Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: На момент заключения договора купли-продажи ответчики не являлись собственниками какого-либо объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, в связи с чем договор не соответствует требованиям закона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Климова С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе: председательствующего Ефимовой И.В.,
судей Деминой О.В., Ковалевой А.Е.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по исковому заявлению Л. к Н., К., Е. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости в части, применении последствий недействительности сделки по апелляционной жалобе Л. на решение Балашовского районного суда Саратовской области от 08 сентября 2014 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи, объяснения представителей Л. - Р. и Б., поддержавших доводы жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
Л. обратилась в суд с исковым заявлением к Н., К., Е. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости в части, применении последствий недействительности сделки.
В обоснование требований истец указала, что в соответствии с договором дарения от <дата> приобрела в собственность 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 789,75 кв. м (кадастровый номер N) и 1/5 доли в праве общей долевой собственности на домовладение, состоящее из двух жилых домов общей площадью 94,3 кв. м и 34,1 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>.
По утверждению истца, до 2011 года домовладение находилось в долевой собственности пяти лиц: ФИО15, ФИО10, Н., К. и Л. В 2011 году Е. приобрел доли в праве общей долевой собственности на земельный участок у ФИО15 (14/98 доли), ФИО10 (14/98 доли), Н. (55/245 доли), К. (71/245 доли).
Порядок пользования земельным участком по <адрес> между сособственниками был установлен решением мирового судьи от <дата>, в соответствии с которым за Н. закреплено право пользования земельным участком площадью 58,3 кв. м, за К. - право пользования земельным участком площадью 56,66 кв. м, за ФИО15 - право пользования земельным участком площадью 60,77 кв. м, за ФИО11 - право пользования земельным участком площадью 54,28 кв. м, за ФИО12 (правопредшественник истца) - право пользования земельным участком площадью 90,31 кв. м, земельный участок площадью 469,43 кв. м оставлен в общем пользовании сособственников.
По состоянию на 2011 год часть дома, принадлежащая ФИО15, ФИО10, Н. и К., перестала существовать как объект недвижимости, в настоящее время на земельном участке находится только часть дома, принадлежащая истцу.
<дата> Н., К. и Е. был заключен договор купли-продажи недвижимости. Истец полагает, что заключенным ответчиками договором нарушается ее право пользования земельным участком, поскольку принадлежащий истцу сарай находится на земельном участке Е.
По мнению истца, договор купли-продажи от <дата> является ничтожным в силу положений ст. 168 ГК РФ. Земельный участок предоставлен ответчикам К. и Н. на основании распоряжения главы администрации Балашовского муниципального района N 1774-р от 30 августа 2011 года под индивидуальное жилищное строительство. Отсутствие на спорном земельном участке жилого дома свидетельствует о несоблюдении ответчиками целевого назначения земельного участка, так как жилой дом, пригодный для проживания, не возведен. На момент заключения договора купли-продажи К. и Н. не являлись собственниками какого-либо объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, в связи с чем договор купли-продажи не соответствует требованиям закона - ст. 36 ЗК РФ, п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от <дата> N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Кроме того, договор купли-продажи земельного участка был подписан между продавцами Н., К., действующими в лице представителя Г., и покупателем Е. Представитель Г. действовал на основании доверенности, выданной Н. <дата> и заверенной нотариусом ФИО14 В доверенности имеются исправления, которые не заверены нотариусом, в связи с чем доверенность является недействительной.
- Истец просила суд: признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи, заключенный между Н., К. и Е. <дата> в части продажи земельного участка;
- применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности Е. на земельный участок;
- признать недействительным (ничтожным) свидетельство о государственной регистрации права, выданное <дата> на имя Е. на 196/245 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <адрес>.
Решением Балашовского районного суда Саратовской области от 08 сентября 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Л. подана апелляционная жалоба на решение суда, в которой содержится просьба решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Автор жалобы полагает, что решение суда незаконно и необоснованно, подлежит отмене, поскольку выводы суда сделаны без выяснения действительных обстоятельств дела, без полной и объективной оценки представленных сторонами доказательств.
Автор жалобы полагает, что гражданин, владеющий земельным участком, предназначенным для индивидуального жилищного строительства, вправе приобрести земельный участок в собственность на возмездной основе в соответствии с положениями ст. 36 ЗК РФ только после окончания строительства объекта недвижимости. Спорный земельный участок был предоставлен ответчикам К. и Н. <дата> под индивидуальное жилищное строительство. Отсутствие на земельном участке жилого дома, по мнению истца, свидетельствует о том, что цель предоставления земельного участка не достигнута, жилой дом не возведен. <дата> между администрацией Балашовского муниципального района и К. был заключен договор купли-продажи земельного участка, <дата> К. продала свою долю в праве на земельный участок Е. На момент заключения договора купли-продажи объект недвижимости не существовал, продажа несуществующего объекта недвижимости является нарушением норм действующего законодательства, однако суд в своем решении правовой оценки данному обстоятельству не дал.
Автор жалобы полагает, что у Н. и К. на момент заключения сделки отсутствовали правоустанавливающие документы, подтверждающие право долевой собственности на земельный участок, в связи с чем они не могли распоряжаться земельным участком. В регистрационном деле отсутствует письменное либо нотариально заверенное согласие истца на продажу долей в праве собственности на земельный участок.
По утверждению автора жалобы, договор купли-продажи существенно уменьшил размер земельного участка, принадлежащего истцу. Судом при рассмотрении дела не учтено, что сделка со стороны продавцов была совершена представителем по доверенности, составленной с нарушением закона.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители Л. - Р. и Б. поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда отменить.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.
С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов апелляционной жалобы (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Статья 11 ГК РФ (пункт 1) предусматривает возможность защиты в судебном порядке только нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Одним из способов защиты нарушенного права может являться признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки (ст. 12 ГК РФ).
Согласно статье 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В статье 166 ГК РФ указано, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии с пунктами 1 - 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
В пунктах 1 - 2 статьи 552 ГК РФ закреплено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом первой инстанции установлено, что Л. приобрела право собственности на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 789,75 кв. м и на домовладение, расположенные по адресу: <адрес>, на основании договора дарения от <дата>. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата> (далее по тексту - ЕГРП).
На момент приобретения истцом права собственности домовладение состояло из двух жилых домов общей площадью 128,4 кв. м, жилой - 73,7 кв. м с хозяйственными строениями и сооружениями - сараями (литеры В, Г, Д, Е, М), погребом (литера Ж), двумя уборными (литеры З, И).
Другими участниками долевой собственности являлись: ФИО15 - 14/98 доли в праве, ФИО10 - 14/98 доли в праве, Н. - 32/98 доли в праве, К. - 25/98 доли в праве.
<дата> между участниками общей долевой собственности К. и Н. было заключено соглашение о пересмотре долей в праве общей долевой собственности на домовладение, поскольку у других сособственников домовладения было зарегистрировано 48/98 долей в праве собственности. К. и Н. пришли к соглашению о том, что Н. принадлежит 52/245 доли, а К. - 71/245 доли в праве общей долевой собственности на домовладение.
Данное соглашение оспаривалось Л. в судебном порядке, решением Балашовского районного суда Саратовской области от <дата> в удовлетворении исковых требований о признании соглашения недействительным было отказано, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от <дата> решение суда оставлено без изменения и вступило в законную силу.
<дата> главой администрации Балашовского муниципального района <адрес> было издано распоряжение Nр "О предоставлении земельного участка на праве общей долевой собственности", согласно которому (с учетом изменений, внесенных распоряжением главы администрации Балашовского муниципального района <адрес> от <дата> N-р) Н. было предоставлено бесплатно 55/245 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.
Кроме того, на комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района Саратовской области была возложена обязанность заключить с К. договор купли-продажи 71/245 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по указанному адресу и предназначенный для индивидуального жилищного строительства.
Распоряжение главы органа местного самоуправления было издано на основании правоустанавливающих документов, подтверждающих право долевой собственности К. и Н. на домовладение (свидетельств о праве на наследство по закону), в соответствии с условиями соглашения о пересмотре долей в праве общей долевой собственности от <дата> и положениями статей 28, 19, 36 ЗК РФ.
<дата> между администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области (в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом) и К. заключен договор купли-продажи 71/245 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок Н. и К. произведена <дата>, что подтверждается выпиской из ЕГРП от <дата>.
<дата> между Н. и К. (действующими на стороне продавца в лице представителя Г.) и Е. (действующим на стороне покупателя) был заключен договор купли-продажи недвижимости долей, по условиями которого Е. приобрел 126/245 долей в праве общей долевой собственности на домовладение и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Стороны пришли к соглашению о цене продаваемых долей (общая сумма сделки составила 1400000 рублей), согласно пункту 8, 11 договора покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемой недвижимости, продавцы передали, а покупатель принял недвижимость до подписания договора, расчет между сторонами произведен до подписания договора. Договор подписан обеими сторонами, переход права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован <дата>.
Представитель продавцов Г. действовал от имени Н. и К. на основании нотариально удостоверенных доверенностей, выданных соответственно <дата> и <дата>.
В тексте доверенности, выданной на представление интересов Н., имеются исправления, которые оговорены и исправлены нотариусом в соответствии с положениями п. 4 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации (утверждены приказом Министерства юстиции РФ от <дата> N 91). Указанные исправления не подлежали удостоверению подписью Н., поскольку ошибки в тексте доверенности были допущены самим нотариусом.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает правильным вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку в ходе судебного разбирательства не нашли своего подтверждения обстоятельства, указанные в исковом заявлении в качестве оснований для признания договора купли-продажи недвижимости от <дата> недействительным.
На момент совершения сделки Н. и К. обладали правом долевой собственности как на домовладение (на основании свидетельств о праве на наследство по закону), так и на земельный участок (на основании распоряжения главы администрации Балашовского муниципального района Саратовской области от <дата> N договора купли-продажи земельного участка от <дата>). Сделка исполнена сторонами, полномочия представителя Н. и К. были надлежащим образом оформлены и удостоверены, право на заключение сделки отражено в текстах выданных доверенностей. Заключение сделки купли-продажи не повлекло для истца каких-либо негативных правовых последствий, поскольку ее доля в праве собственности на земельный участок не изменилась.
Признание сделки недействительной также не влечет для истца правовых последствий, поскольку в настоящее время истец является собственником части домовладения, право общей долевой собственности на домовладение прекращено на основании решения Балашовского районного суда <адрес> от <дата>.
Доводы автора жалобы о нарушении ее права пользования земельным участком не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Земельный участок находится в общей долевой собственности сторон и каждый из сособственников обладает правом владения, пользования и распоряжения земельным участком. Раздел земельного участка с оставлением в собственности ответчиков сарая, которым пользуется истец, не производился.
В 2012 году истец обращалась к Е. с иском о прекращении права общей долевой собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок по фактически сложившему порядку пользования, определении границ земельного участка по фактически сложившему порядку пользования. Решением Балашовского районного суда <адрес> от <дата>, вступившим в законную силу, Л. в удовлетворении исковых требований было отказано, что свидетельствует о сохранении права общей долевой собственности на земельный участок и невозможности его раздела.
Довод жалобы об отсутствии согласия истца на продажу долей в праве собственности на земельный участок не был заявлен в исковом заявлении в качестве основания для признания сделки недействительной и не являлся предметом рассмотрения в суде первой инстанции.
Иные доводы, приведенные в жалобе, не опровергают выводов суда первой инстанции, являлись предметом исследования и оценки суда с изложением в решении соответствующих мотивов, представленным доказательствам дана надлежащая оценка с позиций их относимости, допустимости и достоверности. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Балашовского районного суда Саратовской области от 08 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 19.11.2014 ПО ДЕЛУ N 33-6557
Требование: О признании частично недействительным договора купли-продажи недвижимости, применении последствий недействительности сделки.Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: На момент заключения договора купли-продажи ответчики не являлись собственниками какого-либо объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, в связи с чем договор не соответствует требованиям закона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 ноября 2014 г. по делу N 33-6557
Судья Климова С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе: председательствующего Ефимовой И.В.,
судей Деминой О.В., Ковалевой А.Е.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по исковому заявлению Л. к Н., К., Е. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости в части, применении последствий недействительности сделки по апелляционной жалобе Л. на решение Балашовского районного суда Саратовской области от 08 сентября 2014 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи, объяснения представителей Л. - Р. и Б., поддержавших доводы жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
Л. обратилась в суд с исковым заявлением к Н., К., Е. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости в части, применении последствий недействительности сделки.
В обоснование требований истец указала, что в соответствии с договором дарения от <дата> приобрела в собственность 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 789,75 кв. м (кадастровый номер N) и 1/5 доли в праве общей долевой собственности на домовладение, состоящее из двух жилых домов общей площадью 94,3 кв. м и 34,1 кв. м, расположенных по адресу: <адрес>.
По утверждению истца, до 2011 года домовладение находилось в долевой собственности пяти лиц: ФИО15, ФИО10, Н., К. и Л. В 2011 году Е. приобрел доли в праве общей долевой собственности на земельный участок у ФИО15 (14/98 доли), ФИО10 (14/98 доли), Н. (55/245 доли), К. (71/245 доли).
Порядок пользования земельным участком по <адрес> между сособственниками был установлен решением мирового судьи от <дата>, в соответствии с которым за Н. закреплено право пользования земельным участком площадью 58,3 кв. м, за К. - право пользования земельным участком площадью 56,66 кв. м, за ФИО15 - право пользования земельным участком площадью 60,77 кв. м, за ФИО11 - право пользования земельным участком площадью 54,28 кв. м, за ФИО12 (правопредшественник истца) - право пользования земельным участком площадью 90,31 кв. м, земельный участок площадью 469,43 кв. м оставлен в общем пользовании сособственников.
По состоянию на 2011 год часть дома, принадлежащая ФИО15, ФИО10, Н. и К., перестала существовать как объект недвижимости, в настоящее время на земельном участке находится только часть дома, принадлежащая истцу.
<дата> Н., К. и Е. был заключен договор купли-продажи недвижимости. Истец полагает, что заключенным ответчиками договором нарушается ее право пользования земельным участком, поскольку принадлежащий истцу сарай находится на земельном участке Е.
По мнению истца, договор купли-продажи от <дата> является ничтожным в силу положений ст. 168 ГК РФ. Земельный участок предоставлен ответчикам К. и Н. на основании распоряжения главы администрации Балашовского муниципального района N 1774-р от 30 августа 2011 года под индивидуальное жилищное строительство. Отсутствие на спорном земельном участке жилого дома свидетельствует о несоблюдении ответчиками целевого назначения земельного участка, так как жилой дом, пригодный для проживания, не возведен. На момент заключения договора купли-продажи К. и Н. не являлись собственниками какого-либо объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, в связи с чем договор купли-продажи не соответствует требованиям закона - ст. 36 ЗК РФ, п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от <дата> N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Кроме того, договор купли-продажи земельного участка был подписан между продавцами Н., К., действующими в лице представителя Г., и покупателем Е. Представитель Г. действовал на основании доверенности, выданной Н. <дата> и заверенной нотариусом ФИО14 В доверенности имеются исправления, которые не заверены нотариусом, в связи с чем доверенность является недействительной.
- Истец просила суд: признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи, заключенный между Н., К. и Е. <дата> в части продажи земельного участка;
- применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности Е. на земельный участок;
- признать недействительным (ничтожным) свидетельство о государственной регистрации права, выданное <дата> на имя Е. на 196/245 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <адрес>.
Решением Балашовского районного суда Саратовской области от 08 сентября 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Л. подана апелляционная жалоба на решение суда, в которой содержится просьба решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Автор жалобы полагает, что решение суда незаконно и необоснованно, подлежит отмене, поскольку выводы суда сделаны без выяснения действительных обстоятельств дела, без полной и объективной оценки представленных сторонами доказательств.
Автор жалобы полагает, что гражданин, владеющий земельным участком, предназначенным для индивидуального жилищного строительства, вправе приобрести земельный участок в собственность на возмездной основе в соответствии с положениями ст. 36 ЗК РФ только после окончания строительства объекта недвижимости. Спорный земельный участок был предоставлен ответчикам К. и Н. <дата> под индивидуальное жилищное строительство. Отсутствие на земельном участке жилого дома, по мнению истца, свидетельствует о том, что цель предоставления земельного участка не достигнута, жилой дом не возведен. <дата> между администрацией Балашовского муниципального района и К. был заключен договор купли-продажи земельного участка, <дата> К. продала свою долю в праве на земельный участок Е. На момент заключения договора купли-продажи объект недвижимости не существовал, продажа несуществующего объекта недвижимости является нарушением норм действующего законодательства, однако суд в своем решении правовой оценки данному обстоятельству не дал.
Автор жалобы полагает, что у Н. и К. на момент заключения сделки отсутствовали правоустанавливающие документы, подтверждающие право долевой собственности на земельный участок, в связи с чем они не могли распоряжаться земельным участком. В регистрационном деле отсутствует письменное либо нотариально заверенное согласие истца на продажу долей в праве собственности на земельный участок.
По утверждению автора жалобы, договор купли-продажи существенно уменьшил размер земельного участка, принадлежащего истцу. Судом при рассмотрении дела не учтено, что сделка со стороны продавцов была совершена представителем по доверенности, составленной с нарушением закона.
В судебном заседании апелляционной инстанции представители Л. - Р. и Б. поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда отменить.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.
С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов апелляционной жалобы (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Статья 11 ГК РФ (пункт 1) предусматривает возможность защиты в судебном порядке только нарушенных или оспоренных гражданских прав.
Одним из способов защиты нарушенного права может являться признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки (ст. 12 ГК РФ).
Согласно статье 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В статье 166 ГК РФ указано, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии с пунктами 1 - 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
В пунктах 1 - 2 статьи 552 ГК РФ закреплено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом первой инстанции установлено, что Л. приобрела право собственности на 1/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 789,75 кв. м и на домовладение, расположенные по адресу: <адрес>, на основании договора дарения от <дата>. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата> (далее по тексту - ЕГРП).
На момент приобретения истцом права собственности домовладение состояло из двух жилых домов общей площадью 128,4 кв. м, жилой - 73,7 кв. м с хозяйственными строениями и сооружениями - сараями (литеры В, Г, Д, Е, М), погребом (литера Ж), двумя уборными (литеры З, И).
Другими участниками долевой собственности являлись: ФИО15 - 14/98 доли в праве, ФИО10 - 14/98 доли в праве, Н. - 32/98 доли в праве, К. - 25/98 доли в праве.
<дата> между участниками общей долевой собственности К. и Н. было заключено соглашение о пересмотре долей в праве общей долевой собственности на домовладение, поскольку у других сособственников домовладения было зарегистрировано 48/98 долей в праве собственности. К. и Н. пришли к соглашению о том, что Н. принадлежит 52/245 доли, а К. - 71/245 доли в праве общей долевой собственности на домовладение.
Данное соглашение оспаривалось Л. в судебном порядке, решением Балашовского районного суда Саратовской области от <дата> в удовлетворении исковых требований о признании соглашения недействительным было отказано, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от <дата> решение суда оставлено без изменения и вступило в законную силу.
<дата> главой администрации Балашовского муниципального района <адрес> было издано распоряжение Nр "О предоставлении земельного участка на праве общей долевой собственности", согласно которому (с учетом изменений, внесенных распоряжением главы администрации Балашовского муниципального района <адрес> от <дата> N-р) Н. было предоставлено бесплатно 55/245 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.
Кроме того, на комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района Саратовской области была возложена обязанность заключить с К. договор купли-продажи 71/245 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по указанному адресу и предназначенный для индивидуального жилищного строительства.
Распоряжение главы органа местного самоуправления было издано на основании правоустанавливающих документов, подтверждающих право долевой собственности К. и Н. на домовладение (свидетельств о праве на наследство по закону), в соответствии с условиями соглашения о пересмотре долей в праве общей долевой собственности от <дата> и положениями статей 28, 19, 36 ЗК РФ.
<дата> между администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области (в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом) и К. заключен договор купли-продажи 71/245 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок Н. и К. произведена <дата>, что подтверждается выпиской из ЕГРП от <дата>.
<дата> между Н. и К. (действующими на стороне продавца в лице представителя Г.) и Е. (действующим на стороне покупателя) был заключен договор купли-продажи недвижимости долей, по условиями которого Е. приобрел 126/245 долей в праве общей долевой собственности на домовладение и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Стороны пришли к соглашению о цене продаваемых долей (общая сумма сделки составила 1400000 рублей), согласно пункту 8, 11 договора покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемой недвижимости, продавцы передали, а покупатель принял недвижимость до подписания договора, расчет между сторонами произведен до подписания договора. Договор подписан обеими сторонами, переход права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован <дата>.
Представитель продавцов Г. действовал от имени Н. и К. на основании нотариально удостоверенных доверенностей, выданных соответственно <дата> и <дата>.
В тексте доверенности, выданной на представление интересов Н., имеются исправления, которые оговорены и исправлены нотариусом в соответствии с положениями п. 4 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации (утверждены приказом Министерства юстиции РФ от <дата> N 91). Указанные исправления не подлежали удостоверению подписью Н., поскольку ошибки в тексте доверенности были допущены самим нотариусом.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает правильным вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку в ходе судебного разбирательства не нашли своего подтверждения обстоятельства, указанные в исковом заявлении в качестве оснований для признания договора купли-продажи недвижимости от <дата> недействительным.
На момент совершения сделки Н. и К. обладали правом долевой собственности как на домовладение (на основании свидетельств о праве на наследство по закону), так и на земельный участок (на основании распоряжения главы администрации Балашовского муниципального района Саратовской области от <дата> N договора купли-продажи земельного участка от <дата>). Сделка исполнена сторонами, полномочия представителя Н. и К. были надлежащим образом оформлены и удостоверены, право на заключение сделки отражено в текстах выданных доверенностей. Заключение сделки купли-продажи не повлекло для истца каких-либо негативных правовых последствий, поскольку ее доля в праве собственности на земельный участок не изменилась.
Признание сделки недействительной также не влечет для истца правовых последствий, поскольку в настоящее время истец является собственником части домовладения, право общей долевой собственности на домовладение прекращено на основании решения Балашовского районного суда <адрес> от <дата>.
Доводы автора жалобы о нарушении ее права пользования земельным участком не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Земельный участок находится в общей долевой собственности сторон и каждый из сособственников обладает правом владения, пользования и распоряжения земельным участком. Раздел земельного участка с оставлением в собственности ответчиков сарая, которым пользуется истец, не производился.
В 2012 году истец обращалась к Е. с иском о прекращении права общей долевой собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок по фактически сложившему порядку пользования, определении границ земельного участка по фактически сложившему порядку пользования. Решением Балашовского районного суда <адрес> от <дата>, вступившим в законную силу, Л. в удовлетворении исковых требований было отказано, что свидетельствует о сохранении права общей долевой собственности на земельный участок и невозможности его раздела.
Довод жалобы об отсутствии согласия истца на продажу долей в праве собственности на земельный участок не был заявлен в исковом заявлении в качестве основания для признания сделки недействительной и не являлся предметом рассмотрения в суде первой инстанции.
Иные доводы, приведенные в жалобе, не опровергают выводов суда первой инстанции, являлись предметом исследования и оценки суда с изложением в решении соответствующих мотивов, представленным доказательствам дана надлежащая оценка с позиций их относимости, допустимости и достоверности. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному рассмотрению дела, судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Балашовского районного суда Саратовской области от 08 сентября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)