Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендатор указал, что в спорный период им перечислена арендная плата по договору в большем объеме. Арендодатель полагал, что арендатор ненадлежащим образом производил внесение арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,
судей Королевой Н.Н., Смоленского И.Н.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства строительства Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 22.12.2014 (судья Разумов Ю.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2015 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)
по делу N А55-18986/2014
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дом-75" к Министерству строительства Самарской области о взыскании неосновательного обогащения, и по встречному иску Министерства строительства Самарской области к обществу с ограниченной ответственностью "Дом-75" о взыскании задолженности по договору аренды и пеней,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Дом-75" (далее - ООО "Дом-75", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском (с учетом уточнений) к Министерству строительства Самарской области (далее - ответчик, Министерство, заявитель) о взыскании 2 611 831 руб. 88 коп. неосновательного обогащения в виде излишне оплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка N 567 от 08.07.2010 за период с 01.03.2012 по 31.12.2013.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.12.2014, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2015, первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
В кассационной жалобе заявитель просит отменить обжалуемые судебные акты, встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении первоначальных требований отказать.
Заявитель полагает, что судами не применен закон, подлежащий применению к спорным отношениям. Пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлен минимальный уровень ставок арендной платы в размере 2,5 и 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка. Поскольку земельный участок предоставлен истцу в аренду в порядке предварительного согласования места размещения объекта, а по истечении трех лет с момента заключения договора объект в эксплуатацию не сдан, размер арендной платы в спорном периоде не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Стороны о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Поволжского округа, однако явку своих представителей не обеспечили.
Принимая во внимание наличие надлежащего уведомления лиц, участвующих в деле, основываясь на положениях части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд счел возможным рассмотреть жалобу в отсутствие не явившихся сторон.
Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Поволжского округа приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между Министерством строительства Самарской области (Арендодатель) и ООО "Дом-75" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 08.07.2010 N 567 с кадастровым номером 63:01:0638003:246, общей площадью 14023,3 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, Пятая просека, для строительства жилой застройки, объектов социальной сферы и культурно-бытового обслуживания. По акту приема-передачи, который является приложением к договору, истцу передан в аренду указанный земельный участок.
Указанный договор прошел процедуру государственной регистрации - 11.03.2011.
Условиями Договора аренды земельного участка предусмотрена обязанность Арендатора по оплате аренды в размере и сроки, установленные условиями Договора.
По условиям договора расчет арендной платы за пользование земельным участком рассчитывается по формуле: Ап = Скад * Ки * Ка * Кс * S, согласно постановлению Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, которым был установлен порядок расчета арендной платы за пользование земельным участком.
Истец, полагая, что за период с 01.03.2012 по 31.12.2013 перечислил арендную плату в большем объеме, обратился в арбитражный суд с иском.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582).
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
С учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 Постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок предоставлен истцу в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Пунктом 8 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
В связи с изложенным является обоснованным вывод судов о необходимости расчета арендной платы по спорному договору аренды, заключенному сторонами, исходя из ставки в размере 2% от кадастровой стоимости участка в год с последовательным перемножением индексов прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
Постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка, предоставленного в аренду истцу, в спорный период составляла 71 448 853 руб. 73 коп.
Суд первой и апелляционной инстанции установил, что размер арендной платы за использование спорного земельного участка за период с 01.03.2012 по 31.12.2013 составляет 3 046 206 руб. 84 коп.
Следовательно, ООО "Дом-75" подлежало уплатить за спорный период по договору аренды 3 046 206 руб. 84 коп.
Вместе с тем ООО "Дом-75" оплатило 5 658 038 руб. 72 коп.
Таким образом, сумма переплаты составляет 2 611 831 руб. 88 коп.
На основании вышеизложенного, учитывая, что истцом произведена переплата арендных платежей, суды правомерно исходили из положений главы 60 ГК РФ и удовлетворили первоначальные исковые требования.
Довод Министерства о том, что судами не применен пункт 15 статьи 3 Вводного закона, подлежащий применению в данном споре, является необоснованным.
Вывод арбитражного суда первой инстанции и суда апелляционной инстанции о необходимости применения к спорным отношениям положений Постановления N 582 соответствует сложившейся судебной арбитражной практике.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, принципы, закрепленные в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Правовая позиция, изложенная в Постановлении N 15837/11, заключается в том, что пунктом 3 (подпункты "а" - "д") Правил для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной платы в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности.
Подпунктом "д" пункта 3 Правил установлен предельный размер арендной платы - два процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 09.07.2015 N Ф06-25375/2015 ПО ДЕЛУ N А55-18986/2014
Требование: О взыскании неосновательного обогащения в виде излишне внесенной арендной платы по договору аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендатор указал, что в спорный период им перечислена арендная плата по договору в большем объеме. Арендодатель полагал, что арендатор ненадлежащим образом производил внесение арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июля 2015 г. N Ф06-25375/2015
Дело N А55-18986/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2015 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,
судей Королевой Н.Н., Смоленского И.Н.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства строительства Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 22.12.2014 (судья Разумов Ю.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2015 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)
по делу N А55-18986/2014
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дом-75" к Министерству строительства Самарской области о взыскании неосновательного обогащения, и по встречному иску Министерства строительства Самарской области к обществу с ограниченной ответственностью "Дом-75" о взыскании задолженности по договору аренды и пеней,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Дом-75" (далее - ООО "Дом-75", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском (с учетом уточнений) к Министерству строительства Самарской области (далее - ответчик, Министерство, заявитель) о взыскании 2 611 831 руб. 88 коп. неосновательного обогащения в виде излишне оплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка N 567 от 08.07.2010 за период с 01.03.2012 по 31.12.2013.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.12.2014, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2015, первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
В кассационной жалобе заявитель просит отменить обжалуемые судебные акты, встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении первоначальных требований отказать.
Заявитель полагает, что судами не применен закон, подлежащий применению к спорным отношениям. Пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлен минимальный уровень ставок арендной платы в размере 2,5 и 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка. Поскольку земельный участок предоставлен истцу в аренду в порядке предварительного согласования места размещения объекта, а по истечении трех лет с момента заключения договора объект в эксплуатацию не сдан, размер арендной платы в спорном периоде не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Стороны о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Поволжского округа, однако явку своих представителей не обеспечили.
Принимая во внимание наличие надлежащего уведомления лиц, участвующих в деле, основываясь на положениях части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд счел возможным рассмотреть жалобу в отсутствие не явившихся сторон.
Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Поволжского округа приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между Министерством строительства Самарской области (Арендодатель) и ООО "Дом-75" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 08.07.2010 N 567 с кадастровым номером 63:01:0638003:246, общей площадью 14023,3 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, Пятая просека, для строительства жилой застройки, объектов социальной сферы и культурно-бытового обслуживания. По акту приема-передачи, который является приложением к договору, истцу передан в аренду указанный земельный участок.
Указанный договор прошел процедуру государственной регистрации - 11.03.2011.
Условиями Договора аренды земельного участка предусмотрена обязанность Арендатора по оплате аренды в размере и сроки, установленные условиями Договора.
По условиям договора расчет арендной платы за пользование земельным участком рассчитывается по формуле: Ап = Скад * Ки * Ка * Кс * S, согласно постановлению Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, которым был установлен порядок расчета арендной платы за пользование земельным участком.
Истец, полагая, что за период с 01.03.2012 по 31.12.2013 перечислил арендную плату в большем объеме, обратился в арбитражный суд с иском.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582).
В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11, принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.
С учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 Постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.
Судом установлено, что земельный участок предоставлен истцу в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
Пунктом 8 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
В связи с изложенным является обоснованным вывод судов о необходимости расчета арендной платы по спорному договору аренды, заключенному сторонами, исходя из ставки в размере 2% от кадастровой стоимости участка в год с последовательным перемножением индексов прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
Постановлением Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка, предоставленного в аренду истцу, в спорный период составляла 71 448 853 руб. 73 коп.
Суд первой и апелляционной инстанции установил, что размер арендной платы за использование спорного земельного участка за период с 01.03.2012 по 31.12.2013 составляет 3 046 206 руб. 84 коп.
Следовательно, ООО "Дом-75" подлежало уплатить за спорный период по договору аренды 3 046 206 руб. 84 коп.
Вместе с тем ООО "Дом-75" оплатило 5 658 038 руб. 72 коп.
Таким образом, сумма переплаты составляет 2 611 831 руб. 88 коп.
На основании вышеизложенного, учитывая, что истцом произведена переплата арендных платежей, суды правомерно исходили из положений главы 60 ГК РФ и удовлетворили первоначальные исковые требования.
Довод Министерства о том, что судами не применен пункт 15 статьи 3 Вводного закона, подлежащий применению в данном споре, является необоснованным.
Вывод арбитражного суда первой инстанции и суда апелляционной инстанции о необходимости применения к спорным отношениям положений Постановления N 582 соответствует сложившейся судебной арбитражной практике.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, принципы, закрепленные в Постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.
Правовая позиция, изложенная в Постановлении N 15837/11, заключается в том, что пунктом 3 (подпункты "а" - "д") Правил для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной платы в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности.
Подпунктом "д" пункта 3 Правил установлен предельный размер арендной платы - два процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)