Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15.06.2015
Полный текст постановления изготовлен 22.06.2015
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Власенко Л.В.,
судей: Зверевой Е.А., Ядренцевой М.Д.,
при участии в заседании:
от конкурсного управляющего ООО "Терминал Восток": Буряк В.Ю. по дов. от 01.04.2015,
от кредиторов: от Даина Д.Л.: Комаров И.О. по дов. от 23.12.2013, от ПАО Банк "Финансовая корпорация Открытие": Михайлов Е.Н. по дов. от 08.12.2014 N 01/1241, от ООО "Э.Г.И.Д.А.": Таривердян А.В. по дов. от 30.01.2015, от ООО "ОМТ": Эльбаев Т.Л. по дов. от 26.01.2015, от Vineia Extablishment: Жердев А.В. по дов. от 06.12.2014,
рассмотрев 15.06.2015 в судебном заседании кассационную жалобу Даина Дмитрия Львовича, залогового кредитора,
на постановление от 06.04.2015 Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Быковым В.П., Закутской С.А., Мальцевым С.В.,
по заявлению конкурсного управляющего Пронюшкиной В.Ю. об установлении начальной продажной цены предмета залога
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Терминал Восток",
установил:
Решением Арбитражного суда Московской области от 20.03.2014 ООО "Терминал-Восток", должник, признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена Пронюшкина Виктория Юрьевна.
15.12.2014 конкурсный управляющий Пронюшкина В.Ю. обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением об установлении начальной продажной цены предмета залога в размере 250 040 000 руб. с учетом НДС, сославшись на отчет об оценке от 12.11.2014 по определению рыночной цены залогового имущества, составленный независимым оценщиком Пылайковым Андреем Игоревичем.
Затем конкурсный управляющий уточнила заявленный размер, попросив установить начальную продажную цену имущества должника, являющегося предметом залога, в общей сумме 220 271 053 руб. без учета НДС.
Конкурсный кредитор Даин Дмитрий Львович, требования которого обеспечены залогом имущества должника, в отзыве просил отказать в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего должника и установить начальную продажную цену предмета залога в размере 410 740 576 руб., сославшись на отчет от 16.02.2015 об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, составленный ООО "АК Интерэкспертиза".
Определением Арбитражного суда Московской области от 17.02.2015 начальная продажная цена имущества ООО "Терминал-Восток", являющегося предметом залога, установлена в размере 410 740 576 руб. без учета НДС:
- - казарма, общая площадь 6 471,5 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-504, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 10, стр. 3 - 151 206 000 руб. без НДС;
- - здание производственного назначения - Штаб, общая площадь 1 526,9 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-505, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 10, стр. 3 - 54 172 000 руб. без НДС;
- - здание нежилого назначения - Столовая, общая площадь 2 227,5 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-506, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 10, стр. 3 - 47 444 000 руб. без НДС;
- - здание нежилого назначения - Караульное помещение, общая площадь 54,3 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-507, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 4А, стр. 2 - 1 566 000 руб. без НДС;
- - здание производственного назначения - Трансформаторная подстанция, общая площадь: 90,5 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-508, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 4Б, стр. 1 - 2 378 000 руб. без НДС;
- - нежилое помещение, общая площадь 405 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-509, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 10, стр. 3 - 11 136 000 руб. без НДС;
- - здание производственного назначения - Склад ОВС и ПФС, общая площадь: 692,6 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-511, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 10, стр. 3 - 22 098 000 руб. без НДС;
- - земельный участок под производственную площадку, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 9 068 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50:52:0020203:0038, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 10, стр. 3 - 38 000 000 руб. без НДС;
- - земельный участок под офисный центр, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 7 046 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50:52:0020203-39, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 4А - 30 000 000 руб. без НДС;
- - земельный участок под складской комплекс, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 9 806 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50:52:0020203:40, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 4Б) - 42 000 0000 руб.
Стоимость незавершенного строительства выделана отдельно и составляет 10 740 576 руб. без НДС.
Устанавливая начальную продажную цену залогового имущества в приведенном размере, суд первой инстанции исходил из того, что этот размер должен отвечать интересам всех кредиторов и осуществляться в целях получения максимальной выручки от продажи предмета залога.
Определением Арбитражного суда Московской области от 02.03.2015 по ходатайству конкурсного управляющего должника исправлена опечатка: вместо "410 740 576 руб. без учета НДС" нужно читать "400 000 000 руб. без учета НДС".
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции. Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2015 определение Арбитражного суда Московской области от 17.02.2015 отменено, установлена начальная продажная цена имущества ООО "Терминал-Восток", являющегося предметом залога, в общей сумме 320 000 000 руб. без учета НДС, а именно:
- - казарма, общая площадь 6 471,5 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-504, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 10, стр. 3 - 120 964 800 руб. без НДС;
- - здание производственного назначения - Штаб, общая площадь 1 526,9 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-505, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 10, стр. 3 - 43 337 600 руб. без НДС;
- - здание нежилого назначения - Столовая, общая площадь 2227,5 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-506, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 10, стр. 3 - 37 955 200 руб. без НДС;
- - здание нежилого назначения - Караульное помещение, общая площадь 54,3 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-507, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 4А, стр. 2 - 1 252 800 руб. без НДС;
- - здание производственного назначения - Трансформаторная подстанция, общая площадь: 90,5 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-508, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 4Б, стр. 1 - 1 902 400 руб. без НДС;
- - нежилое помещение, общая площадь 405 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-509, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 10, стр. 3 - 8 908 800 руб. без НДС;
- - здание производственного назначения - Склад ОВС и ПФС, общая площадь: 692,6 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-511, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 10, стр. 3 - 17 678 400 руб. без НДС;
- - земельный участок под производственную площадку, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 9 068 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50:52:0020203:0038, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 10, стр. 3 - 30 400 000 руб. без НДС;
- - земельный участок под офисный центр, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 7 046 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50:52:0020203-39, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 4А - 24 000 000 руб. без НДС;
- - земельный участок под складской комплекс, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 9 806 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50:52:0020203:40, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 4Б - 33 600 000 руб. без НДС.
При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что судом первой инстанции неверно определена начальная продажная цена имущества должника, являющегося предметом залога, а также состав этого имущества. Суд посчитал, что начальная продажная цена имущества ООО "Терминал-Восток", являющегося предметом залога, подлежит установлению в сумме 320 000 000 руб. без учета НДС.
Суд апелляционной инстанции не согласился также с тем, что суд первой инстанции отдельно указал объект незавершенного строительства и определил его стоимость, не приняв во внимание то обстоятельство, что объект незавершенного строительства не является предметом залога по договору об ипотеке от 20.03.2013 N 2062-11/И1.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой обратился залоговый кредитор Даин Д.Л., который просит судебный акт изменить в связи с нарушением норм материального права, а именно с не применением нормы, подлежащей обязательному применению в деле.
Заявитель кассационной жалобы считает, что устанавливая начальную продажную цену предмета залогового имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве собственности земельного участка под складской комплекс, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 9 806 кв. м, кадастровый (или условный) номер 50:52:0020203:40, адрес: Московская область, г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 4Б, суд апелляционной инстанции руководствовался отчетом оценщика от 16.02.2015 N 1154-02/15, в соответствии с которым на вышеуказанном заложенном участке должником был возведен объект незавершенного строительства, а именно склад N 4, инвентарный номер 46:425:101:000033140, общая площадь застройки 4824,1 кв. м, по адресу Московская область, г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 4Б, готовность 17%, рыночная стоимость которого согласно отчету об оценки составляет 10 740 576 руб., не приняв в состав залогового имущества указанное незавершенное строительство, поскольку суд посчитал что объект незавершенного строительства не является предметом залога по договору об ипотеке от 20.03.2013 N 2062-11/И1.
Однако, как считает заявитель кассационной жалобы, судом не учтено, что договор об ипотеке, предусматривающий залог вышеуказанного земельного участка, не содержит положений, согласно которым залог не распространяется на объекты, находящиеся и строящиеся на земельном участке, судом не применены положения пункта 1 статьи 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которым при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, поэтому залог земельного участка под спорный складской комплекс распространяется и на объект незавершенного строительства должника, рыночная стоимость которого составляет 10 740 576 руб.
Заявитель кассационной жалобы считает, что суд апелляционной инстанции должен был включить в состав залогового имущества данный объект незавершенного строительства (склад N 4), установив его начальную продажную цену в сумме 8 592 460 руб. 80 коп. без учета и, как следствие, установить начальную продажную цену имущества должника, являющегося предметом залога, в общей сумме 328 592 640 руб. 80 коп.
В поступивших письменных возражениях на доводы кассационной жалобы конкурсный управляющий должника просит оставить обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, полагая, что ее заявителем не учтено, что в договоре ипотеки объект незавершенного строительства не поименован в качестве предмета залога, в ЕГРП отсутствуют сведения об обременении объекта незавершенного строительства ипотекой, между тем, ипотека зданий (сооружений), возникающая в соответствии со ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), не может считаться возникшей без ее государственной регистрации в ЕГРП, что подтверждается Постановлением Президиума ВАС РФ от 28.01.2014 N 13116/13.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
В судебном заседании на основании ходатайства заявителя кассационной жалобы объявлялся перерыв с 09.06.2015 до 14 час. 40 мин. 15.06.2015, после чего судебное заседание продолжено в прежнем составе судей и явке представителей.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители залогового кредитора Даина Д.Л., кредиторов ООО "Э.Г.И.Д.А.", Vineia Extablishment и ООО "ОМТ" поддержали доводы кассационной жалобы, представители конкурсного управляющего должника и кредитора ПАО Банк "Финансовая корпорация Открытие" приводили возражения относительно них по мотивам, содержащимся в обжалуемом судебном акте.
Обсудив доводы кассационной жалобы, возражений относительно них, выслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к нижеследующим выводам.
В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.
Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).
В силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Спор между конкурсным управляющим должника и залоговым кредитором возник по вопросу об установлении начальной продажной цены залогового имущества и включению в состав цены реализуемого имущества объекта незавершенного строительства.
Возникший спор не может считаться разрешенным судами первой и апелляционной инстанций в силу следующего.
Судебные акты должны быть изложены ясно, понятно. Согласно части 2 статьи 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение арбитражного суда должно быть изложено языком, понятным для лиц, участвующих в деле, и других лиц.
Между тем, суд первой инстанции в резолютивной части определения по поводу спорного объекта указал, что "стоимость незавершенного строительства выделана отдельно и составляет 10 740 576 руб. без НДС".
Данная фраза создает неопределенность в том, входит или не входит стоимость спорного объекта в продажную стоимость заложенного имущества, подлежит ли объект реализации на торгах.
Никаких мотивов относительно данного вывода в судебном акте суда первой инстанции не приведено. Суд переписал указанную фразу из отчета оценщика, не приведя к этому никакого правового обоснования и не проанализировав условия договора об ипотеке, не установив, что это за объект.
Суд апелляционной инстанции правильно отменил определение суда первой инстанции, однако, исследуя спорный вопрос, ограничился указанием на то, что объект незавершенного строительства не является предметом залога по договору об ипотеке от 20.03.2013 N 2062-11/И1.
При этом суд апелляционной инстанции также не установил спорный объект, его правовое положение, не проверил возражения относительно доводов апелляционной жалобы, указанные в отзыве конкурсного кредитора Даина Д.Л. (т. 2 л.д. 123-128), о том, что в силу п. 1 ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Положение пункта 1 статьи 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о распространении при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, отражающее основной принцип земельного законодательства - принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, объективно обусловлено спецификой указанных объектов и складывающихся имущественных отношений и направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота, равно как и статьи 218 и 219 ГК Российской Федерации, содержащие основания приобретения права собственности и связывающие возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество с моментом его государственной регистрации, которые направлены также на реализацию участниками гражданских правоотношений их имущественных прав и интересов, гарантированных статьей 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2013 N 741-О, от 24.10.2013 N 1673-О).
Таким образом, суды не проанализировали условия заключенного договора об ипотеке, не установили наличие или отсутствие в нем условия о нераспространении залога на иные объекты, расположенные на заложенном земельном участке.
Судами не установлен правовой режим спорного объекта незавершенного строительства, не выяснена его принадлежность, как следствие, не выяснен и вопрос - может ли результат незавершенного строительства, который не зарегистрирован в установленном законом порядке, быть объектом гражданских прав, каким образом влияет данный объект на стоимость заложенной земли - удорожает ее или удешевляет, имеется ли разрешение на его строительство и акт введения в эксплуатацию, необходимо ли было это разрешение, не нарушает ли возведенный объект права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, юридически значимые для дела факты, доводы и доказательства рассмотрены судами с нарушением положений, содержащихся в части 2 статьи 71, статей 170, 271 АПК РФ.
От правильности установления обстоятельств дела, связанных с включением спорного объекта в состав реализуемого имущества должника, зависит и определение общей продажной стоимости предмета залога.
Поскольку судебные акты приняты судами без выяснения фактических обстоятельств дела и должной оценки доказательств, это является основанием в соответствии с пунктом 1 статьи 288 АПК РФ для отмены принятых судебных актов.
Так как для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется проведение процессуальных действий, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, вопрос утверждения начальной продажной цены предмета залога в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, выяснить обстоятельства дела, входящие в предмет доказывания, при необходимости решить вопрос о назначении экспертизы рыночной стоимости спорного имущества, по результатам которой принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Московской области от 17.02.2015 (с учетом определения об исправлении опечатки от 02.03.2015) и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2015 по делу N А41-29928/2013 отменить.
Настоящий обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий судья
Л.В.ВЛАСЕНКО
Судьи
Е.А.ЗВЕРЕВА
М.Д.ЯДРЕНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 22.06.2015 N Ф05-3761/2014 ПО ДЕЛУ N А41-29928/2013
Требование: Об установлении начальной продажной цены предмета залога без учета НДС.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июня 2015 г. по делу N А41-29928/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 15.06.2015
Полный текст постановления изготовлен 22.06.2015
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Власенко Л.В.,
судей: Зверевой Е.А., Ядренцевой М.Д.,
при участии в заседании:
от конкурсного управляющего ООО "Терминал Восток": Буряк В.Ю. по дов. от 01.04.2015,
от кредиторов: от Даина Д.Л.: Комаров И.О. по дов. от 23.12.2013, от ПАО Банк "Финансовая корпорация Открытие": Михайлов Е.Н. по дов. от 08.12.2014 N 01/1241, от ООО "Э.Г.И.Д.А.": Таривердян А.В. по дов. от 30.01.2015, от ООО "ОМТ": Эльбаев Т.Л. по дов. от 26.01.2015, от Vineia Extablishment: Жердев А.В. по дов. от 06.12.2014,
рассмотрев 15.06.2015 в судебном заседании кассационную жалобу Даина Дмитрия Львовича, залогового кредитора,
на постановление от 06.04.2015 Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Быковым В.П., Закутской С.А., Мальцевым С.В.,
по заявлению конкурсного управляющего Пронюшкиной В.Ю. об установлении начальной продажной цены предмета залога
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Терминал Восток",
установил:
Решением Арбитражного суда Московской области от 20.03.2014 ООО "Терминал-Восток", должник, признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена Пронюшкина Виктория Юрьевна.
15.12.2014 конкурсный управляющий Пронюшкина В.Ю. обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением об установлении начальной продажной цены предмета залога в размере 250 040 000 руб. с учетом НДС, сославшись на отчет об оценке от 12.11.2014 по определению рыночной цены залогового имущества, составленный независимым оценщиком Пылайковым Андреем Игоревичем.
Затем конкурсный управляющий уточнила заявленный размер, попросив установить начальную продажную цену имущества должника, являющегося предметом залога, в общей сумме 220 271 053 руб. без учета НДС.
Конкурсный кредитор Даин Дмитрий Львович, требования которого обеспечены залогом имущества должника, в отзыве просил отказать в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего должника и установить начальную продажную цену предмета залога в размере 410 740 576 руб., сославшись на отчет от 16.02.2015 об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, составленный ООО "АК Интерэкспертиза".
Определением Арбитражного суда Московской области от 17.02.2015 начальная продажная цена имущества ООО "Терминал-Восток", являющегося предметом залога, установлена в размере 410 740 576 руб. без учета НДС:
- - казарма, общая площадь 6 471,5 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-504, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 10, стр. 3 - 151 206 000 руб. без НДС;
- - здание производственного назначения - Штаб, общая площадь 1 526,9 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-505, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 10, стр. 3 - 54 172 000 руб. без НДС;
- - здание нежилого назначения - Столовая, общая площадь 2 227,5 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-506, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 10, стр. 3 - 47 444 000 руб. без НДС;
- - здание нежилого назначения - Караульное помещение, общая площадь 54,3 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-507, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 4А, стр. 2 - 1 566 000 руб. без НДС;
- - здание производственного назначения - Трансформаторная подстанция, общая площадь: 90,5 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-508, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 4Б, стр. 1 - 2 378 000 руб. без НДС;
- - нежилое помещение, общая площадь 405 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-509, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 10, стр. 3 - 11 136 000 руб. без НДС;
- - здание производственного назначения - Склад ОВС и ПФС, общая площадь: 692,6 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-511, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 10, стр. 3 - 22 098 000 руб. без НДС;
- - земельный участок под производственную площадку, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 9 068 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50:52:0020203:0038, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 10, стр. 3 - 38 000 000 руб. без НДС;
- - земельный участок под офисный центр, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 7 046 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50:52:0020203-39, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 4А - 30 000 000 руб. без НДС;
- - земельный участок под складской комплекс, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 9 806 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50:52:0020203:40, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 4Б) - 42 000 0000 руб.
Стоимость незавершенного строительства выделана отдельно и составляет 10 740 576 руб. без НДС.
Устанавливая начальную продажную цену залогового имущества в приведенном размере, суд первой инстанции исходил из того, что этот размер должен отвечать интересам всех кредиторов и осуществляться в целях получения максимальной выручки от продажи предмета залога.
Определением Арбитражного суда Московской области от 02.03.2015 по ходатайству конкурсного управляющего должника исправлена опечатка: вместо "410 740 576 руб. без учета НДС" нужно читать "400 000 000 руб. без учета НДС".
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции. Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2015 определение Арбитражного суда Московской области от 17.02.2015 отменено, установлена начальная продажная цена имущества ООО "Терминал-Восток", являющегося предметом залога, в общей сумме 320 000 000 руб. без учета НДС, а именно:
- - казарма, общая площадь 6 471,5 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-504, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 10, стр. 3 - 120 964 800 руб. без НДС;
- - здание производственного назначения - Штаб, общая площадь 1 526,9 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-505, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 10, стр. 3 - 43 337 600 руб. без НДС;
- - здание нежилого назначения - Столовая, общая площадь 2227,5 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-506, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 10, стр. 3 - 37 955 200 руб. без НДС;
- - здание нежилого назначения - Караульное помещение, общая площадь 54,3 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-507, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 4А, стр. 2 - 1 252 800 руб. без НДС;
- - здание производственного назначения - Трансформаторная подстанция, общая площадь: 90,5 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-508, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 4Б, стр. 1 - 1 902 400 руб. без НДС;
- - нежилое помещение, общая площадь 405 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-509, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 10, стр. 3 - 8 908 800 руб. без НДС;
- - здание производственного назначения - Склад ОВС и ПФС, общая площадь: 692,6 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50-50-52/004/2005-511, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 10, стр. 3 - 17 678 400 руб. без НДС;
- - земельный участок под производственную площадку, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 9 068 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50:52:0020203:0038, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 10, стр. 3 - 30 400 000 руб. без НДС;
- - земельный участок под офисный центр, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 7 046 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50:52:0020203-39, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 4А - 24 000 000 руб. без НДС;
- - земельный участок под складской комплекс, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 9 806 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 50:52:0020203:40, адрес: Московская обл., г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 4Б - 33 600 000 руб. без НДС.
При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что судом первой инстанции неверно определена начальная продажная цена имущества должника, являющегося предметом залога, а также состав этого имущества. Суд посчитал, что начальная продажная цена имущества ООО "Терминал-Восток", являющегося предметом залога, подлежит установлению в сумме 320 000 000 руб. без учета НДС.
Суд апелляционной инстанции не согласился также с тем, что суд первой инстанции отдельно указал объект незавершенного строительства и определил его стоимость, не приняв во внимание то обстоятельство, что объект незавершенного строительства не является предметом залога по договору об ипотеке от 20.03.2013 N 2062-11/И1.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой обратился залоговый кредитор Даин Д.Л., который просит судебный акт изменить в связи с нарушением норм материального права, а именно с не применением нормы, подлежащей обязательному применению в деле.
Заявитель кассационной жалобы считает, что устанавливая начальную продажную цену предмета залогового имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве собственности земельного участка под складской комплекс, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 9 806 кв. м, кадастровый (или условный) номер 50:52:0020203:40, адрес: Московская область, г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 4Б, суд апелляционной инстанции руководствовался отчетом оценщика от 16.02.2015 N 1154-02/15, в соответствии с которым на вышеуказанном заложенном участке должником был возведен объект незавершенного строительства, а именно склад N 4, инвентарный номер 46:425:101:000033140, общая площадь застройки 4824,1 кв. м, по адресу Московская область, г. Жуковский, ул. Кооперативная, д. 4Б, готовность 17%, рыночная стоимость которого согласно отчету об оценки составляет 10 740 576 руб., не приняв в состав залогового имущества указанное незавершенное строительство, поскольку суд посчитал что объект незавершенного строительства не является предметом залога по договору об ипотеке от 20.03.2013 N 2062-11/И1.
Однако, как считает заявитель кассационной жалобы, судом не учтено, что договор об ипотеке, предусматривающий залог вышеуказанного земельного участка, не содержит положений, согласно которым залог не распространяется на объекты, находящиеся и строящиеся на земельном участке, судом не применены положения пункта 1 статьи 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которым при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, поэтому залог земельного участка под спорный складской комплекс распространяется и на объект незавершенного строительства должника, рыночная стоимость которого составляет 10 740 576 руб.
Заявитель кассационной жалобы считает, что суд апелляционной инстанции должен был включить в состав залогового имущества данный объект незавершенного строительства (склад N 4), установив его начальную продажную цену в сумме 8 592 460 руб. 80 коп. без учета и, как следствие, установить начальную продажную цену имущества должника, являющегося предметом залога, в общей сумме 328 592 640 руб. 80 коп.
В поступивших письменных возражениях на доводы кассационной жалобы конкурсный управляющий должника просит оставить обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, полагая, что ее заявителем не учтено, что в договоре ипотеки объект незавершенного строительства не поименован в качестве предмета залога, в ЕГРП отсутствуют сведения об обременении объекта незавершенного строительства ипотекой, между тем, ипотека зданий (сооружений), возникающая в соответствии со ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), не может считаться возникшей без ее государственной регистрации в ЕГРП, что подтверждается Постановлением Президиума ВАС РФ от 28.01.2014 N 13116/13.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
В судебном заседании на основании ходатайства заявителя кассационной жалобы объявлялся перерыв с 09.06.2015 до 14 час. 40 мин. 15.06.2015, после чего судебное заседание продолжено в прежнем составе судей и явке представителей.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представители залогового кредитора Даина Д.Л., кредиторов ООО "Э.Г.И.Д.А.", Vineia Extablishment и ООО "ОМТ" поддержали доводы кассационной жалобы, представители конкурсного управляющего должника и кредитора ПАО Банк "Финансовая корпорация Открытие" приводили возражения относительно них по мотивам, содержащимся в обжалуемом судебном акте.
Обсудив доводы кассационной жалобы, возражений относительно них, выслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к нижеследующим выводам.
В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.
Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).
В силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Спор между конкурсным управляющим должника и залоговым кредитором возник по вопросу об установлении начальной продажной цены залогового имущества и включению в состав цены реализуемого имущества объекта незавершенного строительства.
Возникший спор не может считаться разрешенным судами первой и апелляционной инстанций в силу следующего.
Судебные акты должны быть изложены ясно, понятно. Согласно части 2 статьи 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение арбитражного суда должно быть изложено языком, понятным для лиц, участвующих в деле, и других лиц.
Между тем, суд первой инстанции в резолютивной части определения по поводу спорного объекта указал, что "стоимость незавершенного строительства выделана отдельно и составляет 10 740 576 руб. без НДС".
Данная фраза создает неопределенность в том, входит или не входит стоимость спорного объекта в продажную стоимость заложенного имущества, подлежит ли объект реализации на торгах.
Никаких мотивов относительно данного вывода в судебном акте суда первой инстанции не приведено. Суд переписал указанную фразу из отчета оценщика, не приведя к этому никакого правового обоснования и не проанализировав условия договора об ипотеке, не установив, что это за объект.
Суд апелляционной инстанции правильно отменил определение суда первой инстанции, однако, исследуя спорный вопрос, ограничился указанием на то, что объект незавершенного строительства не является предметом залога по договору об ипотеке от 20.03.2013 N 2062-11/И1.
При этом суд апелляционной инстанции также не установил спорный объект, его правовое положение, не проверил возражения относительно доводов апелляционной жалобы, указанные в отзыве конкурсного кредитора Даина Д.Л. (т. 2 л.д. 123-128), о том, что в силу п. 1 ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Положение пункта 1 статьи 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о распространении при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, отражающее основной принцип земельного законодательства - принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, объективно обусловлено спецификой указанных объектов и складывающихся имущественных отношений и направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота, равно как и статьи 218 и 219 ГК Российской Федерации, содержащие основания приобретения права собственности и связывающие возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество с моментом его государственной регистрации, которые направлены также на реализацию участниками гражданских правоотношений их имущественных прав и интересов, гарантированных статьей 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2013 N 741-О, от 24.10.2013 N 1673-О).
Таким образом, суды не проанализировали условия заключенного договора об ипотеке, не установили наличие или отсутствие в нем условия о нераспространении залога на иные объекты, расположенные на заложенном земельном участке.
Судами не установлен правовой режим спорного объекта незавершенного строительства, не выяснена его принадлежность, как следствие, не выяснен и вопрос - может ли результат незавершенного строительства, который не зарегистрирован в установленном законом порядке, быть объектом гражданских прав, каким образом влияет данный объект на стоимость заложенной земли - удорожает ее или удешевляет, имеется ли разрешение на его строительство и акт введения в эксплуатацию, необходимо ли было это разрешение, не нарушает ли возведенный объект права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, юридически значимые для дела факты, доводы и доказательства рассмотрены судами с нарушением положений, содержащихся в части 2 статьи 71, статей 170, 271 АПК РФ.
От правильности установления обстоятельств дела, связанных с включением спорного объекта в состав реализуемого имущества должника, зависит и определение общей продажной стоимости предмета залога.
Поскольку судебные акты приняты судами без выяснения фактических обстоятельств дела и должной оценки доказательств, это является основанием в соответствии с пунктом 1 статьи 288 АПК РФ для отмены принятых судебных актов.
Так как для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется проведение процессуальных действий, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, вопрос утверждения начальной продажной цены предмета залога в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, выяснить обстоятельства дела, входящие в предмет доказывания, при необходимости решить вопрос о назначении экспертизы рыночной стоимости спорного имущества, по результатам которой принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Московской области от 17.02.2015 (с учетом определения об исправлении опечатки от 02.03.2015) и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2015 по делу N А41-29928/2013 отменить.
Настоящий обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий судья
Л.В.ВЛАСЕНКО
Судьи
Е.А.ЗВЕРЕВА
М.Д.ЯДРЕНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)