Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: В обеспечение договора истицей внесен задаток, однако по вине ответчика в установленные договором сроки основной договор купли-продажи заключен не был.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Губин Я.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда
в составе: председательствующего судьи Шмелева А.Л.,
судей Хапаевой С.Б., Мадатовой Н.А.,
при секретаре П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 18 мая 2015 года апелляционную жалобу Б.Л. на решение Красногорского городского суда Московской области от 23 апреля 2014 года
по делу по иску Б.Л. к И. о взыскании двойной суммы задатка.
Заслушав доклад судьи Хапаевой С.Б.,
объяснения представителя Б.Л. - Б.Д., И., его представителя Ч., судебная коллегия
установила:
Б.Л. обратилась в суд с иском к И. о взыскании двойной суммы задатка 6 400 000 рублей и судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 40 200 рублей, указав, что 17 ноября 2012 года сторонами заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка N 135 площадью 1500 кв. м, расположенного в <данные изъяты>. В обеспечение договора ею внесен задаток в размере 3 200 000 руб., однако по вине ответчика в установленные договором сроки основной договор купли-продажи заключен не был.
Решением Красногорского городского суда Московской области от 23 апреля 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 08 сентября 2014 года решение суда отменено, принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены частично: с И. в пользу Б.Л. взыскана денежная сумма в размере 3 200 000 руб. и государственная пошлина 20 100 руб., в части взыскания двойной суммы задатка отказано.
Постановлением Президиума Московского областного суда от 15 апреля 2015 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам от 08 сентября 2014 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.
При новом апелляционном рассмотрении, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения по следующим основаниям.
Судом установлено, что 17 ноября 2012 года между Б.Л. и И. заключено соглашение о намерениях в срок до 17 ноября 2013 года заключить договор купли-продажи земельного участка N 135, площадью 15 соток, с расположенным на нем строением в <данные изъяты>, в соответствии с которым покупатель Б.Л. передала, а продавец И. получил задаток в размере 3200 000 руб., в обеспечение выполнения обязательств по заключению договора купли-продажи на общую сумму 180 000 долларов США.
Согласно условиям договора в случае отказа покупателя приобрести указанный участок - внесенный задаток остается у продавца. В случае отказа продавца продавать указанный участок - внесенный задаток возвращается покупателю в двукратном размере.
Договор купли-продажи земельного участка, а также дома и всех имеющихся строений, находящиеся на данном участке между продавцом и покупателем в установленный договором срок заключен не был.
Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу о том, что указанная сумма не является задатком, поскольку основной договор купли-продажи заключен не был, а предварительный договор не может быть обеспечен задатком.
Такой вывод суда первой инстанции является неправильным, он не основан на нормах материального права, подлежащих применению к отношениям сторон.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК Российской Федерации).
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (ст. 329 п. 1 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Как следует из вышеперечисленных норм, задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК РФ). При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Из материалов дела следует, что сторонами подписано соглашение о намерениях в будущем заключить договор купли-продажи объектов недвижимости, которое содержит элементы соглашения о задатке. При этом в качестве имущества, подлежащего продаже по основному договору купли-продажи, указан земельный участок площадью 15 соток и расположенный на нем дом со всеми надворными постройками. При этом в договоре также указано, что в случае невозможности покупателем внести оставшуюся сумму, указанную в договоре, земельный участок с домом выставляется на продажу и после продажи земельного участка с домом третьему лицу, покупатель получает внесенную им ранее сумму в размере 3200000 рублей. В расписке И. указал на получение в счет оплаты за земельный участок с домом 3200 000 рублей.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенными условиями, необходимыми для договоров купли-продажи недвижимости, установленные статьями 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, цену недвижимости.
В ходе апелляционного рассмотрения сторона ответчика пояснила, что земельный участок площадью 15 соток никогда не был сформирован и не принадлежал ему. Данные обстоятельства стороной истца не оспаривались.
Из материалов дела следует, что 10 июля 2013 ответчик сообщал о своих намерениях заключить основной договор, ссылаясь на осуществление действий по сбору документов, необходимых для составления, подписания и государственной регистрации договора купли-продажи. 11.11.2013 истица обратилась к ответчику с предложением заключить основной договор. 10.11.2013, направленному почтой 18.11.2013 ответчик сообщает о своем намерении подписать основной договор на земельный участок площадью 600 кв. м и последующей уступке прав на земельный участок площадью 900 кв. м, по которому ведутся работы по оформлению аренды. В обращении от 10.01.2014 ответчик сообщает о намерении продать земельный участок 600 кв. м.
Оценивая условия соглашения о намерениях, судебная коллегия приходит к выводу, что в нарушение п. 3 ст. 429 ГК РФ данный договор, имея природу предварительного договора, не содержит существенных условий, позволяющих установить предмет основного договора: отсутствует индивидуализация предмета основного договора. Согласно статье 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а в вышеуказанном договоре отсутствуют данные, определяющие местоположение земельного участка и его границы, при этом земельный участок на момент заключения предварительного договора не прошел государственный кадастровый учет, в собственности продавца в объеме 15 соток не находился. Отсутствуют какие-либо сведения о составе находящихся на земельном участке строений, подлежащих продаже по основному договору.
Учитывая, что в соответствии со ст. 432 ГК РФ условие о предмете договора является существенным, а договор о намерениях от 17.11.2012 не содержит условий, позволяющих определить предмет основного договора, то коллегия приходит к выводу о незаключенности предварительного договора от 17.11.2012.
Признание договора незаключенным означает отсутствие каких-либо договорных обязательств между его сторонами. Вместе с тем, если имело место фактическое исполнение договора, последствия признания договора незаключенным определяются исходя из норм, регулирующих внедоговорные обязательства.
В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, переданная истицей сумма в размере 3200 000 рублей подлежит взысканию с ответчика как полученная им при отсутствии соответствующих оснований, установленных законом. Оснований для взыскания двойной суммы задатка судебная коллегия не усматривает.
В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, понесенные истцом в виде оплаты госпошлины, пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 20100 рублей.
Из объяснений ответчика следует, что полученная по договору сумма в 3200 000 рублей возвращена им частями с 10.11.2014 по 12.01.2015. Данные обстоятельства представитель истца не отрицал. Учитывая, что указанные действия совершены ответчиком после состоявшегося решения, законность которого проверяется апелляционной инстанцией, данные обстоятельства не могут являться основанием для отказа в удовлетворении иска и должны учитываться при исполнении решения суда.
С учетом изложенного, обжалуемое решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене в силу ст. 330 ГПК РФ как постановленное с нарушением норм материального права, с принятием нового решения о частичном удовлетворении иска.
Руководствуясь ст. ст. 330, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красногорского городского суда Московской области от 23 апреля 2014 года отменить, принять новое решение.
Иск Б.Л. удовлетворить частично.
Взыскать с И. в пользу Б.Л. 3200000 (три миллиона двести тысяч) рублей, судебные расходы 20 100 рублей.
В остальной части заявленных требований Б.Л. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.05.2015 ПО ДЕЛУ N 33-9921/2015
Требование: О взыскании двойной суммы задатка.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: В обеспечение договора истицей внесен задаток, однако по вине ответчика в установленные договором сроки основной договор купли-продажи заключен не был.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 мая 2015 г. по делу N 33-9921/2015
Судья Губин Я.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда
в составе: председательствующего судьи Шмелева А.Л.,
судей Хапаевой С.Б., Мадатовой Н.А.,
при секретаре П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 18 мая 2015 года апелляционную жалобу Б.Л. на решение Красногорского городского суда Московской области от 23 апреля 2014 года
по делу по иску Б.Л. к И. о взыскании двойной суммы задатка.
Заслушав доклад судьи Хапаевой С.Б.,
объяснения представителя Б.Л. - Б.Д., И., его представителя Ч., судебная коллегия
установила:
Б.Л. обратилась в суд с иском к И. о взыскании двойной суммы задатка 6 400 000 рублей и судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 40 200 рублей, указав, что 17 ноября 2012 года сторонами заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка N 135 площадью 1500 кв. м, расположенного в <данные изъяты>. В обеспечение договора ею внесен задаток в размере 3 200 000 руб., однако по вине ответчика в установленные договором сроки основной договор купли-продажи заключен не был.
Решением Красногорского городского суда Московской области от 23 апреля 2014 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 08 сентября 2014 года решение суда отменено, принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены частично: с И. в пользу Б.Л. взыскана денежная сумма в размере 3 200 000 руб. и государственная пошлина 20 100 руб., в части взыскания двойной суммы задатка отказано.
Постановлением Президиума Московского областного суда от 15 апреля 2015 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам от 08 сентября 2014 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.
При новом апелляционном рассмотрении, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения по следующим основаниям.
Судом установлено, что 17 ноября 2012 года между Б.Л. и И. заключено соглашение о намерениях в срок до 17 ноября 2013 года заключить договор купли-продажи земельного участка N 135, площадью 15 соток, с расположенным на нем строением в <данные изъяты>, в соответствии с которым покупатель Б.Л. передала, а продавец И. получил задаток в размере 3200 000 руб., в обеспечение выполнения обязательств по заключению договора купли-продажи на общую сумму 180 000 долларов США.
Согласно условиям договора в случае отказа покупателя приобрести указанный участок - внесенный задаток остается у продавца. В случае отказа продавца продавать указанный участок - внесенный задаток возвращается покупателю в двукратном размере.
Договор купли-продажи земельного участка, а также дома и всех имеющихся строений, находящиеся на данном участке между продавцом и покупателем в установленный договором срок заключен не был.
Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу о том, что указанная сумма не является задатком, поскольку основной договор купли-продажи заключен не был, а предварительный договор не может быть обеспечен задатком.
Такой вывод суда первой инстанции является неправильным, он не основан на нормах материального права, подлежащих применению к отношениям сторон.
Согласно пункту 1 статьи 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК Российской Федерации).
Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (ст. 329 п. 1 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Как следует из вышеперечисленных норм, задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК РФ). При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Из материалов дела следует, что сторонами подписано соглашение о намерениях в будущем заключить договор купли-продажи объектов недвижимости, которое содержит элементы соглашения о задатке. При этом в качестве имущества, подлежащего продаже по основному договору купли-продажи, указан земельный участок площадью 15 соток и расположенный на нем дом со всеми надворными постройками. При этом в договоре также указано, что в случае невозможности покупателем внести оставшуюся сумму, указанную в договоре, земельный участок с домом выставляется на продажу и после продажи земельного участка с домом третьему лицу, покупатель получает внесенную им ранее сумму в размере 3200000 рублей. В расписке И. указал на получение в счет оплаты за земельный участок с домом 3200 000 рублей.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенными условиями, необходимыми для договоров купли-продажи недвижимости, установленные статьями 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, цену недвижимости.
В ходе апелляционного рассмотрения сторона ответчика пояснила, что земельный участок площадью 15 соток никогда не был сформирован и не принадлежал ему. Данные обстоятельства стороной истца не оспаривались.
Из материалов дела следует, что 10 июля 2013 ответчик сообщал о своих намерениях заключить основной договор, ссылаясь на осуществление действий по сбору документов, необходимых для составления, подписания и государственной регистрации договора купли-продажи. 11.11.2013 истица обратилась к ответчику с предложением заключить основной договор. 10.11.2013, направленному почтой 18.11.2013 ответчик сообщает о своем намерении подписать основной договор на земельный участок площадью 600 кв. м и последующей уступке прав на земельный участок площадью 900 кв. м, по которому ведутся работы по оформлению аренды. В обращении от 10.01.2014 ответчик сообщает о намерении продать земельный участок 600 кв. м.
Оценивая условия соглашения о намерениях, судебная коллегия приходит к выводу, что в нарушение п. 3 ст. 429 ГК РФ данный договор, имея природу предварительного договора, не содержит существенных условий, позволяющих установить предмет основного договора: отсутствует индивидуализация предмета основного договора. Согласно статье 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а в вышеуказанном договоре отсутствуют данные, определяющие местоположение земельного участка и его границы, при этом земельный участок на момент заключения предварительного договора не прошел государственный кадастровый учет, в собственности продавца в объеме 15 соток не находился. Отсутствуют какие-либо сведения о составе находящихся на земельном участке строений, подлежащих продаже по основному договору.
Учитывая, что в соответствии со ст. 432 ГК РФ условие о предмете договора является существенным, а договор о намерениях от 17.11.2012 не содержит условий, позволяющих определить предмет основного договора, то коллегия приходит к выводу о незаключенности предварительного договора от 17.11.2012.
Признание договора незаключенным означает отсутствие каких-либо договорных обязательств между его сторонами. Вместе с тем, если имело место фактическое исполнение договора, последствия признания договора незаключенным определяются исходя из норм, регулирующих внедоговорные обязательства.
В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, переданная истицей сумма в размере 3200 000 рублей подлежит взысканию с ответчика как полученная им при отсутствии соответствующих оснований, установленных законом. Оснований для взыскания двойной суммы задатка судебная коллегия не усматривает.
В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, понесенные истцом в виде оплаты госпошлины, пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 20100 рублей.
Из объяснений ответчика следует, что полученная по договору сумма в 3200 000 рублей возвращена им частями с 10.11.2014 по 12.01.2015. Данные обстоятельства представитель истца не отрицал. Учитывая, что указанные действия совершены ответчиком после состоявшегося решения, законность которого проверяется апелляционной инстанцией, данные обстоятельства не могут являться основанием для отказа в удовлетворении иска и должны учитываться при исполнении решения суда.
С учетом изложенного, обжалуемое решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене в силу ст. 330 ГПК РФ как постановленное с нарушением норм материального права, с принятием нового решения о частичном удовлетворении иска.
Руководствуясь ст. ст. 330, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красногорского городского суда Московской области от 23 апреля 2014 года отменить, принять новое решение.
Иск Б.Л. удовлетворить частично.
Взыскать с И. в пользу Б.Л. 3200000 (три миллиона двести тысяч) рублей, судебные расходы 20 100 рублей.
В остальной части заявленных требований Б.Л. отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)