Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2015 года.
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2015 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сухотиной В.М.
судей: Стасюк Т.Е., Ярцева Д.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Власовой Е.С.
при участии:
от истца: Насонова К.И. по доверенности от 17 сентября 2014 года, удостоверение
от ответчика: Ильин Д.В. по доверенности от 13 января 2015 года, паспорт
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Парус" (07АП-6115/2015)
на решение Арбитражного суда Алтайского края от 17 апреля 2015 года по делу N А03-23739/2014 (судья Бояркова Т.В.)
по иску Главного управления имущественных отношений Алтайского края
к обществу с ограниченной ответственностью "Парус"
о взыскании 17 862, 678 руб. пени и расторжении договора аренды,
установил:
Главное управление имущественных отношений Алтайского края обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Парус" о взыскании 170 462 рублей 27 копеек, из них 152 599 рублей 60 копеек задолженности по арендной плате за период с 01 июля 2014 года по 30 сентября 2014 года и 17 862 рублей 17 копеек пени за период с 31 июля 2014 года по 26 ноября 2014 года, расторжении договора аренды земельного участка от 20 июня 2008 года N 722-з и обязании ответчика возвратить земельный участок по акту приема-передачи свободным от движимых и недвижимых вещей и иного имущества.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования в части взыскания долга и пени, в связи с частичной оплатой долга ответчиком просил взыскать 17 862 рубля 67 копеек пени.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 17 апреля 2015 года с ответчика в пользу истца взыскано 17 862 рубля 67 копеек пени, договор аренды земельного участка от 20 июня 2008 года N 722-3, в редакции дополнительного соглашения от 19 декабря 2013 года, заключенный между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и обществом с ограниченной ответственностью "Парус", расторгнут, на ответчика возложена обязанность возвратить истцу по передаточному акту земельный участок, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская, 166, с кадастровым номером 22:63:030424:402, свободным от движимых и недвижимых вещей и иного имущества, в течение 10 дней с момента вступления в силу решения суда, с ответчика взыскано 6 000 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.
Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, просил решение в части расторжения договора аренды и обязания возвратить земельный участок отменить, в удовлетворении данных исковых требований отказать.
В обоснование жалобы ответчик указал, что не соответствует обстоятельствам дела вывод суда о нарушении ответчиком сроков внесения арендной платы, а также о том, что земельный участок не осваивается, строительство не ведется. Расторжение договора аренды является нарушением прав ответчика, делающим невозможным завершить строительство и влекущее возникновение значительных убытков.
Истец в отзыве просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представители сторон поддержали каждый свои доводы, изложенные письменно.
Апелляционным судом удовлетворено ходатайство ответчика, к материалам дела в качестве дополнительных доказательств приобщены в копиях условия подключения объекта капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения N 224 от 05 марта 2014 года; технические условия для присоединения к электрическим сетям N 04-29/260 от 11 марта 2014 года; технические условия, выданные комитетом по дорожному хозяйству, благоустройству, транспорту и связи города Барнаула N 153 от 02 июня 2014 года; технические условия на присоединение к газораспределительной сети объекта газификации природным газом N 14-213 от 03 июня 2014 года; постановление администрации города Барнаула N 1919 от 05 сентября 2014 года об утверждении градостроительного плана земельного участка; положительное заключение негосударственной экспертизы от 08 ноября 2014 года; договор строительного подряда от 05 декабря 2014 года; акты о приемке выполненных работ КС-2 N 1 от 31 декабря 2014 года, N 2 от 02 апреля 2015 года; справки о стоимости выполненных работ и затрат КС-3 N 1 от 31 декабря 2014 года, N 2 от 02 апреля 2015 года; разрешение на строительство RU 22302000-528 от 03 декабря 2014 года; технические условия на присоединение к тепловым сетям N 136 от 16 июня 2014 года; рабочая документация архитектурные решения шифр 52/13-АР; а также фотографии земельного участка.
В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Главного управления имущественных отношений Алтайского края от 24 апреля 2008 года N 2599 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Респект" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 722-3 от 20 июня 2008 года. Договор заключен на срок до 06 февраля 2011 года.
В соответствии с указанным договором арендатору передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:030424:0012, площадью 4587 кв. м, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская 166, для строительства цеха по производству полуфабрикатов.
21 июня 2010 года ООО "Респект" на основании договора уступки права аренды земельного участка, уступает, а ООО "Потенциал" принимает права и обязанности по договору аренды от 20 июня 2008 года N 722-3. Договор уступки зарегистрирован 09 августа 2010 года.
Дополнительными соглашениями от 30 ноября 2012 года, 15 августа 2013 года, заключенными между Главалтайимуществом и ООО "Потенциал", договор аренды от 20 июня 2008 года N 722-3 изложен в новой редакции. Дополнительные соглашения прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.
26 августа 2013 года на основании договора перенайма ООО "Потенциал", а передал ООО "Парус" права и обязанности по договору N 722-3 от 20 июня 2008 года, в связи с чем 12 сентября 2013 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены изменения в запись об аренде на земельный участок.
На основании дополнительного соглашения от 19 декабря 2013 года, заключенного Главалтайимущество с ООО "Парус", ответчику во временное владение и пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером 22:63:030424:402, площадью 4587 кв. м, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская, 166, под объекты оптово-розничной и розничной торговли (склады, базы, другие подобные объекты), объекты административного назначения сроком до 07 мая 2015 года. Дополнительное соглашение зарегистрировано 31 декабря 2013 года.
В соответствии с пунктом 3.4. и подпунктом 4.4.3. договора в редакции дополнительного соглашения от 19 декабря 2013 года арендатор обязан вносить арендную плату ежеквартально, равными долями, рассчитанными пропорционально относительно годовой суммы арендной платы, до 1-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом. Арендная плата для ответчика исчисляется с 12 сентября 2013 года (пункт 3.3 дополнительного соглашения от 19 декабря 2013 года).
Порядок расчета и размер арендной платы определены в приложении "Расчет арендной платы" к договору, являющемся его неотъемлемой частью. В пункте 1 приложения к дополнительному соглашению от 19 декабря 2013 года стороны определили, что с 20 сентября 2013 года размер арендной платы в год устанавливается в размере 610 398 рублей 38 копеек.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 13 октября 2014 года по делу N А03-14433/2014 с ответчика взыскано за предыдущий период с 12 сентября 2013 года по 30 июня 2014 года 472 747,82 рублей долга и 16 436,92 рублей пени за период с 01 октября 2013 года по 30 июля 2014 года.
По расчету истца за период с 01 июля 2014 года по 30 сентября 2014 года сумма задолженности по арендной плате составила 152 599,60 рублей, сумма пени, начисленной на основании пункта 3.5 договора в редакции дополнительного соглашения от 19 декабря 2013 года, за период с 31 июля 2014 года по 26 ноября 2014 года составила 17 862,67 рублей.
В письме от 24 октября 2014 года истец направил ответчику предложение о погашении долга по арендной плате с предложением о расторжении договора. В письме истец предложил ответчику погасить долг, расторгнуть договор аренды. Указал, что если задолженность не будет погашена в течение 20 дней, то он будет вынужден обращаться с иском в суд о расторжении договора аренды.
Согласно акту обследования земельного участка от 25 ноября 2014 года N 979 территория земельного участка огорожена, свободна от строений, на участке вырыт котлован.
Указывая, что в период действия договора ответчик неоднократно нарушал сроки внесения арендной платы, которое стороны в пункте 6.3 указали, как существенное, не осуществляет строительство объектов в нарушение пункта 4.4.2 договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, указав в качестве правового основания статьи 309, 310, 330, 606, 608, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Повторно рассматривая дело, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 мая 1997 года N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Из материалов дела следует, что в период рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик произвел оплату в размере 500 000 рублей, что подтверждается платежным поручением N 740 от 12 декабря 2014 года.
В этой связи истец уточнил размер требований о взыскании денежных средств, просил взыскать только неустойку в размере 17 862 рублей 67 копеек.
В указанной части решение суда сторонами не оспаривается.
Таким образом, на момент рассмотрения спора по существу задолженность по арендной плате отсутствовала.
Из представленных ответчиком в апелляционной инстанции доказательств следует, что ответчик предпринял меры по подготовке документации, необходимой для строительства, приступил к строительству, о чем свидетельствуют условия подключения объекта капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения N 224 от 05 марта 2014 года; технические условия для присоединения к электрическим сетям N 04-29/260 от 11 марта 2014 года; технические условия, выданные комитетом по дорожному хозяйству, благоустройству, транспорту и связи города Барнаула N 153 от 02 июня 2014 года; технические условия на присоединение к газораспределительной сети объекта газификации природным газом N 14-213 от 03 июня 2014 года; постановление администрации города Барнаула N 1919 от 05 сентября 2014 года об утверждении градостроительного плана земельного участка; положительное заключение негосударственной экспертизы от 08 ноября 2014 года; договор строительного подряда от 05 декабря 2014 года; акты о приемке выполненных работ КС-2 N 1 от 31 декабря 2014 года, N 2 от 02 апреля 2015 года; справки о стоимости выполненных работ и затрат КС-3 N 1 от 31 декабря 2014 года, N 2 от 02 апреля 2015 года; разрешение на строительство RU 22302000-528 от 03 декабря 2014 года; технические условия на присоединение к тепловым сетям N 136 от 16 июня 2014 года; рабочая документация архитектурные решения шифр 52/13-АР.
Разрешение на строительство RU 22302000-528 выдано ответчику 03 декабря 2014 года, то есть после осмотра истцом земельного участка и составления акта от 25 ноября 2014 года N 979.
Вместе с тем, фактическое производство строительных работ в отсутствие разрешения на строительство противоречит закону, а именно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Получение ответчиком перечисленных выше документов, необходимых для строительства, выполнение работ по строительству объекта в соответствии с актами КС-2 от N 1 от 31 декабря 2014 года, N 2 от 02 апреля 2015 года, истец не оспорил, доказательств осмотра земельного участка после 25 ноября 2014 года не представил.
Учитывая, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, апелляционный суд считает избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.
При этом сохранение правоотношений сторон по договору аренды не противоречит закону.
В этой связи оснований для удовлетворения требований в части расторжения договора аренды и освобождения земельного участка не имеется.
По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом пункта 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2014 года N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", расходы ответчика по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца.
Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 17 апреля 2015 года по делу N А03-23739/2014 в части расторжения договора аренды земельного участка от 20 июня 2008 года N 722-3, в редакции дополнительного соглашения от 19 декабря 2013 года, заключенного между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и обществом с ограниченной ответственностью "Парус", обязания общества с ограниченной ответственностью "Парус" возвратить Главному управлению имущественных отношений Алтайского края по передаточному акту земельный участок, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская, 166, с кадастровым номером 22:63:030424:402, свободным от движимых и недвижимых вещей и иного имущества, взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Парус" в доход федерального бюджета 4 000 рублей государственной пошлины отменить, принять в этой части новый судебный акт, в удовлетворении иска отказать.
В остальной части решение Арбитражного суда Алтайского края от 17 апреля 2015 года по делу N А03-23739/2014 оставить без изменения.
Взыскать с Главного управления имущественных отношений Алтайского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Парус" 3000 рублей расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
В.М.СУХОТИНА
Судьи
Т.Е.СТАСЮК
Д.Г.ЯРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.07.2015 N 07АП-6115/2015 ПО ДЕЛУ N А03-23739/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2015 г. по делу N А03-23739/2014
Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2015 года.
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2015 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сухотиной В.М.
судей: Стасюк Т.Е., Ярцева Д.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Власовой Е.С.
при участии:
от истца: Насонова К.И. по доверенности от 17 сентября 2014 года, удостоверение
от ответчика: Ильин Д.В. по доверенности от 13 января 2015 года, паспорт
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Парус" (07АП-6115/2015)
на решение Арбитражного суда Алтайского края от 17 апреля 2015 года по делу N А03-23739/2014 (судья Бояркова Т.В.)
по иску Главного управления имущественных отношений Алтайского края
к обществу с ограниченной ответственностью "Парус"
о взыскании 17 862, 678 руб. пени и расторжении договора аренды,
установил:
Главное управление имущественных отношений Алтайского края обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Парус" о взыскании 170 462 рублей 27 копеек, из них 152 599 рублей 60 копеек задолженности по арендной плате за период с 01 июля 2014 года по 30 сентября 2014 года и 17 862 рублей 17 копеек пени за период с 31 июля 2014 года по 26 ноября 2014 года, расторжении договора аренды земельного участка от 20 июня 2008 года N 722-з и обязании ответчика возвратить земельный участок по акту приема-передачи свободным от движимых и недвижимых вещей и иного имущества.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования в части взыскания долга и пени, в связи с частичной оплатой долга ответчиком просил взыскать 17 862 рубля 67 копеек пени.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 17 апреля 2015 года с ответчика в пользу истца взыскано 17 862 рубля 67 копеек пени, договор аренды земельного участка от 20 июня 2008 года N 722-3, в редакции дополнительного соглашения от 19 декабря 2013 года, заключенный между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и обществом с ограниченной ответственностью "Парус", расторгнут, на ответчика возложена обязанность возвратить истцу по передаточному акту земельный участок, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская, 166, с кадастровым номером 22:63:030424:402, свободным от движимых и недвижимых вещей и иного имущества, в течение 10 дней с момента вступления в силу решения суда, с ответчика взыскано 6 000 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.
Не согласившись с решением суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, просил решение в части расторжения договора аренды и обязания возвратить земельный участок отменить, в удовлетворении данных исковых требований отказать.
В обоснование жалобы ответчик указал, что не соответствует обстоятельствам дела вывод суда о нарушении ответчиком сроков внесения арендной платы, а также о том, что земельный участок не осваивается, строительство не ведется. Расторжение договора аренды является нарушением прав ответчика, делающим невозможным завершить строительство и влекущее возникновение значительных убытков.
Истец в отзыве просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании представители сторон поддержали каждый свои доводы, изложенные письменно.
Апелляционным судом удовлетворено ходатайство ответчика, к материалам дела в качестве дополнительных доказательств приобщены в копиях условия подключения объекта капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения N 224 от 05 марта 2014 года; технические условия для присоединения к электрическим сетям N 04-29/260 от 11 марта 2014 года; технические условия, выданные комитетом по дорожному хозяйству, благоустройству, транспорту и связи города Барнаула N 153 от 02 июня 2014 года; технические условия на присоединение к газораспределительной сети объекта газификации природным газом N 14-213 от 03 июня 2014 года; постановление администрации города Барнаула N 1919 от 05 сентября 2014 года об утверждении градостроительного плана земельного участка; положительное заключение негосударственной экспертизы от 08 ноября 2014 года; договор строительного подряда от 05 декабря 2014 года; акты о приемке выполненных работ КС-2 N 1 от 31 декабря 2014 года, N 2 от 02 апреля 2015 года; справки о стоимости выполненных работ и затрат КС-3 N 1 от 31 декабря 2014 года, N 2 от 02 апреля 2015 года; разрешение на строительство RU 22302000-528 от 03 декабря 2014 года; технические условия на присоединение к тепловым сетям N 136 от 16 июня 2014 года; рабочая документация архитектурные решения шифр 52/13-АР; а также фотографии земельного участка.
В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Главного управления имущественных отношений Алтайского края от 24 апреля 2008 года N 2599 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Респект" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 722-3 от 20 июня 2008 года. Договор заключен на срок до 06 февраля 2011 года.
В соответствии с указанным договором арендатору передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:030424:0012, площадью 4587 кв. м, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская 166, для строительства цеха по производству полуфабрикатов.
21 июня 2010 года ООО "Респект" на основании договора уступки права аренды земельного участка, уступает, а ООО "Потенциал" принимает права и обязанности по договору аренды от 20 июня 2008 года N 722-3. Договор уступки зарегистрирован 09 августа 2010 года.
Дополнительными соглашениями от 30 ноября 2012 года, 15 августа 2013 года, заключенными между Главалтайимуществом и ООО "Потенциал", договор аренды от 20 июня 2008 года N 722-3 изложен в новой редакции. Дополнительные соглашения прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.
26 августа 2013 года на основании договора перенайма ООО "Потенциал", а передал ООО "Парус" права и обязанности по договору N 722-3 от 20 июня 2008 года, в связи с чем 12 сентября 2013 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены изменения в запись об аренде на земельный участок.
На основании дополнительного соглашения от 19 декабря 2013 года, заключенного Главалтайимущество с ООО "Парус", ответчику во временное владение и пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером 22:63:030424:402, площадью 4587 кв. м, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская, 166, под объекты оптово-розничной и розничной торговли (склады, базы, другие подобные объекты), объекты административного назначения сроком до 07 мая 2015 года. Дополнительное соглашение зарегистрировано 31 декабря 2013 года.
В соответствии с пунктом 3.4. и подпунктом 4.4.3. договора в редакции дополнительного соглашения от 19 декабря 2013 года арендатор обязан вносить арендную плату ежеквартально, равными долями, рассчитанными пропорционально относительно годовой суммы арендной платы, до 1-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом. Арендная плата для ответчика исчисляется с 12 сентября 2013 года (пункт 3.3 дополнительного соглашения от 19 декабря 2013 года).
Порядок расчета и размер арендной платы определены в приложении "Расчет арендной платы" к договору, являющемся его неотъемлемой частью. В пункте 1 приложения к дополнительному соглашению от 19 декабря 2013 года стороны определили, что с 20 сентября 2013 года размер арендной платы в год устанавливается в размере 610 398 рублей 38 копеек.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 13 октября 2014 года по делу N А03-14433/2014 с ответчика взыскано за предыдущий период с 12 сентября 2013 года по 30 июня 2014 года 472 747,82 рублей долга и 16 436,92 рублей пени за период с 01 октября 2013 года по 30 июля 2014 года.
По расчету истца за период с 01 июля 2014 года по 30 сентября 2014 года сумма задолженности по арендной плате составила 152 599,60 рублей, сумма пени, начисленной на основании пункта 3.5 договора в редакции дополнительного соглашения от 19 декабря 2013 года, за период с 31 июля 2014 года по 26 ноября 2014 года составила 17 862,67 рублей.
В письме от 24 октября 2014 года истец направил ответчику предложение о погашении долга по арендной плате с предложением о расторжении договора. В письме истец предложил ответчику погасить долг, расторгнуть договор аренды. Указал, что если задолженность не будет погашена в течение 20 дней, то он будет вынужден обращаться с иском в суд о расторжении договора аренды.
Согласно акту обследования земельного участка от 25 ноября 2014 года N 979 территория земельного участка огорожена, свободна от строений, на участке вырыт котлован.
Указывая, что в период действия договора ответчик неоднократно нарушал сроки внесения арендной платы, которое стороны в пункте 6.3 указали, как существенное, не осуществляет строительство объектов в нарушение пункта 4.4.2 договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, указав в качестве правового основания статьи 309, 310, 330, 606, 608, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Повторно рассматривая дело, апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 мая 1997 года N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Из материалов дела следует, что в период рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик произвел оплату в размере 500 000 рублей, что подтверждается платежным поручением N 740 от 12 декабря 2014 года.
В этой связи истец уточнил размер требований о взыскании денежных средств, просил взыскать только неустойку в размере 17 862 рублей 67 копеек.
В указанной части решение суда сторонами не оспаривается.
Таким образом, на момент рассмотрения спора по существу задолженность по арендной плате отсутствовала.
Из представленных ответчиком в апелляционной инстанции доказательств следует, что ответчик предпринял меры по подготовке документации, необходимой для строительства, приступил к строительству, о чем свидетельствуют условия подключения объекта капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения N 224 от 05 марта 2014 года; технические условия для присоединения к электрическим сетям N 04-29/260 от 11 марта 2014 года; технические условия, выданные комитетом по дорожному хозяйству, благоустройству, транспорту и связи города Барнаула N 153 от 02 июня 2014 года; технические условия на присоединение к газораспределительной сети объекта газификации природным газом N 14-213 от 03 июня 2014 года; постановление администрации города Барнаула N 1919 от 05 сентября 2014 года об утверждении градостроительного плана земельного участка; положительное заключение негосударственной экспертизы от 08 ноября 2014 года; договор строительного подряда от 05 декабря 2014 года; акты о приемке выполненных работ КС-2 N 1 от 31 декабря 2014 года, N 2 от 02 апреля 2015 года; справки о стоимости выполненных работ и затрат КС-3 N 1 от 31 декабря 2014 года, N 2 от 02 апреля 2015 года; разрешение на строительство RU 22302000-528 от 03 декабря 2014 года; технические условия на присоединение к тепловым сетям N 136 от 16 июня 2014 года; рабочая документация архитектурные решения шифр 52/13-АР.
Разрешение на строительство RU 22302000-528 выдано ответчику 03 декабря 2014 года, то есть после осмотра истцом земельного участка и составления акта от 25 ноября 2014 года N 979.
Вместе с тем, фактическое производство строительных работ в отсутствие разрешения на строительство противоречит закону, а именно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Получение ответчиком перечисленных выше документов, необходимых для строительства, выполнение работ по строительству объекта в соответствии с актами КС-2 от N 1 от 31 декабря 2014 года, N 2 от 02 апреля 2015 года, истец не оспорил, доказательств осмотра земельного участка после 25 ноября 2014 года не представил.
Учитывая, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, апелляционный суд считает избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.
При этом сохранение правоотношений сторон по договору аренды не противоречит закону.
В этой связи оснований для удовлетворения требований в части расторжения договора аренды и освобождения земельного участка не имеется.
По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом пункта 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2014 года N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", расходы ответчика по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца.
Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 17 апреля 2015 года по делу N А03-23739/2014 в части расторжения договора аренды земельного участка от 20 июня 2008 года N 722-3, в редакции дополнительного соглашения от 19 декабря 2013 года, заключенного между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и обществом с ограниченной ответственностью "Парус", обязания общества с ограниченной ответственностью "Парус" возвратить Главному управлению имущественных отношений Алтайского края по передаточному акту земельный участок, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Власихинская, 166, с кадастровым номером 22:63:030424:402, свободным от движимых и недвижимых вещей и иного имущества, взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Парус" в доход федерального бюджета 4 000 рублей государственной пошлины отменить, принять в этой части новый судебный акт, в удовлетворении иска отказать.
В остальной части решение Арбитражного суда Алтайского края от 17 апреля 2015 года по делу N А03-23739/2014 оставить без изменения.
Взыскать с Главного управления имущественных отношений Алтайского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Парус" 3000 рублей расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
В.М.СУХОТИНА
Судьи
Т.Е.СТАСЮК
Д.Г.ЯРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)