Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,
судей Веревкина А.В., Глухих А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кундос Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-1398/2014, 08АП-1400/2014) Департамента имущественных отношений Тюменской области, общества с ограниченной ответственностью "Экострой" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 26 декабря 2013 года по делу N А70-7213/2013 (судья Демидова Е.Ю.) по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (ИНН 7202138460) к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (ИНН 7224019804), при участии в качестве третьего лица - государственного казенного учреждения Тюменской области "Управление автомобильных дорог", об изъятии земельных участков для государственных нужд Тюменской области путем выкупа,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Экострой" - Важенина Н.М., доверенность б/н от 22.07.2013, сроком действия один год;
- от Департамента имущественных отношений Тюменской области - Стефанишина Н.И., доверенность N 9/08-1-Д от 22.01.2014, сроком действия один год;
- от государственного казенного учреждения Тюменской области "Управление автомобильных дорог" - Буторин А.А., доверенность N 47 от 04.04.2014, сроком действия до 31.12.2014,
установил:
В рамках объединенного дела N А70-7213/2013 заявлен иск Департамента имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент) к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее - ООО "Экострой") об изъятии земельного участка (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 33 024 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с.Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:241) для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 20 391 000 руб.; земельного участка (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 25 506 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., г. Тюмень, кадастровый номер 72:17:0706003:236) для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 16 145 000 руб.; земельного участка (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 3 740 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, кадастровый номер 72:17:0706003:293) для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 2 961 000 руб.; земельного участка (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 35 479 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с. Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:235) для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 21 760 000 руб.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (далее - ГКУ ТО "Управление автомобильных дорог").
В обоснование заявленных требований истец ссылается на статью 49 Земельного кодека Российской Федерации и статью 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на Постановление Правительства Тюменской области от 18.10.2010 N 299-п "Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:236, 72:17:0706003:241, 72:17:0706003:235, 72:17:0706003:293 для государственных нужд Тюменской области".
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 26 декабря 2013 года по делу N А70-7213/2013 исковые требования удовлетворены. Из собственности ООО "Экострой" для государственных нужд изъяты путем выкупа:
- - земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 33 024 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с.Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:241) по выкупной цене в размере 56 969 000 рублей;
- - земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 25 506 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., г. Тюмень, кадастровый номер 72:17:0706003:236) по выкупной цене в размере 45 598 000 рублей;
- - земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 3 740 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, кадастровый номер 72:17:0706003:293) по выкупной цене в размере 8 740 000 рублей;
- - земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 35 479 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с. Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:235) по выкупной цене в размере 60 603 000 рублей.
Возражая против принятого решения, Департамент имущественных отношений Тюменской области и ООО "Экострой" обратились в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.
В апелляционной жалобе Департамент просит решение изменить в части, определить размеры выкупных цен: земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:241-20 391 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:236-16 145 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:293-2 961 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:235-21 760 000 руб.
В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что, поскольку согласно пункту 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации при расчетах размеров возмещения убытки правообладателей земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, следовательно, выкупная стоимость спорных земельных участков должна быть определена на основании отчетов об оценке ООО "ЗСК-Центр" по состоянию на 17.10.2010, как день, предшествующий принятию постановления Правительства Тюменской области от 18.10.2010 N 299-п. Считает, что судебное экспертное заключение ЗАО "Ассоциация АЛКО" отвечает критерию достоверности, а заключения ООО "Оценочная компания "АЛЬЯНС" и ООО "ЗСК-Центр" (по состоянию на 16.07.2013) являются ненадлежащими доказательствами размера выкупной цены спорных земельных участков. Так, в отчетах ООО "ЗСК-Центр" по состоянию на 16.07.2013 в качестве аналогов использованы земельных участки с разрешенным использованием "под любой вид деятельности", то есть без учета документов территориального планирования. Ссылается на то, что судом первой инстанции не дана оценка отчетам ООО "Партнер - Эксперт".
В апелляционной жалобе ООО "Экострой" просит решение изменить в части установления выкупной цены, определить размеры выкупных цен: земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:241-104 372 354 руб.; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:236-85 154 259 руб.; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:293-14 255 247 руб.; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:235-112 128 428 руб.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что при определении выкупной стоимости спорного земельного участка следовало руководствоваться заключением эксперта ООО "АйКью Плюс - Оценка" Васильевой Н.Н.
От сторон по делу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) поступили письменные отзывы на апелляционные жалобы, в которых истец и ответчик поддержали ранее изложенные процессуальные позиции.
От Департамента имущественных отношений Тюменской области поступило письменное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.
Представитель Департамента имущественных отношений Тюменской области поддержал требования, изложенные в своей апелляционной жалобе, представил суду письменные уточнения к ранее заявленному ходатайству.
Представитель ООО "Экострой" поддержал доводы поданной им апелляционной жалобы, возражал против удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы, пояснив, что, в случае удовлетворения заявленного ходатайства, заявляет отвод предложенной представителем истца кандидатуре эксперта, а также предлагает свое экспертное учреждение.
Представитель ГКУ ТО "Управление автомобильных дорог" оставил разрешение настоящего дела на усмотрение суда.
При рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции (часть 3 статьи 268 АПК РФ).
В удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы и ходатайства ответчика об отводе кандидатуры эксперта судом апелляционной инстанции отказано по причинам, изложенным в мотивировочной части постановления.
Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, отзывы на них, выслушав представителей, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Постановлением Правительства Тюменской области от 02.09.2008 N 260-п, автомобильная дорога "Обход г. Тюмень" включена в перечень автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения, относящихся к государственной собственности Тюменской области, идентификационный номер 71 ОП РЗ 71К-1706.
В 2010 году Правительством Тюменской области принято решение о строительстве окружной автомобильной дороги г. Тюмень на участке п.Мелиораторов (АД "Тюмень - Нижняя Тавда") - ФАД "Тюмень-Ханты-Мансийск".
Постановлением Правительства Тюменской области от 18.10.2010 N 299-п "Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:236, 72:17:0706003:241, 72:17:0706003:235, 72:17:0706003:293, 72:17:0706003:284 для государственных нужд Тюменской области" принято решение об изъятии для государственных нужд Тюменской области следующих земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:236, 72:17:0706003:241, 72:17:0706003:235, 72:17:0706003:293 (т. 1, л.д. 11-12).
Приказами Главного управления строительства Тюменской области от 30.06.2011 N 359-од, 19.01.2012 N 17-од государственное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" наделено функциями государственного заказчика по объектам, предусмотренным программой "Сотрудничество" в части дорожной деятельности.
В установленном законом порядке, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, решения об изъятии зарегистрированы 12.11.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам, запись регистрации N 72-72-01/360/2010-333, N 72-72-01/360/2010-336, N 72-72-01/360/2010-335, N 72-72-01/360/2010-334.
На дату принятия решения об изъятии земельных участков в государственную собственность Тюменской области собственником земельных участков являлось ООО "Экострой" (далее - общество) (свидетельства о государственной регистрации права собственности от 11.08.2010 серия 72 НЛ 871822, запись регистрации N 72-72-01/241/2010-132, от 11.08.2010 серия 72 НЛ 871823, запись регистрации N 72-72-01/219/2010-168, от 06.08.2010 серия 72 НЛ 871911, запись регистрации N 72-72-01/241/2010-130, от 06.08.2010 серия 72 НЛ 871914, запись регистрации N 72-72-01/219/2010-169).
Письмами Департамента от 27.10.2010 N 12462/08-1, от 08.12.2010 N 14557/08-1, собственник земельных участков - общество уведомлялось о предстоящем изъятии земельных участков и произведенной регистрации решений об изъятии.
Письмом от 08.11.2010 N 24 общество уведомило Департамент о готовности заключить соглашение об изъятии земельных участков и возмещении их стоимости исходя из рыночной оценки, определенной независимым оценщиком, до истечения года со дня получения уведомления.
10.06.2013 принято распоряжение Правительства Тюменской области N 1006-п об утверждении выкупной цены земельных участков с кадастровыми номерами N 72:17:0705003:235 - в размере 21 760 000 руб., N 72:17:0706003:236- в размере 16 145 000 руб., N 72:17:0706003:241 - в размере 20 391 000 руб., N 72:17:0706003:293 - в размере 2 961 000 руб. (т. 1 л.д. 14-16).
Указанное распоряжение принято на основании отчетов ООО "ЗСК-Центр" от 29.04.2013 N 325/13 по состоянию на 17.10.2010, от 29.04.2013 N 323/13 по состоянию на 17.10.2010, от 29.04.2013 N 324/13 по состоянию на 17.10.2010, от 29.04.2013 N 326/13 по состоянию на 17.10.2010, соответственно.
Не достигнув соглашения с ответчиком о выкупной цене земельных участков, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Повторно рассматривая настоящее дело по доводам апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Институт изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируется нормами главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации и главы 8 Земельного кодекса Российской Федерации.
На основании статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Аналогичные положения установлены статьей 55 Земельного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрена возможность изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Такое изъятие осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации в исключительных случаях, связанных с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, к которым в том числе относятся автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов (часть 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации).
Следовательно, действующим законодательством допускается изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд в установленных исключительных случаях путем выкупа.
Поскольку правомерность изъятия спорного земельного участка для государственных нужд Тюменской области ответчиком не оспаривается, суд апелляционной инстанции рассматривает вопрос об установлении выкупной стоимости данного земельного участка.
Конституция Российской Федерации в качестве гарантии права частной собственности устанавливает возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 3 статьи 35).
Указанная гарантия на предварительное и равноценное возмещение в случае принудительного отчуждения земельного участка для государственных и муниципальных нужд нашла свое отражение и в статье 55 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом, под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно статье 57 Земельного кодекса Российской Федерации убытки, причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам изъятием земельных участков, возмещаются в полном объеме за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки. Порядок возмещения убытков арендаторам земельных участков устанавливается Правительством Российской Федерации.
Порядок возмещения убытков определен Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам, и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации N 262 от 07.05.2003.
В соответствии с пунктом 6 Правил определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.
Из вышеназванных норм права следует, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости, под которым понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Вопреки доводам Департамента, изложенным в апелляционной жалобе, основания для применения в данном случае пункта 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, отсутствуют, поскольку положения данного пункта применяются при отсутствии спора относительно выкупной стоимости объекта, тогда как в данном случае между сторонами имеется такой спор.
Исходя из изложенного, учитывая, что до момента обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском выкупная цена изымаемых участков сторонами не была определена, а какая-либо компенсация в размере рыночной стоимости спорного участка земли на определенную дату истцом обществу не производилась, суд первой инстанции при определении стоимости спорного объекта правомерно исходил из того, что рыночная стоимость изымаемого земельного участка подлежит установлению на момент рассмотрения настоящего спора, а не на момент принятия государственным органом решения об изъятии земельного участка.
В качестве обоснования выкупной стоимости земельных участков истец ссылается на отчеты об оценке от 29.04.2013 N 325/13 по состоянию на 17.10.2010, от 29.04.2013 N 323/13 по состоянию на 17.10.2010, от 29.04.2013 N 324/13 по состоянию на 17.10.2010, от 29.04.2013 N 326/13 по состоянию на 17.10.2010, выполненные ООО "ЗСК-Центр", согласно которым выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:235 составляет 21 760 000 руб., с номером 72:17:0706003:236-16 145 000 руб., с номером 72:17:0706003:241-20 391 000 руб., с номером 72:17:0706003:293-2 961 000 руб.
Ответчик, в качестве доказательства выкупной стоимости земельных участков представил отчеты об оценке по состоянию на 16.07.2013 N 849/13, N 852/13, N 853/13 N 854/2013, произведенные также ООО "ЗСК-Центр".
Согласно указанным отчетам выкупная цена спорных земельных участков составила: земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241-56 969 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236-45 598 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293-8 740 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235-60 603 000 руб.
Ответчик дополнительно представил в материалы дела отчеты N 486-10, N 489-10, N 490-10, N 492-10, выполненные ООО "Регион Независимой Оценки", в которых рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 14.10.2010 указана: земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241-73 842 000 руб. (т. 12 л.д. 1-58); земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236-58 307 000 руб. (т. 9 л.д. 1-57); земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293-8 995 000 руб. (т. 6 л.д. 1-58); земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235-79 189 000 руб. (т. 3 л.д. 1-56).
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчеты об оценке ООО "ЗСК-Центр" по состоянию на 17.10.2010, представленные Департаментом в обоснование правомерности заявленного иска, правильно не приняты судом первой инстанции во внимание, поскольку они составлены по состоянию на дату принятия постановления Правительства Тюменской области об изъятии спорного земельного участка, а не на дату принятия обжалуемого судебного акта.
По этим же причинам суд первой инстанции правомерно не принял во внимание отчеты ООО "Регион Независимой Оценки", представленные ответчиком, как не отвечающие критерию относимости доказательств (статья 67 АПК РФ).
Учитывая, что стороны во внесудебном порядке не достигли соглашения о выкупной цене, при том, что разница между произведенными оценками явилась существенной, Арбитражный суд Тюменской области определением от 27.08.2013 назначил по настоящему делу судебно-экономическую экспертизу, проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "АйКью Плюс - Оценка" Васильевой Н.Н.
На рассмотрение эксперта был поставлен вопрос об определении выкупной стоимости спорных земельных участков, в том числе рыночной стоимости данных земельных участков, а также размера убытков, причиненных ООО "Экострой" изъятием данных земельных участков, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, по состоянию на текущую дату проведения оценки, без учета нахождения на данных земельных участках автомобильной дороги.
Согласно заключениям эксперта Н.Н. Васильевой (т. 14 л.д. 89-180, т. 15 л.д. 1-92) рыночная стоимость земельных участков по состоянию на сентябрь 2013 года составила: земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241-104 372 354 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236-85 154 259 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293-14 255 247 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235-112 128 428 руб.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно не принял указанное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку эксперт Васильева Н.Н., применяя сравнительный подход для ответа на поставленный вопрос о выкупной стоимости земельных участков, подлежащих изъятию, использовала в качестве объектов-аналогов земельные участки, с иным разрешенным использованием: "под многоэтажную застройку", "под многоэтажное строительство", "под жилую и общественно-деловую застройку". В то время как при назначении судебной экспертизы эксперту было предложено определить выкупную стоимость спорных земельных участков, разрешенным использованием которых являются: кадастровый номер 72:17:0706003:241 - для ведения личного подсобного хозяйства; кадастровый номер 72:17:0706003:236 - для сельскохозяйственного производства; кадастровый номер 72:17:0706003:293 - для сельскохозяйственного производства; кадастровый номер 72:17:0706003:235 - для ведения личного подсобного хозяйства.
Таким образом, приведенные в отчете сведения не могут расцениваться в качестве сведений об объектах-аналогах, отвечающих критерию достоверности.
Со своей стороны, истец дополнительно представил отчеты N 147/13-03,N 147/13-01, N 147-03/02, N 147/13-04, выполненные ООО "ПАРТНЕР-ЭКСПЕРТ" в которых рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.10.2013 указана: земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241-22 780 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236-18 093 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293-3 266 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235-24 285 000 руб. (т. 15 л.д. 93-184, т. 16 л.д. 1-270).
Поскольку отчеты ООО "Партнер-Эксперт" изготовлены по заказу ОАО "Мостострой-11", то есть лица, не участвующего в деле, данные отчеты расценены судом первой инстанции в качестве недопустимых доказательств (статья 68 АПК РФ).
В связи с тем, что в материалы дела представлены три отчета об определении выкупной стоимости одних и тех же земельных участков на один и тот же период, которые многократно отличаются друг от друга:
- земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241-56 969 000 руб., 104 372 354 руб., 22 780 000 руб.;
- земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293-8 740 000 руб., 14 255 247 руб., 3 266 000 руб.;
- земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235-60 603 000 руб., 112 128 428 руб., 24 285 000 руб.;
- земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236-45 598 000 руб., 85 154 259 руб., 18 093 000 руб., суд первой инстанции правомерно в порядке пункта 2 статьи 87 АПК РФ определением от 14.10.2013 назначил по делу повторную судебно-экономическую экспертизу, проведение которой поручено экспертам ЗАО "Ассоциация АЛКО" Долгих Алексею Владимировичу и Бекреневой Нине Семеновне.
21.11.2013 (вх.N С04-77098) в материалы дела поступили экспертные заключения ЗАО "Ассоциация АЛКО" NN 13/2013, 14/2013, 15/2013, 16/2013 (т. 18 л.д. 28-143, т. 19 л.д. 1-122).
По результатам повторной судебной экспертизы выкупная стоимость земельных участков по состоянию на октябрь 2013 определена: земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293-5 568 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235-34 985 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236-17 150 000 руб., земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241-32 553 000 руб.
В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).
Экспертные заключения ЗАО "Ассоциация АЛКО" NN 13/2013, 14/2013, 15/2013, 16/2013, как и любые доказательства, не являются для суда обязательным, оценка заключению должна быть дана по общим правилам, установленным АПК РФ.
Исходя из буквального толкования указанных норм права, в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.
Поскольку предметом судебной экспертизы являлась оценка выкупной цены спорных земельных участков, заключения экспертизы (в том числе, по объему и характеру содержащейся в них информации) должны соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой и иной стоимости.
Согласно статье 15 указанного Закона оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
В силу статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Как следует из заключений, экспертами ЗАО "Ассоциация АЛКО" сделаны выводы о стоимости земельных участков, основанные на анализе рынка недвижимости, который проводился сотрудниками ЗАО "Ассоциация АЛКО". Вместе с тем, из заключений не усматривается, из каких источников были получены данные, используемая информация в свободном доступе не находится, что, как верно отметил суд первой инстанции, вызывает сомнения по поводу достоверности проведенных исследований.
В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р) (раздел 4, п. 1) в результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение, значение корректировок.
В расчетной части заключений эксперта N 15 и N 16 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:241 и 72:17:0706003:235 экспертами применены объекты аналоги в количестве 3-х единиц, проведены корректировки. В результате определения и внесения корректировок, получены цены аналогов (за 1 кв. м), которые составили: аналог N 1-393 руб., N 2-1044 руб., N 3-1256 руб. (экспертное заключение N 15, т. 19 л.д. 31); аналог N 1-393 руб., N 2-1043 руб., N 3-1256 руб. (экспертное заключение N 16, т. 19 л.д. 94).
Учитывая, что стоимость аналогов N 1 и N 3 почти в 3,2 раза отличается друг от друга, рассчитанный экспертами коэффициент вариации составляет 50%, в то время как рекомендуемый коэффициент вариации стоимости недвижимого имущества не должен превышать 33%, суд первой инстанции правильно подверг сомнению проведенный экспертами анализ достаточности и достоверности информации, использованной в расчетной части.
Суд апелляционной инстанции отклоняет довод Департамента о необоснованности указанного вывода суда первой инстанции со ссылкой на отсутствие в законодательстве об оценочной деятельности обязательных требований относительно коэффициента вариации объектов-аналогов.
В данном случае требование о том, что цены аналогов (единицы измерения аналогов) должны быть близки друг к другу прямо следует из приведенных выше Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков. В этих же Рекомендациях предусмотрено, что в случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги.
Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что представленные ЗАО "Ассоциация АЛКО" заключения NN 13/2013, 14/2013, 15/2013, 16/2013, не удовлетворяют требованиям достаточности и достоверности, а определенная на основе этих отчетов стоимость спорных земельных участков не является рыночной и не может быть положена в основу оценки земельных участков, подлежащих изъятию для государственных нужд Тюменской области путем выкупа.
Учитывая диапазон оценок спорных земельных участков, указанных в представленных отчетах, оценив обстоятельства настоящего дела и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции посчитал разумной и обоснованной выкупную цену, установленную в отчетах ООО "ЗСК-Центр" за N 849/13, N 852/13, N 853/13, N 854/2013 об оценке объектов оценки по состоянию на 16.07.2013, согласно которым выкупная стоимость спорных земельных участков составляет: земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241-56 969 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236-45 598 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293-8 740 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235-60 603 000 руб.
При выборе указанных отчетов ООО "ЗСК-Центр" суд исходил из того, что и истец, и ответчик представили отчеты указанной экспертной организации по состоянию на разные даты, таким образом можно сделать вывод о том, что и истец, и ответчик доверяют оценке, произведенной данным лицом.
Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить следующее.
В силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В статье 2 указанного закона предусмотрено, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Таким образом, с учетом приведенных норм, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, является предполагаемой, наиболее вероятной ценой, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
В то же время реальная цена объекта складывается исходя из спроса и предложения в ходе совершения в отношении объекта гражданско-правовых сделок. Поэтому именно из условий сделок можно определить конкретную цену продажи объекта.
В материалах дела имеется соглашение от 30.12.2008 N 24 об изъятии земельного участка, условиях его выкупа и уплате выкупной цены, заключенное между Департаментом, ГКУ ТО "Управление автомобильных дорог" и ООО "ИНВЕСТ", предметом которого является выкуп земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:208, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ТОО "Ембаевское", площадью 197 699 кв. м. В пункте 2.1 договора выкупная цена составила 400 340 000 руб., то есть 2024,99 руб. за 1 кв. м (т. 2 л.д. 32).
Указанный участок также выкупался для строительства кольцевой автодороги в г. Тюмени.
Также в материалах дела имеется договор купли-продажи от 07.07.2010 на приобретение ответчиком ООО "Экострой" земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:235, площадью 35 479 кв. м, по цене 78 408 590 руб., то есть 2210 руб. за 1 кв. м (т. 2 л.д. 28).
В заключении ООО "ЗСК-Центр" за N 849/13 об определении выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:235 по состоянию на 16.07.2013 указано, что стоимость 1 кв. м земельного участка, сопоставимого с оцениваемым земельным участком, составляет от 1852 до 3000 руб. за 1 кв. м (т. 2 л.д. 118).
Аналогичные сведения приведены в заключениях ООО "ЗСК-Центр" N 852/13, N 853/13, N 854/2013.
Объекты - аналоги, использованные ООО "ЗСК-Центр" при составлении отчетов на 16.07.2013, имеют разрешенное использование "под любой вид деятельности", то есть универсальный вид использования, и при этом относятся так же к категории - земли населенных пунктов, в отчете обоснована их сопоставимость с предметом оценки. В отношении убытков, возникших в связи с изъятием земельного участка имеется обоснование необходимых затрат: в том числе на поиск имущества, аналогичного изымаемому, затрат, связанных с оформлением права собственности и размер фактически уплаченного налога на земельный участок.
Со свой стороны, настаивая на определении выкупной стоимости земельного участка в соответствии с заключениями ООО "ЗСК-Центр" по состоянию на 17.10.2010, в частности по земельному участку с кадастровым номером 72:17:0706003:235-21 760 000 руб., то есть исходя из 613,32 руб. за 1 кв. м, соответствие указанной суммы рыночной стоимости истец не подтвердил. В то время как разница этой суммы с ценой покупки ответчиком указанного земельного участка в этом же году - более чем в 3 раза.
При этом, как пояснил представитель истца в судебном заседании, земельный участки под строительство дороги, действительно, ранее выкупались Тюменской областью по более высокой цене.
Сведений о том, что подобные сделки были оспорены или признаны недействительными, не представлено. Как не имеется в материалах дела сведений о злоупотреблении со стороны уполномоченных должностных лиц Департамента.
При этом ни одно из имеющихся в материалах настоящего дела заключений не содержит сведений о том, что за последнее время наблюдались процессы существенного снижения цен на земельные участки. В то время как обычным колебанием рыночных цен в зависимости от соотношения спроса и предложения снижение цен на земельные участки с 2008 года до 2013 года в 3 раза объяснено быть не может.
Учитывая диапазон оценок спорных земельных участков, указанных в представленных сторонами документах и данную выше оценку этим документам, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что разумными и обоснованными выкупными ценами спорных участков являются цены, установленные в отчетах ООО "ЗСК-Центр" об оценке объекта оценки по состоянию на 16.07.2013.
У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения ходатайства Департамента о назначении повторной экспертизы.
В соответствии со статьей 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Исходя из приведенных положений статьи 87 АПК РФ, основаниями к назначению повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия в таком заключении противоречий.
Ранее по данному делу определением суда от 14.10.2013 уже была назначена повторная экспертиза, проведение же третьей экспертизы по одним и тем же вопросам, действующим процессуальным законодательством не предусмотрено, на что правильно указал суд первой инстанции, отклоняя аналогичное ходатайство ООО "Экострой".
В силу разъяснений пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
В соответствии с частью 3 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайство о проведении экспертизы, в удовлетворении которого им было отказано судом первой инстанции.
В суде первой инстанции ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы истец не заявлял, напротив, возражал против удовлетворения ходатайства ответчика.
В соответствии с частью 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами; для лиц, допустивших злоупотребление процессуальными правами, наступают предусмотренные АПК РФ неблагоприятные последствия. Данные положения относятся также к вытекающему из принципа состязательности праву лиц, участвующих в деле, представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу и знакомиться с доказательствами, представленными другими лицами, участвующими в деле (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ). Указанные права гарантируются обязанностью участников процесса раскрывать доказательства до начала судебного разбирательства (часть 3 статьи 65 АПК РФ).
В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Департамент не обосновал невозможность заявления ходатайства о назначении повторной экспертизы в суде первой инстанции, уважительных причин незаявления такого ходатайства также не привел, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения ходатайства, заявленного только суду апелляционной инстанции.
При этом, в отчетах ООО "ЗСК-Центр" даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования.
Таким образом, процессуальных оснований для проведения по делу повторной экспертизы и удовлетворения ходатайства истца не имеется.
Поскольку в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы отказано, процессуальные основания для рассмотрения заявления ответчика об отводе предложенных истцом кандидатур экспертов отсутствуют.
Учитывая, что Постановление Правительства Тюменской области от 18.10.2010 N 299-п "Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:236, 72:17:0706003:241, 72:17:0706003:235, 72:17:0706003:293, 72:17:0706003:284 для государственных нужд Тюменской области" о принятии решения об изъятии для государственных нужд Тюменской области земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:236, 72:17:0706003:241, 72:17:0706003:235, 72:17:0706003:293 является действующим, оно не изменено и не отменно в установленном законом порядке, требования истца об изъятии указанных земельных участков для государственных нужд Тюменской области являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Исходя из того, что рыночная стоимость отчуждаемого имущества, определенная в экспертных заключениях ООО "ЗСК-Центр" N 849/13, N 852/13, N 853/13 N 854/2013 отражает реальную рыночную стоимость спорных земельных участков, суд первой инстанции обоснованно применил определенную в данных экспертных заключениях выкупную стоимость земельных участков с целью их изъятия для государственных нужд Тюменской области.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Тюменской области от 26 декабря 2013 года по делу N А70-7213/2013 суд апелляционной инстанции не усматривает. Решение принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит.
Апелляционные жалобы Департамента имущественных отношений Тюменской области и ООО "Экострой" оставляются без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе ООО "Экострой" относятся на ее подателя в порядке статьи 110 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 139, не распределяет расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы Департамента имущественных отношений Тюменской области, поскольку он при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину в силу освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 26 декабря 2013 года по делу N А70-7213/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
А.Н.ГЛУХИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.04.2014 N 08АП-1398/2014 ПО ДЕЛУ N А70-7213/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 апреля 2014 г. N 08АП-1398/2014
Дело N А70-7213/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,
судей Веревкина А.В., Глухих А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кундос Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-1398/2014, 08АП-1400/2014) Департамента имущественных отношений Тюменской области, общества с ограниченной ответственностью "Экострой" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 26 декабря 2013 года по делу N А70-7213/2013 (судья Демидова Е.Ю.) по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (ИНН 7202138460) к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (ИНН 7224019804), при участии в качестве третьего лица - государственного казенного учреждения Тюменской области "Управление автомобильных дорог", об изъятии земельных участков для государственных нужд Тюменской области путем выкупа,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Экострой" - Важенина Н.М., доверенность б/н от 22.07.2013, сроком действия один год;
- от Департамента имущественных отношений Тюменской области - Стефанишина Н.И., доверенность N 9/08-1-Д от 22.01.2014, сроком действия один год;
- от государственного казенного учреждения Тюменской области "Управление автомобильных дорог" - Буторин А.А., доверенность N 47 от 04.04.2014, сроком действия до 31.12.2014,
установил:
В рамках объединенного дела N А70-7213/2013 заявлен иск Департамента имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент) к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее - ООО "Экострой") об изъятии земельного участка (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 33 024 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с.Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:241) для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 20 391 000 руб.; земельного участка (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 25 506 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., г. Тюмень, кадастровый номер 72:17:0706003:236) для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 16 145 000 руб.; земельного участка (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 3 740 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, кадастровый номер 72:17:0706003:293) для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 2 961 000 руб.; земельного участка (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 35 479 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с. Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:235) для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 21 760 000 руб.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (далее - ГКУ ТО "Управление автомобильных дорог").
В обоснование заявленных требований истец ссылается на статью 49 Земельного кодека Российской Федерации и статью 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на Постановление Правительства Тюменской области от 18.10.2010 N 299-п "Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:236, 72:17:0706003:241, 72:17:0706003:235, 72:17:0706003:293 для государственных нужд Тюменской области".
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 26 декабря 2013 года по делу N А70-7213/2013 исковые требования удовлетворены. Из собственности ООО "Экострой" для государственных нужд изъяты путем выкупа:
- - земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 33 024 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с.Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:241) по выкупной цене в размере 56 969 000 рублей;
- - земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 25 506 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., г. Тюмень, кадастровый номер 72:17:0706003:236) по выкупной цене в размере 45 598 000 рублей;
- - земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 3 740 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, кадастровый номер 72:17:0706003:293) по выкупной цене в размере 8 740 000 рублей;
- - земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 35 479 кв. м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с. Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:235) по выкупной цене в размере 60 603 000 рублей.
Возражая против принятого решения, Департамент имущественных отношений Тюменской области и ООО "Экострой" обратились в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.
В апелляционной жалобе Департамент просит решение изменить в части, определить размеры выкупных цен: земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:241-20 391 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:236-16 145 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:293-2 961 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:235-21 760 000 руб.
В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что, поскольку согласно пункту 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации при расчетах размеров возмещения убытки правообладателей земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, следовательно, выкупная стоимость спорных земельных участков должна быть определена на основании отчетов об оценке ООО "ЗСК-Центр" по состоянию на 17.10.2010, как день, предшествующий принятию постановления Правительства Тюменской области от 18.10.2010 N 299-п. Считает, что судебное экспертное заключение ЗАО "Ассоциация АЛКО" отвечает критерию достоверности, а заключения ООО "Оценочная компания "АЛЬЯНС" и ООО "ЗСК-Центр" (по состоянию на 16.07.2013) являются ненадлежащими доказательствами размера выкупной цены спорных земельных участков. Так, в отчетах ООО "ЗСК-Центр" по состоянию на 16.07.2013 в качестве аналогов использованы земельных участки с разрешенным использованием "под любой вид деятельности", то есть без учета документов территориального планирования. Ссылается на то, что судом первой инстанции не дана оценка отчетам ООО "Партнер - Эксперт".
В апелляционной жалобе ООО "Экострой" просит решение изменить в части установления выкупной цены, определить размеры выкупных цен: земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:241-104 372 354 руб.; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:236-85 154 259 руб.; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:293-14 255 247 руб.; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:235-112 128 428 руб.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что при определении выкупной стоимости спорного земельного участка следовало руководствоваться заключением эксперта ООО "АйКью Плюс - Оценка" Васильевой Н.Н.
От сторон по делу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) поступили письменные отзывы на апелляционные жалобы, в которых истец и ответчик поддержали ранее изложенные процессуальные позиции.
От Департамента имущественных отношений Тюменской области поступило письменное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.
Представитель Департамента имущественных отношений Тюменской области поддержал требования, изложенные в своей апелляционной жалобе, представил суду письменные уточнения к ранее заявленному ходатайству.
Представитель ООО "Экострой" поддержал доводы поданной им апелляционной жалобы, возражал против удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы, пояснив, что, в случае удовлетворения заявленного ходатайства, заявляет отвод предложенной представителем истца кандидатуре эксперта, а также предлагает свое экспертное учреждение.
Представитель ГКУ ТО "Управление автомобильных дорог" оставил разрешение настоящего дела на усмотрение суда.
При рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции (часть 3 статьи 268 АПК РФ).
В удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы и ходатайства ответчика об отводе кандидатуры эксперта судом апелляционной инстанции отказано по причинам, изложенным в мотивировочной части постановления.
Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, отзывы на них, выслушав представителей, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Постановлением Правительства Тюменской области от 02.09.2008 N 260-п, автомобильная дорога "Обход г. Тюмень" включена в перечень автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения, относящихся к государственной собственности Тюменской области, идентификационный номер 71 ОП РЗ 71К-1706.
В 2010 году Правительством Тюменской области принято решение о строительстве окружной автомобильной дороги г. Тюмень на участке п.Мелиораторов (АД "Тюмень - Нижняя Тавда") - ФАД "Тюмень-Ханты-Мансийск".
Постановлением Правительства Тюменской области от 18.10.2010 N 299-п "Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:236, 72:17:0706003:241, 72:17:0706003:235, 72:17:0706003:293, 72:17:0706003:284 для государственных нужд Тюменской области" принято решение об изъятии для государственных нужд Тюменской области следующих земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:236, 72:17:0706003:241, 72:17:0706003:235, 72:17:0706003:293 (т. 1, л.д. 11-12).
Приказами Главного управления строительства Тюменской области от 30.06.2011 N 359-од, 19.01.2012 N 17-од государственное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" наделено функциями государственного заказчика по объектам, предусмотренным программой "Сотрудничество" в части дорожной деятельности.
В установленном законом порядке, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, решения об изъятии зарегистрированы 12.11.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам, запись регистрации N 72-72-01/360/2010-333, N 72-72-01/360/2010-336, N 72-72-01/360/2010-335, N 72-72-01/360/2010-334.
На дату принятия решения об изъятии земельных участков в государственную собственность Тюменской области собственником земельных участков являлось ООО "Экострой" (далее - общество) (свидетельства о государственной регистрации права собственности от 11.08.2010 серия 72 НЛ 871822, запись регистрации N 72-72-01/241/2010-132, от 11.08.2010 серия 72 НЛ 871823, запись регистрации N 72-72-01/219/2010-168, от 06.08.2010 серия 72 НЛ 871911, запись регистрации N 72-72-01/241/2010-130, от 06.08.2010 серия 72 НЛ 871914, запись регистрации N 72-72-01/219/2010-169).
Письмами Департамента от 27.10.2010 N 12462/08-1, от 08.12.2010 N 14557/08-1, собственник земельных участков - общество уведомлялось о предстоящем изъятии земельных участков и произведенной регистрации решений об изъятии.
Письмом от 08.11.2010 N 24 общество уведомило Департамент о готовности заключить соглашение об изъятии земельных участков и возмещении их стоимости исходя из рыночной оценки, определенной независимым оценщиком, до истечения года со дня получения уведомления.
10.06.2013 принято распоряжение Правительства Тюменской области N 1006-п об утверждении выкупной цены земельных участков с кадастровыми номерами N 72:17:0705003:235 - в размере 21 760 000 руб., N 72:17:0706003:236- в размере 16 145 000 руб., N 72:17:0706003:241 - в размере 20 391 000 руб., N 72:17:0706003:293 - в размере 2 961 000 руб. (т. 1 л.д. 14-16).
Указанное распоряжение принято на основании отчетов ООО "ЗСК-Центр" от 29.04.2013 N 325/13 по состоянию на 17.10.2010, от 29.04.2013 N 323/13 по состоянию на 17.10.2010, от 29.04.2013 N 324/13 по состоянию на 17.10.2010, от 29.04.2013 N 326/13 по состоянию на 17.10.2010, соответственно.
Не достигнув соглашения с ответчиком о выкупной цене земельных участков, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Повторно рассматривая настоящее дело по доводам апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Институт изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируется нормами главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации и главы 8 Земельного кодекса Российской Федерации.
На основании статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Аналогичные положения установлены статьей 55 Земельного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрена возможность изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Такое изъятие осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации в исключительных случаях, связанных с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, к которым в том числе относятся автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов (часть 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации).
Следовательно, действующим законодательством допускается изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд в установленных исключительных случаях путем выкупа.
Поскольку правомерность изъятия спорного земельного участка для государственных нужд Тюменской области ответчиком не оспаривается, суд апелляционной инстанции рассматривает вопрос об установлении выкупной стоимости данного земельного участка.
Конституция Российской Федерации в качестве гарантии права частной собственности устанавливает возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 3 статьи 35).
Указанная гарантия на предварительное и равноценное возмещение в случае принудительного отчуждения земельного участка для государственных и муниципальных нужд нашла свое отражение и в статье 55 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом, под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно статье 57 Земельного кодекса Российской Федерации убытки, причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам изъятием земельных участков, возмещаются в полном объеме за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки. Порядок возмещения убытков арендаторам земельных участков устанавливается Правительством Российской Федерации.
Порядок возмещения убытков определен Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам, и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации N 262 от 07.05.2003.
В соответствии с пунктом 6 Правил определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.
Из вышеназванных норм права следует, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости, под которым понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Вопреки доводам Департамента, изложенным в апелляционной жалобе, основания для применения в данном случае пункта 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, отсутствуют, поскольку положения данного пункта применяются при отсутствии спора относительно выкупной стоимости объекта, тогда как в данном случае между сторонами имеется такой спор.
Исходя из изложенного, учитывая, что до момента обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском выкупная цена изымаемых участков сторонами не была определена, а какая-либо компенсация в размере рыночной стоимости спорного участка земли на определенную дату истцом обществу не производилась, суд первой инстанции при определении стоимости спорного объекта правомерно исходил из того, что рыночная стоимость изымаемого земельного участка подлежит установлению на момент рассмотрения настоящего спора, а не на момент принятия государственным органом решения об изъятии земельного участка.
В качестве обоснования выкупной стоимости земельных участков истец ссылается на отчеты об оценке от 29.04.2013 N 325/13 по состоянию на 17.10.2010, от 29.04.2013 N 323/13 по состоянию на 17.10.2010, от 29.04.2013 N 324/13 по состоянию на 17.10.2010, от 29.04.2013 N 326/13 по состоянию на 17.10.2010, выполненные ООО "ЗСК-Центр", согласно которым выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:235 составляет 21 760 000 руб., с номером 72:17:0706003:236-16 145 000 руб., с номером 72:17:0706003:241-20 391 000 руб., с номером 72:17:0706003:293-2 961 000 руб.
Ответчик, в качестве доказательства выкупной стоимости земельных участков представил отчеты об оценке по состоянию на 16.07.2013 N 849/13, N 852/13, N 853/13 N 854/2013, произведенные также ООО "ЗСК-Центр".
Согласно указанным отчетам выкупная цена спорных земельных участков составила: земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241-56 969 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236-45 598 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293-8 740 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235-60 603 000 руб.
Ответчик дополнительно представил в материалы дела отчеты N 486-10, N 489-10, N 490-10, N 492-10, выполненные ООО "Регион Независимой Оценки", в которых рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 14.10.2010 указана: земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241-73 842 000 руб. (т. 12 л.д. 1-58); земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236-58 307 000 руб. (т. 9 л.д. 1-57); земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293-8 995 000 руб. (т. 6 л.д. 1-58); земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235-79 189 000 руб. (т. 3 л.д. 1-56).
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчеты об оценке ООО "ЗСК-Центр" по состоянию на 17.10.2010, представленные Департаментом в обоснование правомерности заявленного иска, правильно не приняты судом первой инстанции во внимание, поскольку они составлены по состоянию на дату принятия постановления Правительства Тюменской области об изъятии спорного земельного участка, а не на дату принятия обжалуемого судебного акта.
По этим же причинам суд первой инстанции правомерно не принял во внимание отчеты ООО "Регион Независимой Оценки", представленные ответчиком, как не отвечающие критерию относимости доказательств (статья 67 АПК РФ).
Учитывая, что стороны во внесудебном порядке не достигли соглашения о выкупной цене, при том, что разница между произведенными оценками явилась существенной, Арбитражный суд Тюменской области определением от 27.08.2013 назначил по настоящему делу судебно-экономическую экспертизу, проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "АйКью Плюс - Оценка" Васильевой Н.Н.
На рассмотрение эксперта был поставлен вопрос об определении выкупной стоимости спорных земельных участков, в том числе рыночной стоимости данных земельных участков, а также размера убытков, причиненных ООО "Экострой" изъятием данных земельных участков, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, по состоянию на текущую дату проведения оценки, без учета нахождения на данных земельных участках автомобильной дороги.
Согласно заключениям эксперта Н.Н. Васильевой (т. 14 л.д. 89-180, т. 15 л.д. 1-92) рыночная стоимость земельных участков по состоянию на сентябрь 2013 года составила: земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241-104 372 354 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236-85 154 259 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293-14 255 247 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235-112 128 428 руб.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно не принял указанное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку эксперт Васильева Н.Н., применяя сравнительный подход для ответа на поставленный вопрос о выкупной стоимости земельных участков, подлежащих изъятию, использовала в качестве объектов-аналогов земельные участки, с иным разрешенным использованием: "под многоэтажную застройку", "под многоэтажное строительство", "под жилую и общественно-деловую застройку". В то время как при назначении судебной экспертизы эксперту было предложено определить выкупную стоимость спорных земельных участков, разрешенным использованием которых являются: кадастровый номер 72:17:0706003:241 - для ведения личного подсобного хозяйства; кадастровый номер 72:17:0706003:236 - для сельскохозяйственного производства; кадастровый номер 72:17:0706003:293 - для сельскохозяйственного производства; кадастровый номер 72:17:0706003:235 - для ведения личного подсобного хозяйства.
Таким образом, приведенные в отчете сведения не могут расцениваться в качестве сведений об объектах-аналогах, отвечающих критерию достоверности.
Со своей стороны, истец дополнительно представил отчеты N 147/13-03,N 147/13-01, N 147-03/02, N 147/13-04, выполненные ООО "ПАРТНЕР-ЭКСПЕРТ" в которых рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.10.2013 указана: земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241-22 780 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236-18 093 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293-3 266 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235-24 285 000 руб. (т. 15 л.д. 93-184, т. 16 л.д. 1-270).
Поскольку отчеты ООО "Партнер-Эксперт" изготовлены по заказу ОАО "Мостострой-11", то есть лица, не участвующего в деле, данные отчеты расценены судом первой инстанции в качестве недопустимых доказательств (статья 68 АПК РФ).
В связи с тем, что в материалы дела представлены три отчета об определении выкупной стоимости одних и тех же земельных участков на один и тот же период, которые многократно отличаются друг от друга:
- земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241-56 969 000 руб., 104 372 354 руб., 22 780 000 руб.;
- земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293-8 740 000 руб., 14 255 247 руб., 3 266 000 руб.;
- земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235-60 603 000 руб., 112 128 428 руб., 24 285 000 руб.;
- земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236-45 598 000 руб., 85 154 259 руб., 18 093 000 руб., суд первой инстанции правомерно в порядке пункта 2 статьи 87 АПК РФ определением от 14.10.2013 назначил по делу повторную судебно-экономическую экспертизу, проведение которой поручено экспертам ЗАО "Ассоциация АЛКО" Долгих Алексею Владимировичу и Бекреневой Нине Семеновне.
21.11.2013 (вх.N С04-77098) в материалы дела поступили экспертные заключения ЗАО "Ассоциация АЛКО" NN 13/2013, 14/2013, 15/2013, 16/2013 (т. 18 л.д. 28-143, т. 19 л.д. 1-122).
По результатам повторной судебной экспертизы выкупная стоимость земельных участков по состоянию на октябрь 2013 определена: земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293-5 568 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235-34 985 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236-17 150 000 руб., земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241-32 553 000 руб.
В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).
Экспертные заключения ЗАО "Ассоциация АЛКО" NN 13/2013, 14/2013, 15/2013, 16/2013, как и любые доказательства, не являются для суда обязательным, оценка заключению должна быть дана по общим правилам, установленным АПК РФ.
Исходя из буквального толкования указанных норм права, в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.
Поскольку предметом судебной экспертизы являлась оценка выкупной цены спорных земельных участков, заключения экспертизы (в том числе, по объему и характеру содержащейся в них информации) должны соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой и иной стоимости.
Согласно статье 15 указанного Закона оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
В силу статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Как следует из заключений, экспертами ЗАО "Ассоциация АЛКО" сделаны выводы о стоимости земельных участков, основанные на анализе рынка недвижимости, который проводился сотрудниками ЗАО "Ассоциация АЛКО". Вместе с тем, из заключений не усматривается, из каких источников были получены данные, используемая информация в свободном доступе не находится, что, как верно отметил суд первой инстанции, вызывает сомнения по поводу достоверности проведенных исследований.
В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р) (раздел 4, п. 1) в результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение, значение корректировок.
В расчетной части заключений эксперта N 15 и N 16 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:241 и 72:17:0706003:235 экспертами применены объекты аналоги в количестве 3-х единиц, проведены корректировки. В результате определения и внесения корректировок, получены цены аналогов (за 1 кв. м), которые составили: аналог N 1-393 руб., N 2-1044 руб., N 3-1256 руб. (экспертное заключение N 15, т. 19 л.д. 31); аналог N 1-393 руб., N 2-1043 руб., N 3-1256 руб. (экспертное заключение N 16, т. 19 л.д. 94).
Учитывая, что стоимость аналогов N 1 и N 3 почти в 3,2 раза отличается друг от друга, рассчитанный экспертами коэффициент вариации составляет 50%, в то время как рекомендуемый коэффициент вариации стоимости недвижимого имущества не должен превышать 33%, суд первой инстанции правильно подверг сомнению проведенный экспертами анализ достаточности и достоверности информации, использованной в расчетной части.
Суд апелляционной инстанции отклоняет довод Департамента о необоснованности указанного вывода суда первой инстанции со ссылкой на отсутствие в законодательстве об оценочной деятельности обязательных требований относительно коэффициента вариации объектов-аналогов.
В данном случае требование о том, что цены аналогов (единицы измерения аналогов) должны быть близки друг к другу прямо следует из приведенных выше Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков. В этих же Рекомендациях предусмотрено, что в случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги.
Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что представленные ЗАО "Ассоциация АЛКО" заключения NN 13/2013, 14/2013, 15/2013, 16/2013, не удовлетворяют требованиям достаточности и достоверности, а определенная на основе этих отчетов стоимость спорных земельных участков не является рыночной и не может быть положена в основу оценки земельных участков, подлежащих изъятию для государственных нужд Тюменской области путем выкупа.
Учитывая диапазон оценок спорных земельных участков, указанных в представленных отчетах, оценив обстоятельства настоящего дела и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции посчитал разумной и обоснованной выкупную цену, установленную в отчетах ООО "ЗСК-Центр" за N 849/13, N 852/13, N 853/13, N 854/2013 об оценке объектов оценки по состоянию на 16.07.2013, согласно которым выкупная стоимость спорных земельных участков составляет: земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241-56 969 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236-45 598 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293-8 740 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235-60 603 000 руб.
При выборе указанных отчетов ООО "ЗСК-Центр" суд исходил из того, что и истец, и ответчик представили отчеты указанной экспертной организации по состоянию на разные даты, таким образом можно сделать вывод о том, что и истец, и ответчик доверяют оценке, произведенной данным лицом.
Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить следующее.
В силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В статье 2 указанного закона предусмотрено, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Таким образом, с учетом приведенных норм, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, является предполагаемой, наиболее вероятной ценой, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
В то же время реальная цена объекта складывается исходя из спроса и предложения в ходе совершения в отношении объекта гражданско-правовых сделок. Поэтому именно из условий сделок можно определить конкретную цену продажи объекта.
В материалах дела имеется соглашение от 30.12.2008 N 24 об изъятии земельного участка, условиях его выкупа и уплате выкупной цены, заключенное между Департаментом, ГКУ ТО "Управление автомобильных дорог" и ООО "ИНВЕСТ", предметом которого является выкуп земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:208, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ТОО "Ембаевское", площадью 197 699 кв. м. В пункте 2.1 договора выкупная цена составила 400 340 000 руб., то есть 2024,99 руб. за 1 кв. м (т. 2 л.д. 32).
Указанный участок также выкупался для строительства кольцевой автодороги в г. Тюмени.
Также в материалах дела имеется договор купли-продажи от 07.07.2010 на приобретение ответчиком ООО "Экострой" земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:235, площадью 35 479 кв. м, по цене 78 408 590 руб., то есть 2210 руб. за 1 кв. м (т. 2 л.д. 28).
В заключении ООО "ЗСК-Центр" за N 849/13 об определении выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:235 по состоянию на 16.07.2013 указано, что стоимость 1 кв. м земельного участка, сопоставимого с оцениваемым земельным участком, составляет от 1852 до 3000 руб. за 1 кв. м (т. 2 л.д. 118).
Аналогичные сведения приведены в заключениях ООО "ЗСК-Центр" N 852/13, N 853/13, N 854/2013.
Объекты - аналоги, использованные ООО "ЗСК-Центр" при составлении отчетов на 16.07.2013, имеют разрешенное использование "под любой вид деятельности", то есть универсальный вид использования, и при этом относятся так же к категории - земли населенных пунктов, в отчете обоснована их сопоставимость с предметом оценки. В отношении убытков, возникших в связи с изъятием земельного участка имеется обоснование необходимых затрат: в том числе на поиск имущества, аналогичного изымаемому, затрат, связанных с оформлением права собственности и размер фактически уплаченного налога на земельный участок.
Со свой стороны, настаивая на определении выкупной стоимости земельного участка в соответствии с заключениями ООО "ЗСК-Центр" по состоянию на 17.10.2010, в частности по земельному участку с кадастровым номером 72:17:0706003:235-21 760 000 руб., то есть исходя из 613,32 руб. за 1 кв. м, соответствие указанной суммы рыночной стоимости истец не подтвердил. В то время как разница этой суммы с ценой покупки ответчиком указанного земельного участка в этом же году - более чем в 3 раза.
При этом, как пояснил представитель истца в судебном заседании, земельный участки под строительство дороги, действительно, ранее выкупались Тюменской областью по более высокой цене.
Сведений о том, что подобные сделки были оспорены или признаны недействительными, не представлено. Как не имеется в материалах дела сведений о злоупотреблении со стороны уполномоченных должностных лиц Департамента.
При этом ни одно из имеющихся в материалах настоящего дела заключений не содержит сведений о том, что за последнее время наблюдались процессы существенного снижения цен на земельные участки. В то время как обычным колебанием рыночных цен в зависимости от соотношения спроса и предложения снижение цен на земельные участки с 2008 года до 2013 года в 3 раза объяснено быть не может.
Учитывая диапазон оценок спорных земельных участков, указанных в представленных сторонами документах и данную выше оценку этим документам, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что разумными и обоснованными выкупными ценами спорных участков являются цены, установленные в отчетах ООО "ЗСК-Центр" об оценке объекта оценки по состоянию на 16.07.2013.
У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения ходатайства Департамента о назначении повторной экспертизы.
В соответствии со статьей 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Исходя из приведенных положений статьи 87 АПК РФ, основаниями к назначению повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия в таком заключении противоречий.
Ранее по данному делу определением суда от 14.10.2013 уже была назначена повторная экспертиза, проведение же третьей экспертизы по одним и тем же вопросам, действующим процессуальным законодательством не предусмотрено, на что правильно указал суд первой инстанции, отклоняя аналогичное ходатайство ООО "Экострой".
В силу разъяснений пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
В соответствии с частью 3 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайство о проведении экспертизы, в удовлетворении которого им было отказано судом первой инстанции.
В суде первой инстанции ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы истец не заявлял, напротив, возражал против удовлетворения ходатайства ответчика.
В соответствии с частью 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами; для лиц, допустивших злоупотребление процессуальными правами, наступают предусмотренные АПК РФ неблагоприятные последствия. Данные положения относятся также к вытекающему из принципа состязательности праву лиц, участвующих в деле, представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу и знакомиться с доказательствами, представленными другими лицами, участвующими в деле (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ). Указанные права гарантируются обязанностью участников процесса раскрывать доказательства до начала судебного разбирательства (часть 3 статьи 65 АПК РФ).
В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Департамент не обосновал невозможность заявления ходатайства о назначении повторной экспертизы в суде первой инстанции, уважительных причин незаявления такого ходатайства также не привел, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения ходатайства, заявленного только суду апелляционной инстанции.
При этом, в отчетах ООО "ЗСК-Центр" даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования.
Таким образом, процессуальных оснований для проведения по делу повторной экспертизы и удовлетворения ходатайства истца не имеется.
Поскольку в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы отказано, процессуальные основания для рассмотрения заявления ответчика об отводе предложенных истцом кандидатур экспертов отсутствуют.
Учитывая, что Постановление Правительства Тюменской области от 18.10.2010 N 299-п "Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:236, 72:17:0706003:241, 72:17:0706003:235, 72:17:0706003:293, 72:17:0706003:284 для государственных нужд Тюменской области" о принятии решения об изъятии для государственных нужд Тюменской области земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:236, 72:17:0706003:241, 72:17:0706003:235, 72:17:0706003:293 является действующим, оно не изменено и не отменно в установленном законом порядке, требования истца об изъятии указанных земельных участков для государственных нужд Тюменской области являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Исходя из того, что рыночная стоимость отчуждаемого имущества, определенная в экспертных заключениях ООО "ЗСК-Центр" N 849/13, N 852/13, N 853/13 N 854/2013 отражает реальную рыночную стоимость спорных земельных участков, суд первой инстанции обоснованно применил определенную в данных экспертных заключениях выкупную стоимость земельных участков с целью их изъятия для государственных нужд Тюменской области.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Тюменской области от 26 декабря 2013 года по делу N А70-7213/2013 суд апелляционной инстанции не усматривает. Решение принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит.
Апелляционные жалобы Департамента имущественных отношений Тюменской области и ООО "Экострой" оставляются без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе ООО "Экострой" относятся на ее подателя в порядке статьи 110 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 139, не распределяет расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы Департамента имущественных отношений Тюменской области, поскольку он при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину в силу освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 26 декабря 2013 года по делу N А70-7213/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
А.Н.ГЛУХИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)