Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Егорченко И.Н.,
судей Марченко О.В., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бабаяном Р.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.01.2015 по делу N А63-12511/2014 (судья Быков А.С.)
по заявлению открытого акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" (ОГРН 1097746050973)
к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 1022601934486)
о признании незаконным бездействия,
в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,
установил:
открытое акционерное общество "Агентство финансирования жилищного строительства" (далее - заявитель, общество, ОАО "АФЖС") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - заинтересованное лицо, комитет) о признании незаконным действия комитета, выразившегося в отказе в оформлении уступки прав по договору аренды N 129Ф от 20.03.2007 путем заключения дополнительного соглашения к указанному договору аренды с обществом, об обязании комитет заключить с обществом дополнительное соглашение к договору аренды N 129Ф от 20.03.2007, которым заменить арендатора Дотдаеву М.Д. на общество; о взыскании с комитета расходов на оплату государственной пошлины в размере 2 000 рублей (уточненные требования).
Решением суда от 27.01.2015 в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным бездействия комитета, выразившегося в не оформлении уступки прав по договору аренды N 129Ф от 20.03.2007 отказано. В остальной части заявление оставлено без рассмотрения. В части отказа в удовлетворении заявленных требований судебный акт мотивирован тем, что обществом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Оставляя заявление в остальной части без рассмотрения, суд первой инстанции пришел к выводу о несоблюдении заявителем досудебного порядка урегулирования спора.
Не согласившись с принятым судебным актом, обществом подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что обществом избран ненадлежащий способ защиты своих прав. Кроме того, по мнению апеллянта, судом первой инстанции нарушены положения статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).
Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.01.2015 по делу N А63-12511/2014 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 20.03.2007 между комитетом (арендодатель) и Алиевой Б.А. (арендатор) заключен договор аренды N 129Ф (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 374 кв. м с кадастровым номером 26:12:020309:10, расположенный по адресу: г. Ставрополь, б-р Зеленая Роща, д. 23 (далее - земельный участок).
07.06.2007 между Дотдаевой М.Д., Токовым У.Х. и ЗАО "Первая ипотечная компания Ставрополья" заключен договор займа N 327-ДЗ, в соответствии с которым заемщикам предоставлен заем на приобретение жилого дома и права аренды земельного участка, расположенных по адресу: г. Ставрополь, б-р Зеленая Роща, д. 23.
По договору купли-продажи от 07.06.2007, заключенному между Алиевой А.Б. и Дотдаевой М.Д, последняя приобрела в собственность жилой дом, находящийся по адресу: г. Ставрополь, бульвар Зеленая Роща, дом 23 и одновременно приобрела права и обязанности по договору аренды земельного участка площадью 374 кв. м, на котором расположен жилой дом.
14.06.2007 на основании договора купли-продажи, содержащего условия о перенайме в отношении прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) за Дотдаевой М.Д. зарегистрировано право собственности на жилой дом и право аренды на земельный участок
В связи с неисполнением заемщиками обязательств по договору займа ОАО "АИЖК", являющееся заимодавцем и залогодержателем имущества, обратилось в суд с иском к Дотдаевой М.Д., Токову У.Х. об обращении взыскания на заложенное имущество.
Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 18.06.2008 исковые требования ОАО "АИЖК" удовлетворены, обращено взыскание на заложенное имущество: жилой дом, расположенный на бульваре Зеленая Роща, 23 в г. Ставрополе, и право аренды земельного участка площадью 347 кв. м по адресу: г. Ставрополь, бульвар Зеленая Роща, 23.
Определением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 04.10.2011 произведена замена взыскателя с ОАО "АИЖК" на общество.
05.08.2013 в ходе исполнительного производства судебный пристав-исполнитель по акту передачи нереализованного имущества должника передал обществу в счет погашения долга нереализованное имущество: жилой дом и право аренды земельного участка.
21.11.2013 в ЕГРП внесена запись N 26-26-01/113/2013-718 о государственной регистрации права собственности общества на жилой дом, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 04.12.2014 N 01/034/2014-765.
В отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:020309:10 в ЕГРП содержится запись об аренде в пользу Дотдаевой М.Ж. на срок с 01.03.2007 по 28.02.2056, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 04.12.2014 N 01/034/2014-766.
Письмом от 04.04.2014 общество обратилось в комитет с просьбой о замене арендатора в договоре аренды земельного участка N 129Ф от 20.03.2007 на ОАО "АФЖС", в связи с тем, что обществу в счет погашения долга передано нереализованное имущество жилой дом и право аренды на земельный участок.
Комитет в письме от 30.04.2014 указал, что информация принята к сведению.
28.08.2014 общество повторно обратилось с письмом в комитет, в котором просило заключить дополнительное соглашение к договору аренды, заменив арендатора на ОАО "АФЖС". К письмам ОАО "АФЖС" приложены: решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 18.06.2008, акт приема-передачи нереализованного имущества, постановление судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного имущества взыскателю, свидетельство о государственной регистрации права собственности общества на жилой дом.
В письме от 29.09.2014 комитет сообщил, что обществу необходимо обращаться с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка после расторжения договора аренды с предыдущим арендатором.
Заявитель полагая, что в соответствии с пунктом 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации комитет незаконно бездействует в оформлении прав общества на земельный участок, а действия комитета, выразившееся в отказе в оформлении уступки прав по договору аренды N 129Ф от 20.03.2007 путем заключения дополнительного соглашения к указанному договору аренды подлежат признанию незаконными в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился в суд настоящим заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если полагают, что оспариваемый акт не соответствует закону (иному нормативному правовому акту) и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В силу пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия судом решения о признании ненормативного акта органа местного самоуправления недействительным являются одновременно: его несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина, либо юридического лица.
В соответствии с абзацем 1 статьи 64.1 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
Абзацем 2 статьи 64.1 Закона об ипотеке, предусмотрено, что если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.
Согласно части 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
В соответствии с частью 4 статьи 68 Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок и его реализация являются основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, владеющих таким земельным участком.
В силу абзаца 7 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация права проводится без заявления правообладателя при переходе права собственности на недвижимое имущество, права аренды недвижимого имущества или права участника долевого строительства в результате обращения залогодержателем взыскания на недвижимое имущество или указанные права либо в результате оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися.
Согласно пункту 1 статьи 25.4 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: 1) при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда: копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в силу; документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).
В суде первой инстанции обществом заявлен довод о том, что комитет отказал в государственной регистрации прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:12:020309:10 со ссылкой на необходимость представления соглашения об изменении договора аренды. Между тем, доказательства обжалования и проверки законности отказа регистрирующего органа в судебном порядке обществом не представлено.
Также заявитель в обоснование заявленных требований ссылался на часть 3 статьи 56 Закона об ипотеке, в силу которой в случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами данного Федерального закона с последующим оформлением уступки данного права.
По смыслу названной нормы и с учетом статей 388, 391, пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации под уступкой следует понимать соглашение прежнего арендатора с новым арендатором о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенаем).
Вместе с тем с учетом принципа единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектах недвижимости и положений действующего законодательства суд исходил из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает необходимость расторжения прежнего договора и заключение нового, поскольку с даты государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество за новым собственником он приобретает права арендатора земельного участка на условиях действующего договора.
Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.04.2014 N 18182/13 указал, что требование об изменении действующего гражданско-правового договора (договора аренды), заключенного между комитетом и иным лицом в процедуре, предусмотренной главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрению не подлежит, и в такой ситуации применятся порядок искового производства.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что, обращаясь с заявлением о признании незаконным действия комитета, выразившегося в отказе в оформлении уступки прав по договору аренды N 129Ф от 20.03.2007, общество избрало ненадлежащий способ защиты нарушенного права, в связи с чем в удовлетворении названных требований отказано.
Требование заявителя об обязании комитета заключить с обществом дополнительное соглашение к договору аренды N 129Ф от 20.03.2007 может быть рассмотрено судом в порядке искового производства с соблюдением требований действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Из содержания статей 452, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 6.1 договора аренды все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме, посредством заключения сторонами соответствующего соглашения (например: дополнительного соглашения), в котором содержатся существенные условия, редакция текста договора или отдельных его пунктов, подлежащих изменению.
Такое соглашение должно быть подписано сторонами договора, в отношении прав и обязанностей которых вносятся изменения.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Внесение изменений в договор осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации посредством направления оферты (предложения заключить соглашение) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Согласно пункту 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцепт должен быть полным и безоговорочным.
Представленное обществом в адрес комитета заявление не может являться офертой и проектом соглашения о внесении изменений в договора аренды, поскольку не содержит редакции подлежащих изменению пунктов договора аренды от 20.03.2007 N 129Ф и приложений к нему, что исключает возможность комитета согласиться с вносимыми изменениями и совершить полный и безоговорочный акцепт (подписать соглашение о внесении изменений в договор).
Кроме того, заявление от 28.08.2014, адресованное в комитет подписано представителем Коваленко Д.В., действующим по доверенности, приложенной к заявлению. При этом полномочиями на заключение или изменение гражданско-правовых договоров, в том числе спорного договора аренды, от имени общества представитель не наделен.
При таких обстоятельствах истец фактически возлагает на комитет обязанность по разработке проекта дополнительного соглашения к договору аренды, определение условий (редакции дополнительного соглашения) и направление его в адрес общества для подписания (направление оферты/предложения), что противоречит гражданско-правовой (договорной) природе внесения изменений в действующий договора аренды и направлено на нарушение порядка, предусмотренного статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и распределения бремени совершения действий при изменении условий договора.
Доказательств направления комитету проекта соглашения об изменении договора аренды, подписанного уполномоченным лицом, на момент рассмотрения дела в суде обществом также не представлено.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоблюдении заявителем досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем заявление в части обязания комитет заключить дополнительное соглашение к договору аренды подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно части 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставление заявления без рассмотрения не лишает общество права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.
Доводы апелляционной жалобы об ошибочности вывода суда первой инстанции в части избрания обществом ненадлежащего способа защиты своих прав, и нарушении судом положений статьи 56 Закона об ипотеке, были предметом исследования ссуда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.01.2015 по делу N А63-12511/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
Судьи
О.В.МАРЧЕНКО
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.04.2015 N 16АП-836/2015 ПО ДЕЛУ N А63-12511/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2015 г. по делу N А63-12511/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2015 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Егорченко И.Н.,
судей Марченко О.В., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бабаяном Р.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.01.2015 по делу N А63-12511/2014 (судья Быков А.С.)
по заявлению открытого акционерного общества "Агентство финансирования жилищного строительства" (ОГРН 1097746050973)
к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 1022601934486)
о признании незаконным бездействия,
в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,
установил:
открытое акционерное общество "Агентство финансирования жилищного строительства" (далее - заявитель, общество, ОАО "АФЖС") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - заинтересованное лицо, комитет) о признании незаконным действия комитета, выразившегося в отказе в оформлении уступки прав по договору аренды N 129Ф от 20.03.2007 путем заключения дополнительного соглашения к указанному договору аренды с обществом, об обязании комитет заключить с обществом дополнительное соглашение к договору аренды N 129Ф от 20.03.2007, которым заменить арендатора Дотдаеву М.Д. на общество; о взыскании с комитета расходов на оплату государственной пошлины в размере 2 000 рублей (уточненные требования).
Решением суда от 27.01.2015 в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным бездействия комитета, выразившегося в не оформлении уступки прав по договору аренды N 129Ф от 20.03.2007 отказано. В остальной части заявление оставлено без рассмотрения. В части отказа в удовлетворении заявленных требований судебный акт мотивирован тем, что обществом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Оставляя заявление в остальной части без рассмотрения, суд первой инстанции пришел к выводу о несоблюдении заявителем досудебного порядка урегулирования спора.
Не согласившись с принятым судебным актом, обществом подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что обществом избран ненадлежащий способ защиты своих прав. Кроме того, по мнению апеллянта, судом первой инстанции нарушены положения статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).
Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.01.2015 по делу N А63-12511/2014 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 20.03.2007 между комитетом (арендодатель) и Алиевой Б.А. (арендатор) заключен договор аренды N 129Ф (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 374 кв. м с кадастровым номером 26:12:020309:10, расположенный по адресу: г. Ставрополь, б-р Зеленая Роща, д. 23 (далее - земельный участок).
07.06.2007 между Дотдаевой М.Д., Токовым У.Х. и ЗАО "Первая ипотечная компания Ставрополья" заключен договор займа N 327-ДЗ, в соответствии с которым заемщикам предоставлен заем на приобретение жилого дома и права аренды земельного участка, расположенных по адресу: г. Ставрополь, б-р Зеленая Роща, д. 23.
По договору купли-продажи от 07.06.2007, заключенному между Алиевой А.Б. и Дотдаевой М.Д, последняя приобрела в собственность жилой дом, находящийся по адресу: г. Ставрополь, бульвар Зеленая Роща, дом 23 и одновременно приобрела права и обязанности по договору аренды земельного участка площадью 374 кв. м, на котором расположен жилой дом.
14.06.2007 на основании договора купли-продажи, содержащего условия о перенайме в отношении прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) за Дотдаевой М.Д. зарегистрировано право собственности на жилой дом и право аренды на земельный участок
В связи с неисполнением заемщиками обязательств по договору займа ОАО "АИЖК", являющееся заимодавцем и залогодержателем имущества, обратилось в суд с иском к Дотдаевой М.Д., Токову У.Х. об обращении взыскания на заложенное имущество.
Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 18.06.2008 исковые требования ОАО "АИЖК" удовлетворены, обращено взыскание на заложенное имущество: жилой дом, расположенный на бульваре Зеленая Роща, 23 в г. Ставрополе, и право аренды земельного участка площадью 347 кв. м по адресу: г. Ставрополь, бульвар Зеленая Роща, 23.
Определением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 04.10.2011 произведена замена взыскателя с ОАО "АИЖК" на общество.
05.08.2013 в ходе исполнительного производства судебный пристав-исполнитель по акту передачи нереализованного имущества должника передал обществу в счет погашения долга нереализованное имущество: жилой дом и право аренды земельного участка.
21.11.2013 в ЕГРП внесена запись N 26-26-01/113/2013-718 о государственной регистрации права собственности общества на жилой дом, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 04.12.2014 N 01/034/2014-765.
В отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:020309:10 в ЕГРП содержится запись об аренде в пользу Дотдаевой М.Ж. на срок с 01.03.2007 по 28.02.2056, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 04.12.2014 N 01/034/2014-766.
Письмом от 04.04.2014 общество обратилось в комитет с просьбой о замене арендатора в договоре аренды земельного участка N 129Ф от 20.03.2007 на ОАО "АФЖС", в связи с тем, что обществу в счет погашения долга передано нереализованное имущество жилой дом и право аренды на земельный участок.
Комитет в письме от 30.04.2014 указал, что информация принята к сведению.
28.08.2014 общество повторно обратилось с письмом в комитет, в котором просило заключить дополнительное соглашение к договору аренды, заменив арендатора на ОАО "АФЖС". К письмам ОАО "АФЖС" приложены: решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 18.06.2008, акт приема-передачи нереализованного имущества, постановление судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного имущества взыскателю, свидетельство о государственной регистрации права собственности общества на жилой дом.
В письме от 29.09.2014 комитет сообщил, что обществу необходимо обращаться с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка после расторжения договора аренды с предыдущим арендатором.
Заявитель полагая, что в соответствии с пунктом 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации комитет незаконно бездействует в оформлении прав общества на земельный участок, а действия комитета, выразившееся в отказе в оформлении уступки прав по договору аренды N 129Ф от 20.03.2007 путем заключения дополнительного соглашения к указанному договору аренды подлежат признанию незаконными в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился в суд настоящим заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если полагают, что оспариваемый акт не соответствует закону (иному нормативному правовому акту) и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
В силу пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия судом решения о признании ненормативного акта органа местного самоуправления недействительным являются одновременно: его несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина, либо юридического лица.
В соответствии с абзацем 1 статьи 64.1 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
Абзацем 2 статьи 64.1 Закона об ипотеке, предусмотрено, что если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.
Согласно части 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
В соответствии с частью 4 статьи 68 Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок и его реализация являются основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, владеющих таким земельным участком.
В силу абзаца 7 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация права проводится без заявления правообладателя при переходе права собственности на недвижимое имущество, права аренды недвижимого имущества или права участника долевого строительства в результате обращения залогодержателем взыскания на недвижимое имущество или указанные права либо в результате оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися.
Согласно пункту 1 статьи 25.4 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: 1) при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда: копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в силу; документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).
В суде первой инстанции обществом заявлен довод о том, что комитет отказал в государственной регистрации прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:12:020309:10 со ссылкой на необходимость представления соглашения об изменении договора аренды. Между тем, доказательства обжалования и проверки законности отказа регистрирующего органа в судебном порядке обществом не представлено.
Также заявитель в обоснование заявленных требований ссылался на часть 3 статьи 56 Закона об ипотеке, в силу которой в случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами данного Федерального закона с последующим оформлением уступки данного права.
По смыслу названной нормы и с учетом статей 388, 391, пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации под уступкой следует понимать соглашение прежнего арендатора с новым арендатором о передаче прав и обязанностей по договору аренды (перенаем).
Вместе с тем с учетом принципа единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектах недвижимости и положений действующего законодательства суд исходил из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает необходимость расторжения прежнего договора и заключение нового, поскольку с даты государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество за новым собственником он приобретает права арендатора земельного участка на условиях действующего договора.
Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.04.2014 N 18182/13 указал, что требование об изменении действующего гражданско-правового договора (договора аренды), заключенного между комитетом и иным лицом в процедуре, предусмотренной главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрению не подлежит, и в такой ситуации применятся порядок искового производства.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что, обращаясь с заявлением о признании незаконным действия комитета, выразившегося в отказе в оформлении уступки прав по договору аренды N 129Ф от 20.03.2007, общество избрало ненадлежащий способ защиты нарушенного права, в связи с чем в удовлетворении названных требований отказано.
Требование заявителя об обязании комитета заключить с обществом дополнительное соглашение к договору аренды N 129Ф от 20.03.2007 может быть рассмотрено судом в порядке искового производства с соблюдением требований действующего законодательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Из содержания статей 452, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 6.1 договора аренды все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме, посредством заключения сторонами соответствующего соглашения (например: дополнительного соглашения), в котором содержатся существенные условия, редакция текста договора или отдельных его пунктов, подлежащих изменению.
Такое соглашение должно быть подписано сторонами договора, в отношении прав и обязанностей которых вносятся изменения.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Внесение изменений в договор осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации посредством направления оферты (предложения заключить соглашение) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Согласно пункту 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцепт должен быть полным и безоговорочным.
Представленное обществом в адрес комитета заявление не может являться офертой и проектом соглашения о внесении изменений в договора аренды, поскольку не содержит редакции подлежащих изменению пунктов договора аренды от 20.03.2007 N 129Ф и приложений к нему, что исключает возможность комитета согласиться с вносимыми изменениями и совершить полный и безоговорочный акцепт (подписать соглашение о внесении изменений в договор).
Кроме того, заявление от 28.08.2014, адресованное в комитет подписано представителем Коваленко Д.В., действующим по доверенности, приложенной к заявлению. При этом полномочиями на заключение или изменение гражданско-правовых договоров, в том числе спорного договора аренды, от имени общества представитель не наделен.
При таких обстоятельствах истец фактически возлагает на комитет обязанность по разработке проекта дополнительного соглашения к договору аренды, определение условий (редакции дополнительного соглашения) и направление его в адрес общества для подписания (направление оферты/предложения), что противоречит гражданско-правовой (договорной) природе внесения изменений в действующий договора аренды и направлено на нарушение порядка, предусмотренного статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и распределения бремени совершения действий при изменении условий договора.
Доказательств направления комитету проекта соглашения об изменении договора аренды, подписанного уполномоченным лицом, на момент рассмотрения дела в суде обществом также не представлено.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоблюдении заявителем досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем заявление в части обязания комитет заключить дополнительное соглашение к договору аренды подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно части 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставление заявления без рассмотрения не лишает общество права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.
Доводы апелляционной жалобы об ошибочности вывода суда первой инстанции в части избрания обществом ненадлежащего способа защиты своих прав, и нарушении судом положений статьи 56 Закона об ипотеке, были предметом исследования ссуда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.01.2015 по делу N А63-12511/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
Судьи
О.В.МАРЧЕНКО
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)