Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению собственников участка, спорный договор был заключен их представителем с арендатором с включением заведомо невыгодных для собственников условий арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья - Максименко О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Малахай Г.А.
судей Бекетовой В.В., Сагитовой Е.И.
по докладу Малахай Г.А.
при секретаре М.М.А.
слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе директора ООО "В." Б.А.М. на решение Динского районного суда от 04 апреля 2013 года,
установила:
Б.А.С., Б.В.Н., В.Т.Н., К.О.Г., С.Н.Н. обратились в суд с иском к ООО "В." о признании недействительным договора аренды.
Обжалуемым решением Динского районного суда от 04 апреля 2013 года удовлетворено исковое заявление Б.А.С., Б.В.Н., В.Т.Н., К.О.Г., С.Н.Н. к ООО "В." о признании недействительным договора аренды.
Договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...> со множественностью лиц на стороне арендодателя <...> от <...>, заключенный между собственниками земельных долей и ООО "В." признан недействительным.
В апелляционной жалобе директор ООО "В." Б.А.М. ставит вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения - об отказе в удовлетворении заявленного иска. Указывает, что судом неправильно применены нормы материального права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным по следующим основаниям.
Согласно ст. ст. 22, 65 ЗК РФ условия о размере арендной платы при аренде земельных участков являются существенными условиями и их недостижение по смыслу ст. 432 ГК РФ влечет правовую ничтожность договора аренды земельного участка.
Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
<...> проведено общее собрание собственников земельных долей в границах СПК "К." по выделу земельного участка и передаче его в аренду ООО "В.".
Из протокола общего собрания следует, что представитель ООО "В." К.А.И. предложил выплачивать арендодателям за одну долю, равную 2,6 га. 700 кг зерна, 50 кг сахара, 50 кг муки и 15 кг подсолнечного масла. Решением общего собрания утверждены предложенные К.А.И. размеры арендной платы.
<...> проведено общее собрание собственников земельных долей в границах ЗАО "К." по выделу земельного участка и передаче его в аренду ООО "В.".
Из протокола общего собрания следует, что представитель ООО "В." К.А.И. предложил выплачивать арендодателям за одну долю, равную 2,6 га. 700 кг зерна, 50 кг сахара, 50 кг муки и 15 кг подсолнечного масла /т. 6 л.д. 184/.
Решением общего собрания были утверждены предложенные К.А.И. размеры арендной платы.
К указанным протоколам приложены списки лиц, участвующих в собрании, с их подписями.
Большая часть подписей выполнена К.А.И. от имени граждан собственников земельных долей. В доверенностях, выданных гражданами, на имя К.А.И. указано, что последний правомочен заключить договоры аренды на условиях по своему усмотрению.
Впоследствии между гражданами собственниками земельных долей в общей долевой собственности в лице представителя К.А.И. и ООО "В." <...> заключен договор аренды земельного участка кадастровый номер <...>, общей площадью 2768,7374 га, сроком на 15 лет. Договор зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <...>.
Также между собственниками земельных долей в общей долевой собственности в лице представителя К.А.И. и ООО "В." <...> заключен договор аренды земельного участка кадастровый номер <...>, общей площадью 54753270 кв. м, сроком на 15 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке <...>.
При заключении оспариваемых договоров аренды земельных участков интересы арендодателей представлял К.А.И. на основании доверенностей, а интересы арендатора - директор ООО "В." К.О.Ю.
Судом установлено, что Б.А.С., Б.В.Н., В.Т.Н., К.О.Г., С.Н.Н. являются собственниками земельных долей в границах земельных участков с кадастровыми номерами <...>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, из которых следует, что земельные доли обременены арендой (спорными договорами аренды).
Установлено, что оспариваемые договоры аренды земельных участков являются недействительными, так как в них вследствие злонамеренного соглашения представителя арендодателей с арендатором были включены невыгодные условия, не позволяющие однозначно точно определить количество и качество согласно ГОСТ передаваемой в счет арендной платы сельскохозяйственной продукции; договоры аренды не содержат каких-либо разъяснений относительно того, какая именно продукция растениеводства, понимается под терминами указанными в п. 3.2. договора.
Таким образом, отсутствие в оспариваемых договорах аренды земельных участков существенных условий о размере арендной платы, не позволяющих точно определить состав, качество, сортность, соответствие ГОСТу передаваемой в счет арендной платы сельскохозяйственной продукции, суду позволили прийти к обоснованному выводу о ничтожности отношений участников договоров аренды, поскольку создается правовая неопределенность использования арендатором земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Возможность арендатора по своему усмотрению определять количество и качество натуральной части арендной платы, грубо нарушает права собственников земельных долей и требования законодательства (ст. ст. 22, 65 ЗК РФ, ст. 432 ГК РФ) об определенности условий и размере арендной платы.
Включение в оспариваемые договоры аренды земельных участков заведомо невыгодных для истцов условий арендной платы указывает на наличие заинтересованности К.А.И., что и привело к заключению невыгодных для истцов договоров, не позволяющих определить размер арендной платы.
Согласно учредительным документам, в период времени с <...> по <...> К.А.И. занимал пост директора ООО "Васюринский МПК", то есть за один день до проведения первого общего собрания собственников земельных долей, К.А.И. являлся директором ООО "ВМПК".
До марта 2004 года К.А.И. владел 94% ООО "В.".
В ноябре 2004 года собственником этой доли общества стал И.Ю.И.
Таким образом, непосредственно в период проведения собраний и заключения оспариваемых сделок, К.А.И. формально не был учредителем данного общества.
Остальные доли (по 2%) на момент совершения указанных выше сделок распределились между его женой К.Н.В. и родственниками К.Н.И. и К.Н.В.
С 2007 года владельцем 45% доли ООО "Васюринский" стал вновь К.А.И.
В соответствии со ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
С учетом изложенного, судом правильно указано, что К.А.И., подписывая договоры аренды от имени арендодателей имел личную заинтересованность по включению в договоры аренды невыгодные для истцов условия, поскольку сам К.А.И. непосредственно перед заключением сделок и после их совершения владел значительной долей имущества общества, его супруга являлась участником ООО "В." и в силу положений ст. 8, 28 федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" вправе участвовать в управлении делами ООО "В.", в том числе в распределении прибыли и получать такую прибыль, которая является общей собственностью супругов К. без определения долей, так как их имущественные права не разделены, и каждый из супругов выступает в гражданском обороте данного имущества от имени обоих собственников.
Судом установлено, что Б.А.С. стал собственником земельных долей в границах земельного участка с кадастровым номером <...> в 2009 году. Указанные в свидетельстве о праве собственности земельные доли были им приобретены с уже существующим обременением.
По смыслу положений ст. 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу права и обязанности по договору переходят к новому собственнику.
Б.А.С. как сторона договора, вправе предъявлять требования о признании договора аренды недействительным, поскольку договором затрагиваются его права и обязанности по отношению к земельным долям, собственником которых он является.
Аналогичные положения применяются и по отношению к другим истцам Б.В.Н., В.Т.Н., К.О.Г., С.Н.Н.
Ссылка ответчика на необходимость применения срока исковой давности, несостоятельна.
В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В силу ч. 2 ст. 181 настоящего Кодекса срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Как следует из содержания иска, требования истцов основаны на положении статьи 179 ГК РФ, к которым применяется годичный срок исковой давности, исчисляемый с момента, когда истцы узнали или должны были узнать об обстоятельствах злого умысла К.А.И. и о том, что в результате его совершения нарушены их права.
Истцами указано, что арендная плата долгое время не уплачивалась ответчиком и они не имели представления о размере натуральной части арендной платы, поскольку находились в заблуждении относительно того, какие в действительности обстоятельства влекут нарушение их прав - невыплата арендной платы или отсутствие в договорах условий о ее размере. Кроме того, судом правильно учтено, что указанные договоры аренды заключались от имени всех собственников земельных долей К.А.И. лично, включая подписание договоров и их передачу на государственную регистрацию. В текстах доверенностей выданных арендодателями К.А.И. условия сделок не оговорены.
Таким образом, ответчиком не представлены доказательства, что К.А.И. каким-либо образом ознакомил собственников земельных долей с условиями заключенных им договоров.
То обстоятельство, что условия арендной платы, указанные в спорных договорах аренды, предварительно были опубликованы и в течение действия договоров истцы получали по ведомостям в счет арендной платы продовольственные товары, само по себе не может свидетельствовать об осведомленности собственников земельных долей с условиями аренды по оспариваемым сделкам.
Между тем, Б.А.М. и другие лица по искам о признании договоров аренды недействительными стали собственниками земельных долей в 2009 - 2010 годах, о нарушении их прав и законных интересов им стало известно, когда в Динском районном суде начались судебные разбирательства по факту невыплаты арендной платы ответчиком.
Доказательств, опровергающих обстоятельства, изложенные истцами, не представлено.
Следовательно, с указанного времени истцам стало известно об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 179 ГК РФ.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что судом необоснованно не применен срок исковой давности по заявленным требованиям, являлась предметом оценки в суде первой инстанции. Наличие иной позиции по спорному вопросу, не свидетельствует о неправильном применении закона судом.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Динского районного суда от 04 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу директора ООО "В." Б.А.М. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 04.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-11616/2013
Требование: О признании недействительным договора аренды.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению собственников участка, спорный договор был заключен их представителем с арендатором с включением заведомо невыгодных для собственников условий арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июня 2013 г. по делу N 33-11616/2013
Судья - Максименко О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Малахай Г.А.
судей Бекетовой В.В., Сагитовой Е.И.
по докладу Малахай Г.А.
при секретаре М.М.А.
слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе директора ООО "В." Б.А.М. на решение Динского районного суда от 04 апреля 2013 года,
установила:
Б.А.С., Б.В.Н., В.Т.Н., К.О.Г., С.Н.Н. обратились в суд с иском к ООО "В." о признании недействительным договора аренды.
Обжалуемым решением Динского районного суда от 04 апреля 2013 года удовлетворено исковое заявление Б.А.С., Б.В.Н., В.Т.Н., К.О.Г., С.Н.Н. к ООО "В." о признании недействительным договора аренды.
Договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...> со множественностью лиц на стороне арендодателя <...> от <...>, заключенный между собственниками земельных долей и ООО "В." признан недействительным.
В апелляционной жалобе директор ООО "В." Б.А.М. ставит вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения - об отказе в удовлетворении заявленного иска. Указывает, что судом неправильно применены нормы материального права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным по следующим основаниям.
Согласно ст. ст. 22, 65 ЗК РФ условия о размере арендной платы при аренде земельных участков являются существенными условиями и их недостижение по смыслу ст. 432 ГК РФ влечет правовую ничтожность договора аренды земельного участка.
Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
<...> проведено общее собрание собственников земельных долей в границах СПК "К." по выделу земельного участка и передаче его в аренду ООО "В.".
Из протокола общего собрания следует, что представитель ООО "В." К.А.И. предложил выплачивать арендодателям за одну долю, равную 2,6 га. 700 кг зерна, 50 кг сахара, 50 кг муки и 15 кг подсолнечного масла. Решением общего собрания утверждены предложенные К.А.И. размеры арендной платы.
<...> проведено общее собрание собственников земельных долей в границах ЗАО "К." по выделу земельного участка и передаче его в аренду ООО "В.".
Из протокола общего собрания следует, что представитель ООО "В." К.А.И. предложил выплачивать арендодателям за одну долю, равную 2,6 га. 700 кг зерна, 50 кг сахара, 50 кг муки и 15 кг подсолнечного масла /т. 6 л.д. 184/.
Решением общего собрания были утверждены предложенные К.А.И. размеры арендной платы.
К указанным протоколам приложены списки лиц, участвующих в собрании, с их подписями.
Большая часть подписей выполнена К.А.И. от имени граждан собственников земельных долей. В доверенностях, выданных гражданами, на имя К.А.И. указано, что последний правомочен заключить договоры аренды на условиях по своему усмотрению.
Впоследствии между гражданами собственниками земельных долей в общей долевой собственности в лице представителя К.А.И. и ООО "В." <...> заключен договор аренды земельного участка кадастровый номер <...>, общей площадью 2768,7374 га, сроком на 15 лет. Договор зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <...>.
Также между собственниками земельных долей в общей долевой собственности в лице представителя К.А.И. и ООО "В." <...> заключен договор аренды земельного участка кадастровый номер <...>, общей площадью 54753270 кв. м, сроком на 15 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке <...>.
При заключении оспариваемых договоров аренды земельных участков интересы арендодателей представлял К.А.И. на основании доверенностей, а интересы арендатора - директор ООО "В." К.О.Ю.
Судом установлено, что Б.А.С., Б.В.Н., В.Т.Н., К.О.Г., С.Н.Н. являются собственниками земельных долей в границах земельных участков с кадастровыми номерами <...>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, из которых следует, что земельные доли обременены арендой (спорными договорами аренды).
Установлено, что оспариваемые договоры аренды земельных участков являются недействительными, так как в них вследствие злонамеренного соглашения представителя арендодателей с арендатором были включены невыгодные условия, не позволяющие однозначно точно определить количество и качество согласно ГОСТ передаваемой в счет арендной платы сельскохозяйственной продукции; договоры аренды не содержат каких-либо разъяснений относительно того, какая именно продукция растениеводства, понимается под терминами указанными в п. 3.2. договора.
Таким образом, отсутствие в оспариваемых договорах аренды земельных участков существенных условий о размере арендной платы, не позволяющих точно определить состав, качество, сортность, соответствие ГОСТу передаваемой в счет арендной платы сельскохозяйственной продукции, суду позволили прийти к обоснованному выводу о ничтожности отношений участников договоров аренды, поскольку создается правовая неопределенность использования арендатором земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Возможность арендатора по своему усмотрению определять количество и качество натуральной части арендной платы, грубо нарушает права собственников земельных долей и требования законодательства (ст. ст. 22, 65 ЗК РФ, ст. 432 ГК РФ) об определенности условий и размере арендной платы.
Включение в оспариваемые договоры аренды земельных участков заведомо невыгодных для истцов условий арендной платы указывает на наличие заинтересованности К.А.И., что и привело к заключению невыгодных для истцов договоров, не позволяющих определить размер арендной платы.
Согласно учредительным документам, в период времени с <...> по <...> К.А.И. занимал пост директора ООО "Васюринский МПК", то есть за один день до проведения первого общего собрания собственников земельных долей, К.А.И. являлся директором ООО "ВМПК".
До марта 2004 года К.А.И. владел 94% ООО "В.".
В ноябре 2004 года собственником этой доли общества стал И.Ю.И.
Таким образом, непосредственно в период проведения собраний и заключения оспариваемых сделок, К.А.И. формально не был учредителем данного общества.
Остальные доли (по 2%) на момент совершения указанных выше сделок распределились между его женой К.Н.В. и родственниками К.Н.И. и К.Н.В.
С 2007 года владельцем 45% доли ООО "Васюринский" стал вновь К.А.И.
В соответствии со ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
С учетом изложенного, судом правильно указано, что К.А.И., подписывая договоры аренды от имени арендодателей имел личную заинтересованность по включению в договоры аренды невыгодные для истцов условия, поскольку сам К.А.И. непосредственно перед заключением сделок и после их совершения владел значительной долей имущества общества, его супруга являлась участником ООО "В." и в силу положений ст. 8, 28 федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" вправе участвовать в управлении делами ООО "В.", в том числе в распределении прибыли и получать такую прибыль, которая является общей собственностью супругов К. без определения долей, так как их имущественные права не разделены, и каждый из супругов выступает в гражданском обороте данного имущества от имени обоих собственников.
Судом установлено, что Б.А.С. стал собственником земельных долей в границах земельного участка с кадастровым номером <...> в 2009 году. Указанные в свидетельстве о праве собственности земельные доли были им приобретены с уже существующим обременением.
По смыслу положений ст. 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу права и обязанности по договору переходят к новому собственнику.
Б.А.С. как сторона договора, вправе предъявлять требования о признании договора аренды недействительным, поскольку договором затрагиваются его права и обязанности по отношению к земельным долям, собственником которых он является.
Аналогичные положения применяются и по отношению к другим истцам Б.В.Н., В.Т.Н., К.О.Г., С.Н.Н.
Ссылка ответчика на необходимость применения срока исковой давности, несостоятельна.
В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В силу ч. 2 ст. 181 настоящего Кодекса срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Как следует из содержания иска, требования истцов основаны на положении статьи 179 ГК РФ, к которым применяется годичный срок исковой давности, исчисляемый с момента, когда истцы узнали или должны были узнать об обстоятельствах злого умысла К.А.И. и о том, что в результате его совершения нарушены их права.
Истцами указано, что арендная плата долгое время не уплачивалась ответчиком и они не имели представления о размере натуральной части арендной платы, поскольку находились в заблуждении относительно того, какие в действительности обстоятельства влекут нарушение их прав - невыплата арендной платы или отсутствие в договорах условий о ее размере. Кроме того, судом правильно учтено, что указанные договоры аренды заключались от имени всех собственников земельных долей К.А.И. лично, включая подписание договоров и их передачу на государственную регистрацию. В текстах доверенностей выданных арендодателями К.А.И. условия сделок не оговорены.
Таким образом, ответчиком не представлены доказательства, что К.А.И. каким-либо образом ознакомил собственников земельных долей с условиями заключенных им договоров.
То обстоятельство, что условия арендной платы, указанные в спорных договорах аренды, предварительно были опубликованы и в течение действия договоров истцы получали по ведомостям в счет арендной платы продовольственные товары, само по себе не может свидетельствовать об осведомленности собственников земельных долей с условиями аренды по оспариваемым сделкам.
Между тем, Б.А.М. и другие лица по искам о признании договоров аренды недействительными стали собственниками земельных долей в 2009 - 2010 годах, о нарушении их прав и законных интересов им стало известно, когда в Динском районном суде начались судебные разбирательства по факту невыплаты арендной платы ответчиком.
Доказательств, опровергающих обстоятельства, изложенные истцами, не представлено.
Следовательно, с указанного времени истцам стало известно об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 179 ГК РФ.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что судом необоснованно не применен срок исковой давности по заявленным требованиям, являлась предметом оценки в суде первой инстанции. Наличие иной позиции по спорному вопросу, не свидетельствует о неправильном применении закона судом.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Динского районного суда от 04 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу директора ООО "В." Б.А.М. без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)