Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭкоСистемз" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.12.2014 по делу N А07-20886/2014 (судья Саяхова А.М.).
В судебном заседании приняли участие представители:
публичного акционерного общества Банк "Финансовая корпорация Открытие" - Костикова С.А. (доверенность от 08.10.2014 N 2Д-1568, паспорт).
Публичное акционерное общество Банк "Финансовая корпорация Открытие" (ИНН 7706092528; ОГРН 1027739019208) (далее - общество "ФК Открытие", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЭкоСистемз" (ИНН 0275029519; ОГРН 1020202771555) (далее - общество "ЭкоСистемз", ответчик), в котором в счет погашения задолженности ответчика по кредитному договору от 24.04.2012 N КЛ-140/12 потребовало обратить взыскание на следующее недвижимое имущество:
- - по договору ипотеки от 24.04.2012 N КЛ-140/12-1: на автомобильную газозаправочную станцию, назначение нежилое, общая площадь 1586 кв. м, инвентарный номер 80:254:002:000000030, кадастровый номер 02:49:161005:98:9, "литер А, I, II, III, IV, V, VI, VII, VIII, IX", начальная продажная цена 7 353 750 рублей, и на право аренды земельного участка общей площадью 2302 кв. м с кадастровым номером 02:49:161005:98, начальная продажная цена 750 рублей, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, Федоровский район, с. Федоровка, ул. Коммунистическая, 160;
- - по договору последующей ипотеки от 23.12.2013 N КЛ-140/12-2-4Ф.11: на автогазозаправочную станцию N 23, назначение нежилое, общая площадь 2921,2 кв. м, "лит. А, I-XI", кадастровый номер 02:07:010216:186, начальная продажная цена 5 782 275 рублей, и на право аренды земельного участка общей площадью 6344 кв. м с кадастровым номером 02:07:010216:113, начальная продажная цена 750 рублей, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, Бакалинский район, с. Бакалы, ул. Промзона, 5;
- - по договору последующей ипотеки от 23.12.2013 N КЛ-140/12-3-4Ф.11: на автомобильную газозаправочную станцию N 17, назначение нежилое, этажность - 1, общая площадь 2696,8 кв. м, инвентарный номер 80:201:002:000002610, "литер А, I, II, V, VI, VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII", кадастровый номер 02:01:000000:0:49, начальная продажная цена 8 856 750 рублей, и на право аренды земельного участка общей площадью 3700 кв. м с кадастровым номером 02:01:010413:340, начальная продажная цена 750 рублей, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, Абзелиловский район, с.Аскарово, микрорайон Восточный-1;
- - по договору последующей ипотеки от 23.12.2013 N КЛ-140/12-4-4Ф.11: на автогазозаправочный комплекс, назначение нежилое, общая площадь 1579,7 кв. м, инвентарный номер 80:427:002:000002200, "литер АГI-IX", кадастровый номер 02:66:010612:40:5, начальная продажная цена 4 674 750 рублей, и на право аренды земельного участка общей площадью 2006 кв. м с кадастровым номером 02:66:010612:40, начальная продажная цена 750 рублей, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, проспект Комсомольский, 45;
- - по договору последующей ипотеки от 23.12.2013 N КЛ-140/12-5-4Ф.11: на автогазозаправочную станцию (АГЗС) в г. Агидель, назначение нежилое, площадь застройки 1448,2 кв. м, инвентарный номер 80:403:002:000000020, "литер А, Г, Г1, Г2, I-III, V-IX", кадастровый номер 02:74:010502:74:1, начальная продажная цена 5 269 500 рублей, и на право аренды земельного участка общей площадью 2102 кв. м с кадастровым номером 02:74:010502:74, начальная продажная цена 750 рублей, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Агидель, ул. Первых строителей, 24/1. Способ реализации, о котором заявлено истцом, - публичные торги (т. 1, л.д. 4-13).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 25.12.2014 (резолютивная часть объявлена 18.12.2014) исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 2, л.д. 170-186).
В апелляционной жалобе общество "ЭкоСистемз" просит решение отменить. В обоснование данного требования ответчик приводит следующие доводы. Суд первой инстанции установил начальную продажную цену исходя из стоимости, указанной в договорах ипотеки в 2012-2013 гг., и не учел, что в настоящее время рыночная стоимость заложенного имущества значительно возросла. Начальная продажная цена для проведения публичных торгов определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Между тем в настоящем случае соглашение о цене сторонами достигнуто не было. Не принимая во внимание рыночную стоимость имущества, суд первой инстанции не обеспечил защиту прав залогодателя. Также суд первой инстанции не учел, что права аренды земельных участков, расположенных в различных районах, городах, в данном случае оценены в одной и той же сумме - 750 рублей, то есть не принято во внимание различное месторасположение объектов недвижимости. В связи с этим, податель жалобы настаивает на отмене решения и ходатайствует о проведении судебной экспертизы для целей определения рыночной стоимости недвижимого имущества (т. 3, л.д. 4-6).
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Ответчик явку своего представителя не обеспечил.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ответчика.
Ходатайство подателя апелляционной жалобы о проведении судебной экспертизы по делу для целей определения рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества арбитражным судом апелляционной инстанции рассмотрено и оставлено без удовлетворения по нижеследующим основаниям.
Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть 3 статьи 86 АПК РФ).
При рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд повторно рассматривает дело, прежде всего, по имеющимся, а также дополнительно представленным, доказательствам (часть 1 статьи 268 АПК РФ). Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 АПК РФ).
Аналогичным образом подлежит рассмотрению ходатайство о проведении судебной экспертизы по делу, заявленное в арбитражном суде апелляционной инстанции, то есть по результатам исследования обстоятельств наличия (отсутствия) у соответствующего участника процесса возможности обратиться с аналогичным ходатайством при рассмотрении дела арбитражным судом первой инстанции.
В рассматриваемой ситуации ответчик, извещенный надлежащим образом о принятии искового заявления к производству Арбитражного суда Республики Башкортостан (т. 2, л.д. 79, 108-109), более того, через своих представителей принимавший участие в судебном заседании 04.12.2014 (т. 2, л.д. 105-107, 112-116), имел объективную возможность заявить ходатайство о проведении судебной экспертизы при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Между тем процессуальное право не реализовал по обстоятельствам, не зависящим от оппонента и арбитражного суда.
Лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, предусмотренные настоящим кодексом и другими федеральными законами или возложенные на них арбитражным судом в соответствии с настоящим кодексом (часть 3). Лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Злоупотребление процессуальными правами лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим кодексом неблагоприятные последствия (часть 2 статьи 41 АПК РФ).
Доказательств наличия каких-либо объективных, уважительных причин, которые явились непреодолимым препятствием для реализации процессуального права, предусмотренного в статьях 41, 82 АПК РФ, общество "ЭкоСистемз" не представило (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что определение рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества не имеет самостоятельного юридического значения для настоящего дела. Из текстов договоров ипотеки, последующей ипотеки следует, что истец и ответчик согласовали начальную продажную стоимость всех объектов, имущественных прав. По смыслу статей 1, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации включение в текст договора ипотеки такого условия свидетельствует о согласии залогодателя на реализацию имущества по соответствующей стоимости как минимально возможной. Помимо этого, принудительная реализация заложенного имущества осуществляется в порядке проведения публичных торгов, в ходе которых предусмотренная договором и установленная судом начальная продажная стоимость является лишь первоначальным этапом в определении итоговой стоимости имущества. В случае если рыночная стоимость имущества действительно превышает указанную в договоре ипотеки цену, то есть имеет повышенный спрос со стороны потенциальных покупателей, данное обстоятельство будет установлено при проведении публичных торгов, что и является гарантом соблюдения прав и охраняемых законом интересов должника.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 13.03.2008 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена регистрационная запись N 02-04-07/010/2008-433 о праве собственности общества "ЭкоСистемз" на одноэтажное нежилое строение "автомобильная газозаправочная станция" площадью 2696,8 кв. м, кадастровый номер объекта 02:01:000000:271, инвентарный номер 80:201:002:000002610, "литер А, I, II, V, VI, VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII", расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Абзелиловский район, с. Аскарово, микрорайон Восточный-1 (выписка из ЕГРП от 28.11.2014 - т. 2, л.д. 128).
24 апреля 2012 года между открытым акционерным обществом "НОМОС-БАНК" (ИНН 7706092528; ОГРН 1027739019208, то есть истцом) (кредитор) и обществом "ЭкоСистемз" (заемщик) подписан договор о возобновляемом кредите N КЛ-140/12 (т. 1, л.д. 48-61). На основании данной сделки кредитор взял на себя обязательство под согласованное сторонами обеспечение предоставить заемщику денежные средства (возобновляемый кредит) в пределах лимита задолженности на сумму 8 500 000 рублей на срок с 24.04.2012 по 21.03.2013, включительно, а при выполнении условий, указанных в пункте 7.1.2 договора (пролонгация аренды земельного участка, занимаемого одним из переданных в залог объектов недвижимости), на срок с 24.04.2012 по 23.04.2015, включительно, с начислением процентов за пользование кредитом из расчета сроков траншей кредита: по траншам сроком до 90 дней в размере 10,9% годовых, по траншам сроком до 180 дней в размере 11,9% годовых, по траншам сроком до 360 дней в размере 12,25% годовых. В свою очередь, заемщик принял на себя обязательство возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (пункт 1.1 договора).
Кредитный договор от 24.04.2012 N КЛ-140/12 содержит, среди прочего, следующие условия. Кредит предоставляется на следующие цели: рефинансирование задолженности по договору об открытии кредитной линии от 19.09.2011 N 190911/01-КЛ с лимитом выдачи 10 000 000 рублей, открытой в ООО "ЦентрКомБанк", в дальнейшем - на пополнение оборотных средств (пункт 1.2). Кредит предоставляется траншами путем перечисления денежных средств на расчетный счет заемщика в рублях (иностранной валюте) N 40702810601470000014 в ОАО "НОМОС-БАНК" в соответствии с письменными заявками заемщика (пункт 2.1). Возврат суммы предоставленного кредита и уплата процентов за пользование кредитом осуществляется путем списания в даты погашения соответствующих траншей, указанные в заявках, кредитором с расчетного счета заемщика N 40702810601470000014, открытого у кредитора, на основании расчетных документов кредитора без распоряжения заемщика (в безакцептном порядке) (пункт 2.2). Кредитор вправе потребовать досрочного погашения полученного кредита вместе с начисленными, но не уплаченными процентами и произвести безакцептное списание денежных средств с расчетных счетов заемщика в случаях, если: любая задолженность заемщика по настоящему договору не оплачена в срок или стала (или может быть объявлена) подлежащей досрочному взысканию (абзац 4 пункта 3.2.2).
17 августа 2012 года в ЕГРП внесена регистрационная запись N 02-04-53/011/2012-507 о праве собственности общества "ЭкоСистемз" на одноэтажное нежилое строение "автомобильная газозаправочная станция" площадью 1586,8 кв. м, кадастровый номер объекта 02:49:161026:234, "литер А, I, II, III, IV, V, VI, VII, VIII, IX", расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Федоровский район, с. Федоровка, ул. Коммунистическая, 160 (выписка из ЕГРП от 28.11.2014 - т. 2, л.д. 133).
24.04.2012 между ОАО "НОМОС-БАНК" (залогодержатель) и ООО "ЭкоСистемз" (залогодатель) подписан договор об ипотеке (залоге недвижимости) N КЛ-140/12-1 (т. 1, л.д. 83-92). Дополнительным соглашением N 1 от 20.09.2012 в договор об ипотеке N КЛ-140/12-1 внесены изменения в части пункта 1.1 (т. 3 л.д. 35-36). На основании данной сделки в залог, в обеспечение исполнения обществом "ЭкоСистемз" обязательств из кредитного договора от 24.04.2012 N КЛ-140/12 передано следующее имущество: 1) автомобильная газозаправочная станция, назначение нежилое, автомобильного транспорта, 0 - этажный, общая площадь 1 586 кв. м, инв. N 80:254:002:000000030, "лит. А, I, II, III, IV, V, VI, VII, VIII, IX", кадастровый (условный) номер 02:49:161005:98:9, адрес объекта: Республика Башкортостан, Федоровский район, с. Федоровка, ул. Коммунистическая, 160; 2) право аренды земельного участка общей площадью 2302 кв. м, кадастровый номер объекта 02:49:161005:98, расположенного по этому же адресу. По соглашению сторон переданное в залог имущество оценено ("оценочная стоимость", "залоговая стоимость", "начальная продажная цена") следующим образом: строение (АГЗС) - в размере 7 353 750 рублей, право аренды земельного участка - в размере 750 рублей. Указанные суммы не включают налог на добавленную стоимость (пункты 1.2 - 1.3, 5.3). Данный договор и обременение недвижимого имущества (ипотека) зарегистрированы в ЕГРП 17.05.2012 (т. 1, л.д. 92).
21 августа 2012 года в ЕГРП внесена регистрационная запись N 02-04-02/004/2012-162 о праве собственности общества "ЭкоСистемз" на нежилое строение "автогазозаправочная станция (АГЗС) в г. Агидель" площадью 1448,2 кв. м, кадастровый номер объекта 02:74:010502:80, инвентарный номер 80:403:002:000000020, "литер А, Г, Г1, Г2, I-III, V-IX", расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Агидель, ул. Первых строителей, д. 24, корп. 1 (выписка из ЕГРП от 28.11.2014 - т. 2, л.д. 142).
14 сентября 2012 года в ЕГРП внесена регистрационная запись N 02-04-13/037/2012-395 о праве собственности общества "ЭкоСистемз" на нежилое строение "автогазозаправочный комплекс" площадью 1579,7 кв. м, кадастровый номер объекта 02:66:010612:397, инвентарный номер 80:427:002:000002200, "литер АГI-IX", расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, проспект Комсомольский, 45 (выписка из ЕГРП от 28.11.2014 - т. 2, л.д. 151).
02 декабря 2013 года в ЕГРП внесена регистрационная запись N 02-04-45/009/2013-538 о праве собственности общества "ЭкоСистемз" на нежилое строение "автогазозаправочная станция N 23" площадью 2921,2 кв. м, кадастровый номер объекта 02:07:010216:186, инвентарный номер "литер А, I-XI", расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Бакалинский район, с. Бакалы, ул. Промзона, д. 5 (выписка из ЕГРП от 18.03.2015).
23 декабря 2013 года между ОАО "НОМОС-БАНК" (залогодержатель) и ООО "ЭкоСистемз" (залогодатель) подписаны 4 (четыре) договора о последующей ипотеке NN КЛ-140/12-2-4Ф.11, КЛ-140/12-3-4Ф.11, КЛ-140/12-4-4Ф.11, КЛ-140/12-5-4Ф.11 (т. 1, л.д. 97-109, 110-121, 122-133, 134-145).
На основании данных сделок в залог, в обеспечение исполнения обществом "ЭкоСистемз" обязательств из кредитного договора от 24.04.2012 N КЛ-140/12 передано следующее имущество:
- - автогазозаправочная станция N 23, назначение нежилое, общая площадь 2921,2 кв. м, "лит. А, I-XI", кадастровый номер строения 02:07:010216:186, адрес объекта: Республика Башкортостан, Бакалинский район, с. Бакалы, ул. Промзона, 5, а также право аренды земельного участка общей площадью 6344 кв. м, кадастровый номер участка 02:07:010216:113, расположенного по этому же адресу (договор ипотеки N КЛ-140/12-2-4Ф.11);
- - автомобильная газозаправочная станция N 17, назначение нежилое, этажность - 1, общая площадь 2696,8 кв. м, инвентарный номер 80:201:002:000002610, "литер А, I, II, V, VI, VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII", кадастровый номер строения 02:01:000000:0:49, адрес объекта: Республика Башкортостан, Абзелиловский район, с. Аскарово, микрорайон Восточный-1, а также право аренды земельного участка общей площадью 3700 кв. м, кадастровый номер участка 02:01:010413:340, расположенного по этому же адресу (договор ипотеки N КЛ-140/12-3-4Ф.11);
- - автогазозаправочный комплекс, назначение нежилое, общая площадь 1579,7 кв. м, инвентарный номер 80:427:002:000002200, "литер АГI-IX", кадастровый номер строения 02:66:010612:40:5, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, проспект Комсомольский, 45, а также право аренды земельного участка общей площадью 2006 кв. м, кадастровый номер участка 02:66:010612:40, расположенного по этому же адресу (договор ипотеки N КЛ-140/12-4-4Ф.11);
- - автогазозаправочная станция (АГЗС) в г. Агидель, назначение нежилое, общая площадь 1448,2 кв. м, инвентарный номер 80:403:002:000000020, "литер А, Г, Г1, Г2, I-III, V-IX", кадастровый номер строения 02:74:010502:74:1, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Агидель, ул. Первых строителей, д. 24, корп. 1, а также право аренды земельного участка общей площадью 2102 кв. м, кадастровый номер участка 02:74:010502:74, расположенного по этому же адресу (договор ипотеки N КЛ-140/12-5-4Ф.11).
Согласованная сторонами цена ("оценочная стоимость", "залоговая стоимость", "начальная продажная цена") имущества:
- - автогазозаправочная станция N 23-5 782 275 рублей, право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:07:010216:113-750 рублей (договор ипотеки N КЛ-140/12-2-4Ф.11);
- - автомобильная газозаправочная станция N 17-8 856 750 рублей, право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:01:010413:340-750 рублей (договор ипотеки N КЛ-140/12-3-4Ф.11);
- - автогазозаправочный комплекс - 4 674 750 рублей, право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:66:010612:40-750 рублей (договор ипотеки N КЛ-140/12-4-4Ф.11);
- - автогазозаправочная станция (АГЗС) в г. Агидель - 5 269 500 рублей, право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:74:010502:74-750 рублей (договор ипотеки N КЛ-140/12-5-4Ф.11).
Как следует из пунктов 3.1.4 договоров ипотеки от 23.12.2013 NN КЛ-140/12-2-4Ф.11, КЛ-140/12-3-4Ф.11, КЛ-140/12-4-4Ф.11, КЛ-140/12-5-4Ф.11, первоначальный залог недвижимого имущества установлен на основании соответствующих договоров в пользу ОАО "НОМОС-БАНК" (то есть истца).
Договоры ипотеки от 23.12.2013 NN КЛ-140/12-2-4Ф.11, КЛ-140/12-3-4Ф.11, КЛ-140/12-4-4Ф.11, КЛ-140/12-5-4Ф.11 зарегистрированы в установленном законом порядке в декабре 2013 года - январе 2014 года. Данное обстоятельство подтверждается соответствующими печатями (штампами) уполномоченного органа государственной власти - Управления Росреестра по Республике Башкортостан (т. 1, л.д. 109, 121, 133, 145).
Во исполнение своих обязательств из кредитного договора от 24.04.2012 N КЛ-140/12 в период с 24.04.2012 по 26.06.2014 истец перечислил на открытый в интересах ответчика расчетный счет денежные средства в общей сумме 25 500 000 рублей. В свою очередь, в этот же промежуток времени общество "ЭкоСистемз" возвратило денежные средства в общей сумме 17 225 851 руб. 69 коп. В подтверждение данных обстоятельств в дело представлены выписки по счету (т. 1, л.д. 36-47), банковские ордера о выдаче кредита (т. 1, л.д. 62-82), а также подробный расчет размера задолженности ответчика (т. 1, л.д. 28-29).
22 мая 2014 года истец обратился к ответчику с письмом (исх. от 21.05.2014 N 4Ф.11-4/77711), в котором предложил добровольно погасить задолженность из кредитного договора от 24.04.2012 N КЛ-140/12, возвратить сумму кредита, уплатить проценты и пени в течение трех рабочих дней (т. 1, л.д. 35).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 12.11.2014 по делу N А40-135606/2014 удовлетворены исковые требования ОАО Банк "Финансовая корпорация Открытие" к ООО "ЭкоСистемз" о взыскании задолженности из кредитных договоров. Среди прочего, арбитражный суд взыскал с общества "ЭкоСистемз" в пользу ОАО Банк "Финансовая корпорация Открытие" (ныне - ПАО Банк "Финансовая корпорация Открытие") задолженность по кредитному договору от 24.04.2012 N КЛ-140/12 в общем размере 8 899 512 руб. 18 коп., в том числе: 8 274 148 руб. 31 коп. - основной долг, 230 752 руб. 85 коп. - проценты, 391 501 руб. 74 коп. - пени по основному долгу, 3 109 руб. 28 коп. - пени по процентам.
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, ненадлежащее исполнение обществом "ЭкоСистемз" денежных обязательств, общество "ФК Открытие" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество).
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из наличия доказательств заключения сторонами договоров ипотеки, наступления обстоятельств, дающих залогодержателю право требовать обращения взыскания на заложенное имущество. Устанавливая начальную продажную стоимость объектов недвижимости, суд исходил из условий договоров ипотеки, предусматривающих соответствующую стоимость.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (пункт 1). Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет (пункт 3 статьи 810 Гражданского кодекса).
Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором (пункт 1). При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа (пункт 2 статьи 809 Гражданского кодекса).
Исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (статьи 329, 334 Гражданского кодекса).
Из материалов настоящего дела следует, что между обществом "ЭкоСистемз" (залогодатель) и обществом "ФК Открытие" (залогодержатель) имеют место заключенные и зарегистрированные в установленном федеральным законом порядке договоры залога недвижимости (ипотеки), действительность которых ответчиком не оспаривается. Данные договоры совершены с целью обеспечения исполнения ответчиком денежных обязательств из кредитного договора от 24.04.2012 N КЛ-140/12.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке (пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ)).
Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 340 Гражданского кодекса).
Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункт 1 статьи 348 Гражданского кодекса).
Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3, 4 настоящего федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 50 Закона N 102-ФЗ).
Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (пункт 1 статьи 349 Гражданского кодекса).
Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев (пункт 1 статьи 54.1 Закона N 102-ФЗ).
В рассматриваемой ситуации размер неисполненного ответчиком основного денежного обязательства из кредитного договора от 24.04.2012 N КЛ-140/12 значительно превышает 5% от стоимости предметов ипотеки, последующей ипотеки, которая согласована сторонами и включена в договоры от 24.04.2012 N КЛ-140/12-1, от 23.12.2013 NN КЛ-140/12-2-4Ф.11, КЛ-140/12-3-4Ф.11, КЛ-140/12-4-4Ф.11, КЛ-140/12-5-4Ф.11.
При этом размер задолженности общества "ЭкоСистемз" в пользу общества "ФК Открытие" подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 12.11.2014 по делу N А40-135606/2014, которое имеет преюдициальное значение для настоящего спора.
Поскольку ответчик не представил доказательств погашения задолженности, возникшей в результате исполнения сторонами кредитного договора от 24.04.2012 N КЛ-140/12, арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования и обратил взыскание на заложенное имущество.
Кроме того, суд первой инстанции правомерно установил начальную продажную стоимость имущества ответчика исходя из условий договоров ипотеки, последующей ипотеки.
Истец и ответчик добровольно согласовали размер начальной продажной стоимости недвижимого имущества с целью соблюдения в дальнейшем прав и охраняемых законом интересов каждой из сторон. В частности, общество "ЭкоСистемз" признало возможным отчуждение принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости по определенной минимальной стоимости, в случае если не будут исполнены денежные обязательства перед обществом "ФК Открытие" по возврату кредита и уплате процентов.
В силу п. 6 ст. 342.1 Гражданского кодекса в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, предшествующий залогодержатель вправе потребовать одновременно досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на это имущество. Если залогодержатель по предшествующему договору залога не воспользовался данным правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю с обременением предшествующим залогом.
Судом установлено, что предшествующим залогодержателем этого имущества на основании договоров ипотеки, заключенных в обеспечение исполнения обязательств, вытекающих из кредитных договоров N 63-13/ВК-4Ф.11 от 06.12.2013 и N КЛ-139/12-12-1 от 24.04.2012, так же является истец, требования об обращении взыскания на указанное имущество по предшествующим договорам ипотеки истцом были предъявлены и рассмотрены арбитражными судами (дела N А07-20951/2014, N А07-20885/2014).
Обжалуемое ответчиком решение является законным и обоснованным, в силу чего отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ООО "ЭкоСистемз". В дело представлено доказательство оплаты ответчиком государственной пошлины в размере 2 000 рублей (т. 3, л.д. 8).
Между тем, согласно подпунктам 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей с 01.01.2015, при подаче апелляционной жалобы на решение арбитражного суда подлежит уплате государственная пошлина в размере 3 000 рублей.
Поскольку доказательств доплаты государственной пошлины в арбитражный суд апелляционной инстанции не представлено, с ответчика надлежит взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.12.2014 по делу N А07-20886/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭкоСистемз" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЭкоСистемз" (ИНН 0275029519; ОГРН 1020202771555) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.03.2015 N 18АП-1547/2015 ПО ДЕЛУ N А07-20886/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 марта 2015 г. N 18АП-1547/2015
Дело N А07-20886/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 марта 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭкоСистемз" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.12.2014 по делу N А07-20886/2014 (судья Саяхова А.М.).
В судебном заседании приняли участие представители:
публичного акционерного общества Банк "Финансовая корпорация Открытие" - Костикова С.А. (доверенность от 08.10.2014 N 2Д-1568, паспорт).
Публичное акционерное общество Банк "Финансовая корпорация Открытие" (ИНН 7706092528; ОГРН 1027739019208) (далее - общество "ФК Открытие", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЭкоСистемз" (ИНН 0275029519; ОГРН 1020202771555) (далее - общество "ЭкоСистемз", ответчик), в котором в счет погашения задолженности ответчика по кредитному договору от 24.04.2012 N КЛ-140/12 потребовало обратить взыскание на следующее недвижимое имущество:
- - по договору ипотеки от 24.04.2012 N КЛ-140/12-1: на автомобильную газозаправочную станцию, назначение нежилое, общая площадь 1586 кв. м, инвентарный номер 80:254:002:000000030, кадастровый номер 02:49:161005:98:9, "литер А, I, II, III, IV, V, VI, VII, VIII, IX", начальная продажная цена 7 353 750 рублей, и на право аренды земельного участка общей площадью 2302 кв. м с кадастровым номером 02:49:161005:98, начальная продажная цена 750 рублей, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, Федоровский район, с. Федоровка, ул. Коммунистическая, 160;
- - по договору последующей ипотеки от 23.12.2013 N КЛ-140/12-2-4Ф.11: на автогазозаправочную станцию N 23, назначение нежилое, общая площадь 2921,2 кв. м, "лит. А, I-XI", кадастровый номер 02:07:010216:186, начальная продажная цена 5 782 275 рублей, и на право аренды земельного участка общей площадью 6344 кв. м с кадастровым номером 02:07:010216:113, начальная продажная цена 750 рублей, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, Бакалинский район, с. Бакалы, ул. Промзона, 5;
- - по договору последующей ипотеки от 23.12.2013 N КЛ-140/12-3-4Ф.11: на автомобильную газозаправочную станцию N 17, назначение нежилое, этажность - 1, общая площадь 2696,8 кв. м, инвентарный номер 80:201:002:000002610, "литер А, I, II, V, VI, VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII", кадастровый номер 02:01:000000:0:49, начальная продажная цена 8 856 750 рублей, и на право аренды земельного участка общей площадью 3700 кв. м с кадастровым номером 02:01:010413:340, начальная продажная цена 750 рублей, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, Абзелиловский район, с.Аскарово, микрорайон Восточный-1;
- - по договору последующей ипотеки от 23.12.2013 N КЛ-140/12-4-4Ф.11: на автогазозаправочный комплекс, назначение нежилое, общая площадь 1579,7 кв. м, инвентарный номер 80:427:002:000002200, "литер АГI-IX", кадастровый номер 02:66:010612:40:5, начальная продажная цена 4 674 750 рублей, и на право аренды земельного участка общей площадью 2006 кв. м с кадастровым номером 02:66:010612:40, начальная продажная цена 750 рублей, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, проспект Комсомольский, 45;
- - по договору последующей ипотеки от 23.12.2013 N КЛ-140/12-5-4Ф.11: на автогазозаправочную станцию (АГЗС) в г. Агидель, назначение нежилое, площадь застройки 1448,2 кв. м, инвентарный номер 80:403:002:000000020, "литер А, Г, Г1, Г2, I-III, V-IX", кадастровый номер 02:74:010502:74:1, начальная продажная цена 5 269 500 рублей, и на право аренды земельного участка общей площадью 2102 кв. м с кадастровым номером 02:74:010502:74, начальная продажная цена 750 рублей, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Агидель, ул. Первых строителей, 24/1. Способ реализации, о котором заявлено истцом, - публичные торги (т. 1, л.д. 4-13).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 25.12.2014 (резолютивная часть объявлена 18.12.2014) исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 2, л.д. 170-186).
В апелляционной жалобе общество "ЭкоСистемз" просит решение отменить. В обоснование данного требования ответчик приводит следующие доводы. Суд первой инстанции установил начальную продажную цену исходя из стоимости, указанной в договорах ипотеки в 2012-2013 гг., и не учел, что в настоящее время рыночная стоимость заложенного имущества значительно возросла. Начальная продажная цена для проведения публичных торгов определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Между тем в настоящем случае соглашение о цене сторонами достигнуто не было. Не принимая во внимание рыночную стоимость имущества, суд первой инстанции не обеспечил защиту прав залогодателя. Также суд первой инстанции не учел, что права аренды земельных участков, расположенных в различных районах, городах, в данном случае оценены в одной и той же сумме - 750 рублей, то есть не принято во внимание различное месторасположение объектов недвижимости. В связи с этим, податель жалобы настаивает на отмене решения и ходатайствует о проведении судебной экспертизы для целей определения рыночной стоимости недвижимого имущества (т. 3, л.д. 4-6).
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Ответчик явку своего представителя не обеспечил.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ответчика.
Ходатайство подателя апелляционной жалобы о проведении судебной экспертизы по делу для целей определения рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества арбитражным судом апелляционной инстанции рассмотрено и оставлено без удовлетворения по нижеследующим основаниям.
Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть 3 статьи 86 АПК РФ).
При рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд повторно рассматривает дело, прежде всего, по имеющимся, а также дополнительно представленным, доказательствам (часть 1 статьи 268 АПК РФ). Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 АПК РФ).
Аналогичным образом подлежит рассмотрению ходатайство о проведении судебной экспертизы по делу, заявленное в арбитражном суде апелляционной инстанции, то есть по результатам исследования обстоятельств наличия (отсутствия) у соответствующего участника процесса возможности обратиться с аналогичным ходатайством при рассмотрении дела арбитражным судом первой инстанции.
В рассматриваемой ситуации ответчик, извещенный надлежащим образом о принятии искового заявления к производству Арбитражного суда Республики Башкортостан (т. 2, л.д. 79, 108-109), более того, через своих представителей принимавший участие в судебном заседании 04.12.2014 (т. 2, л.д. 105-107, 112-116), имел объективную возможность заявить ходатайство о проведении судебной экспертизы при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Между тем процессуальное право не реализовал по обстоятельствам, не зависящим от оппонента и арбитражного суда.
Лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, предусмотренные настоящим кодексом и другими федеральными законами или возложенные на них арбитражным судом в соответствии с настоящим кодексом (часть 3). Лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Злоупотребление процессуальными правами лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим кодексом неблагоприятные последствия (часть 2 статьи 41 АПК РФ).
Доказательств наличия каких-либо объективных, уважительных причин, которые явились непреодолимым препятствием для реализации процессуального права, предусмотренного в статьях 41, 82 АПК РФ, общество "ЭкоСистемз" не представило (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что определение рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества не имеет самостоятельного юридического значения для настоящего дела. Из текстов договоров ипотеки, последующей ипотеки следует, что истец и ответчик согласовали начальную продажную стоимость всех объектов, имущественных прав. По смыслу статей 1, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации включение в текст договора ипотеки такого условия свидетельствует о согласии залогодателя на реализацию имущества по соответствующей стоимости как минимально возможной. Помимо этого, принудительная реализация заложенного имущества осуществляется в порядке проведения публичных торгов, в ходе которых предусмотренная договором и установленная судом начальная продажная стоимость является лишь первоначальным этапом в определении итоговой стоимости имущества. В случае если рыночная стоимость имущества действительно превышает указанную в договоре ипотеки цену, то есть имеет повышенный спрос со стороны потенциальных покупателей, данное обстоятельство будет установлено при проведении публичных торгов, что и является гарантом соблюдения прав и охраняемых законом интересов должника.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 13.03.2008 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена регистрационная запись N 02-04-07/010/2008-433 о праве собственности общества "ЭкоСистемз" на одноэтажное нежилое строение "автомобильная газозаправочная станция" площадью 2696,8 кв. м, кадастровый номер объекта 02:01:000000:271, инвентарный номер 80:201:002:000002610, "литер А, I, II, V, VI, VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII", расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Абзелиловский район, с. Аскарово, микрорайон Восточный-1 (выписка из ЕГРП от 28.11.2014 - т. 2, л.д. 128).
24 апреля 2012 года между открытым акционерным обществом "НОМОС-БАНК" (ИНН 7706092528; ОГРН 1027739019208, то есть истцом) (кредитор) и обществом "ЭкоСистемз" (заемщик) подписан договор о возобновляемом кредите N КЛ-140/12 (т. 1, л.д. 48-61). На основании данной сделки кредитор взял на себя обязательство под согласованное сторонами обеспечение предоставить заемщику денежные средства (возобновляемый кредит) в пределах лимита задолженности на сумму 8 500 000 рублей на срок с 24.04.2012 по 21.03.2013, включительно, а при выполнении условий, указанных в пункте 7.1.2 договора (пролонгация аренды земельного участка, занимаемого одним из переданных в залог объектов недвижимости), на срок с 24.04.2012 по 23.04.2015, включительно, с начислением процентов за пользование кредитом из расчета сроков траншей кредита: по траншам сроком до 90 дней в размере 10,9% годовых, по траншам сроком до 180 дней в размере 11,9% годовых, по траншам сроком до 360 дней в размере 12,25% годовых. В свою очередь, заемщик принял на себя обязательство возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (пункт 1.1 договора).
Кредитный договор от 24.04.2012 N КЛ-140/12 содержит, среди прочего, следующие условия. Кредит предоставляется на следующие цели: рефинансирование задолженности по договору об открытии кредитной линии от 19.09.2011 N 190911/01-КЛ с лимитом выдачи 10 000 000 рублей, открытой в ООО "ЦентрКомБанк", в дальнейшем - на пополнение оборотных средств (пункт 1.2). Кредит предоставляется траншами путем перечисления денежных средств на расчетный счет заемщика в рублях (иностранной валюте) N 40702810601470000014 в ОАО "НОМОС-БАНК" в соответствии с письменными заявками заемщика (пункт 2.1). Возврат суммы предоставленного кредита и уплата процентов за пользование кредитом осуществляется путем списания в даты погашения соответствующих траншей, указанные в заявках, кредитором с расчетного счета заемщика N 40702810601470000014, открытого у кредитора, на основании расчетных документов кредитора без распоряжения заемщика (в безакцептном порядке) (пункт 2.2). Кредитор вправе потребовать досрочного погашения полученного кредита вместе с начисленными, но не уплаченными процентами и произвести безакцептное списание денежных средств с расчетных счетов заемщика в случаях, если: любая задолженность заемщика по настоящему договору не оплачена в срок или стала (или может быть объявлена) подлежащей досрочному взысканию (абзац 4 пункта 3.2.2).
17 августа 2012 года в ЕГРП внесена регистрационная запись N 02-04-53/011/2012-507 о праве собственности общества "ЭкоСистемз" на одноэтажное нежилое строение "автомобильная газозаправочная станция" площадью 1586,8 кв. м, кадастровый номер объекта 02:49:161026:234, "литер А, I, II, III, IV, V, VI, VII, VIII, IX", расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Федоровский район, с. Федоровка, ул. Коммунистическая, 160 (выписка из ЕГРП от 28.11.2014 - т. 2, л.д. 133).
24.04.2012 между ОАО "НОМОС-БАНК" (залогодержатель) и ООО "ЭкоСистемз" (залогодатель) подписан договор об ипотеке (залоге недвижимости) N КЛ-140/12-1 (т. 1, л.д. 83-92). Дополнительным соглашением N 1 от 20.09.2012 в договор об ипотеке N КЛ-140/12-1 внесены изменения в части пункта 1.1 (т. 3 л.д. 35-36). На основании данной сделки в залог, в обеспечение исполнения обществом "ЭкоСистемз" обязательств из кредитного договора от 24.04.2012 N КЛ-140/12 передано следующее имущество: 1) автомобильная газозаправочная станция, назначение нежилое, автомобильного транспорта, 0 - этажный, общая площадь 1 586 кв. м, инв. N 80:254:002:000000030, "лит. А, I, II, III, IV, V, VI, VII, VIII, IX", кадастровый (условный) номер 02:49:161005:98:9, адрес объекта: Республика Башкортостан, Федоровский район, с. Федоровка, ул. Коммунистическая, 160; 2) право аренды земельного участка общей площадью 2302 кв. м, кадастровый номер объекта 02:49:161005:98, расположенного по этому же адресу. По соглашению сторон переданное в залог имущество оценено ("оценочная стоимость", "залоговая стоимость", "начальная продажная цена") следующим образом: строение (АГЗС) - в размере 7 353 750 рублей, право аренды земельного участка - в размере 750 рублей. Указанные суммы не включают налог на добавленную стоимость (пункты 1.2 - 1.3, 5.3). Данный договор и обременение недвижимого имущества (ипотека) зарегистрированы в ЕГРП 17.05.2012 (т. 1, л.д. 92).
21 августа 2012 года в ЕГРП внесена регистрационная запись N 02-04-02/004/2012-162 о праве собственности общества "ЭкоСистемз" на нежилое строение "автогазозаправочная станция (АГЗС) в г. Агидель" площадью 1448,2 кв. м, кадастровый номер объекта 02:74:010502:80, инвентарный номер 80:403:002:000000020, "литер А, Г, Г1, Г2, I-III, V-IX", расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Агидель, ул. Первых строителей, д. 24, корп. 1 (выписка из ЕГРП от 28.11.2014 - т. 2, л.д. 142).
14 сентября 2012 года в ЕГРП внесена регистрационная запись N 02-04-13/037/2012-395 о праве собственности общества "ЭкоСистемз" на нежилое строение "автогазозаправочный комплекс" площадью 1579,7 кв. м, кадастровый номер объекта 02:66:010612:397, инвентарный номер 80:427:002:000002200, "литер АГI-IX", расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, проспект Комсомольский, 45 (выписка из ЕГРП от 28.11.2014 - т. 2, л.д. 151).
02 декабря 2013 года в ЕГРП внесена регистрационная запись N 02-04-45/009/2013-538 о праве собственности общества "ЭкоСистемз" на нежилое строение "автогазозаправочная станция N 23" площадью 2921,2 кв. м, кадастровый номер объекта 02:07:010216:186, инвентарный номер "литер А, I-XI", расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Бакалинский район, с. Бакалы, ул. Промзона, д. 5 (выписка из ЕГРП от 18.03.2015).
23 декабря 2013 года между ОАО "НОМОС-БАНК" (залогодержатель) и ООО "ЭкоСистемз" (залогодатель) подписаны 4 (четыре) договора о последующей ипотеке NN КЛ-140/12-2-4Ф.11, КЛ-140/12-3-4Ф.11, КЛ-140/12-4-4Ф.11, КЛ-140/12-5-4Ф.11 (т. 1, л.д. 97-109, 110-121, 122-133, 134-145).
На основании данных сделок в залог, в обеспечение исполнения обществом "ЭкоСистемз" обязательств из кредитного договора от 24.04.2012 N КЛ-140/12 передано следующее имущество:
- - автогазозаправочная станция N 23, назначение нежилое, общая площадь 2921,2 кв. м, "лит. А, I-XI", кадастровый номер строения 02:07:010216:186, адрес объекта: Республика Башкортостан, Бакалинский район, с. Бакалы, ул. Промзона, 5, а также право аренды земельного участка общей площадью 6344 кв. м, кадастровый номер участка 02:07:010216:113, расположенного по этому же адресу (договор ипотеки N КЛ-140/12-2-4Ф.11);
- - автомобильная газозаправочная станция N 17, назначение нежилое, этажность - 1, общая площадь 2696,8 кв. м, инвентарный номер 80:201:002:000002610, "литер А, I, II, V, VI, VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII", кадастровый номер строения 02:01:000000:0:49, адрес объекта: Республика Башкортостан, Абзелиловский район, с. Аскарово, микрорайон Восточный-1, а также право аренды земельного участка общей площадью 3700 кв. м, кадастровый номер участка 02:01:010413:340, расположенного по этому же адресу (договор ипотеки N КЛ-140/12-3-4Ф.11);
- - автогазозаправочный комплекс, назначение нежилое, общая площадь 1579,7 кв. м, инвентарный номер 80:427:002:000002200, "литер АГI-IX", кадастровый номер строения 02:66:010612:40:5, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, проспект Комсомольский, 45, а также право аренды земельного участка общей площадью 2006 кв. м, кадастровый номер участка 02:66:010612:40, расположенного по этому же адресу (договор ипотеки N КЛ-140/12-4-4Ф.11);
- - автогазозаправочная станция (АГЗС) в г. Агидель, назначение нежилое, общая площадь 1448,2 кв. м, инвентарный номер 80:403:002:000000020, "литер А, Г, Г1, Г2, I-III, V-IX", кадастровый номер строения 02:74:010502:74:1, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Агидель, ул. Первых строителей, д. 24, корп. 1, а также право аренды земельного участка общей площадью 2102 кв. м, кадастровый номер участка 02:74:010502:74, расположенного по этому же адресу (договор ипотеки N КЛ-140/12-5-4Ф.11).
Согласованная сторонами цена ("оценочная стоимость", "залоговая стоимость", "начальная продажная цена") имущества:
- - автогазозаправочная станция N 23-5 782 275 рублей, право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:07:010216:113-750 рублей (договор ипотеки N КЛ-140/12-2-4Ф.11);
- - автомобильная газозаправочная станция N 17-8 856 750 рублей, право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:01:010413:340-750 рублей (договор ипотеки N КЛ-140/12-3-4Ф.11);
- - автогазозаправочный комплекс - 4 674 750 рублей, право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:66:010612:40-750 рублей (договор ипотеки N КЛ-140/12-4-4Ф.11);
- - автогазозаправочная станция (АГЗС) в г. Агидель - 5 269 500 рублей, право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:74:010502:74-750 рублей (договор ипотеки N КЛ-140/12-5-4Ф.11).
Как следует из пунктов 3.1.4 договоров ипотеки от 23.12.2013 NN КЛ-140/12-2-4Ф.11, КЛ-140/12-3-4Ф.11, КЛ-140/12-4-4Ф.11, КЛ-140/12-5-4Ф.11, первоначальный залог недвижимого имущества установлен на основании соответствующих договоров в пользу ОАО "НОМОС-БАНК" (то есть истца).
Договоры ипотеки от 23.12.2013 NN КЛ-140/12-2-4Ф.11, КЛ-140/12-3-4Ф.11, КЛ-140/12-4-4Ф.11, КЛ-140/12-5-4Ф.11 зарегистрированы в установленном законом порядке в декабре 2013 года - январе 2014 года. Данное обстоятельство подтверждается соответствующими печатями (штампами) уполномоченного органа государственной власти - Управления Росреестра по Республике Башкортостан (т. 1, л.д. 109, 121, 133, 145).
Во исполнение своих обязательств из кредитного договора от 24.04.2012 N КЛ-140/12 в период с 24.04.2012 по 26.06.2014 истец перечислил на открытый в интересах ответчика расчетный счет денежные средства в общей сумме 25 500 000 рублей. В свою очередь, в этот же промежуток времени общество "ЭкоСистемз" возвратило денежные средства в общей сумме 17 225 851 руб. 69 коп. В подтверждение данных обстоятельств в дело представлены выписки по счету (т. 1, л.д. 36-47), банковские ордера о выдаче кредита (т. 1, л.д. 62-82), а также подробный расчет размера задолженности ответчика (т. 1, л.д. 28-29).
22 мая 2014 года истец обратился к ответчику с письмом (исх. от 21.05.2014 N 4Ф.11-4/77711), в котором предложил добровольно погасить задолженность из кредитного договора от 24.04.2012 N КЛ-140/12, возвратить сумму кредита, уплатить проценты и пени в течение трех рабочих дней (т. 1, л.д. 35).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 12.11.2014 по делу N А40-135606/2014 удовлетворены исковые требования ОАО Банк "Финансовая корпорация Открытие" к ООО "ЭкоСистемз" о взыскании задолженности из кредитных договоров. Среди прочего, арбитражный суд взыскал с общества "ЭкоСистемз" в пользу ОАО Банк "Финансовая корпорация Открытие" (ныне - ПАО Банк "Финансовая корпорация Открытие") задолженность по кредитному договору от 24.04.2012 N КЛ-140/12 в общем размере 8 899 512 руб. 18 коп., в том числе: 8 274 148 руб. 31 коп. - основной долг, 230 752 руб. 85 коп. - проценты, 391 501 руб. 74 коп. - пени по основному долгу, 3 109 руб. 28 коп. - пени по процентам.
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, ненадлежащее исполнение обществом "ЭкоСистемз" денежных обязательств, общество "ФК Открытие" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением (об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество).
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из наличия доказательств заключения сторонами договоров ипотеки, наступления обстоятельств, дающих залогодержателю право требовать обращения взыскания на заложенное имущество. Устанавливая начальную продажную стоимость объектов недвижимости, суд исходил из условий договоров ипотеки, предусматривающих соответствующую стоимость.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (пункт 1). Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет (пункт 3 статьи 810 Гражданского кодекса).
Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором (пункт 1). При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа (пункт 2 статьи 809 Гражданского кодекса).
Исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (статьи 329, 334 Гражданского кодекса).
Из материалов настоящего дела следует, что между обществом "ЭкоСистемз" (залогодатель) и обществом "ФК Открытие" (залогодержатель) имеют место заключенные и зарегистрированные в установленном федеральным законом порядке договоры залога недвижимости (ипотеки), действительность которых ответчиком не оспаривается. Данные договоры совершены с целью обеспечения исполнения ответчиком денежных обязательств из кредитного договора от 24.04.2012 N КЛ-140/12.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке (пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ)).
Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 340 Гражданского кодекса).
Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункт 1 статьи 348 Гражданского кодекса).
Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3, 4 настоящего федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 50 Закона N 102-ФЗ).
Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (пункт 1 статьи 349 Гражданского кодекса).
Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев (пункт 1 статьи 54.1 Закона N 102-ФЗ).
В рассматриваемой ситуации размер неисполненного ответчиком основного денежного обязательства из кредитного договора от 24.04.2012 N КЛ-140/12 значительно превышает 5% от стоимости предметов ипотеки, последующей ипотеки, которая согласована сторонами и включена в договоры от 24.04.2012 N КЛ-140/12-1, от 23.12.2013 NN КЛ-140/12-2-4Ф.11, КЛ-140/12-3-4Ф.11, КЛ-140/12-4-4Ф.11, КЛ-140/12-5-4Ф.11.
При этом размер задолженности общества "ЭкоСистемз" в пользу общества "ФК Открытие" подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 12.11.2014 по делу N А40-135606/2014, которое имеет преюдициальное значение для настоящего спора.
Поскольку ответчик не представил доказательств погашения задолженности, возникшей в результате исполнения сторонами кредитного договора от 24.04.2012 N КЛ-140/12, арбитражный суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования и обратил взыскание на заложенное имущество.
Кроме того, суд первой инстанции правомерно установил начальную продажную стоимость имущества ответчика исходя из условий договоров ипотеки, последующей ипотеки.
Истец и ответчик добровольно согласовали размер начальной продажной стоимости недвижимого имущества с целью соблюдения в дальнейшем прав и охраняемых законом интересов каждой из сторон. В частности, общество "ЭкоСистемз" признало возможным отчуждение принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости по определенной минимальной стоимости, в случае если не будут исполнены денежные обязательства перед обществом "ФК Открытие" по возврату кредита и уплате процентов.
В силу п. 6 ст. 342.1 Гражданского кодекса в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, предшествующий залогодержатель вправе потребовать одновременно досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на это имущество. Если залогодержатель по предшествующему договору залога не воспользовался данным правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю с обременением предшествующим залогом.
Судом установлено, что предшествующим залогодержателем этого имущества на основании договоров ипотеки, заключенных в обеспечение исполнения обязательств, вытекающих из кредитных договоров N 63-13/ВК-4Ф.11 от 06.12.2013 и N КЛ-139/12-12-1 от 24.04.2012, так же является истец, требования об обращении взыскания на указанное имущество по предшествующим договорам ипотеки истцом были предъявлены и рассмотрены арбитражными судами (дела N А07-20951/2014, N А07-20885/2014).
Обжалуемое ответчиком решение является законным и обоснованным, в силу чего отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ООО "ЭкоСистемз". В дело представлено доказательство оплаты ответчиком государственной пошлины в размере 2 000 рублей (т. 3, л.д. 8).
Между тем, согласно подпунктам 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей с 01.01.2015, при подаче апелляционной жалобы на решение арбитражного суда подлежит уплате государственная пошлина в размере 3 000 рублей.
Поскольку доказательств доплаты государственной пошлины в арбитражный суд апелляционной инстанции не представлено, с ответчика надлежит взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.12.2014 по делу N А07-20886/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭкоСистемз" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЭкоСистемз" (ИНН 0275029519; ОГРН 1020202771555) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)