Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15.04.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 16.04.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Фриева А.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Давыдовой Л.С., при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ГорРемСтрой" (г. Смоленск, ОГРН 1056758405439, ИНН 6730058188) - Тышкевич В.Ю. (доверенность от 01.10.2013) и Безреброй С.И. (доверенность от 03.02.2014), в отсутствие представителя истца - департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526), извещенного о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГорРемСтрой" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 13.11.2013 по делу N А62-5086/2013 (судья Лукашенкова Т.В.),
установил:
следующее.
Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее -истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГорРемСтрой" (далее - ответчик, общество) о взыскании с ответчика 95 058 543 рублей 10 копеек, в том числе: задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.06.2013 в размере 91 189 387 рублей 90 копеек, пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 21.03.2012 по 25.06.2013 в сумме 3 869 155 рублей 20 копеек (с учетом уточнения).
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 13.11.2013 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы.
Не согласившись с решением суда, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
В отзыве на апелляционную жалобу истец, опровергая изложенные в ней доводы, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 22.04.2009 департаментом (арендатор) и обществом (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 691/з.
Государственная регистрация договора произведена 17.09.2009.
В соответствии с указанным договором арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0093 площадью 738000 кв. м по адресу: г. Смоленск, северная часть города, для строительства многоэтажных жилых домов, на 3 года.
Впоследствии, 21.07.2011, стороны подписали соглашение об изменении площади земельного участка с 738 000 кв. м до 689 000 кв. м и о продлении договора аренды от 22.04.2009 N 691/з на 3 года по истечении срока действия договора аренды. Также сторонами был изменен порядок расчета пени за нарушение срока внесения арендной платы, которая должна исчисляться из расчета ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день выполнения денежного обязательства от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки (ранее было установлено 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки). Государственная регистрация соглашения произведена 12.08.2011.
Приказом департамента от 30.12.2011 по заявлению общества образован земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:735 площадью 10 800 кв. м путем раздела земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:93 площадью 689 000 кв. м (являющегося предметом аренды по договору от 22.04.2009 N 691/з). В отношении земельного участка площадью 10 800 кв. м между истцом и ответчиком заключен новый договор аренды (от 18.01.2012 N 1454/3).
Пунктами 3.1 - 3.6 договора аренды от 22.04.2009 N 691/з стороны согласовали порядок расчета арендной платы с учетом кадастровой стоимости земельного участка и определили, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями до 20-го числа последнего месяца квартала. Арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 14.02.2013 по делу N А62-4249/2012, вступившим в законную силу 02.07.2013, договор аренды земельного участка от 22.04.2009 N 691/з расторгнут.
Предмет договора аренды был передан арендатору арендодателем.
Между тем принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей до расторжения договора аренды за период с 01.01.2012 по 30.06.2013 ответчик надлежащим образом не исполнил.
Поскольку у общества образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.06.2013 в размере 91 189 387 рублей 90 копеек, истец направил в адрес ответчика претензию от 27.07.2013 N 9862/09 с предложением оплаты задолженности, которая в установленный срок оплачена не была.
Поскольку в добровольном порядке сумма задолженности за пользование арендованным земельным участком погашена не была, департамент обратился в арбитражный суд с иском.
В силу пункта 7 статьи 1, пунктов 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) определение размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
В силу пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с названной нормой права для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
В силу пункта 2.5 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденного постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118, ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Таким образом, законодателем предусмотрены "льготные" условия предоставления таких земельных участков, т.е. лицо, приобретающее право аренды земельного участка, освобождается от участия в торгах и, соответственно, от уплаты цены предмета аукциона.
Вместе с тем это влечет за собой то, что ежегодная арендная плата за земельный участок будет составлять не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.
Положения абзацев 8-10 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ устанавливают минимальные размеры годовой арендной платы и не содержат запрета в части установления арендной платы в более высоком размере по соглашению сторон.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0093 площадью 689 000 кв. м образован в результате раздела земельного участка 67:27:00000000:93 площадью 738 000 кв. м на основании заявления общества от 16.02.2011.
Впоследствии по заявлению ответчика образован земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:735 площадью 10 800 кв. м путем раздела земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:93 площадью 689 000 кв. м (являющегося предметом аренды по договору от 22.04.2009 N 691/з). В отношении земельного участка площадью 10 800 кв. м департамент и обществом заключен новый договор аренды от 18.01.2012 N 1454/3).
Земельный участок площадью 738 000 кв. м с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0093 был предоставлен обществу в аренду на основании решения Арбитражного суда Смоленской области от 17.12.2008 N А62-5703/2008, при этом в мотивировочной части решения суд сослался на пункт 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ как на основание предоставления земельного участка без проведения торгов.
Соответственно, спорный земельный участок площадью 678 200 кв. м был предварительно согласован в составе земельного участка общей площадью 738 000 кв. м.
Следовательно, отношения по правовому режиму предварительного согласования возникли по единственно возможной процедуре предварительного согласования в 2009 году.
Таким образом, спорный договор аренды земельного участка заключен с обществом в порядке пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ.
Доказательства иного в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно указал, что ежегодная арендная плата за пользование спорным земельным участком по истечении двухлетнего срока строительства не может быть меньше 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, по истечении трехлетнего срока строительства не может быть меньше 5% кадастровой стоимости земельного участка. При этом сроки строительства следует исчислять с момента предоставления ответчику земельного участка площадью 738 000 кв. м.
Поскольку арендные правоотношения между сторонами начались 17.09.2009, то по состоянию на 01.10.2011 истекло 2 года. При этом многоэтажные жилые дома, для строительства которых обществу предоставлялся земельный участок, не введены в эксплуатацию. Следовательно, департаментом обоснованно при расчете арендной платы за 1-3 кварталы 2012 года применяется коэффициент 2,5%, за 4 квартал 2012 года, 1-2 кварталы 2013 года применяется коэффициент 5%.
Указанные выводы соответствую правовой позиции ФАС ЦО, изложенной в постановлении от 30.05.2013 по делу N А62-8271/2011.
Согласно расчету истца размер арендной платы за период с 01.01.2012 по 30.06.2013 составил 91 269 387 рублей 90 копеек.
Размер задолженности ответчика по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.06.2013 с учетом произведенной оплаты в сумме 80 тыс. рублей составил 91 189 387 рублей 90 копеек.
Указанный расчет судом проверен, арифметически ответчиком не оспаривался, признан судом обоснованным.
Кроме того, департаментом также заявлены требования о взыскании неустойки, начисленной за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды земельного участка за период с 21.03.2012 по 25.06.2013.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 5.2 договора аренды земельного участка от 22.04.2009 N 691/з (в редакции соглашения от 21.07.2011) установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день выполнения денежного обязательства, от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.
В соответствии с расчетом истца размер пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 21.03.2012 по 25.06.2013 составляет 3 869 155 рублей 20 копеек, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ - 8,25%.
Отклоняя ходатайство ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81).
Как усматривается из материалов дела, предъявленная к взысканию неустойка рассчитана в соответствии с условиями договора аренды и дополнительного соглашения, исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Доказательств исключительности, экстраординарности рассматриваемого случая нарушения обязательства, а также явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком в материалы дела не представлено.
Доказательств того, что убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства, значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты, также имеется.
Между тем, как верно отмечено судом первой инстанции, декларативное заявление о несоразмерности заявленной к взысканию суммы неустойки последствиям нарушения обязательства не является основанием для удовлетворения ходатайства ответчика и снижения неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России.
При определении размера неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, суд обязан учитывать необходимость соблюдения баланса интересов сторон и не допускать нарушения прав добросовестной стороны обязательства, денежными средствами которого пользуется другая сторона. В рассматриваемом случае, суд полагает, что снижение неустойки ниже указанного в соглашении размера и ниже однократной учетной ставки Банка России нарушает баланс интересов сторон, поскольку предоставляет возможность ответчику пользоваться денежными средствами на льготных условиях без согласия другой стороны сделки.
Исходя из изложенного, проверив расчеты задолженности и пени, начисленной за несвоевременное внесение арендной платы по договору, произведенных истцом, учитывая, что ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств исполнения им обязательств по внесению арендных платежей по данному договору в установленных размере и сроках, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковые требования о взыскании с общества задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.06.2013 в сумме 91 189 387 рублей 90 копеек и неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 21.03.2012 по 25.06.2013 в сумме 3 869 155 рублей 20 копеек подлежат удовлетворению.
Довод апелляционной жалобы о том, что земельный участок площадью 678 200 кв. м не был предметом договора аренды земельного участка от 22.04.2009 N 691/з, по которому взыскана спорная задолженность, не может быть принят во внимание судом.
Как усматривается из материалов дела, приказом департамента от 30.12.2011 N 2487 по заявлению общества образован земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:735 площадью 10 800 кв. м путем раздела земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:93 площадью 689 000 кв. м.
В соответствии с пунктом 6 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
Следовательно, после раздела земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:93 остался предметом договора аренды от 22.04.2009 N 691/з в измененных границах.
Согласно кадастровому паспорту земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0093 площадью 678 200 кв. м является объектом земельных отношений с 30.09.2005 (дата постановки земельного участка на кадастровый учет).
Из ответа филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области" от 06.11.2013 N 06-03/15351 (т. 1, л. 111), представленному во исполнение определения суда об истребовании доказательств от 22.10.2013 по делу N А62-3390/2013, усматривается, что площадь земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:93 изменилась с площади 689 000 кв. м на площадь 678 200 кв. м при разделе земельного участка, в результате которого образовался земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:735 площадью 10 800 кв. м.
Таким образом, земельный участок площадью 738 000 кв. м предоставленный обществу в порядке пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ включал площадь земельного участка, являющегося в настоящее время предметом договора аренды (678 200 кв. м), что подтверждается сохранением кадастрового номера земельного участка (67:27:0000000:93) и тем, что земельный участок площадью 678 200 кв. м не предоставлялся ответчику в рамках отдельной процедуры предоставления на торгах.
Кроме того, решением Арбитражного суда Смоленской области от 14.02.2013 по делу N А62-4249/2012, вступившим в законную силу 02.07.2013, договор аренды земельного участка от 22.04.2009 N 691/з расторгнут, на общество возложена обязанность передать департаменту земельный участок площадью 678 200 кв. м.
Довод жалобы о том, что департамент уклонялся от заключения отдельного договора на земельный участок площадью 678 200 кв. м, отклоняется судом, как не относящийся к предмету рассматриваемого спора.
Остальные доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 13.11.2013 по делу N А62-5086/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
А.Л.ФРИЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.04.2014 ПО ДЕЛУ N А62-5086/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 апреля 2014 г. по делу N А62-5086/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 15.04.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 16.04.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Фриева А.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Давыдовой Л.С., при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ГорРемСтрой" (г. Смоленск, ОГРН 1056758405439, ИНН 6730058188) - Тышкевич В.Ю. (доверенность от 01.10.2013) и Безреброй С.И. (доверенность от 03.02.2014), в отсутствие представителя истца - департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526), извещенного о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГорРемСтрой" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 13.11.2013 по делу N А62-5086/2013 (судья Лукашенкова Т.В.),
установил:
следующее.
Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее -истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГорРемСтрой" (далее - ответчик, общество) о взыскании с ответчика 95 058 543 рублей 10 копеек, в том числе: задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.06.2013 в размере 91 189 387 рублей 90 копеек, пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 21.03.2012 по 25.06.2013 в сумме 3 869 155 рублей 20 копеек (с учетом уточнения).
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 13.11.2013 исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы.
Не согласившись с решением суда, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
В отзыве на апелляционную жалобу истец, опровергая изложенные в ней доводы, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 22.04.2009 департаментом (арендатор) и обществом (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 691/з.
Государственная регистрация договора произведена 17.09.2009.
В соответствии с указанным договором арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0093 площадью 738000 кв. м по адресу: г. Смоленск, северная часть города, для строительства многоэтажных жилых домов, на 3 года.
Впоследствии, 21.07.2011, стороны подписали соглашение об изменении площади земельного участка с 738 000 кв. м до 689 000 кв. м и о продлении договора аренды от 22.04.2009 N 691/з на 3 года по истечении срока действия договора аренды. Также сторонами был изменен порядок расчета пени за нарушение срока внесения арендной платы, которая должна исчисляться из расчета ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день выполнения денежного обязательства от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки (ранее было установлено 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки). Государственная регистрация соглашения произведена 12.08.2011.
Приказом департамента от 30.12.2011 по заявлению общества образован земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:735 площадью 10 800 кв. м путем раздела земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:93 площадью 689 000 кв. м (являющегося предметом аренды по договору от 22.04.2009 N 691/з). В отношении земельного участка площадью 10 800 кв. м между истцом и ответчиком заключен новый договор аренды (от 18.01.2012 N 1454/3).
Пунктами 3.1 - 3.6 договора аренды от 22.04.2009 N 691/з стороны согласовали порядок расчета арендной платы с учетом кадастровой стоимости земельного участка и определили, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями до 20-го числа последнего месяца квартала. Арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 14.02.2013 по делу N А62-4249/2012, вступившим в законную силу 02.07.2013, договор аренды земельного участка от 22.04.2009 N 691/з расторгнут.
Предмет договора аренды был передан арендатору арендодателем.
Между тем принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей до расторжения договора аренды за период с 01.01.2012 по 30.06.2013 ответчик надлежащим образом не исполнил.
Поскольку у общества образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.06.2013 в размере 91 189 387 рублей 90 копеек, истец направил в адрес ответчика претензию от 27.07.2013 N 9862/09 с предложением оплаты задолженности, которая в установленный срок оплачена не была.
Поскольку в добровольном порядке сумма задолженности за пользование арендованным земельным участком погашена не была, департамент обратился в арбитражный суд с иском.
В силу пункта 7 статьи 1, пунктов 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) определение размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
В силу пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с названной нормой права для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
В силу пункта 2.5 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденного постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118, ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Таким образом, законодателем предусмотрены "льготные" условия предоставления таких земельных участков, т.е. лицо, приобретающее право аренды земельного участка, освобождается от участия в торгах и, соответственно, от уплаты цены предмета аукциона.
Вместе с тем это влечет за собой то, что ежегодная арендная плата за земельный участок будет составлять не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.
Положения абзацев 8-10 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ устанавливают минимальные размеры годовой арендной платы и не содержат запрета в части установления арендной платы в более высоком размере по соглашению сторон.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0093 площадью 689 000 кв. м образован в результате раздела земельного участка 67:27:00000000:93 площадью 738 000 кв. м на основании заявления общества от 16.02.2011.
Впоследствии по заявлению ответчика образован земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:735 площадью 10 800 кв. м путем раздела земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:93 площадью 689 000 кв. м (являющегося предметом аренды по договору от 22.04.2009 N 691/з). В отношении земельного участка площадью 10 800 кв. м департамент и обществом заключен новый договор аренды от 18.01.2012 N 1454/3).
Земельный участок площадью 738 000 кв. м с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0093 был предоставлен обществу в аренду на основании решения Арбитражного суда Смоленской области от 17.12.2008 N А62-5703/2008, при этом в мотивировочной части решения суд сослался на пункт 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ как на основание предоставления земельного участка без проведения торгов.
Соответственно, спорный земельный участок площадью 678 200 кв. м был предварительно согласован в составе земельного участка общей площадью 738 000 кв. м.
Следовательно, отношения по правовому режиму предварительного согласования возникли по единственно возможной процедуре предварительного согласования в 2009 году.
Таким образом, спорный договор аренды земельного участка заключен с обществом в порядке пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ.
Доказательства иного в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно указал, что ежегодная арендная плата за пользование спорным земельным участком по истечении двухлетнего срока строительства не может быть меньше 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, по истечении трехлетнего срока строительства не может быть меньше 5% кадастровой стоимости земельного участка. При этом сроки строительства следует исчислять с момента предоставления ответчику земельного участка площадью 738 000 кв. м.
Поскольку арендные правоотношения между сторонами начались 17.09.2009, то по состоянию на 01.10.2011 истекло 2 года. При этом многоэтажные жилые дома, для строительства которых обществу предоставлялся земельный участок, не введены в эксплуатацию. Следовательно, департаментом обоснованно при расчете арендной платы за 1-3 кварталы 2012 года применяется коэффициент 2,5%, за 4 квартал 2012 года, 1-2 кварталы 2013 года применяется коэффициент 5%.
Указанные выводы соответствую правовой позиции ФАС ЦО, изложенной в постановлении от 30.05.2013 по делу N А62-8271/2011.
Согласно расчету истца размер арендной платы за период с 01.01.2012 по 30.06.2013 составил 91 269 387 рублей 90 копеек.
Размер задолженности ответчика по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.06.2013 с учетом произведенной оплаты в сумме 80 тыс. рублей составил 91 189 387 рублей 90 копеек.
Указанный расчет судом проверен, арифметически ответчиком не оспаривался, признан судом обоснованным.
Кроме того, департаментом также заявлены требования о взыскании неустойки, начисленной за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды земельного участка за период с 21.03.2012 по 25.06.2013.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 5.2 договора аренды земельного участка от 22.04.2009 N 691/з (в редакции соглашения от 21.07.2011) установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день выполнения денежного обязательства, от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.
В соответствии с расчетом истца размер пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 21.03.2012 по 25.06.2013 составляет 3 869 155 рублей 20 копеек, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ - 8,25%.
Отклоняя ходатайство ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81).
Как усматривается из материалов дела, предъявленная к взысканию неустойка рассчитана в соответствии с условиями договора аренды и дополнительного соглашения, исходя из однократной учетной ставки Банка России.
Доказательств исключительности, экстраординарности рассматриваемого случая нарушения обязательства, а также явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком в материалы дела не представлено.
Доказательств того, что убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства, значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты, также имеется.
Между тем, как верно отмечено судом первой инстанции, декларативное заявление о несоразмерности заявленной к взысканию суммы неустойки последствиям нарушения обязательства не является основанием для удовлетворения ходатайства ответчика и снижения неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России.
При определении размера неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, суд обязан учитывать необходимость соблюдения баланса интересов сторон и не допускать нарушения прав добросовестной стороны обязательства, денежными средствами которого пользуется другая сторона. В рассматриваемом случае, суд полагает, что снижение неустойки ниже указанного в соглашении размера и ниже однократной учетной ставки Банка России нарушает баланс интересов сторон, поскольку предоставляет возможность ответчику пользоваться денежными средствами на льготных условиях без согласия другой стороны сделки.
Исходя из изложенного, проверив расчеты задолженности и пени, начисленной за несвоевременное внесение арендной платы по договору, произведенных истцом, учитывая, что ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств исполнения им обязательств по внесению арендных платежей по данному договору в установленных размере и сроках, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковые требования о взыскании с общества задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.06.2013 в сумме 91 189 387 рублей 90 копеек и неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 21.03.2012 по 25.06.2013 в сумме 3 869 155 рублей 20 копеек подлежат удовлетворению.
Довод апелляционной жалобы о том, что земельный участок площадью 678 200 кв. м не был предметом договора аренды земельного участка от 22.04.2009 N 691/з, по которому взыскана спорная задолженность, не может быть принят во внимание судом.
Как усматривается из материалов дела, приказом департамента от 30.12.2011 N 2487 по заявлению общества образован земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:735 площадью 10 800 кв. м путем раздела земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:93 площадью 689 000 кв. м.
В соответствии с пунктом 6 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
Следовательно, после раздела земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:93 остался предметом договора аренды от 22.04.2009 N 691/з в измененных границах.
Согласно кадастровому паспорту земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0093 площадью 678 200 кв. м является объектом земельных отношений с 30.09.2005 (дата постановки земельного участка на кадастровый учет).
Из ответа филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области" от 06.11.2013 N 06-03/15351 (т. 1, л. 111), представленному во исполнение определения суда об истребовании доказательств от 22.10.2013 по делу N А62-3390/2013, усматривается, что площадь земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:93 изменилась с площади 689 000 кв. м на площадь 678 200 кв. м при разделе земельного участка, в результате которого образовался земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:735 площадью 10 800 кв. м.
Таким образом, земельный участок площадью 738 000 кв. м предоставленный обществу в порядке пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ включал площадь земельного участка, являющегося в настоящее время предметом договора аренды (678 200 кв. м), что подтверждается сохранением кадастрового номера земельного участка (67:27:0000000:93) и тем, что земельный участок площадью 678 200 кв. м не предоставлялся ответчику в рамках отдельной процедуры предоставления на торгах.
Кроме того, решением Арбитражного суда Смоленской области от 14.02.2013 по делу N А62-4249/2012, вступившим в законную силу 02.07.2013, договор аренды земельного участка от 22.04.2009 N 691/з расторгнут, на общество возложена обязанность передать департаменту земельный участок площадью 678 200 кв. м.
Довод жалобы о том, что департамент уклонялся от заключения отдельного договора на земельный участок площадью 678 200 кв. м, отклоняется судом, как не относящийся к предмету рассматриваемого спора.
Остальные доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 13.11.2013 по делу N А62-5086/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
А.Л.ФРИЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)