Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Земельный налог
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мисника Н.Н.,
судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Зиновьев Л.Е. - представитель по доверенности от 03.03.2015, паспорт, Касьяненко Е.Н. - представитель по доверенности от 03.03.2015, паспорт;
- от ответчиков:
- от ООО "Русское поле": Москалев Д.В. - представитель по доверенности от 06.07.2015, паспорт;
- от ИП Малуша О.В.: Москалев Д.В. - представитель по доверенности от 10.09.2015, паспорт;
- от ООО "Рассвет": Степанов И.В. - представитель по доверенности от 26.01.2015, паспорт,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу главы крестьянского-фермерского хозяйства Зиновьева Олега Леонидовича
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 07 июля 2015 года по делу N А53-5364/2014
по иску главы крестьянского (фермерского) хозяйства Зиновьева Олега Леонидовича
к обществу с ограниченной ответственностью "Русское поле", обществу с ограниченной ответственностью "Рассвет", индивидуальному предпринимателю Малуша Ольге Владимировне
о признании преимущественного права аренды земельных участков, переводе прав и обязанностей по договору аренды (субаренды),
принятое судьей Смольковой А.В.,
установил:
индивидуальный предприниматель Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Зиновьев Олег Леонидович (далее - истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Русское поле" и к обществу с ограниченной ответственностью "Рассвет" о признании за индивидуальным предпринимателем Зиновьевым Олегом Леонидовичем преимущественного права субаренды земельных участков:
- - площадью 519 га расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл., Куйбышевский район, х. Русско-Сидоровка, х. Решетовский, в т.ч. "Участок N 1" 401,8 га кадастровый номер: 61:19:0600010:84 (равнозначен кадастровому номеру 61:19:600010:0084), "Участок N 2" общей площадью 117,6 га в составе: обособленный участок площадью 980000 кв. м кадастровый номер 61:19:0600010:521 (равнозначен кадастровому номеру 61:19:600010:0521), обособленный участок площадью 98000 кв. м кадастровый номер 61:19:0600010:531 (равнозначен кадастровому номеру 61:19:600010:0531), обособленный участок площадью 98000 кв. м кадастровый номер 61:19:0600010:528 (равнозначен кадастровому номеру 61:19:600010:0528);
- - площадью 980000 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, установлено относительно ориентира х. Русско-Сидоровка, кадастровый номер: 61:19:0600010:88;
- - площадью 924000 кв. м, расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл., Куйбышевский район, Лысогорское сельское поселение, кадастровый номер: 61:19:0600009:1253;
- - площадью 231000 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, Лысогорское сельское поселение, кадастровый номер: 61:19:0600009:1252.
О переводе права и обязанностей по договорам субаренды земельных участков на индивидуального предпринимателя Зиновьева Олега Леонидовича:
- - земельный участок общей площадью 980000 кв. м, кадастровый номер 61:19:600010:521, расположенного относительно ориентира х. Крюково Куйбышевского района Ростовской области, запись регистрации в ЕГРП N 61-61-23/014/2010-298 от 31.08.2010 года; земельный участок общей площадью 98000 кв. м, кадастровый номер 61:19:600010:531, расположенный по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, х. Крюково, запись регистрации в ЕГРП N 61-61-23/014/2010-296 от 31.08.2010 года; земельный участок общей площадью 98000 кв. м, кадастровый номер 61:19:600010:528, расположенный по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, х. Крюково, запись регистрации в ЕГРП N 61-61-23/014/2010-294 от 31.08.2010 года; земельный участок площадью 4018000 кв. м, кадастровый номер 61:19:600010:0084, расположенный по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, относительно ориентира х. Русско-Сидоровка, х. Решетовский, запись регистрации в ЕГРП N 61-61-24/025/2008-222 от 15.12.2008;
- - земельный участок площадью 980000 кв. м, кадастровый номер 61:19:0600010:88, расположенный по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, установлено относительно ориентира х. Русско-Сидоровка, расположенного в границах участка сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, принадлежащий Арендодателю Левченко Елене Александровне на праве собственности, запись регистрации в ЕГРП N 61-61-23/022/2013-126 от 13.01.2014;
- - земельный участок площадью 924000 кв. м, кадастровый номер 61:19:0600009:1253, месторасположение: Ростовская область, Куйбышевский район, Лысогорское сельское поселение, сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, принадлежащий Арендодателям на праве собственности, запись регистрации в ЕГРП N 61-61-23/011/2012-129 от 05.06.2012;
- - земельный участок площадью 231000 кв. м, кадастровый номер 61:19:0600009:1252, месторасположение: Ростовская область, Куйбышевский район, Лысогорское сельское поселение, сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, принадлежащий Учредителю управления Левченко Евгению Владимировичу по праву собственности, запись регистрации в ЕГРП N 61-61-23/005/2011-472 от 15.04.2011 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 АПК РФ (т. 3, л.д. 58)).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.07.2015 в удовлетворении иска главы крестьянско-фермерского хозяйства Зиновьева Олега Леонидовича отказано.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что договоры субаренды земельных участков от 16.04.2014, заключенные между ООО "Русское поле" и ООО "Рассвет" были расторгнуты, соглашения о расторжении зарегистрированы в установленном порядке. Поскольку на момент разрешения настоящего иска, арендные отношения сторон прекратились, истец лишился возможности вступить в них на стороне субарендатора.
Кроме этого, одним из оснований для отказа в удовлетворении иска послужило отсутствие государственной регистрации договоров субаренды, заключенных между истцом и ООО "Русское поле".
Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Зиновьев Олег Леонидович обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Мотивируя апелляционную жалобу, истец указывает, что судом при разрешении настоящего дела неполно исследованы все обстоятельства, а также представленные в дело доказательства.
Делая вывод о прекращении арендных отношений сторон в отношении земельного участка площадью 231 000 кв. м, расположенного по адресу: Россия, Ростовская обл., Куйбышевский район, Лысогорское сельское поселение, кадастровый номер: 61:19:0600010:1252, суд не учел, что соглашение о расторжении договора субаренды от 16.04.2014 ответчиком не представлено.
Кроме этого, отказывая в удовлетворении иска, адресованного ООО "Русское поле", по мотиву уступки прав и обязанностей по договорам аренды от 17.11.2008, от 03.09.2013, от 10.08.2010, от 29.04.2011 индивидуальному предпринимателю Малуша О.В., суд также не учел отсутствия в материалах дела доказательств уступки права в отношении земельного участка площадью 231 000 кв. м, расположенного по адресу: Россия, Ростовская обл., Куйбышевский район, Лысогорское сельское поселение, кадастровый номер: 61:19:0600010:1252.
Отсутствие государственной регистрации договоров субаренды обусловлено уклонением ООО "Русское поле" от регистрации сделок.
В отзывах на апелляционную жалобу ООО "Рассвет", а также ООО "Русское поле" просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании истец и его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда по настоящему делу отменить.
Представители ответчиков возражали против отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства Зиновьевым Олегом Леонидовичем и обществом с ограниченной ответственностью "Русское поле" были заключены договоры аренды (субаренды) земельных участков сельскохозяйственных назначений - для сельскохозяйственного производства, всего площадью 732,5 га, из них: с 30.01.2010 года - 519 га расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл., Куйбышевский район, х. Русско-Сидоровка, х. Решетовский, в том числе "Участок N 1" 401,8 га кадастровый номер: 61:19:0600010:84 (равнозначен кадастровому номеру 61:19:600010:0084), "Участок N 2" общей площадью 117,6 га в составе: обособленный к площадью 98 га кадастровый номер 61:19:0600010:524 (равнозначен кадастровому номеру 61:19:600010:0524), обособленный участок площадью 9,8 га кадастровый номер 61:19:0600010:531 (равнозначен кадастровому номеру 61:19:600010:0531), обособленный участок площадью 9,8 га кадастровый номер 61:19:0600010:528 (равнозначен кадастровому номеру 61:19:600010:0528):
1) Договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: 346951, Ростовская область, Куйбышевский район, х. Русско-Сидоровка от 30.01.2010 года, срок договора: 11 месяцев до 15.12.2010 года, арендная плата: 160 тонн зерновых (выплачивается до 01.09.2010 года), 10 тонн подсолнечника (выплачивается до 01.11.2010 года) и оплата земельного налога за физических лиц (собственников).
2) Договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: 346951, Ростовская область, Куйбышевский район, х. Русско-Сидоровка от 30.01.2011 года., срок договора: 11 месяцев до 15.12.2011 года, арендная плата: 500000 рублей (выплачивается до 15.12.2011 года), озимая пшеница - 20 тонн и ячмень - 10 тонн (срок выдачи до 01.09.2011 года), кукуруза - 10 тонн и подсолнечник - 5 тонн (срок выдачи до 01.11.2011 года), оплата земельного налога за физических лиц (собственников).
3) Договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, положенного по адресу: 346951, Ростовская область, Куйбышевский район, х. Русско-Сидоровка от 09.12.2011 года, срок договора: 11 месяцев до 15.12.2012 года, арендная плата: 900000 рублей (выплачивается до 15.12.2012 года, оплата земельного налога за физических лиц (собственников).
4) Договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, положенного по адресу: 346951, Ростовская область, Куйбышевский район, х. Русско-Сидоровка от 21.12.2012 года, срок договора: 11 месяцев с 15.12.2012 года до 15.11.2013 года, арендная плата: 500 000 рублей (выплачивается до 15.12.2013 года, озимая пшеница - 20 тонн и ячмень - 10 тонн (срок выдачи до 01.09.2013 года), кукуруза 10 тонн и подсолнечник - 5 тонн (срок выдачи до 01.11.2013 года), оплата земельного юга за физических лиц (собственников).
Как усматривается из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 61-0-1-56/4201/2014-114 от 05.03.2014 право аренды земельного участка с кадастровым номером: 61:19:0600010:84 зарегистрировано за ответчиком 15.12.2008 года на срок с 15.12.2008 г. по 15.12.2018 г., согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 61-0-1-56/4201/2014-119 от 05.03.2014 право аренды земельного участка с кадастровым номером: 61:19:0600010:531 зарегистрировано за ответчиком 31.08.2010 года на срок с 31.08.2010 г. по 31.08.2017 г., согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 61-0-1-56/4201/2014-118 от 05.03.2014 право аренды земельного участка с кадастровым номером: 61:19:0600010:528 зарегистрировано за ответчиком 31.08.2010 года на срок с 31.08.2010 г. по 31.08.2017 г., согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 61-0-1-56/4201/2014-117 от 05.03.2014 право аренды земельного участка с кадастровым номером: 61:19:0600010:521 зарегистрировано за ответчиком 31.08.2010 года на срок с 31.08.2010 г. по 31.08.2017 г.
С 05.06.2012 года - 98,0 га расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл., Куйбышевский район, х. Русско-Сидоровка, кадастровый номер: 61:19:0600010:88 равнозначен кадастровому номеру 61:19:600010:0088), в составе: обособленный участок площадью 18 га кадастровый номер 61:19:600010:0085, обособленный участок площадью 68 га кадастровый номер 61:19:600010:0086, обособленный участок площадью 12,0 га кадастровый номер 61:19:600010:0087, по следующим договорам:
1) Договор аренды земельного участка от 05.06.2012 года, срок договора: с 05.06.2012 года до 15.11.2012 года, арендная плата: зерновые - 15 тонн (срок выдачи до 15.11.2012 года), подсолнечник - 2 тонн (срок выдачи до 15.11.2012 года) и оплата земельного налога за физических лиц собственников). Согласовано в денежном эквиваленте 92 000 рублей. До 05.06.2012 года истец арендовал этот земельный участок у собственницы - Левченко Елены Александровны.
2) Договор аренды земельного участка от 15.12.2012 года, срок договора: с 15.12.2012 года до 15.11.2013 года, арендная плата: зерновые - 15 тонн (срок выдачи до 15.11.2013 года), подсолнечник - 2 тонны (срок выдачи до 15.11.2013 года) и оплата земельного налога за физических лиц собственников). Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 61-0-1-56/4201/2014-115 от 05.03.2014 право аренды земельного участка с кадастровым номером: 61:19:0600010:88 зарегистрировано за ответчиком 13.01.2014 года на срок.
С 05.06.2012 года - 94,2 га расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл., Куйбышевский район, Лысогорское сельское поседение, кадастровый номер: 61:19:0600010:1253, по следующим договорам:
1) Договор субаренды земельного участка от 05.06.2012 года, срок договора: с 05.06.2012 года до 15.11.2012 года, арендная плата: зерновые - 36 тонн (срок выдачи до 15.11.2012 года), подсолнечник - 6 тонн (срок выдачи до 15.11.2012 года) и оплата земельного налога за физических лиц (собственников). Согласовано в денежном эквиваленте 232 800 рублей. До 05.06.2012 года истец арендовал этот земельный участок у собственницы - Левченко Елены Александровны.
2) Договор субаренды земельного участка от 15.12.2012 года, срок договора: с 15.12.2012 года до 15.11.2013 года, арендная плата: зерновые - 36 тонн (срок выдачи до 15.11.2013 года), подсолнечник - 6 тонн (срок выдачи до 15.11.2013 года) и оплата земельного налога за физических лиц (собственников). Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 61-0-1-56/4201/2014-120 от 05.03.2014 право аренды земельного участка с кадастровым номером: 61:19:0600010:1253 зарегистрировано за ответчиком 05.06.2012 года на срок с 20.05.2011 г. по 20.05.2016 г.
С 05.06.2012 года - 23,1 га расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл., Куйбышевский район, Лысогорское сельское поселение, кадастровый номер: 61:19:0600010:1252, по следующим договорам:
1) Договор аренды земельного участка от 05.06.2012 года, срок договора: с 05.06.2012 года до 15.11.2012 года, арендная плата: зерновые - 3,5 тонн (срок выдачи до 15.11.2012 года), подсолнечник - 0,5 тонн (срок выдачи до 15.11.2012 года) и оплата земельного налога за физических лиц (собственников). Согласовано в денежном эквиваленте 21 800 рублей. До 05.06.2012 года истец арендовал этот земельный участок у собственника - Левченко Евгения Владимировича.
2) Договор аренды земельного участка от 15.12.2012 года, срок договора: с 15.12.2012 года до 15.11.2013 года, арендная плата: зерновые - 3,5 тонн (срок выдачи до 15.11.2013 года), подсолнечник - 0,5 тонн (срок выдачи до 15.11.2013 года) и оплата земельного налога за физических лиц (собственников). Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 61-0-1-56/4201/2014-121 от 05.03.2014 право аренды земельного участка с кадастровым номером: 61:19:0600010:1252 зарегистрировано за ответчиком 07.06.2012 года на срок с 07.06.2012 г.
Как усматривается из материалов дела, всего за период аренды с 30.01.2010 по настоящее время ответчик получил от истца: 9 079 610 рублей, что подтверждается расписками, а также озимой - 15 тонн, ячмень - 9 тонн, кукуруза - 0,31 тонн. При этом дополнительно выдавались по устному распоряжению ответчика зерновые собственникам земельных участков, что подтверждается сводными ведомостями. Земельный налог за собственников земельных участков истцом оплачен в полном объеме по количеству переданных квитанций ответчиком.
Считая, что истец может требовать перевода на себя прав и обязанностей по договорам субаренды земельных участков, заключенных между ООО "Русское поле" и ООО "Рассвет", индивидуальный предприниматель Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Зиновьев Олег Леонидович обратился в арбитражный суд с иском.
Отказывая в удовлетворении настоящего иска, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" реализация предусмотренного пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен если: доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.
Определением арбитражного суда от 03.07.2014 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу решения суда по делу N А53-3425/14 по иску общества с ограниченной ответственностью "Русское поле" к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Зиновьеву Олегу Леонидовичу о взыскании задолженности в размере 2 190 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 95 136 рублей 25 копеек, по встречному иску о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 015 735 рублей, поскольку в рамках указанного дела подлежал факт установления надлежащего исполнения истцом обязанностей по договору субаренды.
13.02.2015 по делу N А53-3425/14 судом вынесено решение, согласно которому в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен, с общества с ограниченной ответственностью "Русское поле" взыскано в пользу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Зиновьева Олега Леонидовича неосновательное обогащение 1 015 735 рублей, судебные расходы 23 157 рублей, всего 1 038 892 рубля.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 решение по делу N А53-3425/14 оставлено без изменения.
Изложенные обстоятельства свидетельствуют об исправном исполнении истцом своих обязательств, вытекающих из договоров субаренды.
Между тем, как правомерно установлено судом первой инстанции, на момент разрешения настоящего спора ООО "Русское поле" не является арендатором спорных земельных участков, так как 11.03.2015 между ООО "Русское поле" и индивидуальным предпринимателем Малуша О.В. были заключены договоры об уступке прав и обязанностей по договорам аренды от 17.11.2008, от 03.09.2013, от 10.08.2010, от 10.08.2010, от 10.08.2010, от 29.04.2011, таким образом, требования, адресованные ООО "Русское поле", удовлетворены быть не могут ввиду выбытия его из спорного отношения.
Договоры субаренды земельных участков от 16.04.2014, заключенные между ООО "Русское поле" и ООО "Рассвет" были расторгнуты, соглашения о расторжении зарегистрированы в установленном порядке. Таким образом, на момент уступки права аренды отношения субаренды с ООО "Рассвет" были прекращены по соглашению сторон, что соответствует требованиям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. С учетом изложенного истец лишен возможности вступить в указанные отношения на стороне субарендатора.
Требования истца о переводе на себя прав и обязанностей по договору может быть заявлено только в отношении действующего договора, в котором истец желает занять сторону арендатора (субарендатора). Рассматриваемое требование не может быть адресовано неопределенному кругу возможных субарендаторов и рассматриваться в качестве иска о признании.
Оспаривая решение суда по настоящему делу, истец указывает, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:19:0600010:1252 доказательства заключения договора уступки права аренды, а также расторжения договора субаренды от 16.04.2014 в материалах дела отсутствуют.
Отклоняя изложенный довод, апелляционный суд руководствуется следующим.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения заключенный на срок менее срока, установленного в соответствии с законом субъекта Российской Федерации, определяющим минимальный срок аренды таких земельных участков, не соответствует закону в части условия о сроке аренды, что в силу статей 166 - 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет его недействительность (ничтожность) в указанной части. Недействительность (ничтожность) условия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения о сроке не влечет недействительности всего договора (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условие о сроке в договоре аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения является определимым, такой договор признается заключенным на срок, соответствующий минимальному, установленному законом субъекта Российской Федерации. В данном случае договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) признается заключенным на срок не менее минимального, установленного законом субъекта Российской Федерации. Таким образом, отсутствие условия о сроке предоставления такого земельного участка устраняется законом субъекта Российской Федерации.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которым определен основной принцип оборота земель сельскохозяйственного назначения, а именно сохранение целевого использования земельных участков. Исходя из особенного статуса земель сельскохозяйственного назначения, гражданский оборот земельных участков из их состава имеет ряд особенностей и ограничений, установленных законодателем для достижения основной цели их использования. В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.
Областным законом Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" минимальный срок аренды - 5 лет.
По правилам пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, если заключен на срок один год и более.
Поскольку срок договоров аренды, заключенных между истцом и ответчиком, не превышал 11 месяцев, указанные сделки противоречили требованиям действующего на момент их заключения законодательства.
В данном случае условие о сроке является определимым, срок действия договора устанавливается на основе норм областного закона (Областной закон Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области") и считается равным минимальному сроку аренды, составляющему 5 лет.
Изложенные рекомендации выработаны Научно-консультативным советом при Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа по итогам работы заседания от 1 июня 2012 года в г. Геленджике (вопрос N 1.6).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Однако доказательства регистрации спорных договоров в материалах дела отсутствуют, стороны также факт регистрации договоров отрицают.
В силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ (абзац 5 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Довод истца о том, что отсутствие государственной регистрации договоров субаренды обусловлено уклонением ООО "Русское поле" от регистрации сделок подлежит отклонению, поскольку документально не подтвержден и не влияет на результат рассмотрения спора.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.
Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем. Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.07.2015 по делу N А53-5364/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.МИСНИК
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.09.2015 N 15АП-14386/2015 ПО ДЕЛУ N А53-5364/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Земельный налог
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 сентября 2015 г. N 15АП-14386/2015
Дело N А53-5364/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мисника Н.Н.,
судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Зиновьев Л.Е. - представитель по доверенности от 03.03.2015, паспорт, Касьяненко Е.Н. - представитель по доверенности от 03.03.2015, паспорт;
- от ответчиков:
- от ООО "Русское поле": Москалев Д.В. - представитель по доверенности от 06.07.2015, паспорт;
- от ИП Малуша О.В.: Москалев Д.В. - представитель по доверенности от 10.09.2015, паспорт;
- от ООО "Рассвет": Степанов И.В. - представитель по доверенности от 26.01.2015, паспорт,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу главы крестьянского-фермерского хозяйства Зиновьева Олега Леонидовича
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 07 июля 2015 года по делу N А53-5364/2014
по иску главы крестьянского (фермерского) хозяйства Зиновьева Олега Леонидовича
к обществу с ограниченной ответственностью "Русское поле", обществу с ограниченной ответственностью "Рассвет", индивидуальному предпринимателю Малуша Ольге Владимировне
о признании преимущественного права аренды земельных участков, переводе прав и обязанностей по договору аренды (субаренды),
принятое судьей Смольковой А.В.,
установил:
индивидуальный предприниматель Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Зиновьев Олег Леонидович (далее - истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Русское поле" и к обществу с ограниченной ответственностью "Рассвет" о признании за индивидуальным предпринимателем Зиновьевым Олегом Леонидовичем преимущественного права субаренды земельных участков:
- - площадью 519 га расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл., Куйбышевский район, х. Русско-Сидоровка, х. Решетовский, в т.ч. "Участок N 1" 401,8 га кадастровый номер: 61:19:0600010:84 (равнозначен кадастровому номеру 61:19:600010:0084), "Участок N 2" общей площадью 117,6 га в составе: обособленный участок площадью 980000 кв. м кадастровый номер 61:19:0600010:521 (равнозначен кадастровому номеру 61:19:600010:0521), обособленный участок площадью 98000 кв. м кадастровый номер 61:19:0600010:531 (равнозначен кадастровому номеру 61:19:600010:0531), обособленный участок площадью 98000 кв. м кадастровый номер 61:19:0600010:528 (равнозначен кадастровому номеру 61:19:600010:0528);
- - площадью 980000 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, установлено относительно ориентира х. Русско-Сидоровка, кадастровый номер: 61:19:0600010:88;
- - площадью 924000 кв. м, расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл., Куйбышевский район, Лысогорское сельское поселение, кадастровый номер: 61:19:0600009:1253;
- - площадью 231000 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, Лысогорское сельское поселение, кадастровый номер: 61:19:0600009:1252.
О переводе права и обязанностей по договорам субаренды земельных участков на индивидуального предпринимателя Зиновьева Олега Леонидовича:
- - земельный участок общей площадью 980000 кв. м, кадастровый номер 61:19:600010:521, расположенного относительно ориентира х. Крюково Куйбышевского района Ростовской области, запись регистрации в ЕГРП N 61-61-23/014/2010-298 от 31.08.2010 года; земельный участок общей площадью 98000 кв. м, кадастровый номер 61:19:600010:531, расположенный по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, х. Крюково, запись регистрации в ЕГРП N 61-61-23/014/2010-296 от 31.08.2010 года; земельный участок общей площадью 98000 кв. м, кадастровый номер 61:19:600010:528, расположенный по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, х. Крюково, запись регистрации в ЕГРП N 61-61-23/014/2010-294 от 31.08.2010 года; земельный участок площадью 4018000 кв. м, кадастровый номер 61:19:600010:0084, расположенный по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, относительно ориентира х. Русско-Сидоровка, х. Решетовский, запись регистрации в ЕГРП N 61-61-24/025/2008-222 от 15.12.2008;
- - земельный участок площадью 980000 кв. м, кадастровый номер 61:19:0600010:88, расположенный по адресу: Ростовская область, Куйбышевский район, установлено относительно ориентира х. Русско-Сидоровка, расположенного в границах участка сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, принадлежащий Арендодателю Левченко Елене Александровне на праве собственности, запись регистрации в ЕГРП N 61-61-23/022/2013-126 от 13.01.2014;
- - земельный участок площадью 924000 кв. м, кадастровый номер 61:19:0600009:1253, месторасположение: Ростовская область, Куйбышевский район, Лысогорское сельское поселение, сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, принадлежащий Арендодателям на праве собственности, запись регистрации в ЕГРП N 61-61-23/011/2012-129 от 05.06.2012;
- - земельный участок площадью 231000 кв. м, кадастровый номер 61:19:0600009:1252, месторасположение: Ростовская область, Куйбышевский район, Лысогорское сельское поселение, сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, принадлежащий Учредителю управления Левченко Евгению Владимировичу по праву собственности, запись регистрации в ЕГРП N 61-61-23/005/2011-472 от 15.04.2011 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 АПК РФ (т. 3, л.д. 58)).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.07.2015 в удовлетворении иска главы крестьянско-фермерского хозяйства Зиновьева Олега Леонидовича отказано.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что договоры субаренды земельных участков от 16.04.2014, заключенные между ООО "Русское поле" и ООО "Рассвет" были расторгнуты, соглашения о расторжении зарегистрированы в установленном порядке. Поскольку на момент разрешения настоящего иска, арендные отношения сторон прекратились, истец лишился возможности вступить в них на стороне субарендатора.
Кроме этого, одним из оснований для отказа в удовлетворении иска послужило отсутствие государственной регистрации договоров субаренды, заключенных между истцом и ООО "Русское поле".
Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Зиновьев Олег Леонидович обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Мотивируя апелляционную жалобу, истец указывает, что судом при разрешении настоящего дела неполно исследованы все обстоятельства, а также представленные в дело доказательства.
Делая вывод о прекращении арендных отношений сторон в отношении земельного участка площадью 231 000 кв. м, расположенного по адресу: Россия, Ростовская обл., Куйбышевский район, Лысогорское сельское поселение, кадастровый номер: 61:19:0600010:1252, суд не учел, что соглашение о расторжении договора субаренды от 16.04.2014 ответчиком не представлено.
Кроме этого, отказывая в удовлетворении иска, адресованного ООО "Русское поле", по мотиву уступки прав и обязанностей по договорам аренды от 17.11.2008, от 03.09.2013, от 10.08.2010, от 29.04.2011 индивидуальному предпринимателю Малуша О.В., суд также не учел отсутствия в материалах дела доказательств уступки права в отношении земельного участка площадью 231 000 кв. м, расположенного по адресу: Россия, Ростовская обл., Куйбышевский район, Лысогорское сельское поселение, кадастровый номер: 61:19:0600010:1252.
Отсутствие государственной регистрации договоров субаренды обусловлено уклонением ООО "Русское поле" от регистрации сделок.
В отзывах на апелляционную жалобу ООО "Рассвет", а также ООО "Русское поле" просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании истец и его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда по настоящему делу отменить.
Представители ответчиков возражали против отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства Зиновьевым Олегом Леонидовичем и обществом с ограниченной ответственностью "Русское поле" были заключены договоры аренды (субаренды) земельных участков сельскохозяйственных назначений - для сельскохозяйственного производства, всего площадью 732,5 га, из них: с 30.01.2010 года - 519 га расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл., Куйбышевский район, х. Русско-Сидоровка, х. Решетовский, в том числе "Участок N 1" 401,8 га кадастровый номер: 61:19:0600010:84 (равнозначен кадастровому номеру 61:19:600010:0084), "Участок N 2" общей площадью 117,6 га в составе: обособленный к площадью 98 га кадастровый номер 61:19:0600010:524 (равнозначен кадастровому номеру 61:19:600010:0524), обособленный участок площадью 9,8 га кадастровый номер 61:19:0600010:531 (равнозначен кадастровому номеру 61:19:600010:0531), обособленный участок площадью 9,8 га кадастровый номер 61:19:0600010:528 (равнозначен кадастровому номеру 61:19:600010:0528):
1) Договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: 346951, Ростовская область, Куйбышевский район, х. Русско-Сидоровка от 30.01.2010 года, срок договора: 11 месяцев до 15.12.2010 года, арендная плата: 160 тонн зерновых (выплачивается до 01.09.2010 года), 10 тонн подсолнечника (выплачивается до 01.11.2010 года) и оплата земельного налога за физических лиц (собственников).
2) Договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: 346951, Ростовская область, Куйбышевский район, х. Русско-Сидоровка от 30.01.2011 года., срок договора: 11 месяцев до 15.12.2011 года, арендная плата: 500000 рублей (выплачивается до 15.12.2011 года), озимая пшеница - 20 тонн и ячмень - 10 тонн (срок выдачи до 01.09.2011 года), кукуруза - 10 тонн и подсолнечник - 5 тонн (срок выдачи до 01.11.2011 года), оплата земельного налога за физических лиц (собственников).
3) Договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, положенного по адресу: 346951, Ростовская область, Куйбышевский район, х. Русско-Сидоровка от 09.12.2011 года, срок договора: 11 месяцев до 15.12.2012 года, арендная плата: 900000 рублей (выплачивается до 15.12.2012 года, оплата земельного налога за физических лиц (собственников).
4) Договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, положенного по адресу: 346951, Ростовская область, Куйбышевский район, х. Русско-Сидоровка от 21.12.2012 года, срок договора: 11 месяцев с 15.12.2012 года до 15.11.2013 года, арендная плата: 500 000 рублей (выплачивается до 15.12.2013 года, озимая пшеница - 20 тонн и ячмень - 10 тонн (срок выдачи до 01.09.2013 года), кукуруза 10 тонн и подсолнечник - 5 тонн (срок выдачи до 01.11.2013 года), оплата земельного юга за физических лиц (собственников).
Как усматривается из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 61-0-1-56/4201/2014-114 от 05.03.2014 право аренды земельного участка с кадастровым номером: 61:19:0600010:84 зарегистрировано за ответчиком 15.12.2008 года на срок с 15.12.2008 г. по 15.12.2018 г., согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 61-0-1-56/4201/2014-119 от 05.03.2014 право аренды земельного участка с кадастровым номером: 61:19:0600010:531 зарегистрировано за ответчиком 31.08.2010 года на срок с 31.08.2010 г. по 31.08.2017 г., согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 61-0-1-56/4201/2014-118 от 05.03.2014 право аренды земельного участка с кадастровым номером: 61:19:0600010:528 зарегистрировано за ответчиком 31.08.2010 года на срок с 31.08.2010 г. по 31.08.2017 г., согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 61-0-1-56/4201/2014-117 от 05.03.2014 право аренды земельного участка с кадастровым номером: 61:19:0600010:521 зарегистрировано за ответчиком 31.08.2010 года на срок с 31.08.2010 г. по 31.08.2017 г.
С 05.06.2012 года - 98,0 га расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл., Куйбышевский район, х. Русско-Сидоровка, кадастровый номер: 61:19:0600010:88 равнозначен кадастровому номеру 61:19:600010:0088), в составе: обособленный участок площадью 18 га кадастровый номер 61:19:600010:0085, обособленный участок площадью 68 га кадастровый номер 61:19:600010:0086, обособленный участок площадью 12,0 га кадастровый номер 61:19:600010:0087, по следующим договорам:
1) Договор аренды земельного участка от 05.06.2012 года, срок договора: с 05.06.2012 года до 15.11.2012 года, арендная плата: зерновые - 15 тонн (срок выдачи до 15.11.2012 года), подсолнечник - 2 тонн (срок выдачи до 15.11.2012 года) и оплата земельного налога за физических лиц собственников). Согласовано в денежном эквиваленте 92 000 рублей. До 05.06.2012 года истец арендовал этот земельный участок у собственницы - Левченко Елены Александровны.
2) Договор аренды земельного участка от 15.12.2012 года, срок договора: с 15.12.2012 года до 15.11.2013 года, арендная плата: зерновые - 15 тонн (срок выдачи до 15.11.2013 года), подсолнечник - 2 тонны (срок выдачи до 15.11.2013 года) и оплата земельного налога за физических лиц собственников). Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 61-0-1-56/4201/2014-115 от 05.03.2014 право аренды земельного участка с кадастровым номером: 61:19:0600010:88 зарегистрировано за ответчиком 13.01.2014 года на срок.
С 05.06.2012 года - 94,2 га расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл., Куйбышевский район, Лысогорское сельское поседение, кадастровый номер: 61:19:0600010:1253, по следующим договорам:
1) Договор субаренды земельного участка от 05.06.2012 года, срок договора: с 05.06.2012 года до 15.11.2012 года, арендная плата: зерновые - 36 тонн (срок выдачи до 15.11.2012 года), подсолнечник - 6 тонн (срок выдачи до 15.11.2012 года) и оплата земельного налога за физических лиц (собственников). Согласовано в денежном эквиваленте 232 800 рублей. До 05.06.2012 года истец арендовал этот земельный участок у собственницы - Левченко Елены Александровны.
2) Договор субаренды земельного участка от 15.12.2012 года, срок договора: с 15.12.2012 года до 15.11.2013 года, арендная плата: зерновые - 36 тонн (срок выдачи до 15.11.2013 года), подсолнечник - 6 тонн (срок выдачи до 15.11.2013 года) и оплата земельного налога за физических лиц (собственников). Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 61-0-1-56/4201/2014-120 от 05.03.2014 право аренды земельного участка с кадастровым номером: 61:19:0600010:1253 зарегистрировано за ответчиком 05.06.2012 года на срок с 20.05.2011 г. по 20.05.2016 г.
С 05.06.2012 года - 23,1 га расположенный по адресу: Россия, Ростовская обл., Куйбышевский район, Лысогорское сельское поселение, кадастровый номер: 61:19:0600010:1252, по следующим договорам:
1) Договор аренды земельного участка от 05.06.2012 года, срок договора: с 05.06.2012 года до 15.11.2012 года, арендная плата: зерновые - 3,5 тонн (срок выдачи до 15.11.2012 года), подсолнечник - 0,5 тонн (срок выдачи до 15.11.2012 года) и оплата земельного налога за физических лиц (собственников). Согласовано в денежном эквиваленте 21 800 рублей. До 05.06.2012 года истец арендовал этот земельный участок у собственника - Левченко Евгения Владимировича.
2) Договор аренды земельного участка от 15.12.2012 года, срок договора: с 15.12.2012 года до 15.11.2013 года, арендная плата: зерновые - 3,5 тонн (срок выдачи до 15.11.2013 года), подсолнечник - 0,5 тонн (срок выдачи до 15.11.2013 года) и оплата земельного налога за физических лиц (собственников). Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 61-0-1-56/4201/2014-121 от 05.03.2014 право аренды земельного участка с кадастровым номером: 61:19:0600010:1252 зарегистрировано за ответчиком 07.06.2012 года на срок с 07.06.2012 г.
Как усматривается из материалов дела, всего за период аренды с 30.01.2010 по настоящее время ответчик получил от истца: 9 079 610 рублей, что подтверждается расписками, а также озимой - 15 тонн, ячмень - 9 тонн, кукуруза - 0,31 тонн. При этом дополнительно выдавались по устному распоряжению ответчика зерновые собственникам земельных участков, что подтверждается сводными ведомостями. Земельный налог за собственников земельных участков истцом оплачен в полном объеме по количеству переданных квитанций ответчиком.
Считая, что истец может требовать перевода на себя прав и обязанностей по договорам субаренды земельных участков, заключенных между ООО "Русское поле" и ООО "Рассвет", индивидуальный предприниматель Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Зиновьев Олег Леонидович обратился в арбитражный суд с иском.
Отказывая в удовлетворении настоящего иска, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" реализация предусмотренного пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен если: доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.
Определением арбитражного суда от 03.07.2014 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу решения суда по делу N А53-3425/14 по иску общества с ограниченной ответственностью "Русское поле" к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Зиновьеву Олегу Леонидовичу о взыскании задолженности в размере 2 190 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 95 136 рублей 25 копеек, по встречному иску о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 015 735 рублей, поскольку в рамках указанного дела подлежал факт установления надлежащего исполнения истцом обязанностей по договору субаренды.
13.02.2015 по делу N А53-3425/14 судом вынесено решение, согласно которому в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен, с общества с ограниченной ответственностью "Русское поле" взыскано в пользу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Зиновьева Олега Леонидовича неосновательное обогащение 1 015 735 рублей, судебные расходы 23 157 рублей, всего 1 038 892 рубля.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 решение по делу N А53-3425/14 оставлено без изменения.
Изложенные обстоятельства свидетельствуют об исправном исполнении истцом своих обязательств, вытекающих из договоров субаренды.
Между тем, как правомерно установлено судом первой инстанции, на момент разрешения настоящего спора ООО "Русское поле" не является арендатором спорных земельных участков, так как 11.03.2015 между ООО "Русское поле" и индивидуальным предпринимателем Малуша О.В. были заключены договоры об уступке прав и обязанностей по договорам аренды от 17.11.2008, от 03.09.2013, от 10.08.2010, от 10.08.2010, от 10.08.2010, от 29.04.2011, таким образом, требования, адресованные ООО "Русское поле", удовлетворены быть не могут ввиду выбытия его из спорного отношения.
Договоры субаренды земельных участков от 16.04.2014, заключенные между ООО "Русское поле" и ООО "Рассвет" были расторгнуты, соглашения о расторжении зарегистрированы в установленном порядке. Таким образом, на момент уступки права аренды отношения субаренды с ООО "Рассвет" были прекращены по соглашению сторон, что соответствует требованиям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. С учетом изложенного истец лишен возможности вступить в указанные отношения на стороне субарендатора.
Требования истца о переводе на себя прав и обязанностей по договору может быть заявлено только в отношении действующего договора, в котором истец желает занять сторону арендатора (субарендатора). Рассматриваемое требование не может быть адресовано неопределенному кругу возможных субарендаторов и рассматриваться в качестве иска о признании.
Оспаривая решение суда по настоящему делу, истец указывает, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:19:0600010:1252 доказательства заключения договора уступки права аренды, а также расторжения договора субаренды от 16.04.2014 в материалах дела отсутствуют.
Отклоняя изложенный довод, апелляционный суд руководствуется следующим.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения заключенный на срок менее срока, установленного в соответствии с законом субъекта Российской Федерации, определяющим минимальный срок аренды таких земельных участков, не соответствует закону в части условия о сроке аренды, что в силу статей 166 - 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет его недействительность (ничтожность) в указанной части. Недействительность (ничтожность) условия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения о сроке не влечет недействительности всего договора (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условие о сроке в договоре аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения является определимым, такой договор признается заключенным на срок, соответствующий минимальному, установленному законом субъекта Российской Федерации. В данном случае договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) признается заключенным на срок не менее минимального, установленного законом субъекта Российской Федерации. Таким образом, отсутствие условия о сроке предоставления такого земельного участка устраняется законом субъекта Российской Федерации.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которым определен основной принцип оборота земель сельскохозяйственного назначения, а именно сохранение целевого использования земельных участков. Исходя из особенного статуса земель сельскохозяйственного назначения, гражданский оборот земельных участков из их состава имеет ряд особенностей и ограничений, установленных законодателем для достижения основной цели их использования. В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.
Областным законом Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" минимальный срок аренды - 5 лет.
По правилам пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, если заключен на срок один год и более.
Поскольку срок договоров аренды, заключенных между истцом и ответчиком, не превышал 11 месяцев, указанные сделки противоречили требованиям действующего на момент их заключения законодательства.
В данном случае условие о сроке является определимым, срок действия договора устанавливается на основе норм областного закона (Областной закон Ростовской области от 22.07.2003 N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области") и считается равным минимальному сроку аренды, составляющему 5 лет.
Изложенные рекомендации выработаны Научно-консультативным советом при Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа по итогам работы заседания от 1 июня 2012 года в г. Геленджике (вопрос N 1.6).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Однако доказательства регистрации спорных договоров в материалах дела отсутствуют, стороны также факт регистрации договоров отрицают.
В силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ (абзац 5 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Довод истца о том, что отсутствие государственной регистрации договоров субаренды обусловлено уклонением ООО "Русское поле" от регистрации сделок подлежит отклонению, поскольку документально не подтвержден и не влияет на результат рассмотрения спора.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.
Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем. Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.07.2015 по делу N А53-5364/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.МИСНИК
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)