Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего: Рогачевой В.В.,
судей: Хрулевой Т.Е. и Матвеевой Н.Л.,
при секретаре: Д.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам М.Э. и С.С. на решение Волховского городского суда Ленинградской области от 02 декабря 2013 года по гражданскому делу N по иску Ц. к С.С. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, аннулировании государственной регистрации права собственности, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения и обязании снести жилой дом.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Рогачевой В.В., объяснения третьего лица М.Э. и представителя ответчицы С.С. Б., поддержавших доводы своих жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Ц. <...> обратился в Волховский городской суд Ленинградской области с иском к С.С. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенного по <адрес>, заключенного <...> между М.Э. и С.С., исключении из ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности С.С. в отношении данного имущества и истребовании его из ее незаконного владения.
В обоснование своих требований истец указал, что решением Волховского городского суда Ленинградской области от <...>, вступившим в законную силу <...>, признан недействительным договор купли-продажи спорных земельного участка с жилым домом, заключенный между ним и Т.П. <...>.; спорное имущество истребовано в его пользу из чужого незаконного владения М.Э.
В ходе рассмотрения данного дела определениями суда от <...> и от <...> в целях обеспечения иска был наложен арест на спорное имущество. Однако, несмотря на это, <...> между М.Э. и С.С. был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, который зарегистрирован Управлением Росреестра по Ленинградской области.
В результате, когда истец обратился в Управление Росреестра по Ленинградской области с заявлением о регистрации своего права на основании решения суда от <...>, в этом ему было отказано, поскольку уже произошел переход права собственности от М.Э. к С.С.
Истец считает договор купли-продажи от <...> недействительным. Так как С.С. незаконно владеет принадлежащим истцу на основании вступившего в законную силу решения суда земельным участком и жилым домом, то последние должны были быть истребованы у нее в его пользу (Т. 1, л.д. 8 - 10).
В ходе рассмотрения настоящего дела истец неоднократно уточнял и дополнял свои требования, в окончательной редакции искового заявления от <...> просил:
- - признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенных по <адрес>, заключенный <...> между М.Э. и С.С.;
- - аннулировать (признать недействительной) государственную регистрацию права собственности С.С. на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1.500 кв. м, и жилой дом с кадастровым номером N, площадью 88,2 кв. м, находящиеся по <адрес>;
- - истребовать из чужого незаконного владения С.С. в пользу Ц. указанный земельный участок;
- - обязать С.С. устранить препятствия в пользовании Ц. спорным земельным участком, возложив на нее обязанность по сносу за свой счет жилого дома с кадастровым номером N, площадью 88,2 кв. м, расположенного на этом земельном участке.
В дополнение к первоначально указанному основанию иска Ц. сослался на то обстоятельство, что ответчица незаконно владеет принадлежащим ему земельным участком и возведенный без его согласия на данном земельном участке жилой дом является самовольной постройкой. Спорный жилой дом ему не принадлежит, создает препятствия в пользовании и распоряжении земельным участком, чем нарушает его права как собственника земельного участка.
Ссылка ответчицы на ее добросовестность при покупке спорной недвижимости несостоятельна. Положения ст. 302 ГК РФ позволяют собственнику имущества, которое выбыло из его владения помимо его воли, истребовать его и от добросовестного приобретателя (Т. 1, л.д. 209 - 211, Т. 2, л.д. 51 - 55, 108 - 109).
Решением Волховского городского суда Ленинградской области от 02 декабря 2013 года иск Ц. удовлетворен.
Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 1.500 кв. м, с кадастровым номером N, и жилого дома площадью 88,2 кв. м, кадастровый номер N, расположенных по <адрес>, заключенный между М.Э. и С.С., зарегистрированный Управлением Росреестра по Ленинградской области <...>, номера регистрации N и N соответственно.
Признана недействительной и аннулирована государственная регистрация права собственности на имя С.С.:
- - на земельный участок, общей площадью 1.500 кв. м, с кадастровым номером N, расположенный по <адрес> (запись о регистрации N от <...>);
- - на жилой дом, общей площадью 88,2 кв. м, кадастровый номер N, расположенный по тому же адресу (запись о регистрации N от <...>).
Истребован из чужого незаконного владения С.С. в пользу Ц. земельный участок, общей площадью 1.500 кв. м, с кадастровым номером N.
С.С. обязана устранить препятствия в пользовании этим земельным участком с возложением на нее обязанности по сносу за свой счет жилого дома, с кадастровым номером N, площадью 88,2 кв. м (Т. 2, л.д. 180 - 192).
С.С. подала апелляционную жалобу на указанное решение суда, просит его отменить и оставить исковое заявление Ц. без рассмотрения. В обоснование своей жалобы ответчица указала, что суд должен был отказать Ц. в принятии иска, поскольку он не является стороной договора купли-продажи от <...>.
Требования об аннулировании государственной регистрации права собственности на спорную недвижимость не относятся к спору о праве. Эти требования предъявлены к ненадлежащему лицу. Ц. должен оспаривать действия Управления Росреестра по Ленинградской области. Основания оспаривать зарегистрированные права в порядке искового производства отсутствуют.
Суд незаконно лишил С.С. права оспаривать обстоятельства, установленные при рассмотрении другого дела (N), предметом которого являлись ранее заключенные сделки со спорными земельным участком и жилым домом. Она не являлась участником гражданского дела N и вправе оспаривать установленные данным решением обстоятельства.
Построенный М.Э. в <...> жилой дом не имеет признаков самовольной постройки. В материалах дела отсутствуют доказательства нарушения градостроительных и строительных норм и правил в ходе его строительства и доказательства необходимости получения разрешения на строительство. Требование о сносе самовольной постройки не может быть предъявлено к добросовестному приобретателю, которым она является (Т. 3, л.д. 12 - 20).
Третье лицо М.Э. также подал апелляционную жалобу на решение суда от <...>, просит его отменить и оставить исковое заявление Ц. без рассмотрения. В обоснование своей жалобы М.Э. указал, что суд незаконно привлек его к участию в деле в качестве третьего лица, лишив его процессуальных прав и обязанностей стороны по делу - ответчика.
При аннулировании записи о государственной регистрации права собственности С.С. на жилой дом будет восстановлена государственная регистрация права собственности М.Э., которую никто не отменял. Однако суд обязал С.С. снести за свой счет принадлежащий ему жилой дом стоимостью <сумма>.
При этом суд не только неправильно истолковал ст. 222 ГК РФ, но и принял решение, не установив факт существования самовольной постройки, сторон, интересы которых затрагивает установление этого факта, и их статус в деле (Т. 3, л.д. 3 - 6).
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие истца Ц., третьих лиц М.Е., С.А. и представителя третьего лица Управления Росреестра по Ленинградской области, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания (Т. 3, л.д. 178 - 185, 188).
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Ц. являлся собственником земельного участка для индивидуального жилищного строительства и жилого дома, расположенных по <адрес>.
Решением Волховского городского суда Ленинградской области от <...> по делу N, вступившим в законную силу <...>, признаны недействительными доверенность, выданная от имени Ц. на имя Е.Н. <...>, и договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по <адрес>, заключенный <...> между Ц. (в лице представителя Е.Н.) и Т.П.; из чужого незаконного владения М.Э. в пользу Ц. истребованы указанные земельный участок с жилым домом; аннулирована (признана недействительной) государственная регистрация права собственности М.Э. (запись о регистрации N от <...>) (Т. 1, л.д. 11 - 34).
После вынесения <...> указанного решения и до его вступления в законную силу <...> между М.Э. (продавцом) и С.С. (покупателем) <...>. заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить принадлежащие продавцу на праве собственности земельный участок, общей площадью 1.500 кв. м, с кадастровым номером N, и жилой дом, общей площадью 88,2 кв. м, с кадастровым номером N, расположенные по <адрес>. Право собственности С.С. на земельный участок и жилой дом на основании данного договора зарегистрировано Управлением Росреестра по Ленинградской области <...> (регистрационные номера N и N) (Т. 1, л.д. 64 - 66).
При этом предметом договора купли-продажи являлся не принадлежавший ранее Ц. жилой дом, который сгорел в <...> (Т. 1, л.д. 139 - 142), а возведенный на его месте М.Э. в <...> новый дом из газобетонных блоков, общей площадью 88,2 кв. м (Т. 1, л.д. 149 - 156).
В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в редакции, действующей во время заключения оспариваемого истцом договора купли-продажи) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При рассмотрении гражданского дела N судом установлено, что спорный земельный участок с расположенным на нем жилым домом (его остатками после пожара) выбыли из владения истца в <...> помимо его воли: сделка по отчуждению данного имущества была совершена от его имени Е.Н. по поддельной доверенности. В связи с этим принадлежащее истцу имущество было истребовано от его последнего приобретателя - М.Э. на основании ст. 302 ГК РФ.
Кроме ответчицы С.С. остальные участники настоящего дела принимали участие и в рассмотрении гражданского дела N, и в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ не вправе оспаривать установленные решением суда от <...> обстоятельства.
Ответчица С.С. не являлась участником гражданского дела N, однако в силу ст. ст. 3, 4 ГПК РФ, ст. 11 ГК РФ не вправе в рамках настоящего дела давать иную, нежели чем суд в своем решении от <...>, оценку совершенным в отношении спорного имущества сделкам, так как их участником она не являлась и ее права ими не затронуты. Предметом рассмотрения суда в рамках гражданского дела являлись сделки со спорным имуществом, последняя из которых была совершена <...> (собственником стал М.Э.).
С.С. стала собственницей земельного участка в <...>, на основании заключенного <...> между нею и М.Э. договора купли-продажи. Права ответчицы в рамках настоящего дела затрагиваются именно данным договором и она не была лишена возможности представлять доказательства его законности.
Вместе с тем, таких доказательств при рассмотрении настоящего дела ответчицей не представлено.
М.Э. на тот момент, когда производил отчуждение ответчице земельного участка и жилого дома, их законным владельцем не являлся, так как все совершенные начиная с <...> с данным имуществом сделки являются ничтожными. О данном обстоятельстве М.Э. было прекрасно известно, так как он являлся ответчиком по гражданскому делу N, по которому на момент продажи им земельного участка и жилого дома С.С. уже было вынесено судебное решение об истребовании у него земельного участка и жилого дома. Действия М.Э. по отчуждению имущества С.С. совершены с целью избежать изъятия его у него с целью возвращения законному владельцу. Такие действия представляют собой злоупотребление правом и в силу ст. 10 ГК РФ суд при вынесении решения по настоящему делу не должен учитывать интересы данного лица.
Аналогичным образом могут быть оценены и действия ответчицы С.С. Она приобрела имущество у лица, которое заведомо и для него самого и для нее не могло его отчуждать. Цель данных действий С.С. такая же, как и цель действий М.Э. - избежать необходимости возврата имущества его законному владельцу. При этом добросовестным приобретателем С.С. не является, так как знала о незаконности выбытия имущества из собственности Ц. Ее сын А.Н. <...> приобрел спорный земельный участок с расположенным на нем жилым домом у Т.П., а <...> - продал их М.Э. По гражданскому делу N А.Н. являлся ответчиком. При таких обстоятельствах, отсутствуют какие-либо основания для того, чтобы предполагать добросовестность С.С. и разумность ее действий.
В связи с тем, что у М.Э. не возникло право собственности на спорный земельный участок, у него отсутствовало право распоряжаться данным имуществом и договор купли-продажи от <...> в части отчуждения М.Э. <...> С.С. спорного земельного участка является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Спорный земельный участок под строительство жилого дома М.Э. не выделялся; жилой дом возведен на земельном участке в <...> без получения разрешения на это со стороны собственника земельного участка - Ц. В связи с этим само по себе отсутствие нарушения градостроительных и строительных норм и правил в ходе возведения жилого дома не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела. В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ жилой дом, созданный с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, но на не отведенном для этих целей земельном участке (в данном случае, по причине непредоставления земельного участка с этой целью его собственником Ц. М.Э.), является самовольной постройкой.
Не являясь собственником самовольной постройки - жилого дома, М.Э. не имел права им распоряжаться и договор купли-продажи от <...> в части отчуждения М.Э. С.С. жилого дома также является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ.
В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от <...>, суд обоснованно признал недействительными записи N и N от <...> о государственной регистрации права собственности С.С. в отношении указанных земельного участка и жилого дома.
На основании положений ст. ст. 301 - 302 ГК РФ суд правомерно истребовал спорный земельный участок из незаконного владения ответчицы.
Вместе с тем, в данной части решение суда подлежит изменению, так как при этом не было учтено изменение площади спорного земельного участка по результатам межевания.
Как следует из материалов дела, <...> за С.С. зарегистрировано право собственности на земельный участок, общей площадью 1.500 кв. м, с кадастровым номером N, расположенный по <адрес> (регистрационная запись N) (Т. 2, л.д. 42).
<...> С.С. в Управление Росреестра по Ленинградской области было подано заявление о внесении изменений в ЕГРП в связи с изменением площади указанного земельного участка, вызванным уточнением его границ при межевании, и заявление о выдаче свидетельства о государственной регистрации права. К заявлению приложена кадастровая выписка о земельном участке от <...> N, из которой следует, что его площадь составляет 1.649 +/- 10 кв. м (Т. 2, л.д. 102 - 107, Т. 3, л.д. 27).
<...> С.С. взамен свидетельства N от <...> выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности в отношении земельного участка площадью 1.649 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по <адрес> (Т. 2, л.д. 101).
Согласно п. п. 1, 2 ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 12 данного Закона права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
Идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему в порядке, установленном ФЗ от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке не относится к сведениям, которые влекут за собой существенное изменение объекта, а также прекращение или переход права на него (п. 67 Постановления Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Действия Управления Росреестра по Ленинградской области по внесению изменений в ЕГРП на основании заявления С.С. <...>. не повлекли существенного изменения спорного земельного участка и прекращения или перехода права на него. Была лишь уточнена (после проведения межевания и внесения сведений о границах земельного участка в Государственный кадастр недвижимости) общая площадь спорного земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствовали установленным требованиям земельного законодательства.
Идентификация спорного земельного участка осуществляется в Едином государственном реестре прав по его кадастровому номеру, который не изменился. Основанием возникновения права собственности ответчицы на земельный участок уточненной площадью 1.649 кв. м является договор купли-продажи от <...>; право собственности зарегистрировано <...>.
Таким образом, земельный участок площадью 1.500 кв. м, расположенный по <адрес>, и земельный участок площадью 1.649 кв. м, расположенный по тому же адресу, - это один и тот же земельный участок, действий по распоряжению которым С.С. не совершено.
Получив <...> информацию об уточнении площади спорного земельного участка в государственном кадастре недвижимости и ЕГРП (Т. 2, л.д. 117), суд первой инстанции должен был использовать ее при вынесении 02.12.2013 г. решения с тем, чтобы данное решение было исполнимым, а не указывать в решении на истребование у ответчицы в пользу истца земельного участка несуществующей площадью 1.500 кв. м.
Исходя из изложенного, резолютивная часть решения суда в части истребования из чужого незаконного владения С.С. в пользу Ц. земельного участка площадью 1.500 кв. м подлежит изменению с указанием площади земельного участка равной 1.649 кв. м.
В части возложения на ответчицу обязанности по сносу за свой счет жилого дома решение суда первой инстанции принято с существенным нарушением норм материального права и подлежит отмене.
В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
При рассмотрении настоящего дела установлено и не оспаривается никем из участников процесса, что спорный жилой дом возведен М.Э. и в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ только на него может быть возложена обязанность снести его за свой счет.
Кроме того, в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ истец, являясь собственником земельного участка, не лишен возможности оставить жилой дом в своей собственности.
Утверждения третьего лица М.Э. о том, что в случае признания недействительной и аннулировании государственной регистрации права собственности С.С. на жилой дом будет восстановлена государственная регистрация права собственности на его имя, ни на чем не основаны. Факт незаконности владения М.Э. спорным земельным участком установлен вступившим в законную силу решением суда по гражданскому делу N. Этим же решением и сам земельный участок, и расположенный на нем жилой дом истребованы у М.Э. в пользу Ц. При рассмотрении настоящего дела установлено, что возведенный М.Э. в <...> на спорном земельном участке жилой дом является самовольной постройкой, право собственности на которую у М.Э. возникнуть не может.
Процессуальных нарушений, которые могли бы привести к отмене решения, судом первой инстанции не допущено.
Доводы апелляционной жалобы М.Э. о том, что он не был привлечен к участию в настоящем деле в качестве ответчика, представляются необоснованными.
Как уже было сказано выше, спор между истцом и М.Э. относительно прав последнего на спорное имущество рассмотрен в рамках гражданского дела <...>: по нему вынесено и вступило в законную силу судебное решение.
Надлежащим ответчиком по настоящему делу является С.С., спор между которой и истцом рассматривается судом. Требования истца заключаются в истребовании принадлежащего ему имущества из чужого незаконного владения С.С. Договор купли-продажи от <...> является ничтожным вне зависимости от признания его таковым судом. Возможность истребования имущества из чужого незаконного владения С.С. не обусловлена необходимостью оспаривания вышеуказанного договора. В обжалуемом решении суд констатировал факт ничтожности договора купли-продажи от <...> и применил последствия недействительности ничтожной сделки, касающиеся ответчицы С.С.
Решение о правах М.Э. судом не принималось (такое решение принято ранее). В то же время, М.Э. в соответствии со ст. 43 ГПК РФ привлечен к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, так как решение суда может повлиять на его права и обязанности по отношению к одной из сторон. Так, С.С. может потребовать от него возврата уплаченных по договору купли-продажи от <...> денежных средств, а Ц. - сноса возведенной им самовольной постройки.
Таким образом, процессуальные права М.Э. при рассмотрении настоящего дела судом не нарушены.
Ссылки в апелляционных жалобах ответчицы С.С. и третьего лица М.Э. на необходимость оставления искового заявления Ц. без рассмотрения основаны на неправильном понимании подателями жалоб положений закона, на который они ссылаются (в частности, п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ).
Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Волховского городского суда Ленинградской области от 02 декабря 2013 года в части истребования из чужого незаконного владения С.С. в пользу Ц. земельного участка общей площадью 1.500 кв. м с кадастровым номером N, расположенного по <адрес> - изменить, изложив абзац пятый резолютивной части решения в следующей редакции.
Истребовать из чужого незаконного владения С.С. в собственность Ц. земельный участок общей площадью 1.649 кв. м с кадастровым номером N, расположенный по <адрес>.
Решение Волховского городского суда Ленинградской области от 02 декабря 2013 года в части обязания С.С. устранить препятствия в пользовании земельным участком, расположенным по <адрес>, путем возложения на нее обязанности по сносу за свой счет жилого дома, с кадастровым номером N, площадью 88,2 кв. м, расположенного по <адрес> - отменить с вынесением по делу в этой части нового решения об отказе Ц. в удовлетворении иска.
В остальной части решение Волховского городского суда Ленинградской области от 02 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы М.Э. и С.С. - без удовлетворения.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.04.2014 N 33-1696/2014
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 апреля 2014 г. N 33-1696/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего: Рогачевой В.В.,
судей: Хрулевой Т.Е. и Матвеевой Н.Л.,
при секретаре: Д.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам М.Э. и С.С. на решение Волховского городского суда Ленинградской области от 02 декабря 2013 года по гражданскому делу N по иску Ц. к С.С. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, аннулировании государственной регистрации права собственности, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения и обязании снести жилой дом.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Рогачевой В.В., объяснения третьего лица М.Э. и представителя ответчицы С.С. Б., поддержавших доводы своих жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Ц. <...> обратился в Волховский городской суд Ленинградской области с иском к С.С. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенного по <адрес>, заключенного <...> между М.Э. и С.С., исключении из ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности С.С. в отношении данного имущества и истребовании его из ее незаконного владения.
В обоснование своих требований истец указал, что решением Волховского городского суда Ленинградской области от <...>, вступившим в законную силу <...>, признан недействительным договор купли-продажи спорных земельного участка с жилым домом, заключенный между ним и Т.П. <...>.; спорное имущество истребовано в его пользу из чужого незаконного владения М.Э.
В ходе рассмотрения данного дела определениями суда от <...> и от <...> в целях обеспечения иска был наложен арест на спорное имущество. Однако, несмотря на это, <...> между М.Э. и С.С. был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, который зарегистрирован Управлением Росреестра по Ленинградской области.
В результате, когда истец обратился в Управление Росреестра по Ленинградской области с заявлением о регистрации своего права на основании решения суда от <...>, в этом ему было отказано, поскольку уже произошел переход права собственности от М.Э. к С.С.
Истец считает договор купли-продажи от <...> недействительным. Так как С.С. незаконно владеет принадлежащим истцу на основании вступившего в законную силу решения суда земельным участком и жилым домом, то последние должны были быть истребованы у нее в его пользу (Т. 1, л.д. 8 - 10).
В ходе рассмотрения настоящего дела истец неоднократно уточнял и дополнял свои требования, в окончательной редакции искового заявления от <...> просил:
- - признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенных по <адрес>, заключенный <...> между М.Э. и С.С.;
- - аннулировать (признать недействительной) государственную регистрацию права собственности С.С. на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 1.500 кв. м, и жилой дом с кадастровым номером N, площадью 88,2 кв. м, находящиеся по <адрес>;
- - истребовать из чужого незаконного владения С.С. в пользу Ц. указанный земельный участок;
- - обязать С.С. устранить препятствия в пользовании Ц. спорным земельным участком, возложив на нее обязанность по сносу за свой счет жилого дома с кадастровым номером N, площадью 88,2 кв. м, расположенного на этом земельном участке.
В дополнение к первоначально указанному основанию иска Ц. сослался на то обстоятельство, что ответчица незаконно владеет принадлежащим ему земельным участком и возведенный без его согласия на данном земельном участке жилой дом является самовольной постройкой. Спорный жилой дом ему не принадлежит, создает препятствия в пользовании и распоряжении земельным участком, чем нарушает его права как собственника земельного участка.
Ссылка ответчицы на ее добросовестность при покупке спорной недвижимости несостоятельна. Положения ст. 302 ГК РФ позволяют собственнику имущества, которое выбыло из его владения помимо его воли, истребовать его и от добросовестного приобретателя (Т. 1, л.д. 209 - 211, Т. 2, л.д. 51 - 55, 108 - 109).
Решением Волховского городского суда Ленинградской области от 02 декабря 2013 года иск Ц. удовлетворен.
Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 1.500 кв. м, с кадастровым номером N, и жилого дома площадью 88,2 кв. м, кадастровый номер N, расположенных по <адрес>, заключенный между М.Э. и С.С., зарегистрированный Управлением Росреестра по Ленинградской области <...>, номера регистрации N и N соответственно.
Признана недействительной и аннулирована государственная регистрация права собственности на имя С.С.:
- - на земельный участок, общей площадью 1.500 кв. м, с кадастровым номером N, расположенный по <адрес> (запись о регистрации N от <...>);
- - на жилой дом, общей площадью 88,2 кв. м, кадастровый номер N, расположенный по тому же адресу (запись о регистрации N от <...>).
Истребован из чужого незаконного владения С.С. в пользу Ц. земельный участок, общей площадью 1.500 кв. м, с кадастровым номером N.
С.С. обязана устранить препятствия в пользовании этим земельным участком с возложением на нее обязанности по сносу за свой счет жилого дома, с кадастровым номером N, площадью 88,2 кв. м (Т. 2, л.д. 180 - 192).
С.С. подала апелляционную жалобу на указанное решение суда, просит его отменить и оставить исковое заявление Ц. без рассмотрения. В обоснование своей жалобы ответчица указала, что суд должен был отказать Ц. в принятии иска, поскольку он не является стороной договора купли-продажи от <...>.
Требования об аннулировании государственной регистрации права собственности на спорную недвижимость не относятся к спору о праве. Эти требования предъявлены к ненадлежащему лицу. Ц. должен оспаривать действия Управления Росреестра по Ленинградской области. Основания оспаривать зарегистрированные права в порядке искового производства отсутствуют.
Суд незаконно лишил С.С. права оспаривать обстоятельства, установленные при рассмотрении другого дела (N), предметом которого являлись ранее заключенные сделки со спорными земельным участком и жилым домом. Она не являлась участником гражданского дела N и вправе оспаривать установленные данным решением обстоятельства.
Построенный М.Э. в <...> жилой дом не имеет признаков самовольной постройки. В материалах дела отсутствуют доказательства нарушения градостроительных и строительных норм и правил в ходе его строительства и доказательства необходимости получения разрешения на строительство. Требование о сносе самовольной постройки не может быть предъявлено к добросовестному приобретателю, которым она является (Т. 3, л.д. 12 - 20).
Третье лицо М.Э. также подал апелляционную жалобу на решение суда от <...>, просит его отменить и оставить исковое заявление Ц. без рассмотрения. В обоснование своей жалобы М.Э. указал, что суд незаконно привлек его к участию в деле в качестве третьего лица, лишив его процессуальных прав и обязанностей стороны по делу - ответчика.
При аннулировании записи о государственной регистрации права собственности С.С. на жилой дом будет восстановлена государственная регистрация права собственности М.Э., которую никто не отменял. Однако суд обязал С.С. снести за свой счет принадлежащий ему жилой дом стоимостью <сумма>.
При этом суд не только неправильно истолковал ст. 222 ГК РФ, но и принял решение, не установив факт существования самовольной постройки, сторон, интересы которых затрагивает установление этого факта, и их статус в деле (Т. 3, л.д. 3 - 6).
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие истца Ц., третьих лиц М.Е., С.А. и представителя третьего лица Управления Росреестра по Ленинградской области, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания (Т. 3, л.д. 178 - 185, 188).
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Ц. являлся собственником земельного участка для индивидуального жилищного строительства и жилого дома, расположенных по <адрес>.
Решением Волховского городского суда Ленинградской области от <...> по делу N, вступившим в законную силу <...>, признаны недействительными доверенность, выданная от имени Ц. на имя Е.Н. <...>, и договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по <адрес>, заключенный <...> между Ц. (в лице представителя Е.Н.) и Т.П.; из чужого незаконного владения М.Э. в пользу Ц. истребованы указанные земельный участок с жилым домом; аннулирована (признана недействительной) государственная регистрация права собственности М.Э. (запись о регистрации N от <...>) (Т. 1, л.д. 11 - 34).
После вынесения <...> указанного решения и до его вступления в законную силу <...> между М.Э. (продавцом) и С.С. (покупателем) <...>. заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить принадлежащие продавцу на праве собственности земельный участок, общей площадью 1.500 кв. м, с кадастровым номером N, и жилой дом, общей площадью 88,2 кв. м, с кадастровым номером N, расположенные по <адрес>. Право собственности С.С. на земельный участок и жилой дом на основании данного договора зарегистрировано Управлением Росреестра по Ленинградской области <...> (регистрационные номера N и N) (Т. 1, л.д. 64 - 66).
При этом предметом договора купли-продажи являлся не принадлежавший ранее Ц. жилой дом, который сгорел в <...> (Т. 1, л.д. 139 - 142), а возведенный на его месте М.Э. в <...> новый дом из газобетонных блоков, общей площадью 88,2 кв. м (Т. 1, л.д. 149 - 156).
В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в редакции, действующей во время заключения оспариваемого истцом договора купли-продажи) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При рассмотрении гражданского дела N судом установлено, что спорный земельный участок с расположенным на нем жилым домом (его остатками после пожара) выбыли из владения истца в <...> помимо его воли: сделка по отчуждению данного имущества была совершена от его имени Е.Н. по поддельной доверенности. В связи с этим принадлежащее истцу имущество было истребовано от его последнего приобретателя - М.Э. на основании ст. 302 ГК РФ.
Кроме ответчицы С.С. остальные участники настоящего дела принимали участие и в рассмотрении гражданского дела N, и в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ не вправе оспаривать установленные решением суда от <...> обстоятельства.
Ответчица С.С. не являлась участником гражданского дела N, однако в силу ст. ст. 3, 4 ГПК РФ, ст. 11 ГК РФ не вправе в рамках настоящего дела давать иную, нежели чем суд в своем решении от <...>, оценку совершенным в отношении спорного имущества сделкам, так как их участником она не являлась и ее права ими не затронуты. Предметом рассмотрения суда в рамках гражданского дела являлись сделки со спорным имуществом, последняя из которых была совершена <...> (собственником стал М.Э.).
С.С. стала собственницей земельного участка в <...>, на основании заключенного <...> между нею и М.Э. договора купли-продажи. Права ответчицы в рамках настоящего дела затрагиваются именно данным договором и она не была лишена возможности представлять доказательства его законности.
Вместе с тем, таких доказательств при рассмотрении настоящего дела ответчицей не представлено.
М.Э. на тот момент, когда производил отчуждение ответчице земельного участка и жилого дома, их законным владельцем не являлся, так как все совершенные начиная с <...> с данным имуществом сделки являются ничтожными. О данном обстоятельстве М.Э. было прекрасно известно, так как он являлся ответчиком по гражданскому делу N, по которому на момент продажи им земельного участка и жилого дома С.С. уже было вынесено судебное решение об истребовании у него земельного участка и жилого дома. Действия М.Э. по отчуждению имущества С.С. совершены с целью избежать изъятия его у него с целью возвращения законному владельцу. Такие действия представляют собой злоупотребление правом и в силу ст. 10 ГК РФ суд при вынесении решения по настоящему делу не должен учитывать интересы данного лица.
Аналогичным образом могут быть оценены и действия ответчицы С.С. Она приобрела имущество у лица, которое заведомо и для него самого и для нее не могло его отчуждать. Цель данных действий С.С. такая же, как и цель действий М.Э. - избежать необходимости возврата имущества его законному владельцу. При этом добросовестным приобретателем С.С. не является, так как знала о незаконности выбытия имущества из собственности Ц. Ее сын А.Н. <...> приобрел спорный земельный участок с расположенным на нем жилым домом у Т.П., а <...> - продал их М.Э. По гражданскому делу N А.Н. являлся ответчиком. При таких обстоятельствах, отсутствуют какие-либо основания для того, чтобы предполагать добросовестность С.С. и разумность ее действий.
В связи с тем, что у М.Э. не возникло право собственности на спорный земельный участок, у него отсутствовало право распоряжаться данным имуществом и договор купли-продажи от <...> в части отчуждения М.Э. <...> С.С. спорного земельного участка является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Спорный земельный участок под строительство жилого дома М.Э. не выделялся; жилой дом возведен на земельном участке в <...> без получения разрешения на это со стороны собственника земельного участка - Ц. В связи с этим само по себе отсутствие нарушения градостроительных и строительных норм и правил в ходе возведения жилого дома не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела. В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ жилой дом, созданный с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, но на не отведенном для этих целей земельном участке (в данном случае, по причине непредоставления земельного участка с этой целью его собственником Ц. М.Э.), является самовольной постройкой.
Не являясь собственником самовольной постройки - жилого дома, М.Э. не имел права им распоряжаться и договор купли-продажи от <...> в части отчуждения М.Э. С.С. жилого дома также является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ.
В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от <...>, суд обоснованно признал недействительными записи N и N от <...> о государственной регистрации права собственности С.С. в отношении указанных земельного участка и жилого дома.
На основании положений ст. ст. 301 - 302 ГК РФ суд правомерно истребовал спорный земельный участок из незаконного владения ответчицы.
Вместе с тем, в данной части решение суда подлежит изменению, так как при этом не было учтено изменение площади спорного земельного участка по результатам межевания.
Как следует из материалов дела, <...> за С.С. зарегистрировано право собственности на земельный участок, общей площадью 1.500 кв. м, с кадастровым номером N, расположенный по <адрес> (регистрационная запись N) (Т. 2, л.д. 42).
<...> С.С. в Управление Росреестра по Ленинградской области было подано заявление о внесении изменений в ЕГРП в связи с изменением площади указанного земельного участка, вызванным уточнением его границ при межевании, и заявление о выдаче свидетельства о государственной регистрации права. К заявлению приложена кадастровая выписка о земельном участке от <...> N, из которой следует, что его площадь составляет 1.649 +/- 10 кв. м (Т. 2, л.д. 102 - 107, Т. 3, л.д. 27).
<...> С.С. взамен свидетельства N от <...> выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности в отношении земельного участка площадью 1.649 кв. м, с кадастровым номером N, расположенного по <адрес> (Т. 2, л.д. 101).
Согласно п. п. 1, 2 ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 12 данного Закона права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
Идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему в порядке, установленном ФЗ от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке не относится к сведениям, которые влекут за собой существенное изменение объекта, а также прекращение или переход права на него (п. 67 Постановления Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Действия Управления Росреестра по Ленинградской области по внесению изменений в ЕГРП на основании заявления С.С. <...>. не повлекли существенного изменения спорного земельного участка и прекращения или перехода права на него. Была лишь уточнена (после проведения межевания и внесения сведений о границах земельного участка в Государственный кадастр недвижимости) общая площадь спорного земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствовали установленным требованиям земельного законодательства.
Идентификация спорного земельного участка осуществляется в Едином государственном реестре прав по его кадастровому номеру, который не изменился. Основанием возникновения права собственности ответчицы на земельный участок уточненной площадью 1.649 кв. м является договор купли-продажи от <...>; право собственности зарегистрировано <...>.
Таким образом, земельный участок площадью 1.500 кв. м, расположенный по <адрес>, и земельный участок площадью 1.649 кв. м, расположенный по тому же адресу, - это один и тот же земельный участок, действий по распоряжению которым С.С. не совершено.
Получив <...> информацию об уточнении площади спорного земельного участка в государственном кадастре недвижимости и ЕГРП (Т. 2, л.д. 117), суд первой инстанции должен был использовать ее при вынесении 02.12.2013 г. решения с тем, чтобы данное решение было исполнимым, а не указывать в решении на истребование у ответчицы в пользу истца земельного участка несуществующей площадью 1.500 кв. м.
Исходя из изложенного, резолютивная часть решения суда в части истребования из чужого незаконного владения С.С. в пользу Ц. земельного участка площадью 1.500 кв. м подлежит изменению с указанием площади земельного участка равной 1.649 кв. м.
В части возложения на ответчицу обязанности по сносу за свой счет жилого дома решение суда первой инстанции принято с существенным нарушением норм материального права и подлежит отмене.
В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
При рассмотрении настоящего дела установлено и не оспаривается никем из участников процесса, что спорный жилой дом возведен М.Э. и в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ только на него может быть возложена обязанность снести его за свой счет.
Кроме того, в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ истец, являясь собственником земельного участка, не лишен возможности оставить жилой дом в своей собственности.
Утверждения третьего лица М.Э. о том, что в случае признания недействительной и аннулировании государственной регистрации права собственности С.С. на жилой дом будет восстановлена государственная регистрация права собственности на его имя, ни на чем не основаны. Факт незаконности владения М.Э. спорным земельным участком установлен вступившим в законную силу решением суда по гражданскому делу N. Этим же решением и сам земельный участок, и расположенный на нем жилой дом истребованы у М.Э. в пользу Ц. При рассмотрении настоящего дела установлено, что возведенный М.Э. в <...> на спорном земельном участке жилой дом является самовольной постройкой, право собственности на которую у М.Э. возникнуть не может.
Процессуальных нарушений, которые могли бы привести к отмене решения, судом первой инстанции не допущено.
Доводы апелляционной жалобы М.Э. о том, что он не был привлечен к участию в настоящем деле в качестве ответчика, представляются необоснованными.
Как уже было сказано выше, спор между истцом и М.Э. относительно прав последнего на спорное имущество рассмотрен в рамках гражданского дела <...>: по нему вынесено и вступило в законную силу судебное решение.
Надлежащим ответчиком по настоящему делу является С.С., спор между которой и истцом рассматривается судом. Требования истца заключаются в истребовании принадлежащего ему имущества из чужого незаконного владения С.С. Договор купли-продажи от <...> является ничтожным вне зависимости от признания его таковым судом. Возможность истребования имущества из чужого незаконного владения С.С. не обусловлена необходимостью оспаривания вышеуказанного договора. В обжалуемом решении суд констатировал факт ничтожности договора купли-продажи от <...> и применил последствия недействительности ничтожной сделки, касающиеся ответчицы С.С.
Решение о правах М.Э. судом не принималось (такое решение принято ранее). В то же время, М.Э. в соответствии со ст. 43 ГПК РФ привлечен к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, так как решение суда может повлиять на его права и обязанности по отношению к одной из сторон. Так, С.С. может потребовать от него возврата уплаченных по договору купли-продажи от <...> денежных средств, а Ц. - сноса возведенной им самовольной постройки.
Таким образом, процессуальные права М.Э. при рассмотрении настоящего дела судом не нарушены.
Ссылки в апелляционных жалобах ответчицы С.С. и третьего лица М.Э. на необходимость оставления искового заявления Ц. без рассмотрения основаны на неправильном понимании подателями жалоб положений закона, на который они ссылаются (в частности, п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ).
Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Волховского городского суда Ленинградской области от 02 декабря 2013 года в части истребования из чужого незаконного владения С.С. в пользу Ц. земельного участка общей площадью 1.500 кв. м с кадастровым номером N, расположенного по <адрес> - изменить, изложив абзац пятый резолютивной части решения в следующей редакции.
Истребовать из чужого незаконного владения С.С. в собственность Ц. земельный участок общей площадью 1.649 кв. м с кадастровым номером N, расположенный по <адрес>.
Решение Волховского городского суда Ленинградской области от 02 декабря 2013 года в части обязания С.С. устранить препятствия в пользовании земельным участком, расположенным по <адрес>, путем возложения на нее обязанности по сносу за свой счет жилого дома, с кадастровым номером N, площадью 88,2 кв. м, расположенного по <адрес> - отменить с вынесением по делу в этой части нового решения об отказе Ц. в удовлетворении иска.
В остальной части решение Волховского городского суда Ленинградской области от 02 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы М.Э. и С.С. - без удовлетворения.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)