Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2015 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Орловой Н.В.
судей Бушмелевой Л.В.
Сириной В.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Маркетинг" на решение от 04.09.2014 Арбитражного суда Омской области (судья Голобородько Н.А.) и постановление от 23.12.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шиндлер Н.А., Золотова Л.А., Лотов А.Н.) по делу N А46-4306/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "Маркетинг" (644043, г. Омск, ул. Тарская, 13 "А", ОГРН 1075503005280, ИНН 5503110023) к Департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644099, г. Омск, ул. Краснофлотская, 8, ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) о признании незаконным отказа от договора аренды, о продлении договора аренды.
Другие лица, участвующие в деле: частное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Омская юридическая академия".
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Маркетинг" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконным отказа департамента от договора аренды земельного участка под строительство офисного здания от 07.03.2007 N ДГУ-Ц-34-107, обязании продлить срок действия названного договора аренды сроком на три года.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено частное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Омская юридическая академия" (далее - третье лицо, образовательное учреждение).
Решением от 04.09.2014 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 23.12.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе заявитель просит принятые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований.
В обоснование жалобы общество указывает на нарушение судами норм материального права, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, поскольку материалами дела подтверждается, что общество не могло осуществлять строительство ввиду наличия объективных причин, а именно - подготовки необходимой для строительства документации и изменения вида разрешенного использования земельного участка; во исполнение требований судебных актов по делу Арбитражного суда Омской области N А46-5249/2013, постановление об условно разрешенном виде использования земельного участка было подготовлено администрацией города Омска (далее - администрация) только в конце января 2014 года, что препятствовало своевременному освоению земельного участка.
Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии с требованиями статей 284, 286 АПК РФ доводы кассационной жалобы, правильность применения судами норм материального и процессуального права, исходит из следующего.
Из материалов дела следует, что 07.03.2007 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и закрытым акционерным обществом "СТА-маркетинг" был заключен договор аренды N ДГУ-Ц-34-107 (далее - договор) находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с условиями которого арендатору передан в аренду сроком на три года земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, общей площадью 830 кв. м, в границах, указанных на кадастровой карте (плане) участка, в соответствии с приложением N 1 к договору, с кадастровым номером 55:36:09 01 01:2024, местоположение которого установлено в 27 м западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: город Омск, улица Съездовская, дом 19, для общественно-деловых целей; целевое назначение аренды участка - под строительство офисного здания (далее - земельный участок).
Соглашением от 14.11.2007 все права и обязанности арендатора по договору с 16.05.2007 перешли к заявителю.
Для увеличения площади застройки арендуемого земельного участка заявитель обратился в департамент с соответствующим заявлением.
Департамент Архитектуры и градостроительства администрации г. Омска распоряжением от 06.09.2011 N 862-р утвердил градостроительный план земельного участка N RU 55301000-0000000000004034, согласно разделу 2.1 которого спорный земельный участок расположен в территориальной зоне жилой застройки средней этажности (Ж-3-556). При этом указано, что административные здания и офисы некоммерческих организаций являются одним из условно-разрешенных видов использования земельного участка.
По результатам публичных слушаний, проведенных 21.12.2012, на основании рекомендаций комиссии по подготовке проекта Правил землепользования и застройки города Омска, администрацией было вынесено постановление от 07.02.2013 N 130-п "Об отказе в предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования некоторых земельных участков", в том числе и спорного земельного участка.
Общество обжаловало указанное постановление в судебном порядке.
Судебными актами по делу Арбитражного суда Омской области N А46-5249/2013 указанное постановление признано недействительным в части отказа в выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.
Администрацией 27.01.2014 принято постановление N 75-п "О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 01 01:2024", в соответствии с которым предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 01 01:2024 для размещения офисов коммерческих организаций. Подпункт 1 пункта 1 постановления администрации от 07.02.2013 N 130-п "Об отказе в предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования некоторых земельных участков" исключен.
Обращаясь в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями, заявитель указал, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, департамент в одностороннем порядке отказался от договора. Односторонний отказ департамента от договора не соответствуют закону и нарушает его права и законные интересы.
Арбитражные суды, принимая оспариваемые судебные акты, исходили из того, что более чем за 6 лет, в течение которых срок действия договора аренды земельного участка продлевался, общество к строительству здания не приступило.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы жалобы и поддерживая выводы судов, исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).
Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как установлено судами и следует из представленного в дело извещения, департамент уведомил общество о прекращении договора аренды по истечении трехмесячного срока с даты направления извещения. Кроме того, обществу предложено освободить земельный участок, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования и передать по акту приема-передачи.
Указанное соответствует условиям договора и требованиям пункта 3 статьи 425 ГК РФ.
Согласно пункту 3 статьи 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 ЗК РФ.
Согласно статье 42 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
В силу пункта 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Однако судами по материалам дела установлено ненадлежащее использование обществом спорного земельного участка, а именно, строительство более чем за 6 лет фактически не начато. Объект незавершенного строительства на земельном участке отсутствует.
Общество не представило доказательств, свидетельствующих о наличии каких-либо объективных, непреодолимых факторов невозможности использования земельных участков.
Как установлено судами, договор аренды заключен 07.03.2007, продлен в феврале 2010, а распоряжение Департамента Архитектуры и градостроительства N 826-р о нахождении участка в территориальной зоне жилой застройки издано 06.09.2011.
Таким образом, в случае, если с момента издания вышеназванного распоряжения ответчик и не мог производить строительство, то до этой даты с момента заключения договора, в течение пяти с половиной лет строительство также не осуществлялось.
Отсутствуют в материалах дела доказательства, что ответчик в указанный период производил какие-либо действия по освоению земельного участка, либо получил разрешение на строительство.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судебных инстанциях, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводов судов, а фактически указывают на несогласие с оценкой судами доказательств и установленных фактических обстоятельств по делу, что в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты приняты с правильным применением норм материального права и с соблюдением норм процессуального права, оснований для их отмены в соответствии со статьей 288 АПК РФ не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 04.09.2014 Арбитражного суда омской области и постановление от 23.12.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-4306/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.ОРЛОВА
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
В.В.СИРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 22.04.2015 N Ф04-17636/2015 ПО ДЕЛУ N А46-4306/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 апреля 2015 г. по делу N А46-4306/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2015 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Орловой Н.В.
судей Бушмелевой Л.В.
Сириной В.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Маркетинг" на решение от 04.09.2014 Арбитражного суда Омской области (судья Голобородько Н.А.) и постановление от 23.12.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шиндлер Н.А., Золотова Л.А., Лотов А.Н.) по делу N А46-4306/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью "Маркетинг" (644043, г. Омск, ул. Тарская, 13 "А", ОГРН 1075503005280, ИНН 5503110023) к Департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644099, г. Омск, ул. Краснофлотская, 8, ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) о признании незаконным отказа от договора аренды, о продлении договора аренды.
Другие лица, участвующие в деле: частное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Омская юридическая академия".
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Маркетинг" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - заинтересованное лицо, департамент) о признании незаконным отказа департамента от договора аренды земельного участка под строительство офисного здания от 07.03.2007 N ДГУ-Ц-34-107, обязании продлить срок действия названного договора аренды сроком на три года.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено частное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Омская юридическая академия" (далее - третье лицо, образовательное учреждение).
Решением от 04.09.2014 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 23.12.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе заявитель просит принятые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований.
В обоснование жалобы общество указывает на нарушение судами норм материального права, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, поскольку материалами дела подтверждается, что общество не могло осуществлять строительство ввиду наличия объективных причин, а именно - подготовки необходимой для строительства документации и изменения вида разрешенного использования земельного участка; во исполнение требований судебных актов по делу Арбитражного суда Омской области N А46-5249/2013, постановление об условно разрешенном виде использования земельного участка было подготовлено администрацией города Омска (далее - администрация) только в конце января 2014 года, что препятствовало своевременному освоению земельного участка.
Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии с требованиями статей 284, 286 АПК РФ доводы кассационной жалобы, правильность применения судами норм материального и процессуального права, исходит из следующего.
Из материалов дела следует, что 07.03.2007 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и закрытым акционерным обществом "СТА-маркетинг" был заключен договор аренды N ДГУ-Ц-34-107 (далее - договор) находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с условиями которого арендатору передан в аренду сроком на три года земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, общей площадью 830 кв. м, в границах, указанных на кадастровой карте (плане) участка, в соответствии с приложением N 1 к договору, с кадастровым номером 55:36:09 01 01:2024, местоположение которого установлено в 27 м западнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: город Омск, улица Съездовская, дом 19, для общественно-деловых целей; целевое назначение аренды участка - под строительство офисного здания (далее - земельный участок).
Соглашением от 14.11.2007 все права и обязанности арендатора по договору с 16.05.2007 перешли к заявителю.
Для увеличения площади застройки арендуемого земельного участка заявитель обратился в департамент с соответствующим заявлением.
Департамент Архитектуры и градостроительства администрации г. Омска распоряжением от 06.09.2011 N 862-р утвердил градостроительный план земельного участка N RU 55301000-0000000000004034, согласно разделу 2.1 которого спорный земельный участок расположен в территориальной зоне жилой застройки средней этажности (Ж-3-556). При этом указано, что административные здания и офисы некоммерческих организаций являются одним из условно-разрешенных видов использования земельного участка.
По результатам публичных слушаний, проведенных 21.12.2012, на основании рекомендаций комиссии по подготовке проекта Правил землепользования и застройки города Омска, администрацией было вынесено постановление от 07.02.2013 N 130-п "Об отказе в предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования некоторых земельных участков", в том числе и спорного земельного участка.
Общество обжаловало указанное постановление в судебном порядке.
Судебными актами по делу Арбитражного суда Омской области N А46-5249/2013 указанное постановление признано недействительным в части отказа в выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.
Администрацией 27.01.2014 принято постановление N 75-п "О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 01 01:2024", в соответствии с которым предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 01 01:2024 для размещения офисов коммерческих организаций. Подпункт 1 пункта 1 постановления администрации от 07.02.2013 N 130-п "Об отказе в предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования некоторых земельных участков" исключен.
Обращаясь в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями, заявитель указал, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, департамент в одностороннем порядке отказался от договора. Односторонний отказ департамента от договора не соответствуют закону и нарушает его права и законные интересы.
Арбитражные суды, принимая оспариваемые судебные акты, исходили из того, что более чем за 6 лет, в течение которых срок действия договора аренды земельного участка продлевался, общество к строительству здания не приступило.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы жалобы и поддерживая выводы судов, исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).
Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как установлено судами и следует из представленного в дело извещения, департамент уведомил общество о прекращении договора аренды по истечении трехмесячного срока с даты направления извещения. Кроме того, обществу предложено освободить земельный участок, привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования и передать по акту приема-передачи.
Указанное соответствует условиям договора и требованиям пункта 3 статьи 425 ГК РФ.
Согласно пункту 3 статьи 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 ЗК РФ.
Согласно статье 42 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
В силу пункта 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Однако судами по материалам дела установлено ненадлежащее использование обществом спорного земельного участка, а именно, строительство более чем за 6 лет фактически не начато. Объект незавершенного строительства на земельном участке отсутствует.
Общество не представило доказательств, свидетельствующих о наличии каких-либо объективных, непреодолимых факторов невозможности использования земельных участков.
Как установлено судами, договор аренды заключен 07.03.2007, продлен в феврале 2010, а распоряжение Департамента Архитектуры и градостроительства N 826-р о нахождении участка в территориальной зоне жилой застройки издано 06.09.2011.
Таким образом, в случае, если с момента издания вышеназванного распоряжения ответчик и не мог производить строительство, то до этой даты с момента заключения договора, в течение пяти с половиной лет строительство также не осуществлялось.
Отсутствуют в материалах дела доказательства, что ответчик в указанный период производил какие-либо действия по освоению земельного участка, либо получил разрешение на строительство.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судебных инстанциях, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводов судов, а фактически указывают на несогласие с оценкой судами доказательств и установленных фактических обстоятельств по делу, что в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты приняты с правильным применением норм материального права и с соблюдением норм процессуального права, оснований для их отмены в соответствии со статьей 288 АПК РФ не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 04.09.2014 Арбитражного суда омской области и постановление от 23.12.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-4306/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.ОРЛОВА
Судьи
Л.В.БУШМЕЛЕВА
В.В.СИРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)