Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,
судей Киричек Ю.Н., Кливера Е.П.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10802/2014) Администрации города Нижневартовска на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.08.2014 по делу N А75-4129/2014 (судья Неугодников И.С.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "ЭКСПРЕСС" (ОГРН 1095905003842, ИНН 5905271655) к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340, в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, третьи лица: Администрация города Нижневартовска (ОГРН 1028600965942, ИНН 8603032896), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округе - Югре (ОГРН 1028600513061, ИНН 8601001187),
при участии в судебном заседании:
- от Администрации города Нижневартовска - представитель не явился, извещено;
- от общества с ограниченной ответственностью "ЭКСПРЕСС" - представитель Минниханов Ш.Я. (личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации, по доверенности от 09.01.2014 сроком действия по 31.12.2014);
- от Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре - представитель не явился, извещено;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округе - Югре - представитель не явился, извещено,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЭКСПРЕСС" (далее - истец, ООО "ЭКСПРЕСС", общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - ответчик, ФГБУ "ФКП Росреестра") об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N 86:11:0402001:875 равной рыночной стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 01.01.2010 в размере 13 240 000 руб. 00 коп., согласно Отчету N 10019/27.02.14/2233 об оценке рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 1,6286 га, кадастровый номер 86:11:0402001:875, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, Северный промышленный узел города, 10 км Самотлорской дороги, подготовленному МУП "Бюро технической инвентаризации, учета недвижимости и приватизации жилья города Нижневартовска".
Определением арбитражного суда от 12.05.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Администрация города Нижневартовска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округе - Югре.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.08.2014 по делу N А75-4129/2014 требования общества были удовлетворены.
Суд установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 86:11:0402001:875, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующие подъездные железнодорожные пути (инв. N 20001, 20003), под подъездной железнодорожный путь N 7 (594,5 м), общая площадь 16 286 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нижневартовск, Северный промышленный узел города, 10 км Самотлорской дороги, равной его рыночной стоимости в размере 13 240 000 руб. 00 коп. (Тринадцать миллионов двести сорок тысяч рублей 00 копеек).
Принимая решение, суд первой инстанции исходил из того, что в обоснование заявленных требований обществом в материалы дела представлен Отчет N 10019/27.02.14/2233 об оценке рыночной стоимости земельного участка, который, согласно экспертному заключению от 27.03.2014 N 780/2014-1, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
В апелляционной жалобе Администрация города Нижневартовска просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО "ЭКСПРЕСС".
Как следует из жалобы Администрации города Нижневартовска, суд первой инстанции в вынесенном судебном акте дал неправильную и необоснованную оценку представленному в материалы дела Отчету оценщика Галиевой Г.Р., указывая при этом, что данный Отчет составлен на некорректных и неправомерных допущениях оценщика. Ток, по мнению Администрации города Нижневартовска, взятая из объявлений информация не содержит сведений о цене, назначениях участков, местоположении аналогов NN 4,5, стоимости и площади аналогов NN 4,5, следовательно, невозможно сделать вывод об авторстве. Кроме того, оценщиком использованы аналоги, предоставленные для целей строительства, в то время как земельный участок предоставлен заявителю по договору аренды для использования под существующие железнодорожные пути.
Также податель жалобы отмечает, что суд не принял во внимание то обстоятельство, что оценка рыночной стоимости проводилась оценщиками Шестопал Е.А. и Галиевой Г.Р., однако подписан данный отчет только оценщиком Галиевой Г.Р., указанное является нарушением пункта 20 Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328; далее - ФСО N 5).
Администрация города Нижневартовска указала, что рыночная стоимость объекта определена с учетом существующих обременений (аренда, залог), существенно понижающих рыночную стоимость объекта оценки. При этом податель жалобы отмечает, что внесение в кадастр рыночной оценки повлечет незапланированное уменьшение арендных платежей за земельный участок, а также уменьшение размера земельного налога, поступающих в бюджет города, что отразится на формировании доходной части бюджета города.
До начала судебного заседания от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, Данный отзыв судом апелляционной инстанции не принимается во внимание, поскольку отсутствуют доказательства его направления или вручения лицам, участвующим в деле, (часть 1 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Так как данный отзыв поступил в суд апелляционной инстанции через канцелярию суда апелляционной инстанции в электронном виде, то он остается в материалах дела, но в силу изложенного оценке не подлежит.
В представленном в материалы рассматриваемого спора отзыве на апелляционную жалобу ООО "ЭКСПРЕСС" просит вынесенный судебный акт оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
До начала судебного заседания от Администрации города Нижневартовска поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое суд апелляционной инстанции счел необходимым удовлетворить.
Администрация города Нижневартовска, ФГБУ "ФКП Росреестра" и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округе - Югре, надлежащим образом извещенные в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в суд не обеспечили.
В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие поименованных лиц.
Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав явившегося представителя ООО "ЭКСПРЕСС", суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Истец на праве аренды пользуется земельным участком, общей площадью 1,6286 кв. м с кадастровым номером N 86:11:0402001:875, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, Северный промышленный узел города, 10 км. Самотлорской дороги, что подтверждается договором от 18.06.2013 купли-продажи недвижимого имущества здания и сооружения с уступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 483-A3 от 30.01.2007 (л.д. 68-71 том 1) и договором аренды земельного участка N 483-A3 от 30.01.2007 (л.д. 17-18 том 1) со сроком аренды с 29.12.2006 по 29.12.2031.
Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 16.12.2010 N 343-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ханты-Мансийского автономного округа - Югры" (далее - постановление N 343-п), утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в автономном округе по состоянию на 1 января 2010 года.
В кадастровом паспорте земельного участка N 86/201/13-145455 от 30.08.2013 (л.д. 86 том 1) с кадастровым номером 86:11:0402001:875 его кадастровая стоимость указана в размере 40 022 030 руб. 70 коп.
Полагая кадастровую стоимость арендуемого земельного участка завышенной, по инициативе истца была произведена оценка рыночной стоимости земельного участка.
Согласно Отчету N 10019/27.02.14/2233 "Об оценке рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 1,6286 кв. м, кадастровым номером 86:11:0402001:875, разрешенное использование: под существующие железнодорожные пути (инв. N 20001, 20003), под подъездной железнодорожный путь N 7 (594,5 м), расположенный по адресу: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нижневартовск, Северный промышленный узел города, 10 км. Самотлорской дороги" (л.д. 89-131 том 1), подготовленному муниципальным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации, учета недвижимости и приватизации жилья города Нижневартовска", оценщиком Галиевой Г.Р., рыночная стоимость земельного участка на 01 января 2010 года составляет 13 240 000 руб. 00 коп.
Исходя из экспертного заключения от 27.03.2014 N 780/2014-1 (л.д. 56-66 том 2) - "Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности".
Ссылаясь на то, что кадастровая стоимость земельного участка в несколько раз превышает его рыночную стоимость, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
12.08.2014 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры вынес решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В соответствии с частями 2, 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости") кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.
Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (часть 5 статьи 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Выше указывалось, что в кадастровом паспорте земельного участка N 86/201/13-145455 от 30.08.2013 (л.д. 86 том 1) с кадастровым номером 86:11:0402001:875, общей площадью 1,6286 кв. м, расположенного по адресу: г. Нижневартовск, Северный промышленный узел города, 10 км. Самотлорской дороги, его кадастровая стоимость указана в размере 40 022 030 руб. 70 коп.
Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена исходя из показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением N 343-п по состоянию на 1 января 2010 года.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Как указывалось ранее, истец на праве аренды пользуется указанным выше земельным участком, общей площадью 1,6286 кв. м с кадастровым номером N 86:11:0402001:875, на основании договора от 18.06.2013 купли-продажи недвижимого имущества здания и сооружения с уступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 483-A3 от 30.01.2007 и договора аренды земельного участка N 483-A3 от 30.01.2007 со сроком аренды с 29.12.2006 по 29.12.2031.
Обращаясь в суд первой инстанции, истец указал, что размер кадастровой стоимости рассматриваемого земельного участка значительно превышает размер его рыночной стоимости.
Положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ, Закон N 135-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11. Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в Постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона N 135-ФЗ, а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются.
Законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости (статья 3 Закона N 135-ФЗ).
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254; далее - ФСО N 3) отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона N 135-ФЗ).
Так, в обоснование рыночной стоимости земельного участка истцом представлен отчет N 10019/27.02.14/2233 "Об оценке рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 1,6286 кв. м, кадастровым номером 86:11:04 02 001:875, разрешенное использование: под существующие железнодорожные пути (инв. N 20001, 20003), под подъездной железнодорожный путь N 7 (594,5 м), расположенный по адресу: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нижневартовск, Северный промышленный узел города, 10 км. Самотлорской дороги (л.д. 89-131 том 1), подготовленный муниципальным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации, учета недвижимости и приватизации жилья города Нижневартовска", оценщиком Галиевой Г.Р., согласно которому рыночная стоимость земельного участка на 01 января 2010 года составляет 13 240 000 руб. 00 коп.
Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (статья 17.1 Закона N 135-ФЗ).
Согласно пункту 4 федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328; далее - ФСО N 5) под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы. В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка.
Названный отчет согласно экспертному заключению от 27.03.2014 N 780/2014-1 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности (л.д. 56-66 том 2).
Оснований для признания представленных истцом письменных доказательств недопустимыми либо недостоверными не имеется.
Лица, участвующие в деле, имеют право заявлять ходатайства (часть 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела, требующих специальных знаний вопросов арбитражный суд вправе по ходатайству лица, участвующего в деле, назначить проведение судебной экспертизы (часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
ФГБУ "ФКП Росреестра" (ответчик) и Администрация города Нижневартовска с ходатайствами о назначении судебной экспертизы для целей проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости спорных земельных участков в арбитражный суд не обращались. Право суда назначить проведение судебной экспертизы по данному делу по собственной инициативе федеральным законом не предусмотрено.
Вопреки доводам апелляционной жалобы использованная оценщиком при проведении исследования информация удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, что соответствует пункту 19 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256; далее - ФСО N 1).
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).
В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов (пункт 14 ФСО N 3).
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 20 ФСО N 1).
В данном случае в отчете N 10019/27.02.14/2233 оценщик применил сравнительный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка, а также должным образом мотивировал отказ от применения доходного и затратного подходов к оценке, что соответствует требованиям пунктов 20, 21, 22, 23 ФСО N 1 (т. 1, л.д. 119). На правильность сделанных оценщиком выводов в части применения подходов к оценке указано в экспертном заключении от 27.03.2014 N 780/2014-1 (т. 2, л.д. 64).
Утверждение подателя апелляционной жалобы о том, что оценщик неверно избрал объекты аналоги, является несостоятельным.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
Тем самым, объектом - аналогом в силу федерального стандарта оценки N 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 14 ФСО N 1 не содержит императивного требования о том, что объектом - аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по следующим показателям: общая площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес.
Одним из доводов апелляционной жалобы Администрации города Нижневартовска является то, что в представленной краткой характеристике объектов аналогов земельного участка указаны показатели, не соответствующие приложенным к отчету копиям размещенных в газете бесплатных объявлений "Ярмарка" объявлений. В объявлениях отсутствует цена предложения земельного участка, назначение участка, местоположение участка на объекты-аналоги N 4, N 5, к тому же стоимость и площадь земельных участков на объекты-аналоги N 4, N 5 определены по телефонным переговорам с собственником данных объектов.
Указанная информация, по убеждению подателя жалобы, не позволяет сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, что является нарушением пункта 10 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3).
Суд апелляционной инстанции считает необоснованным данный довод подателя жалобы, поскольку в соответствии с пунктом 10 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.
Как усматривается из отчета N 10019/27.02.14/2233, оценщиком использовалась информация из газеты бесплатных объявлений "Ярмарка" N 37 (705) от 25.09.2009. Представленные истцом страницы данной газеты, как доказательство наличия информации по аналогам, изучены судом апелляционной инстанции, в них содержатся необходимые сведения. Данная информация не противоречит действующему законодательству.
Доказательств того, что указанная информация является недостоверной подателем жалобы в материалы дела не представлено, выводы оценщика не опровергнуты документально.
Ссылка подателя жалобы на то, что оценщиком использованы аналоги, предоставленные для целей строительства, в то время как земельный участок предоставлен заявителю по договору аренды для использования под существующие железнодорожные пути, также признается судебной коллегией несостоятельной, поскольку из отчета усматривается, что оценщиком учтен данный фактор и сделана соответствующая корректировка с учетом постановления N 343-п (том 1 л.д. 124-125).
Судом апелляционной инстанции не принимается во внимание довод третьего лица относительно того, что оценщиком в отчете было учтено наличие обременения на спорный земельный участок, в силу того, что отчет N 10019/27.02.14/2233 прямого указания на такое обременение не содержит, а доказательств применения оценщиком неверной корректировки в данной части Администрацией города Нижневартовска не представлено в материалы дела.
При определении рыночной стоимости спорных земельных участков оценщик применил и обосновал корректировку рыночной стоимости объектов-аналогов, в том числе относительно различия в площадях оцениваемых участков и объектов-аналогов.
Тем самым, оснований для критической оценки использованных оценщиком конкретных объектов-аналогов не имеется.
Одним из доводов апелляционной жалобы Администрации города Нижневартовска является также то, что оценка рыночной стоимости проводилась оценщиками Шестопал Е.А. и Галиевой Г.Р., однако подписан данный отчет только оценщиком Галиевой Г.Р., что является нарушением пункта 20 ФСО N 5.
Отклоняя указанный довод апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Действительно, согласно статье 11 Закона N 135-ФЗ отчет должен быть подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку.
Однако, подписав отчет N 10019/27.02.14/2233, Галиева Г.Р. удостоверила правильность отчета. Доказательств обратного Администрацией города Нижневартовска в материалы дела не представлено.
Кроме того, третье лицо не обосновало, каким образом данные нарушения повлияли на результаты оценки объекта оценки, а также на результаты экспертизы отчета об оценке N 10019/27.02.14/2233 на предмет его соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности. Доводов о недостоверности экспертного заключения от 27.03.2014 N 780/2014-1 в апелляционной жалобе не приведено.
С учетом изложенного, подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы третьего лица о недостоверности результатов проведенной оценки объектов недвижимости Общества, как основанные на произвольных предположениях апеллянта и не мотивированные ссылками на какие-либо доказательства.
В соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возлагающей на лиц, участвующих в деле, обязанность по доказыванию обстоятельств, положенных в основу поддерживаемой в ходе судебного разбирательства позиции, позиция общества, основанная на представленном в материалы дела Отчете оценщика, лица обладающего специальными познаниями в области оценочной деятельности, а также экспертном заключении на указанный отчет, представляется суду апелляционной инстанции более убедительной, нежели позиция Администрации города Нижневартовска, сформулированная на основе собственного субъективного убеждения.
Принимая во внимание то обстоятельство, что в отношении отчета об оценке имеется положительное экспертное заключение от 27.03.2014 N 780/2014-1, а также учитывая, что доказательств недостоверности отчета об оценке ни ответчиком, ни третьими лицами не представлено, судебная коллегия полагает основания для признания отчета об оценке N 10019/27.02.14/2233 недостоверным отсутствующими.
С учетом изложенного доводы заявителя жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
Судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы ФГБУ "ФКП Росреестра" о неправомерном привлечении ее к участию в деле в качестве ответчика, мотивированные не совершением Учреждением каких-либо действий, нарушающих права заявителя.
Как указывалось ранее, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, права общества, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Заявленные требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа.
Следовательно, такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства.
По смыслу указанного постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 913/11 истцом предъявляется требование об изменении размера кадастровой стоимости, указанного в государственном кадастре недвижимости, следовательно, ответчиком по такому делу может являться то лицо, которое уполномочено вносить изменения в государственный кадастр недвижимости.
Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.
В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" предусмотренные настоящим Федеральным законом полномочия органа кадастрового учета, за исключением полномочий, предусмотренных статьей 30 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", на основании решений данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения. В целях применения установленных настоящим Федеральным законом правил наделенные в соответствии с такими решениями соответствующими полномочиями указанные государственные бюджетные учреждения считаются органами кадастрового учета.
Соответствующие полномочия на основании Приказов Росреестра от 11.03.2010 N П/93, от 26.12.2011 N П/531 переданы ФГБУ "ФКП Росреестра", которое на основании указанных норм является надлежащим ответчиком по рассмотренному спору.
Участие органа в судебном споре является следствием реализации им предоставленных ему полномочий, на что прямо указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11.
Согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
Права истца, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка лицом, которое на момент рассмотрения спора осуществляет соответствующие функции.
Следовательно, именно ФГБУ "ФКП Росреестра" является надлежащим ответчиком по настоящему делу.
В связи с этим, судебная коллегия полагает заявленные ООО "ЭКСПРЕСС" требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости правомерными и обоснованными, и подлежащими удовлетворению.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении вопроса были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку Администрация города Нижневартовска не платила государственную пошлину при подаче апелляционной жалобы, в силу ее освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.08.2014 по делу N А75-4129/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.Е.ИВАНОВА
Судьи
Ю.Н.КИРИЧЕК
Е.П.КЛИВЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.11.2014 N 08АП-10802/2014 ПО ДЕЛУ N А75-4129/2014
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 ноября 2014 г. N 08АП-10802/2014
Дело N А75-4129/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 ноября 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,
судей Киричек Ю.Н., Кливера Е.П.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самовичем А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10802/2014) Администрации города Нижневартовска на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.08.2014 по делу N А75-4129/2014 (судья Неугодников И.С.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "ЭКСПРЕСС" (ОГРН 1095905003842, ИНН 5905271655) к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340, в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, третьи лица: Администрация города Нижневартовска (ОГРН 1028600965942, ИНН 8603032896), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округе - Югре (ОГРН 1028600513061, ИНН 8601001187),
при участии в судебном заседании:
- от Администрации города Нижневартовска - представитель не явился, извещено;
- от общества с ограниченной ответственностью "ЭКСПРЕСС" - представитель Минниханов Ш.Я. (личность установлена на основании паспорта гражданина Российской Федерации, по доверенности от 09.01.2014 сроком действия по 31.12.2014);
- от Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре - представитель не явился, извещено;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округе - Югре - представитель не явился, извещено,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЭКСПРЕСС" (далее - истец, ООО "ЭКСПРЕСС", общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - ответчик, ФГБУ "ФКП Росреестра") об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N 86:11:0402001:875 равной рыночной стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 01.01.2010 в размере 13 240 000 руб. 00 коп., согласно Отчету N 10019/27.02.14/2233 об оценке рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 1,6286 га, кадастровый номер 86:11:0402001:875, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, Северный промышленный узел города, 10 км Самотлорской дороги, подготовленному МУП "Бюро технической инвентаризации, учета недвижимости и приватизации жилья города Нижневартовска".
Определением арбитражного суда от 12.05.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Администрация города Нижневартовска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округе - Югре.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.08.2014 по делу N А75-4129/2014 требования общества были удовлетворены.
Суд установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 86:11:0402001:875, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующие подъездные железнодорожные пути (инв. N 20001, 20003), под подъездной железнодорожный путь N 7 (594,5 м), общая площадь 16 286 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нижневартовск, Северный промышленный узел города, 10 км Самотлорской дороги, равной его рыночной стоимости в размере 13 240 000 руб. 00 коп. (Тринадцать миллионов двести сорок тысяч рублей 00 копеек).
Принимая решение, суд первой инстанции исходил из того, что в обоснование заявленных требований обществом в материалы дела представлен Отчет N 10019/27.02.14/2233 об оценке рыночной стоимости земельного участка, который, согласно экспертному заключению от 27.03.2014 N 780/2014-1, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
В апелляционной жалобе Администрация города Нижневартовска просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ООО "ЭКСПРЕСС".
Как следует из жалобы Администрации города Нижневартовска, суд первой инстанции в вынесенном судебном акте дал неправильную и необоснованную оценку представленному в материалы дела Отчету оценщика Галиевой Г.Р., указывая при этом, что данный Отчет составлен на некорректных и неправомерных допущениях оценщика. Ток, по мнению Администрации города Нижневартовска, взятая из объявлений информация не содержит сведений о цене, назначениях участков, местоположении аналогов NN 4,5, стоимости и площади аналогов NN 4,5, следовательно, невозможно сделать вывод об авторстве. Кроме того, оценщиком использованы аналоги, предоставленные для целей строительства, в то время как земельный участок предоставлен заявителю по договору аренды для использования под существующие железнодорожные пути.
Также податель жалобы отмечает, что суд не принял во внимание то обстоятельство, что оценка рыночной стоимости проводилась оценщиками Шестопал Е.А. и Галиевой Г.Р., однако подписан данный отчет только оценщиком Галиевой Г.Р., указанное является нарушением пункта 20 Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328; далее - ФСО N 5).
Администрация города Нижневартовска указала, что рыночная стоимость объекта определена с учетом существующих обременений (аренда, залог), существенно понижающих рыночную стоимость объекта оценки. При этом податель жалобы отмечает, что внесение в кадастр рыночной оценки повлечет незапланированное уменьшение арендных платежей за земельный участок, а также уменьшение размера земельного налога, поступающих в бюджет города, что отразится на формировании доходной части бюджета города.
До начала судебного заседания от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, Данный отзыв судом апелляционной инстанции не принимается во внимание, поскольку отсутствуют доказательства его направления или вручения лицам, участвующим в деле, (часть 1 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Так как данный отзыв поступил в суд апелляционной инстанции через канцелярию суда апелляционной инстанции в электронном виде, то он остается в материалах дела, но в силу изложенного оценке не подлежит.
В представленном в материалы рассматриваемого спора отзыве на апелляционную жалобу ООО "ЭКСПРЕСС" просит вынесенный судебный акт оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
До начала судебного заседания от Администрации города Нижневартовска поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое суд апелляционной инстанции счел необходимым удовлетворить.
Администрация города Нижневартовска, ФГБУ "ФКП Росреестра" и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округе - Югре, надлежащим образом извещенные в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в суд не обеспечили.
В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие поименованных лиц.
Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав явившегося представителя ООО "ЭКСПРЕСС", суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Истец на праве аренды пользуется земельным участком, общей площадью 1,6286 кв. м с кадастровым номером N 86:11:0402001:875, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, Северный промышленный узел города, 10 км. Самотлорской дороги, что подтверждается договором от 18.06.2013 купли-продажи недвижимого имущества здания и сооружения с уступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 483-A3 от 30.01.2007 (л.д. 68-71 том 1) и договором аренды земельного участка N 483-A3 от 30.01.2007 (л.д. 17-18 том 1) со сроком аренды с 29.12.2006 по 29.12.2031.
Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 16.12.2010 N 343-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ханты-Мансийского автономного округа - Югры" (далее - постановление N 343-п), утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в автономном округе по состоянию на 1 января 2010 года.
В кадастровом паспорте земельного участка N 86/201/13-145455 от 30.08.2013 (л.д. 86 том 1) с кадастровым номером 86:11:0402001:875 его кадастровая стоимость указана в размере 40 022 030 руб. 70 коп.
Полагая кадастровую стоимость арендуемого земельного участка завышенной, по инициативе истца была произведена оценка рыночной стоимости земельного участка.
Согласно Отчету N 10019/27.02.14/2233 "Об оценке рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 1,6286 кв. м, кадастровым номером 86:11:0402001:875, разрешенное использование: под существующие железнодорожные пути (инв. N 20001, 20003), под подъездной железнодорожный путь N 7 (594,5 м), расположенный по адресу: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нижневартовск, Северный промышленный узел города, 10 км. Самотлорской дороги" (л.д. 89-131 том 1), подготовленному муниципальным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации, учета недвижимости и приватизации жилья города Нижневартовска", оценщиком Галиевой Г.Р., рыночная стоимость земельного участка на 01 января 2010 года составляет 13 240 000 руб. 00 коп.
Исходя из экспертного заключения от 27.03.2014 N 780/2014-1 (л.д. 56-66 том 2) - "Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности".
Ссылаясь на то, что кадастровая стоимость земельного участка в несколько раз превышает его рыночную стоимость, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
12.08.2014 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры вынес решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В соответствии с частями 2, 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости") кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.
Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (часть 5 статьи 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").
Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Выше указывалось, что в кадастровом паспорте земельного участка N 86/201/13-145455 от 30.08.2013 (л.д. 86 том 1) с кадастровым номером 86:11:0402001:875, общей площадью 1,6286 кв. м, расположенного по адресу: г. Нижневартовск, Северный промышленный узел города, 10 км. Самотлорской дороги, его кадастровая стоимость указана в размере 40 022 030 руб. 70 коп.
Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена исходя из показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением N 343-п по состоянию на 1 января 2010 года.
Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Как указывалось ранее, истец на праве аренды пользуется указанным выше земельным участком, общей площадью 1,6286 кв. м с кадастровым номером N 86:11:0402001:875, на основании договора от 18.06.2013 купли-продажи недвижимого имущества здания и сооружения с уступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 483-A3 от 30.01.2007 и договора аренды земельного участка N 483-A3 от 30.01.2007 со сроком аренды с 29.12.2006 по 29.12.2031.
Обращаясь в суд первой инстанции, истец указал, что размер кадастровой стоимости рассматриваемого земельного участка значительно превышает размер его рыночной стоимости.
Положениями статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ, Закон N 135-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11. Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в Постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона N 135-ФЗ, а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются.
Законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости (статья 3 Закона N 135-ФЗ).
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254; далее - ФСО N 3) отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона N 135-ФЗ).
Так, в обоснование рыночной стоимости земельного участка истцом представлен отчет N 10019/27.02.14/2233 "Об оценке рыночной стоимости земельного участка, общей площадью 1,6286 кв. м, кадастровым номером 86:11:04 02 001:875, разрешенное использование: под существующие железнодорожные пути (инв. N 20001, 20003), под подъездной железнодорожный путь N 7 (594,5 м), расположенный по адресу: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нижневартовск, Северный промышленный узел города, 10 км. Самотлорской дороги (л.д. 89-131 том 1), подготовленный муниципальным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации, учета недвижимости и приватизации жилья города Нижневартовска", оценщиком Галиевой Г.Р., согласно которому рыночная стоимость земельного участка на 01 января 2010 года составляет 13 240 000 руб. 00 коп.
Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (статья 17.1 Закона N 135-ФЗ).
Согласно пункту 4 федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328; далее - ФСО N 5) под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы. В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка.
Названный отчет согласно экспертному заключению от 27.03.2014 N 780/2014-1 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности (л.д. 56-66 том 2).
Оснований для признания представленных истцом письменных доказательств недопустимыми либо недостоверными не имеется.
Лица, участвующие в деле, имеют право заявлять ходатайства (часть 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела, требующих специальных знаний вопросов арбитражный суд вправе по ходатайству лица, участвующего в деле, назначить проведение судебной экспертизы (часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
ФГБУ "ФКП Росреестра" (ответчик) и Администрация города Нижневартовска с ходатайствами о назначении судебной экспертизы для целей проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости спорных земельных участков в арбитражный суд не обращались. Право суда назначить проведение судебной экспертизы по данному делу по собственной инициативе федеральным законом не предусмотрено.
Вопреки доводам апелляционной жалобы использованная оценщиком при проведении исследования информация удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, что соответствует пункту 19 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256; далее - ФСО N 1).
Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).
В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов (пункт 14 ФСО N 3).
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 20 ФСО N 1).
В данном случае в отчете N 10019/27.02.14/2233 оценщик применил сравнительный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка, а также должным образом мотивировал отказ от применения доходного и затратного подходов к оценке, что соответствует требованиям пунктов 20, 21, 22, 23 ФСО N 1 (т. 1, л.д. 119). На правильность сделанных оценщиком выводов в части применения подходов к оценке указано в экспертном заключении от 27.03.2014 N 780/2014-1 (т. 2, л.д. 64).
Утверждение подателя апелляционной жалобы о том, что оценщик неверно избрал объекты аналоги, является несостоятельным.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
Тем самым, объектом - аналогом в силу федерального стандарта оценки N 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость. Положение пункта 14 ФСО N 1 не содержит императивного требования о том, что объектом - аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по следующим показателям: общая площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес.
Одним из доводов апелляционной жалобы Администрации города Нижневартовска является то, что в представленной краткой характеристике объектов аналогов земельного участка указаны показатели, не соответствующие приложенным к отчету копиям размещенных в газете бесплатных объявлений "Ярмарка" объявлений. В объявлениях отсутствует цена предложения земельного участка, назначение участка, местоположение участка на объекты-аналоги N 4, N 5, к тому же стоимость и площадь земельных участков на объекты-аналоги N 4, N 5 определены по телефонным переговорам с собственником данных объектов.
Указанная информация, по убеждению подателя жалобы, не позволяет сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, что является нарушением пункта 10 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3).
Суд апелляционной инстанции считает необоснованным данный довод подателя жалобы, поскольку в соответствии с пунктом 10 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.
Как усматривается из отчета N 10019/27.02.14/2233, оценщиком использовалась информация из газеты бесплатных объявлений "Ярмарка" N 37 (705) от 25.09.2009. Представленные истцом страницы данной газеты, как доказательство наличия информации по аналогам, изучены судом апелляционной инстанции, в них содержатся необходимые сведения. Данная информация не противоречит действующему законодательству.
Доказательств того, что указанная информация является недостоверной подателем жалобы в материалы дела не представлено, выводы оценщика не опровергнуты документально.
Ссылка подателя жалобы на то, что оценщиком использованы аналоги, предоставленные для целей строительства, в то время как земельный участок предоставлен заявителю по договору аренды для использования под существующие железнодорожные пути, также признается судебной коллегией несостоятельной, поскольку из отчета усматривается, что оценщиком учтен данный фактор и сделана соответствующая корректировка с учетом постановления N 343-п (том 1 л.д. 124-125).
Судом апелляционной инстанции не принимается во внимание довод третьего лица относительно того, что оценщиком в отчете было учтено наличие обременения на спорный земельный участок, в силу того, что отчет N 10019/27.02.14/2233 прямого указания на такое обременение не содержит, а доказательств применения оценщиком неверной корректировки в данной части Администрацией города Нижневартовска не представлено в материалы дела.
При определении рыночной стоимости спорных земельных участков оценщик применил и обосновал корректировку рыночной стоимости объектов-аналогов, в том числе относительно различия в площадях оцениваемых участков и объектов-аналогов.
Тем самым, оснований для критической оценки использованных оценщиком конкретных объектов-аналогов не имеется.
Одним из доводов апелляционной жалобы Администрации города Нижневартовска является также то, что оценка рыночной стоимости проводилась оценщиками Шестопал Е.А. и Галиевой Г.Р., однако подписан данный отчет только оценщиком Галиевой Г.Р., что является нарушением пункта 20 ФСО N 5.
Отклоняя указанный довод апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Действительно, согласно статье 11 Закона N 135-ФЗ отчет должен быть подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку.
Однако, подписав отчет N 10019/27.02.14/2233, Галиева Г.Р. удостоверила правильность отчета. Доказательств обратного Администрацией города Нижневартовска в материалы дела не представлено.
Кроме того, третье лицо не обосновало, каким образом данные нарушения повлияли на результаты оценки объекта оценки, а также на результаты экспертизы отчета об оценке N 10019/27.02.14/2233 на предмет его соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности. Доводов о недостоверности экспертного заключения от 27.03.2014 N 780/2014-1 в апелляционной жалобе не приведено.
С учетом изложенного, подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы третьего лица о недостоверности результатов проведенной оценки объектов недвижимости Общества, как основанные на произвольных предположениях апеллянта и не мотивированные ссылками на какие-либо доказательства.
В соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возлагающей на лиц, участвующих в деле, обязанность по доказыванию обстоятельств, положенных в основу поддерживаемой в ходе судебного разбирательства позиции, позиция общества, основанная на представленном в материалы дела Отчете оценщика, лица обладающего специальными познаниями в области оценочной деятельности, а также экспертном заключении на указанный отчет, представляется суду апелляционной инстанции более убедительной, нежели позиция Администрации города Нижневартовска, сформулированная на основе собственного субъективного убеждения.
Принимая во внимание то обстоятельство, что в отношении отчета об оценке имеется положительное экспертное заключение от 27.03.2014 N 780/2014-1, а также учитывая, что доказательств недостоверности отчета об оценке ни ответчиком, ни третьими лицами не представлено, судебная коллегия полагает основания для признания отчета об оценке N 10019/27.02.14/2233 недостоверным отсутствующими.
С учетом изложенного доводы заявителя жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.
Судом первой инстанции обоснованно отклонены доводы ФГБУ "ФКП Росреестра" о неправомерном привлечении ее к участию в деле в качестве ответчика, мотивированные не совершением Учреждением каких-либо действий, нарушающих права заявителя.
Как указывалось ранее, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, права общества, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Заявленные требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа.
Следовательно, такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства.
По смыслу указанного постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 913/11 истцом предъявляется требование об изменении размера кадастровой стоимости, указанного в государственном кадастре недвижимости, следовательно, ответчиком по такому делу может являться то лицо, которое уполномочено вносить изменения в государственный кадастр недвижимости.
Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.
В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" предусмотренные настоящим Федеральным законом полномочия органа кадастрового учета, за исключением полномочий, предусмотренных статьей 30 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", на основании решений данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения. В целях применения установленных настоящим Федеральным законом правил наделенные в соответствии с такими решениями соответствующими полномочиями указанные государственные бюджетные учреждения считаются органами кадастрового учета.
Соответствующие полномочия на основании Приказов Росреестра от 11.03.2010 N П/93, от 26.12.2011 N П/531 переданы ФГБУ "ФКП Росреестра", которое на основании указанных норм является надлежащим ответчиком по рассмотренному спору.
Участие органа в судебном споре является следствием реализации им предоставленных ему полномочий, на что прямо указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11.
Согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
Права истца, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка лицом, которое на момент рассмотрения спора осуществляет соответствующие функции.
Следовательно, именно ФГБУ "ФКП Росреестра" является надлежащим ответчиком по настоящему делу.
В связи с этим, судебная коллегия полагает заявленные ООО "ЭКСПРЕСС" требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости правомерными и обоснованными, и подлежащими удовлетворению.
Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении вопроса были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Суд апелляционной инстанции не распределяет расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку Администрация города Нижневартовска не платила государственную пошлину при подаче апелляционной жалобы, в силу ее освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.08.2014 по делу N А75-4129/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.Е.ИВАНОВА
Судьи
Ю.Н.КИРИЧЕК
Е.П.КЛИВЕР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)