Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09.04.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 15.04.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Давыдовой Л.С., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Журавли" (г. Брянск, ОГРН 1083254001258, ИНН 3254501180) - Шкут П.Н. (доверенность от 17.09.2013), от третьего лица - открытого акционерного общества "Фабрика-кухня" - Журавского Л.В. (доверенность от 14.02.2014), в отсутствие представителя ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Брянскгорстройсервис" (г. Брянск, ОГРН 1023202735412, ИНН 3201005540), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Журавли" на решение Арбитражного суда Брянской области от 20.01.2014 по делу N А09-8261/2013.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Журавли" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Брянскгорстройсервис" (далее - ответчик) о взыскании 350 тыс. рублей убытков в виде упущенной выгоды.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 20.01.2014 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие факт наличия виновных действий со стороны конкурсного управляющего ООО "Брянскогостройсервис", связанных с уклонением от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав аренды на земельные участки.
Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, ООО "Мир кровли" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании ООО "Брянскгорстройсервис" несостоятельным должником (банкротом).
Определением арбитражного суда от 11.07.2011 заявление ООО "Мир кровли" о признании ООО "Брянскгорстройсервис" несостоятельным должником (банкротом) принято, возбуждено производство по делу. Данному делу присвоен N А09-4623/2011.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 14.12.2011 по делу N А09-4623/2011 ООО "Брянскгорстройсервис" признано несостоятельным должником (банкротом), открыто конкурсное производство.
Между ответчиком (арендодатель) и ОАО "Фабрика-Кухня" (арендатор) 01.03.2013 был заключен договор аренды нежилых помещений, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на 11 месяцев следующее недвижимое имущество:
- - пристройку входного узла к административному зданию, назначение: нежилое, общая площадь 33 кв. м, адрес объекта: Брянская область, г. Брянск, Советский район, ул. Горького, д. 2а, принадлежащее арендодателю на праве собственности, кадастровый (или условный) номер 32-32-01/033/2005-527, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 17.08.2012 32-АЖ N 147476, о чем в ЕГРП от 17.08.2012 сделана запись регистрации N 32-32-01/057/2012-661;
- - нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 429,40 кв. м, инв. N 210/01, лит. А, адрес объекта: Брянская область, г. Брянск, Советский район, ул. Горького, д. 2а, принадлежащее арендодателю на праве собственности, кадастровый (или условный) номер 15-01/28-6-666, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 32-АЖ N 122048 от 18.07.2012, о чем в ЕГРП от 18.07.2012 сделана запись регистрации N 32-32-01/040/2012-671, в состоянии, позволяющем осуществлять их нормальную эксплуатацию.
Стоимость аренды помещений составляет 100 тыс. рублей в месяц, в том числе НДС 18% (пункт 3.1 договора).
Данное имущество было передано арендатору по акту приема-передачи нежилых помещений от 01.03.2013.
Впоследствии, 23.03.2013, в газете "Коммерсантъ" было опубликовано извещение о проведении открытых торгов посредством публичного предложения по продаже имущества ООО "Брянскгорстройсервис". Аналогичное сообщение было опубликовано также в газете "Брянский перекресток" от 20.03.2013.
В состав лота N 1 входило следующее имущество ООО "Брянскгорстройсервис":
- - нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 429,40 кв. м, инв. N 210/01, лит. А. Вид права - собственность, условный номер: 15-01/28-6-666. Свидетельство 32-АЖ N 122048 о государственной регистрации права от 18.07.2012, запись в ЕГРП от 18.07.2012 N 32-32-01/040/2012-671;
- - пристройка входного узла к административному зданию, назначение: нежилое, общая площадь 33 кв. м. Вид права - собственность, условный номер: 32-32-01/033/2005-527. Свидетельство 32-АЖ N 147476 о государственной регистрации права от 17.08.2012, запись в ЕГРПН от 17.08.2012 N 32-32-01/057/2012-661.
Местонахождения недвижимого имущества: г. Брянск, ул. Горького, д. 2А.
Кроме того, в состав лота N 1 входили следующие имущественные права:
- - право аренды земельного участка, категория земли: земли поселений, общая площадь участка - 55 кв. м, кадастровый номер 32:28:03:18:06:0060 по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 05.06.2006 N 36279;
- - право аренды земельного участка, категория земли: земли поселений, общая площадь участка - 1 350 кв. м, кадастровый номер 32:28:03:18:06:0080, по договору аренды земельного участка находящегося в государственной собственности от 06.06.2006 N 36285. Местонахождение земельных участков: г. Брянск, ул. Горького, д. 2А.
В соответствии с протоколом о допуске к участию в открытых торгах от 08.05.2013 N 5106-ОТПП истец являлся участником торгов.
Согласно протоколу N 5106-ОТПП/1 о результатах открытых торгов посредством публичного предложения по продаже имущества ООО "Брянскгорстройсервис" от 08.05.2013 ООО "Торговый дом "Журавли" признано победителем по лоту N 1, последний обязался в течение 5 дней с даты получения предложения заключить договор купли-продажи имущества, подписать договор купли-продажи имущества, составляющего Лот.
В дальнейшем, 17.05.2013, между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) был подписан предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав аренды земельных участков, в соответствии с которым продавец обязался заключить с покупателем в будущем, но не позднее 01.07.2013, договор купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав аренды на земельные участки, входящими в состав имущества ООО "Брянскгорстройсервис", выставленного на открытые торги посредством публичного предложения по лоту N 1.
Согласно дополнительному соглашению от 01.07.2013 N 1 к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав аренды земельных участков от 17.05.2013 заключение основного договора откладывалось на срок не позднее 01.08.2013.
В соответствии с дополнительным соглашением от 01.08.2013 N 2 к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав аренды земельных участков от 17.05.2013 заключение основного договора отложено на срок не позднее 01.09.2013.
Между ООО "Брянскгорстройсервис" и ОАО "Фабрика-Кухня" 16.09.2013 было подписано соглашение о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.03.2013.
Согласно акту приема-передачи (возврата) от 16.09.2013 нежилые помещения были переданы ответчику.
ООО "Брянскгорстройсервис" (продавец) и ООО "Торговый дом "Журавли" (покупатель) 17.09.2013 подписали договор купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав аренды земельных участков, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:
а) нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 429,40 кв. м, инв. N 210/01, лит. А, расположенное по адресу объекта: Брянская обл., г. Брянск, Советский р-н, ул. Горького, д. 2а.
б) пристройку входного узла к административному зданию, назначение: нежилое, общая площадь 33 кв. м, расположенное по адресу объекта: Брянская обл., г. Брянск, Советский р-н, ул. Горького, д. 2а (пункт 1.1 договора купли-продажи).
Кроме того, в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации продавец уступает свои права и обязанности, а покупатель принимает права и обязанности по следующим договорам аренды:
а) по договору аренды земельного участка от 06.06.2006 N 36285, зарегистрированному в управлении Федеральной регистрационной службы по Брянской области 20.07.2006 за N 32-32-01/024/2006-318, на земельный участок площадью 1 350 кв. м, кадастровый номер 32:28:03 18 06:0080, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования административного здания, расположенный по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, ул. Горького, д. 2а.
б) по договору аренды земельного участка от 05.06.2006 N 36279, зарегистрированному в управлении Федеральной регистрационной службы по Брянской области 21.07.2006 за N 32-32-01/021/2006-966, на земельный участок площадью 55 кв. м, кадастровый номер 32:28:03 18 06:0060, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования входного узла в административное здание, расположенный по адресу: Брянская обл., г. Брянск. Советский р-н, ул. Горького, д. 2а (пункт 1.2 договора купли-продажи).
Порядок и сроки оплаты определены в разделе 2 договора купли-продажи.
Стоимость помещений и уступаемых прав, указанных в пунктах 1.1, 1.2 договора, составляет 9 922 500 рублей, НДС не облагается (пункт 2.1 договора купли-продажи).
При этом в соответствии с пунктом 2.2 договора купли-продажи стоимость помещений и уступаемых прав, указанных в пункте 2.1 договора, установлена сторонами на основании протокола N 5106-ОТПП/1 о результатах открытых торгов посредством публичного предложения от 08.05.2013 (торги N 5106-ОТПП, ЭТП "МЭТС"), является окончательной и изменению не подлежит.
Согласно пункту 2.4 договора купли-продажи сумма задатка, уплаченная покупателем для участия в торгах на расчетный счет организатора торгов в сумме 1 587 600 рублей (платежное поручение от 17.04.2013 N 49), засчитывается в стоимость помещений и уступаемых прав, указанных в пункте 2.1 настоящего договора.
На основании акта приема-передачи недвижимого имущества от 17.09.2013 продавец - ООО "Брянскгорстройсервис" передал в собственность покупателя - ООО "Торговый дом "Журавли" указанное выше имущество.
Полагая, что арендная плата, уплачиваемая третьим лицом - ОАО "Фабрика-Кухня" - ответчику за период с 17.05.2013 по 16.09.2013, является доходами ответчика, полученными вследствие нарушения обязательств по заключению основного договора купли-продажи имущества с ООО "Торговый дом "Журавли" и одновременно упущенной выгодой истца, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с ООО "Брянскгорстройсервис" 350 тыс. рублей убытков в виде упущенной выгоды.
Рассматривая дело по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие факт наличия виновных действий со стороны конкурсного управляющего ООО "Брянскогостройсервис", связанных с уклонением от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав аренды на земельные участки.
Апелляционная инстанция соглашается с таким выводом по следующим основаниям.
В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. К числу оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, предусмотренных указанной нормой, относятся и договоры.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, вследствие причинения вреда и иных противоправных действий граждан и юридических лиц.
Нарушенное право, в свою очередь, подлежит защите одним из способов, указанных в статье 12 ГК РФ.
К числу таких способов относится возмещение убытков.
Применение гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков возможно при наличии условий, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В силу пункта 4 статьи 393 ГК РФ размер упущенной выгоды должен определяться с учетом мер, предпринятых кредитором для ее получения, а также сделанных с этой целью приготовлений разумных затрат, которые должен был понести кредитор, если бы обязательство было исполнено.
Таким образом, убытки представляют собой негативные имущественные последствия, возникающие у лица вследствие нарушения его неимущественного или имущественного права. Реализация такого способа защиты, как возмещение убытков, возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности:
- - совершение причинителем вреда незаконных действий (бездействия);
- - наличие у субъектов гражданского оборота убытков с указанием их размера;
- - наличие причинной связи между неправомерным поведением и возникшими убытками;
- - наличие вины лица,
- допустившего правонарушение.
Поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать наличие вышеперечисленного состава правонарушения, а также наличие причинной связи между неправомерным поведением и возникшими убытками.
В постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п. Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
При исчислении размера неполученных доходов определяющее значение имеет определение достоверности (реальности) тех доходов, которые потерпевшее лицо предполагало получить при обычных условиях гражданского оборота. При определении размера упущенной выгоды должны учитываться данные, которые бесспорно подтверждают реальную возможность получения денежных сумм или иного имущества. Подтвердить реальность получения упущенной выгоды, в частности, могут сведения о договорных отношениях сторон.
Согласно пункту 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В обоснование возникновения убытков (упущенной выгоды) истец указал на заключение между ним и ответчиком предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, которое в нарушение договорных обязательств должником было передано ООО "Торговый дом "Журавли" несвоевременно. При этом размер упущенной выгоды в виде неполученной суммы арендных платежей за 3,5 месяца (с 17.05.2013 по 16.09.2013) составил 350 тыс. рублей.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (уполномоченному им лицу), следовательно, право на получение арендной платы принадлежит арендодателю, который является собственником сдаваемых в аренду помещений.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
В силу пункта 2 статьи 8 и пункту 2 статьи 223 ГК РФ право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него.
Как установлено судом, на момент заключения предварительного договора истец собственником имущества не являлся, его право собственности на данное недвижимое имущество в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не было зарегистрировано, в связи с чем у него отсутствовало право на получение арендных платежей в данном периоде в указанной сумме.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, следствием несвоевременного исполнения обязательств должника перед истцом в рассматриваемом случае могла бы стать не упущенная выгода в виде неполученной арендной платы, а, собственно, лишь вероятность незаключения им основного договора купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав аренды земельных участков.
При этом доказательств наличия виновных действий со стороны конкурсного управляющего ООО "Брянскогостройсервис", связанных с уклонением от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав аренды на земельные участки, истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о взыскании 350 тыс. рублей убытков в виде упущенной выгоды.
В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на то, что причиной отсутствия у него права собственности на спорное имущество являлось необоснованное уклонение ответчика от заключения основного договора.
При этом истец ссылается на то, что на момент получения предложения истцом на заключение договора купли-продажи от ответчика продаваемые помещения были обременены ипотекой.
Между тем, как установлено судом, преамбула предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав аренды земельных участков, заключенного 17.05.2013 между ООО "Брянскгорстройсервис" и ООО "Торговый дом "Журавли", содержит информацию, в соответствии с которой перед заключением договора купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав аренды на земельные участки, на которых расположено недвижимое имущество, сторонами установлен факт обременения прав на недвижимое имущество ипотекой со стороны ЗАО КБ "Росинтербанк" и права аренды на земельные участки, на которых расположено недвижимое имущество, в виде аренды со стороны ООО "Возрождение" и ипотеки со стороны ЗАО КБ "Росинтербанк", несущий существенные юридические риски для ООО "Торговый дом "Журавли", связанные с оспариванием торгов.
Таким образом, перенос срока заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества имел причину и основание, о которых истец был уведомлен, основание переноса было включено в текст предварительного договора.
Указанный договор впоследствии пролонгировался до 01.08.2013 и до 01.09.2013.
Следовательно, поскольку данный договор был подписан обеими сторонами, доказательств необоснованного уклонения ответчика от подписания основного договора купли-продажи недвижимого имущества истцом не представлено.
Иных аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 20.01.2014 по делу N А09-8261/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.04.2014 ПО ДЕЛУ N А09-8261/2013
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 апреля 2014 г. по делу N А09-8261/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 09.04.2014
Постановление изготовлено в полном объеме 15.04.2014
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Давыдовой Л.С., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Журавли" (г. Брянск, ОГРН 1083254001258, ИНН 3254501180) - Шкут П.Н. (доверенность от 17.09.2013), от третьего лица - открытого акционерного общества "Фабрика-кухня" - Журавского Л.В. (доверенность от 14.02.2014), в отсутствие представителя ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Брянскгорстройсервис" (г. Брянск, ОГРН 1023202735412, ИНН 3201005540), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Журавли" на решение Арбитражного суда Брянской области от 20.01.2014 по делу N А09-8261/2013.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Журавли" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Брянскгорстройсервис" (далее - ответчик) о взыскании 350 тыс. рублей убытков в виде упущенной выгоды.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 20.01.2014 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие факт наличия виновных действий со стороны конкурсного управляющего ООО "Брянскогостройсервис", связанных с уклонением от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав аренды на земельные участки.
Не согласившись с решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, ООО "Мир кровли" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании ООО "Брянскгорстройсервис" несостоятельным должником (банкротом).
Определением арбитражного суда от 11.07.2011 заявление ООО "Мир кровли" о признании ООО "Брянскгорстройсервис" несостоятельным должником (банкротом) принято, возбуждено производство по делу. Данному делу присвоен N А09-4623/2011.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 14.12.2011 по делу N А09-4623/2011 ООО "Брянскгорстройсервис" признано несостоятельным должником (банкротом), открыто конкурсное производство.
Между ответчиком (арендодатель) и ОАО "Фабрика-Кухня" (арендатор) 01.03.2013 был заключен договор аренды нежилых помещений, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на 11 месяцев следующее недвижимое имущество:
- - пристройку входного узла к административному зданию, назначение: нежилое, общая площадь 33 кв. м, адрес объекта: Брянская область, г. Брянск, Советский район, ул. Горького, д. 2а, принадлежащее арендодателю на праве собственности, кадастровый (или условный) номер 32-32-01/033/2005-527, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 17.08.2012 32-АЖ N 147476, о чем в ЕГРП от 17.08.2012 сделана запись регистрации N 32-32-01/057/2012-661;
- - нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 429,40 кв. м, инв. N 210/01, лит. А, адрес объекта: Брянская область, г. Брянск, Советский район, ул. Горького, д. 2а, принадлежащее арендодателю на праве собственности, кадастровый (или условный) номер 15-01/28-6-666, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 32-АЖ N 122048 от 18.07.2012, о чем в ЕГРП от 18.07.2012 сделана запись регистрации N 32-32-01/040/2012-671, в состоянии, позволяющем осуществлять их нормальную эксплуатацию.
Стоимость аренды помещений составляет 100 тыс. рублей в месяц, в том числе НДС 18% (пункт 3.1 договора).
Данное имущество было передано арендатору по акту приема-передачи нежилых помещений от 01.03.2013.
Впоследствии, 23.03.2013, в газете "Коммерсантъ" было опубликовано извещение о проведении открытых торгов посредством публичного предложения по продаже имущества ООО "Брянскгорстройсервис". Аналогичное сообщение было опубликовано также в газете "Брянский перекресток" от 20.03.2013.
В состав лота N 1 входило следующее имущество ООО "Брянскгорстройсервис":
- - нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 429,40 кв. м, инв. N 210/01, лит. А. Вид права - собственность, условный номер: 15-01/28-6-666. Свидетельство 32-АЖ N 122048 о государственной регистрации права от 18.07.2012, запись в ЕГРП от 18.07.2012 N 32-32-01/040/2012-671;
- - пристройка входного узла к административному зданию, назначение: нежилое, общая площадь 33 кв. м. Вид права - собственность, условный номер: 32-32-01/033/2005-527. Свидетельство 32-АЖ N 147476 о государственной регистрации права от 17.08.2012, запись в ЕГРПН от 17.08.2012 N 32-32-01/057/2012-661.
Местонахождения недвижимого имущества: г. Брянск, ул. Горького, д. 2А.
Кроме того, в состав лота N 1 входили следующие имущественные права:
- - право аренды земельного участка, категория земли: земли поселений, общая площадь участка - 55 кв. м, кадастровый номер 32:28:03:18:06:0060 по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 05.06.2006 N 36279;
- - право аренды земельного участка, категория земли: земли поселений, общая площадь участка - 1 350 кв. м, кадастровый номер 32:28:03:18:06:0080, по договору аренды земельного участка находящегося в государственной собственности от 06.06.2006 N 36285. Местонахождение земельных участков: г. Брянск, ул. Горького, д. 2А.
В соответствии с протоколом о допуске к участию в открытых торгах от 08.05.2013 N 5106-ОТПП истец являлся участником торгов.
Согласно протоколу N 5106-ОТПП/1 о результатах открытых торгов посредством публичного предложения по продаже имущества ООО "Брянскгорстройсервис" от 08.05.2013 ООО "Торговый дом "Журавли" признано победителем по лоту N 1, последний обязался в течение 5 дней с даты получения предложения заключить договор купли-продажи имущества, подписать договор купли-продажи имущества, составляющего Лот.
В дальнейшем, 17.05.2013, между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) был подписан предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав аренды земельных участков, в соответствии с которым продавец обязался заключить с покупателем в будущем, но не позднее 01.07.2013, договор купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав аренды на земельные участки, входящими в состав имущества ООО "Брянскгорстройсервис", выставленного на открытые торги посредством публичного предложения по лоту N 1.
Согласно дополнительному соглашению от 01.07.2013 N 1 к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав аренды земельных участков от 17.05.2013 заключение основного договора откладывалось на срок не позднее 01.08.2013.
В соответствии с дополнительным соглашением от 01.08.2013 N 2 к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав аренды земельных участков от 17.05.2013 заключение основного договора отложено на срок не позднее 01.09.2013.
Между ООО "Брянскгорстройсервис" и ОАО "Фабрика-Кухня" 16.09.2013 было подписано соглашение о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.03.2013.
Согласно акту приема-передачи (возврата) от 16.09.2013 нежилые помещения были переданы ответчику.
ООО "Брянскгорстройсервис" (продавец) и ООО "Торговый дом "Журавли" (покупатель) 17.09.2013 подписали договор купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав аренды земельных участков, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:
а) нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 429,40 кв. м, инв. N 210/01, лит. А, расположенное по адресу объекта: Брянская обл., г. Брянск, Советский р-н, ул. Горького, д. 2а.
б) пристройку входного узла к административному зданию, назначение: нежилое, общая площадь 33 кв. м, расположенное по адресу объекта: Брянская обл., г. Брянск, Советский р-н, ул. Горького, д. 2а (пункт 1.1 договора купли-продажи).
Кроме того, в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации продавец уступает свои права и обязанности, а покупатель принимает права и обязанности по следующим договорам аренды:
а) по договору аренды земельного участка от 06.06.2006 N 36285, зарегистрированному в управлении Федеральной регистрационной службы по Брянской области 20.07.2006 за N 32-32-01/024/2006-318, на земельный участок площадью 1 350 кв. м, кадастровый номер 32:28:03 18 06:0080, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования административного здания, расположенный по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, ул. Горького, д. 2а.
б) по договору аренды земельного участка от 05.06.2006 N 36279, зарегистрированному в управлении Федеральной регистрационной службы по Брянской области 21.07.2006 за N 32-32-01/021/2006-966, на земельный участок площадью 55 кв. м, кадастровый номер 32:28:03 18 06:0060, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования входного узла в административное здание, расположенный по адресу: Брянская обл., г. Брянск. Советский р-н, ул. Горького, д. 2а (пункт 1.2 договора купли-продажи).
Порядок и сроки оплаты определены в разделе 2 договора купли-продажи.
Стоимость помещений и уступаемых прав, указанных в пунктах 1.1, 1.2 договора, составляет 9 922 500 рублей, НДС не облагается (пункт 2.1 договора купли-продажи).
При этом в соответствии с пунктом 2.2 договора купли-продажи стоимость помещений и уступаемых прав, указанных в пункте 2.1 договора, установлена сторонами на основании протокола N 5106-ОТПП/1 о результатах открытых торгов посредством публичного предложения от 08.05.2013 (торги N 5106-ОТПП, ЭТП "МЭТС"), является окончательной и изменению не подлежит.
Согласно пункту 2.4 договора купли-продажи сумма задатка, уплаченная покупателем для участия в торгах на расчетный счет организатора торгов в сумме 1 587 600 рублей (платежное поручение от 17.04.2013 N 49), засчитывается в стоимость помещений и уступаемых прав, указанных в пункте 2.1 настоящего договора.
На основании акта приема-передачи недвижимого имущества от 17.09.2013 продавец - ООО "Брянскгорстройсервис" передал в собственность покупателя - ООО "Торговый дом "Журавли" указанное выше имущество.
Полагая, что арендная плата, уплачиваемая третьим лицом - ОАО "Фабрика-Кухня" - ответчику за период с 17.05.2013 по 16.09.2013, является доходами ответчика, полученными вследствие нарушения обязательств по заключению основного договора купли-продажи имущества с ООО "Торговый дом "Журавли" и одновременно упущенной выгодой истца, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с ООО "Брянскгорстройсервис" 350 тыс. рублей убытков в виде упущенной выгоды.
Рассматривая дело по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие факт наличия виновных действий со стороны конкурсного управляющего ООО "Брянскогостройсервис", связанных с уклонением от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав аренды на земельные участки.
Апелляционная инстанция соглашается с таким выводом по следующим основаниям.
В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. К числу оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, предусмотренных указанной нормой, относятся и договоры.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, вследствие причинения вреда и иных противоправных действий граждан и юридических лиц.
Нарушенное право, в свою очередь, подлежит защите одним из способов, указанных в статье 12 ГК РФ.
К числу таких способов относится возмещение убытков.
Применение гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков возможно при наличии условий, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В силу пункта 4 статьи 393 ГК РФ размер упущенной выгоды должен определяться с учетом мер, предпринятых кредитором для ее получения, а также сделанных с этой целью приготовлений разумных затрат, которые должен был понести кредитор, если бы обязательство было исполнено.
Таким образом, убытки представляют собой негативные имущественные последствия, возникающие у лица вследствие нарушения его неимущественного или имущественного права. Реализация такого способа защиты, как возмещение убытков, возможна лишь при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности:
- - совершение причинителем вреда незаконных действий (бездействия);
- - наличие у субъектов гражданского оборота убытков с указанием их размера;
- - наличие причинной связи между неправомерным поведением и возникшими убытками;
- - наличие вины лица,
- допустившего правонарушение.
Поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать наличие вышеперечисленного состава правонарушения, а также наличие причинной связи между неправомерным поведением и возникшими убытками.
В постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п. Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
При исчислении размера неполученных доходов определяющее значение имеет определение достоверности (реальности) тех доходов, которые потерпевшее лицо предполагало получить при обычных условиях гражданского оборота. При определении размера упущенной выгоды должны учитываться данные, которые бесспорно подтверждают реальную возможность получения денежных сумм или иного имущества. Подтвердить реальность получения упущенной выгоды, в частности, могут сведения о договорных отношениях сторон.
Согласно пункту 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В обоснование возникновения убытков (упущенной выгоды) истец указал на заключение между ним и ответчиком предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, которое в нарушение договорных обязательств должником было передано ООО "Торговый дом "Журавли" несвоевременно. При этом размер упущенной выгоды в виде неполученной суммы арендных платежей за 3,5 месяца (с 17.05.2013 по 16.09.2013) составил 350 тыс. рублей.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (уполномоченному им лицу), следовательно, право на получение арендной платы принадлежит арендодателю, который является собственником сдаваемых в аренду помещений.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
В силу пункта 2 статьи 8 и пункту 2 статьи 223 ГК РФ право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него.
Как установлено судом, на момент заключения предварительного договора истец собственником имущества не являлся, его право собственности на данное недвижимое имущество в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не было зарегистрировано, в связи с чем у него отсутствовало право на получение арендных платежей в данном периоде в указанной сумме.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, следствием несвоевременного исполнения обязательств должника перед истцом в рассматриваемом случае могла бы стать не упущенная выгода в виде неполученной арендной платы, а, собственно, лишь вероятность незаключения им основного договора купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав аренды земельных участков.
При этом доказательств наличия виновных действий со стороны конкурсного управляющего ООО "Брянскогостройсервис", связанных с уклонением от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав аренды на земельные участки, истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о взыскании 350 тыс. рублей убытков в виде упущенной выгоды.
В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на то, что причиной отсутствия у него права собственности на спорное имущество являлось необоснованное уклонение ответчика от заключения основного договора.
При этом истец ссылается на то, что на момент получения предложения истцом на заключение договора купли-продажи от ответчика продаваемые помещения были обременены ипотекой.
Между тем, как установлено судом, преамбула предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав аренды земельных участков, заключенного 17.05.2013 между ООО "Брянскгорстройсервис" и ООО "Торговый дом "Журавли", содержит информацию, в соответствии с которой перед заключением договора купли-продажи недвижимого имущества и уступки прав аренды на земельные участки, на которых расположено недвижимое имущество, сторонами установлен факт обременения прав на недвижимое имущество ипотекой со стороны ЗАО КБ "Росинтербанк" и права аренды на земельные участки, на которых расположено недвижимое имущество, в виде аренды со стороны ООО "Возрождение" и ипотеки со стороны ЗАО КБ "Росинтербанк", несущий существенные юридические риски для ООО "Торговый дом "Журавли", связанные с оспариванием торгов.
Таким образом, перенос срока заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества имел причину и основание, о которых истец был уведомлен, основание переноса было включено в текст предварительного договора.
Указанный договор впоследствии пролонгировался до 01.08.2013 и до 01.09.2013.
Следовательно, поскольку данный договор был подписан обеими сторонами, доказательств необоснованного уклонения ответчика от подписания основного договора купли-продажи недвижимого имущества истцом не представлено.
Иных аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 20.01.2014 по делу N А09-8261/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)