Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Уведомлением органа кадастрового учета заявление общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка возвращено.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Александрова В.Н.,
судей Абакумовой И.Д., Никифорова С.Б.
при секретаре Костереве Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению открытого акционерного общества "Сибнефтегеофизика" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе открытого акционерного общества "Сибнефтегеофизика" на решение Новосибирского областного суда от 12 февраля 2015 г., которым в удовлетворении заявленного требования отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
открытое акционерное общество "Сибнефтегеофизика" (далее - ОАО "Сибнефтегеофизика") обратилось в Новосибирский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:35:101251:52, общей площадью 2 534 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства спортивно-оздоровительного блока со столовой, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Ломоносова, 57, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2010 г. - 9 900 338 руб.
Решением Новосибирского областного суда от 12 февраля 2015 г. в удовлетворении заявленного требования отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ОАО "Сибнефтегеофизика" обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение норм права.
ОАО "Сибнефтегеофизика", Мэрия г. Новосибирска, Правительство Новосибирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - Управление Росреестра по Новосибирской области), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Новосибирской области в судебное заседание не явились, о времени месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
ОАО "Сибнефтегеофизика" является собственником земельного участка с кадастровым номером 54:35:101251:52, общей площадью 2 534 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства спортивно-оздоровительного блока со столовой, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Ломоносова, 57, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30 декабря 2002 г.
Согласно кадастровому паспорту от 10 апреля 2013 г. N 54/201/13-106358 указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 31 января 2001 г.
Кадастровая стоимость земельного участка составляет 37 711 874,90 руб., что подтверждается кадастровым паспортом и справкой от 20 октября 2014 г.
Указанная кадастровая стоимость определена постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 г. N 535-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области" по состоянию на 1 января 2010 г.
Уведомлением Комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Новосибирской области от 12 декабря 2014 г. N 01-23-508/14 заявление ОАО "Сибнефтегеофизика" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка возвращено.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции заявитель представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 21 ноября 2014 г. N 824-2014, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью Центр оценки "СКОРИНГ".
Согласно названному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 г. составляет 9 900 338 руб.
По результатам экспертизы отчета от 21 ноября 2014 г. N 824-2014, проведенной экспертом некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Южно-Сибирская Организация Профессиональных оценщиков и экспертов", отчет признан соответствующим Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки, о чем составлено заключение от 4 декабря 2014 г. N 03-14-11-25.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что рыночная стоимость принадлежащего обществу земельного участка, установленная в отчете об оценке, не учитывает индивидуальные характеристики объектов и не является достоверной.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
В рассматриваемом случае рыночная стоимость земельного участка в размере 9 900 338 руб. установлена оценщиком по состоянию на 1 января 2010 г., то есть на дату формирования перечня земельных участков Новосибирской области, в отношении которых упомянутым постановлением Правительства Новосибирской области утверждены результаты кадастровой стоимости.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, заявителем представлен отчет от 21 ноября 2014 г. N 824-2014.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Из отчета об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта принято решение не использовать затратный и доходный подходы, им применен сравнительный подход. В расчетах оценщик использовал метод сравнения продаж, руководствуясь принципом замещения.
Согласно пункту 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденному Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.
Из отчета об оценке следует, что по результатам изучения публикаций в специализированных изданиях оценщиком выбраны пять участков-аналогов, сведения о которых приведены в таблице сравнения.
Оценщик указал, что объекты-аналоги находятся в районе расположения объекта оценки и в соседних районах г. Новосибирска. Имеющиеся различия в размерах общей площади не оказывают влияния на стоимость 1 кв. м. По техническому состоянию аналоги также являются сопоставимыми с объектом оценки.
Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: цене предложения, площади, дате предложения, передаваемых правах, местоположению, назначению и текущему использованию.
При этом корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены оценщиком по передаваемым правам, площади участков, местоположению, также произведена поправка на торг.
Судебная коллегия отмечает, что согласно таблице сравнения назначением и текущим использованием объекта-аналога N 1 является строительство административного здания, объекта-аналога N 2 - строительство административного здания с автостоянкой, объекта-аналога N 3 - строительство производственного комплекса, объекта-аналога N 4 - строительство гостиницы, объекта-аналога N 5 - организация парковки или строительство.
Вместе с тем оценщик сделал вывод о том, что объекты-аналоги соответствуют объекту оценки по названной единице сравнения, поскольку расположены в землях поселений и предназначены под коммерческую застройку, в связи с чем корректировки по указанному элементу сравнения не произведены.
Однако рассматриваемый показатель выбран оценщиком как ценообразующий фактор, а согласно изложенным в отчете характеристикам объект оценки по этому фактору не сопоставим с объектами-аналогами, равно как объекты-аналоги существенно отличаются друг от друга по этому элементу сравнения.
Таким образом, выводы оценщика об отсутствии отличий в назначении и текущем использовании земельных участков противоречат представленным материалам.
Кроме того, в тексте нескольких объявлений о продаже земельных участков - аналогов отсутствуют сведения о назначении и текущем использовании этих участков.
Согласно пункту 25 ФСО N 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Судебная коллегия установила, что все заявленные оценщиком характеристики объектов-аналогов перечислены им в таблице сравнения, какой-либо документально подтвержденной информации о соответствии действительности приведенных показателей в отчете не имеется. В приложении к отчету отсутствуют документы, содержащие сведения, которые подтверждают индивидуальные характеристики объектов-аналогов, в том числе и те, которые явились элементами сравнения, в частности, по передаваемым правам на участок.
Контактные данные с названием организации и телефонные номера, указанные в таблице сравнения, не могут служить надлежащим подтверждением приведенных оценщиком сведений.
Таким образом, проверить данные в отношении объектов-аналогов, указанные в составленной оценщиком таблице сравнения, не представляется возможным.
Поскольку нельзя проверить исходные данные для сравнения, следовательно, невозможно сделать выводы относительно правильности проведения корректировок по конкретным элементам сравнения.
С учетом изложенного Судебная коллегия приходит к выводу, что представленный заявителем отчет об оценке от 21 ноября 2014 г. N 824-2014 не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, а итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают указанные выводы Судебной коллегии и не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального права и норм процессуального права, предусмотренном законом в качестве основания для отмены судебного акта в апелляционном порядке.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Новосибирского областного суда от 12 февраля 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Сибнефтегеофизика" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 17.06.2015 N 67-АПГ15-21
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Уведомлением органа кадастрового учета заявление общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка возвращено.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 июня 2015 г. N 67-АПГ15-21
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Александрова В.Н.,
судей Абакумовой И.Д., Никифорова С.Б.
при секретаре Костереве Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению открытого акционерного общества "Сибнефтегеофизика" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе открытого акционерного общества "Сибнефтегеофизика" на решение Новосибирского областного суда от 12 февраля 2015 г., которым в удовлетворении заявленного требования отказано.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
открытое акционерное общество "Сибнефтегеофизика" (далее - ОАО "Сибнефтегеофизика") обратилось в Новосибирский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:35:101251:52, общей площадью 2 534 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства спортивно-оздоровительного блока со столовой, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Ломоносова, 57, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2010 г. - 9 900 338 руб.
Решением Новосибирского областного суда от 12 февраля 2015 г. в удовлетворении заявленного требования отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ОАО "Сибнефтегеофизика" обратилось в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить, ссылаясь на неправильное применение норм права.
ОАО "Сибнефтегеофизика", Мэрия г. Новосибирска, Правительство Новосибирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - Управление Росреестра по Новосибирской области), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Новосибирской области в судебное заседание не явились, о времени месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.
ОАО "Сибнефтегеофизика" является собственником земельного участка с кадастровым номером 54:35:101251:52, общей площадью 2 534 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства спортивно-оздоровительного блока со столовой, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Ломоносова, 57, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30 декабря 2002 г.
Согласно кадастровому паспорту от 10 апреля 2013 г. N 54/201/13-106358 указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 31 января 2001 г.
Кадастровая стоимость земельного участка составляет 37 711 874,90 руб., что подтверждается кадастровым паспортом и справкой от 20 октября 2014 г.
Указанная кадастровая стоимость определена постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 г. N 535-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области" по состоянию на 1 января 2010 г.
Уведомлением Комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Новосибирской области от 12 декабря 2014 г. N 01-23-508/14 заявление ОАО "Сибнефтегеофизика" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка возвращено.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции заявитель представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 21 ноября 2014 г. N 824-2014, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью Центр оценки "СКОРИНГ".
Согласно названному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 г. составляет 9 900 338 руб.
По результатам экспертизы отчета от 21 ноября 2014 г. N 824-2014, проведенной экспертом некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Южно-Сибирская Организация Профессиональных оценщиков и экспертов", отчет признан соответствующим Федеральному закону от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и федеральным стандартам оценки, о чем составлено заключение от 4 декабря 2014 г. N 03-14-11-25.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что рыночная стоимость принадлежащего обществу земельного участка, установленная в отчете об оценке, не учитывает индивидуальные характеристики объектов и не является достоверной.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
В рассматриваемом случае рыночная стоимость земельного участка в размере 9 900 338 руб. установлена оценщиком по состоянию на 1 января 2010 г., то есть на дату формирования перечня земельных участков Новосибирской области, в отношении которых упомянутым постановлением Правительства Новосибирской области утверждены результаты кадастровой стоимости.
В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, заявителем представлен отчет от 21 ноября 2014 г. N 824-2014.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Из отчета об определении рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта принято решение не использовать затратный и доходный подходы, им применен сравнительный подход. В расчетах оценщик использовал метод сравнения продаж, руководствуясь принципом замещения.
Согласно пункту 22 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденному Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.
Из отчета об оценке следует, что по результатам изучения публикаций в специализированных изданиях оценщиком выбраны пять участков-аналогов, сведения о которых приведены в таблице сравнения.
Оценщик указал, что объекты-аналоги находятся в районе расположения объекта оценки и в соседних районах г. Новосибирска. Имеющиеся различия в размерах общей площади не оказывают влияния на стоимость 1 кв. м. По техническому состоянию аналоги также являются сопоставимыми с объектом оценки.
Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: цене предложения, площади, дате предложения, передаваемых правах, местоположению, назначению и текущему использованию.
При этом корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены оценщиком по передаваемым правам, площади участков, местоположению, также произведена поправка на торг.
Судебная коллегия отмечает, что согласно таблице сравнения назначением и текущим использованием объекта-аналога N 1 является строительство административного здания, объекта-аналога N 2 - строительство административного здания с автостоянкой, объекта-аналога N 3 - строительство производственного комплекса, объекта-аналога N 4 - строительство гостиницы, объекта-аналога N 5 - организация парковки или строительство.
Вместе с тем оценщик сделал вывод о том, что объекты-аналоги соответствуют объекту оценки по названной единице сравнения, поскольку расположены в землях поселений и предназначены под коммерческую застройку, в связи с чем корректировки по указанному элементу сравнения не произведены.
Однако рассматриваемый показатель выбран оценщиком как ценообразующий фактор, а согласно изложенным в отчете характеристикам объект оценки по этому фактору не сопоставим с объектами-аналогами, равно как объекты-аналоги существенно отличаются друг от друга по этому элементу сравнения.
Таким образом, выводы оценщика об отсутствии отличий в назначении и текущем использовании земельных участков противоречат представленным материалам.
Кроме того, в тексте нескольких объявлений о продаже земельных участков - аналогов отсутствуют сведения о назначении и текущем использовании этих участков.
Согласно пункту 25 ФСО N 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Судебная коллегия установила, что все заявленные оценщиком характеристики объектов-аналогов перечислены им в таблице сравнения, какой-либо документально подтвержденной информации о соответствии действительности приведенных показателей в отчете не имеется. В приложении к отчету отсутствуют документы, содержащие сведения, которые подтверждают индивидуальные характеристики объектов-аналогов, в том числе и те, которые явились элементами сравнения, в частности, по передаваемым правам на участок.
Контактные данные с названием организации и телефонные номера, указанные в таблице сравнения, не могут служить надлежащим подтверждением приведенных оценщиком сведений.
Таким образом, проверить данные в отношении объектов-аналогов, указанные в составленной оценщиком таблице сравнения, не представляется возможным.
Поскольку нельзя проверить исходные данные для сравнения, следовательно, невозможно сделать выводы относительно правильности проведения корректировок по конкретным элементам сравнения.
С учетом изложенного Судебная коллегия приходит к выводу, что представленный заявителем отчет об оценке от 21 ноября 2014 г. N 824-2014 не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, а итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают указанные выводы Судебной коллегии и не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального права и норм процессуального права, предусмотренном законом в качестве основания для отмены судебного акта в апелляционном порядке.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 327, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Новосибирского областного суда от 12 февраля 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Сибнефтегеофизика" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)