Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 27 января 2015 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Полосина А.Л.,
судей: Бородулиной И.И., Марченко Н.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васильевой С.В.
при участии в заседании:
от истца: без участия (извещен)
от ответчика: без участия (извещен)
от третьего лица: без участия (извещено)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "МЖК СПАРТА" (N 07АП-11790/14)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области
от 15 октября 2014 года по делу N А45-2623/2014 (судья Полякова В.А.)
по иску мэрии города Новосибирска
к Закрытому акционерному обществу "МЖК СПАРТА", г. Новосибирск (ИНН 5433140543 ОГРН 1025404361223)
третье лицо: Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска
о взыскании задолженности по договору, неустойки, о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании освободить земельный участок
и по встречному иску Закрытого акционерного общества "МЖК СПАРТА"
к мэрии города Новосибирска
о признании договора недействительным,
установил:
Мэрия города Новосибирска (далее по тексту - истец, Мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к Закрытому акционерному обществу "МЖК СПАРТА" (далее по тексту - ответчик, Общество, ЗАО "МЖК СПАРТА") о взыскании задолженности по арендной плате за период с первого квартала 2011 года по четвертый квартал 2013 в размере 762 000 рублей, неустойку с 02.04.2011 года по 17.02.2014 года в размере 417 322 рублей (задолженность по договору аренды земельного участка от 28.07.2008 года N 61470р), расторжении договора аренды земельного участка от 28.07.2008 года N 61470р; обязании Закрытого акционерного общества "МЖК СПАРТА" освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:062550:0117, расположенный по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, улица Титова.
ЗАО "МЖК СПАРТА" подано встречное исковое заявление к мэрии города Новосибирска о признании договора аренды земельного участка от 28.07.2008 года N 61470р недействительным.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15 октября 2014 года исковые требования мэрии города Новосибирска удовлетворены частично: с ЗАО "МЖК СПАРТА" пользу мэрии города Новосибирска взыскана задолженность по арендной плате в размере 762 000 рублей, неустойка в размере 417 322 рублей; на ответчика возложена обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:062550:0117, расположенный по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, улица Титова. В остальной части в иске отказано. В удовлетворении встречных исковых требований Обществу отказано.
Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции в части, ответчик обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15 октября 2014 года отменить, принять по делу новый судебный акт, поскольку предоставленный Мэрией земельный участок невозможно использовать под жилую застройку, следовательно, истец не исполнил встречное обязательство по предоставлению земельного участка.
Более подробно доводы Общества изложены в апелляционной жалобе.
Истец, третье лицо, отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ в материалы дела не представили.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
В порядке части 1 статьи 266, части 1, 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся сторон.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению в обжалуемой части по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, между мэрией города Новосибирска и Обществом 28.07.2008 года заключен договор аренды земельного участка N 61470р для строительства малоэтажного жилого дома по улице Титова сроком действия до 28.07.2014 года (в редакции дополнительного соглашения от 25.07.2011 года N 1).
В соответствии с пунктом 2.1 Договора арендная плата составляет 254 000 рублей, которая вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее первого числа квартала, следующего за расчетным кварталом (пункт 2.3.2 Договора).
Пунктом 2.3.3 Договора установлено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок Арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности, истекший за квартал.
По договору арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:062550:0117 площадью 607 кв. м.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.10.2008 года сделана запись N 54-01/375/2008-778.
У ответчика перед истцом возникла задолженность по арендной плате за период с первого квартала 2011 года по четвертый квартал 2013 года в размере 762 000 рублей.
Мэрией города Новосибирска в адрес ответчика направлено уведомление от 13.12.2013 года N 31/23-6523 о погашении задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка от 28.07.2008 года N 61470р., которое осталось без удовлетворения.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Мэрии в Арбитражный суд Новосибирской области с настоящим требованием.
Основанием для обращения Общества со встречным исковым заявлением о признании договора аренды земельного участка от 28.07.2008 года N 61470р недействительным на основании статьи 611 Гражданского кодекса РФ явилось то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:062550:0117 был изначально непригоден для использования в целях строительства малоэтажного дома.
Удовлетворяя частично первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика обязательств по внесению арендной платы за использование земельного участка, соответственно, о наличии оснований для взыскания договорной неустойки.
Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается с данным выводом суда по следующим основаниям.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату, которую последний согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ обязан вносить своевременно по условиям, в порядке и сроки, предусмотренные договором.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое из участвующих в деле лиц обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции считает исковые требования Мэрии в части взыскания арендной платы, неустойки, возложения обязанности освободить земельный участок подлежащими удовлетворению. При этом суд отклоняет доводы ответчика о непригодности арендуемого земельного участка для разрешенного использования (жилой застройки).
Из материалов дела следует, что земельный участок в 2008 году принят арендатором одновременно с подписанием договора без каких-либо замечаний.
В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
При этом в нарушении статьи 65 АПК РФ доказательств тому, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:062550:0117 изначально (на момент заключения договора аренды) находился в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и его целевому назначению, Обществом в материалы дела не представлено.
Суд первой инстанции правильно указал, что протокол анализа качества почвы, выполненный федеральным бюджетным учреждением "Центр лабораторного анализа и технических измерений по Сибирскому федеральному округу", не является доказательством состояния земельного участка в момент заключения договора, поскольку датирован 28.04.2014 года.
В силу пункта 1 статьи 31 Земельного кодекса РФ каждый гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства объекта нежилого назначения, вправе обратиться с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в соответствующий орган местного самоуправления, который обязан обеспечить такой выбор.
Согласно пункту 2 статьи 31 Земельного кодекса РФ орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 данного Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
Пункт 5 статьи 31 Земельного кодекса РФ устанавливает, что результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.
По правилам пунктов 1 и 2 статьи 32 Земельного кодекса РФ решение о предоставлении земельного участка для строительства могло быть принято только после установления границ на местности и его государственного кадастрового учета.
По смыслу пункта 2 статьи 2 Градостроительного кодекса РФ при осуществлении градостроительной деятельности должен быть обеспечен сбалансированный учет экологических, экономических, социальных и иных факторов.
Из приведенных норм следует, что развитие территорий, строительство представляют собой упорядоченные процессы, выбор земельного участка для таких целей должен соответствовать градостроительным, санитарным, экологическим нормам, учитывать мнение общественности, интересы населения.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, предоставление земельного участка с кадастровым номером 54:35:0662550:0117 происходило по инициативе ЗАО "МЖК СПАРТА" в порядке процедуры с предварительным согласованием.
Дорога из щебня, на наличие которой указывает апеллянт, не относится к коммуникациям, проходящим под землей, соответственно, при должной степени заботливости и осмотрительности при осуществлении предпринимательской деятельности прохождение дороги по земельному участку не могло остаться незамеченным.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ЗАО "МЖК СПАРТА" и устава общества одним из видов деятельности арендатора является строительство зданий и сооружений, что предполагает наличие специальных познаний в области строительства, в связи с чем, истец по встречному иску не мог не знать о невозможности его использования.
Кроме того, принимая земельный участок по договору аренды от 28.07.2008 N 61470р, ответчик, осуществляющий деятельность в области строительства, принял на себя определенный риск, являющийся признаком предпринимательской деятельности.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 11.01.2002 года N 66 разъяснил, что нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.
При этом в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Судом первой инстанции установлено, что ни в процессе предварительного согласования места размещения объекта, ни при заключении договора и получении земельного участка в аренду, ни в процессе использования земельного участка арендатор не заявлял арендодателю о недостатках переданного ему имущества, не требовал расторжения в этой связи договора аренды земельного участка.
Исходя из положений договора аренды от 28.07.2008 N 61470р, а также учитывая, что договор аренды заключен на срок с 28.07.2008 года по 28.07.2014 года, то есть более одного года, и зарегистрирован в установленном законом порядке, суд апелляционной инстанции полагает, что правовых оснований для квалификации этого договора как незаключенного и недействительного не имеется.
Поскольку доказательств возвращения земельного участка арендодателю в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что с момента подписания договора аренды от 28.07.2008 года N 61470р земельный участок находится в фактическом пользовании ответчика.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
По расчету истца размер неустойки за период с 02.04.2011 года по 17.02.2014 года составил 417 322 рубля.
Представленный истцом расчет неустойки арбитражным судом проверен, признан правильным, ответчиком не оспорен.
Срок действия договора истек 28.07.2014 года, доказательств достижения сторонами соглашения о его пролонгации, что предусмотрено пунктом 6.5 договора, в материалы дела не представлено.
Таким образом, на момент рассмотрения дела задолженность ответчиком не погашена, доказательств обратного в материалы дела не представлено, в связи с чем исковые требования мэрии города Новосибирска в части взыскания задолженности по арендной плате, неустойки и возложении обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:062550:0117 правомерно признаны судом первой инстанции подлежащими удовлетворению.
Приведенные апеллянтом доводы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность принятого им решения. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.
При изложенных обстоятельствах принятое арбитражным судом первой инстанции решение в обжалуемой части является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в связи с отсутствием оснований для удовлетворения апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.
Приложенное Обществом к апелляционной жалобе платежное поручение N 301 от 20.11.2014 года на сумму 2000 руб. не свидетельствует о соблюдении апеллянтом требований пункта 2 части 4 статьи 260 АПК РФ, поскольку согласно указанному документу пошлина уплачена за рассмотрение апелляционной жалобы по делу N А45-2597/2014, в связи с чем с апеллянта подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 2 000 руб.
Руководствуясь статьей 110, статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15 октября 2014 года по делу N А45-2623/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "МЖК СПАРТА" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 2000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
А.Л.ПОЛОСИН
Судьи
И.И.БОРОДУЛИНА
Н.В.МАРЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.01.2015 N 07АП-11790/14 ПО ДЕЛУ N А45-2623/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 января 2015 г. по делу N А45-2623/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 27 января 2015 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Полосина А.Л.,
судей: Бородулиной И.И., Марченко Н.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васильевой С.В.
при участии в заседании:
от истца: без участия (извещен)
от ответчика: без участия (извещен)
от третьего лица: без участия (извещено)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "МЖК СПАРТА" (N 07АП-11790/14)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области
от 15 октября 2014 года по делу N А45-2623/2014 (судья Полякова В.А.)
по иску мэрии города Новосибирска
к Закрытому акционерному обществу "МЖК СПАРТА", г. Новосибирск (ИНН 5433140543 ОГРН 1025404361223)
третье лицо: Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска
о взыскании задолженности по договору, неустойки, о расторжении договора аренды земельного участка, об обязании освободить земельный участок
и по встречному иску Закрытого акционерного общества "МЖК СПАРТА"
к мэрии города Новосибирска
о признании договора недействительным,
установил:
Мэрия города Новосибирска (далее по тексту - истец, Мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к Закрытому акционерному обществу "МЖК СПАРТА" (далее по тексту - ответчик, Общество, ЗАО "МЖК СПАРТА") о взыскании задолженности по арендной плате за период с первого квартала 2011 года по четвертый квартал 2013 в размере 762 000 рублей, неустойку с 02.04.2011 года по 17.02.2014 года в размере 417 322 рублей (задолженность по договору аренды земельного участка от 28.07.2008 года N 61470р), расторжении договора аренды земельного участка от 28.07.2008 года N 61470р; обязании Закрытого акционерного общества "МЖК СПАРТА" освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:062550:0117, расположенный по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, улица Титова.
ЗАО "МЖК СПАРТА" подано встречное исковое заявление к мэрии города Новосибирска о признании договора аренды земельного участка от 28.07.2008 года N 61470р недействительным.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15 октября 2014 года исковые требования мэрии города Новосибирска удовлетворены частично: с ЗАО "МЖК СПАРТА" пользу мэрии города Новосибирска взыскана задолженность по арендной плате в размере 762 000 рублей, неустойка в размере 417 322 рублей; на ответчика возложена обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:062550:0117, расположенный по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, улица Титова. В остальной части в иске отказано. В удовлетворении встречных исковых требований Обществу отказано.
Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции в части, ответчик обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15 октября 2014 года отменить, принять по делу новый судебный акт, поскольку предоставленный Мэрией земельный участок невозможно использовать под жилую застройку, следовательно, истец не исполнил встречное обязательство по предоставлению земельного участка.
Более подробно доводы Общества изложены в апелляционной жалобе.
Истец, третье лицо, отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 АПК РФ в материалы дела не представили.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
В порядке части 1 статьи 266, части 1, 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся сторон.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению в обжалуемой части по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, между мэрией города Новосибирска и Обществом 28.07.2008 года заключен договор аренды земельного участка N 61470р для строительства малоэтажного жилого дома по улице Титова сроком действия до 28.07.2014 года (в редакции дополнительного соглашения от 25.07.2011 года N 1).
В соответствии с пунктом 2.1 Договора арендная плата составляет 254 000 рублей, которая вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее первого числа квартала, следующего за расчетным кварталом (пункт 2.3.2 Договора).
Пунктом 2.3.3 Договора установлено, что в случае неуплаты платежей в установленный срок Арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности, истекший за квартал.
По договору арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:062550:0117 площадью 607 кв. м.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.10.2008 года сделана запись N 54-01/375/2008-778.
У ответчика перед истцом возникла задолженность по арендной плате за период с первого квартала 2011 года по четвертый квартал 2013 года в размере 762 000 рублей.
Мэрией города Новосибирска в адрес ответчика направлено уведомление от 13.12.2013 года N 31/23-6523 о погашении задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка от 28.07.2008 года N 61470р., которое осталось без удовлетворения.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Мэрии в Арбитражный суд Новосибирской области с настоящим требованием.
Основанием для обращения Общества со встречным исковым заявлением о признании договора аренды земельного участка от 28.07.2008 года N 61470р недействительным на основании статьи 611 Гражданского кодекса РФ явилось то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:062550:0117 был изначально непригоден для использования в целях строительства малоэтажного дома.
Удовлетворяя частично первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у ответчика обязательств по внесению арендной платы за использование земельного участка, соответственно, о наличии оснований для взыскания договорной неустойки.
Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается с данным выводом суда по следующим основаниям.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату, которую последний согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ обязан вносить своевременно по условиям, в порядке и сроки, предусмотренные договором.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое из участвующих в деле лиц обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции считает исковые требования Мэрии в части взыскания арендной платы, неустойки, возложения обязанности освободить земельный участок подлежащими удовлетворению. При этом суд отклоняет доводы ответчика о непригодности арендуемого земельного участка для разрешенного использования (жилой застройки).
Из материалов дела следует, что земельный участок в 2008 году принят арендатором одновременно с подписанием договора без каких-либо замечаний.
В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
При этом в нарушении статьи 65 АПК РФ доказательств тому, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:062550:0117 изначально (на момент заключения договора аренды) находился в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и его целевому назначению, Обществом в материалы дела не представлено.
Суд первой инстанции правильно указал, что протокол анализа качества почвы, выполненный федеральным бюджетным учреждением "Центр лабораторного анализа и технических измерений по Сибирскому федеральному округу", не является доказательством состояния земельного участка в момент заключения договора, поскольку датирован 28.04.2014 года.
В силу пункта 1 статьи 31 Земельного кодекса РФ каждый гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства объекта нежилого назначения, вправе обратиться с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в соответствующий орган местного самоуправления, который обязан обеспечить такой выбор.
Согласно пункту 2 статьи 31 Земельного кодекса РФ орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 данного Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
Пункт 5 статьи 31 Земельного кодекса РФ устанавливает, что результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.
По правилам пунктов 1 и 2 статьи 32 Земельного кодекса РФ решение о предоставлении земельного участка для строительства могло быть принято только после установления границ на местности и его государственного кадастрового учета.
По смыслу пункта 2 статьи 2 Градостроительного кодекса РФ при осуществлении градостроительной деятельности должен быть обеспечен сбалансированный учет экологических, экономических, социальных и иных факторов.
Из приведенных норм следует, что развитие территорий, строительство представляют собой упорядоченные процессы, выбор земельного участка для таких целей должен соответствовать градостроительным, санитарным, экологическим нормам, учитывать мнение общественности, интересы населения.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, предоставление земельного участка с кадастровым номером 54:35:0662550:0117 происходило по инициативе ЗАО "МЖК СПАРТА" в порядке процедуры с предварительным согласованием.
Дорога из щебня, на наличие которой указывает апеллянт, не относится к коммуникациям, проходящим под землей, соответственно, при должной степени заботливости и осмотрительности при осуществлении предпринимательской деятельности прохождение дороги по земельному участку не могло остаться незамеченным.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ЗАО "МЖК СПАРТА" и устава общества одним из видов деятельности арендатора является строительство зданий и сооружений, что предполагает наличие специальных познаний в области строительства, в связи с чем, истец по встречному иску не мог не знать о невозможности его использования.
Кроме того, принимая земельный участок по договору аренды от 28.07.2008 N 61470р, ответчик, осуществляющий деятельность в области строительства, принял на себя определенный риск, являющийся признаком предпринимательской деятельности.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 11.01.2002 года N 66 разъяснил, что нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.
При этом в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Судом первой инстанции установлено, что ни в процессе предварительного согласования места размещения объекта, ни при заключении договора и получении земельного участка в аренду, ни в процессе использования земельного участка арендатор не заявлял арендодателю о недостатках переданного ему имущества, не требовал расторжения в этой связи договора аренды земельного участка.
Исходя из положений договора аренды от 28.07.2008 N 61470р, а также учитывая, что договор аренды заключен на срок с 28.07.2008 года по 28.07.2014 года, то есть более одного года, и зарегистрирован в установленном законом порядке, суд апелляционной инстанции полагает, что правовых оснований для квалификации этого договора как незаключенного и недействительного не имеется.
Поскольку доказательств возвращения земельного участка арендодателю в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что с момента подписания договора аренды от 28.07.2008 года N 61470р земельный участок находится в фактическом пользовании ответчика.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
По расчету истца размер неустойки за период с 02.04.2011 года по 17.02.2014 года составил 417 322 рубля.
Представленный истцом расчет неустойки арбитражным судом проверен, признан правильным, ответчиком не оспорен.
Срок действия договора истек 28.07.2014 года, доказательств достижения сторонами соглашения о его пролонгации, что предусмотрено пунктом 6.5 договора, в материалы дела не представлено.
Таким образом, на момент рассмотрения дела задолженность ответчиком не погашена, доказательств обратного в материалы дела не представлено, в связи с чем исковые требования мэрии города Новосибирска в части взыскания задолженности по арендной плате, неустойки и возложении обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:062550:0117 правомерно признаны судом первой инстанции подлежащими удовлетворению.
Приведенные апеллянтом доводы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность принятого им решения. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.
При изложенных обстоятельствах принятое арбитражным судом первой инстанции решение в обжалуемой части является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в связи с отсутствием оснований для удовлетворения апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.
Приложенное Обществом к апелляционной жалобе платежное поручение N 301 от 20.11.2014 года на сумму 2000 руб. не свидетельствует о соблюдении апеллянтом требований пункта 2 части 4 статьи 260 АПК РФ, поскольку согласно указанному документу пошлина уплачена за рассмотрение апелляционной жалобы по делу N А45-2597/2014, в связи с чем с апеллянта подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 2 000 руб.
Руководствуясь статьей 110, статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15 октября 2014 года по делу N А45-2623/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "МЖК СПАРТА" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 2000 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
А.Л.ПОЛОСИН
Судьи
И.И.БОРОДУЛИНА
Н.В.МАРЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)