Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Постановлением ответчику был передан на праве аренды земельный участок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Боташев Р.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:
председательствующего: Гришиной С.Г.
судей: Карасовой Н.Х., Лайпанова А.И.
при секретаре: Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании
гражданское дело по апелляционной жалобе Э.Р.Х. на решение Малокарачаевского районного суда от 11 июня 2015 года по делу по иску администрации Малокарачаевского муниципального района к Э.Р.Х. о признании недействительным договора аренды земельного участка, признании отсутствующим права аренды, аннулировании записи о государственной регистрации права аренды, признании недействительным постановления главы администрации Малокарачаевского муниципального района.
Заслушав доклад судьи Верховного суда КЧР Гришиной С.Г., объяснения представителя ответчика Э.Р.Х. Ч.Т., представителя администрации ММР К., представителя ООО "..." У., судебная коллегия
установила:
Администрация Малокарачаевского муниципального района обратилась в суд с иском к Э.Р.Х. о признании недействительным постановления главы администрации Малокарачаевского МР от 14.07.2011 г. о выделении в аренду ответчику земельного участка площадью <...> кв.м, расположенного примерно в <...> по направлению на <...>, договора аренды земельного участка, заключенного сторонами 18 июля 2011 года, признании отсутствующим права аренды ответчика на данный земельный участок и погашении записи о государственной регистрации права аренды ответчика, ссылаясь на то, что 26 сентября 2005 года администрацией Краснокурганского сельского муниципального образования был заключен договор с ООО "..." земельного участка площадью <...> кв.м, который входит в земельный участок, предоставленный в аренду ответчику Э.Р.Х. Несмотря на то, что договор аренды земельного участка, предоставленного ООО "...", не был зарегистрирован, и поскольку акт государственной регистрации носит правоподтверждающий характер, по мнению истца, у ООО "..." возникло право арендатора, в связи с чем право аренды Э.Р.Х. на земельный участок зарегистрировано быть не могло. Полагая, что договор аренды нарушает требования закона, администрация обратилась с данным иском.
Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Краснокурганского сельского поселения.
В ходе судебного разбирательства ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.
В своих возражениях представитель администрации полагал срок давности не пропущенным, ссылаясь на то, что о заключении договора аренды администрацией сельского поселения стало известно лишь 8 июля 2014 года.
В судебном заседании представитель истца Ш. поддержал заявленные требования, представитель ответчика Ч.С. возражала против удовлетворения иска, представитель ООО "Алфа" У. просил удовлетворить иск.
Решением Малокарачаевского районного суда от 11 июня 2015 года исковые требования удовлетворены частично. Судом признан недействительным договор аренды от 18 июля 2011 года, Э.Р.Х. обязан возвратить администрации Малокарачаевского муниципального района земельный участок, администрация обязана возвратить ответчику арендную плату в размере <...> рублей. Суд также аннулировал запись о государственной регистрации права аренды Э.Р.Х. на спорный земельный участок. В удовлетворении остальной части иска отказано.
В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда первой инстанции, полагая его незаконным и необоснованным. По мнению ответчика, суд не дал оценку обстоятельствам, ставящим под сомнение действительность договора аренды от 26.09.2005 г.: соблюдение порядка предоставления земельного участка, фактическое исполнение обязательств по договору аренды, не учтено судом то, что в кадастровом плане земельного участка вид разрешенного использования указан как земли промышленности, в договоре аренды от 26.09.2005 г. как земли запаса, договор не зарегистрирован в Управлении Росреестра, несмотря на условия договора, кадастровый учет земельного участка носил временный характер. Без учета того обстоятельства, что договор аренды от 26.09.2005 г. согласован с администрацией Малокарачаевского района 31.12.2013 г., сделан судом и вывод о неприменении срока исковой давности.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель администрации МР просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, считая доводы жалобы неубедительными.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.
Как усматривается из материалов дела, постановлением главы администрации Малокарачаевского муниципального района от 14.07.2011 г. N 568 Э.Р.Х. передан на праве аренды земельный участок с кадастровым номером <> из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <...>, примерно в <...> по направлению на <...> общей площадью <...> кв.м для сельскохозяйственного производства.
Администрацией Малокарачаевского муниципального района и Э.Р.Х. 18.07.2011 г. был заключен договор аренды вышеназванного земельного участка до 18 июля 2060 года. Договор зарегистрирован 23 сентября 2011 года.
Постановлением главы администрации Малокарачаевского муниципального района от 29.04.2015 г. N 253 постановление от 14.07.2011 г. N 568 было отменено.
Удовлетворяя требования администрации муниципального района, суд первой инстанции исходил из того, что данная сделка является недействительной (оспоримой) в связи с нарушением запрета, установленного ст. 10 ГК РФ. Так как договор аренды земельного участка, заключенный с ООО "...", ответчиком не оспорен, суд полагает существующим право аренды данного Общества земельным участком, входящим в земельный участок, предоставленный по оспоренному договору аренды ответчику. По мнению суда, до заключения последнего договора аренды истец должен был расторгнуть договор аренды с ООО "...". Суд также признал оспариваемый договор аренды сделкой, совершенной под влиянием заблуждения, так как арендодатель не знал о наличии договора аренды с другим лицом на спорный земельный участок. Суд также признал не пропущенным срок исковой давности в связи с тем, что о существовании договора аренды от 26.09.2005 г. истцу стало известно лишь после обращения директора ООО "..." 08.07.2014 г.
С данными выводами согласиться нельзя, так как они не соответствуют нормам материального права и обстоятельствам дела.
Так, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сослался на положения ст. 168 ГК РФ в редакции Закона N 100-ФЗ.
Между тем, как разъяснено в п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", положения ГК РФ об основаниях и последствиях сделок в редакции Закона N 10-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 года (пункт 6 статьи 3 Закона N 100-ФЗ).
В соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, при разрешении требований о признании недействительным договора аренды как не соответствующего требованиям закона суд первой инстанции неправильно исходил из того, что данная сделка является оспоримой.
Юридически значимыми обстоятельствами по данному делу являются соответствие оспариваемого договора требованиям закона и иных нормативных актов, предъявляемых к порядку заключения и содержанию данного договора.
При этом в соответствии с положениями ст. 10 ГК РФ основанием признания сделки недействительной в связи с нарушением данной нормы является установление факта недобросовестного поведения ответчика.
Между тем в решении суда отсутствуют выводы о том, что при заключении договора ответчик Э.Р.Х. действовал исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действовал в обход закона с противоправной целью или заведомо недобросовестно осуществлял гражданские права. Не представлены суду и доказательства недобросовестно поведения ответчика.
Нельзя признать законным и вывод суда о передаче в аренду земельного участка, обремененного правом аренды другого лица.
Так, в подтверждение права аренды ООО "..." был представлен договор аренды земель, заключенный 26.09.2005 г. Краснокурганским сельским муниципальным образованием с ООО "...". В соответствии с условиями договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду на срок 49 лет земельный участок общей площадью <...> кв.м из земель запаса (скальный участок), расположенный примерно в <...> для санаторно-оздоровительной деятельности. К договору приложен план земельного участка, однако сведения о кадастровом учете земельного участка в договоре отсутствуют.
При этом в постановлении Краснокурганского сельского муниципального образования от 26.09.2005 г. о выделении Обществу земельного участка на праве аренды указано на необходимость согласовать техническое обоснование участка под заявленные цели с отделом архитектуры Малокарачаевского района, межевое дело с комитетом по земельным ресурсам и земельным отношениям Малокарачаевского района, а также на необходимость после согласования технических условий и уточнения фактических границ и площади земельного участка утверждения площади участка согласно экспликации.
Таким образом, в день подписания договора аренды площадь земельного участка не была утверждена, границы земельного участка в порядке, установленном законом, определены не были.
Доказательств постановки на кадастровый учет до заключения договора аренды суду первой инстанции представлены не были, хотя истец и ссылается на факт существования кадастрового учета спорного земельного участка с кадастровым номером <...>.
К возражениям на апелляционную жалобу истцом были приложены сведения о наличии земельного участка, полученные информационной системы Интернет, однако указано на отсутствие сведений о границах объекта.
Между тем в соответствии с положениями ст. 30 ЗК РФ, действовавшей в период совершения вышеназванного договора аренды, предоставление земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в определенном порядке, который предусматривает обязательное предварительное осуществление государственного кадастрового учета земельного участка.
Таким образом, заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без предварительного проведения кадастрового учета не допускается.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Указанные нормы материального права, подлежащие применению к данным правоотношениям, судом учтены не были.
При таких обстоятельствах вывод суда о заключении 26.09.2005 года муниципальным образованием и ООО "..." договора аренды земельного участка нельзя признать законным и обоснованным.
Не соответствует требованиям норм материального права и оценка суда факта отсутствия государственной регистрации договора аренды.
Так, согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды от 26.09.2005 г., заключенный Краснокурганским сельским муниципальным образованием с ООО "..." зарегистрирован не был. Как следует из заявления директора ООО "..." главе администрации муниципального района, данный договор согласован с администрацией муниципального района в целях его регистрации лишь 31.12.2013 года, после заключения договора аренды земельного участка с ответчиком Э.Р.Х.
По условиям данного договора (пункт 1.2) договор вступает в силу с момента его оформления и государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по КЧР.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.
Как разъяснено в п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25, для лиц, не являющихся сторонами сделки, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки.
Не было представлено суду и доказательств фактического исполнения сторонами договора аренды земельного участка и пользования Обществом спорным земельным участком.
При таких обстоятельствах, юридического значения договор аренды, подписанный 26.09.2005 г. администрацией сельского поселения и ООО "...", для третьих лиц, администрации муниципального района и ответчика Э.Р.Х. не имеет.
Не дана судом оценка и тому обстоятельству, что арендодателем по данному договору является сельское муниципальное образование.
Между тем в соответствии с п. 2 ст. 3.3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района, при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.
Землями поселений согласно положений ст. 83 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения договора аренды 26.09.2005 г.) признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.
Как следует из материалов дела спорный земельный участок к землям поселений не относится, а, следовательно, у администрации сельского поселения не имелось полномочий по распоряжению данным земельным участком.
Не дана судом оценка и тому факту, что согласно представленного кадастрового паспорта земельного участка он относится к землям сельскохозяйственного назначения, в силу же ст. ст. 7, 78 ЗК РФ использование земель сельскохозяйственного назначения регламентировано по субъектами и видам разрешенного использования.
Кроме этого, как было указано выше, сделка, не соответствующая требованиям закона, в соответствии с подлежащей применению к данным правоотношениям ст. 168 ГК РФ ничтожна. Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию для сторон сделки начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.
Оспариваемый арендодателем, администрацией муниципального района, договор был зарегистрирован 23.09.2011 г., акт приема-передачи земельного участка подписан 18 июля 2011 года, в суд истец обратился 17.04.2015 г.
Исходя из вышеизложенного, вывод суда об отсутствии пропуска срока исковой давности противоречит нормам материального права и обстоятельствам дела.
Так как признанного государством права аренды ООО "Алфа" на момент заключения оспариваемого договора аренды не имелось, отсутствует и факт заблуждения арендодателя относительно необремененности предоставляемого земельного участка.
Кроме этого в соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Между тем требований о признании данного договора недействительным по таким основаниям истцом в установленном порядке не заявлялось, в связи с чем, признавая сделку недействительной как сделку, совершенную под влиянием заблуждения, суд первой инстанции в нарушение положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ вышел за пределы заявленных требований.
В нарушение вышеназванных процессуальных норм не рассмотрены судом и требования о признании недействительным постановления главы администрации Малокарачаевского муниципального района от 14 июля 2011 года N 568, так как отказ от данных требований по смыслу ст. 39 ГПК РФ не тождественен изменению оснований или предмета иска.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене с вынесением нового решение об отказе в иске в связи с отсутствием оснований для признания договора и постановления недействительным.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ч. 1 п. 3, 4 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Малокарачаевского районного суда от 11 июня 2015 года отменить и принять по делу новое решение, которым в иске администрации Малокарачаевского муниципального района к Э.Р.Х. о признании недействительным постановления главы администрации Малокарачаевского муниципального района от 14 июля 2011 года N 568, признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного 18 июля 2011 года администрацией Малокарачаевского муниципального района и Э.Р.Х., признании отсутствующим право аренды земельного участка отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 26.08.2015 ПО ДЕЛУ N 33-608/2015
Требование: О признании недействительными постановления о выделении в аренду земельного участка, договора аренды, признании отсутствующим права аренды и погашении записи о государственной регистрации права аренды.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Постановлением ответчику был передан на праве аренды земельный участок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 августа 2015 г. по делу N 33-608/15
Судья Боташев Р.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:
председательствующего: Гришиной С.Г.
судей: Карасовой Н.Х., Лайпанова А.И.
при секретаре: Т.
рассмотрела в открытом судебном заседании
гражданское дело по апелляционной жалобе Э.Р.Х. на решение Малокарачаевского районного суда от 11 июня 2015 года по делу по иску администрации Малокарачаевского муниципального района к Э.Р.Х. о признании недействительным договора аренды земельного участка, признании отсутствующим права аренды, аннулировании записи о государственной регистрации права аренды, признании недействительным постановления главы администрации Малокарачаевского муниципального района.
Заслушав доклад судьи Верховного суда КЧР Гришиной С.Г., объяснения представителя ответчика Э.Р.Х. Ч.Т., представителя администрации ММР К., представителя ООО "..." У., судебная коллегия
установила:
Администрация Малокарачаевского муниципального района обратилась в суд с иском к Э.Р.Х. о признании недействительным постановления главы администрации Малокарачаевского МР от 14.07.2011 г. о выделении в аренду ответчику земельного участка площадью <...> кв.м, расположенного примерно в <...> по направлению на <...>, договора аренды земельного участка, заключенного сторонами 18 июля 2011 года, признании отсутствующим права аренды ответчика на данный земельный участок и погашении записи о государственной регистрации права аренды ответчика, ссылаясь на то, что 26 сентября 2005 года администрацией Краснокурганского сельского муниципального образования был заключен договор с ООО "..." земельного участка площадью <...> кв.м, который входит в земельный участок, предоставленный в аренду ответчику Э.Р.Х. Несмотря на то, что договор аренды земельного участка, предоставленного ООО "...", не был зарегистрирован, и поскольку акт государственной регистрации носит правоподтверждающий характер, по мнению истца, у ООО "..." возникло право арендатора, в связи с чем право аренды Э.Р.Х. на земельный участок зарегистрировано быть не могло. Полагая, что договор аренды нарушает требования закона, администрация обратилась с данным иском.
Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Краснокурганского сельского поселения.
В ходе судебного разбирательства ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.
В своих возражениях представитель администрации полагал срок давности не пропущенным, ссылаясь на то, что о заключении договора аренды администрацией сельского поселения стало известно лишь 8 июля 2014 года.
В судебном заседании представитель истца Ш. поддержал заявленные требования, представитель ответчика Ч.С. возражала против удовлетворения иска, представитель ООО "Алфа" У. просил удовлетворить иск.
Решением Малокарачаевского районного суда от 11 июня 2015 года исковые требования удовлетворены частично. Судом признан недействительным договор аренды от 18 июля 2011 года, Э.Р.Х. обязан возвратить администрации Малокарачаевского муниципального района земельный участок, администрация обязана возвратить ответчику арендную плату в размере <...> рублей. Суд также аннулировал запись о государственной регистрации права аренды Э.Р.Х. на спорный земельный участок. В удовлетворении остальной части иска отказано.
В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда первой инстанции, полагая его незаконным и необоснованным. По мнению ответчика, суд не дал оценку обстоятельствам, ставящим под сомнение действительность договора аренды от 26.09.2005 г.: соблюдение порядка предоставления земельного участка, фактическое исполнение обязательств по договору аренды, не учтено судом то, что в кадастровом плане земельного участка вид разрешенного использования указан как земли промышленности, в договоре аренды от 26.09.2005 г. как земли запаса, договор не зарегистрирован в Управлении Росреестра, несмотря на условия договора, кадастровый учет земельного участка носил временный характер. Без учета того обстоятельства, что договор аренды от 26.09.2005 г. согласован с администрацией Малокарачаевского района 31.12.2013 г., сделан судом и вывод о неприменении срока исковой давности.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель администрации МР просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, считая доводы жалобы неубедительными.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.
Как усматривается из материалов дела, постановлением главы администрации Малокарачаевского муниципального района от 14.07.2011 г. N 568 Э.Р.Х. передан на праве аренды земельный участок с кадастровым номером <> из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <...>, примерно в <...> по направлению на <...> общей площадью <...> кв.м для сельскохозяйственного производства.
Администрацией Малокарачаевского муниципального района и Э.Р.Х. 18.07.2011 г. был заключен договор аренды вышеназванного земельного участка до 18 июля 2060 года. Договор зарегистрирован 23 сентября 2011 года.
Постановлением главы администрации Малокарачаевского муниципального района от 29.04.2015 г. N 253 постановление от 14.07.2011 г. N 568 было отменено.
Удовлетворяя требования администрации муниципального района, суд первой инстанции исходил из того, что данная сделка является недействительной (оспоримой) в связи с нарушением запрета, установленного ст. 10 ГК РФ. Так как договор аренды земельного участка, заключенный с ООО "...", ответчиком не оспорен, суд полагает существующим право аренды данного Общества земельным участком, входящим в земельный участок, предоставленный по оспоренному договору аренды ответчику. По мнению суда, до заключения последнего договора аренды истец должен был расторгнуть договор аренды с ООО "...". Суд также признал оспариваемый договор аренды сделкой, совершенной под влиянием заблуждения, так как арендодатель не знал о наличии договора аренды с другим лицом на спорный земельный участок. Суд также признал не пропущенным срок исковой давности в связи с тем, что о существовании договора аренды от 26.09.2005 г. истцу стало известно лишь после обращения директора ООО "..." 08.07.2014 г.
С данными выводами согласиться нельзя, так как они не соответствуют нормам материального права и обстоятельствам дела.
Так, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сослался на положения ст. 168 ГК РФ в редакции Закона N 100-ФЗ.
Между тем, как разъяснено в п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", положения ГК РФ об основаниях и последствиях сделок в редакции Закона N 10-ФЗ применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 года (пункт 6 статьи 3 Закона N 100-ФЗ).
В соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, при разрешении требований о признании недействительным договора аренды как не соответствующего требованиям закона суд первой инстанции неправильно исходил из того, что данная сделка является оспоримой.
Юридически значимыми обстоятельствами по данному делу являются соответствие оспариваемого договора требованиям закона и иных нормативных актов, предъявляемых к порядку заключения и содержанию данного договора.
При этом в соответствии с положениями ст. 10 ГК РФ основанием признания сделки недействительной в связи с нарушением данной нормы является установление факта недобросовестного поведения ответчика.
Между тем в решении суда отсутствуют выводы о том, что при заключении договора ответчик Э.Р.Х. действовал исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действовал в обход закона с противоправной целью или заведомо недобросовестно осуществлял гражданские права. Не представлены суду и доказательства недобросовестно поведения ответчика.
Нельзя признать законным и вывод суда о передаче в аренду земельного участка, обремененного правом аренды другого лица.
Так, в подтверждение права аренды ООО "..." был представлен договор аренды земель, заключенный 26.09.2005 г. Краснокурганским сельским муниципальным образованием с ООО "...". В соответствии с условиями договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду на срок 49 лет земельный участок общей площадью <...> кв.м из земель запаса (скальный участок), расположенный примерно в <...> для санаторно-оздоровительной деятельности. К договору приложен план земельного участка, однако сведения о кадастровом учете земельного участка в договоре отсутствуют.
При этом в постановлении Краснокурганского сельского муниципального образования от 26.09.2005 г. о выделении Обществу земельного участка на праве аренды указано на необходимость согласовать техническое обоснование участка под заявленные цели с отделом архитектуры Малокарачаевского района, межевое дело с комитетом по земельным ресурсам и земельным отношениям Малокарачаевского района, а также на необходимость после согласования технических условий и уточнения фактических границ и площади земельного участка утверждения площади участка согласно экспликации.
Таким образом, в день подписания договора аренды площадь земельного участка не была утверждена, границы земельного участка в порядке, установленном законом, определены не были.
Доказательств постановки на кадастровый учет до заключения договора аренды суду первой инстанции представлены не были, хотя истец и ссылается на факт существования кадастрового учета спорного земельного участка с кадастровым номером <...>.
К возражениям на апелляционную жалобу истцом были приложены сведения о наличии земельного участка, полученные информационной системы Интернет, однако указано на отсутствие сведений о границах объекта.
Между тем в соответствии с положениями ст. 30 ЗК РФ, действовавшей в период совершения вышеназванного договора аренды, предоставление земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в определенном порядке, который предусматривает обязательное предварительное осуществление государственного кадастрового учета земельного участка.
Таким образом, заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без предварительного проведения кадастрового учета не допускается.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Указанные нормы материального права, подлежащие применению к данным правоотношениям, судом учтены не были.
При таких обстоятельствах вывод суда о заключении 26.09.2005 года муниципальным образованием и ООО "..." договора аренды земельного участка нельзя признать законным и обоснованным.
Не соответствует требованиям норм материального права и оценка суда факта отсутствия государственной регистрации договора аренды.
Так, согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды от 26.09.2005 г., заключенный Краснокурганским сельским муниципальным образованием с ООО "..." зарегистрирован не был. Как следует из заявления директора ООО "..." главе администрации муниципального района, данный договор согласован с администрацией муниципального района в целях его регистрации лишь 31.12.2013 года, после заключения договора аренды земельного участка с ответчиком Э.Р.Х.
По условиям данного договора (пункт 1.2) договор вступает в силу с момента его оформления и государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по КЧР.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.
Как разъяснено в п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25, для лиц, не являющихся сторонами сделки, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки.
Не было представлено суду и доказательств фактического исполнения сторонами договора аренды земельного участка и пользования Обществом спорным земельным участком.
При таких обстоятельствах, юридического значения договор аренды, подписанный 26.09.2005 г. администрацией сельского поселения и ООО "...", для третьих лиц, администрации муниципального района и ответчика Э.Р.Х. не имеет.
Не дана судом оценка и тому обстоятельству, что арендодателем по данному договору является сельское муниципальное образование.
Между тем в соответствии с п. 2 ст. 3.3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района, при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.
Землями поселений согласно положений ст. 83 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения договора аренды 26.09.2005 г.) признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.
Как следует из материалов дела спорный земельный участок к землям поселений не относится, а, следовательно, у администрации сельского поселения не имелось полномочий по распоряжению данным земельным участком.
Не дана судом оценка и тому факту, что согласно представленного кадастрового паспорта земельного участка он относится к землям сельскохозяйственного назначения, в силу же ст. ст. 7, 78 ЗК РФ использование земель сельскохозяйственного назначения регламентировано по субъектами и видам разрешенного использования.
Кроме этого, как было указано выше, сделка, не соответствующая требованиям закона, в соответствии с подлежащей применению к данным правоотношениям ст. 168 ГК РФ ничтожна. Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию для сторон сделки начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.
Оспариваемый арендодателем, администрацией муниципального района, договор был зарегистрирован 23.09.2011 г., акт приема-передачи земельного участка подписан 18 июля 2011 года, в суд истец обратился 17.04.2015 г.
Исходя из вышеизложенного, вывод суда об отсутствии пропуска срока исковой давности противоречит нормам материального права и обстоятельствам дела.
Так как признанного государством права аренды ООО "Алфа" на момент заключения оспариваемого договора аренды не имелось, отсутствует и факт заблуждения арендодателя относительно необремененности предоставляемого земельного участка.
Кроме этого в соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Между тем требований о признании данного договора недействительным по таким основаниям истцом в установленном порядке не заявлялось, в связи с чем, признавая сделку недействительной как сделку, совершенную под влиянием заблуждения, суд первой инстанции в нарушение положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ вышел за пределы заявленных требований.
В нарушение вышеназванных процессуальных норм не рассмотрены судом и требования о признании недействительным постановления главы администрации Малокарачаевского муниципального района от 14 июля 2011 года N 568, так как отказ от данных требований по смыслу ст. 39 ГПК РФ не тождественен изменению оснований или предмета иска.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене с вынесением нового решение об отказе в иске в связи с отсутствием оснований для признания договора и постановления недействительным.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ч. 1 п. 3, 4 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Малокарачаевского районного суда от 11 июня 2015 года отменить и принять по делу новое решение, которым в иске администрации Малокарачаевского муниципального района к Э.Р.Х. о признании недействительным постановления главы администрации Малокарачаевского муниципального района от 14 июля 2011 года N 568, признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного 18 июля 2011 года администрацией Малокарачаевского муниципального района и Э.Р.Х., признании отсутствующим право аренды земельного участка отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)