Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 23 января 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Калининой Н.С.,
судей Дербенева А.А., Русаковой О.И.,
при участии в заседании:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "Юссон": Залюбовская Н.В., дов. от 04.04.2014, Пырников А.В., дов. от 12.03.2013, Никишина Ю.О., дов. от 04.04.2014, решение от 20.06.2014,
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы: Важина А.Н., дов. от 30.12.2014,
от третьего лица - Управления Росреестра по Москве: не явился, извещен,
от Правительства Москвы - Важина А.Н., дов. от 15.01.2014,
рассмотрев 19 января 2015 года в судебном заседании кассационную
жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы
на решение от 30 апреля 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Белицкой С.В.,
на постановление от 9 сентября 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Юссон" (ОГРН 1027739095416)
к Департаменту городского имущества города Москвы,
о признании незаконным расторжения договора в одностороннем порядке,
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Правительство Москвы
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Юссон" (далее - ООО "Юссон", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании незаконным расторжения Департаментом городского имущества г. Москвы договора аренды земельного участка от 10.11.1997 N М-01-010317 в одностороннем порядке.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве), Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.04.2014 по делу N А40-51239/13 заявленное требование удовлетворено. Суд признал незаконным расторжение Департаментом городского имущества г. Москвы в одностороннем порядке договора аренды от 10.11.1997 N М-01-010317 (в редакции дополнительного соглашения от 09.08.2005 N М-010317) земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, угол пересечения улицы Чаянова и улицы Александра Невского (Центральный административный округ).
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2014 решение суда оставлено без изменения.
Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы, которые просят об отмене решения и постановления, принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований.
В обоснование кассационной жалобы заявители ссылаются на то, что договор расторгнут арендодателем на основании специальной нормы абз. 4 п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которой предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке в случае неисполнения арендатором обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором. Доказательств, подтверждающих начало и окончание строительства в установленный договором срок, в материалах дела не имеется. До настоящего времени реализация строительства не начиналась, объект на спорном земельном участке не построен.
Кроме того, как указывают заявители, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) от 02.11.2010 N RU77-203000-002530, на который ссылались суды, аннулирован 20.01.2014.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представители ООО "Юссон" возражали против доводов заявителя, просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явилось, о его месте и времени извещено надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте суда в сети Интернет), что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемого решения и постановления.
При рассмотрении дела арбитражные суды установили, что 10.11.1997 между Московским земельным комитетом (арендодателем) и ЗАО "Инвестиционно-строительная фирма "АЛДАН" (арендатором) заключен договор N М-01-010317 аренды земельного участка общей площадью 500 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, угол пересечения улицы Чаянова и улицы Александра Невского (ЦАО), предоставленный для строительства административного здания и его последующей эксплуатации, сроком на 49 лет.
Договор заключен по итогам конкурса в соответствии с решением окружной Комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному урегулированию в ЦАО г. Москвы от 11.09.1997 N 45.
В соответствии с п. 4.3 договора арендатор обязался завершить строительство административного здания до 30.10.1999.
Как установили суды, с 15.08.2004 права и обязанности по договору аренды от 10.11.1997 N М-01-010317 перешли к ООО "Юссон", в связи с чем в договор дополнительным оглашением от 09.08.2005 N М-010317 внесены соответствующие изменения.
Указанное дополнительное соглашение к договору зарегистрировано в установленном законом порядке (регистрационная запись N 77-77-14/013/2005-132 от 28.12.2005.
Согласно п. 6.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в установленном законом порядке, в случае не освоения участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами РФ и г. Москвы.
На основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Департамент уведомлением от 18.05.12 N РД5-1-16/12-7(0)-1, а также повторным от 28.01.13 N РД5-1-48/12-10-(0)-1 отказался в одностороннем порядке от договора аренды земельного участка.
Признавая односторонний отказ Департамента от исполнения договора аренды незаконным, суды исходили из того, что истцом предприняты все меры к своевременному исполнению договора.
Так, при рассмотрении дела суды установили, что в процессе получения ГПЗУ арендатору стало известно о нахождении на спорном земельном участке шахт и запасного выхода из сооружения ГО ЧС, которое в 2012 году перешло на баланс Департамента финансов города Москвы, в связи с чем истец обратился в Департаменту финансов г. Москвы о согласовании возможности дальнейшей разработки строительно-технической документации по строительству здания на земельном участке.
В ответе от 11.04.2012 N 50-01-06/120 Департамент финансов г. Москвы указал на отсутствие необходимости его согласия на проведение архитектурно-строительного проектирования и государственной экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации.
После получения вышеуказанного ответа истец обратился в Правительство Москвы с просьбой принять решение о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части сроков проектирования и строительства, продлив этот срок до конца 2015 года.
Кроме того, суды указали, что факт исключения ответственности истца за нарушение срока освоения земельного участка установлен вступившим в законную силу постановлением апелляционной инстанции по делу N А40-79683/12-106-374, согласно которому земельный участок передан непосредственно обществу в августе 2005 года, сроки окончания строительства (30.10.1999), указанные в первоначальном договоре, не уточнялись, что исключает ответственность общества за нарушение срока освоения земельного участка, указанного в договоре аренды.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия находит выводы судом не соответствующими фактическим обстоятельствам дела, а принятые по делу судебные акты - подлежащими отмене.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.
Согласно п. 22 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами судов о том, что длительное оформление разрешительных документов связано с неоднократным изменением в период 2006-2008 гг. законодательства г. Москвы, которое повлекло переоформление необходимых документов.
Действительно, с принятием Закона г. Москвы от 25.06.2008 N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы" градостроительный план земельного участка стал обязательным документом, представляемым застройщиком или заказчиком для проведения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Вместе с тем суды не учли, что в п. 5.3 Постановления Правительства Москвы от 02.09.2008 N 801-ПП были предусмотрены переходные положения после введения в действие Градостроительного кодекса города Москвы, в силу которых акты разрешенного использования, представленные застройщиком (заказчиком) не позднее 30.09.2009 для проведения экспертизы проектной документации, являются основанием для получения разрешения на строительство, реконструкцию и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, арендатор не был лишен возможности обратиться в переходный период за получением разрешения на строительства на основании акта разрешенного использования без необходимости получения градостроительного плана земельного участка и представить соответствующий акт разрешенного использования (АРИ) на утверждение в установленном порядке.
В обжалуемых судебных актах суды ссылались на то, что письмом от 15.03.07 N 33-1-1773/7-(0)-2 ответчик, указывая на заключение Департамента природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы, а также отсутствие предложений от Москомархитектуры по компенсационному участку, предположил возможность рассмотреть на заседании Окружной конкурсной комиссии имущественно-земельного комплекса ЦАС г. Москвы вопрос о подготовке Акта разрешенного использования спорного земельного участка.
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства того, что с момента передачи ему земельного участка в аренду в 2005 году истцом принимались иные действия по получению АРИ либо обжаловались действий (бездействия) органов государственной власти в судебном порядке, препятствующие получению разрешительной документации для начала строительства объекта на спорном участке.
Более того, как следует из материалов дела, о нахождении на спорном земельном участке шахт и запасного выхода из сооружения ГО ЧС стало известно только в 2012 году, в связи с чем данное обстоятельство не препятствовало арендатору в принятии мер по началу строительства в предшествующий период.
Кроме того, как следует из материалов дела, ответом от 11.04.2012 N 50-01-06/120 истец был поставлен в известность об отсутствии необходимости получения согласия Департамента финансов г. Москвы на проведение архитектурно-строительного проектирования и государственной экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации.
При таких обстоятельствах вывод судов о том, что истцом предприняты все меры к своевременному исполнению договора, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Суд кассационной инстанции также отмечает, что по дополнительному соглашению от 09.08.2005 N М-010317 права и обязанности по договору в полном объеме перешли к ООО "Юссон", в том числе обязательство по завершению строительства административного здания на земельном участке.
По общему правилу, закрепленному в ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
В то же время в соответствии с ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.
В соответствии со ст. 386 Гражданского кодекса Российской Федерации должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора, если основания для таких возражений возникли к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.
Вместе с тем, являясь лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность на свой риск, действуя добросовестно и разумно, истец должен был предвидеть и объективно оценивать последствия принятии на себя обязательств арендатора по договору аренды, в том числе обязательства по строительству здания, срок исполнения которого наступил 30.10.1999. В связи с чем вывод судов об исключении ответственности истца за нарушение сроков освоения земельного участка, указанного в договоре, является ошибочным. Более того, суд кассационной инстанции признает несостоятельным ссылку судов на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2012 по делу N А40-79683/12-106-374, в рамках которого истцом оспаривалось постановление Госинспекции по недвижимости от 22.05.2012 о привлечении истца к административной ответственности по ч. 1. ст. 6.2 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях (длительное неосвоение земельного участка), ввиду различной правовой природы административной и гражданско-правовой ответственности.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Поскольку в данном случае требуется установление фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении судам необходимо исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применить нормы материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 30 апреля 2014 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2014 года по делу N А40-51239/13 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 23.01.2015 N Ф05-14833/2014 ПО ДЕЛУ N А40-51239/13
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 января 2015 г. по делу N А40-51239/13
Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 23 января 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Калининой Н.С.,
судей Дербенева А.А., Русаковой О.И.,
при участии в заседании:
от истца - общества с ограниченной ответственностью "Юссон": Залюбовская Н.В., дов. от 04.04.2014, Пырников А.В., дов. от 12.03.2013, Никишина Ю.О., дов. от 04.04.2014, решение от 20.06.2014,
от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы: Важина А.Н., дов. от 30.12.2014,
от третьего лица - Управления Росреестра по Москве: не явился, извещен,
от Правительства Москвы - Важина А.Н., дов. от 15.01.2014,
рассмотрев 19 января 2015 года в судебном заседании кассационную
жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы
на решение от 30 апреля 2014 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Белицкой С.В.,
на постановление от 9 сентября 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Сумароковой Т.Я., Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Юссон" (ОГРН 1027739095416)
к Департаменту городского имущества города Москвы,
о признании незаконным расторжения договора в одностороннем порядке,
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Правительство Москвы
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Юссон" (далее - ООО "Юссон", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании незаконным расторжения Департаментом городского имущества г. Москвы договора аренды земельного участка от 10.11.1997 N М-01-010317 в одностороннем порядке.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве), Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.04.2014 по делу N А40-51239/13 заявленное требование удовлетворено. Суд признал незаконным расторжение Департаментом городского имущества г. Москвы в одностороннем порядке договора аренды от 10.11.1997 N М-01-010317 (в редакции дополнительного соглашения от 09.08.2005 N М-010317) земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, угол пересечения улицы Чаянова и улицы Александра Невского (Центральный административный округ).
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2014 решение суда оставлено без изменения.
Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы, которые просят об отмене решения и постановления, принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований.
В обоснование кассационной жалобы заявители ссылаются на то, что договор расторгнут арендодателем на основании специальной нормы абз. 4 п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которой предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке в случае неисполнения арендатором обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором. Доказательств, подтверждающих начало и окончание строительства в установленный договором срок, в материалах дела не имеется. До настоящего времени реализация строительства не начиналась, объект на спорном земельном участке не построен.
Кроме того, как указывают заявители, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) от 02.11.2010 N RU77-203000-002530, на который ссылались суды, аннулирован 20.01.2014.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представители ООО "Юссон" возражали против доводов заявителя, просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явилось, о его месте и времени извещено надлежащим образом (информация о судебном заседании размещена на официальном сайте суда в сети Интернет), что в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемого решения и постановления.
При рассмотрении дела арбитражные суды установили, что 10.11.1997 между Московским земельным комитетом (арендодателем) и ЗАО "Инвестиционно-строительная фирма "АЛДАН" (арендатором) заключен договор N М-01-010317 аренды земельного участка общей площадью 500 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, угол пересечения улицы Чаянова и улицы Александра Невского (ЦАО), предоставленный для строительства административного здания и его последующей эксплуатации, сроком на 49 лет.
Договор заключен по итогам конкурса в соответствии с решением окружной Комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному урегулированию в ЦАО г. Москвы от 11.09.1997 N 45.
В соответствии с п. 4.3 договора арендатор обязался завершить строительство административного здания до 30.10.1999.
Как установили суды, с 15.08.2004 права и обязанности по договору аренды от 10.11.1997 N М-01-010317 перешли к ООО "Юссон", в связи с чем в договор дополнительным оглашением от 09.08.2005 N М-010317 внесены соответствующие изменения.
Указанное дополнительное соглашение к договору зарегистрировано в установленном законом порядке (регистрационная запись N 77-77-14/013/2005-132 от 28.12.2005.
Согласно п. 6.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в установленном законом порядке, в случае не освоения участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами РФ и г. Москвы.
На основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Департамент уведомлением от 18.05.12 N РД5-1-16/12-7(0)-1, а также повторным от 28.01.13 N РД5-1-48/12-10-(0)-1 отказался в одностороннем порядке от договора аренды земельного участка.
Признавая односторонний отказ Департамента от исполнения договора аренды незаконным, суды исходили из того, что истцом предприняты все меры к своевременному исполнению договора.
Так, при рассмотрении дела суды установили, что в процессе получения ГПЗУ арендатору стало известно о нахождении на спорном земельном участке шахт и запасного выхода из сооружения ГО ЧС, которое в 2012 году перешло на баланс Департамента финансов города Москвы, в связи с чем истец обратился в Департаменту финансов г. Москвы о согласовании возможности дальнейшей разработки строительно-технической документации по строительству здания на земельном участке.
В ответе от 11.04.2012 N 50-01-06/120 Департамент финансов г. Москвы указал на отсутствие необходимости его согласия на проведение архитектурно-строительного проектирования и государственной экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации.
После получения вышеуказанного ответа истец обратился в Правительство Москвы с просьбой принять решение о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части сроков проектирования и строительства, продлив этот срок до конца 2015 года.
Кроме того, суды указали, что факт исключения ответственности истца за нарушение срока освоения земельного участка установлен вступившим в законную силу постановлением апелляционной инстанции по делу N А40-79683/12-106-374, согласно которому земельный участок передан непосредственно обществу в августе 2005 года, сроки окончания строительства (30.10.1999), указанные в первоначальном договоре, не уточнялись, что исключает ответственность общества за нарушение срока освоения земельного участка, указанного в договоре аренды.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия находит выводы судом не соответствующими фактическим обстоятельствам дела, а принятые по делу судебные акты - подлежащими отмене.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.
Согласно п. 22 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами судов о том, что длительное оформление разрешительных документов связано с неоднократным изменением в период 2006-2008 гг. законодательства г. Москвы, которое повлекло переоформление необходимых документов.
Действительно, с принятием Закона г. Москвы от 25.06.2008 N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы" градостроительный план земельного участка стал обязательным документом, представляемым застройщиком или заказчиком для проведения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Вместе с тем суды не учли, что в п. 5.3 Постановления Правительства Москвы от 02.09.2008 N 801-ПП были предусмотрены переходные положения после введения в действие Градостроительного кодекса города Москвы, в силу которых акты разрешенного использования, представленные застройщиком (заказчиком) не позднее 30.09.2009 для проведения экспертизы проектной документации, являются основанием для получения разрешения на строительство, реконструкцию и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, арендатор не был лишен возможности обратиться в переходный период за получением разрешения на строительства на основании акта разрешенного использования без необходимости получения градостроительного плана земельного участка и представить соответствующий акт разрешенного использования (АРИ) на утверждение в установленном порядке.
В обжалуемых судебных актах суды ссылались на то, что письмом от 15.03.07 N 33-1-1773/7-(0)-2 ответчик, указывая на заключение Департамента природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы, а также отсутствие предложений от Москомархитектуры по компенсационному участку, предположил возможность рассмотреть на заседании Окружной конкурсной комиссии имущественно-земельного комплекса ЦАС г. Москвы вопрос о подготовке Акта разрешенного использования спорного земельного участка.
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства того, что с момента передачи ему земельного участка в аренду в 2005 году истцом принимались иные действия по получению АРИ либо обжаловались действий (бездействия) органов государственной власти в судебном порядке, препятствующие получению разрешительной документации для начала строительства объекта на спорном участке.
Более того, как следует из материалов дела, о нахождении на спорном земельном участке шахт и запасного выхода из сооружения ГО ЧС стало известно только в 2012 году, в связи с чем данное обстоятельство не препятствовало арендатору в принятии мер по началу строительства в предшествующий период.
Кроме того, как следует из материалов дела, ответом от 11.04.2012 N 50-01-06/120 истец был поставлен в известность об отсутствии необходимости получения согласия Департамента финансов г. Москвы на проведение архитектурно-строительного проектирования и государственной экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации.
При таких обстоятельствах вывод судов о том, что истцом предприняты все меры к своевременному исполнению договора, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Суд кассационной инстанции также отмечает, что по дополнительному соглашению от 09.08.2005 N М-010317 права и обязанности по договору в полном объеме перешли к ООО "Юссон", в том числе обязательство по завершению строительства административного здания на земельном участке.
По общему правилу, закрепленному в ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
В то же время в соответствии с ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.
В соответствии со ст. 386 Гражданского кодекса Российской Федерации должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора, если основания для таких возражений возникли к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.
Вместе с тем, являясь лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность на свой риск, действуя добросовестно и разумно, истец должен был предвидеть и объективно оценивать последствия принятии на себя обязательств арендатора по договору аренды, в том числе обязательства по строительству здания, срок исполнения которого наступил 30.10.1999. В связи с чем вывод судов об исключении ответственности истца за нарушение сроков освоения земельного участка, указанного в договоре, является ошибочным. Более того, суд кассационной инстанции признает несостоятельным ссылку судов на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2012 по делу N А40-79683/12-106-374, в рамках которого истцом оспаривалось постановление Госинспекции по недвижимости от 22.05.2012 о привлечении истца к административной ответственности по ч. 1. ст. 6.2 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях (длительное неосвоение земельного участка), ввиду различной правовой природы административной и гражданско-правовой ответственности.
Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Поскольку в данном случае требуется установление фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении судам необходимо исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применить нормы материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 30 апреля 2014 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2014 года по делу N А40-51239/13 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
Н.С.КАЛИНИНА
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
О.И.РУСАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)