Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2014 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Дунаевой Н.Ю., Калининой Н.С.
при участии в заседании:
от истца общество с ограниченной ответственностью "АлЦеКо-Инвест" - Церетели М.О. директор, Аленин И.Г. дов от 19.05.2014 г.
от ответчика Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН - 1037739510423) - Руденко М.В. дов от 27.12.2013 г.
- от третьего лица - Правительство Москвы (ОГРН - 1027739813507) - Руденко М.В. дов. от 15.01.2014 N 4-47-27\\4;
- рассмотрев 18 декабря 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "АлЦеКо-Инвест"
на постановление от 26 августа 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Красновой С.В., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.
по иску общества с ограниченной ответственностью "АлЦеКо-Инвест" (ОГРН 1027721008369),
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423), третье лицо: Правительство Москвы,
о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АлЦеКо-Инвест" (далее - ООО "АлЦеКо-Инвест", заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды N М-04-028841 от 31.05.2005, оформленного уведомлениями N ДГИ-И-25513/13 от 28.10.2013 и N ДИ-1-140991/13-1 от 17.12.2013.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 марта 2014 года требования ООО "АлЦеКо-Инвест" удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2014 года решение Арбитражного суда города Москвы от 18 марта 2014 года отменено, в иске отказано.
В кассационной жалобе ООО "АлЦеКо-Инвест" просит отменить постановление суда апелляционной инстанции по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, решение суда первой инстанции оставить в силе.
В обоснование кассационной жалобы ООО "АлЦеКо-Инвест" ссылается на то, что суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что причиной неполучения в течение 5 лет разрешения на строительство явилась совокупность объективных причин, а именно систематические задержки органов власти города Москвы в оформлении документов, изменение регионального и федерального законодательства, банкротство истца.
Истец не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о том, что в материалы дела не представлены доказательства того, что земельный участок освоен на 50%. Ответчиком не оспаривается тот факт, что к моменту рассмотрения дела судом первой инстанции истцом были выполнены действия, предшествующие выходу на строительную площадку, что и является выполнением большей части работ.
Вывод суда о том, что полученный акт разрешенного использования земельного участка от 03.05.2007 и пролонгированный до 17.09.2009 позволял истцу получить разрешение на строительство объекта, однако ООО "АлЦеКо-Инвест" данным правом не воспользовалось, не соответствует материалам дела, поскольку на основании указанного акта в 2008 - 2009 гг. была разработана часть проектной документации - "Архитектурно-градостроительное решение" (утверждено на регламентной комиссии Москомархитектуры 17.11.2009, а зарегистрировано было лишь 07.07.2010), в связи с чем, ООО "АлЦеКо-Инвест" 12.08.2010 обратилось за оформлением ГПЗУ.
Истец утверждает, что нахождение в процедуре банкротства, реорганизация (смена руководства) являются обстоятельствами, которые препятствовали в указанный период освоению земельного участка и, как правильно установлено судом первой инстанции, повлияли на своевременное освоение земельного участка. При этом, с момента прекращения процедуры банкротства, ООО "АлЦеКо-Инвест" совершены все действия, предшествующие получению разрешения на строительство.
Заявитель жалобы считает, что совершенный ответчиком отказ от договора (одностороннее расторжение) является недействительным, поскольку противоречит нормам пункта 22 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и имеет признаки злоупотребления правом.
ООО "АлЦеКо-Инвест" также указывает на отсутствие с его стороны виновных действий.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ООО "АлЦеКо-Инвест" поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.
Представитель ответчика и третьего лица против удовлетворения кассационной жалобы возражал.
Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятого по делу судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) и ООО "АлЦеКо-Инвест" (арендатор) сроком на 49 лет заключен договор от 31.05.2005 N М-04-028841 аренды земельного участка площадью 5600 кв. м по адресу: г. Москва, Капотня, МКАД, 15 км для строительства и дальнейшей эксплуатации капитального автомоечного комплекса с развитой сферой услуг для обслуживания грузового, пассажирского и специального транспорта (автомойки для большегрузного транспорта, автомойка для легкового автотранспорта и станция технического обслуживания автомобилей, автозаправка на 3 ТРК, автостоянка, зона отдыха).
В соответствии с пунктом 4.2 договора строительство объекта должно быть завершено в течение 2-х лет.
Договор прошел процедуру государственной регистрации 26.07.2005.
Уведомлением N ДГИ-И-25513/13 от 28.10.2013 на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды от 31.05.2005 N М-04-028841, в связи с тем, что на дату направления уведомления земельный участок арендатором не освоен, строительство не осуществлено, по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды от 31.05.2005 N М-04-028841 отсутствует разрешение на строительство.
В ответ на возражения арендатора, полученные ответчиком 26.11.2013, Департамент городского имущества города Москвы направил уведомление N ДИ-1-140991/13-1 от 17.12.2013, в котором подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора. До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ и его положения распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.
Судом апелляционной инстанции правомерно отклонен довод истца о том, что земельный участок "освоен" на 50%, так как таких доказательств в материалах дела не имеется, объект до настоящего времени не построен. За выдачей разрешения на строительство объекта истец обратился после того, как Департамент городского имущества города Москвы отказался от договора аренды от 31.05.2005 N М-04-028841, а именно 11.03.2014.
Суд апелляционной инстанции правомерно указал, что, полученный арендатором Акт разрешенного использования земельного участка от 03.05.2007 N А-3744/11, впоследствии в установленном порядке утвержденный и пролонгированный в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 31.08.2009 N 32055-РП с установлением срока действия до 17.09.2009 позволял ООО "АлЦеКо-Инвест" получить разрешение на строительство объекта, однако истец данным правом не воспользовался и обратился в Москомархитектуру за выдачей Градостроительного плана земельного участка 12.08.2010.
Установив, что по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды от 31.05.2005 N М-04-028841 разрешение на строительство объекта отсутствует, в согласованный сторонами в пункте 4.2 договора срок строительство объекта не осуществлено, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что расторжение договора Департаментом городского имущества города Москвы является обоснованным.
Суд апелляционной инстанции правильно указал, что решение организацией истца внутренних вопросов (нахождение в процедуре банкротства, реорганизация (смена руководства)) не является основанием для признания незаконными действий Департамента городского имущества города Москвы по отказу от договора аренды.
Судом апелляционной инстанции всесторонне и полно исследованы обстоятельства дела, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судом правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований для отмены судебного акта у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2014 года по делу N А40-1435/14 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "АлЦеКо-Инвест" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
Н.С.КАЛИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 25.12.2014 N Ф05-14806/2014 ПО ДЕЛУ N А40-1435/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 декабря 2014 г. по делу N А40-1435/14
Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2014 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Дунаевой Н.Ю., Калининой Н.С.
при участии в заседании:
от истца общество с ограниченной ответственностью "АлЦеКо-Инвест" - Церетели М.О. директор, Аленин И.Г. дов от 19.05.2014 г.
от ответчика Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН - 1037739510423) - Руденко М.В. дов от 27.12.2013 г.
- от третьего лица - Правительство Москвы (ОГРН - 1027739813507) - Руденко М.В. дов. от 15.01.2014 N 4-47-27\\4;
- рассмотрев 18 декабря 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "АлЦеКо-Инвест"
на постановление от 26 августа 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Красновой С.В., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П.
по иску общества с ограниченной ответственностью "АлЦеКо-Инвест" (ОГРН 1027721008369),
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423), третье лицо: Правительство Москвы,
о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "АлЦеКо-Инвест" (далее - ООО "АлЦеКо-Инвест", заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным одностороннего отказа Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды N М-04-028841 от 31.05.2005, оформленного уведомлениями N ДГИ-И-25513/13 от 28.10.2013 и N ДИ-1-140991/13-1 от 17.12.2013.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 марта 2014 года требования ООО "АлЦеКо-Инвест" удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2014 года решение Арбитражного суда города Москвы от 18 марта 2014 года отменено, в иске отказано.
В кассационной жалобе ООО "АлЦеКо-Инвест" просит отменить постановление суда апелляционной инстанции по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, решение суда первой инстанции оставить в силе.
В обоснование кассационной жалобы ООО "АлЦеКо-Инвест" ссылается на то, что суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что причиной неполучения в течение 5 лет разрешения на строительство явилась совокупность объективных причин, а именно систематические задержки органов власти города Москвы в оформлении документов, изменение регионального и федерального законодательства, банкротство истца.
Истец не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о том, что в материалы дела не представлены доказательства того, что земельный участок освоен на 50%. Ответчиком не оспаривается тот факт, что к моменту рассмотрения дела судом первой инстанции истцом были выполнены действия, предшествующие выходу на строительную площадку, что и является выполнением большей части работ.
Вывод суда о том, что полученный акт разрешенного использования земельного участка от 03.05.2007 и пролонгированный до 17.09.2009 позволял истцу получить разрешение на строительство объекта, однако ООО "АлЦеКо-Инвест" данным правом не воспользовалось, не соответствует материалам дела, поскольку на основании указанного акта в 2008 - 2009 гг. была разработана часть проектной документации - "Архитектурно-градостроительное решение" (утверждено на регламентной комиссии Москомархитектуры 17.11.2009, а зарегистрировано было лишь 07.07.2010), в связи с чем, ООО "АлЦеКо-Инвест" 12.08.2010 обратилось за оформлением ГПЗУ.
Истец утверждает, что нахождение в процедуре банкротства, реорганизация (смена руководства) являются обстоятельствами, которые препятствовали в указанный период освоению земельного участка и, как правильно установлено судом первой инстанции, повлияли на своевременное освоение земельного участка. При этом, с момента прекращения процедуры банкротства, ООО "АлЦеКо-Инвест" совершены все действия, предшествующие получению разрешения на строительство.
Заявитель жалобы считает, что совершенный ответчиком отказ от договора (одностороннее расторжение) является недействительным, поскольку противоречит нормам пункта 22 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и имеет признаки злоупотребления правом.
ООО "АлЦеКо-Инвест" также указывает на отсутствие с его стороны виновных действий.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ООО "АлЦеКо-Инвест" поддержали кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.
Представитель ответчика и третьего лица против удовлетворения кассационной жалобы возражал.
Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятого по делу судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодатель) и ООО "АлЦеКо-Инвест" (арендатор) сроком на 49 лет заключен договор от 31.05.2005 N М-04-028841 аренды земельного участка площадью 5600 кв. м по адресу: г. Москва, Капотня, МКАД, 15 км для строительства и дальнейшей эксплуатации капитального автомоечного комплекса с развитой сферой услуг для обслуживания грузового, пассажирского и специального транспорта (автомойки для большегрузного транспорта, автомойка для легкового автотранспорта и станция технического обслуживания автомобилей, автозаправка на 3 ТРК, автостоянка, зона отдыха).
В соответствии с пунктом 4.2 договора строительство объекта должно быть завершено в течение 2-х лет.
Договор прошел процедуру государственной регистрации 26.07.2005.
Уведомлением N ДГИ-И-25513/13 от 28.10.2013 на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды от 31.05.2005 N М-04-028841, в связи с тем, что на дату направления уведомления земельный участок арендатором не освоен, строительство не осуществлено, по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды от 31.05.2005 N М-04-028841 отсутствует разрешение на строительство.
В ответ на возражения арендатора, полученные ответчиком 26.11.2013, Департамент городского имущества города Москвы направил уведомление N ДИ-1-140991/13-1 от 17.12.2013, в котором подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора. До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ и его положения распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.
Судом апелляционной инстанции правомерно отклонен довод истца о том, что земельный участок "освоен" на 50%, так как таких доказательств в материалах дела не имеется, объект до настоящего времени не построен. За выдачей разрешения на строительство объекта истец обратился после того, как Департамент городского имущества города Москвы отказался от договора аренды от 31.05.2005 N М-04-028841, а именно 11.03.2014.
Суд апелляционной инстанции правомерно указал, что, полученный арендатором Акт разрешенного использования земельного участка от 03.05.2007 N А-3744/11, впоследствии в установленном порядке утвержденный и пролонгированный в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 31.08.2009 N 32055-РП с установлением срока действия до 17.09.2009 позволял ООО "АлЦеКо-Инвест" получить разрешение на строительство объекта, однако истец данным правом не воспользовался и обратился в Москомархитектуру за выдачей Градостроительного плана земельного участка 12.08.2010.
Установив, что по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды от 31.05.2005 N М-04-028841 разрешение на строительство объекта отсутствует, в согласованный сторонами в пункте 4.2 договора срок строительство объекта не осуществлено, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что расторжение договора Департаментом городского имущества города Москвы является обоснованным.
Суд апелляционной инстанции правильно указал, что решение организацией истца внутренних вопросов (нахождение в процедуре банкротства, реорганизация (смена руководства)) не является основанием для признания незаконными действий Департамента городского имущества города Москвы по отказу от договора аренды.
Судом апелляционной инстанции всесторонне и полно исследованы обстоятельства дела, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судом правильно применены нормы материального и процессуального права.
Оснований для отмены судебного акта у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2014 года по делу N А40-1435/14 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "АлЦеКо-Инвест" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
Н.С.КАЛИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)