Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Епифанцевой С.Ю., Катькиной Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Нетребской А.С.,
при участии в заседании:
- от Администрации Рузского Муниципального района Московской области: Сидорова М.П., по доверенности от 29.08.2014 N 4492;
- от ИП Харитоновой О.С.: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Харитоновой О.С. на решение Арбитражного суда Московской области от 20 февраля 2015 года по делу N А41-794/15, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по исковому заявлению Администрации Рузского Муниципального района Московской области к индивидуальному предпринимателю Харитоновой О.С. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 19.08.2013 N 147 в размере 192 844 руб. 95 коп. и пени в размере 20 282 руб. 03 коп.,
установил:
Администрация Рузского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области к Индивидуальному предпринимателю Харитоновой Ольге Социаловне с заявленными требованиями:
- взыскать с индивидуального предпринимателя Харитоновой Ольги Социаловны в пользу Администрации Рузского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате по Договору аренды N 147 от 19.08.2013 г. в размере 192 844 (сто девяносто две тысячи восемьсот сорок четыре) руб. 95 коп. и пени в размере 20 282 (двадцать тысяч двести восемьдесят два) руб. 03 коп., всего 213 126,98 рублей.
Решением Арбитражного суда Московской области от 20 февраля 2015 года по делу N А41-794/15 требования Администрации Рузского муниципального района Московской области удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.
Истец представил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Истец направил в судебное заседание своего представителя, который поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Ответчик своего представителя в судебное заседание не направил.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 19 августа 2013 года между Администрацией (арендодатель) и гр. Харитоновой О.С. (арендатор) был заключен договор N 147 аренды земельного участка площадью 1477 кв. м из земель населенных пунктов с КН 50:19:0010101:955, местоположением Московская область, Рузский район, г/п Руза, ул. Орешковское лесничество, разрешенное использование: под размещение складских помещений.
Срок аренды установлен с 19.08.2013 по 19.08.2023 на 10 лет.
Договор зарегистрирован в установленном порядке.
В договоре предусмотрена обязанность арендатора уплачивать арендную плату в порядке и размерах, установленных договором аренды.
Согласно п. 3.1 договора, размер арендной платы за участок на момент заключения договора составляет 5627,37 руб. на 2013 год, ежеквартально - по 1406,85 руб. Согласно п. 3.5 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.
Пунктом 3.7 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор. Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной плате, если законодательством Московской области не предусмотрено иное (п. 3.9 договора).
Согласно приложению N 1 к договору "Расчет арендной платы", размер арендной платы определяется в соответствии со ст. 14 закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области", по формуле: Ап = Аб x Кд x Пкд x Км x S.
Арендодатель установил, что арендатором ненадлежащим образом вносится арендная плата по договору аренды. В претензии от 26.12.2014 арендодатель указал арендатору, что базовый размер арендной платы за земли населенных пунктов в границах городов составил в 2013 году 25,59 руб. за 1 кв. м, в 2014 году - 28,15 руб. за 1 кв. м, в соответствии нормативными правовыми актами Московской области; коэффициент Кд установлен в Законе Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" на период строительства 1,5; коэффициенты Пкд и Км установлены на территории Рузского района в соответствии с соответствующими нормативными правовыми актами и составляют: Пкд = 1,2 (для размещения склада) и Км = 2 (для г. Руза).
Таким образом, согласно расчету, представленному арендодателем, арендная плата составила:
- - в 2013 году: Ап = 25,59 x 1,5 x 1,2 x 2 х 1477 = 136067,14 руб. в год (34016,78 руб. в квартал;
- - в 2014 году: Ап = 28,15 x 1,5 x 1,2 x 2 x 1477 = 149679,18 руб. в год (37419,79 руб. в квартал).
Также в претензии арендодатель сообщил, что всего за время действия договора арендатор уплатил 6750,15 руб.
Таким образом, за период действия договора по состоянию на 24.12.2014 за арендатором числится задолженность по арендной плате в размере 192844,95 руб., на которую начислены пени 20282,03 руб.
В связи с отсутствием ответа на претензию, арендодатель обратился в суд с заявленными требованиями.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Частью 4 ст. 22, ч. 3 ст. 65 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (ч. 3 ст. 65 ЗК РФ).
В соответствии со ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", расчет арендной платы производится по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
Базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области. Расчетом истца подтверждается и ответчиком не оспаривается, что базовый размер арендной платы составил в 2013 году - 25,59 руб., в 2014 году - 28,15 руб.
Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону. На период строительства (реконструкции) установлен Кд, равный 1,5, за исключением жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.
Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным Приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи. В отношении спорного земельного участка размер Пкд составляет 1,2, что отражено в Приложении к договору.
Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) Км устанавливается в пределах от 1 до 10. В отношении спорного участка коэффициент Км установлен 2.
Согласно ч. 6 ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" договор аренды земельного участка должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
В силу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Из материалов дела усматривается, что арендная плата в направленной арендатору претензии, в расчете основного долга и в исковом заявлении рассчитана арендодателем исходя из установленных в соответствии с требованиями закона коэффициентов.
В своей апелляционной жалобе ответчик указывает, что в уведомлении Администрации размер арендной платы в 2013 году составил 5627,37 руб.
Между тем, расчет арендной платы, указанной в уведомлении за 2013 год не соответствует закону, поскольку при его расчете истец применил ненадлежащий базовый размер арендной платы - 1,27, вместо установленного на законодательном уровне Аб = 25,59.
Законным в данном случае является Аб, равный 25,59 в 2013 году и 28,15 в 2014 году, в связи с чем представленный арендодателем в суд расчет арендной платы является верным.
Согласно пункту 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Указанная правая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 11487/09 от 26 января 2010 г. и Определении ВАС РФ по делу N ВАС-16526/10 от 20 декабря 2010 г.
В своей апелляционной жалобе ответчик также указывает, что взыскиваемая в рамках настоящего дела арендная плата должна рассчитываться путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на 1.5%.
Между тем, ответчик не учел следующее.
Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п. 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 1 и части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ).
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582:
- - принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования;
- - принцип предсказуемости расчета арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;
- - принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;
- - принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;
- - принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;
- - принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые и предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями ст. 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 указанного Закона МО N 23/96-ОЗ порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в большинстве случаев определяется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.
Согласно части 3 статьи 14 Закона МО N 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка (Кд), устанавливается в соответствии с Приложением к настоящему Закону.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъекта Российской Федерации (ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ").
На федеральном уровне законодательно установлены только принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Единая методика определения субъектами Российской Федерации арендной платы за земельные участки отсутствует.
В Законе МО N 23/96-ОЗ реализованы предоставленные федеральным законодательством полномочия по установлению порядка определения арендной платы.
При этом соблюдены принципы определения арендной платы: установлена одинаковая для всех арендаторов формула определения арендной платы: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S; установлены одинаковые для всех арендаторов земель того же вида разрешенного использования значения Кд, указанные в Приложении к Закону МО N 23/96-ОЗ.
Утвержденный Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582 Принцип экономической обоснованности предполагает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.
В соответствии с установленной ст. 14 Закона МО N 23/96-ОЗ формулой установлен единый порядок определения арендной платы за аренду земельных участков, относящихся к одной категории земель и виду разрешенного использования, предоставленных по одним и тем же основаниям.
Определение арендной платы в соответствии с установленной Законом формулой является реализацией принципа предсказуемости арендной платы.
Введением в формулу определения арендной платы коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, - Кд реализован, в том числе, принцип экономической обоснованности арендной платы.
Следовательно, при расчете арендной плате подлежит применению методика, определенная в Законе МО N 23/96-ОЗ.
Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.04.2015 N 305-ЭС15-1555.
Также апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы о действии договора только с 09 января 2014 года (с момента его регистрации), так как фактически земельный участок был предоставлен арендатору с 19 августа 2013 года (пункты 2.1, 2.2 договора), и использовался арендатором, что ответчик не отрицает.
Указанное корреспондирует с разъяснениями, содержащимися в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Апелляционный суд также отклоняет доводы ответчика, заявленные в отношении неустойки; ответчик полагает, что он вносил арендные платежи в суммах, установленных в договоре аренды, поэтому отсутствует его вина в возникновении задолженности по уплате арендной платы.
Между тем, в соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В Законе N 23/96-ОЗ, в договоре (п. 5.2) установлена неустойка 0,05% от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
Неустойка рассчитана истцом в соответствии с данным размером процентов.
Статьей 333 ГК РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В данном случае в Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" имеются следующие разъяснения.
При обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).
Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения; о неисполнении обязательств контрагентами; о наличии задолженности перед другими кредиторами; о наложении ареста на денежные средства или иное имущество ответчика; о непоступлении денежных средств из бюджета; о добровольном погашении долга полностью или в части на день рассмотрения спора; о выполнении ответчиком социально значимых функций; о наличии у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, процентов по договору займа) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.
Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 20 февраля 2015 года по делу N А41-794/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Н.Н.КАТЬКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.05.2015 N 10АП-2169/2015 ПО ДЕЛУ N А41-794/15
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 мая 2015 г. по делу N А41-794/15
Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Коновалова С.А.,
судей Епифанцевой С.Ю., Катькиной Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Нетребской А.С.,
при участии в заседании:
- от Администрации Рузского Муниципального района Московской области: Сидорова М.П., по доверенности от 29.08.2014 N 4492;
- от ИП Харитоновой О.С.: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Харитоновой О.С. на решение Арбитражного суда Московской области от 20 февраля 2015 года по делу N А41-794/15, принятое судьей Кулматовым Т.Ш., по исковому заявлению Администрации Рузского Муниципального района Московской области к индивидуальному предпринимателю Харитоновой О.С. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 19.08.2013 N 147 в размере 192 844 руб. 95 коп. и пени в размере 20 282 руб. 03 коп.,
установил:
Администрация Рузского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области к Индивидуальному предпринимателю Харитоновой Ольге Социаловне с заявленными требованиями:
- взыскать с индивидуального предпринимателя Харитоновой Ольги Социаловны в пользу Администрации Рузского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате по Договору аренды N 147 от 19.08.2013 г. в размере 192 844 (сто девяносто две тысячи восемьсот сорок четыре) руб. 95 коп. и пени в размере 20 282 (двадцать тысяч двести восемьдесят два) руб. 03 коп., всего 213 126,98 рублей.
Решением Арбитражного суда Московской области от 20 февраля 2015 года по делу N А41-794/15 требования Администрации Рузского муниципального района Московской области удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.
Истец представил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Истец направил в судебное заседание своего представителя, который поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Ответчик своего представителя в судебное заседание не направил.
Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 19 августа 2013 года между Администрацией (арендодатель) и гр. Харитоновой О.С. (арендатор) был заключен договор N 147 аренды земельного участка площадью 1477 кв. м из земель населенных пунктов с КН 50:19:0010101:955, местоположением Московская область, Рузский район, г/п Руза, ул. Орешковское лесничество, разрешенное использование: под размещение складских помещений.
Срок аренды установлен с 19.08.2013 по 19.08.2023 на 10 лет.
Договор зарегистрирован в установленном порядке.
В договоре предусмотрена обязанность арендатора уплачивать арендную плату в порядке и размерах, установленных договором аренды.
Согласно п. 3.1 договора, размер арендной платы за участок на момент заключения договора составляет 5627,37 руб. на 2013 год, ежеквартально - по 1406,85 руб. Согласно п. 3.5 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.
Пунктом 3.7 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор. Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной плате, если законодательством Московской области не предусмотрено иное (п. 3.9 договора).
Согласно приложению N 1 к договору "Расчет арендной платы", размер арендной платы определяется в соответствии со ст. 14 закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области", по формуле: Ап = Аб x Кд x Пкд x Км x S.
Арендодатель установил, что арендатором ненадлежащим образом вносится арендная плата по договору аренды. В претензии от 26.12.2014 арендодатель указал арендатору, что базовый размер арендной платы за земли населенных пунктов в границах городов составил в 2013 году 25,59 руб. за 1 кв. м, в 2014 году - 28,15 руб. за 1 кв. м, в соответствии нормативными правовыми актами Московской области; коэффициент Кд установлен в Законе Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" на период строительства 1,5; коэффициенты Пкд и Км установлены на территории Рузского района в соответствии с соответствующими нормативными правовыми актами и составляют: Пкд = 1,2 (для размещения склада) и Км = 2 (для г. Руза).
Таким образом, согласно расчету, представленному арендодателем, арендная плата составила:
- - в 2013 году: Ап = 25,59 x 1,5 x 1,2 x 2 х 1477 = 136067,14 руб. в год (34016,78 руб. в квартал;
- - в 2014 году: Ап = 28,15 x 1,5 x 1,2 x 2 x 1477 = 149679,18 руб. в год (37419,79 руб. в квартал).
Также в претензии арендодатель сообщил, что всего за время действия договора арендатор уплатил 6750,15 руб.
Таким образом, за период действия договора по состоянию на 24.12.2014 за арендатором числится задолженность по арендной плате в размере 192844,95 руб., на которую начислены пени 20282,03 руб.
В связи с отсутствием ответа на претензию, арендодатель обратился в суд с заявленными требованиями.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Частью 4 ст. 22, ч. 3 ст. 65 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (ч. 3 ст. 65 ЗК РФ).
В соответствии со ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", расчет арендной платы производится по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:
- Аб - базовый размер арендной платы;
- Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
- Пкд - корректирующий коэффициент;
- Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;
- S - площадь арендуемого земельного участка.
Базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области. Расчетом истца подтверждается и ответчиком не оспаривается, что базовый размер арендной платы составил в 2013 году - 25,59 руб., в 2014 году - 28,15 руб.
Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону. На период строительства (реконструкции) установлен Кд, равный 1,5, за исключением жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства, комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.
Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным Приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи. В отношении спорного земельного участка размер Пкд составляет 1,2, что отражено в Приложении к договору.
Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) Км устанавливается в пределах от 1 до 10. В отношении спорного участка коэффициент Км установлен 2.
Согласно ч. 6 ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" договор аренды земельного участка должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
В силу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Из материалов дела усматривается, что арендная плата в направленной арендатору претензии, в расчете основного долга и в исковом заявлении рассчитана арендодателем исходя из установленных в соответствии с требованиями закона коэффициентов.
В своей апелляционной жалобе ответчик указывает, что в уведомлении Администрации размер арендной платы в 2013 году составил 5627,37 руб.
Между тем, расчет арендной платы, указанной в уведомлении за 2013 год не соответствует закону, поскольку при его расчете истец применил ненадлежащий базовый размер арендной платы - 1,27, вместо установленного на законодательном уровне Аб = 25,59.
Законным в данном случае является Аб, равный 25,59 в 2013 году и 28,15 в 2014 году, в связи с чем представленный арендодателем в суд расчет арендной платы является верным.
Согласно пункту 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Указанная правая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 11487/09 от 26 января 2010 г. и Определении ВАС РФ по делу N ВАС-16526/10 от 20 декабря 2010 г.
В своей апелляционной жалобе ответчик также указывает, что взыскиваемая в рамках настоящего дела арендная плата должна рассчитываться путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на 1.5%.
Между тем, ответчик не учел следующее.
Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п. 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 1 и части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ).
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582:
- - принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования;
- - принцип предсказуемости расчета арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;
- - принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;
- - принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;
- - принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;
- - принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые и предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями ст. 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 указанного Закона МО N 23/96-ОЗ порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в большинстве случаев определяется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.
Согласно части 3 статьи 14 Закона МО N 23/96-ОЗ значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка (Кд), устанавливается в соответствии с Приложением к настоящему Закону.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъекта Российской Федерации (ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ").
На федеральном уровне законодательно установлены только принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Единая методика определения субъектами Российской Федерации арендной платы за земельные участки отсутствует.
В Законе МО N 23/96-ОЗ реализованы предоставленные федеральным законодательством полномочия по установлению порядка определения арендной платы.
При этом соблюдены принципы определения арендной платы: установлена одинаковая для всех арендаторов формула определения арендной платы: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S; установлены одинаковые для всех арендаторов земель того же вида разрешенного использования значения Кд, указанные в Приложении к Закону МО N 23/96-ОЗ.
Утвержденный Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582 Принцип экономической обоснованности предполагает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.
В соответствии с установленной ст. 14 Закона МО N 23/96-ОЗ формулой установлен единый порядок определения арендной платы за аренду земельных участков, относящихся к одной категории земель и виду разрешенного использования, предоставленных по одним и тем же основаниям.
Определение арендной платы в соответствии с установленной Законом формулой является реализацией принципа предсказуемости арендной платы.
Введением в формулу определения арендной платы коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, - Кд реализован, в том числе, принцип экономической обоснованности арендной платы.
Следовательно, при расчете арендной плате подлежит применению методика, определенная в Законе МО N 23/96-ОЗ.
Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.04.2015 N 305-ЭС15-1555.
Также апелляционный суд отклоняет доводы апелляционной жалобы о действии договора только с 09 января 2014 года (с момента его регистрации), так как фактически земельный участок был предоставлен арендатору с 19 августа 2013 года (пункты 2.1, 2.2 договора), и использовался арендатором, что ответчик не отрицает.
Указанное корреспондирует с разъяснениями, содержащимися в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Апелляционный суд также отклоняет доводы ответчика, заявленные в отношении неустойки; ответчик полагает, что он вносил арендные платежи в суммах, установленных в договоре аренды, поэтому отсутствует его вина в возникновении задолженности по уплате арендной платы.
Между тем, в соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В Законе N 23/96-ОЗ, в договоре (п. 5.2) установлена неустойка 0,05% от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
Неустойка рассчитана истцом в соответствии с данным размером процентов.
Статьей 333 ГК РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В данном случае в Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" имеются следующие разъяснения.
При обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).
Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения; о неисполнении обязательств контрагентами; о наличии задолженности перед другими кредиторами; о наложении ареста на денежные средства или иное имущество ответчика; о непоступлении денежных средств из бюджета; о добровольном погашении долга полностью или в части на день рассмотрения спора; о выполнении ответчиком социально значимых функций; о наличии у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, процентов по договору займа) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.
Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 20 февраля 2015 года по делу N А41-794/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
С.А.КОНОВАЛОВ
Судьи
С.Ю.ЕПИФАНЦЕВА
Н.Н.КАТЬКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)