Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 мая 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой А.А.,
при участии: от истца: представитель Стадниченко С.С. по доверенности от 06.11.2014, паспорт, от ответчика: не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
закрытого акционерного общества им.Дзержинского
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 13.02.2015 по делу N А53-28073/2014 (судья Палий Ю.А.)
по иску индивидуального предпринимателя Мирошниченко Анатолия Михайловича
к ответчику: закрытому акционерному обществу им.Дзержинского,
о признании договора прекращенным, обязании возвратить объект аренды, исполнить обязанность по внесению арендной платы,
установил:
индивидуальный предприниматель Мирошниченко Анатолий Михайлович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу им.Дзержинского (далее - ответчик, общество) о признании договора аренды земельных долей со множественностью лиц на стороне арендодателей прекращенным, обязании ответчика освободить объект аренды и возвратить его в связи с истечением срока договора, понуждении к исполнению обязанности по внесению арендной платы в натуральной форме, обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области снять обременение арендой права собственности на земельные участки.
В отзыве на иск ответчик возражал против удовлетворения каждого из предъявленных требований. Применительно к первому требованию ответчик указал на отсутствие спора, так как не оспаривает факта прекращения договора аренды. По требованию о взыскании арендной платы ответчик сослался на необходимость буквального толкования договора аренды, в связи с чем, по его мнению, размер арендной платы не может быть увеличен пропорционально количеству земельных долей, приобретенных истцом впоследствии. Ответчик полагает, что требования истца относительно арендной платы не могут быть удовлетворены в полном объеме, ответчиком заявлено о попуске истцом срока исковой давности. По требованию о снятии обременений ответчик указал на избрание истцом ненадлежащего способа защиты прав и законных интересов, возложении административных функций на арбитражный суд.
В ходе судебного разбирательства в арбитражном суде первой инстанции истец уточнил исковые требования, просил признать обременение в виде аренды в отношении принадлежащих ему земельных участков отсутствующим, обязать ответчика возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 61:39:0600002:62, 61:39:0600002:63, 61:39:0600002:64, 61:39:0600002:65, 61:39:0600002:66, 61:39:0600002:67, 61:39:0600002:68, 61:39:0600002:69, 61:39:0600002:70, 61:39:0600005:202, 61:39:0600005:203 истцу (собственнику), обязать ответчика передать истцу, как арендодателю, причитающуюся арендную плату за пользование имуществом в размере 3 969 центнеров зерна и 441 центнера подсолнечника, за период с 13.11.2011 по 12.11.2014.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.02.2015 исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ответчика передать истцу в счет арендной платы 3 969 центнеров зерна и 441 центнер подсолнечника, а также возвратить истцу земельные участки с кадастровыми номерами 61:39:0600002:62, 61:39:0600002:63, 61:39:0600002:64, 61:39:0600002:65, 61:39:0600002:66, 61:39:0600002:67, 61:39:0600002:68, 61:39:0600002:69, 61:39:0600002:70, 61:39:0600005:202, 61:39:0600005:203, расположенные на территории Усть-Донецкого района Ростовской области в массиве земель реорганизованного сельскохозяйственного предприятия Дзержинского. В остальной части в иске отказал. Суд установил приобретение истцом земельных участков в собственность, наличие обязанности ответчика по уплате арендной платы и неисправность ответчика, окончание срока аренды и неисполнение ответчиком обязанности по возврату земельных участков истцу. В части требования о погашении записей в ЕГРП судом отказано, суд указал на то, что основанием для внесения изменений в ЕГРП будет являться решение суда.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Жалоба мотивирована следующими доводами. Суд первой инстанции, по мнению ответчика, ошибочно истолковал условия договора аренды, в тексте которого отсутствует указание, что размер арендной платы, выплачиваемой каждому сособственнику, зависит от количества принадлежащих ему долей в праве собственности на земельный участок. Судом ошибочно определен период, за который произведен расчет арендной платы, что повлекло взыскание арендной платы за время, когда договор аренды был прекращен ввиду отказа от продления договора аренды. Также, по указанию ответчика, между ним и истцом отсутствовал спор по вопросу прекращения действия договора аренды, ответчик не возражал против оформления возврата земельных участков, в связи с чем арбитражный суд должен был прекратить производство по делу в этой части по основанию, предусмотренному п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
В отзыве на апелляционную жалобу истец доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Пояснил суду, что ответчик не вернул истцу в установленный срок объект аренды, уклонялся от возвращения, несмотря на то, что получил извещение заблаговременно об отказе продлевать арендные отношения на новый срок.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Ответчик извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Следует из дела, установлено судом, что 30.07.2004 между истцом Мирошниченко А.М. совместно с другими собственниками земельного участка (арендодатели) и ОАО им. Дзержинского (арендатор), ныне ЗАО им.Дзержинского, заключен договор аренды земельного участка (массива) при множественности лиц на стороне арендодателей, по условиям которого арендодатели сдали, а арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 61:39:0:0003, общей площадью 6902 га, находящийся в северной и северо-восточных частях Усть-Донецкого района Ростовской области, для использования в целях сельскохозяйственного производства. Договор заключен сроком на 10 лет, зарегистрирован в установленном законом порядке 13.08.2004, номер регистрации 61-01/39-14/2004-411 - л.д. 16 том 1.
В силу пункта 2.1 договора арендная плата выплачивается арендатором каждому сособственнику земельного массива (Приложение N 1) путем предоставления продукции: зерна 9 центнеров, подсолнечника - 1 центнер; услуг: вспашка огородов, доставка угля.
В период действия договора аренды истец приобрел в собственность по договорам купли-продажи дополнительные доли у 146 сособственников сданного в аренду земельного участка, по договорам купли-продажи от 21.10.2008, 22.10.2008, 01.11.2008, 03.11.2008, 07.11.2008, 10.11.2008, 25.11.2008, 05.12.2008, 24.11.2010, 13.07.2011. Право собственности Мирошниченко А.М. на указанные доли зарегистрировано Управлением федеральной регистрационной службы по Ростовской области 18.11.2008, 19.11.2008, 27.11.2008, 28.11.2008, 03.12.2008, 04.12.2008, 10.12.2008, 16.12.2008, 29.12.2008, 17.12.2010, 10.08.2011 - том 2.
В 2012 году истцом инициировано проведение кадастровых работ по выделу обособленных земельных участков в натуре в счет принадлежащих ему долей в праве общей собственности на арендуемый ЗАО им. Дзержинского земельный участок с кадастровым номером 61:39:0000000:0003. В результате выдела образовано 11 обособленных земельных участков с кадастровыми номерами:
- - 61:39:0600002:62, площадью 1390030 кв. м;
- - 61:39:0600002:63, площадью 3006460 кв. м;
- - 61:39:0600002:64, площадью 2621377 кв. м;
- - 61:39:0600002:65, площадью 1862766 кв. м;
- - 61:39:0600002:66, площадью 1425377 кв. м;
- - 61:39:0600002:67, площадью 723071 кв. м;
- - 61:39:0600002:68, площадью 1319347 кв. м;
- - 61:39:0600002:69, площадью 1157716 кв. м;
- - 61:39:0600002:70, площадью 1596024 кв. м;
- - 61:39:0600005:202, площадью 677290 кв. м;
- - 61:39:0600005:203, площадью 502446 кв. м.
В дело представлены кадастровые паспорта на перечисленные участки, выданные ФБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" по Ростовской области 13.02.2012. Право собственности на перечисленные земельные участки зарегистрировано за Мирошниченко А.М. 23.04.2012, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, серии 61-АЖ за номерами 913240, 913239, 913238, 913465, 913467, 913466, 913464, 913463, 913028, 913029, 913026 - л.д. 36-68 том 1.
26 февраля 2014 года Мирошниченко А.М. письменно уведомил ЗАО им.Дзержинского об отказе продлевать договор аренды в отношении принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, с перечнем участков, просил передать ему по истечении срока договора земельные участки по акту приема-передачи, приложил свидетельства о праве собственности. Направление корреспонденции ответчику подтверждается почтовой квитанцией, описью вложения, уведомлением о вручении почтовой корреспонденции - л.д. 70-73 том 1. Как следует из дела, установлено судом, земельные участки арендатором арендодателю возвращены не были.
Суд первой инстанции верно констатировал возникновение между спорящими сторонами арендных правоотношений, которые сохранились и после выдела земельных участков.
Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством государственного кадастрового учета.
При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка (выдела из него) природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Гибель объекта в физическом смысле, с которой сопряжено прекращение договорного правоотношения в силу невозможности исполнения, при разделе земельного участка (выделе из него доли) не происходит.
Данная особенность земельных участков отмечена в практике Президиума ВАС РФ по конкретным делам, в частности, в постановлении от 22 апреля 2008 г. N 16975/07, определении от 12 августа 2010 г. N ВАС-6493/10.
Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, которым как последствие образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, для лиц, осуществляющих такое использование, установлено их преимущественное право на заключение с ними договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков, также не предполагается прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела в счет земельной доли (правовая позиция получила отражение в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.02.2014 по делу N А32-8568/2013).
Буквальный текст положений п. 4 и п. 6 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ не устанавливает дополнительных оснований для прекращения правоотношения из договора аренды.
Причем положения п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ распространяются как на аренду, возникшую из договора, так и на ипотеку из договора, что следует из п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ, указывающего на применение ко всем обременениям из договора правил пункта 4 ст. 11.8 ЗК РФ.
В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" дано следующее токование ст. 11.8 ЗК РФ: применяя статью 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Этому толкованию соответствуют положения Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Пунктом 3.2 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ установлено, что в случаях, предусмотренных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.
Согласно пункту 5 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным субъектом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.
Данным нормам корреспондируют положения постановления Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на момент образования земельных участков истца, согласно которым при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния).
Таким образом, ответчик и истец были связаны арендным правоотношением, следовательно, ответчик обязан исполнять свои обязанности арендатора перед истцом: платить арендную плату и возвратить арендованные земельные участки по окончании срока действия договора аренды.
Апелляционная коллегия отклоняет довод ответчика о неверном толковании судом первой инстанции условий договора аренды.
Ответчик полагает, что в тексте договора отсутствует указание на зависимость размера арендной платы, выплачиваемой каждому сособственнику, от количества принадлежащих ему долей в праве собственности на земельный участок. Согласно толкованию договора, которое отстаивает ответчик, истцу надлежит передать за год пользования землей в качестве арендной платы 9 центнеров зерна и 1 центнер подсолнечника.
Между тем суд первой инстанции верно исходил из того, что положения статьи 431 Гражданского кодекса, указывающие на необходимость учитывать при толковании условий договора буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, не устанавливают обязанности суда толковать договор в отрыве от его характера, общего смысла, а также от намерений каждой из сторон.
Согласно пункту 2.1 договора аренды арендная плата выплачивается арендатором каждому собственнику земельного массива путем предоставления продукции: зерна - 9 (девять) центнеров; подсолнечника - 1 (один) центнер. При этом в п. 2.1 имеется отсылка к Приложению N 1 к договору. Данное приложение представляет собой перечень собственников, с указанием в том числе причитающейся площади, против каждого собственника указано - 9 га (в нескольких случаях - доля от 9 га). При этом собственники, которые располагали несколькими долями по 9 га, именуются в списке несколько раз. Таким образом, из сопоставления пункта 2.1 договора с Приложением N 1 очевидно, что плата в размере 9 центнеров зерна и один центнер подсолнечника определена на каждую долю в праве, которой соответствует 9 га, причитающихся собственникам участка.
Истец практически у всех собственников долей в праве общей собственности на земельный участок (продавцов) покупал доли в праве по 9 га, причем у многих продавцов приобретал несколько долей (две, три) доли. Исследование текстов договоров купли-продажи долей выявляет пример покупки 1/2 доли в праве на земельный участок от 9 га, однако с учетом приобретения истцом у иных сособственников по две, три доли данный пример правовую позицию истца не подрывает. Расчет истца подтверждается и суммарной площадью земельных участков, находящихся в собственности истца, выделенных из переданного в аренду ответчику земельного массива - 1 628,19 га.
Как следствие, тот расчет, который приводит истец (по количеству собственников, у которых он приобрел доли, с прибавлением причитающегося на самого истца) не нарушает законные интересы ответчика.
В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может устанавливаться, в том числе, в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность.
Расчет истца выглядит следующим образом:
- 147 х 9 х 3 = 3 969 центнеров зерна;
- 147 х 3 = 441 центнер подсолнечника.
Период заявлен с 13.11.2011 по 12.11.2014, иск предъявлен в суд 12.11.2014, т.е. исковая давность за указанный период истцом не пропущена.
Поскольку доказательства оплаты арендной платы в дело не представлены, суд первой инстанции верно признал нарушенным право истца на получение арендной платы и удовлетворил исковое требование о ее взыскании.
Также подлежат отклонению доводы ответчика, согласно которым судом ошибочно определен период, за который произведен расчет арендной платы, неверно взыскана арендная плата за время, когда договор аренды был прекращен ввиду отказа от продления договора аренды, между сторонами отсутствовал спор по вопросу прекращения действия договора аренды, в связи с чем арбитражный суд должен был прекратить производство по делу в этой части по основанию, предусмотренному п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
Статья 622 Гражданского кодекса возлагает на арендатора при прекращении договора обязанность вернуть арендодателю имущество. Данная обязанность предполагает совершение арендатором инициативных действий, целью которых является возврат объекта аренды. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (абзац 2 статьи 622 Гражданского кодекса).
В силу ст. 309 и 310 ГК РФ именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства. Предполагается, что в случае возникновения обстоятельств, находящихся вне контроля должника и препятствующих исполнению им обязательства, он освобождается от ответственности, если у него отсутствует возможность принять разумные меры для устранения таких обстоятельств - постановление Президиума ВАС РФ от 27.11.2012 N 9021/12 по делу N А41-34406/2010.
Как установлено судом, подтверждается материалами дела, ответчик не представил доказательств, подтверждающих совершение им каких-либо действий по возврату земельных участков истцу по окончанию срока договора аренды в августе 2014 года, поэтому не может быть освобожден от внесения арендной платы применительно к статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, в договоре установлена годовая арендная плата, подлежащая уплате не позднее октября месяца, по смыслу договора арендная плата подлежит уплате и за 2014 год - последний год договорного пользования.
Имеющаяся в деле справка Администрации Усть-Донецкого района от 09.12.2014, согласно которой после уборки обществом сельскохозяйственных культур 2014 года никакой хозяйственной деятельности не ведется, земельные участки не обрабатываются (л.д. 93 том 1), получила верную оценку суда первой инстанции. Данная информация не может являться основанием для отказа истцу в иске, напротив, означает соблюдение истцом требований пункта 3 ст. 46 ЗК РФ.
Из изложенного следует, что между сторонами имелся спор, который верно разрешен судом первой инстанции, оснований для прекращения производства по делу в какой-либо части у суда не имелось.
Суд первой инстанции верно указало на то, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП - п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Таким образом, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.02.2015 по делу N А53-28073/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.05.2015 N 15АП-4878/2015 ПО ДЕЛУ N А53-28073/2014
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 мая 2015 г. N 15АП-4878/2015
Дело N А53-28073/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 мая 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ломидзе О.Г.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой А.А.,
при участии: от истца: представитель Стадниченко С.С. по доверенности от 06.11.2014, паспорт, от ответчика: не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
закрытого акционерного общества им.Дзержинского
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 13.02.2015 по делу N А53-28073/2014 (судья Палий Ю.А.)
по иску индивидуального предпринимателя Мирошниченко Анатолия Михайловича
к ответчику: закрытому акционерному обществу им.Дзержинского,
о признании договора прекращенным, обязании возвратить объект аренды, исполнить обязанность по внесению арендной платы,
установил:
индивидуальный предприниматель Мирошниченко Анатолий Михайлович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу им.Дзержинского (далее - ответчик, общество) о признании договора аренды земельных долей со множественностью лиц на стороне арендодателей прекращенным, обязании ответчика освободить объект аренды и возвратить его в связи с истечением срока договора, понуждении к исполнению обязанности по внесению арендной платы в натуральной форме, обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области снять обременение арендой права собственности на земельные участки.
В отзыве на иск ответчик возражал против удовлетворения каждого из предъявленных требований. Применительно к первому требованию ответчик указал на отсутствие спора, так как не оспаривает факта прекращения договора аренды. По требованию о взыскании арендной платы ответчик сослался на необходимость буквального толкования договора аренды, в связи с чем, по его мнению, размер арендной платы не может быть увеличен пропорционально количеству земельных долей, приобретенных истцом впоследствии. Ответчик полагает, что требования истца относительно арендной платы не могут быть удовлетворены в полном объеме, ответчиком заявлено о попуске истцом срока исковой давности. По требованию о снятии обременений ответчик указал на избрание истцом ненадлежащего способа защиты прав и законных интересов, возложении административных функций на арбитражный суд.
В ходе судебного разбирательства в арбитражном суде первой инстанции истец уточнил исковые требования, просил признать обременение в виде аренды в отношении принадлежащих ему земельных участков отсутствующим, обязать ответчика возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 61:39:0600002:62, 61:39:0600002:63, 61:39:0600002:64, 61:39:0600002:65, 61:39:0600002:66, 61:39:0600002:67, 61:39:0600002:68, 61:39:0600002:69, 61:39:0600002:70, 61:39:0600005:202, 61:39:0600005:203 истцу (собственнику), обязать ответчика передать истцу, как арендодателю, причитающуюся арендную плату за пользование имуществом в размере 3 969 центнеров зерна и 441 центнера подсолнечника, за период с 13.11.2011 по 12.11.2014.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.02.2015 исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ответчика передать истцу в счет арендной платы 3 969 центнеров зерна и 441 центнер подсолнечника, а также возвратить истцу земельные участки с кадастровыми номерами 61:39:0600002:62, 61:39:0600002:63, 61:39:0600002:64, 61:39:0600002:65, 61:39:0600002:66, 61:39:0600002:67, 61:39:0600002:68, 61:39:0600002:69, 61:39:0600002:70, 61:39:0600005:202, 61:39:0600005:203, расположенные на территории Усть-Донецкого района Ростовской области в массиве земель реорганизованного сельскохозяйственного предприятия Дзержинского. В остальной части в иске отказал. Суд установил приобретение истцом земельных участков в собственность, наличие обязанности ответчика по уплате арендной платы и неисправность ответчика, окончание срока аренды и неисполнение ответчиком обязанности по возврату земельных участков истцу. В части требования о погашении записей в ЕГРП судом отказано, суд указал на то, что основанием для внесения изменений в ЕГРП будет являться решение суда.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Жалоба мотивирована следующими доводами. Суд первой инстанции, по мнению ответчика, ошибочно истолковал условия договора аренды, в тексте которого отсутствует указание, что размер арендной платы, выплачиваемой каждому сособственнику, зависит от количества принадлежащих ему долей в праве собственности на земельный участок. Судом ошибочно определен период, за который произведен расчет арендной платы, что повлекло взыскание арендной платы за время, когда договор аренды был прекращен ввиду отказа от продления договора аренды. Также, по указанию ответчика, между ним и истцом отсутствовал спор по вопросу прекращения действия договора аренды, ответчик не возражал против оформления возврата земельных участков, в связи с чем арбитражный суд должен был прекратить производство по делу в этой части по основанию, предусмотренному п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
В отзыве на апелляционную жалобу истец доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Пояснил суду, что ответчик не вернул истцу в установленный срок объект аренды, уклонялся от возвращения, несмотря на то, что получил извещение заблаговременно об отказе продлевать арендные отношения на новый срок.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Ответчик извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения представителя истца, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Следует из дела, установлено судом, что 30.07.2004 между истцом Мирошниченко А.М. совместно с другими собственниками земельного участка (арендодатели) и ОАО им. Дзержинского (арендатор), ныне ЗАО им.Дзержинского, заключен договор аренды земельного участка (массива) при множественности лиц на стороне арендодателей, по условиям которого арендодатели сдали, а арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 61:39:0:0003, общей площадью 6902 га, находящийся в северной и северо-восточных частях Усть-Донецкого района Ростовской области, для использования в целях сельскохозяйственного производства. Договор заключен сроком на 10 лет, зарегистрирован в установленном законом порядке 13.08.2004, номер регистрации 61-01/39-14/2004-411 - л.д. 16 том 1.
В силу пункта 2.1 договора арендная плата выплачивается арендатором каждому сособственнику земельного массива (Приложение N 1) путем предоставления продукции: зерна 9 центнеров, подсолнечника - 1 центнер; услуг: вспашка огородов, доставка угля.
В период действия договора аренды истец приобрел в собственность по договорам купли-продажи дополнительные доли у 146 сособственников сданного в аренду земельного участка, по договорам купли-продажи от 21.10.2008, 22.10.2008, 01.11.2008, 03.11.2008, 07.11.2008, 10.11.2008, 25.11.2008, 05.12.2008, 24.11.2010, 13.07.2011. Право собственности Мирошниченко А.М. на указанные доли зарегистрировано Управлением федеральной регистрационной службы по Ростовской области 18.11.2008, 19.11.2008, 27.11.2008, 28.11.2008, 03.12.2008, 04.12.2008, 10.12.2008, 16.12.2008, 29.12.2008, 17.12.2010, 10.08.2011 - том 2.
В 2012 году истцом инициировано проведение кадастровых работ по выделу обособленных земельных участков в натуре в счет принадлежащих ему долей в праве общей собственности на арендуемый ЗАО им. Дзержинского земельный участок с кадастровым номером 61:39:0000000:0003. В результате выдела образовано 11 обособленных земельных участков с кадастровыми номерами:
- - 61:39:0600002:62, площадью 1390030 кв. м;
- - 61:39:0600002:63, площадью 3006460 кв. м;
- - 61:39:0600002:64, площадью 2621377 кв. м;
- - 61:39:0600002:65, площадью 1862766 кв. м;
- - 61:39:0600002:66, площадью 1425377 кв. м;
- - 61:39:0600002:67, площадью 723071 кв. м;
- - 61:39:0600002:68, площадью 1319347 кв. м;
- - 61:39:0600002:69, площадью 1157716 кв. м;
- - 61:39:0600002:70, площадью 1596024 кв. м;
- - 61:39:0600005:202, площадью 677290 кв. м;
- - 61:39:0600005:203, площадью 502446 кв. м.
В дело представлены кадастровые паспорта на перечисленные участки, выданные ФБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" по Ростовской области 13.02.2012. Право собственности на перечисленные земельные участки зарегистрировано за Мирошниченко А.М. 23.04.2012, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, серии 61-АЖ за номерами 913240, 913239, 913238, 913465, 913467, 913466, 913464, 913463, 913028, 913029, 913026 - л.д. 36-68 том 1.
26 февраля 2014 года Мирошниченко А.М. письменно уведомил ЗАО им.Дзержинского об отказе продлевать договор аренды в отношении принадлежащих ему на праве собственности земельных участков, с перечнем участков, просил передать ему по истечении срока договора земельные участки по акту приема-передачи, приложил свидетельства о праве собственности. Направление корреспонденции ответчику подтверждается почтовой квитанцией, описью вложения, уведомлением о вручении почтовой корреспонденции - л.д. 70-73 том 1. Как следует из дела, установлено судом, земельные участки арендатором арендодателю возвращены не были.
Суд первой инстанции верно констатировал возникновение между спорящими сторонами арендных правоотношений, которые сохранились и после выдела земельных участков.
Специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством государственного кадастрового учета.
При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка (выдела из него) природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Гибель объекта в физическом смысле, с которой сопряжено прекращение договорного правоотношения в силу невозможности исполнения, при разделе земельного участка (выделе из него доли) не происходит.
Данная особенность земельных участков отмечена в практике Президиума ВАС РФ по конкретным делам, в частности, в постановлении от 22 апреля 2008 г. N 16975/07, определении от 12 августа 2010 г. N ВАС-6493/10.
Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, которым как последствие образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, для лиц, осуществляющих такое использование, установлено их преимущественное право на заключение с ними договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков, также не предполагается прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела в счет земельной доли (правовая позиция получила отражение в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.02.2014 по делу N А32-8568/2013).
Буквальный текст положений п. 4 и п. 6 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ не устанавливает дополнительных оснований для прекращения правоотношения из договора аренды.
Причем положения п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ распространяются как на аренду, возникшую из договора, так и на ипотеку из договора, что следует из п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ, указывающего на применение ко всем обременениям из договора правил пункта 4 ст. 11.8 ЗК РФ.
В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" дано следующее токование ст. 11.8 ЗК РФ: применяя статью 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Этому толкованию соответствуют положения Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Пунктом 3.2 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ установлено, что в случаях, предусмотренных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.
Согласно пункту 5 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным субъектом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.
Данным нормам корреспондируют положения постановления Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (ред. от 22.11.2006) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на момент образования земельных участков истца, согласно которым при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния).
Таким образом, ответчик и истец были связаны арендным правоотношением, следовательно, ответчик обязан исполнять свои обязанности арендатора перед истцом: платить арендную плату и возвратить арендованные земельные участки по окончании срока действия договора аренды.
Апелляционная коллегия отклоняет довод ответчика о неверном толковании судом первой инстанции условий договора аренды.
Ответчик полагает, что в тексте договора отсутствует указание на зависимость размера арендной платы, выплачиваемой каждому сособственнику, от количества принадлежащих ему долей в праве собственности на земельный участок. Согласно толкованию договора, которое отстаивает ответчик, истцу надлежит передать за год пользования землей в качестве арендной платы 9 центнеров зерна и 1 центнер подсолнечника.
Между тем суд первой инстанции верно исходил из того, что положения статьи 431 Гражданского кодекса, указывающие на необходимость учитывать при толковании условий договора буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, не устанавливают обязанности суда толковать договор в отрыве от его характера, общего смысла, а также от намерений каждой из сторон.
Согласно пункту 2.1 договора аренды арендная плата выплачивается арендатором каждому собственнику земельного массива путем предоставления продукции: зерна - 9 (девять) центнеров; подсолнечника - 1 (один) центнер. При этом в п. 2.1 имеется отсылка к Приложению N 1 к договору. Данное приложение представляет собой перечень собственников, с указанием в том числе причитающейся площади, против каждого собственника указано - 9 га (в нескольких случаях - доля от 9 га). При этом собственники, которые располагали несколькими долями по 9 га, именуются в списке несколько раз. Таким образом, из сопоставления пункта 2.1 договора с Приложением N 1 очевидно, что плата в размере 9 центнеров зерна и один центнер подсолнечника определена на каждую долю в праве, которой соответствует 9 га, причитающихся собственникам участка.
Истец практически у всех собственников долей в праве общей собственности на земельный участок (продавцов) покупал доли в праве по 9 га, причем у многих продавцов приобретал несколько долей (две, три) доли. Исследование текстов договоров купли-продажи долей выявляет пример покупки 1/2 доли в праве на земельный участок от 9 га, однако с учетом приобретения истцом у иных сособственников по две, три доли данный пример правовую позицию истца не подрывает. Расчет истца подтверждается и суммарной площадью земельных участков, находящихся в собственности истца, выделенных из переданного в аренду ответчику земельного массива - 1 628,19 га.
Как следствие, тот расчет, который приводит истец (по количеству собственников, у которых он приобрел доли, с прибавлением причитающегося на самого истца) не нарушает законные интересы ответчика.
В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может устанавливаться, в том числе, в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность.
Расчет истца выглядит следующим образом:
- 147 х 9 х 3 = 3 969 центнеров зерна;
- 147 х 3 = 441 центнер подсолнечника.
Период заявлен с 13.11.2011 по 12.11.2014, иск предъявлен в суд 12.11.2014, т.е. исковая давность за указанный период истцом не пропущена.
Поскольку доказательства оплаты арендной платы в дело не представлены, суд первой инстанции верно признал нарушенным право истца на получение арендной платы и удовлетворил исковое требование о ее взыскании.
Также подлежат отклонению доводы ответчика, согласно которым судом ошибочно определен период, за который произведен расчет арендной платы, неверно взыскана арендная плата за время, когда договор аренды был прекращен ввиду отказа от продления договора аренды, между сторонами отсутствовал спор по вопросу прекращения действия договора аренды, в связи с чем арбитражный суд должен был прекратить производство по делу в этой части по основанию, предусмотренному п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
Статья 622 Гражданского кодекса возлагает на арендатора при прекращении договора обязанность вернуть арендодателю имущество. Данная обязанность предполагает совершение арендатором инициативных действий, целью которых является возврат объекта аренды. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (абзац 2 статьи 622 Гражданского кодекса).
В силу ст. 309 и 310 ГК РФ именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства. Предполагается, что в случае возникновения обстоятельств, находящихся вне контроля должника и препятствующих исполнению им обязательства, он освобождается от ответственности, если у него отсутствует возможность принять разумные меры для устранения таких обстоятельств - постановление Президиума ВАС РФ от 27.11.2012 N 9021/12 по делу N А41-34406/2010.
Как установлено судом, подтверждается материалами дела, ответчик не представил доказательств, подтверждающих совершение им каких-либо действий по возврату земельных участков истцу по окончанию срока договора аренды в августе 2014 года, поэтому не может быть освобожден от внесения арендной платы применительно к статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, в договоре установлена годовая арендная плата, подлежащая уплате не позднее октября месяца, по смыслу договора арендная плата подлежит уплате и за 2014 год - последний год договорного пользования.
Имеющаяся в деле справка Администрации Усть-Донецкого района от 09.12.2014, согласно которой после уборки обществом сельскохозяйственных культур 2014 года никакой хозяйственной деятельности не ведется, земельные участки не обрабатываются (л.д. 93 том 1), получила верную оценку суда первой инстанции. Данная информация не может являться основанием для отказа истцу в иске, напротив, означает соблюдение истцом требований пункта 3 ст. 46 ЗК РФ.
Из изложенного следует, что между сторонами имелся спор, который верно разрешен судом первой инстанции, оснований для прекращения производства по делу в какой-либо части у суда не имелось.
Суд первой инстанции верно указало на то, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП - п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Таким образом, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.02.2015 по делу N А53-28073/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Г.ЛОМИДЗЕ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)