Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от открытого акционерного общества "Завод алюминиевых и стальных конструкций" (ИНН 2312003152, ОГРН 1022301980183) - Гец К.М. (доверенность от 21.01.2014), Абезгауза А.М. (доверенность от 09.06.2014), закрытого акционерного общества "Кубаньоптпродторг" (ИНН 2312018180, ОГРН 1022301172728) - Кравченко А.А. (доверенность от 14.01.2014), Иваницкого С.В. (доверенность от 14.01.2014), рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Кубаньоптпродторг" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2013 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 (судьи Попов А.А., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу N А32-26940/2011, установил следующее.
ОАО "Завод алюминиевых и стальных конструкций" (далее - завод) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ЗАО "Кубаньоптпродторг" (далее - общество) об установлении ежемесячной платы за сервитут площадью 1208 кв. м, установленный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:04003:0033 площадью 48 210 кв. м, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 97 (далее - земельный участок) в размере 80 421 рубля (с учетом изменения предмета заявленных требований; т. 3, л.д. 53).
Иск мотивирован тем, что общество в силу положений пункта 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) обязано вносить соразмерную плату за установленный в судебном порядке частный сервитут.
Общество обратилось со встречным иском о возложении на завод обязанности устранить препятствия в пользовании сервитутом площадью 1208 кв. м, установленным в пределах земельного участка общей площадью 48 210 кв. м (кадастровый номер 23:43:0404003:0033) по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 97, путем демонтажа (сноса) строения торгового павильона, выполненного из легких стальных конструкций с устройством ограждающих элементов, изготовленных из сэндвич-панелей, находящегося в границах сервитута (с учетом изменения предмета заявленных требований; т. 3, л.д. 44).
Встречный иск мотивирован тем, что в ходе исполнения решения Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2009 по делу N А32-24987/2007 установлено нахождение в границах сервитута в пользу общества торгового павильона, выполненного из легких стальных конструкций, с устройством ограждающих элементов, изготовленных из сэндвич-панелей. Ввиду того, что данный павильон препятствует обществу пользоваться установленным сервитутом, последний подлежит освобождению от имущества завода.
Решением от 18.11.2013 требования завода удовлетворены, ежемесячная плата за сервитут установлена в размере 80 421 рубля, в удовлетворении встречного иска отказано. Распределены судебные расходы.
Судебный акт основан на заключении судебной экспертизы от 05.08.2013 N 1892/09-3/16.1, которой установлено, что размещение заводом торгового павильона на принадлежащем последнему земельном участке не препятствует обществу эксплуатировать паропровод, для размещения которого установлен сервитут, что исключает возможность удовлетворения встречного иска. По заключению судебной экспертизы от 25.01.2013 N 3864/09-3/16 ежемесячная рыночная стоимость сервитута за вычетом площади сервитута, которая не может использоваться обществом в результате размещения заводом торгового павильона, составила 80 421 рубль в месяц.
Постановлением апелляционного суда от 17.09.2014 решение от 18.11.2013 изменено. Ежемесячная плата за сервитут, установленный решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2009 по делу N А32-24987/2007, определена в размере 53 635 рублей. В удовлетворении встречного иска отказано. Распределены судебные расходы.
Апелляционный суд пришел к выводу о том, что из заключения эксперта от 10.05.2012 N 822/09-3/16.1 не следует, что земельные участки, выступившие объектами-аналогами, имели подобного рода обременения, повлиявшие на формирование их свободной рыночной стоимости. Указание на применение экспертом соответствующих поправочных коэффициентов при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:04003:0033 заключение не содержит. По ходатайству общества апелляционный суд назначил проведение повторной экспертизы, по результатам которой указал, что при сравнении рыночной стоимости аренды земельных участков эксперт фактически пытается соотнести их с показателями рыночной стоимости аренды индивидуальных гаражей, тогда как данные объекты не имеют между собой ничего общего. Подтверждение ссылками на научную литературу обоснованности использования примененного метода эксперт не привел. Также эксперт безосновательно пытается применить поправочный коэффициент на неохраняемые земельные участки. Поскольку стороны не заявили о проведении по делу повторной судебной экспертизы, суд апелляционной установил стоимость сервитута с учетом документов, имеющихся в материалах дела. За основу вычислений судом приняты сведения о стоимости арендной платы по объектам-аналогам, приведенным в заключении повторной судебной экспертизы, уменьшенной на поправочный коэффициент "на торг" в размере 15%. Средняя рыночная стоимость 1 кв. м аренды земельного участка составила 71 рубль 25 копеек в месяц. Установление сервитута влечет для завода определенные ограничения, в частности, на данной территории нельзя возводить объекты капитально строительства либо размещать объекты некапитального строительства в непосредственной близости к паропроводу. Общество как владелец сервитута обязано совместно с заводом как собственником земельного участка нести расходы по содержанию данной части земельного участка (компенсировать собственнику расходы по уборке участка, поддержанию в надлежащем техническом состоянии и т.д.). Общество не может быть полностью освобождено от оплаты части сервитута, непосредственно не занятого паропроводом. Исходя из принципов справедливости, полной и соразмерной компенсации заводу потерь, возникающих в связи с установлением сервитута в пользу общества, суд апелляционной инстанции счел необходимым разделить между сторонами спора в равных долях среднюю рыночную стоимость аренды земельного участка, приходящуюся на площадь сервитута в размере 883,19 кв. м.
В кассационной жалобе общество просит решение от 18.11.2013 и апелляционное постановление от 17.09.2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение. Податель жалобы полагает, что судебный эксперт не вышел за пределы своих полномочий и дал обоснованное заключение об отсутствии оснований для установления соразмерной платы за часть сервитута (883,19 кв. м). Довод завода о том, что при отсутствии сервитута он мог бы извлекать доходы от использования служащего земельного участка, не занятого теплотрассой (устроить автомобильную стоянку, сдавать участок в аренду) противоречит материалам дела. Доказательств того, что с момента установления сервитута завод испытывает какие-либо неудобства в использовании части служащего земельного участка, не занятого теплотрассой, материалы дела не содержат. Имеющиеся в деле документы свидетельствуют о том, что на служащем земельном участке истец осуществляет строительство склада, подъездные пути к которому проходят в непосредственной близости от теплотрассы. Согласно судебным актам по делу N А32-24987/2007, имеющим преюдициальный характер для настоящего спора, частный сервитут установлен для надлежащей эксплуатации теплотрассы и не предназначен для размещения объекта коммунального назначения. Обществу как ее владельцу необходим беспрепятственный доступ для обслуживания паропровода, ремонта, обеспечения сохранности тепловых сетей, предотвращения несчастных случаев и ликвидации последствий возможных аварий с каждой стороны теплотрассы. Наличие правовых оснований для расположения теплотрассы на служащем земельном участке не является следствием установления частного сервитута (не является содержанием сервитута). Плата за сервитут не может включать в себя возмещение убытков у завода, связанных с размещением теплотрассы на его земельном участке, и наличием ограничений по капитальному строительству в границах охранной зоны инженерных коммуникаций. Возложив на общество бремя доказывания того факта, что торговый павильон препятствует осуществлению сервитута, суд указал на непредставление обществом документов (актов), свидетельствующих о создании заводом препятствий для эксплуатации господствующей вещи. Между тем не учтено, что сервитут установлен для обеспечения возможности беспрепятственного доступа к объекту тепловых сетей для их обслуживания и ремонта. Строительство торгового павильона фактически привело к уменьшению площади сервитута, что нарушает ограниченное вещное право общества, установленное в деле N А32-24987/2007.
В отзыве на кассационную жалобу завод просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, согласившись с выводами апелляционного суда, взявшего за основу сведения о стоимости арендной платы, уменьшенной на поправочный коэффициент "на торг" в размере 15%, вследствие чего рыночная стоимость 1 кв. м аренды земельного участка составила 71 рубль 25 копеек в месяц.
Определением от 09.12.2014 судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось до 13.01.2015 до 15 часов 15 минут.
В судебном заседании от 13.01.2015 объявлялся перерыв до 20.01.2015 до 15 часов 10 минут. После перерыва судебное разбирательство продолжено. Представители общества поддержали доводы, приведенные в кассационной жалобе, представители завода - доводы, изложенные в отзыве на жалобу.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, заводу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 48 210 кв. м с кадастровым номером 23:43:04003:0033, предназначенный для эксплуатации зданий и сооружений завода, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 97, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.06.2007.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2009 по делу N А32-24987/2007 установлено право ограниченного пользования (сервитут) на данный земельный участок, обществу предоставлено право ограниченного пользования частью участка площадью 1208 кв. м, расположенной в следующих границах (точка отсчета - северо-западная вершина земельного участка по ул. Уральской, 97, в г. Краснодаре, далее по часовой стрелке): с северной стороны 29,36 м; по границе с территорией земельного участка N 97-6, 11 м, 24 м, 37,41 м, 3,5 м, 16,12 м, 3,5 м, 20,8 м, 0,7 м, 6,9 м, 3,5 м, 15,24 м, 3,6 м, 54,85 м, 6,4 м; с западной стороны 157,29 м.
Право ограниченного пользования общества чужим земельным участком (сервитут) зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.06.2010 за N 23-23-01/186/2010-014.
В адрес общества заказной почтой завод направил соглашение об установлении платы за сервитут от 01.11.2010, согласно которому ежемесячная оплата сервитута составила 84 560 рублей.
Неподписание обществом данного соглашения послужило основанием обращения завода в арбитражный суд с иском. Ссылаясь на размещение заводом торгового павильона на части территории сервитута, установленного в пользу общества, общество обратилось со встречным иском о демонтаже.
Согласно части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
На основании пункта 1 статьи 23 Земельного кодекса частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
В силу статьи 274 Гражданского кодекса собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса).
В соответствии с пунктом 5 статьи 274 Гражданского кодекса и частью 6 статьи 23 Земельного кодекса собственник недвижимого имущества, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование этим имуществом.
В ходе рассмотрения спора суды обеих инстанций назначали проведение судебных экспертиз.
Эксперт ФБУ "Краснодарская лаборатория судебной экспертизы" сделал вывод о том, что ежемесячная величина платы за сервитут площадью 1208 кв. м, установленный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:04003:0033 площадью 48 210 кв. м, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 97, составляет 81 339 рублей, отметив, что в результате установления заводом торгового павильона занята часть сервитута площадью 13,36 кв. м. В связи с тем, что общество не имеет возможности фактически использовать эту часть сервитута, эксперт на основании определения суда скорректировал плату, размер которой составил 80 421 рубль в месяц (заключение судебного эксперта от 25.01.2013 N 3864/9-3/16.1) При этом из содержания заключения эксперта от 10.05.2012 N 822/09-3/16.1 не следует, что земельные участки, выступившие объектами-аналогами, имели подобного рода обременения, повлиявшие на формирование их свободной рыночной стоимости. Заключение не содержит указание на применение соответствующих поправочных коэффициентов при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:04003:0033.
По ходатайству общества апелляционный суд назначил по делу повторную экспертизу, проведение которой поручил ООО "Консалтинговая группа "Бизнес-Юг". Из заключения эксперта от 05.05.2014 N 13 следует, что ежемесячный размер платы за сервитут площадью 1208 кв. м, установленный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0404003:33 площадью 48 210 кв. м, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 97, с учетом следующих обстоятельств: 1) земельный участок с кадастровым номером 23:43:0404003:33 имеет установленную охранную зону подземных коммуникаций площадью 3500 кв. м без права возведения на ней капитальных строений, 2) часть сервитута площадью 13,63 кв. м не может быть использована обществом в связи с занятием ее заводом объектом некапитального строительства - торговым павильоном из легких стальных конструкций, 3) установленный сервитут является постоянным, - составляет 18 360 рублей.
При этом апелляционный суд установил, что эксперт применил поправочный коэффициент в размере 18% к ценам объектов-аналогов, скорректированным на коэффициент "на торг" (фактически эксперт первоначальную цену объектов аналогов уменьшил на 33%), который обосновал тем, что объекты-аналоги предлагаются на рынке с дополнительной услугой по их охране. При сравнении рыночной стоимости аренды земельных участков фактически пытается соотнести их с показателями рыночной стоимости аренды индивидуальных гаражей. Однако данные объекты не имеют между собой ничего общего, в связи с чем сведения о них не могут применяться друг к другу ни при каких обстоятельствах. Подтверждение ссылками на научную литературу обоснованности использования примененного метода эксперт не привел. Также эксперт безосновательно пытается применить поправочный коэффициент на неохраняемые земельные участки. Полагая, что указанный вывод не соответствует содержанию остального экспертного заключения, апелляционный суд пришел к выводу о том, что подход к проведению экспертного исследования является недопустимым и противоречащим существующим стандартам оценки.
По правилам статьи 71 Кодекса апелляционный суд оценил представленные в материалы дела документы в их совокупности и пришел к выводу о необходимости разделить между сторонами спора в равных долях среднюю рыночную стоимость аренды земельного участка, приходящуюся на площадь сервитута в размере 883,19 кв. м и установить ежемесячную плату за сервитут, подлежащую уплате обществом, в размере 53 635 рублей, приняв во внимание, что часть сервитута площадью 13,63 кв. м занята некапитальным строением завода - торговым павильоном, в связи с чем в данной части общество не должно вносить плату за сервитут, так как данная часть находится в полном владении завода. Паропроводом общества занята только часть сервитута площадью 311,18 кв. м, тогда как оставшаяся часть площадью 883,19 кв. м является открытой частью участка завода, не занятой имуществом обеих сторон, которая будет использоваться ими совместно. Общество будет использовать данную часть участка для обслуживания паропровода, получения доступа к своему имуществу; завод - для получения доступа к своему имуществу (включая спорный торговый павильон), производства погрузочно-разгрузочных работ (въезд в торговый павильон непосредственно обращен к данной части земельного участка, занятого сервитутом) для проезда автомобильной техники, прохода своего персонала.
В части отказа в удовлетворении встречного иска общества о демонтаже торгового павильона завода, коллегия окружного суда соглашается с позицией обеих инстанций, сославшихся на отсутствие доказательств, достоверно свидетельствующих о наличии препятствий в пользовании паропроводом, для целей размещения которого установлен сервитут.
С учетом изложенного, арбитражный суд округа считает, что доводы заявителя кассационной жалобы по существу направлены на переоценку исследованных доказательств, что не соответствует целям и задачам кассационного судопроизводства (глава 35 Кодекса).
Обстоятельства данного спора и представленные доказательства были предметом рассмотрения апелляционного суда и получили надлежащую правовую оценку. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены судебного акта апелляционной инстанции, не установлено.
Поскольку апелляционный суд изменил в части решение суда первой инстанции, оставлению без изменения подлежит апелляционное постановление.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 по делу N А32-26940/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 27.01.2015 ПО ДЕЛУ N А32-26940/2011
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 января 2015 г. по делу N А32-26940/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от открытого акционерного общества "Завод алюминиевых и стальных конструкций" (ИНН 2312003152, ОГРН 1022301980183) - Гец К.М. (доверенность от 21.01.2014), Абезгауза А.М. (доверенность от 09.06.2014), закрытого акционерного общества "Кубаньоптпродторг" (ИНН 2312018180, ОГРН 1022301172728) - Кравченко А.А. (доверенность от 14.01.2014), Иваницкого С.В. (доверенность от 14.01.2014), рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Кубаньоптпродторг" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2013 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 (судьи Попов А.А., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу N А32-26940/2011, установил следующее.
ОАО "Завод алюминиевых и стальных конструкций" (далее - завод) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ЗАО "Кубаньоптпродторг" (далее - общество) об установлении ежемесячной платы за сервитут площадью 1208 кв. м, установленный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:04003:0033 площадью 48 210 кв. м, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 97 (далее - земельный участок) в размере 80 421 рубля (с учетом изменения предмета заявленных требований; т. 3, л.д. 53).
Иск мотивирован тем, что общество в силу положений пункта 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 6 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) обязано вносить соразмерную плату за установленный в судебном порядке частный сервитут.
Общество обратилось со встречным иском о возложении на завод обязанности устранить препятствия в пользовании сервитутом площадью 1208 кв. м, установленным в пределах земельного участка общей площадью 48 210 кв. м (кадастровый номер 23:43:0404003:0033) по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 97, путем демонтажа (сноса) строения торгового павильона, выполненного из легких стальных конструкций с устройством ограждающих элементов, изготовленных из сэндвич-панелей, находящегося в границах сервитута (с учетом изменения предмета заявленных требований; т. 3, л.д. 44).
Встречный иск мотивирован тем, что в ходе исполнения решения Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2009 по делу N А32-24987/2007 установлено нахождение в границах сервитута в пользу общества торгового павильона, выполненного из легких стальных конструкций, с устройством ограждающих элементов, изготовленных из сэндвич-панелей. Ввиду того, что данный павильон препятствует обществу пользоваться установленным сервитутом, последний подлежит освобождению от имущества завода.
Решением от 18.11.2013 требования завода удовлетворены, ежемесячная плата за сервитут установлена в размере 80 421 рубля, в удовлетворении встречного иска отказано. Распределены судебные расходы.
Судебный акт основан на заключении судебной экспертизы от 05.08.2013 N 1892/09-3/16.1, которой установлено, что размещение заводом торгового павильона на принадлежащем последнему земельном участке не препятствует обществу эксплуатировать паропровод, для размещения которого установлен сервитут, что исключает возможность удовлетворения встречного иска. По заключению судебной экспертизы от 25.01.2013 N 3864/09-3/16 ежемесячная рыночная стоимость сервитута за вычетом площади сервитута, которая не может использоваться обществом в результате размещения заводом торгового павильона, составила 80 421 рубль в месяц.
Постановлением апелляционного суда от 17.09.2014 решение от 18.11.2013 изменено. Ежемесячная плата за сервитут, установленный решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2009 по делу N А32-24987/2007, определена в размере 53 635 рублей. В удовлетворении встречного иска отказано. Распределены судебные расходы.
Апелляционный суд пришел к выводу о том, что из заключения эксперта от 10.05.2012 N 822/09-3/16.1 не следует, что земельные участки, выступившие объектами-аналогами, имели подобного рода обременения, повлиявшие на формирование их свободной рыночной стоимости. Указание на применение экспертом соответствующих поправочных коэффициентов при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:04003:0033 заключение не содержит. По ходатайству общества апелляционный суд назначил проведение повторной экспертизы, по результатам которой указал, что при сравнении рыночной стоимости аренды земельных участков эксперт фактически пытается соотнести их с показателями рыночной стоимости аренды индивидуальных гаражей, тогда как данные объекты не имеют между собой ничего общего. Подтверждение ссылками на научную литературу обоснованности использования примененного метода эксперт не привел. Также эксперт безосновательно пытается применить поправочный коэффициент на неохраняемые земельные участки. Поскольку стороны не заявили о проведении по делу повторной судебной экспертизы, суд апелляционной установил стоимость сервитута с учетом документов, имеющихся в материалах дела. За основу вычислений судом приняты сведения о стоимости арендной платы по объектам-аналогам, приведенным в заключении повторной судебной экспертизы, уменьшенной на поправочный коэффициент "на торг" в размере 15%. Средняя рыночная стоимость 1 кв. м аренды земельного участка составила 71 рубль 25 копеек в месяц. Установление сервитута влечет для завода определенные ограничения, в частности, на данной территории нельзя возводить объекты капитально строительства либо размещать объекты некапитального строительства в непосредственной близости к паропроводу. Общество как владелец сервитута обязано совместно с заводом как собственником земельного участка нести расходы по содержанию данной части земельного участка (компенсировать собственнику расходы по уборке участка, поддержанию в надлежащем техническом состоянии и т.д.). Общество не может быть полностью освобождено от оплаты части сервитута, непосредственно не занятого паропроводом. Исходя из принципов справедливости, полной и соразмерной компенсации заводу потерь, возникающих в связи с установлением сервитута в пользу общества, суд апелляционной инстанции счел необходимым разделить между сторонами спора в равных долях среднюю рыночную стоимость аренды земельного участка, приходящуюся на площадь сервитута в размере 883,19 кв. м.
В кассационной жалобе общество просит решение от 18.11.2013 и апелляционное постановление от 17.09.2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение. Податель жалобы полагает, что судебный эксперт не вышел за пределы своих полномочий и дал обоснованное заключение об отсутствии оснований для установления соразмерной платы за часть сервитута (883,19 кв. м). Довод завода о том, что при отсутствии сервитута он мог бы извлекать доходы от использования служащего земельного участка, не занятого теплотрассой (устроить автомобильную стоянку, сдавать участок в аренду) противоречит материалам дела. Доказательств того, что с момента установления сервитута завод испытывает какие-либо неудобства в использовании части служащего земельного участка, не занятого теплотрассой, материалы дела не содержат. Имеющиеся в деле документы свидетельствуют о том, что на служащем земельном участке истец осуществляет строительство склада, подъездные пути к которому проходят в непосредственной близости от теплотрассы. Согласно судебным актам по делу N А32-24987/2007, имеющим преюдициальный характер для настоящего спора, частный сервитут установлен для надлежащей эксплуатации теплотрассы и не предназначен для размещения объекта коммунального назначения. Обществу как ее владельцу необходим беспрепятственный доступ для обслуживания паропровода, ремонта, обеспечения сохранности тепловых сетей, предотвращения несчастных случаев и ликвидации последствий возможных аварий с каждой стороны теплотрассы. Наличие правовых оснований для расположения теплотрассы на служащем земельном участке не является следствием установления частного сервитута (не является содержанием сервитута). Плата за сервитут не может включать в себя возмещение убытков у завода, связанных с размещением теплотрассы на его земельном участке, и наличием ограничений по капитальному строительству в границах охранной зоны инженерных коммуникаций. Возложив на общество бремя доказывания того факта, что торговый павильон препятствует осуществлению сервитута, суд указал на непредставление обществом документов (актов), свидетельствующих о создании заводом препятствий для эксплуатации господствующей вещи. Между тем не учтено, что сервитут установлен для обеспечения возможности беспрепятственного доступа к объекту тепловых сетей для их обслуживания и ремонта. Строительство торгового павильона фактически привело к уменьшению площади сервитута, что нарушает ограниченное вещное право общества, установленное в деле N А32-24987/2007.
В отзыве на кассационную жалобу завод просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, согласившись с выводами апелляционного суда, взявшего за основу сведения о стоимости арендной платы, уменьшенной на поправочный коэффициент "на торг" в размере 15%, вследствие чего рыночная стоимость 1 кв. м аренды земельного участка составила 71 рубль 25 копеек в месяц.
Определением от 09.12.2014 судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось до 13.01.2015 до 15 часов 15 минут.
В судебном заседании от 13.01.2015 объявлялся перерыв до 20.01.2015 до 15 часов 10 минут. После перерыва судебное разбирательство продолжено. Представители общества поддержали доводы, приведенные в кассационной жалобе, представители завода - доводы, изложенные в отзыве на жалобу.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, заводу на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 48 210 кв. м с кадастровым номером 23:43:04003:0033, предназначенный для эксплуатации зданий и сооружений завода, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 97, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.06.2007.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2009 по делу N А32-24987/2007 установлено право ограниченного пользования (сервитут) на данный земельный участок, обществу предоставлено право ограниченного пользования частью участка площадью 1208 кв. м, расположенной в следующих границах (точка отсчета - северо-западная вершина земельного участка по ул. Уральской, 97, в г. Краснодаре, далее по часовой стрелке): с северной стороны 29,36 м; по границе с территорией земельного участка N 97-6, 11 м, 24 м, 37,41 м, 3,5 м, 16,12 м, 3,5 м, 20,8 м, 0,7 м, 6,9 м, 3,5 м, 15,24 м, 3,6 м, 54,85 м, 6,4 м; с западной стороны 157,29 м.
Право ограниченного пользования общества чужим земельным участком (сервитут) зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.06.2010 за N 23-23-01/186/2010-014.
В адрес общества заказной почтой завод направил соглашение об установлении платы за сервитут от 01.11.2010, согласно которому ежемесячная оплата сервитута составила 84 560 рублей.
Неподписание обществом данного соглашения послужило основанием обращения завода в арбитражный суд с иском. Ссылаясь на размещение заводом торгового павильона на части территории сервитута, установленного в пользу общества, общество обратилось со встречным иском о демонтаже.
Согласно части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
На основании пункта 1 статьи 23 Земельного кодекса частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
В силу статьи 274 Гражданского кодекса собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса).
В соответствии с пунктом 5 статьи 274 Гражданского кодекса и частью 6 статьи 23 Земельного кодекса собственник недвижимого имущества, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование этим имуществом.
В ходе рассмотрения спора суды обеих инстанций назначали проведение судебных экспертиз.
Эксперт ФБУ "Краснодарская лаборатория судебной экспертизы" сделал вывод о том, что ежемесячная величина платы за сервитут площадью 1208 кв. м, установленный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:04003:0033 площадью 48 210 кв. м, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 97, составляет 81 339 рублей, отметив, что в результате установления заводом торгового павильона занята часть сервитута площадью 13,36 кв. м. В связи с тем, что общество не имеет возможности фактически использовать эту часть сервитута, эксперт на основании определения суда скорректировал плату, размер которой составил 80 421 рубль в месяц (заключение судебного эксперта от 25.01.2013 N 3864/9-3/16.1) При этом из содержания заключения эксперта от 10.05.2012 N 822/09-3/16.1 не следует, что земельные участки, выступившие объектами-аналогами, имели подобного рода обременения, повлиявшие на формирование их свободной рыночной стоимости. Заключение не содержит указание на применение соответствующих поправочных коэффициентов при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:04003:0033.
По ходатайству общества апелляционный суд назначил по делу повторную экспертизу, проведение которой поручил ООО "Консалтинговая группа "Бизнес-Юг". Из заключения эксперта от 05.05.2014 N 13 следует, что ежемесячный размер платы за сервитут площадью 1208 кв. м, установленный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0404003:33 площадью 48 210 кв. м, расположенном по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 97, с учетом следующих обстоятельств: 1) земельный участок с кадастровым номером 23:43:0404003:33 имеет установленную охранную зону подземных коммуникаций площадью 3500 кв. м без права возведения на ней капитальных строений, 2) часть сервитута площадью 13,63 кв. м не может быть использована обществом в связи с занятием ее заводом объектом некапитального строительства - торговым павильоном из легких стальных конструкций, 3) установленный сервитут является постоянным, - составляет 18 360 рублей.
При этом апелляционный суд установил, что эксперт применил поправочный коэффициент в размере 18% к ценам объектов-аналогов, скорректированным на коэффициент "на торг" (фактически эксперт первоначальную цену объектов аналогов уменьшил на 33%), который обосновал тем, что объекты-аналоги предлагаются на рынке с дополнительной услугой по их охране. При сравнении рыночной стоимости аренды земельных участков фактически пытается соотнести их с показателями рыночной стоимости аренды индивидуальных гаражей. Однако данные объекты не имеют между собой ничего общего, в связи с чем сведения о них не могут применяться друг к другу ни при каких обстоятельствах. Подтверждение ссылками на научную литературу обоснованности использования примененного метода эксперт не привел. Также эксперт безосновательно пытается применить поправочный коэффициент на неохраняемые земельные участки. Полагая, что указанный вывод не соответствует содержанию остального экспертного заключения, апелляционный суд пришел к выводу о том, что подход к проведению экспертного исследования является недопустимым и противоречащим существующим стандартам оценки.
По правилам статьи 71 Кодекса апелляционный суд оценил представленные в материалы дела документы в их совокупности и пришел к выводу о необходимости разделить между сторонами спора в равных долях среднюю рыночную стоимость аренды земельного участка, приходящуюся на площадь сервитута в размере 883,19 кв. м и установить ежемесячную плату за сервитут, подлежащую уплате обществом, в размере 53 635 рублей, приняв во внимание, что часть сервитута площадью 13,63 кв. м занята некапитальным строением завода - торговым павильоном, в связи с чем в данной части общество не должно вносить плату за сервитут, так как данная часть находится в полном владении завода. Паропроводом общества занята только часть сервитута площадью 311,18 кв. м, тогда как оставшаяся часть площадью 883,19 кв. м является открытой частью участка завода, не занятой имуществом обеих сторон, которая будет использоваться ими совместно. Общество будет использовать данную часть участка для обслуживания паропровода, получения доступа к своему имуществу; завод - для получения доступа к своему имуществу (включая спорный торговый павильон), производства погрузочно-разгрузочных работ (въезд в торговый павильон непосредственно обращен к данной части земельного участка, занятого сервитутом) для проезда автомобильной техники, прохода своего персонала.
В части отказа в удовлетворении встречного иска общества о демонтаже торгового павильона завода, коллегия окружного суда соглашается с позицией обеих инстанций, сославшихся на отсутствие доказательств, достоверно свидетельствующих о наличии препятствий в пользовании паропроводом, для целей размещения которого установлен сервитут.
С учетом изложенного, арбитражный суд округа считает, что доводы заявителя кассационной жалобы по существу направлены на переоценку исследованных доказательств, что не соответствует целям и задачам кассационного судопроизводства (глава 35 Кодекса).
Обстоятельства данного спора и представленные доказательства были предметом рассмотрения апелляционного суда и получили надлежащую правовую оценку. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены судебного акта апелляционной инстанции, не установлено.
Поскольку апелляционный суд изменил в части решение суда первой инстанции, оставлению без изменения подлежит апелляционное постановление.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 по делу N А32-26940/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
И.В.СИДОРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
Н.С.МАЗУРОВА
В.А.АНЦИФЕРОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)