Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец полагает, что оспариваемое постановление принято с нарушением закона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Ежелый В.Л.
Судебная коллегия по административным делам Тверского областного суда в составе: председательствующего судьи Образцовой О.А.
судей Акатьевой Т.Я., Буйнова Ю.К.
при секретаре И.
по докладу судьи Акатьевой Т.Я.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционному представлению прокурора города Осташкова на решение Осташковского городского суда Тверской области от 01 июля 2014 года, которым постановлено:
"Отказать в удовлетворении исковых требований прокурора города Осташкова к администрации муниципального образования "Осташковский район", комитету по управлению и распоряжению имуществом муниципального образования "Осташковский район", ФИО1 о признании недействительными постановления главы муниципального образования "Осташковский район" N от 26 сентября 2013 года "О внесении изменений в постановление главы МО "Осташковский район" N от 10.02.2012 года "О предоставлении в аренду земельного участка ФИО1 по адресу: <адрес>", дополнительного соглашения от 1.10.2013 года к договору аренды и применении последствий недействительности ничтожной сделки".
Судебная коллегия
установила:
Прокурор города Осташкова обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования "Осташковский район", комитету по управлению и распоряжению имуществом муниципального образования "Осташковский район" о признании недействительными постановления главы муниципального образования "Осташковский район" N от 26 сентября 2013 года "О внесении изменений в постановление главы МО "Осташковский район" N от 10.02.2012 года "О предоставлении в аренду земельного участка ФИО1 по адресу: <адрес>", дополнительного соглашения от 1.10.2013 года к договору аренды и применении последствий недействительности ничтожной сделки, ссылаясь на то, что на основании постановлений главы МО "Осташковский район" N от 10.02.2012 года и N от 13.08.2012 года между комитетом по управлению и распоряжению имуществом МО "Осташковский район" и ФИО1 был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1062 кв. м, для использования в целях индивидуального жилищного строительства сроком по 22 августа 2017 года. 20.09.2013 года, то есть до истечения срока аренды, ФИО1 обратился в комитет по управлению и распоряжению имуществом МО "<адрес>" с заявлением о продлении срока аренды земельного участка на 49 лет в связи с нахождением на нем объекта недвижимости (сарая), принадлежащего ФИО1 на праве собственности. Постановлением главы МО "Осташковский район" N от 26.09.2013 года заявление ФИО1 было удовлетворено, установлен новый срок аренды земельного участка - 49 лет. На основании данного постановления комитет по управлению и распоряжению имуществом заключил с ФИО1 дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшее государственную регистрацию. Полагает, что постановление главы МО "Осташковский район" N от 26.09.2013 года принято с нарушением закона и подлежит отмене в связи с нарушением процедуры рассмотрения заявлений и принятия решений о предоставлении земельных участков, предусмотренной Порядком организации работы по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории МО "Осташковский район". Кроме того, считает, что основания для продления договора аренды на новый срок у администрации МО "Осташковский район" отсутствовали, поскольку цель, для которой был предоставлен земельный участок, ФИО1 не достигнута, жилой дом на земельном участке не возведен. Поэтому дополнительное соглашение к договору аренды является ничтожным в силу ст. ст. 167, 168 ГК РФ.
Определением Осташковского городского суда Тверской области от 3.06.2014 года ФИО1 был исключен из числа третьих лиц и привлечен к участию в деле в качестве соответчика.
В судебном заседании прокурор г. Осташкова ФИО5 поддержала заявленные требования по доводам изложенным в заявлении.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя. На основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие ответчика.
Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО6 исковые требования не признал и пояснил, что 23.08.2012 года между ФИО1 и комитетом по управлению и распоряжению имуществом МО "Осташковский район" был заключен договор аренды земельного участка площадью 1062 кв. м, расположенного по адресу <адрес> для индивидуального жилищного строительства. 1.10.2013 года между ФИО1 и комитетом по управлению и распоряжению имуществом было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по которому установлен новый срок аренды земельного участка по 22 августа 2061 года. Указанные изменения прошли государственную регистрацию и вступили в силу. Нарушений действующего законодательства при заключении дополнительного соглашения не допущено. П. 4.3.2 договора аренды предусмотрено право арендатора по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее 3 месяцев до момента истечения срока действия договора. Воспользовавшись этим правом, ФИО1 20.09.2013 года путем подачи письменного заявления, уведомил комитет по управлению и распоряжению имуществом о намерении заключить новый договор аренды. Основанием для продления срока действия договора аренды является надлежащее использование земельного участка, а не достижение цели, с которой этот участок был предоставлен в аренду. ФИО1, на спорном земельном участке возведена хозяйственная постройка, необходимая для ведения хозяйства и последующего строительства жилого дома, исправно вносится арендная плата по договору, проведены работы по обустройству территории, произведена государственная регистрация договора аренды и внесенных в него изменений. Указанные обстоятельства послужили основанием для изменения договора аренды.
Представитель ответчика-администрации МО "Осташковский район" по доверенности ФИО7 исковые требования прокурора не признал и пояснил, что изменение договора аренды было произведено в соответствии с законом, по соглашению сторон, в письменной форме, обусловлено надлежащим исполнением обязательства арендатором и его желанием заключить договор на новый срок. До окончания действия договора аренды земельного участка ФИО1 уведомил арендодателя о желании продлить договор аренды, то есть заявил о намерении реализовать преимущественное право на продление договора аренды в установленном ст. 621 ГК РФ порядке. В силу закона основанием продления срока действия договора аренды является его надлежащее исполнение. В данном случае арендатором исправно вносится арендная плата, проведены работы по обустройству территории, произведена государственная регистрация договора аренды, на земельном участке возведена хозяйственная постройка, в связи с чем, у районной администрации отсутствовали основания для отказа в продлении срока аренды. Поскольку продление договора аренды земельного участка касалось распоряжения имуществом, исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления в пределах его компетенции было принято оспариваемое прокурором постановление о продлении срока договора, после чего комитетом по управлению и распоряжению имуществом МО "Осташковский район" было заключено с ФИО1 дополнительное соглашение к договору аренды на основании оспариваемого постановления.
Ответчик-комитет по управлению и распоряжению имуществом МО "Осташковский район" в установленном законом порядке извещенный о времени и месте слушания дела, своего представителя в суд не направил, о причинах неявки представителя суду не сообщал, ходатайств о рассмотрении дела в отсутствие представителя либо об обязательном участии представителя в судебном заседании не заявлял, исковые требования прокурора не признал, о чем представил письменное заявление, поэтому на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие представителя ответчика.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционном представлении помощник прокурора Осташковского района ФИО5 ставит вопрос об отмене постановленного по делу решения. В обоснование представления указано, что суд при постановлении решения неправильно истолковал нормы материального права, а именно положения ст. 22, 46 ЗК РФ, ст. 621 ГК РФ. Порядок организации работы по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории МО "Осташковский район", утвержден постановлением и.о. первого заместителя главы администрации МО "Осташковский район" от 12.09.2013 года N 605. С учетом данных положений у администрации отсутствовали основания для продления договора аренды. Доводы суда о том, что прокурор не лишен права обратиться в суд в случае не исполнения договора в течение трех лет, не может быть принят во внимание, поскольку положения п. 3.8 Порядка в случае продления аренды не будут применяться. Кроме того, в данном случае, по мнению прокурора, продление договора аренды является заключением нового договора аренды. Данным договором нарушен принцип публичности, открытости и прозрачности предоставления земельного участка. На основании изложенного постановление N принято с нарушением законодательства и подлежит отмене, а дополнительное соглашение к договору аренды N является недействительной сделкой с момента ее совершения.
В суде апелляционной инстанции прокурор ФИО8 поддержал апелляционное представление по изложенным в нем основаниям.
Ответчики ФИО1, администрация МО "Осташковский район", Комитет по управлению и распоряжению имуществом МО "Осташковский район" будучи надлежаще извещенными о дне и времени слушания дела в судебное заседание не явились, от администрации МО "Осташковский район", Комитета по управлению и распоряжению имуществом МО "Осташковский район" поступили заявлению о рассмотрении дела без их участия.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Представитель ответчика ФИО1 - ФИО6 не согласен с апелляционным представлением прокурора считая решение суда законным и обоснованным.
Проверив материалы дела, выслушав прокурора и представителя ФИО1 - ФИО6, изучив доводы апелляционного представления, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что постановлением главы МО "Осташковский район" N от 10.02.2012 года "О предоставлении в аренду земельного участка ФИО1 по адресу: пер. Орловой-Савиной, <адрес>" ФИО1 был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 69:45:0080124:30, расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <адрес>, площадью 1062 кв. м для использования в целях: индивидуальное жилищное строительство, сроком на 5 лет (л.д. 6 - 9).
23 августа 2012 года между комитетом по управлению имуществом МО "Осташковский район" (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка (л.д. 10 - 12), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 69:45:0080124:30, находящийся по адресу: <адрес>, для использования в целях: индивидуальное жилищное строительство, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, общей площадью 1062 кв. м на срок с 23 августа 2012 года по 22 августа 2017 года (п. 1.1, 2.1 договора).
В передаточном акте земельного участка от 23.08.2012 года указано, что арендодатель (комитет по управлению имуществом МО "Осташковский район") в соответствии с договором аренды земельного участка от 23.08.2012 года передал в аренду ФИО1 земельный - участок общей площадью 1062 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, а арендатор (ФИО1) принял от арендодателя указанный земельный участок (л.д. 13).
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 21.09.2012 года.
19 сентября 2013 года ФИО1 обратился в администрацию МО Осташковский район" с заявлением о продлении договора аренды земельного участка на 49 лет, в связи с тем, что является собственником расположенного на нем объекта недвижимости.
Постановлением главы МО "Осташковский район" N от 26.09.2013 года "О внесении изменений в Постановление главы МО "Осташковский район" N от 10.02.2012 года "О предоставлении в аренду земельного участка ФИО1 по адресу: <адрес>" внесены изменения в постановление главы МО "Осташковский район" N от 10.02.2012 года "О предоставлении в аренду земельного участка ФИО1 по адресу: <адрес>", слова "... сроком на 5 лет..." заменены словами "... сроком на 49 лет...".
1 октября 2013 года между комитетом по управлению имуществом МО "Осташковский район" (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) было заключено дополнительное соглашение к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.08.2012 года, которым п. 2.1 договора изложен в следующей редакции: срок аренды участка устанавливается с 23 августа 2012 года по 22 августа 2061 года.
Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка зарегистрировано в установленном законом порядке 14.10.2013 года.
Отказывая прокурору в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что требования прокурора не направлены на восстановление прав неопределенного круга лиц, что является достаточным основанием для отказа в иске в соответствии с нормами закона.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции.
Согласно ст. 255 ГПК РФ, к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
На основании ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ в защиту прав и свобод неопределенного круга лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, если такими решениями, действиями (бездействием) нарушены права и свободы этих лиц, созданы препятствия к осуществлению ими прав и свобод или на них незаконно возложена какая-либо обязанность.
При этом при рассмотрении дела по существу суду надлежит выяснять, соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия) требованиям закона и иного нормативного правового акта, регулирующим данные правоотношения.
Основанием к удовлетворению заявления может служить нарушение требований законодательства хотя бы по одному из оснований, свидетельствующих о незаконности принятых решений, совершенных действий (бездействия).
Исходя из положений ст. 258 ГПК РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно положениям статьи 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта (п. 1). Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка (п. 3).
В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 1 ст. 26 Федерального закона РФ от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
По смыслу приведенных выше норм, документом, подтверждающим заключение договора аренды земельных участков, является письменный договор, зарегистрированный в установленном законом порядке.
В соответствии с п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Аналогичные положения закреплены в п. 3 ст. 22 ЗК РФ.
Из договора аренды земельного участка от 23 августа 2012 года следует, что земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 69:45:008:01:24:30, находящийся по адресу <адрес> (далее Земельный участок) предоставлен в аренду ФИО1 в целях индивидуального жилищного строительства. (п. 1.1 договора)
Согласно п. 4.4.2 Договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
В соответствии с ч. 4.3.2 Договора арендатор по истечении срока действия договора вправе в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменном заявлению, направленному Арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.
Срок аренды Земельного участка установлен с 23 августа 2012 года по 22 августа 2017 года.
Преимущество на заключение договора аренды указанного земельного участка на новый срок, предусмотрено ст. 621 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ. Из данных норм закона следует, что по истечении срока договора аренды земельного участка, его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
В соответствии с ч. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
Из п. 1 ст. 36 ЗК РФ следует, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном введении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Таким образом, анализируя указанные нормы необходимо наличие надлежащего исполнения обязанностей по договору, наличие права собственности на здание, строение, сооружение на указанном участке, истечение срока договора.
Целью передачи земельного участка в аренду являлось индивидуальное жилищное строительство.
Наличие сарая на земельном участке не свидетельствует о надлежащем исполнении условий договора, поскольку участок предоставлен не для эксплуатации имеющегося объекта недвижимости (сарая), а для строительства жилого дома, в связи с чем, в настоящий момент преждевременно говорить об использовании участка в соответствии с его целевым назначением.
Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства достижения цели, для которой данный участок был предоставлен, или подтверждения начала исполнения договора с целью возведения жилого строения. Первоначальный срок договора не истек.
Таким образом, заявление в Администрацию для продления срока аренды земельного участка на 49 лет является преждевременным.
Равно как и преждевременным является издание постановления главы муниципального образования "Осташковский район" N от 26 сентября 2013 года, в соответствии с которым был продлен срок аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, поскольку в настоящий момент преимущественного права на заключение такого договора у ФИО1 не возникло.
Изданием данного постановления, были нарушены права, как муниципального образования, так и права неопределенного круга лиц в сфере отношений по использованию и охране земель в Российской Федерации, а также проигнорирован принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина.
Суд первой инстанции в решении указал, что вопреки доводам прокурора, срок действия договора в силу п. 1 ст. 450 ГК РФ может быть продлен сторонами путем заключения дополнительного соглашения. Такое соглашение было заключено между комитетом по управлению и распоряжению имуществом МО "Осташковский район" и ФИО1 1 октября 2013 года в дополнение к ранее заключенному сторонами договору аренды земельного участка, срок действия которого не истек, на основании постановления главы муниципального образования "Осташковский район" N от 26 сентября 2013 года "О внесении изменений в постановление главы МО "Осташковский район" N от 10.02.2012 года "О предоставлении в аренду земельного участка ФИО1 по адресу: пер. Орловой-Савиной, <адрес>". Указанное соглашение соответствует требованиям ст. 421 ГПК РФ, касается только одного условия договора аренды - срока его действия, соответственно прав и интересов других лиц не нарушает, поскольку при этом не происходит предоставления земельного участка вновь и заключения нового договора аренды, а продолжает действие заключенный в установленном законом порядке договор аренды от 23 августа 2012 года, который прокурором не оспаривается. Также оспариваемые постановление и дополнительное соглашение не нарушают требований п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которым для реализации преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, письменно уведомляет арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора, что исполнено ФИО1.
Однако суд не учел, что преимущество перед другими при продлении срока договора аренды земельного участка является не безусловным, а возможно только при соблюдении ряда условий, которые вытекают из положений ст. 621 ГК РФ, ст. 22, 35, 36 ЗК РФ.
На основании изложенного, решение Осташковского городского суда Тверской области не может являться законным и обоснованным, в связи с чем, подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявления прокурора города Осташкова Тверской области в части признания постановления главы муниципального образования "Осташковский район" N от 26 сентября 2013 года "О внесении изменений в постановление главы МО "Осташковский район" N от 10.02.2012 года "О предоставлении в аренду земельного участка ФИО1 по адресу: <адрес>", дополнительного соглашения от 1.10.2013 года к договору аренды.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворению не подлежат, поскольку при отсутствии обжалуемого постановления администрации, дополнительное соглашение о продлении срока аренды является ничтожным, а ничтожные договоры не требуют признания их таковыми судом.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Осташковского городского суда Тверской области от 01 июля 2014 года отменить, постановить новое решение.
Удовлетворить исковые требования прокурора города Осташкова к администрации муниципального образования "Осташковский район", комитету по управлению и распоряжению имуществом муниципального образования "Осташковский район", ФИО1 частично.
Признать недействительным постановление главы муниципального образования "Осташковский район" N от 26 сентября 2013 года "О внесении изменений в постановление главы МО "Осташковский район" N от 10.02.2012 года "О предоставлении в аренду земельного участка ФИО1 по адресу: <адрес>", дополнительное соглашение от 1.10.2013 года к договору аренды N от 23 августа 2012 года.
В применении последствий недействительной (ничтожной) сделки путем возврата сторон в положение сложившееся на момент заключения дополнительного соглашения от 01.10.2013 года отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3648
Требование: О признании недействительным постановления о внесении изменений в постановление о предоставлении в аренду земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец полагает, что оспариваемое постановление принято с нарушением закона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 октября 2014 г. по делу N 33-3648
судья Ежелый В.Л.
Судебная коллегия по административным делам Тверского областного суда в составе: председательствующего судьи Образцовой О.А.
судей Акатьевой Т.Я., Буйнова Ю.К.
при секретаре И.
по докладу судьи Акатьевой Т.Я.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционному представлению прокурора города Осташкова на решение Осташковского городского суда Тверской области от 01 июля 2014 года, которым постановлено:
"Отказать в удовлетворении исковых требований прокурора города Осташкова к администрации муниципального образования "Осташковский район", комитету по управлению и распоряжению имуществом муниципального образования "Осташковский район", ФИО1 о признании недействительными постановления главы муниципального образования "Осташковский район" N от 26 сентября 2013 года "О внесении изменений в постановление главы МО "Осташковский район" N от 10.02.2012 года "О предоставлении в аренду земельного участка ФИО1 по адресу: <адрес>", дополнительного соглашения от 1.10.2013 года к договору аренды и применении последствий недействительности ничтожной сделки".
Судебная коллегия
установила:
Прокурор города Осташкова обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования "Осташковский район", комитету по управлению и распоряжению имуществом муниципального образования "Осташковский район" о признании недействительными постановления главы муниципального образования "Осташковский район" N от 26 сентября 2013 года "О внесении изменений в постановление главы МО "Осташковский район" N от 10.02.2012 года "О предоставлении в аренду земельного участка ФИО1 по адресу: <адрес>", дополнительного соглашения от 1.10.2013 года к договору аренды и применении последствий недействительности ничтожной сделки, ссылаясь на то, что на основании постановлений главы МО "Осташковский район" N от 10.02.2012 года и N от 13.08.2012 года между комитетом по управлению и распоряжению имуществом МО "Осташковский район" и ФИО1 был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1062 кв. м, для использования в целях индивидуального жилищного строительства сроком по 22 августа 2017 года. 20.09.2013 года, то есть до истечения срока аренды, ФИО1 обратился в комитет по управлению и распоряжению имуществом МО "<адрес>" с заявлением о продлении срока аренды земельного участка на 49 лет в связи с нахождением на нем объекта недвижимости (сарая), принадлежащего ФИО1 на праве собственности. Постановлением главы МО "Осташковский район" N от 26.09.2013 года заявление ФИО1 было удовлетворено, установлен новый срок аренды земельного участка - 49 лет. На основании данного постановления комитет по управлению и распоряжению имуществом заключил с ФИО1 дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшее государственную регистрацию. Полагает, что постановление главы МО "Осташковский район" N от 26.09.2013 года принято с нарушением закона и подлежит отмене в связи с нарушением процедуры рассмотрения заявлений и принятия решений о предоставлении земельных участков, предусмотренной Порядком организации работы по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории МО "Осташковский район". Кроме того, считает, что основания для продления договора аренды на новый срок у администрации МО "Осташковский район" отсутствовали, поскольку цель, для которой был предоставлен земельный участок, ФИО1 не достигнута, жилой дом на земельном участке не возведен. Поэтому дополнительное соглашение к договору аренды является ничтожным в силу ст. ст. 167, 168 ГК РФ.
Определением Осташковского городского суда Тверской области от 3.06.2014 года ФИО1 был исключен из числа третьих лиц и привлечен к участию в деле в качестве соответчика.
В судебном заседании прокурор г. Осташкова ФИО5 поддержала заявленные требования по доводам изложенным в заявлении.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя. На основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие ответчика.
Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО6 исковые требования не признал и пояснил, что 23.08.2012 года между ФИО1 и комитетом по управлению и распоряжению имуществом МО "Осташковский район" был заключен договор аренды земельного участка площадью 1062 кв. м, расположенного по адресу <адрес> для индивидуального жилищного строительства. 1.10.2013 года между ФИО1 и комитетом по управлению и распоряжению имуществом было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, по которому установлен новый срок аренды земельного участка по 22 августа 2061 года. Указанные изменения прошли государственную регистрацию и вступили в силу. Нарушений действующего законодательства при заключении дополнительного соглашения не допущено. П. 4.3.2 договора аренды предусмотрено право арендатора по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее 3 месяцев до момента истечения срока действия договора. Воспользовавшись этим правом, ФИО1 20.09.2013 года путем подачи письменного заявления, уведомил комитет по управлению и распоряжению имуществом о намерении заключить новый договор аренды. Основанием для продления срока действия договора аренды является надлежащее использование земельного участка, а не достижение цели, с которой этот участок был предоставлен в аренду. ФИО1, на спорном земельном участке возведена хозяйственная постройка, необходимая для ведения хозяйства и последующего строительства жилого дома, исправно вносится арендная плата по договору, проведены работы по обустройству территории, произведена государственная регистрация договора аренды и внесенных в него изменений. Указанные обстоятельства послужили основанием для изменения договора аренды.
Представитель ответчика-администрации МО "Осташковский район" по доверенности ФИО7 исковые требования прокурора не признал и пояснил, что изменение договора аренды было произведено в соответствии с законом, по соглашению сторон, в письменной форме, обусловлено надлежащим исполнением обязательства арендатором и его желанием заключить договор на новый срок. До окончания действия договора аренды земельного участка ФИО1 уведомил арендодателя о желании продлить договор аренды, то есть заявил о намерении реализовать преимущественное право на продление договора аренды в установленном ст. 621 ГК РФ порядке. В силу закона основанием продления срока действия договора аренды является его надлежащее исполнение. В данном случае арендатором исправно вносится арендная плата, проведены работы по обустройству территории, произведена государственная регистрация договора аренды, на земельном участке возведена хозяйственная постройка, в связи с чем, у районной администрации отсутствовали основания для отказа в продлении срока аренды. Поскольку продление договора аренды земельного участка касалось распоряжения имуществом, исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления в пределах его компетенции было принято оспариваемое прокурором постановление о продлении срока договора, после чего комитетом по управлению и распоряжению имуществом МО "Осташковский район" было заключено с ФИО1 дополнительное соглашение к договору аренды на основании оспариваемого постановления.
Ответчик-комитет по управлению и распоряжению имуществом МО "Осташковский район" в установленном законом порядке извещенный о времени и месте слушания дела, своего представителя в суд не направил, о причинах неявки представителя суду не сообщал, ходатайств о рассмотрении дела в отсутствие представителя либо об обязательном участии представителя в судебном заседании не заявлял, исковые требования прокурора не признал, о чем представил письменное заявление, поэтому на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие представителя ответчика.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционном представлении помощник прокурора Осташковского района ФИО5 ставит вопрос об отмене постановленного по делу решения. В обоснование представления указано, что суд при постановлении решения неправильно истолковал нормы материального права, а именно положения ст. 22, 46 ЗК РФ, ст. 621 ГК РФ. Порядок организации работы по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории МО "Осташковский район", утвержден постановлением и.о. первого заместителя главы администрации МО "Осташковский район" от 12.09.2013 года N 605. С учетом данных положений у администрации отсутствовали основания для продления договора аренды. Доводы суда о том, что прокурор не лишен права обратиться в суд в случае не исполнения договора в течение трех лет, не может быть принят во внимание, поскольку положения п. 3.8 Порядка в случае продления аренды не будут применяться. Кроме того, в данном случае, по мнению прокурора, продление договора аренды является заключением нового договора аренды. Данным договором нарушен принцип публичности, открытости и прозрачности предоставления земельного участка. На основании изложенного постановление N принято с нарушением законодательства и подлежит отмене, а дополнительное соглашение к договору аренды N является недействительной сделкой с момента ее совершения.
В суде апелляционной инстанции прокурор ФИО8 поддержал апелляционное представление по изложенным в нем основаниям.
Ответчики ФИО1, администрация МО "Осташковский район", Комитет по управлению и распоряжению имуществом МО "Осташковский район" будучи надлежаще извещенными о дне и времени слушания дела в судебное заседание не явились, от администрации МО "Осташковский район", Комитета по управлению и распоряжению имуществом МО "Осташковский район" поступили заявлению о рассмотрении дела без их участия.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Представитель ответчика ФИО1 - ФИО6 не согласен с апелляционным представлением прокурора считая решение суда законным и обоснованным.
Проверив материалы дела, выслушав прокурора и представителя ФИО1 - ФИО6, изучив доводы апелляционного представления, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что постановлением главы МО "Осташковский район" N от 10.02.2012 года "О предоставлении в аренду земельного участка ФИО1 по адресу: пер. Орловой-Савиной, <адрес>" ФИО1 был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 69:45:0080124:30, расположенный на землях населенных пунктов по адресу: <адрес>, площадью 1062 кв. м для использования в целях: индивидуальное жилищное строительство, сроком на 5 лет (л.д. 6 - 9).
23 августа 2012 года между комитетом по управлению имуществом МО "Осташковский район" (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка (л.д. 10 - 12), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 69:45:0080124:30, находящийся по адресу: <адрес>, для использования в целях: индивидуальное жилищное строительство, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, общей площадью 1062 кв. м на срок с 23 августа 2012 года по 22 августа 2017 года (п. 1.1, 2.1 договора).
В передаточном акте земельного участка от 23.08.2012 года указано, что арендодатель (комитет по управлению имуществом МО "Осташковский район") в соответствии с договором аренды земельного участка от 23.08.2012 года передал в аренду ФИО1 земельный - участок общей площадью 1062 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, а арендатор (ФИО1) принял от арендодателя указанный земельный участок (л.д. 13).
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 21.09.2012 года.
19 сентября 2013 года ФИО1 обратился в администрацию МО Осташковский район" с заявлением о продлении договора аренды земельного участка на 49 лет, в связи с тем, что является собственником расположенного на нем объекта недвижимости.
Постановлением главы МО "Осташковский район" N от 26.09.2013 года "О внесении изменений в Постановление главы МО "Осташковский район" N от 10.02.2012 года "О предоставлении в аренду земельного участка ФИО1 по адресу: <адрес>" внесены изменения в постановление главы МО "Осташковский район" N от 10.02.2012 года "О предоставлении в аренду земельного участка ФИО1 по адресу: <адрес>", слова "... сроком на 5 лет..." заменены словами "... сроком на 49 лет...".
1 октября 2013 года между комитетом по управлению имуществом МО "Осташковский район" (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) было заключено дополнительное соглашение к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.08.2012 года, которым п. 2.1 договора изложен в следующей редакции: срок аренды участка устанавливается с 23 августа 2012 года по 22 августа 2061 года.
Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка зарегистрировано в установленном законом порядке 14.10.2013 года.
Отказывая прокурору в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что требования прокурора не направлены на восстановление прав неопределенного круга лиц, что является достаточным основанием для отказа в иске в соответствии с нормами закона.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции.
Согласно ст. 255 ГПК РФ, к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
На основании ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ в защиту прав и свобод неопределенного круга лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, если такими решениями, действиями (бездействием) нарушены права и свободы этих лиц, созданы препятствия к осуществлению ими прав и свобод или на них незаконно возложена какая-либо обязанность.
При этом при рассмотрении дела по существу суду надлежит выяснять, соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия) требованиям закона и иного нормативного правового акта, регулирующим данные правоотношения.
Основанием к удовлетворению заявления может служить нарушение требований законодательства хотя бы по одному из оснований, свидетельствующих о незаконности принятых решений, совершенных действий (бездействия).
Исходя из положений ст. 258 ГПК РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно положениям статьи 30.1 ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта (п. 1). Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка (п. 3).
В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 1 ст. 26 Федерального закона РФ от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
По смыслу приведенных выше норм, документом, подтверждающим заключение договора аренды земельных участков, является письменный договор, зарегистрированный в установленном законом порядке.
В соответствии с п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Аналогичные положения закреплены в п. 3 ст. 22 ЗК РФ.
Из договора аренды земельного участка от 23 августа 2012 года следует, что земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 69:45:008:01:24:30, находящийся по адресу <адрес> (далее Земельный участок) предоставлен в аренду ФИО1 в целях индивидуального жилищного строительства. (п. 1.1 договора)
Согласно п. 4.4.2 Договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
В соответствии с ч. 4.3.2 Договора арендатор по истечении срока действия договора вправе в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменном заявлению, направленному Арендодателю не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.
Срок аренды Земельного участка установлен с 23 августа 2012 года по 22 августа 2017 года.
Преимущество на заключение договора аренды указанного земельного участка на новый срок, предусмотрено ст. 621 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ. Из данных норм закона следует, что по истечении срока договора аренды земельного участка, его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
В соответствии с ч. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
Из п. 1 ст. 36 ЗК РФ следует, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном введении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Таким образом, анализируя указанные нормы необходимо наличие надлежащего исполнения обязанностей по договору, наличие права собственности на здание, строение, сооружение на указанном участке, истечение срока договора.
Целью передачи земельного участка в аренду являлось индивидуальное жилищное строительство.
Наличие сарая на земельном участке не свидетельствует о надлежащем исполнении условий договора, поскольку участок предоставлен не для эксплуатации имеющегося объекта недвижимости (сарая), а для строительства жилого дома, в связи с чем, в настоящий момент преждевременно говорить об использовании участка в соответствии с его целевым назначением.
Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства достижения цели, для которой данный участок был предоставлен, или подтверждения начала исполнения договора с целью возведения жилого строения. Первоначальный срок договора не истек.
Таким образом, заявление в Администрацию для продления срока аренды земельного участка на 49 лет является преждевременным.
Равно как и преждевременным является издание постановления главы муниципального образования "Осташковский район" N от 26 сентября 2013 года, в соответствии с которым был продлен срок аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, поскольку в настоящий момент преимущественного права на заключение такого договора у ФИО1 не возникло.
Изданием данного постановления, были нарушены права, как муниципального образования, так и права неопределенного круга лиц в сфере отношений по использованию и охране земель в Российской Федерации, а также проигнорирован принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина.
Суд первой инстанции в решении указал, что вопреки доводам прокурора, срок действия договора в силу п. 1 ст. 450 ГК РФ может быть продлен сторонами путем заключения дополнительного соглашения. Такое соглашение было заключено между комитетом по управлению и распоряжению имуществом МО "Осташковский район" и ФИО1 1 октября 2013 года в дополнение к ранее заключенному сторонами договору аренды земельного участка, срок действия которого не истек, на основании постановления главы муниципального образования "Осташковский район" N от 26 сентября 2013 года "О внесении изменений в постановление главы МО "Осташковский район" N от 10.02.2012 года "О предоставлении в аренду земельного участка ФИО1 по адресу: пер. Орловой-Савиной, <адрес>". Указанное соглашение соответствует требованиям ст. 421 ГПК РФ, касается только одного условия договора аренды - срока его действия, соответственно прав и интересов других лиц не нарушает, поскольку при этом не происходит предоставления земельного участка вновь и заключения нового договора аренды, а продолжает действие заключенный в установленном законом порядке договор аренды от 23 августа 2012 года, который прокурором не оспаривается. Также оспариваемые постановление и дополнительное соглашение не нарушают требований п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которым для реализации преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, письменно уведомляет арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора, что исполнено ФИО1.
Однако суд не учел, что преимущество перед другими при продлении срока договора аренды земельного участка является не безусловным, а возможно только при соблюдении ряда условий, которые вытекают из положений ст. 621 ГК РФ, ст. 22, 35, 36 ЗК РФ.
На основании изложенного, решение Осташковского городского суда Тверской области не может являться законным и обоснованным, в связи с чем, подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявления прокурора города Осташкова Тверской области в части признания постановления главы муниципального образования "Осташковский район" N от 26 сентября 2013 года "О внесении изменений в постановление главы МО "Осташковский район" N от 10.02.2012 года "О предоставлении в аренду земельного участка ФИО1 по адресу: <адрес>", дополнительного соглашения от 1.10.2013 года к договору аренды.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворению не подлежат, поскольку при отсутствии обжалуемого постановления администрации, дополнительное соглашение о продлении срока аренды является ничтожным, а ничтожные договоры не требуют признания их таковыми судом.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Осташковского городского суда Тверской области от 01 июля 2014 года отменить, постановить новое решение.
Удовлетворить исковые требования прокурора города Осташкова к администрации муниципального образования "Осташковский район", комитету по управлению и распоряжению имуществом муниципального образования "Осташковский район", ФИО1 частично.
Признать недействительным постановление главы муниципального образования "Осташковский район" N от 26 сентября 2013 года "О внесении изменений в постановление главы МО "Осташковский район" N от 10.02.2012 года "О предоставлении в аренду земельного участка ФИО1 по адресу: <адрес>", дополнительное соглашение от 1.10.2013 года к договору аренды N от 23 августа 2012 года.
В применении последствий недействительной (ничтожной) сделки путем возврата сторон в положение сложившееся на момент заключения дополнительного соглашения от 01.10.2013 года отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)