Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Епифанцевой С.Ю., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Пятиной Л.Н.,
при участии в заседании:
от КУИ г. Долгопрудный: Степенников С.А., по доверенности от 11.10.2013 N 58д; от ООО "Фруктонад Групп": директор Шевелев С.В., Трофимов Е.А., по доверенности от 15.09.2014 N 7.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Фруктонад Групп" на решение Арбитражного суда Московской области от 22 декабря 2014 года по делу N А41-59352/14, принятое судьей Бирюковым Р.Ш. по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом г. Долгопрудный к обществу с ограниченной ответственностью "Фруктонад Групп" о взыскании задолженности по арендной плате,
установил:
Комитет по управлению имуществом г. Долгопрудный обратился в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Фруктонад групп" с исковым заявлением, в котором просит суд:
- - о взыскании с общества в пользу муниципального образования в лице Комитета по управлению имуществом г. Долгопрудный 2 675 988 рублей 25 копеек задолженности по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка от 20.03.2007 N 6-а за период с I-го квартала 2011 года по 06.06.2014 года (с 01.01.20112 по 06.06.2014 включительно), соответствующие суммы пеней;
- - о взыскании с общества в пользу муниципального образования в лице Комитета по управлению имуществом г. Долгопрудный 199 283 рублей 68 копеек неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период с 07.06.2014 по 20.08.2014 включительно;
- - об освобождении обществом земельного участка из земель категории - земли населенных пунктов, площадью 2000 кв. м, с кадастровым номером 50:42:0040208:0035, с местоположением: Московская область, г. Долгопрудный, мкр. Павельцево, ул. Озерная, с видом разрешенного пользования - для размещения производственно-складской базы, путем сноса незаконного ограждения и вывоза движимого имущества, и передаче указанного земельного участка Комитету по управлению имуществом г. Долгопрудный.
Решением Арбитражного суда Московской области от 22 декабря 2014 года по делу N А41-59352/14 требования Комитета по управлению имуществом г. Долгопрудный удовлетворены в части. Суд решил: взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Фруктонад Групп" в пользу муниципального образования г. Долгопрудный, в лице Комитета по управлению имуществом г. Долгопрудный, сумму неосновательного обогащения в виде платы за пользование земельным участком за период с 25.09.2011 года по 20.08.2014 года в размере 2 503 859 руб. 83 коп. Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Фруктонад Групп" освободить незаконно занимаемый земельный участок с кадастровым номером 50:42:0040208:0035, в том числе путем сноса ограждения и вывоза иного имущества, расположенного на данном земельном участке.
В удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.
Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца против указанных доводов возражал.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, во исполнение постановления Главы г. Долгопрудный от 20.12.2006 N 1074-ПГ об удовлетворении заявления о размещении производственно-складской базы обществ между Комитетом по управлению имуществом г. Долгопрудный (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Фруктонад Групп" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 20.03.2007 N 6-а.
Согласно условиям договора аренды от 20.03.2007, арендодателем передается, а арендатором принимается в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:42:0040208:0035 (местоположение: Московская область, г. Долгопрудный, мкр. Павельцево, ул. Озерная) с видом разрешенного пользования - для размещения производственно-складской базы.
Срок договора аренды определен - 11 месяцев, арендная плата по договору рассчитывается в соответствии с порядком, определенным Законом Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" и нормативными правовыми актами представительного органа местного самоуправления г. Долгопрудный об установлении повышающих коэффициентов и коэффициентов, учитывающих местоположение земельного участка.
Согласно акту приема-передачи арендованного земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, мкр. Павельцево, ул. Озерная, кадастровый номер 50:42:0040208:0035, от 20.03.2007 арендатору был передан указанный земельный участок, акт подписан и заверен печатями сторон.
Сторонами определен порядок внесения арендных платежей (пункты 2.3., 2.4 договора аренды от 20.03.2007), права и обязанности сторон (раздел 3, 4 договора аренды от 20.03.2007), а также ответственность сторон при неисполнении обязательств по договору (раздел 5 договора от 20.03.2007).
Сторонами заключались следующие дополнительные соглашения о продлении срока действия договора:
- - дополнительное соглашение от 09.06.2008, срок действия договора определен с 20.02.2008 по 19.01.2009;
- - дополнительное соглашение от 16.02.2009, срок действия договора определен с 20.01.2009 по 19.12.2009;
- - дополнительное соглашение от 02.02.2010, срок действия договора определен с 20.12.2009 по 19.11.2010.
В дальнейшем в отсутствие заключения соглашений сторон об изменении срока действия договора аренды от 20.03.2007 и в отсутствие акта, подтверждающего возврат арендованного имущества, договор, по мнению истца, является по правилам статьи 610 Кодекса заключенным на неопределенный срок.
Неисполнение арендатором обязательств по уплате арендных платежей, начиная с 1-го квартала 2011 года, послужило основанием для направления обществу уведомлений от 13.06.2012 и от 24.07.2013 о наличии задолженности по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка от 20.03.2007, с учетом начисленных по договору пеней, с требованием уплатить указанные в уведомлениях суммы задолженностей.
Неисполнение требований арендодателя об уплате задолженности послужило основанием для направления арендатору уведомления от 06.03.2014 о прекращении на основании статьи 619 Кодекса действия договора, с требованием об оплате задолженности, имеющейся к моменту направления уведомления, а также с требованием о возврате земельного участка.
В связи с неисполнением арендатором требований арендодателя последний обратился в суд с рассматриваемым иском.
В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии с положениями статьи 619 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (статья 622 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ, согласно которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров).
Из содержания ч. 1 ст. 28 ЗК РФ следует, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
В соответствии со ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ.
Пункт 1 ст. 30 ЗК РФ устанавливает, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
В соответствии с п. 2 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.
При этом согласно п. 4 ст. 30 ЗК РФ, предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) проведение работ по формированию земельного участка:
- - выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;
- - определение разрешенного использования земельного участка;
- - определение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение (технологическое присоединение));
- - принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
- - публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;
4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
В силу п. 6 ст. 30 ЗК РФ в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи, если иной порядок не установлен ЗК РФ.
На основании указанных норм, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в случае, если земельный участок сформирован, но не предоставлен на каком-либо вещном праве какому-либо физическому или юридическому лицу, то его предоставление для строительства, возможно только на основании торгов.
Статьей 38 ЗК РФ установлен порядок приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах), согласно которому предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.
В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ.
В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.
Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, исходя из положений статей 30, 38 ЗК РФ, пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 следует, что в том случае, если земельный участок изначально предоставлялся в аренду с предварительным согласование места размещения объекта, но в дальнейшем срок действия договора истек, то его предоставление в аренду на новый срок без проведения торгов не допускается, а любые соглашения о продлении его срока являются ничтожными и не порождают правовых последствий. К подобным договорам также не применяются положения статьи 621 ГК РФ о продлении срока действия договора на неопределенный срок.
В рассматриваемом случае, земельный участок по договору аренды от 20.03.2007 предоставлен обществу "Фруктонад Групп" на основании постановления Главы города Долгопрудный от 20.12.2006 года N 1074-ПГ, для размещения производственно-складской базы, то есть для строительства производственно-складской базы с предварительным согласованием места размещения объекта.
Из материалов дела следует, что до настоящего времени ответчик к строительству не приступил, проектную и разрешительную документацию, на основании которой может вестись строительство не разработал и не утвердил.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорный договор аренды нельзя признать заключенным на неопределенный срок. Соответственно, в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с первого квартала 2011 года по 06.06.2014 года включительно отказано обоснованно.
Между тем, с учетом пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
Указанное разъяснение применимо и при разрешении иных споров.
Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что при отсутствии договорных отношений между сторонами права Комитета могут быть восстановлены взысканием заявленной суммы за пользование спорным земельным участком в виде неосновательного обогащения.
В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
В силу пункта 3 статьи 1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении применяются к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Как следует из материалов дела, земельный участок из земель категории - земли поселений, расположенный по адресу: Московской области, г. Долгопрудный, мкр. Павельцево, ул. Озерная, площадью 2000 кв. м, кадастровый номер 50:42:0040208:0035, передан Комитетом по управлению имуществом г. Долгопрудный обществу "Фруктонад групп" 20.03.2014 по акту приема-передачи во временное владение и пользование под размещение производственно-складских помещений общества.
В своей апелляционной жалобе ответчик указывает, что спорный земельный участок им не использовался, о чем, по мнению ответчика, свидетельствует отсутствие на участке имущества общества.
Между тем, апелляционный суд полагает, что в рассматриваемом случае надлежащим доказательством неиспользования земельного участка может служить подписанный обеими сторонами акт передачи земельного участка арендодателю. Между тем, такого документа в материалы дела не представлено.
Доказательств уплаты платежей за предоставленный в фактическое пользование земельный участок за период начиная с 1-го квартала 2011 года по момент обращения в арбитражный суд Комитета по управлению имуществом г. Долгопрудный обществом"Фруктонад групп" в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал, что на стороне ООО "Фруктонад групп" имеется неосновательное обогащение, составляющее размер платы за пользование земельным участком, определенный в соответствии с положениями раздела 2 договора аренды от 20.03.2007, за период с 1-го квартала 2011 года по 20.08.2014 года.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции при определении подлежащей взысканию суммы неосновательного обогащения руководствовался порядком, определенным Законом Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области". Соответственно, подлежащая взысканию сумма обоснованно рассчитана, как равная арендной плате за тот же период.
Также суд первой инстанции обоснованно применил срок исковой давности при взыскании задолженности за период с 1-го квартала 2011 года по 24.09.2011 года.
Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т.п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются.
В соответствии со ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.
Принимая во внимание, что истец обратился в суд 24.09.2014, учитывая соответствующее ходатайство ответчика о применении срока исковой давности, суд первой инстанции обоснованно указал, что срок исковой давности к взысканию неосновательного обогащения за период с 1-го квартала 2011 года по 24.09.2011 года подлежит применению.
Поскольку при прекращении действия договора аренды, арендатор обязан, в соответствии с положениями статьи 622 Кодекса, вернуть арендованное имущество арендодателю, суд первой инстанции обоснованно посчитал подлежащими удовлетворению требования Комитета по управлению имуществом г. Долгопрудный об обязании общество "Фруктонад групп" освободить незаконно занимаемый земельный участок с кадастровым номером 50:42:0040208:0035, в том числе путем сноса ограждения и вывоза иного имущества, расположенного на данном земельном участке.
Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 22.12.2014 по делу N А41-59352/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.03.2015 N 10АП-18236/2014 ПО ДЕЛУ N А41-59352/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 марта 2015 г. по делу N А41-59352/14
Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Епифанцевой С.Ю., Огурцова Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Пятиной Л.Н.,
при участии в заседании:
от КУИ г. Долгопрудный: Степенников С.А., по доверенности от 11.10.2013 N 58д; от ООО "Фруктонад Групп": директор Шевелев С.В., Трофимов Е.А., по доверенности от 15.09.2014 N 7.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Фруктонад Групп" на решение Арбитражного суда Московской области от 22 декабря 2014 года по делу N А41-59352/14, принятое судьей Бирюковым Р.Ш. по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом г. Долгопрудный к обществу с ограниченной ответственностью "Фруктонад Групп" о взыскании задолженности по арендной плате,
установил:
Комитет по управлению имуществом г. Долгопрудный обратился в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Фруктонад групп" с исковым заявлением, в котором просит суд:
- - о взыскании с общества в пользу муниципального образования в лице Комитета по управлению имуществом г. Долгопрудный 2 675 988 рублей 25 копеек задолженности по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка от 20.03.2007 N 6-а за период с I-го квартала 2011 года по 06.06.2014 года (с 01.01.20112 по 06.06.2014 включительно), соответствующие суммы пеней;
- - о взыскании с общества в пользу муниципального образования в лице Комитета по управлению имуществом г. Долгопрудный 199 283 рублей 68 копеек неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период с 07.06.2014 по 20.08.2014 включительно;
- - об освобождении обществом земельного участка из земель категории - земли населенных пунктов, площадью 2000 кв. м, с кадастровым номером 50:42:0040208:0035, с местоположением: Московская область, г. Долгопрудный, мкр. Павельцево, ул. Озерная, с видом разрешенного пользования - для размещения производственно-складской базы, путем сноса незаконного ограждения и вывоза движимого имущества, и передаче указанного земельного участка Комитету по управлению имуществом г. Долгопрудный.
Решением Арбитражного суда Московской области от 22 декабря 2014 года по делу N А41-59352/14 требования Комитета по управлению имуществом г. Долгопрудный удовлетворены в части. Суд решил: взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Фруктонад Групп" в пользу муниципального образования г. Долгопрудный, в лице Комитета по управлению имуществом г. Долгопрудный, сумму неосновательного обогащения в виде платы за пользование земельным участком за период с 25.09.2011 года по 20.08.2014 года в размере 2 503 859 руб. 83 коп. Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Фруктонад Групп" освободить незаконно занимаемый земельный участок с кадастровым номером 50:42:0040208:0035, в том числе путем сноса ограждения и вывоза иного имущества, расположенного на данном земельном участке.
В удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.
Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца против указанных доводов возражал.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, во исполнение постановления Главы г. Долгопрудный от 20.12.2006 N 1074-ПГ об удовлетворении заявления о размещении производственно-складской базы обществ между Комитетом по управлению имуществом г. Долгопрудный (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "Фруктонад Групп" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 20.03.2007 N 6-а.
Согласно условиям договора аренды от 20.03.2007, арендодателем передается, а арендатором принимается в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:42:0040208:0035 (местоположение: Московская область, г. Долгопрудный, мкр. Павельцево, ул. Озерная) с видом разрешенного пользования - для размещения производственно-складской базы.
Срок договора аренды определен - 11 месяцев, арендная плата по договору рассчитывается в соответствии с порядком, определенным Законом Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" и нормативными правовыми актами представительного органа местного самоуправления г. Долгопрудный об установлении повышающих коэффициентов и коэффициентов, учитывающих местоположение земельного участка.
Согласно акту приема-передачи арендованного земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, мкр. Павельцево, ул. Озерная, кадастровый номер 50:42:0040208:0035, от 20.03.2007 арендатору был передан указанный земельный участок, акт подписан и заверен печатями сторон.
Сторонами определен порядок внесения арендных платежей (пункты 2.3., 2.4 договора аренды от 20.03.2007), права и обязанности сторон (раздел 3, 4 договора аренды от 20.03.2007), а также ответственность сторон при неисполнении обязательств по договору (раздел 5 договора от 20.03.2007).
Сторонами заключались следующие дополнительные соглашения о продлении срока действия договора:
- - дополнительное соглашение от 09.06.2008, срок действия договора определен с 20.02.2008 по 19.01.2009;
- - дополнительное соглашение от 16.02.2009, срок действия договора определен с 20.01.2009 по 19.12.2009;
- - дополнительное соглашение от 02.02.2010, срок действия договора определен с 20.12.2009 по 19.11.2010.
В дальнейшем в отсутствие заключения соглашений сторон об изменении срока действия договора аренды от 20.03.2007 и в отсутствие акта, подтверждающего возврат арендованного имущества, договор, по мнению истца, является по правилам статьи 610 Кодекса заключенным на неопределенный срок.
Неисполнение арендатором обязательств по уплате арендных платежей, начиная с 1-го квартала 2011 года, послужило основанием для направления обществу уведомлений от 13.06.2012 и от 24.07.2013 о наличии задолженности по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка от 20.03.2007, с учетом начисленных по договору пеней, с требованием уплатить указанные в уведомлениях суммы задолженностей.
Неисполнение требований арендодателя об уплате задолженности послужило основанием для направления арендатору уведомления от 06.03.2014 о прекращении на основании статьи 619 Кодекса действия договора, с требованием об оплате задолженности, имеющейся к моменту направления уведомления, а также с требованием о возврате земельного участка.
В связи с неисполнением арендатором требований арендодателя последний обратился в суд с рассматриваемым иском.
В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии с положениями статьи 619 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (статья 622 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ, согласно которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров).
Из содержания ч. 1 ст. 28 ЗК РФ следует, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
В соответствии со ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ.
Пункт 1 ст. 30 ЗК РФ устанавливает, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
В соответствии с п. 2 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.
При этом согласно п. 4 ст. 30 ЗК РФ, предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) проведение работ по формированию земельного участка:
- - выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;
- - определение разрешенного использования земельного участка;
- - определение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение (технологическое присоединение));
- - принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
- - публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;
4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
В силу п. 6 ст. 30 ЗК РФ в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи, если иной порядок не установлен ЗК РФ.
На основании указанных норм, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в случае, если земельный участок сформирован, но не предоставлен на каком-либо вещном праве какому-либо физическому или юридическому лицу, то его предоставление для строительства, возможно только на основании торгов.
Статьей 38 ЗК РФ установлен порядок приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах), согласно которому предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.
В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ.
В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.
Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, исходя из положений статей 30, 38 ЗК РФ, пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 следует, что в том случае, если земельный участок изначально предоставлялся в аренду с предварительным согласование места размещения объекта, но в дальнейшем срок действия договора истек, то его предоставление в аренду на новый срок без проведения торгов не допускается, а любые соглашения о продлении его срока являются ничтожными и не порождают правовых последствий. К подобным договорам также не применяются положения статьи 621 ГК РФ о продлении срока действия договора на неопределенный срок.
В рассматриваемом случае, земельный участок по договору аренды от 20.03.2007 предоставлен обществу "Фруктонад Групп" на основании постановления Главы города Долгопрудный от 20.12.2006 года N 1074-ПГ, для размещения производственно-складской базы, то есть для строительства производственно-складской базы с предварительным согласованием места размещения объекта.
Из материалов дела следует, что до настоящего времени ответчик к строительству не приступил, проектную и разрешительную документацию, на основании которой может вестись строительство не разработал и не утвердил.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что спорный договор аренды нельзя признать заключенным на неопределенный срок. Соответственно, в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с первого квартала 2011 года по 06.06.2014 года включительно отказано обоснованно.
Между тем, с учетом пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
Указанное разъяснение применимо и при разрешении иных споров.
Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что при отсутствии договорных отношений между сторонами права Комитета могут быть восстановлены взысканием заявленной суммы за пользование спорным земельным участком в виде неосновательного обогащения.
В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
В силу пункта 3 статьи 1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении применяются к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Как следует из материалов дела, земельный участок из земель категории - земли поселений, расположенный по адресу: Московской области, г. Долгопрудный, мкр. Павельцево, ул. Озерная, площадью 2000 кв. м, кадастровый номер 50:42:0040208:0035, передан Комитетом по управлению имуществом г. Долгопрудный обществу "Фруктонад групп" 20.03.2014 по акту приема-передачи во временное владение и пользование под размещение производственно-складских помещений общества.
В своей апелляционной жалобе ответчик указывает, что спорный земельный участок им не использовался, о чем, по мнению ответчика, свидетельствует отсутствие на участке имущества общества.
Между тем, апелляционный суд полагает, что в рассматриваемом случае надлежащим доказательством неиспользования земельного участка может служить подписанный обеими сторонами акт передачи земельного участка арендодателю. Между тем, такого документа в материалы дела не представлено.
Доказательств уплаты платежей за предоставленный в фактическое пользование земельный участок за период начиная с 1-го квартала 2011 года по момент обращения в арбитражный суд Комитета по управлению имуществом г. Долгопрудный обществом"Фруктонад групп" в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал, что на стороне ООО "Фруктонад групп" имеется неосновательное обогащение, составляющее размер платы за пользование земельным участком, определенный в соответствии с положениями раздела 2 договора аренды от 20.03.2007, за период с 1-го квартала 2011 года по 20.08.2014 года.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции при определении подлежащей взысканию суммы неосновательного обогащения руководствовался порядком, определенным Законом Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области". Соответственно, подлежащая взысканию сумма обоснованно рассчитана, как равная арендной плате за тот же период.
Также суд первой инстанции обоснованно применил срок исковой давности при взыскании задолженности за период с 1-го квартала 2011 года по 24.09.2011 года.
Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т.п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются.
В соответствии со ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.
Принимая во внимание, что истец обратился в суд 24.09.2014, учитывая соответствующее ходатайство ответчика о применении срока исковой давности, суд первой инстанции обоснованно указал, что срок исковой давности к взысканию неосновательного обогащения за период с 1-го квартала 2011 года по 24.09.2011 года подлежит применению.
Поскольку при прекращении действия договора аренды, арендатор обязан, в соответствии с положениями статьи 622 Кодекса, вернуть арендованное имущество арендодателю, суд первой инстанции обоснованно посчитал подлежащими удовлетворению требования Комитета по управлению имуществом г. Долгопрудный об обязании общество "Фруктонад групп" освободить незаконно занимаемый земельный участок с кадастровым номером 50:42:0040208:0035, в том числе путем сноса ограждения и вывоза иного имущества, расположенного на данном земельном участке.
Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 22.12.2014 по делу N А41-59352/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Н.А.ОГУРЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)