Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Администрация приняла решение о расторжении с истицей договора аренды в связи с задолженностью по арендной плате.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Лукьянова Т.М.
А-25
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Быстровой М.Г.,
судей Ашихминой Е.Ю., Тихоновой Т.В.
при секретаре К.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ашихминой Е.Ю., гражданское дело по иску М.Е. к Администрации Ермаковского района о взыскании денежных средств, возложении обязанности предоставить земельный участок, встречному иску администрации Ермаковского района к М.Е. о признании договора аренды земельного участка расторгнутым
по апелляционной жалобе администрации Ермаковского района на решение Ермаковского районного суда Красноярского края от 23 октября 2013 г., которым постановлено:
"Взыскать с администрации Ермаковского района в пользу М.Е. 66000 рублей стоимости незавершенного строительства.
В остальной части заявленных требований М.Е. отказать.
В удовлетворении исковых требований Администрации Ермаковского района отказать".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
М.Е. обратилась с иском к администрации Ермаковского района, требуя взыскать с нее денежную компенсацию в размере 66 000 руб. стоимости незавершенного строительством объекта летней кухни, находящегося на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, предоставленном ей в аренду для строительства жилого дома, изъятом у нее в 2011 г. администрацией с нарушением установленного законом порядка, и предоставленном в собственность иным лицам - семье ФИО18. Также просила восстановить свои права арендатора земельного участка путем возложения на администрацию Ермаковского района обязанности предоставить ей иной земельный участок для строительства жилого дома в границах <адрес>.
Администрация Ермаковского района предъявила к М.Е. встречный иск о признании договора аренды земельного участка расторгнутым, ссылаясь на то, что с нею был заключен 06.10.2009 г. договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер N. Реализуя право арендодателя, предусмотренного ст. 610 ГК РФ, на односторонний отказ от договора аренды данного земельного участка, администрация 01.08.2011 г. направила М.Е. письменное уведомление об отказе от договора аренды, которое ею не получено и возвращено оператором связи за истечением срока хранения, повторно вручено 22.02.2012 г. После этого времени М.Е. в установленный законом срок не заявила о желании заключить договор аренды вышеуказанного земельного участка в преимущественном порядке, в связи с чем распоряжением администрации Ермаковского района N <...> от 14.03.2012 г. принято решение о расторжении с ней договора аренды. Кроме того, арендатор М.Е. обязательства арендатора надлежаще не исполняла, на момент расторжения договора аренды имела задолженность по арендной плате в размере 955,98 руб. в связи с невнесением в установленные договором сроки два и более раза, а также в установленном порядке не получила разрешение на строительство жилого дома.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе глава администрации Ермаковского района Ф.В. просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным в части отказа в удовлетворении встречного иска администрации к М.Е. и удовлетворения исковых требований М.Е. к администрации о взыскании компенсации стоимости строения, ссылаясь на обстоятельства и правовую позицию, изложенные во встречном исковом заявлении и в суде первой инстанции, а также на представленные доказательства, считая, что суд не дал им должной правовой оценки и неправильно применил закон.
Разрешив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся участвующих в деле лиц, надлежаще извещенных о времени и месте его рассмотрения (л.д. 158 - 166), обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела и решение суда первой инстанции в пределах, предусмотренных п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до 30 июня 2006 г.) до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
Федеральным законом от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", вступившим в силу с 1 июля 2006 г., абз. 2 п. 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" изложен в новой редакции, согласно которой распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
До 1 июля 2006 г. распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялось органами местного самоуправления поселения.
Согласно ст. 62 Земельного кодекса РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В силу ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
На основании ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Статьей 46 Земельного кодекса РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1).
Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае:
- использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса (п. 1);
- неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (п. 4);
- в иных предусмотренных федеральными законами случаях (п. 5).
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Вместе с тем, в силу п. 10 ст. 46 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между администрацией Ермаковского сельсовета (арендодатель) и М.Е. (арендатор) был заключен 02.12.2002 г. договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер N, предоставленном ей в аренду для строительства жилого дома на срок до 02.12.2005 г., по истечении которого М.Е. продолжала надлежащим образом исполнять свои обязанности арендатора и пользоваться данным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя администрации Ермаковского района с учетом перехода к ней с 01.07.2006 г. полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
При этом 10.08.2004 г. администрацией Ермаковского района было выдано М.Е. разрешение на строительство индивидуального жилого дома с хозяйственными постройками (гаражом, баней, сараем, летней кухней) на вышеуказанном земельном участке сроком на три года, утвержден паспорт проекта строительства частного жилого дома, выдано архитектурно-планировочное задание (л.д. 25 - 36), также 04.10.2004 г. выдана справка о том, что по состоянию на это время строительство ею ведется, стадия начальная (л.д. 37).
Впоследствии 06.11.2009 г. между администрацией Ермаковского района (арендодатель) и М.Е. (арендатор) был вновь заключен договора аренды вышеуказанного земельного участка площадью 1956 кв. м для строительства жилого дома сроком на 11 месяцев, по истечение которого М.Е. при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжала пользоваться земельным участком, на котором имеется не оконченный строительством объект из шлакоблоков на ленточном фундаменте общей площадью 16 кв. м, его существование подтверждается отчетом оценщика от 19.09.2013 г. N 22/19/09, производившего в целях оценки рыночной стоимости объекта его осмотр и фотографирование (л.д. 110 - 138), а также письменным сообщением МКУ "Ермаковский центр капитального строительства" от 22.07.2013 г. (л.д. 96).
При таких обстоятельствах, в силу требований п. 2 ст. 612 ГК РФ договор аренды спорного земельного участка считается возобновленным с М.Е. с 06.10.2010 г. на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
При этом Земельный кодекс РФ, а также Гражданский кодекс РФ не устанавливают ни минимальных, на максимальных сроков договора аренды.
Далее судом установлено, что 01.08.2011 г. администрация Ермаковского района направила М.Е. письменное уведомление заказным письмом об одностороннем отказе арендатора от исполнения договора аренды от 06.11.2009 г. вышеуказанного земельного участка ввиду истечения срока его действия, не использования арендатором земельного участка и не внесения арендной платы за 2009 г. в размере 235 руб., за 2010 г. в размере 454,93 руб., за период до 01.08.2011 г. в размере 265,48 руб., а всего 955,98 руб., погасить которую ей предложено в пятидневный срок со дня получения настоящего уведомления, не врученного адресату и возвращенного оператором связи за истечением срока хранения корреспонденции.
11.08.2011 г. администрацией Ермаковского района принято распоряжение о расторжении с М.Е. договора аренды спорного земельного участка, впоследствии отмененного распоряжением администрации от 11.03.2012 г., и 14.03.2012 г. вновь принято распоряжение о расторжении договора аренды земельного участка с М.Е. с 01.11.2011 г.
На основании распоряжения администрации Ермаковского района от 22.12.2011 г. спорный земельный участок предоставлен в равнодолевую собственность многодетной семье К.Д. и К.И., которыми в настоящее время ведется строительство жилого дома с хозяйственными постройками, право общей долевой собственности на земельный участок зарегистрировано в установленном порядке 24.02.2012 г. (л.д. 59, 67 - 99).
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что в нарушение установленного законом судебного порядка, установленного для досрочного расторжения по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, администрация неправомерно в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора аренды спорного земельного участка, изъяв его у арендатора и предоставив в собственность иному лицу.
На основании изложенного, судебная коллегия соглашается с правильном выводом суда первой инстанции об удовлетворении заявленных М.Е. исковых требований к администрации Ермаковского района о возмещении имущественного ущерба, причиненного незаконным изъятием земельного участка, на котором находится незавершенный ею строительством объект.
В этой связи суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца денежную компенсацию рыночной стоимости незавершенного строительством объекта исходя из затрат на его создание, определив ее в размере 66 000 руб. на основании представленного истцом отчета лигитимного оценщика, признанного судом достоверным при отсутствии оснований не доверять ему, и не опровергнутого ответчиком в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ.
При этом доводы апелляционной жалобы о незаконности решения ввиду неиспользования истцом спорного земельного участка, предназначенного для жилищного строительства в течение срока аренды, нарушения срока внесения арендной платы более двух раз, и отсутствия у истца права на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке, судебная коллегия не принимает, как не имеющие правового значения для разрешения спора, поскольку требования о расторжении договора аренды спорного земельного участка по основаниям существенного нарушении договора арендатором не заявлялись в суде первой инстанции.
Встречные исковые требования администрации Ермаковского района о признании договора аренды земельного участка с М.Е. расторгнутым были основаны на праве одностороннего внесудебного отказа от исполнения договора.
Вместе с тем, судебная коллегия не соглашается с решением суда первой инстанции об отказе в удовлетворении вышеуказанных встречных исковых требований, мотивированным судом тем, что на момент изъятия администрацией у арендатора М.Е. земельного участка она имела право на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке.
Такие выводы суда противоречат обстоятельствам дела и нарушают нормы материального права.
Так, из объяснений М.Е. в суде первой инстанции видно, что притязаний на спорный земельный участок она в настоящее время не имеет, производство по другому гражданскому делу по ее иску к администрации Ермаковского района об оспаривании распоряжения о расторжении договора аренды земельного участка, а также к К.Д., К.И., несовершеннолетним К.М.1, К.В., К.А., К.М.2 об истребовании спорного земельного участка из чужого незаконного владения прекращено вступившим в законную силу определением Ермаковского районного суда от 22.07.2013 г. в связи с отказом истца от иска и принятия отказа судом.
В возражениях на апелляционную жалобу М.Е. выражает свою позицию только в отношении вопроса о правомерности взыскания в ее пользу денежной компенсации стоимости незавершенного строения, не высказывая притязаний на спорный земельный участок.
При таких обстоятельствах, а также с учетом взыскания на основании данного судебного решения в пользу М.Е. компенсации стоимости находящегося на спорном земельном участке незавершенного строительством объекта, в целях правовой определенности в правоотношениях сторон спора и третьих лиц К.Д., К.И., судебная коллегия приходит к выводу о прекращении заключенного сторонами договора аренды спорного земельного участка ввиду отказа арендатора от исполнения договора, что не противоречит требованиям ст. 610 ГК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь требованиями п. 3 и п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска отменить, приняв новое решение об удовлетворении встречных исковых требований, расторгнув возобновленный 06.10.2010 г. между администрацией Ермаковского района и М.Е. на неопределенный срок договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, ввиду отказа арендатора от исполнения договора.
В остальной части решение суда по доводам апелляционной жалобы отмене или изменению не подлежит.
Судом всесторонне и объективно исследованы все обстоятельства дела, им дана надлежащая процессуальная оценка, правильно применены нормы материального и процессуального права, в связи с чем постановленное решение в обжалуемой части является законным и обоснованным.
Доводы апелляционной жалобы на незаконность и необоснованность судебного решения не содержат правовых оснований к его отмене, основаны на ошибочном толковании норм материального права, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, оснований для которой не имеется, в связи с чем подлежат отклонению.
В силу изложенного, доводы апелляционной жалобы основанием к отмене законного и обоснованного решения суда в остальной части являться не могут.
Судом апелляционной инстанции не установлено процессуальных нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции, влекущих отмену решения в остальной части.
При этом решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований М.Е. к администрации Ермаковского района в части возложения обязанности предоставить иной земельный участок для строительства жилого дома в границах с. Ермаковское не обжалуется, в связи с чем, в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ не является предметом проверки судебной коллегии.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ермаковского районного суда Красноярского края от 23 октября 2013 г. отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска администрации Ермаковского района к М.Е. о признании договора аренды земельного участка расторгнутым, приняв новое решение об удовлетворении указанных встречных исковых требований, расторгнув между администрацией Ермаковского района и М.Е. возобновленный 06.10.2010 г. на неопределенный срок договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер N, ввиду отказа арендатора от исполнения договора.
В остальной части решение Ермаковского районного суда Красноярского края от 23 октября 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Ермаковского района - без удовлетворения.
Председательствующий
М.Г.БЫСТРОВА
Судьи
Е.Ю.АШИХМИНА
Т.В.ТИХОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 20.01.2014 ПО ДЕЛУ N 33-488/2014
Требование: О взыскании денежных средств, возложении обязанности предоставить земельный участок.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Администрация приняла решение о расторжении с истицей договора аренды в связи с задолженностью по арендной плате.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 января 2014 г. по делу N 33-488/2014
Судья Лукьянова Т.М.
А-25
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Быстровой М.Г.,
судей Ашихминой Е.Ю., Тихоновой Т.В.
при секретаре К.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ашихминой Е.Ю., гражданское дело по иску М.Е. к Администрации Ермаковского района о взыскании денежных средств, возложении обязанности предоставить земельный участок, встречному иску администрации Ермаковского района к М.Е. о признании договора аренды земельного участка расторгнутым
по апелляционной жалобе администрации Ермаковского района на решение Ермаковского районного суда Красноярского края от 23 октября 2013 г., которым постановлено:
"Взыскать с администрации Ермаковского района в пользу М.Е. 66000 рублей стоимости незавершенного строительства.
В остальной части заявленных требований М.Е. отказать.
В удовлетворении исковых требований Администрации Ермаковского района отказать".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
М.Е. обратилась с иском к администрации Ермаковского района, требуя взыскать с нее денежную компенсацию в размере 66 000 руб. стоимости незавершенного строительством объекта летней кухни, находящегося на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, предоставленном ей в аренду для строительства жилого дома, изъятом у нее в 2011 г. администрацией с нарушением установленного законом порядка, и предоставленном в собственность иным лицам - семье ФИО18. Также просила восстановить свои права арендатора земельного участка путем возложения на администрацию Ермаковского района обязанности предоставить ей иной земельный участок для строительства жилого дома в границах <адрес>.
Администрация Ермаковского района предъявила к М.Е. встречный иск о признании договора аренды земельного участка расторгнутым, ссылаясь на то, что с нею был заключен 06.10.2009 г. договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер N. Реализуя право арендодателя, предусмотренного ст. 610 ГК РФ, на односторонний отказ от договора аренды данного земельного участка, администрация 01.08.2011 г. направила М.Е. письменное уведомление об отказе от договора аренды, которое ею не получено и возвращено оператором связи за истечением срока хранения, повторно вручено 22.02.2012 г. После этого времени М.Е. в установленный законом срок не заявила о желании заключить договор аренды вышеуказанного земельного участка в преимущественном порядке, в связи с чем распоряжением администрации Ермаковского района N <...> от 14.03.2012 г. принято решение о расторжении с ней договора аренды. Кроме того, арендатор М.Е. обязательства арендатора надлежаще не исполняла, на момент расторжения договора аренды имела задолженность по арендной плате в размере 955,98 руб. в связи с невнесением в установленные договором сроки два и более раза, а также в установленном порядке не получила разрешение на строительство жилого дома.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе глава администрации Ермаковского района Ф.В. просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным в части отказа в удовлетворении встречного иска администрации к М.Е. и удовлетворения исковых требований М.Е. к администрации о взыскании компенсации стоимости строения, ссылаясь на обстоятельства и правовую позицию, изложенные во встречном исковом заявлении и в суде первой инстанции, а также на представленные доказательства, считая, что суд не дал им должной правовой оценки и неправильно применил закон.
Разрешив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся участвующих в деле лиц, надлежаще извещенных о времени и месте его рассмотрения (л.д. 158 - 166), обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела и решение суда первой инстанции в пределах, предусмотренных п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до 30 июня 2006 г.) до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
Федеральным законом от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", вступившим в силу с 1 июля 2006 г., абз. 2 п. 10 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" изложен в новой редакции, согласно которой распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
До 1 июля 2006 г. распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялось органами местного самоуправления поселения.
Согласно ст. 62 Земельного кодекса РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В силу ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
На основании ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Статьей 46 Земельного кодекса РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1).
Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе в случае:
- использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса (п. 1);
- неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (п. 4);
- в иных предусмотренных федеральными законами случаях (п. 5).
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Вместе с тем, в силу п. 10 ст. 46 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между администрацией Ермаковского сельсовета (арендодатель) и М.Е. (арендатор) был заключен 02.12.2002 г. договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер N, предоставленном ей в аренду для строительства жилого дома на срок до 02.12.2005 г., по истечении которого М.Е. продолжала надлежащим образом исполнять свои обязанности арендатора и пользоваться данным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя администрации Ермаковского района с учетом перехода к ней с 01.07.2006 г. полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
При этом 10.08.2004 г. администрацией Ермаковского района было выдано М.Е. разрешение на строительство индивидуального жилого дома с хозяйственными постройками (гаражом, баней, сараем, летней кухней) на вышеуказанном земельном участке сроком на три года, утвержден паспорт проекта строительства частного жилого дома, выдано архитектурно-планировочное задание (л.д. 25 - 36), также 04.10.2004 г. выдана справка о том, что по состоянию на это время строительство ею ведется, стадия начальная (л.д. 37).
Впоследствии 06.11.2009 г. между администрацией Ермаковского района (арендодатель) и М.Е. (арендатор) был вновь заключен договора аренды вышеуказанного земельного участка площадью 1956 кв. м для строительства жилого дома сроком на 11 месяцев, по истечение которого М.Е. при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжала пользоваться земельным участком, на котором имеется не оконченный строительством объект из шлакоблоков на ленточном фундаменте общей площадью 16 кв. м, его существование подтверждается отчетом оценщика от 19.09.2013 г. N 22/19/09, производившего в целях оценки рыночной стоимости объекта его осмотр и фотографирование (л.д. 110 - 138), а также письменным сообщением МКУ "Ермаковский центр капитального строительства" от 22.07.2013 г. (л.д. 96).
При таких обстоятельствах, в силу требований п. 2 ст. 612 ГК РФ договор аренды спорного земельного участка считается возобновленным с М.Е. с 06.10.2010 г. на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
При этом Земельный кодекс РФ, а также Гражданский кодекс РФ не устанавливают ни минимальных, на максимальных сроков договора аренды.
Далее судом установлено, что 01.08.2011 г. администрация Ермаковского района направила М.Е. письменное уведомление заказным письмом об одностороннем отказе арендатора от исполнения договора аренды от 06.11.2009 г. вышеуказанного земельного участка ввиду истечения срока его действия, не использования арендатором земельного участка и не внесения арендной платы за 2009 г. в размере 235 руб., за 2010 г. в размере 454,93 руб., за период до 01.08.2011 г. в размере 265,48 руб., а всего 955,98 руб., погасить которую ей предложено в пятидневный срок со дня получения настоящего уведомления, не врученного адресату и возвращенного оператором связи за истечением срока хранения корреспонденции.
11.08.2011 г. администрацией Ермаковского района принято распоряжение о расторжении с М.Е. договора аренды спорного земельного участка, впоследствии отмененного распоряжением администрации от 11.03.2012 г., и 14.03.2012 г. вновь принято распоряжение о расторжении договора аренды земельного участка с М.Е. с 01.11.2011 г.
На основании распоряжения администрации Ермаковского района от 22.12.2011 г. спорный земельный участок предоставлен в равнодолевую собственность многодетной семье К.Д. и К.И., которыми в настоящее время ведется строительство жилого дома с хозяйственными постройками, право общей долевой собственности на земельный участок зарегистрировано в установленном порядке 24.02.2012 г. (л.д. 59, 67 - 99).
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что в нарушение установленного законом судебного порядка, установленного для досрочного расторжения по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, администрация неправомерно в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора аренды спорного земельного участка, изъяв его у арендатора и предоставив в собственность иному лицу.
На основании изложенного, судебная коллегия соглашается с правильном выводом суда первой инстанции об удовлетворении заявленных М.Е. исковых требований к администрации Ермаковского района о возмещении имущественного ущерба, причиненного незаконным изъятием земельного участка, на котором находится незавершенный ею строительством объект.
В этой связи суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца денежную компенсацию рыночной стоимости незавершенного строительством объекта исходя из затрат на его создание, определив ее в размере 66 000 руб. на основании представленного истцом отчета лигитимного оценщика, признанного судом достоверным при отсутствии оснований не доверять ему, и не опровергнутого ответчиком в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ.
При этом доводы апелляционной жалобы о незаконности решения ввиду неиспользования истцом спорного земельного участка, предназначенного для жилищного строительства в течение срока аренды, нарушения срока внесения арендной платы более двух раз, и отсутствия у истца права на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке, судебная коллегия не принимает, как не имеющие правового значения для разрешения спора, поскольку требования о расторжении договора аренды спорного земельного участка по основаниям существенного нарушении договора арендатором не заявлялись в суде первой инстанции.
Встречные исковые требования администрации Ермаковского района о признании договора аренды земельного участка с М.Е. расторгнутым были основаны на праве одностороннего внесудебного отказа от исполнения договора.
Вместе с тем, судебная коллегия не соглашается с решением суда первой инстанции об отказе в удовлетворении вышеуказанных встречных исковых требований, мотивированным судом тем, что на момент изъятия администрацией у арендатора М.Е. земельного участка она имела право на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке.
Такие выводы суда противоречат обстоятельствам дела и нарушают нормы материального права.
Так, из объяснений М.Е. в суде первой инстанции видно, что притязаний на спорный земельный участок она в настоящее время не имеет, производство по другому гражданскому делу по ее иску к администрации Ермаковского района об оспаривании распоряжения о расторжении договора аренды земельного участка, а также к К.Д., К.И., несовершеннолетним К.М.1, К.В., К.А., К.М.2 об истребовании спорного земельного участка из чужого незаконного владения прекращено вступившим в законную силу определением Ермаковского районного суда от 22.07.2013 г. в связи с отказом истца от иска и принятия отказа судом.
В возражениях на апелляционную жалобу М.Е. выражает свою позицию только в отношении вопроса о правомерности взыскания в ее пользу денежной компенсации стоимости незавершенного строения, не высказывая притязаний на спорный земельный участок.
При таких обстоятельствах, а также с учетом взыскания на основании данного судебного решения в пользу М.Е. компенсации стоимости находящегося на спорном земельном участке незавершенного строительством объекта, в целях правовой определенности в правоотношениях сторон спора и третьих лиц К.Д., К.И., судебная коллегия приходит к выводу о прекращении заключенного сторонами договора аренды спорного земельного участка ввиду отказа арендатора от исполнения договора, что не противоречит требованиям ст. 610 ГК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь требованиями п. 3 и п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска отменить, приняв новое решение об удовлетворении встречных исковых требований, расторгнув возобновленный 06.10.2010 г. между администрацией Ермаковского района и М.Е. на неопределенный срок договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, ввиду отказа арендатора от исполнения договора.
В остальной части решение суда по доводам апелляционной жалобы отмене или изменению не подлежит.
Судом всесторонне и объективно исследованы все обстоятельства дела, им дана надлежащая процессуальная оценка, правильно применены нормы материального и процессуального права, в связи с чем постановленное решение в обжалуемой части является законным и обоснованным.
Доводы апелляционной жалобы на незаконность и необоснованность судебного решения не содержат правовых оснований к его отмене, основаны на ошибочном толковании норм материального права, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, оснований для которой не имеется, в связи с чем подлежат отклонению.
В силу изложенного, доводы апелляционной жалобы основанием к отмене законного и обоснованного решения суда в остальной части являться не могут.
Судом апелляционной инстанции не установлено процессуальных нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции, влекущих отмену решения в остальной части.
При этом решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований М.Е. к администрации Ермаковского района в части возложения обязанности предоставить иной земельный участок для строительства жилого дома в границах с. Ермаковское не обжалуется, в связи с чем, в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ не является предметом проверки судебной коллегии.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ермаковского районного суда Красноярского края от 23 октября 2013 г. отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска администрации Ермаковского района к М.Е. о признании договора аренды земельного участка расторгнутым, приняв новое решение об удовлетворении указанных встречных исковых требований, расторгнув между администрацией Ермаковского района и М.Е. возобновленный 06.10.2010 г. на неопределенный срок договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер N, ввиду отказа арендатора от исполнения договора.
В остальной части решение Ермаковского районного суда Красноярского края от 23 октября 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Ермаковского района - без удовлетворения.
Председательствующий
М.Г.БЫСТРОВА
Судьи
Е.Ю.АШИХМИНА
Т.В.ТИХОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)