Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: представитель Белоусов А.В. по доверенности от 22.09.2014 г., паспорт;
- от ответчика: представитель Козменко Г.Г. по доверенности от 08.08.2014 г., паспорт;
- от общества с ограниченной ответственностью "Серебряный ключ": представитель Козменко Г.Г. по доверенности от 01.01.2015 г., паспорт;
- от Козменко Георгия Георгиевича: Козменко Г.Г., паспорт
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Медвежье"; Козменко Георгия Георгиевича
на решение Арбитражного суда Республики Адыгея
от 10.02.2015 по делу N А01-1740/2014
по иску муниципального учреждения Комитет имущественных отношений Администрации муниципального образования "Майкопский район"
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Медвежье", ИП Козменко Георгию Георгиевичу
- при участии третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "Серебряный ключ";
- о расторжении договора аренды земельного участка
принятое в составе судьи Парасюк Е.А.
установил:
муниципальное учреждение Комитет имущественных отношений Администрации муниципального образования "Майкопский район" обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Медвежье" о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 01:04:5901001:126 от 22 ноября 2006 года.
Решением суда от 10.02.2015 исковые требования муниципального учреждения Комитет имущественных отношений Администрации муниципального образования "Майкопский район" (ИНН 0104005966, ОГРН 1020100700861, 385730, Республика Адыгея, Майкопский район, п. Тульский, ул. Советская, д. 44) к обществу с ограниченной ответственностью "Медвежье" (ОГРН 1050100561862, ИНН 0104010243, 385008, Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Горького, д. 36) о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 01:04:5901001:126 от 22 ноября 2006 года удовлетворены. Расторгнут договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером 01:04:5901001:126, заключенный 22 ноября 2006 года между обществом с ограниченной ответственностью "Медвежье" и муниципальным учреждением "Комитет имущественных отношений Администрации муниципального образования "Майкопский район". С общества с ограниченной ответственностью "Медвежье" (ОГРН 1050100561862, ИНН 0104010243, 385008, Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Горького, д. 36) в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 000 рублей.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Медвежье" обжаловало их в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы о незаконности решения заявитель указывает на то, что суд не учел невозможность использования обществом земельного участка с 2008 года по настоящее время, неправомерно вернул встречный иск. Судом не приняты во внимание установленные фактические обстоятельства использования ответчиком спорного участка в рамках дел N N А01-102/2012, А01-1559/2012, А01-1413/2014, где также было установлено, что ООО "Грант" был произведен самовольный захват земельного участка, занимаемого ответчиком. В настоящее время ООО "Грант" также продолжает частично занимать территорию участка, препятствуя заявителю в его использовании. Также, ГКУ РА "Стройзаказчик" и ООО "РСК" с июня 2013 года препятствуют пользованию обществом спорным участком, осуществляя разного рода строительные и земельные работы, что подтверждается экспертными заключениями, решением суда по делу N А01-1413/2014. В результате чего, земельный участок превращен в деградированную территорию. В рамках дела N А01-522/2014 судом были приняты обеспечительные меры о запрете ГКУ РА "Стройзаказчик" и ООО "РСК" и иным лицам осуществлять любые работы на принадлежащем ответчику земельном участке, что не могло быть неизвестно истцу. Нарушений пользования участком в соответствии со статьей 619 ГК РФ обществом не допускалось. В связи с этим, заявитель полагает, что заявленные истцом требования являются незаконными и не подлежат удовлетворению.
Не согласившись с указанным судебным актом, Козменко Георгий Георгиевич обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы о незаконности решения заявитель указывает на то, что решение суда принято о его правах и обязанностях без привлечения заявителя к участию в деле. 28.11.2014 права и обязанности, связанные с использованием спорного земельного участка, в полном объеме переданы новому арендатору Козменко Георгию Георгиевичу. УФРС еще 23.12.2012 зарегистрировало сделку и внесло соответствующие сведения в единый государственный реестр. В рамках дела N А01-522/2014 судом были приняты обеспечительные меры о запрете всем лицам запрещена любая деятельность на указанном земельном участке. ООО "Медвежье" по независящим от него причинам не могло в течение 7 лет приступить к реализации своего проекта по размещению и эксплуатации турбазы "Медвежье" из-за незаконных действий ООО "Грант", ГКУ РА "Стройзаказчик" и ООО "РСК", а также незаконных действий и бездействия со стороны арендодателя и собственника земельного участка. Заявленные истцом требования являются незаконными и не подлежат удовлетворению, направлены на то, чтобы помешать окончанию рассмотрения дела N А01-522/2014. В результате действий ООО "Грант", ГКУ РА "Стройзаказчик" и ООО "РСК" земельный участок превращен в деградированную территорию. Нарушений пользования участком в соответствии со статьей 619 ГК РФ арендатором не допускалось. Незаконное расторжение договора аренды повлечет нарушение прав ответчика и заявителя, как нового арендатора земельного участка.
Определением от 16.04.2015 г. суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Привлек к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора г-на Козьменко Георгия Георгиевича.
Определением суда от 22.05.2015 г. ИП Козьменко Георгий Георгиевич привлечен к участию в деле в качестве второго ответчика.
От Комитета имущественных отношений Администрации муниципального образования "Майкопский район" в материалы дела поступило ходатайство о приостановлении производства по делу в связи с тем, что 10.03.2015 комитет обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением о признании недействительным договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.11.2014. Истец указывает, что в результате рассмотрения указанного заявления будут установлены наличие либо отсутствие права аренды спорного земельного участка у Козьменко Г.Г.
Изучив названное ходатайство, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для его удовлетворения.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом. Рассмотрение одного дела до разрешения другого дела следует признать невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат рассмотрения другого дела имеют значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу.
Из содержания названной нормы следует, что обязательным основанием для приостановления производства по делу является невозможность его рассмотрения до разрешения по существу (принятия и вступления судебного акта в законную силу) другого дела, рассматриваемого арбитражным судом.
Лицо, заявившее ходатайство о приостановлении производства по делу по данному основанию должно обосновать невозможность рассмотрения дела до разрешения другого дела.
Приведенные в ходатайстве доводы не подтверждают невозможность рассмотрения настоящего дела до рассмотрения дела о признании недействительным договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.11.2014.
В данном случае предметом заявленных требований является расторжение договора аренды земельного участка от 22 ноября 2006 года. Наличие либо отсутствие права аренды спорного земельного участка у Козьменко Г.Г. не является препятствием к рассмотрению настоящего спора.
Также, истцом заявлено о принятии по настоящему делу обеспечительных мер в виде запрета ответчику совершения любых юридически значимых действий, а именно заключение каких-либо договоров или соглашений в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:04:5901001:126.
Рассмотрев заявление истца о принятии по настоящему делу обеспечительных мер, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в его удовлетворении в силу следующего.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечительными мерами могут быть запрещение ответчику и другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора.
Согласно части 3 статьи 93 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обеспечении иска может быть отказано, если отсутствуют предусмотренные статьей 90 настоящего Кодекса основания для принятия мер по обеспечению иска.
При разрешении вопроса о необходимости принятия обеспечительных мер суд должен удостовериться в том, что в случае удовлетворения заявленных требований непринятие именно этой меры затруднит или сделает невозможным исполнение судебного акта либо причинит значительный ущерб заявителю.
Как разъяснено в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 55 "О применении арбитражными судами обеспечительных мер", в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 92 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель должен обосновать причины обращения с требованием о применении обеспечительных мер.
Арбитражным судам следует учитывать, что обеспечительные меры являются ускоренным средством защиты, следовательно, для их применения не требуется представления доказательств в объеме, необходимом для обоснования требований и возражений стороны по существу спора. Обязательным является представление заявителем доказательств наличия оспоренного или нарушенного права, а также его нарушения.
В определении о применении обеспечительных мер либо об отказе в их применении арбитражный суд должен дать оценку обоснованности доводов заявителя о необходимости принятия обеспечительных мер.
В связи с этим, при оценке доводов заявителя в соответствии с частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судам следует, в частности, иметь в виду: разумность и обоснованность требования заявителя о применении обеспечительных мер; вероятность причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер; обеспечение баланса интересов заинтересованных сторон; предотвращение нарушения при принятии обеспечительных мер публичных интересов, интересов третьих лиц.
Кроме того, рассматривая заявления о применении обеспечительных мер, суд оценивает, насколько истребуемая заявителем конкретная обеспечительная мера связана с предметом заявленного требования, соразмерна ему и каким образом она обеспечит фактическую реализацию целей обеспечительных мер, обусловленных основаниями, предусмотренными частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 55 "О применении арбитражными судами обеспечительных мер" затруднительный характер исполнения судебного акта либо невозможность его исполнения могут быть связаны с отсутствием имущества у должника, действиями, предпринимаемыми для уменьшения объема имущества. Учитывая, что обеспечительные меры применяются при условии обоснованности, арбитражный суд признает заявление стороны о применении обеспечительных мер обоснованным, если имеются доказательства, подтверждающие наличие хотя бы одного из оснований, предусмотренных частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Арбитражный суд вправе применить обеспечительные меры при наличии обоих оснований, указанных в части 2 статьи 90 Кодекса, если заявителем представлены доказательства их обоснованности.
В обоснование своего заявления о принятии обеспечительных мер истец не представил суду, сведения, подтверждающие его доводы и свидетельствующие о том, что непринятие истребуемых обеспечительных мер затруднит или сделает невозможным исполнение судебного акта либо причинит значительный ущерб заявителю.
Доводы заявителя о том, что в случае осуществления одним из ответчиков либо третьим лицом действий по отчуждению права аренды спорного земельного участка существует вероятность того, что арендатор утратит предмет арбитражного спора, что приведет к невозможности исполнения решения суда, признаются судом предположительными.
Хотя из материалов дела усматривается передача прав и обязанностей по спорному договору к новому арендатору уже после принятия искового заявления к производству, однако указанные обстоятельства не явились препятствием к рассмотрению искового заявления по существу. При этом, указание заявителя на возможность повторной передачи иным лицам права аренды на земельный участок не подтверждено документально.
Доводы администрации о том, что непринятие обеспечительных мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, носят предположительный характер.
При таких обстоятельствах, заявление истца о принятии обеспечительных мер не подлежит удовлетворению.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал исковые требования, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель ответчиков и третьих лиц дал пояснения по делу, представил дополнительные материалы к делу, поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 22 ноября 2006 года между обществом с ограниченной ответственностью "Медвежье" и Муниципальным учреждением "Комитет имущественных отношений Администрации муниципального образования "Майкопский район" был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.
Согласно условиям договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель особо охраняемых территорий с кадастровым номер 01:04:5901001:0126, находящийся по адресу: Республика Адыгея, р-н. Майкопский, западнее от с. Хамышки в целях использования земельного участка для размещения туристической базы отдыха в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 3,4383 га, на срок 49 (сорок девять) лет. На участке строений нет.
В соответствии с разделом 2 договора срок аренды участка устанавливается с 22 ноября 2006 года по 22 ноября 2055 года.
Размер и условия внесения арендной платы определены разделом 3 договора.
Разделом 4 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений в соответствии с пунктом 3.4 и нарушением других условий договора.
Согласно материалам дела, земельный участок передан ответчику по передаточному акту 22 ноября 2006 г.
Ввиду не использования земельного участка по целевому назначению, 21.05.2014 года Муниципальное учреждение "Комитет имущественных отношений Администрации муниципального образования "Майкопский район" направило в адрес общества претензию N 1 (исходящий N 531) о необходимости устранения нарушений земельного законодательства, установив разумный срок для устранения нарушений до 03.08.2014 ООО "Медвежье" претензия была получена 03.06.2014.
04.08.2014 года Муниципальное учреждение "Комитет имущественных отношений Администрации муниципального образования "Майкопский район" направило в адрес общества претензию N 2 (исходящий N 765), содержащую требование о расторжении договора, приложив соглашение о расторжении договора.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора о целевом использовании земельного участка, истец обратился в суд с настоящим иском.
Придя к выводу об удовлетворении заявленных требований о расторжении договора аренды земельного участка ввиду его нецелевого использования, суд первой инстанции указал, что в материалы дела не представлены доказательства совершения ответчиком каких-либо действий в целом, прямо и не связанных со строительством, но позволяющих сделать вывод о намерении ответчика реализовать цель предоставления земельного участка в аренду.
Истцом требования поддержаны.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка заключен на срок 49 лет с 22 ноября 2006 года по 22 ноября 2055 года.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
Согласно пункту 2 названной статьи другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть установлены договором аренды.
Основания прекращения договора аренды земельного участка предусмотрены статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 и подпункту 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, определенными статьей 8 Кодекса.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Тем самым, федеральным законом установлено императивное правило, согласно которому досрочное расторжение договора аренды земли, заключенного на срок более пяти лет, в судебном порядке по требованию арендодателя допускается лишь при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Следовательно, в случае наличия оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка истец должен был обратиться в суд с соответствующим требованием. При этом истцу в силу перечисленных выше норм права надлежало представить суду достаточные доказательства, свидетельствующие о существенном нарушении условий долгосрочного договора.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В обоснование исковых требований истец указал, что земельный участок находился в пользовании общества более семи лет после его передачи и государственной регистрации договора, но к использованию земельного участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования общество не приступило, препятствующие причины отсутствовали.
Между тем, указанные обстоятельства не подтверждены материалами дела, напротив, опровергаются следующими установленными фактами.
В отзыве на исковое заявление ответчик указал, что в августе 2008 года произошел самовольный захват земельного участка с кадастровым номером 01:04:5901001:126 обществом с ограниченной ответственностью "Грант" (Обращение ООО "Медвежье" к руководителю Муниципального учреждения "Комитет имущественных отношений Администрации МО "Майкопский район" от 27.08.2008 г. б/ N, Ответ Администрации МО "Майкопский район" от 28.02.2012 г. N 604, Ответ Прокуратуры РА от 08.04.12 г. N 08-113-12 на обращение ООО "Медвежье").
В рамках дела N А01-102/2012 общество с ограниченной ответственностью "Медвежье" обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Грант" о сносе самовольно возведенных на земельном участке площадью 34 383 кв. м с кадастровым номером 01:04:5901001:126, расположенном по адресу: Республика Адыгея, Майкопский район, в 8 км Западнее с. Хамышки и относящемся к категории земель особо охраняемых территорий, пункта проката с закусочной (литера А), гостевого дома (литера В), временных сооружений: открытой площадки, навеса N 2, навеса N 3, подъемника, площадки к пункту проката и об устранении соответствующих препятствий в использовании земельного участка.
Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 11.12.2012 по делу N А01-102/2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2013, постановлением Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.06.2013, исковые требования удовлетворены. Суды пришли к выводу о незаконности размещения ООО "Грант" спорных объектов на земельном участке, предоставленном истцу в аренду на законных основаниях.
В рамках дела N А01-1559/2012 ООО "Грант" обратилось в суд с заявлением к ООО "Медвежье", Администрации муниципального образования "Майкопский район", ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Адыгея о признании недействительным Распоряжения Главы администрации муниципального образования "Майкопский район" от 22.11.2006 N 1339-В "О предоставлении в долгосрочную аренду земельного участка ООО "Медвежье", признании незаконными действий ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Адыгея по постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 01:04:5901001:126, и обязании снять его с кадастрового учета.
Решением суда от 07.12.2012 по делу N А01-1559/2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2013 в удовлетворении заявления отказано, суды пришли к выводу, что заявитель не доказал нарушения своих прав оспариваемыми актами. При этом, при рассмотрении спора по делу N А01-1559/2012, суды установили, что на арендуемом земельном участке ООО "Медвежье" размещено 7 объектов строительства, при этом 5 объектов строительства (гостевой дом - литер В, временное сооружение - открытая площадка, временное сооружение навес N 2, временное сооружение - навес N 3, временное сооружение - подъемник) полностью попадают на земельный участок с кадастровым номером 01:04:5901001:126, а два объекта (пункт проката с закусочной - литер А, временное сооружение - площадки к литеру А) попадают частично.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Указанные выше обстоятельства в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициально установлены.
Кроме того, представленными в материалы дела доказательствами (договор подряда N 1 от 27.02.2009, акты приемки работ, проектная документация), заключениями экспертов (том 1 л.д. 151-159, землеустроительное заключение - том 1 л.д. 170-182), вступившими в законную силу судебными актами по делам N А01-102/2012, N А01-1559/2012 подтверждается, что ООО "Медвежье" выполнило ряд действий по использованию арендованного земельного участка площадью 34383 кв. м с кадастровым номером 01:04:59 01 001:0126 в целях размещения туристической базы отдыха, в том числе, осуществило на указанном земельном участке следующие мероприятия и работы:
- - очистило территорию от несанкционированных свалок и мусора;
- - осуществило предпроектные работы, геологические, гидрологические, геоморфологические, экологические изыскания;
- - произвело земельно-планировочные работы на территории всего участка;
- - построило санно-лыжную трассу;
- - построило внутрихозяйственные гравийные дороги;
- - подготовило места отдыха, терренкуры, смотровые площадки;
- - сформировало парковую зону;
- - осуществило биотехнические, инженерно-биологические мероприятия, озеленение территории, посадку деревьев, кустарников и иной древесно-кустарниковой растительности;
- - определило и подготовило экскурсионные маршруты по территории и окрестностям;
- - осуществило проектирование строительства туристической базы "Медвежье";
- - заключило договор на строительство туристической базы;
- - подготовило строительные площадки для размещения зданий и сооружений турбазы.
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела. Оснований полагать об обратном у судебной коллегии не имеется.
Таким образом, необоснованны доводы истца относительно бездействия ответчика на протяжении всего срока действия договора аренды, начиная с 2006 года, апелляционная коллегия считает необходимым отметить следующее.
Кроме того, в настоящий момент, в рамках дела N А01-522/2014 ООО "Медвежье" обратилось с заявлением к ГКУ РА "Стройзаказчик" и ООО "РСК" о сносе самовольных строений и устранении препятствий в использовании земельного участка с кадастровым номером 01:04:5901001:126.
Ответчик пояснил, что причиной обращения в суд по делу N А01-522/2014 явились самоуправные действия ГКУ РА "Стройзаказчик" и ООО "РСК" на арендуемом ответчиком земельном участке, а именно рытье нескольких котлованов и строительство трех высоковольтных опор, через которые проложены высоковольтные линии электропередачи 110 кВ на месте санно-лыжной трассы ООО "Медвежье", над ранее построенным обществом, а к настоящему времени - полностью уничтоженным ООО "РСК" санно-лыжным спуском ООО "Медвежье", а также над спланированной территорией запроектированного обществом бугельно-кресельного канатного подъемника. В обоснование доводов ответчиком представлены эколого-экономическое экспертное заключение, землеустроительное заключение ООО "БТИ, землеустройство, оценка" от 2014 г., отчет специалиста N 110714/03 от 15.07.14, заключение дополнительной судебной экспертизы от 03.12.14 г. по делу N А01-1413/2014.
При этом, ООО "Медвежье" по факту перечисленных событий неоднократно обращалось в Администрацию Майкопский район, Комитет имущественных отношений, Прокуратуру Майкопского района (том 2 л.д. 116-117, том 6 л.д. 154-171).
Истцом, как представителем собственника спорного земельного участка, не представлено суду пояснений по сложившейся ситуации осуществления строительства на спорном участке третьими лицами, принятия соответствующих мер.
Таким образом, принимая во внимание судебные споры в рамках дел N А01-102/2012, N А01-1559/2012, А01-1413/2014, материалами дела подтверждается длительность возникших перед ответчиком препятствий в использовании спорного земельного участка по назначению со стороны третьих лиц. При этом, об указанных обстоятельствах было известно истцу, на запросы арендатора, меры никакие приняты не были.
С учетом изложенного, заявленные истцом требования о расторжении договора аренды земельного участка по основаниям неосвоения земельного участка являются неправомерными ввиду невозможности обществом использовать спорный земельный участок в результате противоправных действий по его захвату в 2008 года, наличия препятствий по настоящее время.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Соответствующие факты в подтверждение оснований для расторжения договора истец не привел.
Кроме того, договор аренды от 22.11.2006 не содержит условий об обязанности общества по строительству базы в какие-либо конкретные сроки, равно как и не содержит никаких обязательных условий о мероприятиях по использованию земельного участка, кроме указания о праве общества разместить базу отдыха на земельном участке с кадастровым номером 01:04:5901001:12 в пределах срока аренды, а именно - 49 (сорока девяти лет).
При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований к ответчикам надлежит отказать.
В соответствии пунктом 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 г. N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" по результатам рассмотрения дела по правилам суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основанием для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и принимает новый судебный акт.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
ходатайство Комитета имущественных отношений Администрации муниципального образования "Майкопский район" о приостановлении производства по делу отклонить.
В удовлетворении заявления Комитета имущественных отношений Администрации муниципального образования "Майкопский район" о принятии по делу обеспечительных мер отказать.
Решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.02.2015 по делу N А01-1740/2014 отменить по основанию, предусмотренному частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Принять новое решение.
В удовлетворении исковых требований отказать.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.07.2015 N 15АП-4559/2015 ПО ДЕЛУ N А01-1740/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июля 2015 г. N 15АП-4559/2015
Дело N А01-1740/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: представитель Белоусов А.В. по доверенности от 22.09.2014 г., паспорт;
- от ответчика: представитель Козменко Г.Г. по доверенности от 08.08.2014 г., паспорт;
- от общества с ограниченной ответственностью "Серебряный ключ": представитель Козменко Г.Г. по доверенности от 01.01.2015 г., паспорт;
- от Козменко Георгия Георгиевича: Козменко Г.Г., паспорт
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Медвежье"; Козменко Георгия Георгиевича
на решение Арбитражного суда Республики Адыгея
от 10.02.2015 по делу N А01-1740/2014
по иску муниципального учреждения Комитет имущественных отношений Администрации муниципального образования "Майкопский район"
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Медвежье", ИП Козменко Георгию Георгиевичу
- при участии третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "Серебряный ключ";
- о расторжении договора аренды земельного участка
принятое в составе судьи Парасюк Е.А.
установил:
муниципальное учреждение Комитет имущественных отношений Администрации муниципального образования "Майкопский район" обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Медвежье" о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 01:04:5901001:126 от 22 ноября 2006 года.
Решением суда от 10.02.2015 исковые требования муниципального учреждения Комитет имущественных отношений Администрации муниципального образования "Майкопский район" (ИНН 0104005966, ОГРН 1020100700861, 385730, Республика Адыгея, Майкопский район, п. Тульский, ул. Советская, д. 44) к обществу с ограниченной ответственностью "Медвежье" (ОГРН 1050100561862, ИНН 0104010243, 385008, Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Горького, д. 36) о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 01:04:5901001:126 от 22 ноября 2006 года удовлетворены. Расторгнут договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером 01:04:5901001:126, заключенный 22 ноября 2006 года между обществом с ограниченной ответственностью "Медвежье" и муниципальным учреждением "Комитет имущественных отношений Администрации муниципального образования "Майкопский район". С общества с ограниченной ответственностью "Медвежье" (ОГРН 1050100561862, ИНН 0104010243, 385008, Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Горького, д. 36) в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 000 рублей.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Медвежье" обжаловало их в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы о незаконности решения заявитель указывает на то, что суд не учел невозможность использования обществом земельного участка с 2008 года по настоящее время, неправомерно вернул встречный иск. Судом не приняты во внимание установленные фактические обстоятельства использования ответчиком спорного участка в рамках дел N N А01-102/2012, А01-1559/2012, А01-1413/2014, где также было установлено, что ООО "Грант" был произведен самовольный захват земельного участка, занимаемого ответчиком. В настоящее время ООО "Грант" также продолжает частично занимать территорию участка, препятствуя заявителю в его использовании. Также, ГКУ РА "Стройзаказчик" и ООО "РСК" с июня 2013 года препятствуют пользованию обществом спорным участком, осуществляя разного рода строительные и земельные работы, что подтверждается экспертными заключениями, решением суда по делу N А01-1413/2014. В результате чего, земельный участок превращен в деградированную территорию. В рамках дела N А01-522/2014 судом были приняты обеспечительные меры о запрете ГКУ РА "Стройзаказчик" и ООО "РСК" и иным лицам осуществлять любые работы на принадлежащем ответчику земельном участке, что не могло быть неизвестно истцу. Нарушений пользования участком в соответствии со статьей 619 ГК РФ обществом не допускалось. В связи с этим, заявитель полагает, что заявленные истцом требования являются незаконными и не подлежат удовлетворению.
Не согласившись с указанным судебным актом, Козменко Георгий Георгиевич обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы о незаконности решения заявитель указывает на то, что решение суда принято о его правах и обязанностях без привлечения заявителя к участию в деле. 28.11.2014 права и обязанности, связанные с использованием спорного земельного участка, в полном объеме переданы новому арендатору Козменко Георгию Георгиевичу. УФРС еще 23.12.2012 зарегистрировало сделку и внесло соответствующие сведения в единый государственный реестр. В рамках дела N А01-522/2014 судом были приняты обеспечительные меры о запрете всем лицам запрещена любая деятельность на указанном земельном участке. ООО "Медвежье" по независящим от него причинам не могло в течение 7 лет приступить к реализации своего проекта по размещению и эксплуатации турбазы "Медвежье" из-за незаконных действий ООО "Грант", ГКУ РА "Стройзаказчик" и ООО "РСК", а также незаконных действий и бездействия со стороны арендодателя и собственника земельного участка. Заявленные истцом требования являются незаконными и не подлежат удовлетворению, направлены на то, чтобы помешать окончанию рассмотрения дела N А01-522/2014. В результате действий ООО "Грант", ГКУ РА "Стройзаказчик" и ООО "РСК" земельный участок превращен в деградированную территорию. Нарушений пользования участком в соответствии со статьей 619 ГК РФ арендатором не допускалось. Незаконное расторжение договора аренды повлечет нарушение прав ответчика и заявителя, как нового арендатора земельного участка.
Определением от 16.04.2015 г. суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Привлек к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора г-на Козьменко Георгия Георгиевича.
Определением суда от 22.05.2015 г. ИП Козьменко Георгий Георгиевич привлечен к участию в деле в качестве второго ответчика.
От Комитета имущественных отношений Администрации муниципального образования "Майкопский район" в материалы дела поступило ходатайство о приостановлении производства по делу в связи с тем, что 10.03.2015 комитет обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением о признании недействительным договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.11.2014. Истец указывает, что в результате рассмотрения указанного заявления будут установлены наличие либо отсутствие права аренды спорного земельного участка у Козьменко Г.Г.
Изучив названное ходатайство, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для его удовлетворения.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом. Рассмотрение одного дела до разрешения другого дела следует признать невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат рассмотрения другого дела имеют значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу.
Из содержания названной нормы следует, что обязательным основанием для приостановления производства по делу является невозможность его рассмотрения до разрешения по существу (принятия и вступления судебного акта в законную силу) другого дела, рассматриваемого арбитражным судом.
Лицо, заявившее ходатайство о приостановлении производства по делу по данному основанию должно обосновать невозможность рассмотрения дела до разрешения другого дела.
Приведенные в ходатайстве доводы не подтверждают невозможность рассмотрения настоящего дела до рассмотрения дела о признании недействительным договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.11.2014.
В данном случае предметом заявленных требований является расторжение договора аренды земельного участка от 22 ноября 2006 года. Наличие либо отсутствие права аренды спорного земельного участка у Козьменко Г.Г. не является препятствием к рассмотрению настоящего спора.
Также, истцом заявлено о принятии по настоящему делу обеспечительных мер в виде запрета ответчику совершения любых юридически значимых действий, а именно заключение каких-либо договоров или соглашений в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:04:5901001:126.
Рассмотрев заявление истца о принятии по настоящему делу обеспечительных мер, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в его удовлетворении в силу следующего.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечительными мерами могут быть запрещение ответчику и другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора.
Согласно части 3 статьи 93 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обеспечении иска может быть отказано, если отсутствуют предусмотренные статьей 90 настоящего Кодекса основания для принятия мер по обеспечению иска.
При разрешении вопроса о необходимости принятия обеспечительных мер суд должен удостовериться в том, что в случае удовлетворения заявленных требований непринятие именно этой меры затруднит или сделает невозможным исполнение судебного акта либо причинит значительный ущерб заявителю.
Как разъяснено в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 55 "О применении арбитражными судами обеспечительных мер", в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 92 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель должен обосновать причины обращения с требованием о применении обеспечительных мер.
Арбитражным судам следует учитывать, что обеспечительные меры являются ускоренным средством защиты, следовательно, для их применения не требуется представления доказательств в объеме, необходимом для обоснования требований и возражений стороны по существу спора. Обязательным является представление заявителем доказательств наличия оспоренного или нарушенного права, а также его нарушения.
В определении о применении обеспечительных мер либо об отказе в их применении арбитражный суд должен дать оценку обоснованности доводов заявителя о необходимости принятия обеспечительных мер.
В связи с этим, при оценке доводов заявителя в соответствии с частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судам следует, в частности, иметь в виду: разумность и обоснованность требования заявителя о применении обеспечительных мер; вероятность причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер; обеспечение баланса интересов заинтересованных сторон; предотвращение нарушения при принятии обеспечительных мер публичных интересов, интересов третьих лиц.
Кроме того, рассматривая заявления о применении обеспечительных мер, суд оценивает, насколько истребуемая заявителем конкретная обеспечительная мера связана с предметом заявленного требования, соразмерна ему и каким образом она обеспечит фактическую реализацию целей обеспечительных мер, обусловленных основаниями, предусмотренными частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 N 55 "О применении арбитражными судами обеспечительных мер" затруднительный характер исполнения судебного акта либо невозможность его исполнения могут быть связаны с отсутствием имущества у должника, действиями, предпринимаемыми для уменьшения объема имущества. Учитывая, что обеспечительные меры применяются при условии обоснованности, арбитражный суд признает заявление стороны о применении обеспечительных мер обоснованным, если имеются доказательства, подтверждающие наличие хотя бы одного из оснований, предусмотренных частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Арбитражный суд вправе применить обеспечительные меры при наличии обоих оснований, указанных в части 2 статьи 90 Кодекса, если заявителем представлены доказательства их обоснованности.
В обоснование своего заявления о принятии обеспечительных мер истец не представил суду, сведения, подтверждающие его доводы и свидетельствующие о том, что непринятие истребуемых обеспечительных мер затруднит или сделает невозможным исполнение судебного акта либо причинит значительный ущерб заявителю.
Доводы заявителя о том, что в случае осуществления одним из ответчиков либо третьим лицом действий по отчуждению права аренды спорного земельного участка существует вероятность того, что арендатор утратит предмет арбитражного спора, что приведет к невозможности исполнения решения суда, признаются судом предположительными.
Хотя из материалов дела усматривается передача прав и обязанностей по спорному договору к новому арендатору уже после принятия искового заявления к производству, однако указанные обстоятельства не явились препятствием к рассмотрению искового заявления по существу. При этом, указание заявителя на возможность повторной передачи иным лицам права аренды на земельный участок не подтверждено документально.
Доводы администрации о том, что непринятие обеспечительных мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, носят предположительный характер.
При таких обстоятельствах, заявление истца о принятии обеспечительных мер не подлежит удовлетворению.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал исковые требования, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель ответчиков и третьих лиц дал пояснения по делу, представил дополнительные материалы к делу, поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 22 ноября 2006 года между обществом с ограниченной ответственностью "Медвежье" и Муниципальным учреждением "Комитет имущественных отношений Администрации муниципального образования "Майкопский район" был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.
Согласно условиям договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель особо охраняемых территорий с кадастровым номер 01:04:5901001:0126, находящийся по адресу: Республика Адыгея, р-н. Майкопский, западнее от с. Хамышки в целях использования земельного участка для размещения туристической базы отдыха в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 3,4383 га, на срок 49 (сорок девять) лет. На участке строений нет.
В соответствии с разделом 2 договора срок аренды участка устанавливается с 22 ноября 2006 года по 22 ноября 2055 года.
Размер и условия внесения арендной платы определены разделом 3 договора.
Разделом 4 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений в соответствии с пунктом 3.4 и нарушением других условий договора.
Согласно материалам дела, земельный участок передан ответчику по передаточному акту 22 ноября 2006 г.
Ввиду не использования земельного участка по целевому назначению, 21.05.2014 года Муниципальное учреждение "Комитет имущественных отношений Администрации муниципального образования "Майкопский район" направило в адрес общества претензию N 1 (исходящий N 531) о необходимости устранения нарушений земельного законодательства, установив разумный срок для устранения нарушений до 03.08.2014 ООО "Медвежье" претензия была получена 03.06.2014.
04.08.2014 года Муниципальное учреждение "Комитет имущественных отношений Администрации муниципального образования "Майкопский район" направило в адрес общества претензию N 2 (исходящий N 765), содержащую требование о расторжении договора, приложив соглашение о расторжении договора.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора о целевом использовании земельного участка, истец обратился в суд с настоящим иском.
Придя к выводу об удовлетворении заявленных требований о расторжении договора аренды земельного участка ввиду его нецелевого использования, суд первой инстанции указал, что в материалы дела не представлены доказательства совершения ответчиком каких-либо действий в целом, прямо и не связанных со строительством, но позволяющих сделать вывод о намерении ответчика реализовать цель предоставления земельного участка в аренду.
Истцом требования поддержаны.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
По смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка заключен на срок 49 лет с 22 ноября 2006 года по 22 ноября 2055 года.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
Согласно пункту 2 названной статьи другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть установлены договором аренды.
Основания прекращения договора аренды земельного участка предусмотрены статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 и подпункту 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, определенными статьей 8 Кодекса.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Тем самым, федеральным законом установлено императивное правило, согласно которому досрочное расторжение договора аренды земли, заключенного на срок более пяти лет, в судебном порядке по требованию арендодателя допускается лишь при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Следовательно, в случае наличия оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка истец должен был обратиться в суд с соответствующим требованием. При этом истцу в силу перечисленных выше норм права надлежало представить суду достаточные доказательства, свидетельствующие о существенном нарушении условий долгосрочного договора.
В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В обоснование исковых требований истец указал, что земельный участок находился в пользовании общества более семи лет после его передачи и государственной регистрации договора, но к использованию земельного участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования общество не приступило, препятствующие причины отсутствовали.
Между тем, указанные обстоятельства не подтверждены материалами дела, напротив, опровергаются следующими установленными фактами.
В отзыве на исковое заявление ответчик указал, что в августе 2008 года произошел самовольный захват земельного участка с кадастровым номером 01:04:5901001:126 обществом с ограниченной ответственностью "Грант" (Обращение ООО "Медвежье" к руководителю Муниципального учреждения "Комитет имущественных отношений Администрации МО "Майкопский район" от 27.08.2008 г. б/ N, Ответ Администрации МО "Майкопский район" от 28.02.2012 г. N 604, Ответ Прокуратуры РА от 08.04.12 г. N 08-113-12 на обращение ООО "Медвежье").
В рамках дела N А01-102/2012 общество с ограниченной ответственностью "Медвежье" обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Грант" о сносе самовольно возведенных на земельном участке площадью 34 383 кв. м с кадастровым номером 01:04:5901001:126, расположенном по адресу: Республика Адыгея, Майкопский район, в 8 км Западнее с. Хамышки и относящемся к категории земель особо охраняемых территорий, пункта проката с закусочной (литера А), гостевого дома (литера В), временных сооружений: открытой площадки, навеса N 2, навеса N 3, подъемника, площадки к пункту проката и об устранении соответствующих препятствий в использовании земельного участка.
Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 11.12.2012 по делу N А01-102/2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2013, постановлением Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.06.2013, исковые требования удовлетворены. Суды пришли к выводу о незаконности размещения ООО "Грант" спорных объектов на земельном участке, предоставленном истцу в аренду на законных основаниях.
В рамках дела N А01-1559/2012 ООО "Грант" обратилось в суд с заявлением к ООО "Медвежье", Администрации муниципального образования "Майкопский район", ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Адыгея о признании недействительным Распоряжения Главы администрации муниципального образования "Майкопский район" от 22.11.2006 N 1339-В "О предоставлении в долгосрочную аренду земельного участка ООО "Медвежье", признании незаконными действий ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Адыгея по постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 01:04:5901001:126, и обязании снять его с кадастрового учета.
Решением суда от 07.12.2012 по делу N А01-1559/2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2013 в удовлетворении заявления отказано, суды пришли к выводу, что заявитель не доказал нарушения своих прав оспариваемыми актами. При этом, при рассмотрении спора по делу N А01-1559/2012, суды установили, что на арендуемом земельном участке ООО "Медвежье" размещено 7 объектов строительства, при этом 5 объектов строительства (гостевой дом - литер В, временное сооружение - открытая площадка, временное сооружение навес N 2, временное сооружение - навес N 3, временное сооружение - подъемник) полностью попадают на земельный участок с кадастровым номером 01:04:5901001:126, а два объекта (пункт проката с закусочной - литер А, временное сооружение - площадки к литеру А) попадают частично.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Указанные выше обстоятельства в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициально установлены.
Кроме того, представленными в материалы дела доказательствами (договор подряда N 1 от 27.02.2009, акты приемки работ, проектная документация), заключениями экспертов (том 1 л.д. 151-159, землеустроительное заключение - том 1 л.д. 170-182), вступившими в законную силу судебными актами по делам N А01-102/2012, N А01-1559/2012 подтверждается, что ООО "Медвежье" выполнило ряд действий по использованию арендованного земельного участка площадью 34383 кв. м с кадастровым номером 01:04:59 01 001:0126 в целях размещения туристической базы отдыха, в том числе, осуществило на указанном земельном участке следующие мероприятия и работы:
- - очистило территорию от несанкционированных свалок и мусора;
- - осуществило предпроектные работы, геологические, гидрологические, геоморфологические, экологические изыскания;
- - произвело земельно-планировочные работы на территории всего участка;
- - построило санно-лыжную трассу;
- - построило внутрихозяйственные гравийные дороги;
- - подготовило места отдыха, терренкуры, смотровые площадки;
- - сформировало парковую зону;
- - осуществило биотехнические, инженерно-биологические мероприятия, озеленение территории, посадку деревьев, кустарников и иной древесно-кустарниковой растительности;
- - определило и подготовило экскурсионные маршруты по территории и окрестностям;
- - осуществило проектирование строительства туристической базы "Медвежье";
- - заключило договор на строительство туристической базы;
- - подготовило строительные площадки для размещения зданий и сооружений турбазы.
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела. Оснований полагать об обратном у судебной коллегии не имеется.
Таким образом, необоснованны доводы истца относительно бездействия ответчика на протяжении всего срока действия договора аренды, начиная с 2006 года, апелляционная коллегия считает необходимым отметить следующее.
Кроме того, в настоящий момент, в рамках дела N А01-522/2014 ООО "Медвежье" обратилось с заявлением к ГКУ РА "Стройзаказчик" и ООО "РСК" о сносе самовольных строений и устранении препятствий в использовании земельного участка с кадастровым номером 01:04:5901001:126.
Ответчик пояснил, что причиной обращения в суд по делу N А01-522/2014 явились самоуправные действия ГКУ РА "Стройзаказчик" и ООО "РСК" на арендуемом ответчиком земельном участке, а именно рытье нескольких котлованов и строительство трех высоковольтных опор, через которые проложены высоковольтные линии электропередачи 110 кВ на месте санно-лыжной трассы ООО "Медвежье", над ранее построенным обществом, а к настоящему времени - полностью уничтоженным ООО "РСК" санно-лыжным спуском ООО "Медвежье", а также над спланированной территорией запроектированного обществом бугельно-кресельного канатного подъемника. В обоснование доводов ответчиком представлены эколого-экономическое экспертное заключение, землеустроительное заключение ООО "БТИ, землеустройство, оценка" от 2014 г., отчет специалиста N 110714/03 от 15.07.14, заключение дополнительной судебной экспертизы от 03.12.14 г. по делу N А01-1413/2014.
При этом, ООО "Медвежье" по факту перечисленных событий неоднократно обращалось в Администрацию Майкопский район, Комитет имущественных отношений, Прокуратуру Майкопского района (том 2 л.д. 116-117, том 6 л.д. 154-171).
Истцом, как представителем собственника спорного земельного участка, не представлено суду пояснений по сложившейся ситуации осуществления строительства на спорном участке третьими лицами, принятия соответствующих мер.
Таким образом, принимая во внимание судебные споры в рамках дел N А01-102/2012, N А01-1559/2012, А01-1413/2014, материалами дела подтверждается длительность возникших перед ответчиком препятствий в использовании спорного земельного участка по назначению со стороны третьих лиц. При этом, об указанных обстоятельствах было известно истцу, на запросы арендатора, меры никакие приняты не были.
С учетом изложенного, заявленные истцом требования о расторжении договора аренды земельного участка по основаниям неосвоения земельного участка являются неправомерными ввиду невозможности обществом использовать спорный земельный участок в результате противоправных действий по его захвату в 2008 года, наличия препятствий по настоящее время.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Соответствующие факты в подтверждение оснований для расторжения договора истец не привел.
Кроме того, договор аренды от 22.11.2006 не содержит условий об обязанности общества по строительству базы в какие-либо конкретные сроки, равно как и не содержит никаких обязательных условий о мероприятиях по использованию земельного участка, кроме указания о праве общества разместить базу отдыха на земельном участке с кадастровым номером 01:04:5901001:12 в пределах срока аренды, а именно - 49 (сорока девяти лет).
При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований к ответчикам надлежит отказать.
В соответствии пунктом 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 г. N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" по результатам рассмотрения дела по правилам суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основанием для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и принимает новый судебный акт.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
ходатайство Комитета имущественных отношений Администрации муниципального образования "Майкопский район" о приостановлении производства по делу отклонить.
В удовлетворении заявления Комитета имущественных отношений Администрации муниципального образования "Майкопский район" о принятии по делу обеспечительных мер отказать.
Решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 10.02.2015 по делу N А01-1740/2014 отменить по основанию, предусмотренному частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Принять новое решение.
В удовлетворении исковых требований отказать.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)