Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Романова В.А.
14 октября 2014 года
Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
Председательствующего Макаровой С.А.,
Судей Фроловой Т.А., Мананниковой В.Н.,
При секретаре Т.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мананниковой В.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Фобус" на решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 23 июля 2014 года, которым постановлено:
Исковые требования Управления муниципального имущества администрации г. Пензы к О. о возврате земельного участка удовлетворить.
Обязать О. возвратить Управлению муниципального имущества администрации г. Пензы по акту приема-передачи арендованное имущество - земельный участок площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенный по адресу <адрес>, кадастровый номер N,
Управление муниципального имущества администрации г. Пензы обратилось в суд с иском к О. о возврате земельного участка, указав, что ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (правопредшественник Управления) заключил с ответчиком договор аренды земельного участка N, площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенного по адресу <адрес>, кадастровый номер N. Участок передан арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация договора произведена ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом, ответчиком и ООО "Фобус" заключен договор уступки прав и обязанностей, который обязательную государственную регистрацию не прошел, в связи с чем права и обязанности арендатора по договору возложены на О. ДД.ММ.ГГГГ Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы в адрес ответчика была направлена претензия N, в соответствии с которой Управление считает договор аренды земельного участка расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ. Указанной претензией предписывалось в срок до ДД.ММ.ГГГГ сдать земельный участок по акту приема-передачи представителю Управления муниципального имущества администрации г. Пензы. Поскольку по окончании срока аренды ответчик (арендатор) не возвратил истцу (арендодателю) земельный участок, Управление муниципального имущества г. Пензы просило суд обязать О. возвратить по акту приема-передачи земельный участок площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенный по адресу <адрес>, кадастровый номер N.
В судебное заседание представитель истца не явился, о слушании дела извещен надлежаще. В предыдущих судебных заседаниях требование поддержал, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении, просил его удовлетворить.
Ответчик О. с иском не согласился, так как считает себя ненадлежащим ответчиком по делу.
Представитель третьего лица ООО "Фобус" с иском также не согласилась, пояснив, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, так как нарушают установленные законодательством нормы, и нарушают законные права и интересы третьего лица.
Октябрьский районный суд г. Пензы 23 июля 2014 года постановил указанное решение.
Не согласившись с решением суда, ООО "Фобус" подало на него апелляционную жалобу, в которой решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 23 июля 2014 года просило отменить, и принять по делу новый судебный акт.
В качестве доводов несогласия с обжалуемым решением указало, что оно вынесено в нарушение материальных и процессуальных норм, при этом никакого реального рассмотрения дела судом не было. Истец обратился с иском к О. о возврате земельного участка, переданного ответчику по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. При этом истцу было известно, что ДД.ММ.ГГГГ с согласия и за его подписью между истцом, ответчиком и третьим лицом заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды, по которому права и обязанности арендатора перешли от О. к ООО "Фобус". Данный договор не прошел государственную регистрацию. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению муниципальным имуществом установил для нового арендатора - ООО "Фобус" новый размер арендной платы за земельный участок, и срок договора аренды продлен на неопределенный срок. На протяжении 8 лет ООО "Фобус" добросовестно исполняло арендные обязательства, оплачивало арендную плату, а Комитет по управлению муниципальным имуществом принимал арендные платежи, признав фактически и юридически своими действиями новым арендатором ООО "Фобус", в связи с чем ссылаться на незаключенность договора уступки прав и обязанностей только по тому основанию, что договор не прошел государственную регистрацию, истец не вправе, а потому иск заявлен не к тому ответчику. Кроме того, дело не подлежало рассмотрению судом общей юрисдикции, поскольку подведомственно арбитражному суду. Также нарушены иные нормы процессуального права, выразившиеся в неоднократных безосновательных отложениях судебных разбирательств, при этом объявленное на 22 июля 2014 года оглашение резолютивной части решения не состоялось; на предложение судьи узнать резолютивную часть по телефону сотрудники суда отвечали, что решение не принято, предлагая звонить позже. 01 августа 2014 года им сообщили, что решение по делу состоялось, но оно не готово. Ежедневные звонки по поводу готовности полного текста решения продолжались до 12 августа 2014 года, и только 13 августа 2014 решение было получено. Таким образом, по мнению представителя ООО "Фобус" резолютивная часть решения была провозглашена 01 августа 2014 года, тогда как на все судебные заседания, следующие за 22 июля 2014 года, стороны не извещались.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ООО "Фобус", О., поддержавших апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
При рассмотрении данного дела судом первой инстанции были неправильно применены нормы материального права.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (правопредшественник Управления) заключил с ответчиком О. договор N аренды земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, кадастровый номер N. Участок передан арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация договора произведена ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРП.
В соответствии с положением об Управлении муниципального имущества администрации города Пензы, утвержденным решением Пензенской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ N, Управление является правопреемником Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пензы по всем правоотношениям, связанным с осуществлением деятельности по управлению и распоряжению муниципальным имуществом города Пензы, а также по сделкам, предметом которых являются земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (п. 2 Решения).
Статьей 16 ЗК РФ предусмотрено, что государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и федеральными законами.
Частью 2 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть представлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно ст. 9 Закона Пензенской области от 07 апреля 2003 года N 461-ЗПО "О регулировании земельных отношений на территории Пензенской области" (в редакции от 05 октября 2012 года) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду, а также в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, юридическим лицам - в постоянное (бессрочное) пользование, гражданам и юридическим лицам - в безвозмездное срочное пользование.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Статья 610 ГК РФ предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, как правильно посчитал суд, договор аренды земельного участка, заключенный Комитетом по управлению муниципальным имуществом и О., соответствует требованиям закона, и считается заключенным, так как прошел государственную регистрацию.
ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом, О. и ООО "Фобус" заключен договор уступки прав и обязанностей, который обязательную государственную регистрацию не прошел. При этом, согласно п. 5.1 данного договора, он вступает в силу с момента его государственной регистрации новым арендатором.
Несмотря на отсутствие государственной регистрации договора, ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Пензы и ООО "Фобус" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, которым был согласован новый размер арендной платы, и согласно п. 10 которого Арендатор осуществляет государственную регистрацию дополнительного соглашения в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской области. Указанное дополнительное соглашение обязательную государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Пензенской области не прошло.
В соответствии с п. 1 ст. 362 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступке требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.
Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судом установлено, что договор N аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был заключен сроком на три года.
Поскольку по истечению срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться спорным земельным участком, то данный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика О. была направлена претензия N, в соответствии с которой Управление считает договор аренды земельного участка расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, а ответчику предписывалось в срок до ДД.ММ.ГГГГ сдать земельный участок по акту приема-передачи представителю Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы. Однако арендатор не возвратил арендодателю арендованное имущество и продолжает пользоваться при отсутствии к тому правовых оснований.
Удовлетворяя требование Управления муниципального имущества администрации г. Пензы о возврате О. земельного участка, суд исходил из того, что, поскольку договор от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, государственную регистрацию не прошли, то в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ они считаются незаключенными, а потому обязанности перед арендодателем несет арендатор, то есть ответчик по настоящему делу.
Действительно, в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01 сентября 2013 года) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу п. 1 ст. 164 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01 сентября 2013 года) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.
Из анализа указанных норм следует, что государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (ст. 617, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о договоре уступки прав и обязанностей и о содержании его условий.
Из материалов дела следует, что в письменном соглашении (договор от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ) Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы (арендодатель), О. (арендатор) и ООО "Фобус" (новый арендатор) договорились о передаваемом по договору перенайма объекте, размере платы за пользование земельным участком, который был в последующем согласован путем заключения дополнительного соглашения, в течение длительного времени его исполняли, что истцом не отрицалось. Доказательств того, что не все существенные условия договора согласованы, в деле не имеется.
Таким образом, предоставив конкретный земельный участок в пользование ООО "Фобус" на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательства (ст. 310 ГК РФ), которые должны надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон договора должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
В связи с этим, если это не затронет прав третьих лиц, ООО "Фобус", внося за земельный участок плату, установленную соглашением сторон, вправе пользоваться этим земельным участком, а истец вправе требовать возврата земельного участка в случае, если обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (ст. 450, ст. 610 ГК РФ).
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды и производных от него договоров способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
С учетом того, что требование о возврате земельного участка было заявлено к арендатору О., а фактически спорным земельным участком владеет и пользуется по договору от ДД.ММ.ГГГГ третье лицо ООО "Фобус", исполняя все его условия, требование о возврате данного земельного участка предъявлено к ненадлежащему ответчику, в связи с чем довод ООО "Фобус" о возложении судом обязанности по возврату земельного участка на ненадлежащего ответчика заслуживает внимания.
Иные доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судебной коллегией.
Так, довод ООО "Фобус" о том, что данный спор неподведомственен суду общей юрисдикции, опровергается материалами дела, согласно которым (выписка из ЕГРИП) О. прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, в связи с чем в силу ст. ст. 22, 24 ГПК РФ, дело подведомственно суду общей юрисдикции и подсудно районному суду, а потому отказывать в принятии заявления на основании п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ не имелось оснований.
Также несостоятелен довод жалобы о нарушении процессуальных норм, выразившихся в нарушении принципа непрерывности судебного разбирательства, неизвещении участвующих в деле лиц о времени судебных заседаний, так как материалы дела не содержат таких сведений; замечания на протоколы судебных заседаний принесены ООО "Фобус" не были; последнее судебное заседание, на котором была провозглашена резолютивная часть решения, состоялось 22 - 23 июля 2014, о чем участвующие в деле лица были надлежаще извещены.
С учетом изложенного выше, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, поэтому оно подлежит отмене с принятием в нового решения об отказе истцу в удовлетворении требований.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 23 июля 2014 года отменить, и вынести новое решение об отказе Управлению муниципального имущества администрации г. Пензы в удовлетворении требования к О. о возврате земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенного по адресу <адрес>, кадастровый номер N.
Апелляционную жалобу ООО "Фобус" удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕНЗЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-2565
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 октября 2014 г. по делу N 33-2565
Судья: Романова В.А.
14 октября 2014 года
Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
Председательствующего Макаровой С.А.,
Судей Фроловой Т.А., Мананниковой В.Н.,
При секретаре Т.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мананниковой В.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Фобус" на решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 23 июля 2014 года, которым постановлено:
Исковые требования Управления муниципального имущества администрации г. Пензы к О. о возврате земельного участка удовлетворить.
Обязать О. возвратить Управлению муниципального имущества администрации г. Пензы по акту приема-передачи арендованное имущество - земельный участок площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенный по адресу <адрес>, кадастровый номер N,
установила:
Управление муниципального имущества администрации г. Пензы обратилось в суд с иском к О. о возврате земельного участка, указав, что ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (правопредшественник Управления) заключил с ответчиком договор аренды земельного участка N, площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенного по адресу <адрес>, кадастровый номер N. Участок передан арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация договора произведена ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом, ответчиком и ООО "Фобус" заключен договор уступки прав и обязанностей, который обязательную государственную регистрацию не прошел, в связи с чем права и обязанности арендатора по договору возложены на О. ДД.ММ.ГГГГ Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы в адрес ответчика была направлена претензия N, в соответствии с которой Управление считает договор аренды земельного участка расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ. Указанной претензией предписывалось в срок до ДД.ММ.ГГГГ сдать земельный участок по акту приема-передачи представителю Управления муниципального имущества администрации г. Пензы. Поскольку по окончании срока аренды ответчик (арендатор) не возвратил истцу (арендодателю) земельный участок, Управление муниципального имущества г. Пензы просило суд обязать О. возвратить по акту приема-передачи земельный участок площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенный по адресу <адрес>, кадастровый номер N.
В судебное заседание представитель истца не явился, о слушании дела извещен надлежаще. В предыдущих судебных заседаниях требование поддержал, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении, просил его удовлетворить.
Ответчик О. с иском не согласился, так как считает себя ненадлежащим ответчиком по делу.
Представитель третьего лица ООО "Фобус" с иском также не согласилась, пояснив, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, так как нарушают установленные законодательством нормы, и нарушают законные права и интересы третьего лица.
Октябрьский районный суд г. Пензы 23 июля 2014 года постановил указанное решение.
Не согласившись с решением суда, ООО "Фобус" подало на него апелляционную жалобу, в которой решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 23 июля 2014 года просило отменить, и принять по делу новый судебный акт.
В качестве доводов несогласия с обжалуемым решением указало, что оно вынесено в нарушение материальных и процессуальных норм, при этом никакого реального рассмотрения дела судом не было. Истец обратился с иском к О. о возврате земельного участка, переданного ответчику по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. При этом истцу было известно, что ДД.ММ.ГГГГ с согласия и за его подписью между истцом, ответчиком и третьим лицом заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды, по которому права и обязанности арендатора перешли от О. к ООО "Фобус". Данный договор не прошел государственную регистрацию. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению муниципальным имуществом установил для нового арендатора - ООО "Фобус" новый размер арендной платы за земельный участок, и срок договора аренды продлен на неопределенный срок. На протяжении 8 лет ООО "Фобус" добросовестно исполняло арендные обязательства, оплачивало арендную плату, а Комитет по управлению муниципальным имуществом принимал арендные платежи, признав фактически и юридически своими действиями новым арендатором ООО "Фобус", в связи с чем ссылаться на незаключенность договора уступки прав и обязанностей только по тому основанию, что договор не прошел государственную регистрацию, истец не вправе, а потому иск заявлен не к тому ответчику. Кроме того, дело не подлежало рассмотрению судом общей юрисдикции, поскольку подведомственно арбитражному суду. Также нарушены иные нормы процессуального права, выразившиеся в неоднократных безосновательных отложениях судебных разбирательств, при этом объявленное на 22 июля 2014 года оглашение резолютивной части решения не состоялось; на предложение судьи узнать резолютивную часть по телефону сотрудники суда отвечали, что решение не принято, предлагая звонить позже. 01 августа 2014 года им сообщили, что решение по делу состоялось, но оно не готово. Ежедневные звонки по поводу готовности полного текста решения продолжались до 12 августа 2014 года, и только 13 августа 2014 решение было получено. Таким образом, по мнению представителя ООО "Фобус" резолютивная часть решения была провозглашена 01 августа 2014 года, тогда как на все судебные заседания, следующие за 22 июля 2014 года, стороны не извещались.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ООО "Фобус", О., поддержавших апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
При рассмотрении данного дела судом первой инстанции были неправильно применены нормы материального права.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (правопредшественник Управления) заключил с ответчиком О. договор N аренды земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, кадастровый номер N. Участок передан арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация договора произведена ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРП.
В соответствии с положением об Управлении муниципального имущества администрации города Пензы, утвержденным решением Пензенской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ N, Управление является правопреемником Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пензы по всем правоотношениям, связанным с осуществлением деятельности по управлению и распоряжению муниципальным имуществом города Пензы, а также по сделкам, предметом которых являются земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (п. 2 Решения).
Статьей 16 ЗК РФ предусмотрено, что государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и федеральными законами.
Частью 2 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть представлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно ст. 9 Закона Пензенской области от 07 апреля 2003 года N 461-ЗПО "О регулировании земельных отношений на территории Пензенской области" (в редакции от 05 октября 2012 года) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду, а также в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, юридическим лицам - в постоянное (бессрочное) пользование, гражданам и юридическим лицам - в безвозмездное срочное пользование.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Статья 610 ГК РФ предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, как правильно посчитал суд, договор аренды земельного участка, заключенный Комитетом по управлению муниципальным имуществом и О., соответствует требованиям закона, и считается заключенным, так как прошел государственную регистрацию.
ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом, О. и ООО "Фобус" заключен договор уступки прав и обязанностей, который обязательную государственную регистрацию не прошел. При этом, согласно п. 5.1 данного договора, он вступает в силу с момента его государственной регистрации новым арендатором.
Несмотря на отсутствие государственной регистрации договора, ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Пензы и ООО "Фобус" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, которым был согласован новый размер арендной платы, и согласно п. 10 которого Арендатор осуществляет государственную регистрацию дополнительного соглашения в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской области. Указанное дополнительное соглашение обязательную государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Пензенской области не прошло.
В соответствии с п. 1 ст. 362 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступке требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.
Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судом установлено, что договор N аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был заключен сроком на три года.
Поскольку по истечению срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться спорным земельным участком, то данный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика О. была направлена претензия N, в соответствии с которой Управление считает договор аренды земельного участка расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ, а ответчику предписывалось в срок до ДД.ММ.ГГГГ сдать земельный участок по акту приема-передачи представителю Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы. Однако арендатор не возвратил арендодателю арендованное имущество и продолжает пользоваться при отсутствии к тому правовых оснований.
Удовлетворяя требование Управления муниципального имущества администрации г. Пензы о возврате О. земельного участка, суд исходил из того, что, поскольку договор от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, государственную регистрацию не прошли, то в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ они считаются незаключенными, а потому обязанности перед арендодателем несет арендатор, то есть ответчик по настоящему делу.
Действительно, в соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01 сентября 2013 года) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу п. 1 ст. 164 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01 сентября 2013 года) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.
Из анализа указанных норм следует, что государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (ст. 617, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о договоре уступки прав и обязанностей и о содержании его условий.
Из материалов дела следует, что в письменном соглашении (договор от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ) Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы (арендодатель), О. (арендатор) и ООО "Фобус" (новый арендатор) договорились о передаваемом по договору перенайма объекте, размере платы за пользование земельным участком, который был в последующем согласован путем заключения дополнительного соглашения, в течение длительного времени его исполняли, что истцом не отрицалось. Доказательств того, что не все существенные условия договора согласованы, в деле не имеется.
Таким образом, предоставив конкретный земельный участок в пользование ООО "Фобус" на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательства (ст. 310 ГК РФ), которые должны надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон договора должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
В связи с этим, если это не затронет прав третьих лиц, ООО "Фобус", внося за земельный участок плату, установленную соглашением сторон, вправе пользоваться этим земельным участком, а истец вправе требовать возврата земельного участка в случае, если обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (ст. 450, ст. 610 ГК РФ).
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды и производных от него договоров способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
С учетом того, что требование о возврате земельного участка было заявлено к арендатору О., а фактически спорным земельным участком владеет и пользуется по договору от ДД.ММ.ГГГГ третье лицо ООО "Фобус", исполняя все его условия, требование о возврате данного земельного участка предъявлено к ненадлежащему ответчику, в связи с чем довод ООО "Фобус" о возложении судом обязанности по возврату земельного участка на ненадлежащего ответчика заслуживает внимания.
Иные доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судебной коллегией.
Так, довод ООО "Фобус" о том, что данный спор неподведомственен суду общей юрисдикции, опровергается материалами дела, согласно которым (выписка из ЕГРИП) О. прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, в связи с чем в силу ст. ст. 22, 24 ГПК РФ, дело подведомственно суду общей юрисдикции и подсудно районному суду, а потому отказывать в принятии заявления на основании п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ не имелось оснований.
Также несостоятелен довод жалобы о нарушении процессуальных норм, выразившихся в нарушении принципа непрерывности судебного разбирательства, неизвещении участвующих в деле лиц о времени судебных заседаний, так как материалы дела не содержат таких сведений; замечания на протоколы судебных заседаний принесены ООО "Фобус" не были; последнее судебное заседание, на котором была провозглашена резолютивная часть решения, состоялось 22 - 23 июля 2014, о чем участвующие в деле лица были надлежаще извещены.
С учетом изложенного выше, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, поэтому оно подлежит отмене с принятием в нового решения об отказе истцу в удовлетворении требований.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Пензы от 23 июля 2014 года отменить, и вынести новое решение об отказе Управлению муниципального имущества администрации г. Пензы в удовлетворении требования к О. о возврате земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенного по адресу <адрес>, кадастровый номер N.
Апелляционную жалобу ООО "Фобус" удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)