Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Земли особо охраняемых территорий и их объектов; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Конкурсные кредиторы должника не согласны с продажной ценой залогового имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2015 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 марта 2015 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Илюшникова С.М., судей Гиданкиной А.В. и Денека И.М., при участии в судебном заседании от председателя комитета кредиторов должника - общества с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "Гамма" (ИНН 2355012458, ОГРН 1022304915379) - Филь С.С. (протокол от 01.10.2014 N 01), от кредиторов должника: общества с ограниченной ответственностью "Коммерческий Банк "Юниаструм банк" (ИНН 7707286100, ОГРН 1027739930998) - Акулинина А.А. (доверенность от 23.09.2014), общества с ограниченной ответственностью "Инжиниринговая компания "Аннар" (ИНН 2311094301) - Аракеляна А.А. (доверенность от 27.01.2014), Шипулиной Т.В. - Танага А.Н. (доверенность от 30.06.2014), в отсутствие иных участвующих в деле о банкротстве лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инжиниринговая компания "Аннар" на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2014 (судья Крылов А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2015 (судьи Емельянов Д.В., Шимбарева Н.В., Николаев Д.В.) по делу N А32-29459/2012, установил следующее.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2013 ООО "Холдинговая компания "Гамма" (далее - общество, должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство, утвержден конкурсный управляющий, который 30.04.2014 обратился в арбитражный суд с ходатайством об определении начальной продажной цены заложенного имущества должника.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2014 отказано в удовлетворении ходатайств о назначении повторной экспертизы и вызове эксперта; утверждена начальная продажная цена реализации имущества должника, находящегося в залоге ООО "Коммерческий Банк "Юниаструм банк" (далее - банк) и расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, в следующих размерах: Блок А в составе мотеля на 220 мест, общей площадью 1 852 кв. м, Литера А, кадастровый номер 23-23-13/042/2009-293-113 264 896 рублей; Блок Б в составе мотеля на 220 мест, общей площадью 4 205,8 кв. м, Литера А, кадастровый номер 23-23-13/042/2009-294-257 149 376 рублей; Блок В в составе мотеля на 220 мест, кроме этажей N 9, 10 и 11, общей площадью 5 872,5 кв. м, Литера А, кадастровый номер 23-23-13/042/2009-295-359 054 176 рублей; право аренды земельного участка, общей площадью 5 496 кв. м, кадастровый номер 23:33:0107003:370, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование - для строительства и эксплуатации мотеля на 220 мест - 12 638 272 рублей. При определении стоимости предмета залога суд руководствовался заключением ООО "Авиа Бизнес Консалт" от 23.09.2014.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2015 определение от 18.11.2014 оставлено без изменения. Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции в части определения начальной продажной цены имущества должника, являющегося предметом залога.
В кассационной жалобе ООО "Инжиниринговая компания "Аннар" просит отменить судебные акты, направить вопрос на новое рассмотрение. Заявитель указывает на явное занижение оценочной стоимости исследуемых объектов, что нарушает права и законные интересы кредиторов должника.
В отзывах на кассационную жалобу конкурсный управляющий должника Калиновский В.В. просит оставить судебные акты без изменения. Представитель учредителей должника Чабан В.С., кредиторы: ООО "Авио" и ООО "МегаСтрой" просили судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.
В судебном заседании председатель комитета кредиторов должника Филь С.С., представители ООО "Инжиниринговая компания "Аннар" и Шипулиной Т.В. поддержали доводы кассационной жалобы и пояснили, что оценка имущества занижена более чем в 2 раза. Представитель банка высказался против удовлетворения жалобы, просил оставить судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в заседании лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить; вопрос направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Как видно из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2013 в третью очередь реестра требований кредиторов должника (далее - реестр) включены требования залогового кредитора - банка - в размере 1 084 972 596 рублей 33 копеек.
В связи с несогласием конкурсных кредиторов должника с продажной ценой залогового имущества, определением от 17.06.2013 суд назначил экспертизу.
Согласно заключению ООО "Авиа Бизнес Консалт" от 23.09.2014 рыночная стоимость оцениваемого имущества составила: Блок А в составе мотеля на 220 мест общей площадью 1 852 кв. м, Литера А, кадастровый номер 23-23-13/042/2009-293-141 581 120 рублей; Блок Б в составе мотеля на 220 мест общей площадью 4 205,8 кв. м, Литера А, кадастровый номер 23-23-13/042/2009-294-321 436 720 рублей; Блок В в составе мотеля на 220 мест, кроме этажей N 9, 10 и 11 общей площадью 5 872,5 кв. м, Литера А, кадастровый номер 23-23-13/042/2009-295-448 817 720 рублей; право аренды земельного участка общей площадью 5 496 кв. м, кадастровый номер 23:33:0107003:370, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование - для строительства и эксплуатации мотеля на 220 мест - 15 797 840 рублей.
Суды первой и апелляционной инстанций определили начальную продажную цену в размере 80% рыночной стоимости имущества с учетом НДС, определенного заключением ООО "Авиа Бизнес Консалт" от 23.09.2014.
Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 131 Федерального закона 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. В соответствии с абзацем 5 пункта 4 статьи 134 Закона требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве. В силу пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Порядок и условия проведения торгов по продаже заложенного имущества определяются конкурсными кредиторами, требования которых обеспечены залогом реализуемого имущества.
В силу пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" проведенная конкурсным управляющим на основании пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве оценка предмета залога учитывается при определении его начальной продажной цены.
При определении начальной продажной цены залогового имущества суд принимает во внимание положения статей 2, 126, 129, 139 и 142 Закона о банкротстве, согласно которым основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Суды утвердили начальную продажную цену заложенного имущества исходя из заключения ООО "Авиа Бизнес Консалт" от 23.09.2014. Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции признали заключение судебной экспертизы надлежащим доказательством; сомнений в обоснованности заключения эксперта у судов не возникло.
Между тем суды не учли следующее.
Заявляя ходатайство о проведении повторной экспертизы, ООО "Инжиниринговая компания "Аннар" указывало суду на грубые несоответствия в описании исследуемых объектов и выводах эксперта. Так, по тексту экспертизы указано, что оценивается "единое здание отеля "Ателика Гамма Курорт энд СПА" (блоки А, Б и В в составе мотеля на 220 мест), возведенное на земельном участке общей площадью 5 496 кв. м", что не соответствует титульному наименованию объекта (т. 29, л.д. 13). В качестве документа, подтверждающего наличие высокого класса размещения, указано свидетельство от 05.07.2012. Однако данное свидетельство принадлежит ООО "Оздоровительный комплекс "Гамма", но не компании "Ателика". Местоположением земельного участка указано "удаленность от центра субъекта Российской Федерации (Калининграда)" (т. 29, л.д. 36). Рыночная стоимость залогового имущества на дату 19.08.2014 с учетом НДС - 18% (без округления) составила "927 633 400 рублей (семьсот восемьдесят шесть млн сто тридцать тыс. рублей)" (т. 29, л.д. 65). Эксперт не применил затратный подход к оценке объектов, ссылаясь на многочисленные дефекты, такие как наличие следов увлажнения и протечек стен и потолков по всему зданию отеля, трещины в виде беспорядочной сетки на поверхности стен, износ коврового покрытия, ржавчина и капельные течи трубопроводов, местами наличие грибка и пр. Однако данные факты не подтверждены в экспертизе, в том числе и визуально (нет ни одного фото дефектов). Согласно заключению отель прошел обязательную классификацию и получил категорию "5 звезд"; объект представляет собой отель премиум класса и имеет развитую инфраструктуру. Между тем затратный подход к оценке объектов недвижимости является универсальным, приемлемым и очень важным ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки. При применении доходного метода экспертом безосновательно уменьшен поток доходов в первый прогнозируемый период. При применении сравнительного метода к оценке объектов залога (земельный участок и здание) эксперт некорректно подобрал объекты-аналоги, в несколько раз тем самым уменьшив рыночную стоимость объектов оценки.
Данные обстоятельства не позволяют признать заключение эксперта, которое содержит противоречивые выводы и носит предположительный характер, надлежащим доказательством определения продажной цены предмета залога.
Таким образом, с целью установления всех фактических обстоятельств по делу, исключение вероятностных выводов в заключении эксперта могло быть устранено в ходе его допроса. Между тем суд первой инстанции определением от 18.11.2014 ходатайство о вызове эксперта отклонил.
В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.
При этом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного суд обязан назначить повторную либо дополнительную экспертизу, а не принимать судебный акт по существу спора при отсутствии достоверных и достаточных доказательств, позволяющих сделать однозначный вывод о рыночной стоимости имущества должника. Однако суды уклонились от выяснения данных вопросов, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.
Отказывая ООО "Инжиниринговая компания "Аннар" в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств, дающих основания сомневаться в обоснованности судебной экспертизы. Однако данный вывод суда противоречит содержанию заключения от 23.09.2014.
Ограничение предмета доказывания при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций, повлекшее принятие ошибочных судебных актов, может являться основанием для направления дела на новое рассмотрение (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 16112/2009, от 16.11.2010 N 8467/10).
В соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, обсудить вопрос о назначении повторной экспертизы в целях устранения противоречий, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц и с учетом установленного разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2015 по делу N А32-29459/2012 отменить.
Вопрос направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 12.03.2015 N Ф08-1097/2015 ПО ДЕЛУ N А32-29459/2012
Требование: Об определении начальной продажной цены заложенного имущества должника.Разделы:
Земли особо охраняемых территорий и их объектов; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Конкурсные кредиторы должника не согласны с продажной ценой залогового имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 марта 2015 г. по делу N А32-29459/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2015 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 марта 2015 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Илюшникова С.М., судей Гиданкиной А.В. и Денека И.М., при участии в судебном заседании от председателя комитета кредиторов должника - общества с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "Гамма" (ИНН 2355012458, ОГРН 1022304915379) - Филь С.С. (протокол от 01.10.2014 N 01), от кредиторов должника: общества с ограниченной ответственностью "Коммерческий Банк "Юниаструм банк" (ИНН 7707286100, ОГРН 1027739930998) - Акулинина А.А. (доверенность от 23.09.2014), общества с ограниченной ответственностью "Инжиниринговая компания "Аннар" (ИНН 2311094301) - Аракеляна А.А. (доверенность от 27.01.2014), Шипулиной Т.В. - Танага А.Н. (доверенность от 30.06.2014), в отсутствие иных участвующих в деле о банкротстве лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инжиниринговая компания "Аннар" на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2014 (судья Крылов А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2015 (судьи Емельянов Д.В., Шимбарева Н.В., Николаев Д.В.) по делу N А32-29459/2012, установил следующее.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2013 ООО "Холдинговая компания "Гамма" (далее - общество, должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство, утвержден конкурсный управляющий, который 30.04.2014 обратился в арбитражный суд с ходатайством об определении начальной продажной цены заложенного имущества должника.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2014 отказано в удовлетворении ходатайств о назначении повторной экспертизы и вызове эксперта; утверждена начальная продажная цена реализации имущества должника, находящегося в залоге ООО "Коммерческий Банк "Юниаструм банк" (далее - банк) и расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Ольгинка, в следующих размерах: Блок А в составе мотеля на 220 мест, общей площадью 1 852 кв. м, Литера А, кадастровый номер 23-23-13/042/2009-293-113 264 896 рублей; Блок Б в составе мотеля на 220 мест, общей площадью 4 205,8 кв. м, Литера А, кадастровый номер 23-23-13/042/2009-294-257 149 376 рублей; Блок В в составе мотеля на 220 мест, кроме этажей N 9, 10 и 11, общей площадью 5 872,5 кв. м, Литера А, кадастровый номер 23-23-13/042/2009-295-359 054 176 рублей; право аренды земельного участка, общей площадью 5 496 кв. м, кадастровый номер 23:33:0107003:370, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование - для строительства и эксплуатации мотеля на 220 мест - 12 638 272 рублей. При определении стоимости предмета залога суд руководствовался заключением ООО "Авиа Бизнес Консалт" от 23.09.2014.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2015 определение от 18.11.2014 оставлено без изменения. Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции в части определения начальной продажной цены имущества должника, являющегося предметом залога.
В кассационной жалобе ООО "Инжиниринговая компания "Аннар" просит отменить судебные акты, направить вопрос на новое рассмотрение. Заявитель указывает на явное занижение оценочной стоимости исследуемых объектов, что нарушает права и законные интересы кредиторов должника.
В отзывах на кассационную жалобу конкурсный управляющий должника Калиновский В.В. просит оставить судебные акты без изменения. Представитель учредителей должника Чабан В.С., кредиторы: ООО "Авио" и ООО "МегаСтрой" просили судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.
В судебном заседании председатель комитета кредиторов должника Филь С.С., представители ООО "Инжиниринговая компания "Аннар" и Шипулиной Т.В. поддержали доводы кассационной жалобы и пояснили, что оценка имущества занижена более чем в 2 раза. Представитель банка высказался против удовлетворения жалобы, просил оставить судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в заседании лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить; вопрос направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Как видно из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.04.2013 в третью очередь реестра требований кредиторов должника (далее - реестр) включены требования залогового кредитора - банка - в размере 1 084 972 596 рублей 33 копеек.
В связи с несогласием конкурсных кредиторов должника с продажной ценой залогового имущества, определением от 17.06.2013 суд назначил экспертизу.
Согласно заключению ООО "Авиа Бизнес Консалт" от 23.09.2014 рыночная стоимость оцениваемого имущества составила: Блок А в составе мотеля на 220 мест общей площадью 1 852 кв. м, Литера А, кадастровый номер 23-23-13/042/2009-293-141 581 120 рублей; Блок Б в составе мотеля на 220 мест общей площадью 4 205,8 кв. м, Литера А, кадастровый номер 23-23-13/042/2009-294-321 436 720 рублей; Блок В в составе мотеля на 220 мест, кроме этажей N 9, 10 и 11 общей площадью 5 872,5 кв. м, Литера А, кадастровый номер 23-23-13/042/2009-295-448 817 720 рублей; право аренды земельного участка общей площадью 5 496 кв. м, кадастровый номер 23:33:0107003:370, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование - для строительства и эксплуатации мотеля на 220 мест - 15 797 840 рублей.
Суды первой и апелляционной инстанций определили начальную продажную цену в размере 80% рыночной стоимости имущества с учетом НДС, определенного заключением ООО "Авиа Бизнес Консалт" от 23.09.2014.
Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 131 Федерального закона 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. В соответствии с абзацем 5 пункта 4 статьи 134 Закона требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве. В силу пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Порядок и условия проведения торгов по продаже заложенного имущества определяются конкурсными кредиторами, требования которых обеспечены залогом реализуемого имущества.
В силу пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" проведенная конкурсным управляющим на основании пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве оценка предмета залога учитывается при определении его начальной продажной цены.
При определении начальной продажной цены залогового имущества суд принимает во внимание положения статей 2, 126, 129, 139 и 142 Закона о банкротстве, согласно которым основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Суды утвердили начальную продажную цену заложенного имущества исходя из заключения ООО "Авиа Бизнес Консалт" от 23.09.2014. Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции признали заключение судебной экспертизы надлежащим доказательством; сомнений в обоснованности заключения эксперта у судов не возникло.
Между тем суды не учли следующее.
Заявляя ходатайство о проведении повторной экспертизы, ООО "Инжиниринговая компания "Аннар" указывало суду на грубые несоответствия в описании исследуемых объектов и выводах эксперта. Так, по тексту экспертизы указано, что оценивается "единое здание отеля "Ателика Гамма Курорт энд СПА" (блоки А, Б и В в составе мотеля на 220 мест), возведенное на земельном участке общей площадью 5 496 кв. м", что не соответствует титульному наименованию объекта (т. 29, л.д. 13). В качестве документа, подтверждающего наличие высокого класса размещения, указано свидетельство от 05.07.2012. Однако данное свидетельство принадлежит ООО "Оздоровительный комплекс "Гамма", но не компании "Ателика". Местоположением земельного участка указано "удаленность от центра субъекта Российской Федерации (Калининграда)" (т. 29, л.д. 36). Рыночная стоимость залогового имущества на дату 19.08.2014 с учетом НДС - 18% (без округления) составила "927 633 400 рублей (семьсот восемьдесят шесть млн сто тридцать тыс. рублей)" (т. 29, л.д. 65). Эксперт не применил затратный подход к оценке объектов, ссылаясь на многочисленные дефекты, такие как наличие следов увлажнения и протечек стен и потолков по всему зданию отеля, трещины в виде беспорядочной сетки на поверхности стен, износ коврового покрытия, ржавчина и капельные течи трубопроводов, местами наличие грибка и пр. Однако данные факты не подтверждены в экспертизе, в том числе и визуально (нет ни одного фото дефектов). Согласно заключению отель прошел обязательную классификацию и получил категорию "5 звезд"; объект представляет собой отель премиум класса и имеет развитую инфраструктуру. Между тем затратный подход к оценке объектов недвижимости является универсальным, приемлемым и очень важным ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки. При применении доходного метода экспертом безосновательно уменьшен поток доходов в первый прогнозируемый период. При применении сравнительного метода к оценке объектов залога (земельный участок и здание) эксперт некорректно подобрал объекты-аналоги, в несколько раз тем самым уменьшив рыночную стоимость объектов оценки.
Данные обстоятельства не позволяют признать заключение эксперта, которое содержит противоречивые выводы и носит предположительный характер, надлежащим доказательством определения продажной цены предмета залога.
Таким образом, с целью установления всех фактических обстоятельств по делу, исключение вероятностных выводов в заключении эксперта могло быть устранено в ходе его допроса. Между тем суд первой инстанции определением от 18.11.2014 ходатайство о вызове эксперта отклонил.
В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.
При этом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного суд обязан назначить повторную либо дополнительную экспертизу, а не принимать судебный акт по существу спора при отсутствии достоверных и достаточных доказательств, позволяющих сделать однозначный вывод о рыночной стоимости имущества должника. Однако суды уклонились от выяснения данных вопросов, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.
Отказывая ООО "Инжиниринговая компания "Аннар" в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств, дающих основания сомневаться в обоснованности судебной экспертизы. Однако данный вывод суда противоречит содержанию заключения от 23.09.2014.
Ограничение предмета доказывания при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций, повлекшее принятие ошибочных судебных актов, может являться основанием для направления дела на новое рассмотрение (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 16112/2009, от 16.11.2010 N 8467/10).
В соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, обсудить вопрос о назначении повторной экспертизы в целях устранения противоречий, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц и с учетом установленного разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2015 по делу N А32-29459/2012 отменить.
Вопрос направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.М.ИЛЮШНИКОВ
С.М.ИЛЮШНИКОВ
Судьи
А.В.ГИДАНКИНА
И.М.ДЕНЕКА
А.В.ГИДАНКИНА
И.М.ДЕНЕКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)