Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Отказ ответчика мотивирован нарушением истцом установленного срока строительства объекта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Шишовой О.А., Калининой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца - Макеева А.В. по доверенности от 22.05.2015,
от ответчика - Зебелян С.А. по доверенности от 30.12.2014 N 33-Д-857/14,
от третьего лица - Зебелян С.А. по доверенности от 17.02.2015 N 4-47-193/5,
рассмотрев 26 мая 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "Фирма "НОВЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ"
на решение от 16 декабря 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Иевлевым П.А.,
на постановления от 11 марта 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Фирма "НОВЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ" (ОГРН 1027739088651)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
третьи лица: Правительство Москвы (125032, г. Москва, ул. Тверская, д. 13) Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (125047, г. Москва, пл. Триумфальная, д. 1)
о признании одностороннего расторжения договора аренды недействительным
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Новые строительные технологии" (далее ООО "Фирма "Новые строительные технологии", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованием о признании недействительными одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) от договора аренды земельного участка N М-02-008744 от 06.05.1997, уведомлений от 17.12.2012 и от 19.11.2013 (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 декабря 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 года, в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 июня 2014 года решение Арбитражного суда города Москвы от 13 декабря 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела Арбитражный суд города Москвы решением от 16 декабря 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2015 года, в иске отказал.
Суд установил наличие у ответчика предусмотренного пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" основания для расторжения в одностороннем порядке договора аренды земельного участка N М-02-008744 от 06.05.1997.
ООО "Фирма "Новые строительные технологии" подана кассационная жалоба, согласно которой истец просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Заявитель жалобы указывает, что суды первой и апелляционной инстанций вменили Обществу в качестве существенного нарушения договора аренды действия, на которые ответчик в своем уведомлении о расторжении договора не ссылался и в отношении которых процедура досрочного расторжения договора к Обществу не применялась.
Полагает, что суд первой инстанции в нарушение норм материального права пришел к выводу, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" безотносительно того, по каким причинам обязательства арендатором не исполнены.
Считает, что следовало учесть доводы истца о необходимости применения в настоящем споре общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о гражданско-правовой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств и основаниях ее применения, в частности, установления вины Общества в неисполнении договора аренды.
Также ответчик указывает, что ГПЗУ лежит в основе строительного цикла объекта капитального строительства. Невыдача ГПЗУ в результате незаконного бездействия Москомархитектуры явилась причиной неисполнения Обществом обязательств по строительству здания на арендуемом земельном участке в период с 2009 по 2011 гг.
Судами при рассмотрении настоящего дела необоснованно не приняты во внимание выводы суда по делу N А40-40808/2013 о незаконности длящегося бездействия Москомархитектуры по нерассмотрению заявления Общества N 001-ГПЗУ-121/8ОК/ОК от 28.11.2008 о выдаче ГПЗУ.
Согласно нормы пп. 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент спорных правоотношений), подлежащей применению в настоящем споре по аналогии, в срок использования земельного участка, предназначенного для строительства, не включается период времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Отсутствие у Общества ГПЗУ является обстоятельством, исключающим возможность использования спорного земельного участка для строительства.
Представитель истца в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Ответчик, Правительство Москвы возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными.
Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы в судебное заседание не явился, считается извещенным в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в его отсутствие.
Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды N М-02-008744 от 06.05.1997, предметом которого являлся земельный участок площадью 4 000 кв. м по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, вл. 35-37, для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации административно-производственного комплекса, сроком на 49 лет.
Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Сторонами заключено дополнительное соглашение от 25.04.2007 к данному договору, согласно которому арендатор обязуется начать строительство комплекса до 31.05.2008 и закончить строительство не позднее 31.05.2009. Дополнительным соглашением от 04.06.2009 к договору срок строительства административно-производственного комплекса продлен до 2009-2011 года.
Уведомлением от 17.12.2012 N РД5-1-43/12-18-(0)-1 ответчик уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) в связи с нарушением истцом установленного срока строительства объекта.
Уведомлением от 19.11.2013 N ДГИ-11-30085/13 ответчик подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 3 статьи 450 указанного Кодекса предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Судами установлено, что на момент заключения договора аренды N М-02-008744 от 06.05.1997 в отношении арендуемого земельного участка имелась разработанная исходно-разрешительная документация, предусматривающая строительство административно-производственного комплекса.
Пунктом 4.4 договора в его первоначальной редакции предусмотрена обязанность арендатора начать строительство не позднее 01.01.1998; срок окончания строительства не согласован.
Пунктом 4.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 25.04.2007 установлена обязанность арендатора начать строительство не позднее 31.05.2008 и закончить строительство не позднее 31.05.2009.
В соответствии с пунктом 4 статьи 5 Закона города Москвы от 09.07.2003 N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве" (действовал до 07.08.2008) необходимым условием для получения разрешения на строительство являлось оформление застройщиком Акта разрешенного использования - документа, содержащего требования, параметры и условия разрешенного использования участка территории градостроительного объекта.
Суды установили, что арендатор не обеспечил оформление Акта разрешенного использования.
В соответствии с Законом города Москвы от 25.06.2008 N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы" градостроительный план земельного участка является обязательным документом, который представляется застройщиком или заказчиком для проведения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 2 статьи 43).
Согласно пунктам 4.4, 4.7 договора аренды N М-02-008744 от 06.05.1997 (в редакции дополнительного соглашения от 04.06.2009) арендатор обязан осуществить проектирование и строительство в 2009 - 2011 гг., а также в установленном порядке обратиться в Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы для разработки, оформления и утверждения градостроительного плана земельного участка.
Судами установлено, что ни в установленный договором аренды срок до конца 2011 года, ни по настоящее время арендатор строительство не осуществил, к началу строительства не приступил, разрешения на строительство не получил, прохождение проектной документацией государственной экспертизы не обеспечил.
Судами исследован, оценен и отклонен довод истца о неисполнении обязательств по договору по не зависящим от арендатора причинам.
Суды пришли к выводу, что никаких препятствий, не зависящих от арендатора, не позволивших ему выполнить договор в соответствии с его условиями, не имеется.
Ссылка истца на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Москвы от 29.11.2013 по делу N А40-40808/13 о признании незаконным бездействия Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы, выразившегося в нерассмотрении заявления и невыдаче ООО Фирма "Новые строительные технологии" в установленный законом срок градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 77:02:07002:031, признана судами неосновательной, поскольку период времени, в течение которого имело место судебное оспаривание данного бездействия, составил 1 год (с 03.04.2013 - дата предъявления заявления - до 27.03.2014 - дата принятия постановления судом апелляционной инстанции).
Приняв во внимание период времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за оспаривания бездействия Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы, суд пришел к выводу, что течение срока на проектирование и строительство административно-производственного комплекса могло быть приостановлено на 1 год, то есть до конца 2012 года. К данному сроку разрешение на строительство объекта получено не было, к строительству истец не приступил.
Также судом учтено, что указанным судебном актом по делу N А40-40808/13 установлено, что 03.02.2011 Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы прекратил работу по заявке истца о выдаче ГПЗУ и возвратил истцу комплект документов. Истец узнал о бездействии компетентного государственного органа в феврале 2011 года и, действуя разумно и добросовестно, имел возможность предпринять меры для своевременного оспаривания бездействия. В свою очередь, такие меры предприняты истцом только в 2013 году, то есть по истечении 2 лет.
Также суд счел не имеющим значения для настоящего дела довод истца о том, что его заявление о выдаче ГПЗУ вх. от 19.08.2011 не было своевременно рассмотрено Москомархитектурой в 30-дневный срок, установленный пунктом 2.10 постановления Правительства Москвы от 25.05.2011 N 229-ПП, поскольку даже в том случае, если бы заявление о выдаче ГПЗУ было своевременно рассмотрено (в срок до 30.09.2011), арендатору было бы выдано ГПЗУ, предусматривающее возможность застройки территории объектами капитального строительства, арендатор в назначенный срок (до конца 2011 года) не смог бы не только завершить строительство, но и приступить к нему, учитывая отсутствие у него разработанной проектной документации, а также установленные Градостроительным кодексом Российской Федерации сроки прохождения проектной документацией государственной экспертизы, сроки рассмотрения заявления о выдаче разрешения на строительство.
Суд указал, что иные доказательства, свидетельствующие о незаконном бездействии (действиях) компетентных государственных органов, истцом не представлены.
Частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Суд, исследовав и оценив все имеющиеся в деле доказательств, установив вышеизложенные обстоятельства, пришел к правильному выводу о наличии у арендодателя предусмотренного пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" основания для отказа от исполнения договора аренды N М-02-008744 от 06.05.1997.
Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 16 декабря 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2015 года по делу N А40-12724/13-9-123 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
О.А.ШИШОВА
Н.С.КАЛИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 02.06.2015 N Ф05-5492/2014 ПО ДЕЛУ N А40-12724/13-9-123
Требование: О признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Отказ ответчика мотивирован нарушением истцом установленного срока строительства объекта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июня 2015 г. по делу N А40-12724/13-9-123
Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Комаровой О.И.,
судей Шишовой О.А., Калининой Н.С.,
при участии в заседании:
от истца - Макеева А.В. по доверенности от 22.05.2015,
от ответчика - Зебелян С.А. по доверенности от 30.12.2014 N 33-Д-857/14,
от третьего лица - Зебелян С.А. по доверенности от 17.02.2015 N 4-47-193/5,
рассмотрев 26 мая 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу
Общества с ограниченной ответственностью "Фирма "НОВЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ"
на решение от 16 декабря 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Иевлевым П.А.,
на постановления от 11 марта 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Фирма "НОВЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ" (ОГРН 1027739088651)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
третьи лица: Правительство Москвы (125032, г. Москва, ул. Тверская, д. 13) Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (125047, г. Москва, пл. Триумфальная, д. 1)
о признании одностороннего расторжения договора аренды недействительным
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Новые строительные технологии" (далее ООО "Фирма "Новые строительные технологии", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованием о признании недействительными одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) от договора аренды земельного участка N М-02-008744 от 06.05.1997, уведомлений от 17.12.2012 и от 19.11.2013 (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений требований).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 декабря 2013 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 года, в удовлетворении требований отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 июня 2014 года решение Арбитражного суда города Москвы от 13 декабря 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела Арбитражный суд города Москвы решением от 16 декабря 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2015 года, в иске отказал.
Суд установил наличие у ответчика предусмотренного пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" основания для расторжения в одностороннем порядке договора аренды земельного участка N М-02-008744 от 06.05.1997.
ООО "Фирма "Новые строительные технологии" подана кассационная жалоба, согласно которой истец просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Заявитель жалобы указывает, что суды первой и апелляционной инстанций вменили Обществу в качестве существенного нарушения договора аренды действия, на которые ответчик в своем уведомлении о расторжении договора не ссылался и в отношении которых процедура досрочного расторжения договора к Обществу не применялась.
Полагает, что суд первой инстанции в нарушение норм материального права пришел к выводу, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" безотносительно того, по каким причинам обязательства арендатором не исполнены.
Считает, что следовало учесть доводы истца о необходимости применения в настоящем споре общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о гражданско-правовой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств и основаниях ее применения, в частности, установления вины Общества в неисполнении договора аренды.
Также ответчик указывает, что ГПЗУ лежит в основе строительного цикла объекта капитального строительства. Невыдача ГПЗУ в результате незаконного бездействия Москомархитектуры явилась причиной неисполнения Обществом обязательств по строительству здания на арендуемом земельном участке в период с 2009 по 2011 гг.
Судами при рассмотрении настоящего дела необоснованно не приняты во внимание выводы суда по делу N А40-40808/2013 о незаконности длящегося бездействия Москомархитектуры по нерассмотрению заявления Общества N 001-ГПЗУ-121/8ОК/ОК от 28.11.2008 о выдаче ГПЗУ.
Согласно нормы пп. 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент спорных правоотношений), подлежащей применению в настоящем споре по аналогии, в срок использования земельного участка, предназначенного для строительства, не включается период времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Отсутствие у Общества ГПЗУ является обстоятельством, исключающим возможность использования спорного земельного участка для строительства.
Представитель истца в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.
Ответчик, Правительство Москвы возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными.
Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы в судебное заседание не явился, считается извещенным в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 названного Кодекса рассматривается в его отсутствие.
Письменные отзывы на жалобу не представлены.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Судами установлено, что между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды N М-02-008744 от 06.05.1997, предметом которого являлся земельный участок площадью 4 000 кв. м по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, вл. 35-37, для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации административно-производственного комплекса, сроком на 49 лет.
Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.
Сторонами заключено дополнительное соглашение от 25.04.2007 к данному договору, согласно которому арендатор обязуется начать строительство комплекса до 31.05.2008 и закончить строительство не позднее 31.05.2009. Дополнительным соглашением от 04.06.2009 к договору срок строительства административно-производственного комплекса продлен до 2009-2011 года.
Уведомлением от 17.12.2012 N РД5-1-43/12-18-(0)-1 ответчик уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) в связи с нарушением истцом установленного срока строительства объекта.
Уведомлением от 19.11.2013 N ДГИ-11-30085/13 ответчик подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 3 статьи 450 указанного Кодекса предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Судами установлено, что на момент заключения договора аренды N М-02-008744 от 06.05.1997 в отношении арендуемого земельного участка имелась разработанная исходно-разрешительная документация, предусматривающая строительство административно-производственного комплекса.
Пунктом 4.4 договора в его первоначальной редакции предусмотрена обязанность арендатора начать строительство не позднее 01.01.1998; срок окончания строительства не согласован.
Пунктом 4.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 25.04.2007 установлена обязанность арендатора начать строительство не позднее 31.05.2008 и закончить строительство не позднее 31.05.2009.
В соответствии с пунктом 4 статьи 5 Закона города Москвы от 09.07.2003 N 50 "О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве" (действовал до 07.08.2008) необходимым условием для получения разрешения на строительство являлось оформление застройщиком Акта разрешенного использования - документа, содержащего требования, параметры и условия разрешенного использования участка территории градостроительного объекта.
Суды установили, что арендатор не обеспечил оформление Акта разрешенного использования.
В соответствии с Законом города Москвы от 25.06.2008 N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы" градостроительный план земельного участка является обязательным документом, который представляется застройщиком или заказчиком для проведения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 2 статьи 43).
Согласно пунктам 4.4, 4.7 договора аренды N М-02-008744 от 06.05.1997 (в редакции дополнительного соглашения от 04.06.2009) арендатор обязан осуществить проектирование и строительство в 2009 - 2011 гг., а также в установленном порядке обратиться в Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы для разработки, оформления и утверждения градостроительного плана земельного участка.
Судами установлено, что ни в установленный договором аренды срок до конца 2011 года, ни по настоящее время арендатор строительство не осуществил, к началу строительства не приступил, разрешения на строительство не получил, прохождение проектной документацией государственной экспертизы не обеспечил.
Судами исследован, оценен и отклонен довод истца о неисполнении обязательств по договору по не зависящим от арендатора причинам.
Суды пришли к выводу, что никаких препятствий, не зависящих от арендатора, не позволивших ему выполнить договор в соответствии с его условиями, не имеется.
Ссылка истца на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Москвы от 29.11.2013 по делу N А40-40808/13 о признании незаконным бездействия Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы, выразившегося в нерассмотрении заявления и невыдаче ООО Фирма "Новые строительные технологии" в установленный законом срок градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 77:02:07002:031, признана судами неосновательной, поскольку период времени, в течение которого имело место судебное оспаривание данного бездействия, составил 1 год (с 03.04.2013 - дата предъявления заявления - до 27.03.2014 - дата принятия постановления судом апелляционной инстанции).
Приняв во внимание период времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за оспаривания бездействия Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы, суд пришел к выводу, что течение срока на проектирование и строительство административно-производственного комплекса могло быть приостановлено на 1 год, то есть до конца 2012 года. К данному сроку разрешение на строительство объекта получено не было, к строительству истец не приступил.
Также судом учтено, что указанным судебном актом по делу N А40-40808/13 установлено, что 03.02.2011 Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы прекратил работу по заявке истца о выдаче ГПЗУ и возвратил истцу комплект документов. Истец узнал о бездействии компетентного государственного органа в феврале 2011 года и, действуя разумно и добросовестно, имел возможность предпринять меры для своевременного оспаривания бездействия. В свою очередь, такие меры предприняты истцом только в 2013 году, то есть по истечении 2 лет.
Также суд счел не имеющим значения для настоящего дела довод истца о том, что его заявление о выдаче ГПЗУ вх. от 19.08.2011 не было своевременно рассмотрено Москомархитектурой в 30-дневный срок, установленный пунктом 2.10 постановления Правительства Москвы от 25.05.2011 N 229-ПП, поскольку даже в том случае, если бы заявление о выдаче ГПЗУ было своевременно рассмотрено (в срок до 30.09.2011), арендатору было бы выдано ГПЗУ, предусматривающее возможность застройки территории объектами капитального строительства, арендатор в назначенный срок (до конца 2011 года) не смог бы не только завершить строительство, но и приступить к нему, учитывая отсутствие у него разработанной проектной документации, а также установленные Градостроительным кодексом Российской Федерации сроки прохождения проектной документацией государственной экспертизы, сроки рассмотрения заявления о выдаче разрешения на строительство.
Суд указал, что иные доказательства, свидетельствующие о незаконном бездействии (действиях) компетентных государственных органов, истцом не представлены.
Частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Суд, исследовав и оценив все имеющиеся в деле доказательств, установив вышеизложенные обстоятельства, пришел к правильному выводу о наличии у арендодателя предусмотренного пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" основания для отказа от исполнения договора аренды N М-02-008744 от 06.05.1997.
Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 16 декабря 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2015 года по делу N А40-12724/13-9-123 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.И.КОМАРОВА
Судьи
О.А.ШИШОВА
Н.С.КАЛИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)