Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 24 сентября 2015 года
В полном объеме постановление изготовлено 01 октября 2015 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В., рассмотрев 24 сентября 2015 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Нур НЧ" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 июня 2015 года, принятое по делу N А65-316/2015 (судья Андреев К.П.),
по иску Заместителя прокурора Республики Татарстан, гор. Казань,
к 1. Исполнительному комитету муниципального образования гор. Набережные Челны (ОГРН 1051614258740; ИНН 1650135166),
2. Обществу с ограниченной ответственностью "НУР НЧ" (ОГРН 1111650024914, ИНН 1650232642), гор. Набережные Челны,
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, гор. Казань,
о признании недействительным договора аренды земельного участка, применения последствий недействительности сделки,
при участии в судебном заседании:
- от истца - Амбарцумян А.Г. (удостоверение N 183246 от 12.02.2015);
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом;
- от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
Истец - Заместитель Прокурора Республики Татарстан обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ответчикам - Исполнительному комитету муниципального образования гор. Набережные Челны и Обществу с ограниченной ответственностью "НУР НЧ" о признании недействительным договора аренды земельного участка N 4075-АЗ от 21 января 2014 года, применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 января 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 июня 2015 года суд иск удовлетворил. Признал недействительным договор аренды земельного участка N 4075-АЗ от 21 января 2014 года. Применил последствия недействительности ничтожной сделки путем обязания Общества с ограниченной ответственностью "НУР НЧ" возвратить Исполнительному комитету муниципального образования гор. Набережные Челны земельный участок площадью 16 298 кв. м с кадастровым номером 16:52:020602:361, расположенный по адресу: РТ, гор. Набережные Челны, жилой район "Замелекесье", в районе пересечения пр. В. Фоменко и ул. В. Гостева. Взыскал с Общества с ограниченной ответственностью "НУР НЧ" в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины.
Заявитель - Общество с ограниченной ответственностью "Нур НЧ", не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Определением суда от 27 июля 2015 года апелляционная жалоба оставлена без движения, установлен срок до 20 августа 2015 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2015 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 24 сентября 2015 года на 15 час. 00 мин.
Представитель истца в судебном заседании возражал против отмены оспариваемого решения по основаниям, изложенным в мотивированном отзыве.
Представители ответчиков и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27 декабря 2013 года руководителем исполнительного комитета муниципального образования гор. Набережные Челны издано постановление N 7916 "О предоставлении ООО "ЕвроГрупп 3" земельного участка для строительства многофункционального центра".
21 января 2014 года между ИК МО г. Набережные Челны и ООО "ЕвроГрупп 3" (с 04 апреля 2014 года общество переименовано в ООО "Hyp НЧ") заключен договор apeнды земельного участка N 4075-АЗ, в соответствии с условиями которого арендатору предоставлен земельный участок площадью 16 298 кв. м, с кадастровым номером 16:52:020602:361, расположенный по адресу: РТ, гор. Набережные Челны, жилой район "Замелекесье", в районе пересечения пр. В.Фоменко и ул. В.Гостева, для строительства многофункционального комплекса, в составе: объекты спорта.
Срок аренды установлен на 10 лет.
Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается факт того, что предоставление спорного земельного участка в аренду было произведено с нарушением, поскольку не соблюдена процедура проведения торгов.
Обжалуя решение, заявитель указал, что суд первой инстанции сделал ошибочный вывод о том, что нарушена процедура, установленная статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, по мнению заявителя, суд не учел, что спорный земельный участок на конец 2012 года нельзя было признать сформированным, он был лишь учтенным. Также заявитель ссылается на социальную направленность объекта, строительством которого на арендуемом земельном участке занят заявитель.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва, заслушав пояснения представителя истца и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.
В силу статьи 6 Федерального закона от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", статей 11, 22 и 29 Земельного кодекса РФ, пункта 10 статьи 3 Федерального закона 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" и Постановления Правительства Российской Федерации от 07 августа 2002 года N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель, управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю и их предоставление гражданам и юридическим лицам в аренду относятся к полномочиям органов местного самоуправления.
В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в период спорных отношений) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов либо с предварительным согласованием мест размещения объектов. Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется с соблюдением порядка выбора земельного участка, предусмотренного пунктом 5 статьи 30, статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;
3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что обосновывая апелляционную жалобу тем, что не было допущено нарушения норм статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, заявитель неверно трактует положения указанной статьи.
При этом в соответствии с пунктом 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в период спорных отношений) особо оговаривается, что в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи, если иной порядок не установлен настоящим Кодексом.
Указанными подпунктами 3 и 4 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в период спорных отношений) предусмотрено:
а) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;
б) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Согласно графе 6 кадастрового паспорта спорного земельного участка, кадастровый номер земельного участка внесен в государственный кадастр недвижимости 02 ноября 2004 года, то есть до оформления акта выбора от 29 ноября 2012 года.
Таким образом, предоставлению указанного земельного участка в аренду должна была предшествовать процедура проведения торгов, которая соблюдена не была.
Ссылка жалобы на то, что не было допущено нарушений указанной процедуры опровергаются нижеизложенным и противоречит имеющимся в деле доказательствам.
Как следует из норм Земельного кодекса Российской Федерации, порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, согласно пункту 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации, определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.
Согласно пункту 8 Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 года N 808 "05 организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующие сведения:
а) форма торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы;
б) срок принятия решения об отказе в проведении торгов;
в) предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные;
г) наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;
д) наименование организатора торгов;
е) начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг аукциона", размер задатка и реквизиты счета для его перечисления;
ж) форма заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, предоставляемых претендентами для участия в торгах;
з) условия конкурса;
и) место, дата, время и порядок определения участников торгов; к) место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов;
л) срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка;
м) дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности;
н) проект договора купли-продажи или аренды земельного участка;
о) сведения о сроке уплаты стоимости, если земельный участок передается в кредит (с отсрочкой платежа), а также о порядке, сроках и размерах платежей, если земельный участок продается в рассрочку.
В нарушение этого, в газете "Челнинские известия" от 28 ноября 2012 года (N 52) была опубликована следующая информация: "Исполнительный комитет информирует о предстоящем предоставлении земельного участка площадью 17 000 кв. м под многофункциональный комплекс в составе: объекты розничной торговли, общественного питания, бытового обслуживания, офисы, объекты спорта, культуры в жилом районе "Замелекесье", пересечение проспекта В.Фоменко и ул. В. Гостева".
На основании пункта 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в период спорных отношений) лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка для строительства, обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок.
Согласно пункту 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в период спорных отношений), органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
По смыслу данного положения, оно призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.
Ha этой стадии заинтересованными лицами могут быть поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.
Исходя из системного толкования положений, предусмотренных в статье 31 Земельного кодекса Российской Федерации о стадиях и условиях выбора земельного участка под строительство, акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.
Между тем, уже 29 ноября 2012 года комиссией в составе заместителя руководителя ИК МО г. Набережные Челны Шакирова Р.М., начальника Управления земельных и имущественных отношений Сибекиной И.П. и др. составлен акт выбора спорного земельного участка для строительства многофункционального комплекса ООО "ЕвроГрупп 3", в то время как соответствующая информация в газете "Челнинские известия" размещена лишь за день до этого - 28 ноября 2012 года, что не отвечает целям публичного информирования населения и свидетельствует о нарушении процедуры, установленной статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, суд первой инстанции сделан основанный на законе вывод о том, что при заключении спорного договора аренды земельного участка была нарушена установленная земельным законодательством процедура.
При таких обстоятельствах, не имеют значения для дела доводы жалобы о том, что исполнительным комитетом МО гор. Набережные Челны в дальнейшем были изданы постановления о предварительном согласовании места размещения объекта, о предоставлении земельного участка в аренду, а также об отсутствии возражений иных лиц.
Аналогичная позиция о незаконности подобных сделок подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 14 сентября 2010 года N 4224/10.
Доводы жалобы о том, что земельный участок был сформирован лишь в сентябре 2013 года, а на декабрь 2012 года был лишь учтенным, обоснованно отклонены судом первой инстанции в силу следующего.
По смыслу положений Земельного кодекса и Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" земельный участок считается сформированным, если в отношении него проведен государственный кадастровый учет.
Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" к уникальным характеристикам земельного участка отнесены его кадастровый номер и дата внесения такового в кадастр, описание местоположения границ и площадь. Данные характеристики позволяют идентифицировать конкретный земельный участок. Если указанные характеристики земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, земельный участок следует считать сформированным.
Из материалов дела следует, что на момент обращения ответчика (ООО "Нур НЧ") с заявлением о предоставлении спорного участка в аренду в государственном кадастре недвижимости содержались сведения об указанных уникальных характеристиках земельного участка. Соответственно на момент обращения спорный участок являлся сформированным.
Внесение изменений в границы участка по смыслу закона N 221-ФЗ не свидетельствует о формировании нового участка, а является лишь уточнением пространственных характеристик участка.
Судом первой инстанции законно и обоснованно установлено, что на момент обращения ООО "НУР НЧ" с заявлением о предоставлении спорного участка в аренду, в государственном кадастре недвижимости содержались сведения о его уникальных характеристиках, перечисленных в статье 7 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
При этом предоставление земельного участка в аренду было возможно только посредством проведения торгов независимо от того, являлся ли этот участок сформированным или лишь проходил процедуру формирования, что нашло отражение в позиции Президиума ВАС РФ от 15 ноября 2011 года N 7638/11.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы о том, что земельному участку не был установлен вид разрешенного использования, а также не определены площадь и местоположение границ, несостоятельны.
Также судом первой инстанции обоснованно отклонен довод ответчика о превышении заместителем Прокурора РТ своих полномочий при обращении с настоящим иском.
Настоящие исковые требования заявлены в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах срока исковой давности, предусмотренного положениями статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заключение договора аренды земельного участка N 4075-АЗ от 21 января 2014 года в нарушение императивных требований Земельного кодекса РФ, предъявляемых к процедуре предоставления земельного участка для строительства, посягает на публичные интересы, а следовательно, такая сделка является ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об обоснованности требования о признании договора аренды N 4075-АЗ от 21 января 2014 года недействительной сделкой.
Ссылка заявителя жалобы на социальное значение объекта, который должен был быть построен на земельном участке, не может служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.
Также Прокуратурой Республики Татарстан заявлено требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания ООО "НУР НЧ" возвратить исполнительному комитету муниципального образования гор. Набережные Челны земельный участок площадью 16 298 кв. м с кадастровым номером 16:52:020602:361, расположенный по адресу: РТ, гор. Набережные Челны, жилой район "Замелекесье", в районе пересечения пр. В. Фоменко и ул. В. Гостева.
В соответствии с частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На этом основании судом первой инстанции обоснованно удовлетворено требование об обязании второго ответчика возвратить первому ответчику земельный участок. Доказательств наличия на земельном участке объектов недвижимости, препятствующих возврату земельного участка в первоначальном виде, вторым ответчиком не представлено.
При этом возврат уплаченных денежных средств второму ответчику от первого судом не производится, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства осуществления им оплаты. Кроме того, в период с момента регистрации договора имело место фактическое пользование земельным участком, которое должно быть оплачено независимо от действительности договора.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 июня 2015 года, принятого по делу N А65-316/2015 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 июня 2015 года, принятое по делу N А65-316/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Нур НЧ" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.10.2015 N 11АП-10805/2015 ПО ДЕЛУ N А65-316/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 октября 2015 г. по делу N А65-316/2015
Резолютивная часть постановления оглашена 24 сентября 2015 года
В полном объеме постановление изготовлено 01 октября 2015 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В., рассмотрев 24 сентября 2015 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Нур НЧ" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 июня 2015 года, принятое по делу N А65-316/2015 (судья Андреев К.П.),
по иску Заместителя прокурора Республики Татарстан, гор. Казань,
к 1. Исполнительному комитету муниципального образования гор. Набережные Челны (ОГРН 1051614258740; ИНН 1650135166),
2. Обществу с ограниченной ответственностью "НУР НЧ" (ОГРН 1111650024914, ИНН 1650232642), гор. Набережные Челны,
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, гор. Казань,
о признании недействительным договора аренды земельного участка, применения последствий недействительности сделки,
при участии в судебном заседании:
- от истца - Амбарцумян А.Г. (удостоверение N 183246 от 12.02.2015);
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом;
- от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом,
установил:
Истец - Заместитель Прокурора Республики Татарстан обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ответчикам - Исполнительному комитету муниципального образования гор. Набережные Челны и Обществу с ограниченной ответственностью "НУР НЧ" о признании недействительным договора аренды земельного участка N 4075-АЗ от 21 января 2014 года, применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15 января 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 июня 2015 года суд иск удовлетворил. Признал недействительным договор аренды земельного участка N 4075-АЗ от 21 января 2014 года. Применил последствия недействительности ничтожной сделки путем обязания Общества с ограниченной ответственностью "НУР НЧ" возвратить Исполнительному комитету муниципального образования гор. Набережные Челны земельный участок площадью 16 298 кв. м с кадастровым номером 16:52:020602:361, расположенный по адресу: РТ, гор. Набережные Челны, жилой район "Замелекесье", в районе пересечения пр. В. Фоменко и ул. В. Гостева. Взыскал с Общества с ограниченной ответственностью "НУР НЧ" в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины.
Заявитель - Общество с ограниченной ответственностью "Нур НЧ", не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Определением суда от 27 июля 2015 года апелляционная жалоба оставлена без движения, установлен срок до 20 августа 2015 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2015 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 24 сентября 2015 года на 15 час. 00 мин.
Представитель истца в судебном заседании возражал против отмены оспариваемого решения по основаниям, изложенным в мотивированном отзыве.
Представители ответчиков и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27 декабря 2013 года руководителем исполнительного комитета муниципального образования гор. Набережные Челны издано постановление N 7916 "О предоставлении ООО "ЕвроГрупп 3" земельного участка для строительства многофункционального центра".
21 января 2014 года между ИК МО г. Набережные Челны и ООО "ЕвроГрупп 3" (с 04 апреля 2014 года общество переименовано в ООО "Hyp НЧ") заключен договор apeнды земельного участка N 4075-АЗ, в соответствии с условиями которого арендатору предоставлен земельный участок площадью 16 298 кв. м, с кадастровым номером 16:52:020602:361, расположенный по адресу: РТ, гор. Набережные Челны, жилой район "Замелекесье", в районе пересечения пр. В.Фоменко и ул. В.Гостева, для строительства многофункционального комплекса, в составе: объекты спорта.
Срок аренды установлен на 10 лет.
Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела подтверждается факт того, что предоставление спорного земельного участка в аренду было произведено с нарушением, поскольку не соблюдена процедура проведения торгов.
Обжалуя решение, заявитель указал, что суд первой инстанции сделал ошибочный вывод о том, что нарушена процедура, установленная статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, по мнению заявителя, суд не учел, что спорный земельный участок на конец 2012 года нельзя было признать сформированным, он был лишь учтенным. Также заявитель ссылается на социальную направленность объекта, строительством которого на арендуемом земельном участке занят заявитель.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва, заслушав пояснения представителя истца и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.
В силу статьи 6 Федерального закона от 06 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", статей 11, 22 и 29 Земельного кодекса РФ, пункта 10 статьи 3 Федерального закона 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" и Постановления Правительства Российской Федерации от 07 августа 2002 года N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель, управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю и их предоставление гражданам и юридическим лицам в аренду относятся к полномочиям органов местного самоуправления.
В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в период спорных отношений) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов либо с предварительным согласованием мест размещения объектов. Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется с соблюдением порядка выбора земельного участка, предусмотренного пунктом 5 статьи 30, статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;
3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что обосновывая апелляционную жалобу тем, что не было допущено нарушения норм статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, заявитель неверно трактует положения указанной статьи.
При этом в соответствии с пунктом 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в период спорных отношений) особо оговаривается, что в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи, если иной порядок не установлен настоящим Кодексом.
Указанными подпунктами 3 и 4 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в период спорных отношений) предусмотрено:
а) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;
б) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Согласно графе 6 кадастрового паспорта спорного земельного участка, кадастровый номер земельного участка внесен в государственный кадастр недвижимости 02 ноября 2004 года, то есть до оформления акта выбора от 29 ноября 2012 года.
Таким образом, предоставлению указанного земельного участка в аренду должна была предшествовать процедура проведения торгов, которая соблюдена не была.
Ссылка жалобы на то, что не было допущено нарушений указанной процедуры опровергаются нижеизложенным и противоречит имеющимся в деле доказательствам.
Как следует из норм Земельного кодекса Российской Федерации, порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, согласно пункту 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации, определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.
Согласно пункту 8 Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 года N 808 "05 организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующие сведения:
а) форма торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы;
б) срок принятия решения об отказе в проведении торгов;
в) предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные;
г) наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;
д) наименование организатора торгов;
е) начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг аукциона", размер задатка и реквизиты счета для его перечисления;
ж) форма заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, предоставляемых претендентами для участия в торгах;
з) условия конкурса;
и) место, дата, время и порядок определения участников торгов; к) место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов;
л) срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка;
м) дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности;
н) проект договора купли-продажи или аренды земельного участка;
о) сведения о сроке уплаты стоимости, если земельный участок передается в кредит (с отсрочкой платежа), а также о порядке, сроках и размерах платежей, если земельный участок продается в рассрочку.
В нарушение этого, в газете "Челнинские известия" от 28 ноября 2012 года (N 52) была опубликована следующая информация: "Исполнительный комитет информирует о предстоящем предоставлении земельного участка площадью 17 000 кв. м под многофункциональный комплекс в составе: объекты розничной торговли, общественного питания, бытового обслуживания, офисы, объекты спорта, культуры в жилом районе "Замелекесье", пересечение проспекта В.Фоменко и ул. В. Гостева".
На основании пункта 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в период спорных отношений) лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка для строительства, обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок.
Согласно пункту 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в период спорных отношений), органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
По смыслу данного положения, оно призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.
Ha этой стадии заинтересованными лицами могут быть поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.
Исходя из системного толкования положений, предусмотренных в статье 31 Земельного кодекса Российской Федерации о стадиях и условиях выбора земельного участка под строительство, акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.
Между тем, уже 29 ноября 2012 года комиссией в составе заместителя руководителя ИК МО г. Набережные Челны Шакирова Р.М., начальника Управления земельных и имущественных отношений Сибекиной И.П. и др. составлен акт выбора спорного земельного участка для строительства многофункционального комплекса ООО "ЕвроГрупп 3", в то время как соответствующая информация в газете "Челнинские известия" размещена лишь за день до этого - 28 ноября 2012 года, что не отвечает целям публичного информирования населения и свидетельствует о нарушении процедуры, установленной статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, суд первой инстанции сделан основанный на законе вывод о том, что при заключении спорного договора аренды земельного участка была нарушена установленная земельным законодательством процедура.
При таких обстоятельствах, не имеют значения для дела доводы жалобы о том, что исполнительным комитетом МО гор. Набережные Челны в дальнейшем были изданы постановления о предварительном согласовании места размещения объекта, о предоставлении земельного участка в аренду, а также об отсутствии возражений иных лиц.
Аналогичная позиция о незаконности подобных сделок подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 14 сентября 2010 года N 4224/10.
Доводы жалобы о том, что земельный участок был сформирован лишь в сентябре 2013 года, а на декабрь 2012 года был лишь учтенным, обоснованно отклонены судом первой инстанции в силу следующего.
По смыслу положений Земельного кодекса и Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" земельный участок считается сформированным, если в отношении него проведен государственный кадастровый учет.
Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" к уникальным характеристикам земельного участка отнесены его кадастровый номер и дата внесения такового в кадастр, описание местоположения границ и площадь. Данные характеристики позволяют идентифицировать конкретный земельный участок. Если указанные характеристики земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, земельный участок следует считать сформированным.
Из материалов дела следует, что на момент обращения ответчика (ООО "Нур НЧ") с заявлением о предоставлении спорного участка в аренду в государственном кадастре недвижимости содержались сведения об указанных уникальных характеристиках земельного участка. Соответственно на момент обращения спорный участок являлся сформированным.
Внесение изменений в границы участка по смыслу закона N 221-ФЗ не свидетельствует о формировании нового участка, а является лишь уточнением пространственных характеристик участка.
Судом первой инстанции законно и обоснованно установлено, что на момент обращения ООО "НУР НЧ" с заявлением о предоставлении спорного участка в аренду, в государственном кадастре недвижимости содержались сведения о его уникальных характеристиках, перечисленных в статье 7 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
При этом предоставление земельного участка в аренду было возможно только посредством проведения торгов независимо от того, являлся ли этот участок сформированным или лишь проходил процедуру формирования, что нашло отражение в позиции Президиума ВАС РФ от 15 ноября 2011 года N 7638/11.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы о том, что земельному участку не был установлен вид разрешенного использования, а также не определены площадь и местоположение границ, несостоятельны.
Также судом первой инстанции обоснованно отклонен довод ответчика о превышении заместителем Прокурора РТ своих полномочий при обращении с настоящим иском.
Настоящие исковые требования заявлены в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах срока исковой давности, предусмотренного положениями статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заключение договора аренды земельного участка N 4075-АЗ от 21 января 2014 года в нарушение императивных требований Земельного кодекса РФ, предъявляемых к процедуре предоставления земельного участка для строительства, посягает на публичные интересы, а следовательно, такая сделка является ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об обоснованности требования о признании договора аренды N 4075-АЗ от 21 января 2014 года недействительной сделкой.
Ссылка заявителя жалобы на социальное значение объекта, который должен был быть построен на земельном участке, не может служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.
Также Прокуратурой Республики Татарстан заявлено требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания ООО "НУР НЧ" возвратить исполнительному комитету муниципального образования гор. Набережные Челны земельный участок площадью 16 298 кв. м с кадастровым номером 16:52:020602:361, расположенный по адресу: РТ, гор. Набережные Челны, жилой район "Замелекесье", в районе пересечения пр. В. Фоменко и ул. В. Гостева.
В соответствии с частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На этом основании судом первой инстанции обоснованно удовлетворено требование об обязании второго ответчика возвратить первому ответчику земельный участок. Доказательств наличия на земельном участке объектов недвижимости, препятствующих возврату земельного участка в первоначальном виде, вторым ответчиком не представлено.
При этом возврат уплаченных денежных средств второму ответчику от первого судом не производится, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства осуществления им оплаты. Кроме того, в период с момента регистрации договора имело место фактическое пользование земельным участком, которое должно быть оплачено независимо от действительности договора.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 июня 2015 года, принятого по делу N А65-316/2015 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 июня 2015 года, принятое по делу N А65-316/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Нур НЧ" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Н.Ю.ПЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)