Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Покупатель ссылается на невозможность использования участка в целях, для которых он приобретался.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Вербицкая М.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Пономаревой Т.А.,
судей Григорьевой Н.М. и Тумашевич Н.С.,
при секретаре Д.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Е. - З. на решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 11 ноября 2014 года, которым удовлетворено исковое заявление Г.М. к Е. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании суммы, уплаченной по договору, а также взыскании судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Пономаревой Т.А., объяснения представителя ответчика Е. - З., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца Г.М. - Ш., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Г.М. 9 июня 2014 года обратилась в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с исковым заявлением к Е. о:
- расторжении договора купли-продажи, заключенного <...> между Е. и Г.М., в отношении земельного участка с кадастровым номером: N площадью 1.117 кв. м, имеющего местоположение: <адрес>;
- взыскании х рублей в счет возмещения понесенных расходов на приобретение земельного участка;
- взыскании суммы оплаченной государственной пошлины за подачу искового заявления.
В обоснование исковых требований Г.М. ссылалась на те обстоятельства, что на основании договора купли-продажи, заключенного <...> между сторонами, истец по цене х рублей приобрела земельный участок с кадастровым номером: N, площадью 1.117 кв. м, местоположением: N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства (далее - ИЖС). Между тем, по утверждению Г.М., впоследствии выяснилось, что земельный участок находится в одной территориальной зоне с земельным участком с кадастровым номером: N, а именно в зоне Жилой застройки "Ж2", а также в границах объекта культурного наследия федерального значения "Парк Луговой (Озерковый)", в связи с чем строительство индивидуального жилого дома на таком земельном участке не представляется возможным, то есть невозможно использовать участок в целях, для которых он был приобретен. В этой связи Г.М., утверждая, что по условиям договора ответчик гарантировал истцу отсутствие ограничения использования спорного земельного участка, ссылаясь на положения пункта 2 статьи 450, пункта 1 статьи 451, пункта 1 статьи 460 и статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), требовала защиты имущественного права в судебном порядке (л.д. 4 - 7).
Ломоносовский районный суд 11 ноября 2014 года постановил решение, которым удовлетворил исковые требования Г.М., при этом суд первой инстанции расторгнул договор купли-продажи, заключенный <...> между сторонами, в отношении земельного участка площадью 1.117 кв. м с кадастровым номером: N, имеющего местоположение: <адрес>.
Этим же решением суд первой инстанции присудил ко взысканию с Е. в пользу Г.М. х рублей в счет возмещения понесенных расходов на приобретение земельного участка.
Кроме того, суд первой инстанции присудил ко взысканию с Е. в пользу Г.М. судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме y рублей (л.д. 62 - 68).
Е. не согласилась с законностью и обоснованностью постановленного 11 ноября 2014 года решения, представитель З., действовавшая в защиту прав, свобод и интересов Е. и наделенная полномочиями на обжалование судебного постановления на основании письменной доверенности N от <...> сроком на один год (л.д. 75 - 75-оборот), представила апелляционную жалобу, в которой просила отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных Г.М. исковых требований, а также взыскать с Г.М. в пользу Е. расходы по уплате государственной пошлины в размере 100,00 рублей. В качестве оснований для отмены судебного решения представитель Е. - З. ссылалась на недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, а именно: неприменение закона, подлежащего применению, и неправильное истолкование закона. По мнению представителя З., суд первой инстанции, неправильно истолковав положения пункта 2 статьи 452 ГК РФ, пришел к необоснованному выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку содержащаяся в адресованном ответчику письме формулировка требования считать договор купли-продажи расторгнутым дана в утвердительной форме и не является предложением. По утверждению подателя жалобы, суд первой инстанции необоснованно применил пункт 1 статьи 451 ГК РФ, регламентирующей изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств, поскольку факт нахождения спорного земельного участка в территориальной зоне объекта культурного наследия существовал еще до заключения договора, вследствие чего данный факт не может являться существенным изменением обстоятельств в соответствии со статьей 451 ГК РФ. Кроме того, представитель З. также указывала на отсутствие оснований для применения судом первой инстанции пункта 3 статьи 37 ЗК РФ, регламентирующей особенности договора купли-продажи земельных участков, при этом, по мнению подателя жалобы, истцом не доказано предоставление Е. как продавцом при продаже земельного участка заведомо ложной информации о его обременениях и ограничениях его использования, поскольку Е. не знала о наличии ограничений прав на спорный земельный участок ввиду отсутствия указанной информации в правоустанавливающих документах на участок и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 70 - 74).
На рассмотрение и разрешение жалобы в суде апелляционной инстанции не явились Г.М., Е., а также принимавший участие в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции адвокат Дудин В.И., которому на основании ордера N от <...> поручено представление интересов Е. в Ломоносовском районном суде (л.д. 42) и действовавший также на основании письменной доверенности N от <...> сроком на три года (л.д. 43 - 43-оборот).
Между тем, принимавшая участие в апелляционном разбирательстве представитель З., действовавшая в защиту прав, свобод и законных интересов Е. на основании письменной доверенности N от <...> сроком на один год (л.д. 75 - 75-оборот), настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы, тогда как представитель Ш., действовавший в защиту прав, свобод и законных интересов Г. на основании письменной доверенности N от <...> сроком на два года (л.д. 37 - 37-оборот, 44 - 45), возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
В отсутствие возражений со стороны лиц, принимавших участие в деле, с учетом наличия сведений об извещении участников гражданского процесса о времени и месте апелляционного разбирательства по правилам статей 113 - 116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) (л.д. 80 - 83), суд апелляционной инстанции постановил определение о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, <...> между Е., именуемой в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и Г.М., именуемой в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: N площадью 1.117 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, предоставленного для ИЖС (л.д. 8 - 9), при этом в пункте 1 договора стороны оценили земельный участок в х рублей, с указанием того, что соглашение по цене является существенным условием договора (л.д. 8).
Согласно пункту 3.3 договора от <...> "Продавец" гарантирует "Покупателю", что указанный земельный участок не обременен правами третьих лиц не имеет ограничений пользования, о которых в момент заключения они не могли не знать (л.д. 9).
Тогда как пунктом 3.4 договора от <...> предусмотрено, что ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации (л.д. 9).
Представленная на листах дела 11 - 12 расписка в форме надлежащим образом заверенной копии, свидетельствует о том, что <...> Е. получила от Г.М. за проданный земельный участок площадью 1.117 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>
<адрес>, сумму в размере х рублей, при этом согласно расписке, деньги получены полностью наличными, претензии к "Покупателю" со стороны "Продавца" не имеется, в случае судебных споров и возврата земельного участка обратно Е. приняла обязательство вернуть вышеуказанную сумму полностью.
При обращении с иском в суд Г.М. представила свидетельство о государственной регистрации права N, выданное <...> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - Управление Росреестра по ЛО), подтверждающее факт осуществления <...> государственной регистрации права собственности Г.М. на земельный участок с кадастровым номером: N площадью 1.117 кв. м на основании договора купли-продажи земельного участка от <...>, запись регистрации N, в отсутствие сведений о существовании ограничений (обременения) права (л.д. 13).
Следует отметить, что сведения о категории земель и разрешенном использовании, указанные в договоре купли-продажи земельного участка от <...> (л.д. 8 - 9) и свидетельстве о государственной регистрации права серия N <...> (л.д. 13), согласуются с данными кадастровых выписок о земельном участке (выписок из государственного кадастра недвижимости) N от <...> и N от <...>, выданных филиалом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области (л.д. 14 - 17, 47 - 48).
Кроме того, в качестве приложения к исковому заявлению Г.М. представила решение главы местной администрации (далее - МА) МО Низинское СП от <...>, в соответствии с которым должностное лицо органа местного самоуправления (далее - ОМС), руководствуясь частью 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГсК РФ), подпунктом "а" пункта 2.15 Административного регламента предоставления МА МО Низинское СП муниципальной услуги по выдаче разрешений на строительство, отказал в выдаче разрешения на строительство в связи с несоответствием представления документов требованиям градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером N (л.д. 20).
Между тем, частью 13 статьи 51 ГсК РФ предусмотрено, что уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции. Неполучение или несвоевременное получение документов, запрошенных в соответствии с частями 7.1 и 9.1 настоящей статьи, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.
Тогда как сведения, содержащиеся в почтовой переписке между главой МА МО Низинское СП и заместителем председателя Департамента государственной охраны, сохранения и использования объектов культурного наследия Комитета по культуре Ленинградской области, имевшей место после заключения сторонами договора купли-продажи земельного участка, а именно <...> и <...>, свидетельствуют о том, что приобретенный Г.М. земельный участок с кадастровым номером: N, равно как и другой земельный участок с кадастровым номером: N, находится в пределах границ территории объекта культурного наследия федерального значения "Ансамбль Лугового парка ("Парк Луговой (Озерковый)" (середина XIX века, садовый мастер Эрлер), местонахождением в городе Петергофе между линией Балтийской железной дороги и Шинкарским прудом, режим которого (объекта культурного наследия) установлен Постановлением Совета Министров РСФСР от 30 августа 1960 года N 1327 "О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР", подтвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 10 июля 2001 года N 527 "О перечне объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, находящихся в г. Санкт-Петербурге".
Кроме того, Законом Санкт-Петербурга от 19 января 2009 года N 820-7 "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга" утверждены границы и режимы зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга, при этом указанным Законом утверждены и границы ансамбля "Парк Луговой (Озерковый)", расположенного на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
В этой связи следует отметить, что в соответствии с абзацем 3 части 5 статьи 3 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (абзац в редакции Федерального закона от 23 июля 2013 года N 245-ФЗ) ансамбли - четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения (храмовые комплексы, дацаны, монастыри, подворья), в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары), некрополи; объекты археологического наследия.
Тогда как статьей 34 Федерального закона от <...> N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" регламентированы зоны охраны объектов культурного наследия, при этом частями 1 и 2 указанной статьи предусмотрено:
В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.
Необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется проектом зон охраны объекта культурного наследия.
Охранная зона - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.
Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.
Зона охраняемого природного ландшафта - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.
При этом пунктом 2 статьи 35 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" предусмотрено, что проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения.
Разрешая заявленный Г.М. спор по существу, суд первой инстанции установил, что коль скоро спорный земельный участок находится в пределах границ территории объекта культурного наследия, то в контексте цели приобретения Г.М. участка для осуществления ИЖС и отсутствия у нее такой возможности, наличествуют основания для предоставления Г.М. судебной защиты имущественного права по избранным ею исковым требованиям о расторжении договора купли-продажи земельного участка от N года и взыскании с Е. в пользу Г.М. убытков, причиненных расторжением договора, в размере цены договора в х рублей.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда, соглашаясь с правомерностью вывода суда первой инстанции, положенного в основу удовлетворения искового заявления Г.М., отмечает, что этот вывод основан на оценке представленных и собранных по делу доказательств на основании правил статей 2, 12, 50, 55, 56, 59, 60 и 67 ГПК РФ и защищен вышеприведенными законоположениями, а также нормами пункта 2 статьи 450, пункта 1 статьи 451, пункта 1 статьи 460, статьи 549 ГК РФ, пункта 1 статьи 37 ЗК РФ.
При этом одним из обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения заявленного спора, является принятие Е. как "Продавцом" по договору купли-продажи земельного участка от <...> согласно пункту 3.3 этого договора обязательства, в силу которого "Продавец" гарантирует "Покупателю", что указанный земельный участок не обременен правами третьих лиц не имеет ограничений пользования, о которых в момент заключения они не могли не знать (л.д. 9).
При том, что согласно условию, изложенному в пункте 3.4 вышеуказанного договора, ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации (л.д. 9).
Между тем, наличие существовавшего, начиная с середины XIX века на исторически сложившейся территории, в которую входит спорный земельный участок, ансамбля Лугового парка ("Парк Луговой (Озерковый)", режим которого как объекта культурного наследия федерального значения был установлен Постановлением Совета Министров РСФСР от 30 августа 1960 года N 1327 "О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР", в силу правила части 1 статьи 61 ГПК РФ является общеизвестным фактом и не нуждается в доказывании.
Однако в контексте принятого именно Е. вышеприведенного обязательства согласно пункту 3.3 договора купли-продажи земельного участка от <...>, с учетом отсутствия со стороны Е. проявления той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, когда она (Е.) приняла все меры для надлежащего исполнения обязательства (абзац 2 пункта 1 статьи 401 ГК РФ), то приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что действия Е. по заключению <...> договора в отсутствие упорядочения имущественных отношений, связанные с выяснением наличия или отсутствия ограничения права собственности на земельный участок с разрешенным использованием: для ИЖС, не находятся в правовом поле. В связи с чем наличествуют правовые основания для привлечения Е. к гражданско-правовой ответственности.
Кроме того, надлежит учитывать обязательство Е., изложенное в тексте расписки от <...>, согласно которому в случае судебных споров и возврата земельного участка обратно Е. приняла обязательство вернуть вышеуказанную сумму (х рублей) полностью (л.д. 11 - 12).
Тогда как само по себе отсутствие государственной регистрации ограничений (обременений) земельного участка не свидетельствует о добросовестности действий Е., поскольку в силу положений пункта 1 статьи 469, пункта 1 статьи 475 и статьи 557 ГК РФ, пункта 1 статьи 37 ЗК РФ продавец обязан передать покупателю участок, отвечающий условиям договора, то есть не имеющим ограничений пользования (пункт 3.3 договора купли-продажи земельного участка от <...> - л.д. 9), в связи с чем приведенные в апелляционной жалобе доводы являются несостоятельными.
При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда находит, что суд первой инстанции, удовлетворив исковые требования Г.М., предъявленные к Е., правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, не допустил недоказанности установленных юридически значимых обстоятельств и несоответствия выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, и постановил решение, отвечающее вышеприведенным нормам материального права, при соблюдении требований Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, основаны на неверном толковании действующего законодательства Российской Федерации, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств. Тогда как у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки этих доказательств.
Вместе с тем, не может быть положен в основу отмены судебного решения довод апелляционной жалобы о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ по причине неправильного толкования ответной стороной содержания письменного уведомления о расторжении договора купли-продажи земельного участка (л.д. 31 - 33), поскольку указанное уведомление прямо и ясно указывает на волеизъявление Г.М., направленное на расторжение заключенного <...> договора купли-продажи земельного участка, и предложение, адресованное Е., оплатить х рублей в счет понесенных расходов по приобретению земельного участка.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены решения суда, апелляционная жалоба представителя ответчика Е. - З. не содержит.
Руководствуясь абзацем 1 части 1 и абзацем 1 части 2 статьи 327.1, пунктом 1 статьи 328, частью 1 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 11 ноября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика Е. - З. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.01.2015 N 33-518/2015
Требование: О расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании уплаченных денежных средств и судебных расходов.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Покупатель ссылается на невозможность использования участка в целях, для которых он приобретался.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 января 2015 г. N 33-518/2015
Судья Вербицкая М.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Пономаревой Т.А.,
судей Григорьевой Н.М. и Тумашевич Н.С.,
при секретаре Д.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Е. - З. на решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 11 ноября 2014 года, которым удовлетворено исковое заявление Г.М. к Е. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании суммы, уплаченной по договору, а также взыскании судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Пономаревой Т.А., объяснения представителя ответчика Е. - З., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца Г.М. - Ш., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Г.М. 9 июня 2014 года обратилась в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с исковым заявлением к Е. о:
- расторжении договора купли-продажи, заключенного <...> между Е. и Г.М., в отношении земельного участка с кадастровым номером: N площадью 1.117 кв. м, имеющего местоположение: <адрес>;
- взыскании х рублей в счет возмещения понесенных расходов на приобретение земельного участка;
- взыскании суммы оплаченной государственной пошлины за подачу искового заявления.
В обоснование исковых требований Г.М. ссылалась на те обстоятельства, что на основании договора купли-продажи, заключенного <...> между сторонами, истец по цене х рублей приобрела земельный участок с кадастровым номером: N, площадью 1.117 кв. м, местоположением: N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства (далее - ИЖС). Между тем, по утверждению Г.М., впоследствии выяснилось, что земельный участок находится в одной территориальной зоне с земельным участком с кадастровым номером: N, а именно в зоне Жилой застройки "Ж2", а также в границах объекта культурного наследия федерального значения "Парк Луговой (Озерковый)", в связи с чем строительство индивидуального жилого дома на таком земельном участке не представляется возможным, то есть невозможно использовать участок в целях, для которых он был приобретен. В этой связи Г.М., утверждая, что по условиям договора ответчик гарантировал истцу отсутствие ограничения использования спорного земельного участка, ссылаясь на положения пункта 2 статьи 450, пункта 1 статьи 451, пункта 1 статьи 460 и статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), требовала защиты имущественного права в судебном порядке (л.д. 4 - 7).
Ломоносовский районный суд 11 ноября 2014 года постановил решение, которым удовлетворил исковые требования Г.М., при этом суд первой инстанции расторгнул договор купли-продажи, заключенный <...> между сторонами, в отношении земельного участка площадью 1.117 кв. м с кадастровым номером: N, имеющего местоположение: <адрес>.
Этим же решением суд первой инстанции присудил ко взысканию с Е. в пользу Г.М. х рублей в счет возмещения понесенных расходов на приобретение земельного участка.
Кроме того, суд первой инстанции присудил ко взысканию с Е. в пользу Г.М. судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме y рублей (л.д. 62 - 68).
Е. не согласилась с законностью и обоснованностью постановленного 11 ноября 2014 года решения, представитель З., действовавшая в защиту прав, свобод и интересов Е. и наделенная полномочиями на обжалование судебного постановления на основании письменной доверенности N от <...> сроком на один год (л.д. 75 - 75-оборот), представила апелляционную жалобу, в которой просила отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных Г.М. исковых требований, а также взыскать с Г.М. в пользу Е. расходы по уплате государственной пошлины в размере 100,00 рублей. В качестве оснований для отмены судебного решения представитель Е. - З. ссылалась на недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, а именно: неприменение закона, подлежащего применению, и неправильное истолкование закона. По мнению представителя З., суд первой инстанции, неправильно истолковав положения пункта 2 статьи 452 ГК РФ, пришел к необоснованному выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку содержащаяся в адресованном ответчику письме формулировка требования считать договор купли-продажи расторгнутым дана в утвердительной форме и не является предложением. По утверждению подателя жалобы, суд первой инстанции необоснованно применил пункт 1 статьи 451 ГК РФ, регламентирующей изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств, поскольку факт нахождения спорного земельного участка в территориальной зоне объекта культурного наследия существовал еще до заключения договора, вследствие чего данный факт не может являться существенным изменением обстоятельств в соответствии со статьей 451 ГК РФ. Кроме того, представитель З. также указывала на отсутствие оснований для применения судом первой инстанции пункта 3 статьи 37 ЗК РФ, регламентирующей особенности договора купли-продажи земельных участков, при этом, по мнению подателя жалобы, истцом не доказано предоставление Е. как продавцом при продаже земельного участка заведомо ложной информации о его обременениях и ограничениях его использования, поскольку Е. не знала о наличии ограничений прав на спорный земельный участок ввиду отсутствия указанной информации в правоустанавливающих документах на участок и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 70 - 74).
На рассмотрение и разрешение жалобы в суде апелляционной инстанции не явились Г.М., Е., а также принимавший участие в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции адвокат Дудин В.И., которому на основании ордера N от <...> поручено представление интересов Е. в Ломоносовском районном суде (л.д. 42) и действовавший также на основании письменной доверенности N от <...> сроком на три года (л.д. 43 - 43-оборот).
Между тем, принимавшая участие в апелляционном разбирательстве представитель З., действовавшая в защиту прав, свобод и законных интересов Е. на основании письменной доверенности N от <...> сроком на один год (л.д. 75 - 75-оборот), настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы, тогда как представитель Ш., действовавший в защиту прав, свобод и законных интересов Г. на основании письменной доверенности N от <...> сроком на два года (л.д. 37 - 37-оборот, 44 - 45), возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
В отсутствие возражений со стороны лиц, принимавших участие в деле, с учетом наличия сведений об извещении участников гражданского процесса о времени и месте апелляционного разбирательства по правилам статей 113 - 116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) (л.д. 80 - 83), суд апелляционной инстанции постановил определение о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, <...> между Е., именуемой в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и Г.М., именуемой в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: N площадью 1.117 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, предоставленного для ИЖС (л.д. 8 - 9), при этом в пункте 1 договора стороны оценили земельный участок в х рублей, с указанием того, что соглашение по цене является существенным условием договора (л.д. 8).
Согласно пункту 3.3 договора от <...> "Продавец" гарантирует "Покупателю", что указанный земельный участок не обременен правами третьих лиц не имеет ограничений пользования, о которых в момент заключения они не могли не знать (л.д. 9).
Тогда как пунктом 3.4 договора от <...> предусмотрено, что ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации (л.д. 9).
Представленная на листах дела 11 - 12 расписка в форме надлежащим образом заверенной копии, свидетельствует о том, что <...> Е. получила от Г.М. за проданный земельный участок площадью 1.117 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>
<адрес>, сумму в размере х рублей, при этом согласно расписке, деньги получены полностью наличными, претензии к "Покупателю" со стороны "Продавца" не имеется, в случае судебных споров и возврата земельного участка обратно Е. приняла обязательство вернуть вышеуказанную сумму полностью.
При обращении с иском в суд Г.М. представила свидетельство о государственной регистрации права N, выданное <...> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - Управление Росреестра по ЛО), подтверждающее факт осуществления <...> государственной регистрации права собственности Г.М. на земельный участок с кадастровым номером: N площадью 1.117 кв. м на основании договора купли-продажи земельного участка от <...>, запись регистрации N, в отсутствие сведений о существовании ограничений (обременения) права (л.д. 13).
Следует отметить, что сведения о категории земель и разрешенном использовании, указанные в договоре купли-продажи земельного участка от <...> (л.д. 8 - 9) и свидетельстве о государственной регистрации права серия N <...> (л.д. 13), согласуются с данными кадастровых выписок о земельном участке (выписок из государственного кадастра недвижимости) N от <...> и N от <...>, выданных филиалом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области (л.д. 14 - 17, 47 - 48).
Кроме того, в качестве приложения к исковому заявлению Г.М. представила решение главы местной администрации (далее - МА) МО Низинское СП от <...>, в соответствии с которым должностное лицо органа местного самоуправления (далее - ОМС), руководствуясь частью 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГсК РФ), подпунктом "а" пункта 2.15 Административного регламента предоставления МА МО Низинское СП муниципальной услуги по выдаче разрешений на строительство, отказал в выдаче разрешения на строительство в связи с несоответствием представления документов требованиям градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером N (л.д. 20).
Между тем, частью 13 статьи 51 ГсК РФ предусмотрено, что уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции. Неполучение или несвоевременное получение документов, запрошенных в соответствии с частями 7.1 и 9.1 настоящей статьи, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.
Тогда как сведения, содержащиеся в почтовой переписке между главой МА МО Низинское СП и заместителем председателя Департамента государственной охраны, сохранения и использования объектов культурного наследия Комитета по культуре Ленинградской области, имевшей место после заключения сторонами договора купли-продажи земельного участка, а именно <...> и <...>, свидетельствуют о том, что приобретенный Г.М. земельный участок с кадастровым номером: N, равно как и другой земельный участок с кадастровым номером: N, находится в пределах границ территории объекта культурного наследия федерального значения "Ансамбль Лугового парка ("Парк Луговой (Озерковый)" (середина XIX века, садовый мастер Эрлер), местонахождением в городе Петергофе между линией Балтийской железной дороги и Шинкарским прудом, режим которого (объекта культурного наследия) установлен Постановлением Совета Министров РСФСР от 30 августа 1960 года N 1327 "О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР", подтвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 10 июля 2001 года N 527 "О перечне объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, находящихся в г. Санкт-Петербурге".
Кроме того, Законом Санкт-Петербурга от 19 января 2009 года N 820-7 "О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга" утверждены границы и режимы зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга, при этом указанным Законом утверждены и границы ансамбля "Парк Луговой (Озерковый)", расположенного на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
В этой связи следует отметить, что в соответствии с абзацем 3 части 5 статьи 3 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (абзац в редакции Федерального закона от 23 июля 2013 года N 245-ФЗ) ансамбли - четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения (храмовые комплексы, дацаны, монастыри, подворья), в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары), некрополи; объекты археологического наследия.
Тогда как статьей 34 Федерального закона от <...> N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" регламентированы зоны охраны объектов культурного наследия, при этом частями 1 и 2 указанной статьи предусмотрено:
В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.
Необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется проектом зон охраны объекта культурного наследия.
Охранная зона - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.
Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.
Зона охраняемого природного ландшафта - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.
При этом пунктом 2 статьи 35 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" предусмотрено, что проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения.
Разрешая заявленный Г.М. спор по существу, суд первой инстанции установил, что коль скоро спорный земельный участок находится в пределах границ территории объекта культурного наследия, то в контексте цели приобретения Г.М. участка для осуществления ИЖС и отсутствия у нее такой возможности, наличествуют основания для предоставления Г.М. судебной защиты имущественного права по избранным ею исковым требованиям о расторжении договора купли-продажи земельного участка от N года и взыскании с Е. в пользу Г.М. убытков, причиненных расторжением договора, в размере цены договора в х рублей.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда, соглашаясь с правомерностью вывода суда первой инстанции, положенного в основу удовлетворения искового заявления Г.М., отмечает, что этот вывод основан на оценке представленных и собранных по делу доказательств на основании правил статей 2, 12, 50, 55, 56, 59, 60 и 67 ГПК РФ и защищен вышеприведенными законоположениями, а также нормами пункта 2 статьи 450, пункта 1 статьи 451, пункта 1 статьи 460, статьи 549 ГК РФ, пункта 1 статьи 37 ЗК РФ.
При этом одним из обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения заявленного спора, является принятие Е. как "Продавцом" по договору купли-продажи земельного участка от <...> согласно пункту 3.3 этого договора обязательства, в силу которого "Продавец" гарантирует "Покупателю", что указанный земельный участок не обременен правами третьих лиц не имеет ограничений пользования, о которых в момент заключения они не могли не знать (л.д. 9).
При том, что согласно условию, изложенному в пункте 3.4 вышеуказанного договора, ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации (л.д. 9).
Между тем, наличие существовавшего, начиная с середины XIX века на исторически сложившейся территории, в которую входит спорный земельный участок, ансамбля Лугового парка ("Парк Луговой (Озерковый)", режим которого как объекта культурного наследия федерального значения был установлен Постановлением Совета Министров РСФСР от 30 августа 1960 года N 1327 "О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в РСФСР", в силу правила части 1 статьи 61 ГПК РФ является общеизвестным фактом и не нуждается в доказывании.
Однако в контексте принятого именно Е. вышеприведенного обязательства согласно пункту 3.3 договора купли-продажи земельного участка от <...>, с учетом отсутствия со стороны Е. проявления той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, когда она (Е.) приняла все меры для надлежащего исполнения обязательства (абзац 2 пункта 1 статьи 401 ГК РФ), то приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что действия Е. по заключению <...> договора в отсутствие упорядочения имущественных отношений, связанные с выяснением наличия или отсутствия ограничения права собственности на земельный участок с разрешенным использованием: для ИЖС, не находятся в правовом поле. В связи с чем наличествуют правовые основания для привлечения Е. к гражданско-правовой ответственности.
Кроме того, надлежит учитывать обязательство Е., изложенное в тексте расписки от <...>, согласно которому в случае судебных споров и возврата земельного участка обратно Е. приняла обязательство вернуть вышеуказанную сумму (х рублей) полностью (л.д. 11 - 12).
Тогда как само по себе отсутствие государственной регистрации ограничений (обременений) земельного участка не свидетельствует о добросовестности действий Е., поскольку в силу положений пункта 1 статьи 469, пункта 1 статьи 475 и статьи 557 ГК РФ, пункта 1 статьи 37 ЗК РФ продавец обязан передать покупателю участок, отвечающий условиям договора, то есть не имеющим ограничений пользования (пункт 3.3 договора купли-продажи земельного участка от <...> - л.д. 9), в связи с чем приведенные в апелляционной жалобе доводы являются несостоятельными.
При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда находит, что суд первой инстанции, удовлетворив исковые требования Г.М., предъявленные к Е., правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, не допустил недоказанности установленных юридически значимых обстоятельств и несоответствия выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, и постановил решение, отвечающее вышеприведенным нормам материального права, при соблюдении требований Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, основаны на неверном толковании действующего законодательства Российской Федерации, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являющихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств. Тогда как у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки этих доказательств.
Вместе с тем, не может быть положен в основу отмены судебного решения довод апелляционной жалобы о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ по причине неправильного толкования ответной стороной содержания письменного уведомления о расторжении договора купли-продажи земельного участка (л.д. 31 - 33), поскольку указанное уведомление прямо и ясно указывает на волеизъявление Г.М., направленное на расторжение заключенного <...> договора купли-продажи земельного участка, и предложение, адресованное Е., оплатить х рублей в счет понесенных расходов по приобретению земельного участка.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены решения суда, апелляционная жалоба представителя ответчика Е. - З. не содержит.
Руководствуясь абзацем 1 части 1 и абзацем 1 части 2 статьи 327.1, пунктом 1 статьи 328, частью 1 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 11 ноября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика Е. - З. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)