Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Семеновой З.Г., Тороповой М.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автореал" (далее - общество "Автореал", ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.08.2014 по делу N А07-6663/2014 Арбитражного суда Республики Башкортостан и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества "Автореал" - Филатов М.С. (доверенность от 25.07.2013).
Управление по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "Автореал" о взыскании задолженности по договору от 22.06.2010 N 845-10 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 за период с 05.08.2013 до 31.03.2014 в сумме 721 089 руб. 61 коп., неустойки (пени) за период с 13.08.2013 по 14.03.2014 в размере 90 482 руб. 48 коп.; а также об освобождении вышеуказанного земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Агентство коммерческой рекламы "ТТК" (далее - общество АКР "ТТК".
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.08.2014 (судья Вальшина М.Х.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014 (судьи Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда отменено. Исковые требования Комитета удовлетворены.
В кассационной жалобе общество "Автореал" просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, неполное выяснение фактических обстоятельств дела. Ссылаясь на решение по делу N А07-2074/2013 Арбитражного суда Республики Башкортостан, ответчик считает, что расчет истца произведен без учета факта занятия части арендуемого земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 рекламной конструкцией, принадлежащей обществу АКР "ТТК". Заявитель указывает на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих нахождение на спорном земельном участке ограждения, принадлежащего ответчику.
В отзыве на кассационную жалобу Управление считает доводы жалобы ответчика необоснованными, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Как следует из материалов дела, 23.07.2007 на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:420 (предыдущие номера 02:55:020603:419, 02:55:020603:96). Общая площадь участка - 6932 кв. м +/- 29 кв. м. Категория земель "земли населенных пунктов". Вид разрешенного использования "для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса". Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, у пересечения с проспектом Салавата Юлаева. Кадастровая стоимость земельного участка - 155 968 613 руб. 60 коп. (кадастровый паспорт земельного участка от 18.05.2010 N 02/10/1-344504.
Между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (правопредшественник истца; арендодатель) и обществом "Автореал" (арендатор) заключен договор аренды от 22.06.2010 N 845-10, согласно условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору в аренду на срок с 14.04.2010 до 14.04.2013 (3 года) для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:420 (п. 1.1, 3.1 данного договора).
Условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 14.04.2010; по истечении срока, указанного в п. 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон; арендатору, при намерении продлить договор, необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного в п. 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (п. п. 3.1, 3.2, 3.3).
Размер годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 1 091 780 руб. 30 коп. (п. 4.1); размер арендной платы с 01.01.2008 исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом (объектом недвижимости или временным объектом), принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект (объект недвижимости или временный объект) или сложившегося порядка пользования земельным участком (п. 4.2.1); расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (п. 4.3); расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля текущего года (п. 4.4); размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год арендодателем в одностороннем порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор в случаях изменения градостроительных требований использования земельного участка (а также изменения ставок арендной платы) с уведомлением арендатора в официальных средствах массовой информации органа местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан (п. 4.5); арендная плата за первый подлежащий оплате период, с 14.04.2010 по дату подписания договора, определяется как сумма аренды, начисленной за период с 14.04.2010 по месяц подписания договора включительно, и вносится арендатором в течение двадцати дней со дня подписания договора, расчеты арендной платы, начиная с 14.04.2010 указаны в приложении N 2 к настоящему договору (п. 4.6); арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца (п. 4.7); арендная плата вносится арендатором путем перечисления на соответствующий расчетный счет (в п. 4.9 приведены реквизиты счета); арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные в разделе 4 договора (п. 5.4.6); по истечении срока действия договора арендатор обязан в десятидневный срок, не позднее 24.04.2013 передать земельный участок по акту приема-передачи арендодателю, при этом арендатор несет ответственность за ухудшение состояния недвижимого имущества в течение срока действия договора до момента возврата земельного участка арендодателю (п. 5.4.13).
При изменении условий, предусмотренных в п. 4.5 договора, арендодатель уведомляет арендатора о них в средствах массовой информации (п. 6.2); по истечении срока действия договора, указанного в п. 3.1, и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его договор прекращает свое действие (п. 6.3).
Пунктом 7.1 договора аренды от 22.06.2010 N 845-10 предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разд. 4 договора.
В приложении N 2 к договору аренды приведен расчет арендной платы. Так, размер арендной платы подлежал определению по формуле: "Апл" (арендная плата) = "КСУ" (кадастровая стоимость земельного участка) * "Сап" (ставка арендной платы, в процентах) * ("S1" / "S") ("S" - площадь земельного участка, "S1" - площадь к оплате). Размер арендной платы за 1 (полный) год аренды: 155 968 613 руб. 60 коп. * 0,7% * 1 = 1 091 780 руб. 30 коп. Размер ежемесячной арендной платы - 90 981 руб. 69 коп. Размер арендной платы за период с 14.04.2010 по 31.12.2010 - 779 409 руб. 83 коп.
Расчет подписан представителем (генеральным директором) общества "Автореал" без замечаний и возражений.
Расчет размера арендной платы произведен на основании решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан". Сторонами избрана ставка арендной платы в значении "0,7%", предусмотренная п. 5.9 перечня ставок для земель под промтоварными, продуктовыми, смешанными рынками и ярмарками, торгово-сервисными, торгово-деловыми и прочими комплексами и центрами торговли. В период действия договора аренды значение примененной сторонами ставки арендной платы неоднократно увеличивалось путем внесения изменений в решение от 03.12.2007 N 30/7 (с 0,7% до 1,81% - л. д. 19).
Земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:420 передан обществу "Автореал" по акту приема-передачи от 22.06.2010.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 17.03.2014 N 01/008/2014-6474 права на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:420 на основании договора от 22.06.2010 N 845-10 обременены арендой в пользу общества "Автореал". Соответствующая регистрационная запись внесена в ЕГРП 14.09.2010 (л. д. 23).
По расчетам Управления в 2010 году общество "Автореал" в оплату аренды земельного участка и договорной неустойки (пени) внесло (перечислило) 324 501 руб. 36 коп., в 2011 году - 673 287 руб. 41 коп., в 2012 году - 2 307 205 руб. 62 коп., в 2013 году - 1 386 598 руб. 57 коп. (л. д. 21 - 22).
Также из материалов дела следует, что в 2013 году общество "Автореал" обращалось в арбитражный суд с иском к обществу АКР "ТТК" об освобождении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 путем демонтажа рекламной конструкции. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.07.2013 по делу N А07-2074/2013 в удовлетворении исковых требований общества "Автореал" отказано (л. д. 58 - 61).
Постановлениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2013 N 18АП-9045/2013 и Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21.01.2014 N Ф09-14366/13 решение по делу N А07-2074/2013 оставлено без изменения. Судами установлено, что общество "Автореал" обращалось в Управление с заявлением (от 20.12.2012 N 16) о продлении договора аренды от 22.06.2010 N 845-10. Арендодатель отказал в удовлетворении заявления арендатора и в заключении соглашения, предусмотренного п. 3.2 договора аренды. В связи с чем, суды пришли к выводу о прекращении действия договора аренды от 22.06.2010 N 845-10 с истечением предусмотренного в его п. 3.1 срока (то есть с 14.04.2013). Суд апелляционной инстанции установил также, что строительство на спорном участке не ведется, проектирование строительства не осуществлено. Суды отметили отсутствие доказательств того, что общество-арендатор "Автореал" претерпевает какие-либо ограничения в реализации своих прав в связи с размещением на земельном участке рекламной конструкции.
Кроме того, в 2013 году общество "Автореал" обращалось в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании незаконным отказа в продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 и обязании органа местного самоуправления заключить договор аренды от 22.06.2010 N 845-10 на новый срок для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.10.2013 по делу N А07-9932/2013 в удовлетворении требований общества "Автореал" к Администрации г. Уфы отказано.
Постановлениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013 N 18АП-12641/2013 и Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24.03.2014 N Ф09-1304/14 решение по делу N А07-9932/2013 оставлено без изменения.
Управлением по результатам осмотра земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 составлен акт от 20.02.2014 N 526/о, из которого следует, что земельный участок используется "для парковки автомобилей, и для стоянки автомобилей автосалона "Ниссан", кроме того, участок огорожен (л. д. 25 - 29). Аналогичный акт, содержащий схожие сведения относительно обстоятельств фактического использования земельного участка был составлен ранее, а именно - 21.05.2013, акт N 1219/о.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Автореал" обязательств по внесению арендной платы, прекращение действия договора аренды от 22.06.2010 N 845-10 Управление обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Руководствуясь положениями ст. 432, 433, 607, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации суды пришли к выводу о заключенности договора аренды земельного участка от 22.06.2010 N 845-10. Обременение в виде аренды зарегистрировано в установленном порядке.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 указанного Кодекса).
В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).
Судами установлено, что расчет подлежащей взысканию суммы задолженности по арендной плате произведен Управлением на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена" и решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан".
Расчет истца проверен судами, признан правильным.
На основании установленных по делу обстоятельств, с учетом приведенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, принимая во внимание, что доказательств внесения арендной платы за пользование земельным участком в материалы дела не представлено, суды правомерно удовлетворили исковые требования, взыскав с ответчика 1 721 089 руб. 61 коп. задолженности.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Поскольку обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком ответчиком надлежащим образом не исполнялись суды, руководствуясь ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 7.1 договора аренды, предусматривающим ответственность арендатора за нарушение сроков перечисления арендной платы, обоснованно взыскал с общества "Автореал" неустойку за период с 13.08.2013 по 14.03.2014 в размере 90 482 руб. 48 коп. Оснований для применения в отношении суммы неустойки положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судами не установлено.
Как верно отмечено судами окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (п. 4 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации). Истечение изначально согласованного в п. 3.1 договора аренды от 22.06.2010 N 845-10 срока при неисполнении арендатором обязанности возвратить земельный участок арендодателю не препятствует применению в отношении ответчика меры ответственности, предусмотренной данным договором в п. 7.1 (неустойка).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Приняв во внимание обстоятельства, установленные судебными актами по делам N А07-2074/2013, А07-9932/2013 Арбитражного суда Республики Башкортостан, имеющие в силу ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения данного дела, суды пришли к выводу о том, что с истечением предусмотренного п. 3.1 договора аренды срока общество "Автореал" утратило права арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420.
При таких обстоятельствах требования об освобождении земельного участка удовлетворены правомерно.
Довод заявителя жалобы о том, что расчет истца произведен без учета факта занятия части арендуемого земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 рекламной конструкцией, принадлежащей обществу АКР "ТТК" являлся предметом исследования судов, и ему дана надлежащая правовая оценка.
В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт).
Судами установлено, что арендуя спорный земельный участок в течение более 3 лет, арендатор перечислял денежные средства в счет оплаты аренды земельного участка, подтверждая, тем самым, исполнение арендодателем обязанности по передаче объекта аренды, пригодного для использования по назначению. Каких-либо претензий, требований об устранении препятствий во владении и (или) пользовании земельным участком общество "Автореал" к контрагенту из договора аренды не предъявляло, с соответствующими заявлениями в орган местного самоуправления не обращалось.
Судами также установлено, что рекламная конструкция, на которую ссылается ответчик, размещена в границах земельного участка задолго до заключения договора аренды N 845-10. Однако данное обстоятельство не препятствовало заключению поименованного договора аренды, вступлению обществом "Автореал" во владение земельным участком с кадастровым номером 02:55:020603:420 и осуществлению хозяйственной деятельности в 2010 - 2013 гг.
Поскольку ответчик в своих собственных интересах на протяжении длительного периода времени не возражал против размещения опоры рекламного щита в границах арендуемого земельного участка, с требованием пересмотреть размер арендной платы не обращался, доказательств ограничения предусмотренных договором от 22.06.2010 N 845-10 видов деятельности арендатора фактом нахождения рекламной конструкции на участке не представил, принимая во внимание, что в силу договора от 15.08.2008 N НР-12/14 плата по договору осуществляется за предоставление права на размещение и эксплуатацию рекламной конструкции, размер платы зависит от площади информационного поля и вида средств наружной рекламы, тогда как предметом настоящего спора является взыскание задолженности арендной платы, учитывая отсутствие доказательств размера площади какого-либо участка, занимаемого рекламной конструкцией, оснований для перерасчета размера ежемесячного денежного обязательства общества "Автореал" у судов не имелось.
Довод общества "Автореал" об отсутствии в материалах дела доказательств нахождения на спорном участке принадлежащего обществу "Автореал" ограждения подлежит отклонению, поскольку опровергается материалами дела.
Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.08.2014 по делу N А07-6731/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автореал" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
М.В.ТОРОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 27.01.2015 N Ф09-8963/14 ПО ДЕЛУ N А07-6731/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 января 2015 г. N Ф09-8963/14
Дело N А07-6731/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Семеновой З.Г., Тороповой М.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автореал" (далее - общество "Автореал", ответчик) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.08.2014 по делу N А07-6663/2014 Арбитражного суда Республики Башкортостан и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества "Автореал" - Филатов М.С. (доверенность от 25.07.2013).
Управление по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "Автореал" о взыскании задолженности по договору от 22.06.2010 N 845-10 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 за период с 05.08.2013 до 31.03.2014 в сумме 721 089 руб. 61 коп., неустойки (пени) за период с 13.08.2013 по 14.03.2014 в размере 90 482 руб. 48 коп.; а также об освобождении вышеуказанного земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью Агентство коммерческой рекламы "ТТК" (далее - общество АКР "ТТК".
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.08.2014 (судья Вальшина М.Х.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014 (судьи Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю., Суспицина Л.А.) решение суда отменено. Исковые требования Комитета удовлетворены.
В кассационной жалобе общество "Автореал" просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, неполное выяснение фактических обстоятельств дела. Ссылаясь на решение по делу N А07-2074/2013 Арбитражного суда Республики Башкортостан, ответчик считает, что расчет истца произведен без учета факта занятия части арендуемого земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 рекламной конструкцией, принадлежащей обществу АКР "ТТК". Заявитель указывает на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих нахождение на спорном земельном участке ограждения, принадлежащего ответчику.
В отзыве на кассационную жалобу Управление считает доводы жалобы ответчика необоснованными, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Как следует из материалов дела, 23.07.2007 на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:420 (предыдущие номера 02:55:020603:419, 02:55:020603:96). Общая площадь участка - 6932 кв. м +/- 29 кв. м. Категория земель "земли населенных пунктов". Вид разрешенного использования "для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса". Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. 50 лет СССР, у пересечения с проспектом Салавата Юлаева. Кадастровая стоимость земельного участка - 155 968 613 руб. 60 коп. (кадастровый паспорт земельного участка от 18.05.2010 N 02/10/1-344504.
Между Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (правопредшественник истца; арендодатель) и обществом "Автореал" (арендатор) заключен договор аренды от 22.06.2010 N 845-10, согласно условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору в аренду на срок с 14.04.2010 до 14.04.2013 (3 года) для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:420 (п. 1.1, 3.1 данного договора).
Условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 14.04.2010; по истечении срока, указанного в п. 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон; арендатору, при намерении продлить договор, необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного в п. 3.1 договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме (п. п. 3.1, 3.2, 3.3).
Размер годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 1 091 780 руб. 30 коп. (п. 4.1); размер арендной платы с 01.01.2008 исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом (объектом недвижимости или временным объектом), принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект (объект недвижимости или временный объект) или сложившегося порядка пользования земельным участком (п. 4.2.1); расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (п. 4.3); расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля текущего года (п. 4.4); размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год арендодателем в одностороннем порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор в случаях изменения градостроительных требований использования земельного участка (а также изменения ставок арендной платы) с уведомлением арендатора в официальных средствах массовой информации органа местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан (п. 4.5); арендная плата за первый подлежащий оплате период, с 14.04.2010 по дату подписания договора, определяется как сумма аренды, начисленной за период с 14.04.2010 по месяц подписания договора включительно, и вносится арендатором в течение двадцати дней со дня подписания договора, расчеты арендной платы, начиная с 14.04.2010 указаны в приложении N 2 к настоящему договору (п. 4.6); арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца (п. 4.7); арендная плата вносится арендатором путем перечисления на соответствующий расчетный счет (в п. 4.9 приведены реквизиты счета); арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, установленные в разделе 4 договора (п. 5.4.6); по истечении срока действия договора арендатор обязан в десятидневный срок, не позднее 24.04.2013 передать земельный участок по акту приема-передачи арендодателю, при этом арендатор несет ответственность за ухудшение состояния недвижимого имущества в течение срока действия договора до момента возврата земельного участка арендодателю (п. 5.4.13).
При изменении условий, предусмотренных в п. 4.5 договора, арендодатель уведомляет арендатора о них в средствах массовой информации (п. 6.2); по истечении срока действия договора, указанного в п. 3.1, и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его договор прекращает свое действие (п. 6.3).
Пунктом 7.1 договора аренды от 22.06.2010 N 845-10 предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разд. 4 договора.
В приложении N 2 к договору аренды приведен расчет арендной платы. Так, размер арендной платы подлежал определению по формуле: "Апл" (арендная плата) = "КСУ" (кадастровая стоимость земельного участка) * "Сап" (ставка арендной платы, в процентах) * ("S1" / "S") ("S" - площадь земельного участка, "S1" - площадь к оплате). Размер арендной платы за 1 (полный) год аренды: 155 968 613 руб. 60 коп. * 0,7% * 1 = 1 091 780 руб. 30 коп. Размер ежемесячной арендной платы - 90 981 руб. 69 коп. Размер арендной платы за период с 14.04.2010 по 31.12.2010 - 779 409 руб. 83 коп.
Расчет подписан представителем (генеральным директором) общества "Автореал" без замечаний и возражений.
Расчет размера арендной платы произведен на основании решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан". Сторонами избрана ставка арендной платы в значении "0,7%", предусмотренная п. 5.9 перечня ставок для земель под промтоварными, продуктовыми, смешанными рынками и ярмарками, торгово-сервисными, торгово-деловыми и прочими комплексами и центрами торговли. В период действия договора аренды значение примененной сторонами ставки арендной платы неоднократно увеличивалось путем внесения изменений в решение от 03.12.2007 N 30/7 (с 0,7% до 1,81% - л. д. 19).
Земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:420 передан обществу "Автореал" по акту приема-передачи от 22.06.2010.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 17.03.2014 N 01/008/2014-6474 права на земельный участок с кадастровым номером 02:55:020603:420 на основании договора от 22.06.2010 N 845-10 обременены арендой в пользу общества "Автореал". Соответствующая регистрационная запись внесена в ЕГРП 14.09.2010 (л. д. 23).
По расчетам Управления в 2010 году общество "Автореал" в оплату аренды земельного участка и договорной неустойки (пени) внесло (перечислило) 324 501 руб. 36 коп., в 2011 году - 673 287 руб. 41 коп., в 2012 году - 2 307 205 руб. 62 коп., в 2013 году - 1 386 598 руб. 57 коп. (л. д. 21 - 22).
Также из материалов дела следует, что в 2013 году общество "Автореал" обращалось в арбитражный суд с иском к обществу АКР "ТТК" об освобождении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 путем демонтажа рекламной конструкции. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.07.2013 по делу N А07-2074/2013 в удовлетворении исковых требований общества "Автореал" отказано (л. д. 58 - 61).
Постановлениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2013 N 18АП-9045/2013 и Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21.01.2014 N Ф09-14366/13 решение по делу N А07-2074/2013 оставлено без изменения. Судами установлено, что общество "Автореал" обращалось в Управление с заявлением (от 20.12.2012 N 16) о продлении договора аренды от 22.06.2010 N 845-10. Арендодатель отказал в удовлетворении заявления арендатора и в заключении соглашения, предусмотренного п. 3.2 договора аренды. В связи с чем, суды пришли к выводу о прекращении действия договора аренды от 22.06.2010 N 845-10 с истечением предусмотренного в его п. 3.1 срока (то есть с 14.04.2013). Суд апелляционной инстанции установил также, что строительство на спорном участке не ведется, проектирование строительства не осуществлено. Суды отметили отсутствие доказательств того, что общество-арендатор "Автореал" претерпевает какие-либо ограничения в реализации своих прав в связи с размещением на земельном участке рекламной конструкции.
Кроме того, в 2013 году общество "Автореал" обращалось в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании незаконным отказа в продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 и обязании органа местного самоуправления заключить договор аренды от 22.06.2010 N 845-10 на новый срок для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.10.2013 по делу N А07-9932/2013 в удовлетворении требований общества "Автореал" к Администрации г. Уфы отказано.
Постановлениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2013 N 18АП-12641/2013 и Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24.03.2014 N Ф09-1304/14 решение по делу N А07-9932/2013 оставлено без изменения.
Управлением по результатам осмотра земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 составлен акт от 20.02.2014 N 526/о, из которого следует, что земельный участок используется "для парковки автомобилей, и для стоянки автомобилей автосалона "Ниссан", кроме того, участок огорожен (л. д. 25 - 29). Аналогичный акт, содержащий схожие сведения относительно обстоятельств фактического использования земельного участка был составлен ранее, а именно - 21.05.2013, акт N 1219/о.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Автореал" обязательств по внесению арендной платы, прекращение действия договора аренды от 22.06.2010 N 845-10 Управление обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Руководствуясь положениями ст. 432, 433, 607, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации суды пришли к выводу о заключенности договора аренды земельного участка от 22.06.2010 N 845-10. Обременение в виде аренды зарегистрировано в установленном порядке.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 указанного Кодекса).
В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).
Судами установлено, что расчет подлежащей взысканию суммы задолженности по арендной плате произведен Управлением на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена" и решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан".
Расчет истца проверен судами, признан правильным.
На основании установленных по делу обстоятельств, с учетом приведенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, принимая во внимание, что доказательств внесения арендной платы за пользование земельным участком в материалы дела не представлено, суды правомерно удовлетворили исковые требования, взыскав с ответчика 1 721 089 руб. 61 коп. задолженности.
Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Поскольку обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком ответчиком надлежащим образом не исполнялись суды, руководствуясь ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 7.1 договора аренды, предусматривающим ответственность арендатора за нарушение сроков перечисления арендной платы, обоснованно взыскал с общества "Автореал" неустойку за период с 13.08.2013 по 14.03.2014 в размере 90 482 руб. 48 коп. Оснований для применения в отношении суммы неустойки положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судами не установлено.
Как верно отмечено судами окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (п. 4 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации). Истечение изначально согласованного в п. 3.1 договора аренды от 22.06.2010 N 845-10 срока при неисполнении арендатором обязанности возвратить земельный участок арендодателю не препятствует применению в отношении ответчика меры ответственности, предусмотренной данным договором в п. 7.1 (неустойка).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Приняв во внимание обстоятельства, установленные судебными актами по делам N А07-2074/2013, А07-9932/2013 Арбитражного суда Республики Башкортостан, имеющие в силу ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения данного дела, суды пришли к выводу о том, что с истечением предусмотренного п. 3.1 договора аренды срока общество "Автореал" утратило права арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420.
При таких обстоятельствах требования об освобождении земельного участка удовлетворены правомерно.
Довод заявителя жалобы о том, что расчет истца произведен без учета факта занятия части арендуемого земельного участка с кадастровым номером 02:55:020603:420 рекламной конструкцией, принадлежащей обществу АКР "ТТК" являлся предметом исследования судов, и ему дана надлежащая правовая оценка.
В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт).
Судами установлено, что арендуя спорный земельный участок в течение более 3 лет, арендатор перечислял денежные средства в счет оплаты аренды земельного участка, подтверждая, тем самым, исполнение арендодателем обязанности по передаче объекта аренды, пригодного для использования по назначению. Каких-либо претензий, требований об устранении препятствий во владении и (или) пользовании земельным участком общество "Автореал" к контрагенту из договора аренды не предъявляло, с соответствующими заявлениями в орган местного самоуправления не обращалось.
Судами также установлено, что рекламная конструкция, на которую ссылается ответчик, размещена в границах земельного участка задолго до заключения договора аренды N 845-10. Однако данное обстоятельство не препятствовало заключению поименованного договора аренды, вступлению обществом "Автореал" во владение земельным участком с кадастровым номером 02:55:020603:420 и осуществлению хозяйственной деятельности в 2010 - 2013 гг.
Поскольку ответчик в своих собственных интересах на протяжении длительного периода времени не возражал против размещения опоры рекламного щита в границах арендуемого земельного участка, с требованием пересмотреть размер арендной платы не обращался, доказательств ограничения предусмотренных договором от 22.06.2010 N 845-10 видов деятельности арендатора фактом нахождения рекламной конструкции на участке не представил, принимая во внимание, что в силу договора от 15.08.2008 N НР-12/14 плата по договору осуществляется за предоставление права на размещение и эксплуатацию рекламной конструкции, размер платы зависит от площади информационного поля и вида средств наружной рекламы, тогда как предметом настоящего спора является взыскание задолженности арендной платы, учитывая отсутствие доказательств размера площади какого-либо участка, занимаемого рекламной конструкцией, оснований для перерасчета размера ежемесячного денежного обязательства общества "Автореал" у судов не имелось.
Довод общества "Автореал" об отсутствии в материалах дела доказательств нахождения на спорном участке принадлежащего обществу "Автореал" ограждения подлежит отклонению, поскольку опровергается материалами дела.
Нормы материального права применены судами по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным в соответствии с требованиями, определенными ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.08.2014 по делу N А07-6731/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автореал" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
М.В.ТОРОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)