Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Филимоновой С.С.
судей Смотровой Н.Н., Сурмаляна Г.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смирновой В.Ю.
при участии:
от истца: ЗАО "Капитал" - представитель конкурсного управляющего Жмак А.С. по доверенности от 22.07.2015 г.,
от ответчика: администрации Костино-Быстрянского сельского поселения Морозовского района - представитель Широкова С.В. по доверенности от 17.08.2015 г.,
от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Капитал"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 07.07.2015 по делу N А53-7441/2015
по иску закрытого акционерного общества "Капитал"
к ответчику администрации Костино-Быстрянского сельского поселения Морозовского района
о государственной регистрации перехода права собственности,
по встречному иску администрации Костино-Быстрянского сельского поселения Морозовского района
к закрытому акционерному обществу "Капитал"
при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
о признании договоров купли-продажи земельных участков не исполненными
принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.
установил:
Закрытое акционерное общество "Капитал" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к администрации Костино-Быстрянского сельского поселения о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:24:600005:0181, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадь 60,5 га, адрес (местоположение): Ростовская область, Морозовский район, ЗАО "Капитал", установлено относительно ориентира расположенного в границах участка, пашня на поле N 40; земельный участок с кадастровым номером 61:24:600001:0288, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадь 123,4 га, адрес (местоположение): Ростовская область, Морозовский район, установлено относительно ориентира АОЗТ "Победа", пашня на поле N 68, 87, расположенного в границах участка.
Администрация Костино-Быстрянского сельского поселения Морозовского района обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с встречным иском к закрытому акционерного общества "Капитал" о признании договоров купли-продажи находящихся в государственной собственности земельных участков, приобретенных в собственность на торгах 05.09.2008, заключенных между Администрацией Костино-Быстрянского сельского поселения Морозовского района и закрытым акционерным обществом "Капитал", о продаже земельных участков: с кадастровым номером 61:24:0060001:288, площадь 123,4 га, адрес (местоположение): Ростовская область, Морозовский район, АОЗТ "Победа", пашня на поле N 68, 87; с кадастровым номером 61:24:0060005:181, площадь 60,5 га, адрес (местоположение): Ростовская область, Морозовский район, ЗАО "Капитал", пашня на поле N 40; не исполненными по вине закрытого акционерного общества "Капитал".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.
Решением суда от 07.07.2015 г. в удовлетворении иска и встречного иска отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что земельные участки с кадастровыми номерами 61:24:600005:0181 и 61:24:600001:0288 не передавались покупателю до настоящего времени. Истец не владеет и не пользуется земельными участками. Акты приема-передачи земельных участков также сторонами не подписаны, требование об исполнении продавцом обязанности по передаче земельных участков обществом не заявлено, основания для удовлетворения первоначального иска о государственной регистрации перехода права собственности отсутствуют. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд указал, что Администрацией Костино-Быстрянского сельского поселения Морозовского района избран не надлежащий способ защиты нарушенного права.
Не согласившись с принятым решением, ЗАО "Капитал" обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении заявленных обществом требований, ссылаясь на то, что обязательства по оплате земельных участков были выполнены истцом частично, в размере 919 200 рублей, вывод суда о том, что истец не заявил требование об исполнении продавцом обязанности по передаче земельных участков противоречит материалам дела, суд не учел намерение ответчика сохранить отношения по договорам купли-продажи, принятое судом решение лишило ЗАО "Капитал" способа защиты права.
В отзыве на апелляционную жалобу администрация просит решение суда оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность. При этом администрация указывает, что земельные участки не передавались истцу по договорам купли-продажи, истец не выполнил свои обязательства по оплате земельных участков, ответчик не намерен сохранять отношения по заключенным договорам.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва на нее.
Третье лицо, надлежаще извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в его отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, протоколом заседания конкурсной комиссии N 4 от 01.09.2008 победителем торгов по продаже земельного участка с кадастровым номером 61:24:600005:0181 из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Ростовская область, Морозовский район, признано закрытое акционерное общество "Капитал", предложившее наивысшую цену за земельный участок - 637 350 рублей.
05.09.2008 на основании протокола N 4 заседания конкурсной комиссии, между Администрацией Костино-Быстрянского сельского поселения Морозовского района (Продавец) и ЗАО "Капитал" (Покупатель) заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности имущества, согласно которому Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора указанный выше земельный участок площадью 60,5 га. с кадастровым номером 61:24:600005:0181.
Протоколом заседания конкурсной комиссии N 3 от 01.09.2008 победителем торгов по продаже земельного участка с кадастровым номером 61:24:600001:0288 из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Ростовская область, Морозовский район, АОЗТ "Победа" признано закрытое акционерное общество "Капитал", предложившее наивысшую цену за земельный участок 1 300 950 рублей.
05.09.2008 на основании протокола N 3 заседания конкурсной комиссии, между Администрацией Костино-Быстрянского сельского поселения Морозовского района (Продавец) и ЗАО "Капитал" (Покупатель) заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности имущества, согласно которому Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора указанный выше земельный участок площадью 123,4 га. с кадастровым номером 61:24:600001:0288.
Согласно разделу 2 указанных договоров купли-продажи земельных участков полная оплата цены участков должна быть произведена до регистрации перехода права собственности на земельные участки.
Обязательства по оплате земельных участков по двум договорам от 05.09.2008 в общей сумме 1 938 300 рублей, закрытым акционерным обществом "Капитал" были выполнены частично, в размере 919 200 рублей:
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2011 года по делу N А53-21635/10 с закрытого акционерного общества "Капитал" в пользу Администрации Костино-Быстрянского сельского поселения взыскана оставшаяся задолженность по двум договорам купли-продажи от 05.09.2008 в размере 1 019 100 рублей, а также 237 868 рублей 41 копейка пени.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2011 года по делу N А53-12770/2011 в отношении закрытого акционерного общества "Капитал" введена процедура банкротства - наблюдение.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.03.2012 года по делу N А53-12770/2011 закрытое акционерное общество "Капитал" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должником назначена Тимошенко Татьяна Николаевна.
29.03.2013 Администрация Костино-Быстрянского сельского поселения в рамках дела о банкротстве N А53-12770/2011 направила в Арбитражный суд Ростовской области заявление о включении в реестр требований кредиторов ЗАО "Капитал" требования в размере 1 256 968 рублей 41 копейки.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2013 по делу N А53-12770/11 требования Администрации Костино-Быстрянского сельского поселения были признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника - ЗАО "Капитал".
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 05.05.2014 по делу N А53-12770/2011 Тимошенко Татьяна Николаевна отстранена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ЗАО "Капитал".
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 02.06.2014 по делу N А53-12770/2011 конкурсным управляющим назначен Соколов Александр Сергеевич.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 24.12.2014 по делу N А53-12770/2011 конкурсное производство продлено до 22.04.2015.
25.02.2015 закрытым акционерным обществом "Капитал" направлено требование в адрес Администрации Костино-Быстрянского сельского поселения Морозовского района с просьбой обеспечить участие представителя в Центре удаленного доступа МФЦ в Костино-Быстрянском сельском поселении по Ростовской области, с соответствующими документами, для государственной регистрации права собственности за ЗАО "Капитал". Данное требование оставлено без удовлетворения.
Ссылаясь на то, что Администрация Костино-Быстрянского сельского поселения Морозовского района уклоняется от государственной регистрации прав перехода права собственности на указанные выше земельные участки, закрытое акционерное общество "Капитал" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с первоначальным иском о государственной регистрации перехода права собственности.
Ссылаясь на то, что земельные участки не были оплачены обществом в установленный в договорах срок и не были фактически переданы ЗАО "Капитал", администрация обратилась в суд со встречным исковым заявлением о признании договоров не исполненными по вине закрытого акционерного общества "Капитал".
Принимая решение, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных ЗАО "Капитал" требований.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Из абзаца 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
В пункте 61 постановления N 10/22 разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (часть 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
По иску о государственной регистрации перехода права собственности в предмет доказывания входит проверка законности основания приобретения права собственности приобретателем недвижимого имущества, установление факта уклонения другой стороны от регистрации перехода права собственности, а также исполнение сторонами договора купли-продажи.
Согласно части 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
При заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимости продавец вправе требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) продаваемого объекта недвижимого имущества, продавец обязан передать в собственность покупателя недвижимое имущество на основании передаточного акта или иного документа о передаче.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно статье 224 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица.
До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.
Доказательства, подтверждающие надлежащее исполнение продавцом договорных обязательств по оформлению факта передачи земельных участков покупателю, в материалах дела отсутствуют.
Договоры купли-продажи от 05.09.2008 г. не содержат условия о передаче земельных участков, акт приема-передачи сторонами не подписывался.
Более того, как пояснил представитель администрации в заседании суда апелляционной инстанции, к настоящему времени администрация утратила интерес в сохранении отношений по заключенным договорам, поскольку стоимость приобретенных земельных участков оплачена ЗАО "Капитал" не в полном объеме. Решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2011 г. по делу N А53-21635/2010 о взыскании с ЗАО "Капитал" в пользу администрации оставшейся задолженности по договорам купли-продажи от 05.09.2008 г. в размере 1 019 100 рублей и 237868,41 руб. не исполнено.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.
Доводы общества о том, что отказ в удовлетворении его требований по настоящему делу лишает общество права на судебную защиту, препятствуя взысканию с администрации уплаченной на основании договоров от 05.09.2008 г. суммы, апелляционным судом отклоняются как необоснованные. Кроме того, представитель администрации в заседании апелляционного суда подтвердил намерение администрации в ближайшее время осуществить возврат уплаченных денежных средств обществу.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.
Решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска не обжаловано, в связи с чем в силу ч. 5 ст. 268 АПК РФ предметом оценки суда апелляционной инстанции не является.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.07.2015 по делу N А53-7441/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
С.С.ФИЛИМОНОВА
Судьи
Н.Н.СМОТРОВА
Г.А.СУРМАЛЯН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.09.2015 N 15АП-13659/2015 ПО ДЕЛУ N А53-7441/2015
Требование: О государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.Разделы:
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 сентября 2015 г. N 15АП-13659/2015
Дело N А53-7441/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Филимоновой С.С.
судей Смотровой Н.Н., Сурмаляна Г.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смирновой В.Ю.
при участии:
от истца: ЗАО "Капитал" - представитель конкурсного управляющего Жмак А.С. по доверенности от 22.07.2015 г.,
от ответчика: администрации Костино-Быстрянского сельского поселения Морозовского района - представитель Широкова С.В. по доверенности от 17.08.2015 г.,
от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Капитал"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 07.07.2015 по делу N А53-7441/2015
по иску закрытого акционерного общества "Капитал"
к ответчику администрации Костино-Быстрянского сельского поселения Морозовского района
о государственной регистрации перехода права собственности,
по встречному иску администрации Костино-Быстрянского сельского поселения Морозовского района
к закрытому акционерному обществу "Капитал"
при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
о признании договоров купли-продажи земельных участков не исполненными
принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.
установил:
Закрытое акционерное общество "Капитал" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к администрации Костино-Быстрянского сельского поселения о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:24:600005:0181, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадь 60,5 га, адрес (местоположение): Ростовская область, Морозовский район, ЗАО "Капитал", установлено относительно ориентира расположенного в границах участка, пашня на поле N 40; земельный участок с кадастровым номером 61:24:600001:0288, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадь 123,4 га, адрес (местоположение): Ростовская область, Морозовский район, установлено относительно ориентира АОЗТ "Победа", пашня на поле N 68, 87, расположенного в границах участка.
Администрация Костино-Быстрянского сельского поселения Морозовского района обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с встречным иском к закрытому акционерного общества "Капитал" о признании договоров купли-продажи находящихся в государственной собственности земельных участков, приобретенных в собственность на торгах 05.09.2008, заключенных между Администрацией Костино-Быстрянского сельского поселения Морозовского района и закрытым акционерным обществом "Капитал", о продаже земельных участков: с кадастровым номером 61:24:0060001:288, площадь 123,4 га, адрес (местоположение): Ростовская область, Морозовский район, АОЗТ "Победа", пашня на поле N 68, 87; с кадастровым номером 61:24:0060005:181, площадь 60,5 га, адрес (местоположение): Ростовская область, Морозовский район, ЗАО "Капитал", пашня на поле N 40; не исполненными по вине закрытого акционерного общества "Капитал".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.
Решением суда от 07.07.2015 г. в удовлетворении иска и встречного иска отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что земельные участки с кадастровыми номерами 61:24:600005:0181 и 61:24:600001:0288 не передавались покупателю до настоящего времени. Истец не владеет и не пользуется земельными участками. Акты приема-передачи земельных участков также сторонами не подписаны, требование об исполнении продавцом обязанности по передаче земельных участков обществом не заявлено, основания для удовлетворения первоначального иска о государственной регистрации перехода права собственности отсутствуют. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд указал, что Администрацией Костино-Быстрянского сельского поселения Морозовского района избран не надлежащий способ защиты нарушенного права.
Не согласившись с принятым решением, ЗАО "Капитал" обжаловало его в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
В апелляционной жалобе общество просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении заявленных обществом требований, ссылаясь на то, что обязательства по оплате земельных участков были выполнены истцом частично, в размере 919 200 рублей, вывод суда о том, что истец не заявил требование об исполнении продавцом обязанности по передаче земельных участков противоречит материалам дела, суд не учел намерение ответчика сохранить отношения по договорам купли-продажи, принятое судом решение лишило ЗАО "Капитал" способа защиты права.
В отзыве на апелляционную жалобу администрация просит решение суда оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность. При этом администрация указывает, что земельные участки не передавались истцу по договорам купли-продажи, истец не выполнил свои обязательства по оплате земельных участков, ответчик не намерен сохранять отношения по заключенным договорам.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва на нее.
Третье лицо, надлежаще извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в его отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, протоколом заседания конкурсной комиссии N 4 от 01.09.2008 победителем торгов по продаже земельного участка с кадастровым номером 61:24:600005:0181 из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Ростовская область, Морозовский район, признано закрытое акционерное общество "Капитал", предложившее наивысшую цену за земельный участок - 637 350 рублей.
05.09.2008 на основании протокола N 4 заседания конкурсной комиссии, между Администрацией Костино-Быстрянского сельского поселения Морозовского района (Продавец) и ЗАО "Капитал" (Покупатель) заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности имущества, согласно которому Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора указанный выше земельный участок площадью 60,5 га. с кадастровым номером 61:24:600005:0181.
Протоколом заседания конкурсной комиссии N 3 от 01.09.2008 победителем торгов по продаже земельного участка с кадастровым номером 61:24:600001:0288 из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Ростовская область, Морозовский район, АОЗТ "Победа" признано закрытое акционерное общество "Капитал", предложившее наивысшую цену за земельный участок 1 300 950 рублей.
05.09.2008 на основании протокола N 3 заседания конкурсной комиссии, между Администрацией Костино-Быстрянского сельского поселения Морозовского района (Продавец) и ЗАО "Капитал" (Покупатель) заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности имущества, согласно которому Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора указанный выше земельный участок площадью 123,4 га. с кадастровым номером 61:24:600001:0288.
Согласно разделу 2 указанных договоров купли-продажи земельных участков полная оплата цены участков должна быть произведена до регистрации перехода права собственности на земельные участки.
Обязательства по оплате земельных участков по двум договорам от 05.09.2008 в общей сумме 1 938 300 рублей, закрытым акционерным обществом "Капитал" были выполнены частично, в размере 919 200 рублей:
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2011 года по делу N А53-21635/10 с закрытого акционерного общества "Капитал" в пользу Администрации Костино-Быстрянского сельского поселения взыскана оставшаяся задолженность по двум договорам купли-продажи от 05.09.2008 в размере 1 019 100 рублей, а также 237 868 рублей 41 копейка пени.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 07.10.2011 года по делу N А53-12770/2011 в отношении закрытого акционерного общества "Капитал" введена процедура банкротства - наблюдение.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.03.2012 года по делу N А53-12770/2011 закрытое акционерное общество "Капитал" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должником назначена Тимошенко Татьяна Николаевна.
29.03.2013 Администрация Костино-Быстрянского сельского поселения в рамках дела о банкротстве N А53-12770/2011 направила в Арбитражный суд Ростовской области заявление о включении в реестр требований кредиторов ЗАО "Капитал" требования в размере 1 256 968 рублей 41 копейки.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2013 по делу N А53-12770/11 требования Администрации Костино-Быстрянского сельского поселения были признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника - ЗАО "Капитал".
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 05.05.2014 по делу N А53-12770/2011 Тимошенко Татьяна Николаевна отстранена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ЗАО "Капитал".
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 02.06.2014 по делу N А53-12770/2011 конкурсным управляющим назначен Соколов Александр Сергеевич.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 24.12.2014 по делу N А53-12770/2011 конкурсное производство продлено до 22.04.2015.
25.02.2015 закрытым акционерным обществом "Капитал" направлено требование в адрес Администрации Костино-Быстрянского сельского поселения Морозовского района с просьбой обеспечить участие представителя в Центре удаленного доступа МФЦ в Костино-Быстрянском сельском поселении по Ростовской области, с соответствующими документами, для государственной регистрации права собственности за ЗАО "Капитал". Данное требование оставлено без удовлетворения.
Ссылаясь на то, что Администрация Костино-Быстрянского сельского поселения Морозовского района уклоняется от государственной регистрации прав перехода права собственности на указанные выше земельные участки, закрытое акционерное общество "Капитал" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с первоначальным иском о государственной регистрации перехода права собственности.
Ссылаясь на то, что земельные участки не были оплачены обществом в установленный в договорах срок и не были фактически переданы ЗАО "Капитал", администрация обратилась в суд со встречным исковым заявлением о признании договоров не исполненными по вине закрытого акционерного общества "Капитал".
Принимая решение, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных ЗАО "Капитал" требований.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Из абзаца 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
В пункте 61 постановления N 10/22 разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (часть 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
По иску о государственной регистрации перехода права собственности в предмет доказывания входит проверка законности основания приобретения права собственности приобретателем недвижимого имущества, установление факта уклонения другой стороны от регистрации перехода права собственности, а также исполнение сторонами договора купли-продажи.
Согласно части 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
При заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимости продавец вправе требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) продаваемого объекта недвижимого имущества, продавец обязан передать в собственность покупателя недвижимое имущество на основании передаточного акта или иного документа о передаче.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно статье 224 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица.
До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.
Доказательства, подтверждающие надлежащее исполнение продавцом договорных обязательств по оформлению факта передачи земельных участков покупателю, в материалах дела отсутствуют.
Договоры купли-продажи от 05.09.2008 г. не содержат условия о передаче земельных участков, акт приема-передачи сторонами не подписывался.
Более того, как пояснил представитель администрации в заседании суда апелляционной инстанции, к настоящему времени администрация утратила интерес в сохранении отношений по заключенным договорам, поскольку стоимость приобретенных земельных участков оплачена ЗАО "Капитал" не в полном объеме. Решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2011 г. по делу N А53-21635/2010 о взыскании с ЗАО "Капитал" в пользу администрации оставшейся задолженности по договорам купли-продажи от 05.09.2008 г. в размере 1 019 100 рублей и 237868,41 руб. не исполнено.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.
Доводы общества о том, что отказ в удовлетворении его требований по настоящему делу лишает общество права на судебную защиту, препятствуя взысканию с администрации уплаченной на основании договоров от 05.09.2008 г. суммы, апелляционным судом отклоняются как необоснованные. Кроме того, представитель администрации в заседании апелляционного суда подтвердил намерение администрации в ближайшее время осуществить возврат уплаченных денежных средств обществу.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.
Решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска не обжаловано, в связи с чем в силу ч. 5 ст. 268 АПК РФ предметом оценки суда апелляционной инстанции не является.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.07.2015 по делу N А53-7441/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
С.С.ФИЛИМОНОВА
Судьи
Н.Н.СМОТРОВА
Г.А.СУРМАЛЯН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)