Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Попова А.А.,
судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,
при участии:
от Захарова Ю.Б.: представителя Кравченко А.А. по доверенности от 15.01.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Витязь-1"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 28 марта 2016 года по делу N А32-14432/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Витязь-1"
к ответчикам: Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, администрации муниципального образования город-курорт Анапа, Захарову Юрию Борисовичу
при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
о признании решения незаконным, об обязании,
принятое в составе судьи Мигулиной Д.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Витязь-1" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация) о признании незаконным решения Управления имущественных отношений администрации г. Анапы об отказе в продолжении арендных отношений после истечения срока, на который заключен договор аренды N 3700000948 от 18.09.2013 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0203002:3, выраженном в письме N 27.05-5971 от 19.05.2014, в связи с нарушением обществом подпункта 5.1.6 договора аренды (неиспользование и неосвоение земельного участка в течение трех лет, невыполнение обязанностей, предусмотренных пунктом 4.2 договора аренды); об обязании Управления имущественных отношений администрации г. Анапы (далее - управление) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Витязь-1" путем продления срока действия указанного договора на аналогичных условиях на новый срок. Судебному делу присвоен номер А32-14432/2015.
ООО "Витязь-1" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к муниципальному образованию город-курорт Анапа в лице Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, муниципальному образованию город-курорт Анапа в лице администрации г. Анапы, в котором просило перевести права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 3700006770 от 25.03.2015 с Захарова Ю.Б. на ООО "Витязь-1". Делу присвоен номер А32-23843/2015.
Определением от 11.12.2015 дела N А32-23843/2015 и N А32-14432/2015 объединены для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер А32-14432/2015.
Решением от 28 марта 2016 года в части требования об обязании управления имущественных отношений администрации муниципального образования город- курорт Анапа продлить срок договора аренды N 3700000948 от 18 сентября 2003 года с обществом с ограниченной ответственностью "Витязь-1" на аналогичных условиях на новый срок производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска; в части требования о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 3700006770 от 25.03.2015 с Захарова Ю.Б. на ООО "Витязь-1" производство по делу прекращено на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием у Захарова Ю.Б. статуса индивидуального предпринимателя. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Суд первой инстанции указал, что отказ от иска в части требований об обязании управления имущественных отношений администрации муниципального образования город- курорт Анапа продлить срок договора аренды N 3700000948 от 18 сентября 2003 года с обществом с ограниченной ответственностью "Витязь-1" на аналогичных условиях на новый срок не противоречит нормам действующего законодательства и не нарушает права других лиц, в связи с чем подлежит принятию.
С учетом того, что между обществом и администрацией имелись арендные, то есть гражданско-правовые отношения, суд рассмотрел требования общества к администрации по правилам искового производства. Суд пришел к выводу, что на момент заключения спорного договора администрация не являлась собственником земельного участка, в связи с чем указанный договор является ничтожной сделкой. В части требований о переводе прав и обязанностей по договору аренды с Захарова Ю.Б на ООО "Витязь-1" суд прекратил производство по делу, поскольку Захаров Ю.Б. не имеет статуса индивидуального предпринимателя и спор не подведомственен арбитражному суду.
Общество с ограниченной ответственностью "Витязь-1" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство истца об истребовании доказательств;
- - письмо управления N 27.05-5971 от 19.05.2014 по сути является решением уполномоченного органа, которое подлежит отмене, поскольку общество добросовестно выполняло обязательства по договору, заблаговременно направило письмо о продлении договора аренды;
- - в силу положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации у истца имелось преимущественное право на заключение договора аренды;
- - вывод суда о том, у администрации отсутствовали полномочия на предоставление спорного земельного участка в аренду, является неправильным;
- - судом не учтено то обстоятельство, что на спорном земельном участке обществом возведено административное здание.
В судебном заседании представитель Захарова Ю.Б. возражал против доводов апелляционной жалобы, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривалась в отношении них по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
От общества поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с болезнью представителя.
В соответствии с частью 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.
Из указанных положений следует, что отложение судебного разбирательства является правом суда в случае признания причины неявки уважительной.
Оценив доводы, изложенные в обоснование уважительности причин неявки в судебное заседание, апелляционная инстанция пришла к выводу, что ходатайство об отложении судебного разбирательства не подлежит удовлетворению, поскольку приведенные в нем обстоятельства не препятствуют рассмотрению апелляционной жалобы по существу. Общество не было лишено возможности направить в суд другого представителя либо директора.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Захарова Ю.Б., арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.09.2003 на основании постановления главы г. Анапа N 1026 от 15.09.2003 между ООО "Охранное предприятие "Витязь" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Анапы был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 3700000948 площадью 13 948 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0203002:3, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ст. Благовещенская, прибрежная зона, предназначенного для строительства жилого комплекса.
Договором от 29.05.2006 права и обязанности по договору аренды переданы ООО "Витязь-1".
В соответствии с пунктом 7.2 договор аренды действует до 08.07.2014.
Согласно подпункту 4.2.11 договора аренды за три месяца до окончания срока аренды земельного участка арендатор обязан внести предложения арендодателю о дальнейшем использовании земельного участка.
Во исполнение указанного условия договора общество 14.11.2013 обратилось к администрации муниципального образования г. Анапа с заявлением о продлении указанного договора аренды.
Письмом N 103-7291/13-07 от 03.12.2013 администрация в продлении договора отказала с указанием на то, что арендатор обратился преждевременно с данным заявлением и ему следует обратиться с аналогичным заявлением не позднее 08.04.2014 с приложением соответствующего перечня документов.
31.03.2014 ООО "Витязь-1" повторно обратилось в администрацию с заявлением о продлении указанного договора с приложением запрошенных ранее документов.
Письмом N 103-2282/14-07 от 25.04.2014 в продлении договора было вновь отказано и указано, что арендатору необходимо представить документы, удостоверяющие права заявителя на здания, сооружения.
Письмом N 27.05-5808 от 13.05.2014 управление сообщило заявителю о досрочном расторжении договора аренды в связи с нарушением пункта 4.2.2 договора аренды, предусматривающего своевременную оплату, с приложением соглашения о расторжении договора.
Письмом N 27.05-5971 от 19.05.2014 управление сообщило заявителю об отказе от продолжения арендных отношений после истечения срока, на который заключен договор аренды, в связи с нарушением арендатором пункта 5.1.6 договора (неиспользование и неосвоение земельного участка в течение 3-х лет, невыполнение обязанностей, предусмотренных пунктом 4.2 договора).
07.07.2014 заявитель направил в адрес администрации письмо N 37, в котором вновь предложил рассмотреть вопрос о продлении срока действия договора аренды. Ответа на указанное письмо получено не было.
28.10.2014 письмом N 43 заявитель вновь обратился в администрацию с заявлением о продлении договора аренды.
Письмом N 103-77795/14-07 от 28.11.2014 администрация указала, что от заявителя в сроки, установленные договором аренды, заявление о продлении срока действия договора аренды не поступало, договор прекращен по истечении установленного в нем срока (08.07.2014), запись в ЕГРП об обременении погашена.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.
Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, рассматриваются по общим правилам искового производства, предусмотренным кодексом, если иные правила административного судопроизводства не предусмотрены федеральным законом.
Выбор способа защиты права и формулирование предмета иска являются прерогативой истца.
Вместе с тем в соответствии с частью 1 статьи 168 Кодекса суд при принятии решения определяет, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по рассматриваемому им делу и решает, подлежит ли иск удовлетворению.
В рассматриваемом случае общество просило признать незаконными действия администрации муниципального образования, связанные с расторжением договора аренды земельного участка и, по сути, выражало несогласие с таким односторонним отказом арендодателя от договора аренды.
Как правильно указал суд первой инстанции, данное требование не может быть рассмотрено в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку по существу требование общества сводится к несогласию с односторонним расторжением договора аренды земельного участка со стороны арендодателя, в связи с чем настоящий спор подлежит рассмотрению а рамках искового производства (аналогичная правовая позиция выражена в определении Верховного суда Российской Федерации от 14.09.2015 N 305-КГ15-10363 по делу N А41-16389/2014).
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
Договор аренды N 3700000948, на котором основаны требования общества о заключении договора аренды на новый срок в связи с истечением ранее действовавшего договора, был заключен между его сторонами 18 сентября 2003 года. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 23:37:0203002:3, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ст. Благовещенская, прибрежная зона.
Из материалов дела следует, что право собственности муниципального образования город-курорт Анапа на земельный участок было зарегистрировано 09.06.2009.
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" органы местного самоуправления муниципальных районов, городских округов вправе распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить публичную собственность на земельные участки, является отнесение к конкретному уровню собственности в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Согласно пункту 2 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности.
В соответствии со статьей 96 указанного Кодекса к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах".
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Анапа признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу положений Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях".
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Спорный участок расположен в границах округа санитарной охраны курорта Анапа и на момент заключения договора аренды N 3700000948 являлся федеральной собственностью. Право муниципальной собственности г. Анапа возникло и было зарегистрировано в ЕГРП 09 июня 2009 года за номером 23-23-26/060/2009-357 на основании Федерального закона от 03 декабря 2008 N 244-ФЗ.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что администрация муниципального образования город-курорт Анапа на момент заключения с обществом договора аренды не являлась собственником земельного участка. Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, на тот момент являлось Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.
Договор аренды N 3700000948 от 18 сентября 2003 года является ничтожной сделкой, совершенной лицом, не обладающим полномочиями по распоряжению указанным имуществом (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказ в удовлетворении требований о признании незаконным решения Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа об отказе в продолжение арендных отношений.
С учетом ничтожности договора аренды доводы апелляционной жалобы в указанной части судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание.
Также истец просил перевести права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 3700006770 от 25.03.2015 с Захарова Юрия Борисовича на общество с ограниченной ответственностью "Витязь-1".
Частью 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке.
Статьей 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства, возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.
В силу пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2002 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" при принятии исковых и иных заявлений и рассмотрении дел необходимо исходить из того, что арбитражным судам подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, возникающие из гражданских, административных и иных публичных правоотношений, а также все дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, с участием иностранных лиц, дела об оспаривании решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей по спорам, возникающим при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности, о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение таких решений, дела о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов и иностранных арбитражных решений по спорам, возникающим при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для отнесения дела к подведомственности арбитражного необходимо наличие двух критериев: экономический характер спора и соответствующий субъектный состав.
Как следует из материалов дела, Захаров Юрий Борисович (ИНН 231506201854) на момент привлечения его к участию в деле предпринимателем не являлся, прекратил свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 06.11.2014, что подтверждается как справкой ИФНС по г. Новороссийску от 03.02.2016 N 11-20-112.
В Обзоре судебной практики, утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, закреплено, что в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью, но не прошедший государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, не приобретает в связи с занятием этой деятельностью статуса предпринимателя, споры с участием таких лиц, в том числе связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, подведомственны суду общей юрисдикции.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2006 N 262-О разъяснено, что рассмотрение дел должно осуществляться судом, который в соответствии с установленными законом правилами подведомственности и подсудности обладает соответствующей компетенцией по рассмотрению конкретного дела.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Захарова Ю.Б. пояснил, что в настоящее время иск общества к Захарову Ю.Б. о переводе прав по договору аренды рассматривается в суде общей юрисдикции.
Довод истца о том, что суд первой инстанции не дал должной оценки его пояснениям о том, что в настоящее время на спорном земельном участке возведено административное здание, подлежит отклонению.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истцу неоднократно предлагалось представить доказательства, достоверно подтверждающие факт легальности возведения объекта недвижимого имущества на спорном участке. Однако такие доказательства в материалы дела не представлены, не приложены они и к апелляционной жалобе.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно прекратил производство по делу в указанной части со ссылкой на пункт 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что истец не представил в материалы дела разрешение на строительство административного здания, выданное компетентным органом муниципальной власти, доказательства государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимого имущества. Согласно положениям пунктов 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
Размещение объекта самовольного строительства на земельном участке, находящемся в собственности муниципалитета, не порождает каких либо прав на данный участок у лица, создавшего объект самовольного строительства.
Если истец полагает, что административное здание является легальным объектом недвижимого имущества, оно не лишено своего права реализовать преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность либо в аренду в порядке, установленном нормами Земельного кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28 марта 2016 года по делу N А32-14432/2015 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.08.2016 N 15АП-9173/2016 ПО ДЕЛУ N А32-14432/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 августа 2016 г. N 15АП-9173/2016
Дело N А32-14432/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Попова А.А.,
судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,
при участии:
от Захарова Ю.Б.: представителя Кравченко А.А. по доверенности от 15.01.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Витязь-1"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 28 марта 2016 года по делу N А32-14432/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Витязь-1"
к ответчикам: Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, администрации муниципального образования город-курорт Анапа, Захарову Юрию Борисовичу
при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
о признании решения незаконным, об обязании,
принятое в составе судьи Мигулиной Д.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Витязь-1" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация) о признании незаконным решения Управления имущественных отношений администрации г. Анапы об отказе в продолжении арендных отношений после истечения срока, на который заключен договор аренды N 3700000948 от 18.09.2013 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0203002:3, выраженном в письме N 27.05-5971 от 19.05.2014, в связи с нарушением обществом подпункта 5.1.6 договора аренды (неиспользование и неосвоение земельного участка в течение трех лет, невыполнение обязанностей, предусмотренных пунктом 4.2 договора аренды); об обязании Управления имущественных отношений администрации г. Анапы (далее - управление) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Витязь-1" путем продления срока действия указанного договора на аналогичных условиях на новый срок. Судебному делу присвоен номер А32-14432/2015.
ООО "Витязь-1" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к муниципальному образованию город-курорт Анапа в лице Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, муниципальному образованию город-курорт Анапа в лице администрации г. Анапы, в котором просило перевести права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 3700006770 от 25.03.2015 с Захарова Ю.Б. на ООО "Витязь-1". Делу присвоен номер А32-23843/2015.
Определением от 11.12.2015 дела N А32-23843/2015 и N А32-14432/2015 объединены для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер А32-14432/2015.
Решением от 28 марта 2016 года в части требования об обязании управления имущественных отношений администрации муниципального образования город- курорт Анапа продлить срок договора аренды N 3700000948 от 18 сентября 2003 года с обществом с ограниченной ответственностью "Витязь-1" на аналогичных условиях на новый срок производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска; в части требования о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 3700006770 от 25.03.2015 с Захарова Ю.Б. на ООО "Витязь-1" производство по делу прекращено на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием у Захарова Ю.Б. статуса индивидуального предпринимателя. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Суд первой инстанции указал, что отказ от иска в части требований об обязании управления имущественных отношений администрации муниципального образования город- курорт Анапа продлить срок договора аренды N 3700000948 от 18 сентября 2003 года с обществом с ограниченной ответственностью "Витязь-1" на аналогичных условиях на новый срок не противоречит нормам действующего законодательства и не нарушает права других лиц, в связи с чем подлежит принятию.
С учетом того, что между обществом и администрацией имелись арендные, то есть гражданско-правовые отношения, суд рассмотрел требования общества к администрации по правилам искового производства. Суд пришел к выводу, что на момент заключения спорного договора администрация не являлась собственником земельного участка, в связи с чем указанный договор является ничтожной сделкой. В части требований о переводе прав и обязанностей по договору аренды с Захарова Ю.Б на ООО "Витязь-1" суд прекратил производство по делу, поскольку Захаров Ю.Б. не имеет статуса индивидуального предпринимателя и спор не подведомственен арбитражному суду.
Общество с ограниченной ответственностью "Витязь-1" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство истца об истребовании доказательств;
- - письмо управления N 27.05-5971 от 19.05.2014 по сути является решением уполномоченного органа, которое подлежит отмене, поскольку общество добросовестно выполняло обязательства по договору, заблаговременно направило письмо о продлении договора аренды;
- - в силу положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации у истца имелось преимущественное право на заключение договора аренды;
- - вывод суда о том, у администрации отсутствовали полномочия на предоставление спорного земельного участка в аренду, является неправильным;
- - судом не учтено то обстоятельство, что на спорном земельном участке обществом возведено административное здание.
В судебном заседании представитель Захарова Ю.Б. возражал против доводов апелляционной жалобы, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, в связи с чем апелляционная жалоба рассматривалась в отношении них по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
От общества поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с болезнью представителя.
В соответствии с частью 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.
Из указанных положений следует, что отложение судебного разбирательства является правом суда в случае признания причины неявки уважительной.
Оценив доводы, изложенные в обоснование уважительности причин неявки в судебное заседание, апелляционная инстанция пришла к выводу, что ходатайство об отложении судебного разбирательства не подлежит удовлетворению, поскольку приведенные в нем обстоятельства не препятствуют рассмотрению апелляционной жалобы по существу. Общество не было лишено возможности направить в суд другого представителя либо директора.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Захарова Ю.Б., арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.09.2003 на основании постановления главы г. Анапа N 1026 от 15.09.2003 между ООО "Охранное предприятие "Витязь" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Анапы был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 3700000948 площадью 13 948 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0203002:3, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ст. Благовещенская, прибрежная зона, предназначенного для строительства жилого комплекса.
Договором от 29.05.2006 права и обязанности по договору аренды переданы ООО "Витязь-1".
В соответствии с пунктом 7.2 договор аренды действует до 08.07.2014.
Согласно подпункту 4.2.11 договора аренды за три месяца до окончания срока аренды земельного участка арендатор обязан внести предложения арендодателю о дальнейшем использовании земельного участка.
Во исполнение указанного условия договора общество 14.11.2013 обратилось к администрации муниципального образования г. Анапа с заявлением о продлении указанного договора аренды.
Письмом N 103-7291/13-07 от 03.12.2013 администрация в продлении договора отказала с указанием на то, что арендатор обратился преждевременно с данным заявлением и ему следует обратиться с аналогичным заявлением не позднее 08.04.2014 с приложением соответствующего перечня документов.
31.03.2014 ООО "Витязь-1" повторно обратилось в администрацию с заявлением о продлении указанного договора с приложением запрошенных ранее документов.
Письмом N 103-2282/14-07 от 25.04.2014 в продлении договора было вновь отказано и указано, что арендатору необходимо представить документы, удостоверяющие права заявителя на здания, сооружения.
Письмом N 27.05-5808 от 13.05.2014 управление сообщило заявителю о досрочном расторжении договора аренды в связи с нарушением пункта 4.2.2 договора аренды, предусматривающего своевременную оплату, с приложением соглашения о расторжении договора.
Письмом N 27.05-5971 от 19.05.2014 управление сообщило заявителю об отказе от продолжения арендных отношений после истечения срока, на который заключен договор аренды, в связи с нарушением арендатором пункта 5.1.6 договора (неиспользование и неосвоение земельного участка в течение 3-х лет, невыполнение обязанностей, предусмотренных пунктом 4.2 договора).
07.07.2014 заявитель направил в адрес администрации письмо N 37, в котором вновь предложил рассмотреть вопрос о продлении срока действия договора аренды. Ответа на указанное письмо получено не было.
28.10.2014 письмом N 43 заявитель вновь обратился в администрацию с заявлением о продлении договора аренды.
Письмом N 103-77795/14-07 от 28.11.2014 администрация указала, что от заявителя в сроки, установленные договором аренды, заявление о продлении срока действия договора аренды не поступало, договор прекращен по истечении установленного в нем срока (08.07.2014), запись в ЕГРП об обременении погашена.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.
Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, рассматриваются по общим правилам искового производства, предусмотренным кодексом, если иные правила административного судопроизводства не предусмотрены федеральным законом.
Выбор способа защиты права и формулирование предмета иска являются прерогативой истца.
Вместе с тем в соответствии с частью 1 статьи 168 Кодекса суд при принятии решения определяет, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по рассматриваемому им делу и решает, подлежит ли иск удовлетворению.
В рассматриваемом случае общество просило признать незаконными действия администрации муниципального образования, связанные с расторжением договора аренды земельного участка и, по сути, выражало несогласие с таким односторонним отказом арендодателя от договора аренды.
Как правильно указал суд первой инстанции, данное требование не может быть рассмотрено в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку по существу требование общества сводится к несогласию с односторонним расторжением договора аренды земельного участка со стороны арендодателя, в связи с чем настоящий спор подлежит рассмотрению а рамках искового производства (аналогичная правовая позиция выражена в определении Верховного суда Российской Федерации от 14.09.2015 N 305-КГ15-10363 по делу N А41-16389/2014).
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
Договор аренды N 3700000948, на котором основаны требования общества о заключении договора аренды на новый срок в связи с истечением ранее действовавшего договора, был заключен между его сторонами 18 сентября 2003 года. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 23:37:0203002:3, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ст. Благовещенская, прибрежная зона.
Из материалов дела следует, что право собственности муниципального образования город-курорт Анапа на земельный участок было зарегистрировано 09.06.2009.
В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" органы местного самоуправления муниципальных районов, городских округов вправе распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить публичную собственность на земельные участки, является отнесение к конкретному уровню собственности в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Согласно пункту 2 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности.
В соответствии со статьей 96 указанного Кодекса к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах".
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Анапа признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу положений Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях".
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Спорный участок расположен в границах округа санитарной охраны курорта Анапа и на момент заключения договора аренды N 3700000948 являлся федеральной собственностью. Право муниципальной собственности г. Анапа возникло и было зарегистрировано в ЕГРП 09 июня 2009 года за номером 23-23-26/060/2009-357 на основании Федерального закона от 03 декабря 2008 N 244-ФЗ.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что администрация муниципального образования город-курорт Анапа на момент заключения с обществом договора аренды не являлась собственником земельного участка. Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, на тот момент являлось Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.
Договор аренды N 3700000948 от 18 сентября 2003 года является ничтожной сделкой, совершенной лицом, не обладающим полномочиями по распоряжению указанным имуществом (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно отказ в удовлетворении требований о признании незаконным решения Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа об отказе в продолжение арендных отношений.
С учетом ничтожности договора аренды доводы апелляционной жалобы в указанной части судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание.
Также истец просил перевести права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 3700006770 от 25.03.2015 с Захарова Юрия Борисовича на общество с ограниченной ответственностью "Витязь-1".
Частью 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке.
Статьей 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства, возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами.
В силу пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2002 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" при принятии исковых и иных заявлений и рассмотрении дел необходимо исходить из того, что арбитражным судам подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, возникающие из гражданских, административных и иных публичных правоотношений, а также все дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, с участием иностранных лиц, дела об оспаривании решений третейских судов и международных коммерческих арбитражей по спорам, возникающим при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности, о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение таких решений, дела о признании и приведении в исполнение решений иностранных судов и иностранных арбитражных решений по спорам, возникающим при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для отнесения дела к подведомственности арбитражного необходимо наличие двух критериев: экономический характер спора и соответствующий субъектный состав.
Как следует из материалов дела, Захаров Юрий Борисович (ИНН 231506201854) на момент привлечения его к участию в деле предпринимателем не являлся, прекратил свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя 06.11.2014, что подтверждается как справкой ИФНС по г. Новороссийску от 03.02.2016 N 11-20-112.
В Обзоре судебной практики, утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, закреплено, что в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью, но не прошедший государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, не приобретает в связи с занятием этой деятельностью статуса предпринимателя, споры с участием таких лиц, в том числе связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, подведомственны суду общей юрисдикции.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2006 N 262-О разъяснено, что рассмотрение дел должно осуществляться судом, который в соответствии с установленными законом правилами подведомственности и подсудности обладает соответствующей компетенцией по рассмотрению конкретного дела.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Захарова Ю.Б. пояснил, что в настоящее время иск общества к Захарову Ю.Б. о переводе прав по договору аренды рассматривается в суде общей юрисдикции.
Довод истца о том, что суд первой инстанции не дал должной оценки его пояснениям о том, что в настоящее время на спорном земельном участке возведено административное здание, подлежит отклонению.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истцу неоднократно предлагалось представить доказательства, достоверно подтверждающие факт легальности возведения объекта недвижимого имущества на спорном участке. Однако такие доказательства в материалы дела не представлены, не приложены они и к апелляционной жалобе.
С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно прекратил производство по делу в указанной части со ссылкой на пункт 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что истец не представил в материалы дела разрешение на строительство административного здания, выданное компетентным органом муниципальной власти, доказательства государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимого имущества. Согласно положениям пунктов 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
Размещение объекта самовольного строительства на земельном участке, находящемся в собственности муниципалитета, не порождает каких либо прав на данный участок у лица, создавшего объект самовольного строительства.
Если истец полагает, что административное здание является легальным объектом недвижимого имущества, оно не лишено своего права реализовать преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность либо в аренду в порядке, установленном нормами Земельного кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28 марта 2016 года по делу N А32-14432/2015 оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
М.Н.МАЛЫХИНА
А.А.ПОПОВ
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)