Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2012 года
Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2012 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Клята Е.В.
при участии:
от истца: представитель Нецветаева Л.Г. по доверенности N 01-32/8381 от 11.01.2012
от ответчика: представитель Глебко В.Е. по доверенности от 10.01.2012
от третьего лица: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
жилищно-строительного потребительского кооператива "Мечта"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 15.08.2012 по делу N А53-9074/2012
по иску Комитета по управлению имуществом города Волгодонска
к ответчику жилищно-строительному потребительскому кооперативу "Мечта" (ИНН 6143067854, ОГРН 1086143000250)
при участии третьего муниципального унитарного предприятия "Волгодонская городская электрическая сеть"
о взыскании неустойки
принятое в составе судьи Захарченко О.П.
установил:
Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (далее - КУИ г. Волгодонска, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к жилищно-строительному потребительскому кооперативу "Мечта" (далее - ЖСПК "Мечта", ответчик) о взыскании неустойки в размере 4245633 рубля 85 копеек.
Определением от 04.06.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "Волгодонская городская электрическая сеть" (далее - третье лицо).
Решением от 15.08.2012 с учетом определения об исправлении опечатки от 17.09.2012 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 1415211 руб. 30 коп. неустойки, в остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ЖСПК "Мечта" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 15.08.2012 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что извещение о проведении аукциона от 16.03.2009 не содержало условий передачи объектов инженерной инфраструктуры. Ни извещение, ни протокол о результатах аукциона, ни договоры аренды не определяют перечень либо виды объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность. Технические условия, на которые ссылается истец, не являются условиями договора и не являются обязательными для исполнения именно ответчиком. Истцом не доказано ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства, предусмотренного извещением о проведении аукциона и договоров аренды от 15.09.2010. Пункт 8.2 указанных договоров не содержит обязательств именно ответчика по выполнению тех или иных условий протокола аукциона от 17.04.2009. Пункт 8.1 указанных договоров устанавливает неустойку в качестве способа обеспечения обязательства ответчика по комплексному освоению земельных участков в целях жилищного строительства. По мнению заявителя, объекты инженерной инфраструктуры, которые, как считает истец, должны были быть переданы ему, объектами жилищного строительства не являются.
В судебное заседание третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечило. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила оставить обжалуемый судебный акт без изменений.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 20 апреля 2009 года на основании протокола аукциона N 2 от 17.04.2009 года заседания комиссии по организации торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, из категории земель населенных пунктов между Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска (арендодатель) и ЖСПК "Мечта" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 191, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 83578 кв. м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:48:040252:0006, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, проспект Лазоревый, 53.
Цель использования - комплексная застройка индивидуальными и блокированными жилыми домами.
Пунктом 2.1 договора сторонами согласован срок аренды с 20.04.2009 по 20.04.2012.
Согласно пункту 4.4.2 договора аренды арендатор обязан в срок не более 18 месяцев со дня заключения договора аренды земельного участка выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность.
20 сентября 2010 года сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 20.04.2009 в связи с разделом земельного участка, межеванием и постановкой на государственный кадастровый учет вновь образованных земельных участков.
30 сентября 2010 года пунктами 6.5, 6.8, 6.9 постановления Администрации города Волгодонска N 2256 "О предоставлении в аренду ЖСПК "Мечта" земельных участков в микрорайоне В - И для строительства индивидуальных жилых домов, индивидуальных жилых домов с объектами социального назначения на первом этаже, детской площадки, трансформаторной подстанции (ТП), магазина, кафе, газораспределительной подстанции (ГРП), дорог и инженерных коммуникаций" ЖСПК "Мечта предоставлены земельные участки для строительства трансформаторной подстанции (ТП), газораспределительной подстанции (ГРП), дорог и инженерных коммуникаций.
Пунктом 10.3 постановления Администрации города Волгодонска N 2256 от 30.09.2010 арендатор обязан соблюдать максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность, а также условия такой передачи, установленные извещением о проведении аукциона, опубликованном в информационном бюллетене "Волгодонск официальный" от 16.03.2009, протоколом аукциона от 17.04.2009.
Во исполнение постановления Администрации города Волгодонска N 2256 от 30.09.2010 Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска (арендодатель) и ЖСПК "Мечта" (арендатор) заключены договоры, находящегося в собственности земельного участка N 833 от 15.09.2010, N 834 от 15.09.2010, N 665 от 15.09.2010, N 666 от 15.09.2010, N 664 от 15.09.2010, N 667 от 15.09.2010, N 828 от 15.09.2010.
В соответствии с пунктом 8.1 способом обеспечения исполнения обязательств ЖСПК "Мечта" по комплексному освоению земельных участков в целях жилищного строительства, установленные пунктом 8.2 указанных договоров аренды, является неустойка в размере от 0,15% от цены права на заключение договора аренды, установленной по результатам аукциона от 17.04.2009 за каждый день просрочки исполнения указанных обязательств.
Пунктом 8.2 заключенных договоров арендатор - ЖСПК "Мечта" обязался соблюдать максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность, а также условия такой передачи, установленные извещением о проведении аукциона, опубликованном в информационном бюллетене Волгодонск официальный" от 16.03.2009, и протоколом аукциона от 17.04.2009.
Полагая, что к отношениям сторон, сложившихся в рамках заключенных договоров аренды N 833 от 15.09.2010, N 834 от 15.09.2010, N 665 от 15.09.2010, N 666 от 15.09.2010, N 664 от 15.09.2010, N 667 от 15.09.2010, N 828 от 15.09.2010 подлежат применению максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, установленные извещением о проведении аукциона, опубликованном в информационном бюллетене Волгодонск официальный" от 16.03.2009, и протоколом аукциона от 17.04.2009, истцом произведено начисление неустойки за просрочку освоения земельного участка за период с 20.10.2010 по 30.11.2011 в размере 4 245 633 рубля 85 копеек.
Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Согласно п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, должны быть указаны: максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (подп. 6), максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи (подп. 7), максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (подп. 8).
В силу п. 3 ст. 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.
Частью 9 ст. 30.2 ЗК РФ установлено, что в случае неисполнения обязанностей, указанных в пункте 3 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения взимается неустойка в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с извещением о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного его освоения в целях жилищного строительства в квартале В - И, а также, руководствуясь пунктом 4.4.2 договора аренды от 20.04.2009 N 191, арендатор обязан в срок не более 18 месяцев со дня заключения договора аренды земельного участка, то есть в срок до 20.10.2010 выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность.
В связи с несоблюдением данных условий договора предусмотрено начисление неустойки в соответствии с пунктом 8.1 договора в размере 0,15% от цены права на заключение договора аренды по результатам аукциона за каждый день просрочки обязательств по комплексному освоению земельного участка.
Согласно протоколу аукциона от 17.04.2009 N 2 арендатору надлежало: построить распределительные сети 10 кВ с подключением от ТП-75 и ТП-76 в мкр. В-9, закрытые трансформаторные подстанции 10/0,4 кВ, кабельные линии 10 кВ между ними; выполнить прокладку магистральной линии по пр. Мира (М34) Д300 мм от Т.В. (М8) до М18 (в проходном коллекторе); по ул. К. Маркса Д300мм от ВК 6 ПГ (сущ.) до М18; выполнить замену участка стального трубопровода на полиэтилене Д315 мм по пр. Мира (М34) в проходном коллекторе от КПГ 18 до Т.В. (М8); предусмотреть проектом строительство КНС для отвода сточных вод мкр. В-И, а также микрорайонов ВЦ-2, В-9 (сущ.) В-Ж, В-А, В-13, В-23 (на перспективу застройки); выполнить проектирование и строительство внутриквартальных сетей мкр. В-И; подключение внутриквартальных сетей выполнить к отводящему коллектору КНС.
Судом установлено, что строительство сетей электроснабжения в квартале В-И фактически было выполнено муниципальным унитарным предприятием "ВГЭС" в рамках инвестиционной программы с целью обеспечения надежного и бесперебойного снабжения потребителей города Волгодонска электрической энергией надлежащего качества и обеспечения технической возможности присоединения потребителей к электрическим сетям.
Между тем, на момент обращения комитета в арбитражный суд с настоящим иском ЖСПК "Мечта" не исполнены обязательства, указанные в извещении о проведение аукциона, в протоколе N 2 о результатах аукциона и заключенных впоследствии договорах, а именно: не выполнил прокладку магистральной линии по пр. Мира (М34) Д300 мм от Т.В. (М8) до М18 (в проходном коллекторе); по ул. К. Маркса Д300мм от ВК 6 ПГ (сущ.) до М18%; не проложил магистральные сети водопровода с устройством железобетонных колодцев на трасе водопровода и не подключил к ним внутриканальные сети микрорайона. В колодцах, на подключаемых вводах не установил запорную арматуру, прибор учета воды; не выполнил замену участка стального трубопровода на полиэтилене Д315 мм по пр. Мира (М34) в проходном коллекторе от КПГ 18 до Т.В. (М8); не предусмотрен проектом строительство КНС для отвода сточных вод мкр. В-И, а также микрорайонов ВЦ-2, В-9 (сущ.) В-Ж, В-А, В-13, В-23 (на перспективу застройки); не выполнил проектирование и строительство внутриквартальных сетей мкр. В-И; не подключил внутриквартальные сети к отводящему коллектору КНС.
Согласно разделу договора "Особые условия" стоимость права на заключение договора аренды земельного участка составляет 6954355 рублей 20 копеек.
Данная сумма была согласована сторонами посредством проведения торгов.
Таким образом, в связи с нарушением обязательств, предусмотренных извещением о проведении аукциона, опубликованном в информационном бюллетене Волгодонск официальный" от 16.03.2009, и протоколом аукциона от 17.04.2009 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного его освоения в целях жилищного строительства в микрорайоне В - И, размер неустойки за период с 20.10.2010 по 30.11.2011 в размере 4245633 рубля 85 копеек.
Как установлено судом, необходимость расторжения договора аренды от 20.04.2009 N 191 вызвана разделом единого земельного участка с кадастровым номером 61:48:040252:0006, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, проспект Лазоревый, 53, межеванием и постановкой на государственный кадастровый учет вновь образованных земельных участков.
Вновь заключенными договорами аренды N 833 от 15.09.2010, N 834 от 15.09.2010, N 665 от 15.09.2010, N 666 от 15.09.2010, N 664 от 15.09.2010, N 667 от 15.09.2010, N 828 от 15.09.2010 специально предусмотрено в пунктах 8.1, 8.2, что способом обеспечения исполнения обязательств ЖСПК "Мечта" по комплексному освоению земельных участков в целях жилищного строительства, установленные пунктом 8.2 указанных договоров аренды, является неустойка в размере от 0,15% от цены права на заключение договора аренды, установленной по результатам аукциона от 17.04.2009 за каждый день просрочки исполнения указанных обязательств.
ЖСПК "Мечта" обязался соблюдать максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность, а также условия такой передачи, установленные извещением о проведении аукциона, опубликованном в информационном бюллетене "Волгодонск официальный" от 16.03.2009 и протоколом аукциона от 17.04.2009.
Судом первой инстанции правомерно указано, что по существу, отношения сторон, связанные с освоением единого земельного участка, а впоследствии прошедших межевание земельных участков, урегулированы именно извещением о проведении аукциона, опубликованным в информационном бюллетене "Волгодонск официальный" от 16.03.2009, и протоколом аукциона от 17.04.2009. Данные документы являются публично-правовой предпосылкой возникновения арендных отношений сторон, а потому заключенные гражданско-правовые сделки (договоры аренды от 20.04.2009, N 833 от 15.09.2010, N 834 от 15.09.2010, N 665 от 15.09.2010, N 666 от 15.09.2010, N 664 от 15.09.2010, N 667 от 15.09.2010, N 828 от 15.09.2010) в рамках единого проведенного аукциона по продаже права аренды не следует расценивать как самостоятельные, абстрагированные обязательственные отношения.
Законодательством также предусмотрено, что максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность указываются в извещении о проведении аукциона (подпункт 7 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
Кроме того, проведение указанного аукциона преследовало цель строительства социально значимых объектов недвижимого имущества, инфраструктуры города Волгодонска, в связи с чем, усеченное толкование условий договоров аренды повлечет нарушение прав неограниченного круга лиц в виде жителей города Волгодонска, а также иных участников аукциона по продаже права аренды.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В силу части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размер неустойки, он должен быть соразмерен указанным в этой конституционной норме целям. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.
В информационном письме от 14.07.97 N 17 "Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и др.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, при применении данной нормы суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О).
Соответствующие правовые позиции закреплены в постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011.
Анализируя представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции установил отсутствие доказательств причинения истцом убытков в размере 4245633 рубля 85 копеек в связи с невыполнением ответчиком обязательств по строительству объектов инженерной инфраструктуры и правомерно указал, что ввиду незавершения строительства жилого комплекса, к которому должны быть подведены спорные непостроенные коммуникации, и отсутствия необходимости запитки от непостроенных коммуникаций иных объектов, у истца не могут возникнуть какие-либо убытки, так как он не производил затрат на обеспечение коммунальными услугами население.
Таким образом, ввиду несоразмерности размера неустойки последствиям неисполнения спорного обязательства, значительным превышением размера договорной неустойки над ставкой рефинансирования ЦБ РФ и ставками по коммерческим кредитам, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости уменьшения заявленного истцом размера неустойки до 1 415 211 рублей 30 копеек с учетом положения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
С учетом изложенного, суд самостоятельно произвел расчет подлежащей взысканию неустойки в размере 1/1500 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, составившей 1 415 211 рублей 30 копеек.
Доказательств погашения указанной суммы неустойки ответчиком также не представлено.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела и оценив имеющиеся доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены или изменения не имеется.
Нарушений норм процессуального права, которые могли бы привести к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено, в связи с чем, основания для отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.08.2012 с учетом определения об исправлении опечатки от 17.09.2012 по делу N А53-9074/2012 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Взыскать с жилищно-строительного потребительского кооператива "Мечта" (ИНН 6143067854, ОГРН 1086143000250) в доход федерального бюджета 2000 рублей госпошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.10.2012 N 15АП-12622/2012 ПО ДЕЛУ N А53-9074/2012
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 октября 2012 г. N 15АП-12622/2012
Дело N А53-9074/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2012 года
Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2012 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Клята Е.В.
при участии:
от истца: представитель Нецветаева Л.Г. по доверенности N 01-32/8381 от 11.01.2012
от ответчика: представитель Глебко В.Е. по доверенности от 10.01.2012
от третьего лица: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
жилищно-строительного потребительского кооператива "Мечта"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 15.08.2012 по делу N А53-9074/2012
по иску Комитета по управлению имуществом города Волгодонска
к ответчику жилищно-строительному потребительскому кооперативу "Мечта" (ИНН 6143067854, ОГРН 1086143000250)
при участии третьего муниципального унитарного предприятия "Волгодонская городская электрическая сеть"
о взыскании неустойки
принятое в составе судьи Захарченко О.П.
установил:
Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (далее - КУИ г. Волгодонска, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к жилищно-строительному потребительскому кооперативу "Мечта" (далее - ЖСПК "Мечта", ответчик) о взыскании неустойки в размере 4245633 рубля 85 копеек.
Определением от 04.06.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "Волгодонская городская электрическая сеть" (далее - третье лицо).
Решением от 15.08.2012 с учетом определения об исправлении опечатки от 17.09.2012 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 1415211 руб. 30 коп. неустойки, в остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ЖСПК "Мечта" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 15.08.2012 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что извещение о проведении аукциона от 16.03.2009 не содержало условий передачи объектов инженерной инфраструктуры. Ни извещение, ни протокол о результатах аукциона, ни договоры аренды не определяют перечень либо виды объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность. Технические условия, на которые ссылается истец, не являются условиями договора и не являются обязательными для исполнения именно ответчиком. Истцом не доказано ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства, предусмотренного извещением о проведении аукциона и договоров аренды от 15.09.2010. Пункт 8.2 указанных договоров не содержит обязательств именно ответчика по выполнению тех или иных условий протокола аукциона от 17.04.2009. Пункт 8.1 указанных договоров устанавливает неустойку в качестве способа обеспечения обязательства ответчика по комплексному освоению земельных участков в целях жилищного строительства. По мнению заявителя, объекты инженерной инфраструктуры, которые, как считает истец, должны были быть переданы ему, объектами жилищного строительства не являются.
В судебное заседание третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечило. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие третьего лица в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила оставить обжалуемый судебный акт без изменений.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 20 апреля 2009 года на основании протокола аукциона N 2 от 17.04.2009 года заседания комиссии по организации торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, из категории земель населенных пунктов между Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска (арендодатель) и ЖСПК "Мечта" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 191, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 83578 кв. м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:48:040252:0006, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, проспект Лазоревый, 53.
Цель использования - комплексная застройка индивидуальными и блокированными жилыми домами.
Пунктом 2.1 договора сторонами согласован срок аренды с 20.04.2009 по 20.04.2012.
Согласно пункту 4.4.2 договора аренды арендатор обязан в срок не более 18 месяцев со дня заключения договора аренды земельного участка выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность.
20 сентября 2010 года сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 20.04.2009 в связи с разделом земельного участка, межеванием и постановкой на государственный кадастровый учет вновь образованных земельных участков.
30 сентября 2010 года пунктами 6.5, 6.8, 6.9 постановления Администрации города Волгодонска N 2256 "О предоставлении в аренду ЖСПК "Мечта" земельных участков в микрорайоне В - И для строительства индивидуальных жилых домов, индивидуальных жилых домов с объектами социального назначения на первом этаже, детской площадки, трансформаторной подстанции (ТП), магазина, кафе, газораспределительной подстанции (ГРП), дорог и инженерных коммуникаций" ЖСПК "Мечта предоставлены земельные участки для строительства трансформаторной подстанции (ТП), газораспределительной подстанции (ГРП), дорог и инженерных коммуникаций.
Пунктом 10.3 постановления Администрации города Волгодонска N 2256 от 30.09.2010 арендатор обязан соблюдать максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность, а также условия такой передачи, установленные извещением о проведении аукциона, опубликованном в информационном бюллетене "Волгодонск официальный" от 16.03.2009, протоколом аукциона от 17.04.2009.
Во исполнение постановления Администрации города Волгодонска N 2256 от 30.09.2010 Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска (арендодатель) и ЖСПК "Мечта" (арендатор) заключены договоры, находящегося в собственности земельного участка N 833 от 15.09.2010, N 834 от 15.09.2010, N 665 от 15.09.2010, N 666 от 15.09.2010, N 664 от 15.09.2010, N 667 от 15.09.2010, N 828 от 15.09.2010.
В соответствии с пунктом 8.1 способом обеспечения исполнения обязательств ЖСПК "Мечта" по комплексному освоению земельных участков в целях жилищного строительства, установленные пунктом 8.2 указанных договоров аренды, является неустойка в размере от 0,15% от цены права на заключение договора аренды, установленной по результатам аукциона от 17.04.2009 за каждый день просрочки исполнения указанных обязательств.
Пунктом 8.2 заключенных договоров арендатор - ЖСПК "Мечта" обязался соблюдать максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность, а также условия такой передачи, установленные извещением о проведении аукциона, опубликованном в информационном бюллетене Волгодонск официальный" от 16.03.2009, и протоколом аукциона от 17.04.2009.
Полагая, что к отношениям сторон, сложившихся в рамках заключенных договоров аренды N 833 от 15.09.2010, N 834 от 15.09.2010, N 665 от 15.09.2010, N 666 от 15.09.2010, N 664 от 15.09.2010, N 667 от 15.09.2010, N 828 от 15.09.2010 подлежат применению максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, установленные извещением о проведении аукциона, опубликованном в информационном бюллетене Волгодонск официальный" от 16.03.2009, и протоколом аукциона от 17.04.2009, истцом произведено начисление неустойки за просрочку освоения земельного участка за период с 20.10.2010 по 30.11.2011 в размере 4 245 633 рубля 85 копеек.
Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Согласно п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, должны быть указаны: максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (подп. 6), максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи (подп. 7), максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (подп. 8).
В силу п. 3 ст. 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.
Частью 9 ст. 30.2 ЗК РФ установлено, что в случае неисполнения обязанностей, указанных в пункте 3 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения взимается неустойка в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с извещением о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного его освоения в целях жилищного строительства в квартале В - И, а также, руководствуясь пунктом 4.4.2 договора аренды от 20.04.2009 N 191, арендатор обязан в срок не более 18 месяцев со дня заключения договора аренды земельного участка, то есть в срок до 20.10.2010 выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность.
В связи с несоблюдением данных условий договора предусмотрено начисление неустойки в соответствии с пунктом 8.1 договора в размере 0,15% от цены права на заключение договора аренды по результатам аукциона за каждый день просрочки обязательств по комплексному освоению земельного участка.
Согласно протоколу аукциона от 17.04.2009 N 2 арендатору надлежало: построить распределительные сети 10 кВ с подключением от ТП-75 и ТП-76 в мкр. В-9, закрытые трансформаторные подстанции 10/0,4 кВ, кабельные линии 10 кВ между ними; выполнить прокладку магистральной линии по пр. Мира (М34) Д300 мм от Т.В. (М8) до М18 (в проходном коллекторе); по ул. К. Маркса Д300мм от ВК 6 ПГ (сущ.) до М18; выполнить замену участка стального трубопровода на полиэтилене Д315 мм по пр. Мира (М34) в проходном коллекторе от КПГ 18 до Т.В. (М8); предусмотреть проектом строительство КНС для отвода сточных вод мкр. В-И, а также микрорайонов ВЦ-2, В-9 (сущ.) В-Ж, В-А, В-13, В-23 (на перспективу застройки); выполнить проектирование и строительство внутриквартальных сетей мкр. В-И; подключение внутриквартальных сетей выполнить к отводящему коллектору КНС.
Судом установлено, что строительство сетей электроснабжения в квартале В-И фактически было выполнено муниципальным унитарным предприятием "ВГЭС" в рамках инвестиционной программы с целью обеспечения надежного и бесперебойного снабжения потребителей города Волгодонска электрической энергией надлежащего качества и обеспечения технической возможности присоединения потребителей к электрическим сетям.
Между тем, на момент обращения комитета в арбитражный суд с настоящим иском ЖСПК "Мечта" не исполнены обязательства, указанные в извещении о проведение аукциона, в протоколе N 2 о результатах аукциона и заключенных впоследствии договорах, а именно: не выполнил прокладку магистральной линии по пр. Мира (М34) Д300 мм от Т.В. (М8) до М18 (в проходном коллекторе); по ул. К. Маркса Д300мм от ВК 6 ПГ (сущ.) до М18%; не проложил магистральные сети водопровода с устройством железобетонных колодцев на трасе водопровода и не подключил к ним внутриканальные сети микрорайона. В колодцах, на подключаемых вводах не установил запорную арматуру, прибор учета воды; не выполнил замену участка стального трубопровода на полиэтилене Д315 мм по пр. Мира (М34) в проходном коллекторе от КПГ 18 до Т.В. (М8); не предусмотрен проектом строительство КНС для отвода сточных вод мкр. В-И, а также микрорайонов ВЦ-2, В-9 (сущ.) В-Ж, В-А, В-13, В-23 (на перспективу застройки); не выполнил проектирование и строительство внутриквартальных сетей мкр. В-И; не подключил внутриквартальные сети к отводящему коллектору КНС.
Согласно разделу договора "Особые условия" стоимость права на заключение договора аренды земельного участка составляет 6954355 рублей 20 копеек.
Данная сумма была согласована сторонами посредством проведения торгов.
Таким образом, в связи с нарушением обязательств, предусмотренных извещением о проведении аукциона, опубликованном в информационном бюллетене Волгодонск официальный" от 16.03.2009, и протоколом аукциона от 17.04.2009 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного его освоения в целях жилищного строительства в микрорайоне В - И, размер неустойки за период с 20.10.2010 по 30.11.2011 в размере 4245633 рубля 85 копеек.
Как установлено судом, необходимость расторжения договора аренды от 20.04.2009 N 191 вызвана разделом единого земельного участка с кадастровым номером 61:48:040252:0006, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, проспект Лазоревый, 53, межеванием и постановкой на государственный кадастровый учет вновь образованных земельных участков.
Вновь заключенными договорами аренды N 833 от 15.09.2010, N 834 от 15.09.2010, N 665 от 15.09.2010, N 666 от 15.09.2010, N 664 от 15.09.2010, N 667 от 15.09.2010, N 828 от 15.09.2010 специально предусмотрено в пунктах 8.1, 8.2, что способом обеспечения исполнения обязательств ЖСПК "Мечта" по комплексному освоению земельных участков в целях жилищного строительства, установленные пунктом 8.2 указанных договоров аренды, является неустойка в размере от 0,15% от цены права на заключение договора аренды, установленной по результатам аукциона от 17.04.2009 за каждый день просрочки исполнения указанных обязательств.
ЖСПК "Мечта" обязался соблюдать максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность, а также условия такой передачи, установленные извещением о проведении аукциона, опубликованном в информационном бюллетене "Волгодонск официальный" от 16.03.2009 и протоколом аукциона от 17.04.2009.
Судом первой инстанции правомерно указано, что по существу, отношения сторон, связанные с освоением единого земельного участка, а впоследствии прошедших межевание земельных участков, урегулированы именно извещением о проведении аукциона, опубликованным в информационном бюллетене "Волгодонск официальный" от 16.03.2009, и протоколом аукциона от 17.04.2009. Данные документы являются публично-правовой предпосылкой возникновения арендных отношений сторон, а потому заключенные гражданско-правовые сделки (договоры аренды от 20.04.2009, N 833 от 15.09.2010, N 834 от 15.09.2010, N 665 от 15.09.2010, N 666 от 15.09.2010, N 664 от 15.09.2010, N 667 от 15.09.2010, N 828 от 15.09.2010) в рамках единого проведенного аукциона по продаже права аренды не следует расценивать как самостоятельные, абстрагированные обязательственные отношения.
Законодательством также предусмотрено, что максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность указываются в извещении о проведении аукциона (подпункт 7 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
Кроме того, проведение указанного аукциона преследовало цель строительства социально значимых объектов недвижимого имущества, инфраструктуры города Волгодонска, в связи с чем, усеченное толкование условий договоров аренды повлечет нарушение прав неограниченного круга лиц в виде жителей города Волгодонска, а также иных участников аукциона по продаже права аренды.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В силу части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размер неустойки, он должен быть соразмерен указанным в этой конституционной норме целям. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.
В информационном письме от 14.07.97 N 17 "Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и др.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, при применении данной нормы суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О).
Соответствующие правовые позиции закреплены в постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011.
Анализируя представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции установил отсутствие доказательств причинения истцом убытков в размере 4245633 рубля 85 копеек в связи с невыполнением ответчиком обязательств по строительству объектов инженерной инфраструктуры и правомерно указал, что ввиду незавершения строительства жилого комплекса, к которому должны быть подведены спорные непостроенные коммуникации, и отсутствия необходимости запитки от непостроенных коммуникаций иных объектов, у истца не могут возникнуть какие-либо убытки, так как он не производил затрат на обеспечение коммунальными услугами население.
Таким образом, ввиду несоразмерности размера неустойки последствиям неисполнения спорного обязательства, значительным превышением размера договорной неустойки над ставкой рефинансирования ЦБ РФ и ставками по коммерческим кредитам, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости уменьшения заявленного истцом размера неустойки до 1 415 211 рублей 30 копеек с учетом положения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".
С учетом изложенного, суд самостоятельно произвел расчет подлежащей взысканию неустойки в размере 1/1500 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, составившей 1 415 211 рублей 30 копеек.
Доказательств погашения указанной суммы неустойки ответчиком также не представлено.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела и оценив имеющиеся доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены или изменения не имеется.
Нарушений норм процессуального права, которые могли бы привести к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено, в связи с чем, основания для отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.08.2012 с учетом определения об исправлении опечатки от 17.09.2012 по делу N А53-9074/2012 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Взыскать с жилищно-строительного потребительского кооператива "Мечта" (ИНН 6143067854, ОГРН 1086143000250) в доход федерального бюджета 2000 рублей госпошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)