Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,
судей Гуденица Т.Г., Сулименко О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Мируковой Я.Ю.,
при участии:
от крестьянского (фермерского) хозяйства "Ратниково" - Павлова С.А. по доверенности от 18.09.2017 N 10,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства "Ратниково"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 27.06.2017 по делу N А32-21501/2015, принятое в составе судьи Левченко О.С.,
по заявлению крестьянского (фермерского) хозяйства "Ратниково"
к департаменту имущественных отношений Краснодарского края
при участии третьих лиц: администрации муниципального образования Кавказского района и администрации Краснодарского края
о признании действий незаконными,
установил:
крестьянское (фермерское) хозяйство "Ратниково" (далее - заявитель, КФХ "Ратниково", хозяйство) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о признании незаконным выраженного в письме от 08.05.2015 N 52-1498ж/15-12.03 решения об отказе в предоставлении в собственность земельного участка площадью 324 269 кв. м с кадастровым номером 23:09:0601004:4, местоположение которого установлено относительно расположенного в границах участка ориентира с почтовым адресом: Краснодарский край, Кавказский район, в границах ЗАО им. "М. Горького", участок N 131, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (далее - земельный участок), о понуждении к подготовке и направлению заявителю соответствующих решения и проекта договора купли-продажи с ценой, составляющей 20% от кадастровой стоимости земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Кавказский район.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 заявленные требования удовлетворены.
Суды обязали департамент принять решение о предоставлении земельного участка общей площадью 324 269 кв. м, с кадастровым номером 23:09:0601004:4 в собственность КФХ "Ратниково" за 20% от кадастровой стоимости данного участка, подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.07.2016 решение от 17.12.2015 и постановление апелляционного суда от 11.03.2016 по делу N А32-21501/2016 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Суд кассационной инстанции указал, что судами не исследован договор аренды земельного участка, заключенный в 1992 году, а также не дана надлежащая правовая оценка факту нахождения объектов археологического наследия на спорном земельном участке, поскольку доказанность данного факта имеет решающее значение для выводов о возможности (отсутствии таковой) приватизации земельного участка в испрашиваемых границах и о нарушении (отсутствии такового) оспариваемым решением прав и интересов заявителя в сфере экономической деятельности.
При новом рассмотрении Арбитражный суд Краснодарского края привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление охраны объектов культурного наследия Краснодарского края.
В связи с реорганизацией Управления охраны объектов культурного наследия Краснодарского края путем присоединения к администрации Краснодарского края (далее - администрация края), судом первой инстанции произведена процессуальная замена Управления охраны объектов культурного наследия Краснодарского края на администрацию Краснодарского края.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2017 в удовлетворении заявленного требования отказано. Решение мотивировано нахождением в границах спорного земельного участка памятников археологии, тождественность объектов аренды по договорам 1992, 2002 и 2008 установлена в рамках судебной экспертизы.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, КФХ "Ратниково" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), и просило решение суда отменить.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований общества, поскольку объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которого он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно. Федеральный закон N 73-ФЗ от 25.06.2002 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 73-ФЗ от 25.06.2002) предусматривает возможность передачи в собственность земельных участков, в границах которых располагаются объекты археологического наследия, к которым относятся курганы.
В отзыве на апелляционную жалобу администрация Краснодарского края указала на то, что при передаче земельного участка в собственность должны быть приняты меры по обеспечению физической сохранности объекта археологического наследия и обеспечение доступа граждан к нему. В отзыве администрацией заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве Управления охраны объектов культурного наследия Краснодарского края и администрации Краснодарского края.
Определением от 13.11.2017 в составе суда, рассматривающего апелляционную жалобу, в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена находящегося в отпуске судьи Илюшина Р.Р. на судью Сулименко О.А. Рассмотрение жалобы начато сначала.
Представитель крестьянского (фермерского) хозяйства "Ратниково" просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края, администрация муниципального образования Кавказского района явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв, после которого судебное разбирательство продолжено.
Вопрос о процессуальном правопреемстве судом не рассматривается, поскольку решением суда первой инстанции произведена процессуальная замена Управления охраны объектов культурного наследия Краснодарского края на администрацию Краснодарского края.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя заявителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, администрация (арендодатель) и КФХ "Ратниково" 14.06.2002 заключили договор N 114 аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования с кадастровым номером 23:09:0601004:0002, площадью 32,46 га, на 5 лет. Государственная регистрация договора осуществлена 04.01.2003.
Право собственности Краснодарского края на земельный участок с уточненной площадью и измененным кадастровым номером (324 269 кв. м, 23:09:0601004:4) зарегистрировано 25.01.2005 под номером регистрации 23-01/00-317/2004-540.
На основании постановления главы муниципального образования Кавказский район от 05.06.2008 N 436 администрация и хозяйство заключили договор от 05.06.2008 N 8809000085 аренды земельного участка на 5 лет. На основании постановления администрации от 31.07.2013 N 944/18 дополнительным соглашением от 31.07.2013 срок аренды продлен до 31.07.2013. Государственная регистрация договора аренды и дополнительного соглашения осуществлены соответственно 11.08.2008 и 16.08.2013.
Письмом от 25.12.2014 N 8538 управление имущественных отношений администрации проинформировало хозяйство об отмене постановления от 31.07.2013 N 944/18 и ничтожности дополнительного соглашения от 31.07.2013 к договору аренды от 05.06.2008 N 8809000085 в связи с отсутствием у администрации с 13.02.2013 полномочий по распоряжению земельным участком. Соответствующие изменения внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав). Посчитав договор аренды от 05.06.2008 N 8809000085 возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, администрация указала на необходимость внесения арендной платы.
Хозяйство обратилось в департамент с заявлением от 30.12.2014 о предоставлении земельного участка в собственность за плату, составляющую 20% от его кадастровой стоимости.
Письмом от 08.05.2015 N 52-1468ж/15-12.03 департамент отказал в предоставлении земельного участка в собственность в связи с ограничениями его оборотоспособности (нахождение в границах водоохранной зоны), истечением срока аренды, отсутствием документов, подтверждающих надлежащее использование участка, и отсутствием оснований предоставления земельного участка в собственность без торгов.
Полагая, что отказ в предоставлении земельного участка в собственность является незаконным, хозяйство обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, ненормативные правовые акты, решения, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные правомочия, могут быть признаны незаконными только при наличии совокупности двух условий: несоответствия данных действий закону и нарушения ими прав и законных интересов заявителя по делу.
В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).
Согласно части 1 статьи 1 Закона N 101-ФЗ отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность, регулируются данным Законом.
По общим правилам, закрепленным в пункте 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам на торгах (конкурсах, аукционах).
В силу пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.
Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон N 532-КЗ).
Статьей 21 Закона N 532-КЗ предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования, в том числе земельных участков фонда перераспределения земель.
В силу Закона N 101-ФЗ обязательными условиями, при наличии которых допускается возможность приватизации арендуемого земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов, является использование арендатором указанного земельного участка в соответствии с его целевым назначением.
В целях установления тождественности объектов аренды по договорам 1992, 2002 и 2008 годов, определением суда от 05.12.2016 по делу была назначена судебная экспертиза.
Согласно заключению эксперта земельные участки, предоставленные хозяйству по договору о предоставлении земельного участка в аренду от 03.03.1992 N 42, на основании постановления главы администрации Кавказского района Краснодарского края N 2268 от 30.12.1992; по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от 10.06.1997 N 3242; по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от 14.06.2002 N 114, на основании постановления главы Кавказского района Краснодарского края от 14.06.2002 N 1003; по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 05.06.2008 N 8809000085 на основании постановления главы муниципального образования Кавказский район от 05.06.2008 N 436 являются тождественными друг другу с учетом незначительных изменений, связанных с уточнением размеров границ земельного участка, его площади и описания местоположения. В границах кадастрового квартала 23:09:0601004, где находится арендуемый хозяйством земельный участок с кадастровым номером 23:09:0601004:4, отсутствуют другие земельные участки с подобной конфигурацией границ, отсутствует также возможность формирования участков с подобной конфигурацией и площадью. Сведения о ранее учтенном земельном участке с кадастровым номером 23:09:0601004:2 содержат устаревшие данные о земельном участке с кадастровым номером 23:09:0601004:4 и подлежат исключению из сведений государственного кадастра в порядке исправления технической или кадастровой ошибки.
В силу статьи 52 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется с учетом предусмотренных статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничений оборотоспособности земельных участков.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 27 Земельного кодекса оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации, является приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель, в том числе земель, занятых объектами культурного наследия, для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами.
Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон об объектах культурного наследия).
В соответствии со статьей 33 Закона об объектах культурного наследия целью государственной охраны объектов культурного наследия является предотвращение их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а их защита от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий. Государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя (в том числе) согласование решений федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления о предоставлении земель и изменении их правового режима.
Статьей 3 Закона об объектах культурного наследия под объектом археологического наследия понимаются частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека в прошлых эпохах (включая все связанные с такими следами археологические предметы и культурные слои), основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки. Объектами археологического наследия являются, в том числе городища, древние погребения, отнесенные к объектам археологического наследия культурные слои.
Территория, непосредственно занятая объектом культурного наследия и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью и установленная в соответствии с Законом об объектах культурного наследия, признается территорией объекта культурного наследия. Границы территории объекта археологического наследия определяются на основании археологических полевых работ (пункты 1, 3 статьи 3.1 Закона об объектах культурного наследия).
Согласно статье 5 Закона об объектах культурного наследия земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и данным Законом.
Статьями 94 (подпункт 4 пункта 2) и 99 (подпункт 1 пункта 1) Земельного кодекса Российской Федерации определено, что земли историко-культурного назначения, в том числе земли объектов археологического наследия, относятся к землям особо охраняемых территорий. При этом земли историко-культурного назначения используются в строгом соответствии с их целевым назначением, отнесенные к таким землям земельные участки, у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, за исключением случаев, установленных законодательством (пункты 2, 3 статьи 99 Земельного кодекса).
В силу пункта 2 статьи 49 Закона об объектах культурного наследия объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно.
Земли историко-культурного назначения используются в строгом соответствии с их целевым назначением. Не допускаются изменение целевого назначения земель историко-культурного назначения и не соответствующая их целевому назначению деятельность. Земельные участки, отнесенные к землям историко-культурного назначения, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, за исключением случаев, установленных законодательством. В целях сохранения исторической, ландшафтной и градостроительной среды в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации устанавливаются зоны охраны объектов культурного наследия (пункты 2 - 4 статьи 99 Земельного кодекса).
Выделение в пределах границ населенных пунктов зон особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение, соответствует статье 85 Земельного кодекса. При этом земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с нормами, установленными статьями 94 - 100 Кодекса с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
Земельные участки, занятые объектами археологического наследия, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограничены в обороте в соответствии с подпунктом 4 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции установил, что в границах спорного земельного участка находятся объекты культурного наследия (памятники археологии):
- - курган "Горьковский 6", расположенный по адресному ориентиру: п. им. Горького, 1,0 км к западу от юго-западной окраины поселка. Памятник охраняется государством согласно распоряжению комитета по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края от 08.01.2002 N 1-р;
- - курган "Горьковский 14", расположенный по адресному ориентиру: п. им. Горького, 0,7 км к юго-западу от юго-западной окраины поселка. Памятник охраняется государством согласно распоряжению комитета по охране, реставрации и эксплуатации историко - культурных ценностей (наследия) Краснодарского края от 08.01.2002 N 1-р.
В 2009 году ООО "Кубаньохранкультура" по заказу ООО "Архитектурное проектно - производственное бюро" был разработан Раздел в составе проекта "Генеральный план сельского поселения "им. М. Горького" Кавказского района Краснодарского края. В результате указанной работы памятники археологии были позиционированы на местности при помощи системы глобального позиционирования "GarmiN" 60 SCХ. В настоящее время указанный раздел является составной частью генерального плана сельского поселения "им. М. Горького" Кавказского района Краснодарского края, утвержденного в установленном порядке.
Таким образом, на испрашиваемом хозяйством в собственность земельном участке расположены объекты культурного (археологического) наследия, в связи с чем, спорный земельный участок является ограниченным в обороте и не подлежит приватизации.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, наличие существующего на момент обращения общества за предоставлением земельного участка законного запрета (препятствий) на приватизацию спорного земельного участка свидетельствует о том, что изложенный в письме 08.05.2015 N 52-1498ж/15-12.03 отказ в предоставлении в собственность спорного земельного участка не нарушает прав хозяйства, что в силу статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации препятствует признанию его незаконным.
Довод апелляционной жалобы о том, что отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований общества, поскольку объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которого он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно, судебной коллегией не принимается, поскольку земельные участки, занятые объектами археологического наследия, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с пунктом 2 статьи 15, пунктами 1, 2, подпунктом 4 пункта 5 статьи 27, подпунктом 4 пункта 2 статьи 94, подпунктом 1 пункта 1 статьи 99 Земельного кодекса Российской Федерации ограничены в обороте и не подлежат приватизации.
Иные возражения сторон судебной коллегией не принимаются, поскольку не влияют на результат рассматриваемого спора.
При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы отсутствуют.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2017 по делу А32-21501/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.11.2017 N 15АП-13519/2017 ПО ДЕЛУ N А32-21501/2015
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 ноября 2017 г. N 15АП-13519/2017
Дело N А32-21501/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,
судей Гуденица Т.Г., Сулименко О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Мируковой Я.Ю.,
при участии:
от крестьянского (фермерского) хозяйства "Ратниково" - Павлова С.А. по доверенности от 18.09.2017 N 10,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства "Ратниково"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 27.06.2017 по делу N А32-21501/2015, принятое в составе судьи Левченко О.С.,
по заявлению крестьянского (фермерского) хозяйства "Ратниково"
к департаменту имущественных отношений Краснодарского края
при участии третьих лиц: администрации муниципального образования Кавказского района и администрации Краснодарского края
о признании действий незаконными,
установил:
крестьянское (фермерское) хозяйство "Ратниково" (далее - заявитель, КФХ "Ратниково", хозяйство) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о признании незаконным выраженного в письме от 08.05.2015 N 52-1498ж/15-12.03 решения об отказе в предоставлении в собственность земельного участка площадью 324 269 кв. м с кадастровым номером 23:09:0601004:4, местоположение которого установлено относительно расположенного в границах участка ориентира с почтовым адресом: Краснодарский край, Кавказский район, в границах ЗАО им. "М. Горького", участок N 131, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (далее - земельный участок), о понуждении к подготовке и направлению заявителю соответствующих решения и проекта договора купли-продажи с ценой, составляющей 20% от кадастровой стоимости земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Кавказский район.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 заявленные требования удовлетворены.
Суды обязали департамент принять решение о предоставлении земельного участка общей площадью 324 269 кв. м, с кадастровым номером 23:09:0601004:4 в собственность КФХ "Ратниково" за 20% от кадастровой стоимости данного участка, подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.07.2016 решение от 17.12.2015 и постановление апелляционного суда от 11.03.2016 по делу N А32-21501/2016 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Суд кассационной инстанции указал, что судами не исследован договор аренды земельного участка, заключенный в 1992 году, а также не дана надлежащая правовая оценка факту нахождения объектов археологического наследия на спорном земельном участке, поскольку доказанность данного факта имеет решающее значение для выводов о возможности (отсутствии таковой) приватизации земельного участка в испрашиваемых границах и о нарушении (отсутствии такового) оспариваемым решением прав и интересов заявителя в сфере экономической деятельности.
При новом рассмотрении Арбитражный суд Краснодарского края привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление охраны объектов культурного наследия Краснодарского края.
В связи с реорганизацией Управления охраны объектов культурного наследия Краснодарского края путем присоединения к администрации Краснодарского края (далее - администрация края), судом первой инстанции произведена процессуальная замена Управления охраны объектов культурного наследия Краснодарского края на администрацию Краснодарского края.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2017 в удовлетворении заявленного требования отказано. Решение мотивировано нахождением в границах спорного земельного участка памятников археологии, тождественность объектов аренды по договорам 1992, 2002 и 2008 установлена в рамках судебной экспертизы.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, КФХ "Ратниково" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), и просило решение суда отменить.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований общества, поскольку объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которого он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно. Федеральный закон N 73-ФЗ от 25.06.2002 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 73-ФЗ от 25.06.2002) предусматривает возможность передачи в собственность земельных участков, в границах которых располагаются объекты археологического наследия, к которым относятся курганы.
В отзыве на апелляционную жалобу администрация Краснодарского края указала на то, что при передаче земельного участка в собственность должны быть приняты меры по обеспечению физической сохранности объекта археологического наследия и обеспечение доступа граждан к нему. В отзыве администрацией заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве Управления охраны объектов культурного наследия Краснодарского края и администрации Краснодарского края.
Определением от 13.11.2017 в составе суда, рассматривающего апелляционную жалобу, в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена находящегося в отпуске судьи Илюшина Р.Р. на судью Сулименко О.А. Рассмотрение жалобы начато сначала.
Представитель крестьянского (фермерского) хозяйства "Ратниково" просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края, администрация муниципального образования Кавказского района явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв, после которого судебное разбирательство продолжено.
Вопрос о процессуальном правопреемстве судом не рассматривается, поскольку решением суда первой инстанции произведена процессуальная замена Управления охраны объектов культурного наследия Краснодарского края на администрацию Краснодарского края.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя заявителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, администрация (арендодатель) и КФХ "Ратниково" 14.06.2002 заключили договор N 114 аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования с кадастровым номером 23:09:0601004:0002, площадью 32,46 га, на 5 лет. Государственная регистрация договора осуществлена 04.01.2003.
Право собственности Краснодарского края на земельный участок с уточненной площадью и измененным кадастровым номером (324 269 кв. м, 23:09:0601004:4) зарегистрировано 25.01.2005 под номером регистрации 23-01/00-317/2004-540.
На основании постановления главы муниципального образования Кавказский район от 05.06.2008 N 436 администрация и хозяйство заключили договор от 05.06.2008 N 8809000085 аренды земельного участка на 5 лет. На основании постановления администрации от 31.07.2013 N 944/18 дополнительным соглашением от 31.07.2013 срок аренды продлен до 31.07.2013. Государственная регистрация договора аренды и дополнительного соглашения осуществлены соответственно 11.08.2008 и 16.08.2013.
Письмом от 25.12.2014 N 8538 управление имущественных отношений администрации проинформировало хозяйство об отмене постановления от 31.07.2013 N 944/18 и ничтожности дополнительного соглашения от 31.07.2013 к договору аренды от 05.06.2008 N 8809000085 в связи с отсутствием у администрации с 13.02.2013 полномочий по распоряжению земельным участком. Соответствующие изменения внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав). Посчитав договор аренды от 05.06.2008 N 8809000085 возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, администрация указала на необходимость внесения арендной платы.
Хозяйство обратилось в департамент с заявлением от 30.12.2014 о предоставлении земельного участка в собственность за плату, составляющую 20% от его кадастровой стоимости.
Письмом от 08.05.2015 N 52-1468ж/15-12.03 департамент отказал в предоставлении земельного участка в собственность в связи с ограничениями его оборотоспособности (нахождение в границах водоохранной зоны), истечением срока аренды, отсутствием документов, подтверждающих надлежащее использование участка, и отсутствием оснований предоставления земельного участка в собственность без торгов.
Полагая, что отказ в предоставлении земельного участка в собственность является незаконным, хозяйство обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, ненормативные правовые акты, решения, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные правомочия, могут быть признаны незаконными только при наличии совокупности двух условий: несоответствия данных действий закону и нарушения ими прав и законных интересов заявителя по делу.
В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).
Согласно части 1 статьи 1 Закона N 101-ФЗ отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность, регулируются данным Законом.
По общим правилам, закрепленным в пункте 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам на торгах (конкурсах, аукционах).
В силу пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.
Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон N 532-КЗ).
Статьей 21 Закона N 532-КЗ предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования, в том числе земельных участков фонда перераспределения земель.
В силу Закона N 101-ФЗ обязательными условиями, при наличии которых допускается возможность приватизации арендуемого земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов, является использование арендатором указанного земельного участка в соответствии с его целевым назначением.
В целях установления тождественности объектов аренды по договорам 1992, 2002 и 2008 годов, определением суда от 05.12.2016 по делу была назначена судебная экспертиза.
Согласно заключению эксперта земельные участки, предоставленные хозяйству по договору о предоставлении земельного участка в аренду от 03.03.1992 N 42, на основании постановления главы администрации Кавказского района Краснодарского края N 2268 от 30.12.1992; по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от 10.06.1997 N 3242; по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от 14.06.2002 N 114, на основании постановления главы Кавказского района Краснодарского края от 14.06.2002 N 1003; по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 05.06.2008 N 8809000085 на основании постановления главы муниципального образования Кавказский район от 05.06.2008 N 436 являются тождественными друг другу с учетом незначительных изменений, связанных с уточнением размеров границ земельного участка, его площади и описания местоположения. В границах кадастрового квартала 23:09:0601004, где находится арендуемый хозяйством земельный участок с кадастровым номером 23:09:0601004:4, отсутствуют другие земельные участки с подобной конфигурацией границ, отсутствует также возможность формирования участков с подобной конфигурацией и площадью. Сведения о ранее учтенном земельном участке с кадастровым номером 23:09:0601004:2 содержат устаревшие данные о земельном участке с кадастровым номером 23:09:0601004:4 и подлежат исключению из сведений государственного кадастра в порядке исправления технической или кадастровой ошибки.
В силу статьи 52 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется с учетом предусмотренных статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничений оборотоспособности земельных участков.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 27 Земельного кодекса оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации, является приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель, в том числе земель, занятых объектами культурного наследия, для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами.
Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон об объектах культурного наследия).
В соответствии со статьей 33 Закона об объектах культурного наследия целью государственной охраны объектов культурного наследия является предотвращение их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а их защита от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий. Государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя (в том числе) согласование решений федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления о предоставлении земель и изменении их правового режима.
Статьей 3 Закона об объектах культурного наследия под объектом археологического наследия понимаются частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека в прошлых эпохах (включая все связанные с такими следами археологические предметы и культурные слои), основным или одним из основных источников информации о которых являются археологические раскопки или находки. Объектами археологического наследия являются, в том числе городища, древние погребения, отнесенные к объектам археологического наследия культурные слои.
Территория, непосредственно занятая объектом культурного наследия и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью и установленная в соответствии с Законом об объектах культурного наследия, признается территорией объекта культурного наследия. Границы территории объекта археологического наследия определяются на основании археологических полевых работ (пункты 1, 3 статьи 3.1 Закона об объектах культурного наследия).
Согласно статье 5 Закона об объектах культурного наследия земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и данным Законом.
Статьями 94 (подпункт 4 пункта 2) и 99 (подпункт 1 пункта 1) Земельного кодекса Российской Федерации определено, что земли историко-культурного назначения, в том числе земли объектов археологического наследия, относятся к землям особо охраняемых территорий. При этом земли историко-культурного назначения используются в строгом соответствии с их целевым назначением, отнесенные к таким землям земельные участки, у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, за исключением случаев, установленных законодательством (пункты 2, 3 статьи 99 Земельного кодекса).
В силу пункта 2 статьи 49 Закона об объектах культурного наследия объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно.
Земли историко-культурного назначения используются в строгом соответствии с их целевым назначением. Не допускаются изменение целевого назначения земель историко-культурного назначения и не соответствующая их целевому назначению деятельность. Земельные участки, отнесенные к землям историко-культурного назначения, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, за исключением случаев, установленных законодательством. В целях сохранения исторической, ландшафтной и градостроительной среды в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации устанавливаются зоны охраны объектов культурного наследия (пункты 2 - 4 статьи 99 Земельного кодекса).
Выделение в пределах границ населенных пунктов зон особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение, соответствует статье 85 Земельного кодекса. При этом земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с нормами, установленными статьями 94 - 100 Кодекса с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
Земельные участки, занятые объектами археологического наследия, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограничены в обороте в соответствии с подпунктом 4 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции установил, что в границах спорного земельного участка находятся объекты культурного наследия (памятники археологии):
- - курган "Горьковский 6", расположенный по адресному ориентиру: п. им. Горького, 1,0 км к западу от юго-западной окраины поселка. Памятник охраняется государством согласно распоряжению комитета по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края от 08.01.2002 N 1-р;
- - курган "Горьковский 14", расположенный по адресному ориентиру: п. им. Горького, 0,7 км к юго-западу от юго-западной окраины поселка. Памятник охраняется государством согласно распоряжению комитета по охране, реставрации и эксплуатации историко - культурных ценностей (наследия) Краснодарского края от 08.01.2002 N 1-р.
В 2009 году ООО "Кубаньохранкультура" по заказу ООО "Архитектурное проектно - производственное бюро" был разработан Раздел в составе проекта "Генеральный план сельского поселения "им. М. Горького" Кавказского района Краснодарского края. В результате указанной работы памятники археологии были позиционированы на местности при помощи системы глобального позиционирования "GarmiN" 60 SCХ. В настоящее время указанный раздел является составной частью генерального плана сельского поселения "им. М. Горького" Кавказского района Краснодарского края, утвержденного в установленном порядке.
Таким образом, на испрашиваемом хозяйством в собственность земельном участке расположены объекты культурного (археологического) наследия, в связи с чем, спорный земельный участок является ограниченным в обороте и не подлежит приватизации.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, наличие существующего на момент обращения общества за предоставлением земельного участка законного запрета (препятствий) на приватизацию спорного земельного участка свидетельствует о том, что изложенный в письме 08.05.2015 N 52-1498ж/15-12.03 отказ в предоставлении в собственность спорного земельного участка не нарушает прав хозяйства, что в силу статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации препятствует признанию его незаконным.
Довод апелляционной жалобы о том, что отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований общества, поскольку объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которого он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно, судебной коллегией не принимается, поскольку земельные участки, занятые объектами археологического наследия, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с пунктом 2 статьи 15, пунктами 1, 2, подпунктом 4 пункта 5 статьи 27, подпунктом 4 пункта 2 статьи 94, подпунктом 1 пункта 1 статьи 99 Земельного кодекса Российской Федерации ограничены в обороте и не подлежат приватизации.
Иные возражения сторон судебной коллегией не принимаются, поскольку не влияют на результат рассматриваемого спора.
При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы отсутствуют.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2017 по делу А32-21501/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Ю.ЕФИМОВА
Судьи
Т.Г.ГУДЕНИЦА
О.А.СУЛИМЕНКО
О.Ю.ЕФИМОВА
Судьи
Т.Г.ГУДЕНИЦА
О.А.СУЛИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)