Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что сделка купли-продажи совершена представителем продавца (матери истца) по доверенности, утратившей силу в связи со смертью представляемого.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Акимушкина Т.Е.
Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего: Уварова В.В.,
судей: Бурашниковой Н.А., Курохтина Ю.А.,
при секретаре: К.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании 24 ноября 2014 года гражданское дело по иску С.Ю. к ООО "***" о признании договора купли-продажи недействительным в части, прекращении права собственности ответчика на земельные доли,
по апелляционной жалобе ООО "***" на решение Моршанского районного суда Тамбовской области от 21 августа 2014 года.
Заслушав доклад судьи Бурашниковой Н.А., судебная коллегия,
установила:
С.Ю. обратился в суд с иском (с учетом уточнения исковых требований в период судебного разбирательства) к обществу с ограниченной ответственностью ***" о признании договора купли-продажи земельного участка от 17 декабря 2013 года недействительным в части, а также о прекращении права собственности ООО "*** на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.
В обоснование заявленных требований он указал, что на основании свидетельства на право собственности на землю ***, выданного *** комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Моршанского района, и свидетельства о праве на наследство по закону, выданного 18 января 2005 года, его мать С.А. являлась собственником 3 земельных паев в границах СХПК "***" площадью по *** га каждый.
20 декабря 2010 года С.А. заключила предварительный договор купли-продажи принадлежащих ей земельных долей с ООО "***", согласно которому обязалась заключить в будущем с Покупателем договор купли-продажи земельных долей в течение трех лет, цена каждой доли была определена в ***. С.А. не получила деньги по данному предварительному договору и при жизни не успела заключить договор купли-продажи. Вместе с тем 20 декабря 2010 года она оформила доверенность на имя К.Р., Т.А. и Т.Н., наделив их правом распоряжения принадлежащими ей земельными долями.
21 ноября 2013 года С.А. умерла в с. Веселое Моршанского района. Он является ее наследником по закону вместе с сестрой П.Л.В., намерен в установленный законом шестимесячный срок вступить в права наследника по закону после смерти матери, а сестра желает отказаться от наследства.
При этом он не может оформить свое право на наследство, так как земельные участки, принадлежавшие матери, незаконно были зарегистрированы на другое лицо - ООО ***" К.Р. в декабре 2013 года по доверенности, полномочия по которой истекли в связи со смертью лица, выдавшего данную доверенность. Данные обстоятельства были бесспорно установлены правоохранительными органами, куда он обращался, узнав, что за матерью не числятся земельные паи, и при этом он располагал информацией от матери о том, что никакой основной договор продажи земли она не подписывала при жизни и деньги по договору от 2010 года она не получала.
При таких обстоятельствах считает, что была ответчиком была совершена незаконная сделка, противоречащая требованиям ст. 160 ГК РФ, согласно которой договор купли-продажи должен быть подписан сторонами либо лицами, уполномоченными на это.
Поскольку договор купли-продажи К.Р. подписывала по доверенности уже после смерти доверителя, доверенность была недействительной в силу закона, следовательно, у К.Р. отсутствовали полномочия подписание данного договора.
С учетом изложенного, истец просил суд признать недействительным договор купли-продажи, заключенный между С.А. и ООО "Моршанск-АГРО-Инвест" 17 декабря 2013 года в части приобретения ООО "*** у С.А. 6/490 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью *** м. кадастровый номер: *** категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Тамбовская область, Моршанский район, в границах СХПК "***", а также просил прекратить право собственности ООО "***" на *** долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью *** кадастровый номер: *** категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Тамбовская область, Моршанский район, в границах СХПК ***
Решением Моршанского районного суда Тамбовской области от 21 августа 2014 года исковые требования С.Ю. удовлетворены в полном объеме: договор купли-продажи от 17 декабря 2013 года, на основании которого в ЕГРП 20 декабря 2013 года сделана запись N 68-68-10/026/2013-192, признан недействительным в части приобретения ООО "Моршанск-АГРО-Инвест" у С.А. 6\\490 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 17640000 м. кадастровый номер: *** категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Тамбовская область, Моршанский район, в границах СХПК "Веселовский". Судом прекращено право собственности ООО "*** на *** долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок. ООО ***" разъяснено право на обращение к правопреемникам С.А. за возмещением денежных средств за приобретенные 6/490 долей, принадлежавших С.А. в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 17640000 кв. м, кадастровый номер: 68:09:0000000:617, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Тамбовская область, Моршанский район, в границах СХПК "***
Не согласившись с указанным решением, ООО "***" обратилось с апелляционной жалобой, считает решение суда незаконным, необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.
По мнению автора жалобы истцом пропущен срок исковой давности, исчисляемый в соответствии со ст. 181 ГК РФ с начала исполнения сделки. При этом сделка купли-продажи земельных долей начала исполняться в 2007 году, когда ООО "Моршанск-АГРО-Инвест" (Покупатель) в полном объеме оплатило ФИО1 стоимость земельных долей в размере 64800 рублей. Данный факт подтверждается подписанным ФИО1 расходным кассовым ордером *** от *** о получении денежных средств, а также распиской от *** года.
Автор жалобы также указывает, что доверенность на момент заключения оспариваемого договора имела законную силу, поскольку из положений ст. 189 ГК РФ следует, что полномочия по доверенности сохраняют силу до тех пор, пока поверенный либо третье лицо не узнало либо не должно было узнать о смерти доверителя.
По настоящему делу в соответствии со ст. 56 ГПК РФ бремя доказывания того факта, что поверенный либо ответчик знали о смерти доверителя, возложено на истца. Однако, каких-либо доказательств этому в материалы дела не представлено.
Кроме того, истец не исполнил свою обязанность по уведомлению ответчика о смерти С.А. и о прекращении доверенности согласно ст. 189 ГК РФ.
Таким образом, учитывая вышеизложенное, а также то, что ответчик в полном объеме оплатил стоимость земельных долей, и, что воля С.А. по заключению основного договора прямо отражена в подписанных ею предварительных договорах, заявленные истцом исковые требования удовлетворению не подлежат.
Кроме того, по мнению автора жалобы истец не обосновал, в чем выразилось нарушение его прав и интересов вследствие заключения договора купли-продажи Фактически имело место свободное волеизъявление С.А. на продажу принадлежащей ей земельных долей. Как было указано выше, ответчик полностью произвел оплату по ранее заключенным предварительным договорам. Полученные С.А. денежные средства должны были включаться в наследственную массу и истец в установленном законом порядке вправе претендовать на долю в наследственной массе.
Суд в вынесенном решении, прекратив право собственности ООО ***" на земельные доли, по сути, предоставил истцу право признать право собственности на вышеуказанные земельные доли за собой, что будет являться злоупотреблением правом, поскольку в дополнение к наследству за истцом будет признаваться право собственности на имущество, которое ранее было отчуждено С.А. (наследодателем) и в данном случае при удовлетворении исковых требований будет иметь место неосновательное обогащение истца.
Кроме того, судом не было учтено, что все обязательства по договору купли-продажи стороны исполнили еще в 2007 году при заключении предварительного договора, который с учетом полной оплаты покупателем земельных долей, следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
На основании вышеизложенного представитель ООО "***" просит решение Моршанского районного суда Тамбовской области от 21 августа 2014 года отменить и в иске С.Ю. отказать.
В возражениях на апелляционную жалобу С.Ю. считает решение суда законным, обоснованным, просит оставить его без изменения.
Не согласен с доводом жалобы о том, что фактически сделка купли-продажи земельных долей была исполнена покупателем в 2007 году при заключении предварительного договора купли-продажи. Указывает, что предварительный договор в октябре 2007 года был заключен под условием, что на основной договор купли-продажи стороны заключат в течение 20 месяцев. Данный срок истек 18 августа 2009 года, до этой даты договор сторонами заключен не был, в связи с чем деньги уплаченные по предварительному договору в соответствии с его условиями остались у продавца. Не заключив до 18 августа 2009 года со С.А. основного договора и не потребовав с нее в течение срока исковой давности никаких денежных средств, ООО "***" фактически признало свою ответственность за незаключение основного договора купли-продажи.
По мнению истца, предварительный договор от 18.10.2007 года никакого отношения к предварительному договору от 2010 года не имеет. Оплата денежных была произведена по договору от 2007 года, а не по договору от 2010 года. Жители села, которые продали свою землю в 2007 году и получили деньги, не заключив основной договор в 2010 году, продали свою землю другим организациям, и ООО "*** с них деньги, переданные за землю в 2007 году, не взыскало.
Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, поддержанной представителем ООО "***" М., выслушав третье лицо К.Р., согласившуюся с жалобой, истца С.Ю., его представителя П.Л.В., третье лицо П.Л.В., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в связи с неправильным применением судом норм материального права, повлекшим неправильное определение юридически значимых обстоятельств по делу.
Удовлетворяя исковые требования С.Ю. о признании договора купли-продажи недействительным в части, суд исходил из того, что данная сделка является ничтожной, поскольку совершена представителем продавца по доверенности, утратившей силу в связи со смертью доверителя. При этом суд пришел к выводу, что обязанности известить третье лицо - ООО "***" о смерти доверителя и прекращении доверенности у правопреемников законом не возникло, поскольку доверенность была выдана физическому лицу - К.Р. К тому же, они проживали отдельно от матери и могли не знать о выдаче ею доверенностей. Суд также указал, что ссылка стороны ответчика на недобросовестность правопреемников умершей, не выполнивших обязанность по извещению ответчика о смерти доверителя, и на добросовестность ООО "Моршанск-АГРО-Инвест" при заключении договора для существа спорных правоотношений значения не имеет, поскольку договор купли-продажи, заключенный на основании доверенности, прекратившей свое действие, в любом случае ничтожен, вне зависимости от поведения сторон.
Приходя к такому выводу, суд руководствовался ст. ст. 160, 166 - 168, 188, 189 ГК РФ. Однако, судом нормы указанных статей были применены неверно, без учета положений ст. 189 ГК РФ. К тому же, данная статья была применена судом в редакции закона, действовавшей до 01 сентября 2013 года, тогда как смерть доверителя, повлекшая прекращение доверенности, наступила после этой даты, оспариваемый договор купли-продажи также был заключен после 01 сентября 2013 года.
Применение судом к спорным правоотношениям положений гражданского законодательства, утративших силу, повлекло неправильное определение юридически значимых обстоятельств и вынесение неверного решения по существу спора.
Федеральным законом от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" ст. 188 и ст. 189 ГК РФ, регламентирующие основания и последствия прекращения доверенности, изложены в новой редакции, вступившей в силу с 01 сентября 2013 года.
Согласно п. п. 5 п. 1 ст. 188 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013 года) действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
Указанная норма подлежит применению в совокупности с положениями ст. 189 ГК РФ, согласно которой лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 5 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса.
Об отмене доверенности может быть сделана публикация в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве. В этом случае подпись на заявлении об отмене доверенности должна быть нотариально засвидетельствована. Третьи лица считаются извещенными об отмене доверенности по истечении месяца со дня указанной публикации, если они не были извещены об отмене доверенности ранее.
По прекращении доверенности лицо, которому она выдана, или его правопреемники обязаны немедленно вернуть доверенность.
В п. 2 данной статьи содержится иная по сравнению с ранее действовавшей правовая норма, согласно которой, если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.
Таким образом, на основании уточненного положения п. 2 ст. 189 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013 года), действие которого распространяется на все случаи прекращения доверенности по любым основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 188 ГК РФ, сделка, совершенная по прекращенной доверенности в случае, если третье лицо не знало и не должно было знать о ее прекращении, влечет наступление прав и обязанностей как для третьего лица, так и для представляемого и его правопреемников, и с учетом изложенного, недействительной в этом случае признана быть не может.
По смыслу п. 2 ст. 189 ГК РФ, прекращение представительства имеет юридическое значение только тогда, когда один из участников правоотношения знал или должен был узнать об этом. До этих пор представительство сохраняет свою силу. Поэтому на представляемого и его правопреемников и возлагается предусмотренная п. 1 ст. 189 ГК РФ обязанность известить третьих лиц об отмене полномочия. Возложение такой обязанности призвано защитить интересы третьих лиц, позволяет избежать возможные неблагоприятные последствия, связанные с отменой доверенности.
Обязанность проверять действительность доверенности на третье лицо законом не возложена.
Таким образом, по смыслу положений статей 188, 189 ГК РФ, неблагоприятные последствия, связанные с прекращением доверенности, не должно нести третье лицо, которое не знало и не должно было знать, что действие доверенности прекратилось, риск таких последствий лежит на представляемом и его правопреемниках.
Судом указанные нормы гражданского законодательства применены не были, обстоятельства, связанные с добросовестностью либо недобросовестностью третьего лица (ООО "***") при совершении сделки купли-продажи не выяснялись, оценка действиям правопреемников умершей С.А., не сообщивших о ее смерти поверенному и третьему лицу, не давалась.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия в соответствии со ст. 330 ГК РФ приходит к выводу об отмене обжалуемого судебного решения, с принятием по делу нового решения.
При вынесении решения по существу спора судебная коллегия исходит из того, что в материалах дела не содержится доказательств, свидетельствующих о том, что ООО "*** на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка знало либо должно было знать о прекращении действия доверенности, выданной К.Р., в связи со смертью С.А. Не представлено доказательств и в подтверждение того, что поверенное лицо - К.Р. знала о смерти С.А.
Вместе с тем, правопреемники умершей С.А. обязанность, предусмотренную п. 1 ст. 189 ГК РФ, не выполнили, не известили представителя по доверенности и третьих лиц о смерти доверителя. При этом доводы истца С.Ю. и третьего лица П.Л.В. о том, что при жизни матери им не было известно о продаже земельных долей и выдаче ею доверенности, какими-либо доказательствами не подтверждены. Напротив, из пояснений указанных лиц, показаний допрошенного судом первой инстанции свидетеля, пояснений представителя ответчика следует, что многие жители с. Веселое в 2007 году заключили предварительные договоры купли-продажи земельных долей с ООО ***", получив от покупателя плату за земельные доли в полном объеме. Однако, впоследствии по истечении срока действия предварительного договора, некоторые из собственников земельных долей продали их повторно другому лицу, а некоторые, в числе, которых была и С.А., в 2010 году заключили с ООО ***" новые предварительные договоры, и выдали новые доверенности на оформление земельных долей, выразив таким образом волеизъявление на завершение сделки купли-продажи земельных долей. Пояснения истца и третьего лица о том, что они предполагали, что земельные доли матери находятся у ответчика в аренде, противоречат их же пояснениям о том, что земельные доли в с. Веселое были фактически проданы собственниками два раза - в 2007 году - ООО "***", и позднее - иной организации. К тому же указанные доводы не отвечают установленному ст. 9 ГК РФ принципу разумности и добросовестности действий участников гражданского оборота, в том числе, по отношению к предполагаемому наследственному имуществу.
Факт получения С.А. денежных средств в 2007 году от ООО ***" в размере стоимости 3-х земельных долей подтвержден документально и сторонами не оспорен. При жизни С.А. с какими-либо требованиями к ООО "*** не обращалась, заключенные ею договоры и доверенности не оспаривала.
Доводы истца С.Ю. и его представителя П.Л.В. о том, что правоотношения по предварительному договору от 2007 года между С.А. и ООО *** прекратились с истечением срока действия данного договора, и денежные средства по данному договору остались у продавца как мера ответственности за виновные действия покупателя, не имеют значения для правильного разрешения настоящего спора. Факт уплаты либо неуплаты денежных средств по договору купли-продажи не влечет признания такого договора недействительным. Гражданским законодательством предусмотрены иные последствия в случае неисполнения сторонами договора принятых на себя обязательств.
К тому же, в материалах дела не содержится доказательств того, что основной договор купли-продажи земельного участка не был заключен в предусмотренный договором от 18 октября 2007 года 20-месячный срок по вине ООО ***". Как следует из пояснений ответчика, и не оспорено истцом, длительность процедуры оформления земельных долей была связана с необходимостью выдела земельного участка, состав собственников которого неоднократно изменялся.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о признании недействительным в части договора купли-продажи земельного участка от 17 декабря 2013 года, поскольку по смыслу ст. ст. 188, 189 ГК РФ (в редакции закона от 01.09.2013 года) само по себе прекращение доверенности в связи со смертью представляемого не является основанием для признания недействительной сделки, совершенной между представителем и третьим лицом, учитывая, что третье лицо не получило уведомления о смерти представляемого от правопреемников и не знало и не должно было знать о прекращении доверенности.
С учетом изложенного, не подлежат удовлетворению и требования истца о прекращении права собственности ООО "*** на земельные доли, поскольку сделка купли-продажи данных долей в соответствии с п. 2 ст. 189, 218, 219 ГК РФ повлекла возникновение права собственности третьего лица на эти доли, которое в установленном законом порядке было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Тамбовской области.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, апелляционная инстанция
определила:
Решение Моршанского районного суда Тамбовской области от 21 августа 2014 года отменить, и принять по делу новое решение, которым исковые требования С.Ю.о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между С.А. и ООО "***" 17 декабря 2013 года в части приобретения ООО "***" у С. *** долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью *** м. кадастровый номер: ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Тамбовская область, Моршанский район, в границах СХПК "***", и о прекращении права собственности ООО "***" на вышеуказанные земельные доли оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.11.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3683/2014
Требование: О признании договора купли-продажи земельного участка частично недействительным и прекращении права собственности ответчика на земельные доли.Разделы:
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что сделка купли-продажи совершена представителем продавца (матери истца) по доверенности, утратившей силу в связи со смертью представляемого.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 ноября 2014 г. по делу N 33-3683/2014
Судья: Акимушкина Т.Е.
Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего: Уварова В.В.,
судей: Бурашниковой Н.А., Курохтина Ю.А.,
при секретаре: К.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании 24 ноября 2014 года гражданское дело по иску С.Ю. к ООО "***" о признании договора купли-продажи недействительным в части, прекращении права собственности ответчика на земельные доли,
по апелляционной жалобе ООО "***" на решение Моршанского районного суда Тамбовской области от 21 августа 2014 года.
Заслушав доклад судьи Бурашниковой Н.А., судебная коллегия,
установила:
С.Ю. обратился в суд с иском (с учетом уточнения исковых требований в период судебного разбирательства) к обществу с ограниченной ответственностью ***" о признании договора купли-продажи земельного участка от 17 декабря 2013 года недействительным в части, а также о прекращении права собственности ООО "*** на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.
В обоснование заявленных требований он указал, что на основании свидетельства на право собственности на землю ***, выданного *** комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Моршанского района, и свидетельства о праве на наследство по закону, выданного 18 января 2005 года, его мать С.А. являлась собственником 3 земельных паев в границах СХПК "***" площадью по *** га каждый.
20 декабря 2010 года С.А. заключила предварительный договор купли-продажи принадлежащих ей земельных долей с ООО "***", согласно которому обязалась заключить в будущем с Покупателем договор купли-продажи земельных долей в течение трех лет, цена каждой доли была определена в ***. С.А. не получила деньги по данному предварительному договору и при жизни не успела заключить договор купли-продажи. Вместе с тем 20 декабря 2010 года она оформила доверенность на имя К.Р., Т.А. и Т.Н., наделив их правом распоряжения принадлежащими ей земельными долями.
21 ноября 2013 года С.А. умерла в с. Веселое Моршанского района. Он является ее наследником по закону вместе с сестрой П.Л.В., намерен в установленный законом шестимесячный срок вступить в права наследника по закону после смерти матери, а сестра желает отказаться от наследства.
При этом он не может оформить свое право на наследство, так как земельные участки, принадлежавшие матери, незаконно были зарегистрированы на другое лицо - ООО ***" К.Р. в декабре 2013 года по доверенности, полномочия по которой истекли в связи со смертью лица, выдавшего данную доверенность. Данные обстоятельства были бесспорно установлены правоохранительными органами, куда он обращался, узнав, что за матерью не числятся земельные паи, и при этом он располагал информацией от матери о том, что никакой основной договор продажи земли она не подписывала при жизни и деньги по договору от 2010 года она не получала.
При таких обстоятельствах считает, что была ответчиком была совершена незаконная сделка, противоречащая требованиям ст. 160 ГК РФ, согласно которой договор купли-продажи должен быть подписан сторонами либо лицами, уполномоченными на это.
Поскольку договор купли-продажи К.Р. подписывала по доверенности уже после смерти доверителя, доверенность была недействительной в силу закона, следовательно, у К.Р. отсутствовали полномочия подписание данного договора.
С учетом изложенного, истец просил суд признать недействительным договор купли-продажи, заключенный между С.А. и ООО "Моршанск-АГРО-Инвест" 17 декабря 2013 года в части приобретения ООО "*** у С.А. 6/490 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью *** м. кадастровый номер: *** категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Тамбовская область, Моршанский район, в границах СХПК "***", а также просил прекратить право собственности ООО "***" на *** долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью *** кадастровый номер: *** категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Тамбовская область, Моршанский район, в границах СХПК ***
Решением Моршанского районного суда Тамбовской области от 21 августа 2014 года исковые требования С.Ю. удовлетворены в полном объеме: договор купли-продажи от 17 декабря 2013 года, на основании которого в ЕГРП 20 декабря 2013 года сделана запись N 68-68-10/026/2013-192, признан недействительным в части приобретения ООО "Моршанск-АГРО-Инвест" у С.А. 6\\490 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 17640000 м. кадастровый номер: *** категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Тамбовская область, Моршанский район, в границах СХПК "Веселовский". Судом прекращено право собственности ООО "*** на *** долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок. ООО ***" разъяснено право на обращение к правопреемникам С.А. за возмещением денежных средств за приобретенные 6/490 долей, принадлежавших С.А. в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 17640000 кв. м, кадастровый номер: 68:09:0000000:617, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Тамбовская область, Моршанский район, в границах СХПК "***
Не согласившись с указанным решением, ООО "***" обратилось с апелляционной жалобой, считает решение суда незаконным, необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.
По мнению автора жалобы истцом пропущен срок исковой давности, исчисляемый в соответствии со ст. 181 ГК РФ с начала исполнения сделки. При этом сделка купли-продажи земельных долей начала исполняться в 2007 году, когда ООО "Моршанск-АГРО-Инвест" (Покупатель) в полном объеме оплатило ФИО1 стоимость земельных долей в размере 64800 рублей. Данный факт подтверждается подписанным ФИО1 расходным кассовым ордером *** от *** о получении денежных средств, а также распиской от *** года.
Автор жалобы также указывает, что доверенность на момент заключения оспариваемого договора имела законную силу, поскольку из положений ст. 189 ГК РФ следует, что полномочия по доверенности сохраняют силу до тех пор, пока поверенный либо третье лицо не узнало либо не должно было узнать о смерти доверителя.
По настоящему делу в соответствии со ст. 56 ГПК РФ бремя доказывания того факта, что поверенный либо ответчик знали о смерти доверителя, возложено на истца. Однако, каких-либо доказательств этому в материалы дела не представлено.
Кроме того, истец не исполнил свою обязанность по уведомлению ответчика о смерти С.А. и о прекращении доверенности согласно ст. 189 ГК РФ.
Таким образом, учитывая вышеизложенное, а также то, что ответчик в полном объеме оплатил стоимость земельных долей, и, что воля С.А. по заключению основного договора прямо отражена в подписанных ею предварительных договорах, заявленные истцом исковые требования удовлетворению не подлежат.
Кроме того, по мнению автора жалобы истец не обосновал, в чем выразилось нарушение его прав и интересов вследствие заключения договора купли-продажи Фактически имело место свободное волеизъявление С.А. на продажу принадлежащей ей земельных долей. Как было указано выше, ответчик полностью произвел оплату по ранее заключенным предварительным договорам. Полученные С.А. денежные средства должны были включаться в наследственную массу и истец в установленном законом порядке вправе претендовать на долю в наследственной массе.
Суд в вынесенном решении, прекратив право собственности ООО ***" на земельные доли, по сути, предоставил истцу право признать право собственности на вышеуказанные земельные доли за собой, что будет являться злоупотреблением правом, поскольку в дополнение к наследству за истцом будет признаваться право собственности на имущество, которое ранее было отчуждено С.А. (наследодателем) и в данном случае при удовлетворении исковых требований будет иметь место неосновательное обогащение истца.
Кроме того, судом не было учтено, что все обязательства по договору купли-продажи стороны исполнили еще в 2007 году при заключении предварительного договора, который с учетом полной оплаты покупателем земельных долей, следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
На основании вышеизложенного представитель ООО "***" просит решение Моршанского районного суда Тамбовской области от 21 августа 2014 года отменить и в иске С.Ю. отказать.
В возражениях на апелляционную жалобу С.Ю. считает решение суда законным, обоснованным, просит оставить его без изменения.
Не согласен с доводом жалобы о том, что фактически сделка купли-продажи земельных долей была исполнена покупателем в 2007 году при заключении предварительного договора купли-продажи. Указывает, что предварительный договор в октябре 2007 года был заключен под условием, что на основной договор купли-продажи стороны заключат в течение 20 месяцев. Данный срок истек 18 августа 2009 года, до этой даты договор сторонами заключен не был, в связи с чем деньги уплаченные по предварительному договору в соответствии с его условиями остались у продавца. Не заключив до 18 августа 2009 года со С.А. основного договора и не потребовав с нее в течение срока исковой давности никаких денежных средств, ООО "***" фактически признало свою ответственность за незаключение основного договора купли-продажи.
По мнению истца, предварительный договор от 18.10.2007 года никакого отношения к предварительному договору от 2010 года не имеет. Оплата денежных была произведена по договору от 2007 года, а не по договору от 2010 года. Жители села, которые продали свою землю в 2007 году и получили деньги, не заключив основной договор в 2010 году, продали свою землю другим организациям, и ООО "*** с них деньги, переданные за землю в 2007 году, не взыскало.
Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, поддержанной представителем ООО "***" М., выслушав третье лицо К.Р., согласившуюся с жалобой, истца С.Ю., его представителя П.Л.В., третье лицо П.Л.В., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в связи с неправильным применением судом норм материального права, повлекшим неправильное определение юридически значимых обстоятельств по делу.
Удовлетворяя исковые требования С.Ю. о признании договора купли-продажи недействительным в части, суд исходил из того, что данная сделка является ничтожной, поскольку совершена представителем продавца по доверенности, утратившей силу в связи со смертью доверителя. При этом суд пришел к выводу, что обязанности известить третье лицо - ООО "***" о смерти доверителя и прекращении доверенности у правопреемников законом не возникло, поскольку доверенность была выдана физическому лицу - К.Р. К тому же, они проживали отдельно от матери и могли не знать о выдаче ею доверенностей. Суд также указал, что ссылка стороны ответчика на недобросовестность правопреемников умершей, не выполнивших обязанность по извещению ответчика о смерти доверителя, и на добросовестность ООО "Моршанск-АГРО-Инвест" при заключении договора для существа спорных правоотношений значения не имеет, поскольку договор купли-продажи, заключенный на основании доверенности, прекратившей свое действие, в любом случае ничтожен, вне зависимости от поведения сторон.
Приходя к такому выводу, суд руководствовался ст. ст. 160, 166 - 168, 188, 189 ГК РФ. Однако, судом нормы указанных статей были применены неверно, без учета положений ст. 189 ГК РФ. К тому же, данная статья была применена судом в редакции закона, действовавшей до 01 сентября 2013 года, тогда как смерть доверителя, повлекшая прекращение доверенности, наступила после этой даты, оспариваемый договор купли-продажи также был заключен после 01 сентября 2013 года.
Применение судом к спорным правоотношениям положений гражданского законодательства, утративших силу, повлекло неправильное определение юридически значимых обстоятельств и вынесение неверного решения по существу спора.
Федеральным законом от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" ст. 188 и ст. 189 ГК РФ, регламентирующие основания и последствия прекращения доверенности, изложены в новой редакции, вступившей в силу с 01 сентября 2013 года.
Согласно п. п. 5 п. 1 ст. 188 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013 года) действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
Указанная норма подлежит применению в совокупности с положениями ст. 189 ГК РФ, согласно которой лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 5 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса.
Об отмене доверенности может быть сделана публикация в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве. В этом случае подпись на заявлении об отмене доверенности должна быть нотариально засвидетельствована. Третьи лица считаются извещенными об отмене доверенности по истечении месяца со дня указанной публикации, если они не были извещены об отмене доверенности ранее.
По прекращении доверенности лицо, которому она выдана, или его правопреемники обязаны немедленно вернуть доверенность.
В п. 2 данной статьи содержится иная по сравнению с ранее действовавшей правовая норма, согласно которой, если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.
Таким образом, на основании уточненного положения п. 2 ст. 189 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013 года), действие которого распространяется на все случаи прекращения доверенности по любым основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 188 ГК РФ, сделка, совершенная по прекращенной доверенности в случае, если третье лицо не знало и не должно было знать о ее прекращении, влечет наступление прав и обязанностей как для третьего лица, так и для представляемого и его правопреемников, и с учетом изложенного, недействительной в этом случае признана быть не может.
По смыслу п. 2 ст. 189 ГК РФ, прекращение представительства имеет юридическое значение только тогда, когда один из участников правоотношения знал или должен был узнать об этом. До этих пор представительство сохраняет свою силу. Поэтому на представляемого и его правопреемников и возлагается предусмотренная п. 1 ст. 189 ГК РФ обязанность известить третьих лиц об отмене полномочия. Возложение такой обязанности призвано защитить интересы третьих лиц, позволяет избежать возможные неблагоприятные последствия, связанные с отменой доверенности.
Обязанность проверять действительность доверенности на третье лицо законом не возложена.
Таким образом, по смыслу положений статей 188, 189 ГК РФ, неблагоприятные последствия, связанные с прекращением доверенности, не должно нести третье лицо, которое не знало и не должно было знать, что действие доверенности прекратилось, риск таких последствий лежит на представляемом и его правопреемниках.
Судом указанные нормы гражданского законодательства применены не были, обстоятельства, связанные с добросовестностью либо недобросовестностью третьего лица (ООО "***") при совершении сделки купли-продажи не выяснялись, оценка действиям правопреемников умершей С.А., не сообщивших о ее смерти поверенному и третьему лицу, не давалась.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия в соответствии со ст. 330 ГК РФ приходит к выводу об отмене обжалуемого судебного решения, с принятием по делу нового решения.
При вынесении решения по существу спора судебная коллегия исходит из того, что в материалах дела не содержится доказательств, свидетельствующих о том, что ООО "*** на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка знало либо должно было знать о прекращении действия доверенности, выданной К.Р., в связи со смертью С.А. Не представлено доказательств и в подтверждение того, что поверенное лицо - К.Р. знала о смерти С.А.
Вместе с тем, правопреемники умершей С.А. обязанность, предусмотренную п. 1 ст. 189 ГК РФ, не выполнили, не известили представителя по доверенности и третьих лиц о смерти доверителя. При этом доводы истца С.Ю. и третьего лица П.Л.В. о том, что при жизни матери им не было известно о продаже земельных долей и выдаче ею доверенности, какими-либо доказательствами не подтверждены. Напротив, из пояснений указанных лиц, показаний допрошенного судом первой инстанции свидетеля, пояснений представителя ответчика следует, что многие жители с. Веселое в 2007 году заключили предварительные договоры купли-продажи земельных долей с ООО ***", получив от покупателя плату за земельные доли в полном объеме. Однако, впоследствии по истечении срока действия предварительного договора, некоторые из собственников земельных долей продали их повторно другому лицу, а некоторые, в числе, которых была и С.А., в 2010 году заключили с ООО ***" новые предварительные договоры, и выдали новые доверенности на оформление земельных долей, выразив таким образом волеизъявление на завершение сделки купли-продажи земельных долей. Пояснения истца и третьего лица о том, что они предполагали, что земельные доли матери находятся у ответчика в аренде, противоречат их же пояснениям о том, что земельные доли в с. Веселое были фактически проданы собственниками два раза - в 2007 году - ООО "***", и позднее - иной организации. К тому же указанные доводы не отвечают установленному ст. 9 ГК РФ принципу разумности и добросовестности действий участников гражданского оборота, в том числе, по отношению к предполагаемому наследственному имуществу.
Факт получения С.А. денежных средств в 2007 году от ООО ***" в размере стоимости 3-х земельных долей подтвержден документально и сторонами не оспорен. При жизни С.А. с какими-либо требованиями к ООО "*** не обращалась, заключенные ею договоры и доверенности не оспаривала.
Доводы истца С.Ю. и его представителя П.Л.В. о том, что правоотношения по предварительному договору от 2007 года между С.А. и ООО *** прекратились с истечением срока действия данного договора, и денежные средства по данному договору остались у продавца как мера ответственности за виновные действия покупателя, не имеют значения для правильного разрешения настоящего спора. Факт уплаты либо неуплаты денежных средств по договору купли-продажи не влечет признания такого договора недействительным. Гражданским законодательством предусмотрены иные последствия в случае неисполнения сторонами договора принятых на себя обязательств.
К тому же, в материалах дела не содержится доказательств того, что основной договор купли-продажи земельного участка не был заключен в предусмотренный договором от 18 октября 2007 года 20-месячный срок по вине ООО ***". Как следует из пояснений ответчика, и не оспорено истцом, длительность процедуры оформления земельных долей была связана с необходимостью выдела земельного участка, состав собственников которого неоднократно изменялся.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о признании недействительным в части договора купли-продажи земельного участка от 17 декабря 2013 года, поскольку по смыслу ст. ст. 188, 189 ГК РФ (в редакции закона от 01.09.2013 года) само по себе прекращение доверенности в связи со смертью представляемого не является основанием для признания недействительной сделки, совершенной между представителем и третьим лицом, учитывая, что третье лицо не получило уведомления о смерти представляемого от правопреемников и не знало и не должно было знать о прекращении доверенности.
С учетом изложенного, не подлежат удовлетворению и требования истца о прекращении права собственности ООО "*** на земельные доли, поскольку сделка купли-продажи данных долей в соответствии с п. 2 ст. 189, 218, 219 ГК РФ повлекла возникновение права собственности третьего лица на эти доли, которое в установленном законом порядке было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Тамбовской области.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, апелляционная инстанция
определила:
Решение Моршанского районного суда Тамбовской области от 21 августа 2014 года отменить, и принять по делу новое решение, которым исковые требования С.Ю.о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между С.А. и ООО "***" 17 декабря 2013 года в части приобретения ООО "***" у С. *** долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью *** м. кадастровый номер: ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Тамбовская область, Моршанский район, в границах СХПК "***", и о прекращении права собственности ООО "***" на вышеуказанные земельные доли оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)