Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 июня 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Макаровой Н.В.,
судей: Бейтуганова З.А., Годило Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чуденцовой О.Ч.,
рассмотрев в открытом судебном заседании при использовании системы видеоконференц-связи апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.03.2017 по делу N А20-49/2017,
по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике, г. Нальчик
к обществу с ограниченной ответственностью "Юность", г. Нальчик
о расторжении договора аренды, возврате земельного участка и взыскании пени,
при участии в судебном заседании представителей: от общества с ограниченной ответственностью "Юность": Панжокова М.Ф. по доверенности от 28.06.2016, от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике: Хамизова М.Х. по доверенности от 16.05.2017,
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Юность" (далее - общество, ООО "Юность") о расторжении договора аренды от 18.10.2013 N 305, возврате земельного участка общей площадью 43086 кв. м с кадастровым номером 07:09:0102108:82, обязании сторон заключить договор аренды земельного участка непосредственно занятого объектами недвижимости, принадлежащими ООО "Юность" на праве собственности, взыскании пени в размере 14 810 руб. 16 коп.
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республике от 04.03.2017 по делу N А20-49/2017 в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.
Не согласившись с принятым решением, Управление обратилось с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.03.2017 по делу N А20-49/2017 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Апелляционный суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции в соответствии со статьями 266 - 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права.
Проверив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республике от 04.03.2017 по делу N А20-49/2017 подлежит отмене в части по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что на основании распоряжения Росимущества по КБР от 18.10.2013 N 148-р заключен договор аренды от 18.10.2013 N 305 земельного участка общей площадью 43 086 кв. м с кадастровым номером 07:09:0102108:82 сроком на 49 лет с ООО "Юность", являющегося собственником объектов недвижимости, расположенных на переданном в аренду земельном участке.
Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 18.10.2013.
Договор аренды зарегистрирован 23.10.2015 в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, о чем свидетельствуют отметки о регистрации, проставленные на договоре.
Дополнительными соглашениями от 26.01.2015 и 15.01.2016 в договор аренды от 18.10.2013 вносились изменения в части величины арендной платы.
Из акта сверки расчетов, представленного сторонами, следует, что общество вносило арендную плату с нарушением сроков, предусмотренных договором.
В связи с допущенными нарушениями сроков оплаты арендной платы, истец неоднократно обращался в адрес ответчика с требованием погасить задолженность.
21.09.2016 истцом в адрес ответчика направлена претензия о необходимости погашения задолженности.
05.10.2016 Росимущество по КБР направило письмом в адрес общества с предложением расторжения договора аренды от 18.01.2013 с приложением проекта соответствующего соглашения, которое осталось без ответа.
Нарушение сроков оплаты по договору аренды и неисполнение претензии ответчиком в добровольном порядке послужило основанием для обращения Управления с иском в суд.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).
Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 ЗК РФ (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.
При разрешении спора суд первой инстанции установил, что задолженность по арендным платежам за 2016 год у общества отсутствует, так как погашена до предъявления искового заявления платежными поручениями от 19.10.2016 N 3, от 11.11.2016 N 229 и N 231, что подтверждается актом сверки сторон и не оспаривается.
Судом первой инстанции также установлено, что в ходе судебного разбирательства обществом погашена пеня в полном объеме. Учитывая погашение задолженности по пене в добровольном порядке, суд обоснованно отказал Управлению в требовании о взыскании пени в судебном порядке с отнесением расходов по уплате государственной пошлины на истца, в связи с оплатой задолженности после обращения с иском в суд.
Оплату задолженности по арендной плате суд первой инстанции принял во внимание при рассмотрении требования о расторжении договора аренды и, оценив данный факт, обоснованно пришел к выводу о том, что допущенные арендатором нарушения в оплате арендных платежей не могут быть квалифицированы как существенные нарушения условий заключенного сторонами договора аренды земельного участка, в связи с чем отказал в иске в данной части.
Апелляционная коллегия судей соглашается с выводами суда первой инстанции в данной части по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Статья 619 ГК РФ определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом.
В определении от 06.10.2015 N 2317-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что предусмотренный пунктом 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" последующий судебный контроль за отражающими общественный интерес решениями управомоченных органов об одностороннем досрочном расторжении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенных в целях строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества, представляет собой достаточную гарантию защиты прав арендаторов, поскольку суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу фактические обстоятельства (причины, вызвавшие существенные нарушения условий договора аренды, включая действия или бездействие как арендатора, так и арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц, или обстоятельства непреодолимой силы) и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Управление в качестве основания для расторжения договора указало на нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей за пользование спорным земельным участком.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно установил, что к моменту обращения Управления в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды, долг по арендной плате у общества уже отсутствовал. В связи с чем, апелляционная коллегия судей полагает, что допущенные арендатором нарушения не могут быть квалифицированы как существенные нарушения условий заключенного сторонами договора аренды земельного участка.
Поскольку истец не доказал факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении искового заявления о расторжении договора аренды и обязании возврата спорного земельного участка (статьи 9 и 65 АПК РФ).
Кроме того, апелляционная коллегия судей также полагает, что требования Управления в части расторжения договора аренды и обязании возврата спорного земельного участка не подлежат удовлетворению ввиду следующих обстоятельств.
Из договора аренды земельного участка от 18.10.2013 N 305 и распоряжения Росимущества по КБР от 18.10.2013 N 148-р следует, что земельный участок предоставляется ООО "Юность" как собственнику объектов недвижимости сроком на 49 лет. В договоре аренды перечислены объекты недвижимости, принадлежащие арендатору: основная пристройка, площадью 3 853,1 кв. м, лит А1, принадлежащая обществу на праве собственности в соответствии с свидетельством о государственной регистрации права от 12.10.2012 N 07-АВ 293236; основное здание, площадью 1360,3 кв. м, лит А, А2, принадлежащие на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 12.10.2012 N 07-АВ 293244.
Таким образом, на земельном участке, переданном в аренду обществу, о расторжении арендных отношений которых просит Управление, имеются объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности арендатору.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Следовательно, последующие эксплуатация и обслуживание объектов недвижимости возможны только на едином земельном участке, специально сформированном для этих целей.
В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Поскольку спорный земельный участок занят объектами недвижимого имущества, принадлежащими обществу, этот земельный участок необходим ему для использования названных объектов, исковые требования в части расторжения договора аренды и обязании вернуть спорный земельный участок не подлежат удовлетворению, в связи с чем решение суда первой инстанции в данной части является обоснованным.
Довод Управления о том, что фактически объекты недвижимости занимают меньшую площадь, чем переданный по договору аренды земельный участок судом апелляционной инстанции отклоняется ввиду того, что издавая распоряжение и заключая договор аренды, в которых отражена площадь принадлежащего ответчику недвижимого имущества и размер переданного в аренду земельного участка, волеизъявление Управления было очевидно направлено на передачу в аренду земельного участка конкретной площади. Стороны согласно принципу свободы договора, действующему в гражданском обороте, свободны в заключении договоров, поэтому передавая земельный участок в согласованном Управлением размере с согласованием в договоре аренды существенных условий договора, Управление дало оценку площади объектов недвижимости, в связи с чем данное основание не может являться основанием для расторжения договора аренды спорного земельного участка.
В то же время в части требования об обязании сторон заключить договор аренды земельного участка непосредственно занятого объектами недвижимости, принадлежащими ООО "Юность" на праве собственности, суд первой инстанции не учел следующие обстоятельства.
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с частью 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
В силу статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
Согласно положениям статей 607, 610, 654 ГК РФ в договоре аренды земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, подлежащий передаче на праве аренды, размер земельного участка, место его расположения, срок договора и размер арендной платы.
Между тем в материалы дела не представлены доказательства обращения истца к ответчику с предложением заключить договор аренды земельного участка с указанием новых границ, подлежащего передаче в аренду земельного участка для размещения объектов недвижимости ответчика, равно как и не представлен направленный в адрес ответчика проект договора с измененными границами земельного участка с содержанием всех существенных условий договора аренды, об обязании заключить которого просит истец в исковом заявлении.
При этом наличие ранее заключенного договора аренды не освобождает сторону от необходимости исполнения требований положений статьи 445 ГК РФ и обязанности по подготовке проекта договора аренды с указанием его существенных условий, направления такого проекта второй стороне.
Таким образом, Управлением не соблюдено требование статьи 445 ГК РФ о досудебном урегулировании спора, что является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения в части требования обязать стороны заключить договор аренды земельного участка непосредственно занятого объектами недвижимости, принадлежащими обществу с ограниченной ответственностью "Юность" на праве собственности.
Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.03.2017 по делу N А20-49/2017 в данной части подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.03.2017 по делу N А20-49/2017 отменить в части.
Требование обязать стороны заключить договор аренды земельного участка непосредственно занятого объектами недвижимости, принадлежащими обществу с ограниченной ответственностью "Юность" на праве собственности оставить без рассмотрения.
В остальной части решение суда оставить - без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.06.2017 N 16АП-1461/2017 ПО ДЕЛУ N А20-49/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июня 2017 г. по делу N А20-49/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 июня 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Макаровой Н.В.,
судей: Бейтуганова З.А., Годило Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чуденцовой О.Ч.,
рассмотрев в открытом судебном заседании при использовании системы видеоконференц-связи апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.03.2017 по делу N А20-49/2017,
по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике, г. Нальчик
к обществу с ограниченной ответственностью "Юность", г. Нальчик
о расторжении договора аренды, возврате земельного участка и взыскании пени,
при участии в судебном заседании представителей: от общества с ограниченной ответственностью "Юность": Панжокова М.Ф. по доверенности от 28.06.2016, от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике: Хамизова М.Х. по доверенности от 16.05.2017,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Юность" (далее - общество, ООО "Юность") о расторжении договора аренды от 18.10.2013 N 305, возврате земельного участка общей площадью 43086 кв. м с кадастровым номером 07:09:0102108:82, обязании сторон заключить договор аренды земельного участка непосредственно занятого объектами недвижимости, принадлежащими ООО "Юность" на праве собственности, взыскании пени в размере 14 810 руб. 16 коп.
Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республике от 04.03.2017 по делу N А20-49/2017 в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.
Не согласившись с принятым решением, Управление обратилось с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.03.2017 по делу N А20-49/2017 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Апелляционный суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции в соответствии со статьями 266 - 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права.
Проверив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республике от 04.03.2017 по делу N А20-49/2017 подлежит отмене в части по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что на основании распоряжения Росимущества по КБР от 18.10.2013 N 148-р заключен договор аренды от 18.10.2013 N 305 земельного участка общей площадью 43 086 кв. м с кадастровым номером 07:09:0102108:82 сроком на 49 лет с ООО "Юность", являющегося собственником объектов недвижимости, расположенных на переданном в аренду земельном участке.
Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 18.10.2013.
Договор аренды зарегистрирован 23.10.2015 в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, о чем свидетельствуют отметки о регистрации, проставленные на договоре.
Дополнительными соглашениями от 26.01.2015 и 15.01.2016 в договор аренды от 18.10.2013 вносились изменения в части величины арендной платы.
Из акта сверки расчетов, представленного сторонами, следует, что общество вносило арендную плату с нарушением сроков, предусмотренных договором.
В связи с допущенными нарушениями сроков оплаты арендной платы, истец неоднократно обращался в адрес ответчика с требованием погасить задолженность.
21.09.2016 истцом в адрес ответчика направлена претензия о необходимости погашения задолженности.
05.10.2016 Росимущество по КБР направило письмом в адрес общества с предложением расторжения договора аренды от 18.01.2013 с приложением проекта соответствующего соглашения, которое осталось без ответа.
Нарушение сроков оплаты по договору аренды и неисполнение претензии ответчиком в добровольном порядке послужило основанием для обращения Управления с иском в суд.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).
Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 ЗК РФ (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.
При разрешении спора суд первой инстанции установил, что задолженность по арендным платежам за 2016 год у общества отсутствует, так как погашена до предъявления искового заявления платежными поручениями от 19.10.2016 N 3, от 11.11.2016 N 229 и N 231, что подтверждается актом сверки сторон и не оспаривается.
Судом первой инстанции также установлено, что в ходе судебного разбирательства обществом погашена пеня в полном объеме. Учитывая погашение задолженности по пене в добровольном порядке, суд обоснованно отказал Управлению в требовании о взыскании пени в судебном порядке с отнесением расходов по уплате государственной пошлины на истца, в связи с оплатой задолженности после обращения с иском в суд.
Оплату задолженности по арендной плате суд первой инстанции принял во внимание при рассмотрении требования о расторжении договора аренды и, оценив данный факт, обоснованно пришел к выводу о том, что допущенные арендатором нарушения в оплате арендных платежей не могут быть квалифицированы как существенные нарушения условий заключенного сторонами договора аренды земельного участка, в связи с чем отказал в иске в данной части.
Апелляционная коллегия судей соглашается с выводами суда первой инстанции в данной части по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Статья 619 ГК РФ определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом.
В определении от 06.10.2015 N 2317-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что предусмотренный пунктом 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" последующий судебный контроль за отражающими общественный интерес решениями управомоченных органов об одностороннем досрочном расторжении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенных в целях строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества, представляет собой достаточную гарантию защиты прав арендаторов, поскольку суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу фактические обстоятельства (причины, вызвавшие существенные нарушения условий договора аренды, включая действия или бездействие как арендатора, так и арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц, или обстоятельства непреодолимой силы) и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Управление в качестве основания для расторжения договора указало на нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей за пользование спорным земельным участком.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно установил, что к моменту обращения Управления в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды, долг по арендной плате у общества уже отсутствовал. В связи с чем, апелляционная коллегия судей полагает, что допущенные арендатором нарушения не могут быть квалифицированы как существенные нарушения условий заключенного сторонами договора аренды земельного участка.
Поскольку истец не доказал факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении искового заявления о расторжении договора аренды и обязании возврата спорного земельного участка (статьи 9 и 65 АПК РФ).
Кроме того, апелляционная коллегия судей также полагает, что требования Управления в части расторжения договора аренды и обязании возврата спорного земельного участка не подлежат удовлетворению ввиду следующих обстоятельств.
Из договора аренды земельного участка от 18.10.2013 N 305 и распоряжения Росимущества по КБР от 18.10.2013 N 148-р следует, что земельный участок предоставляется ООО "Юность" как собственнику объектов недвижимости сроком на 49 лет. В договоре аренды перечислены объекты недвижимости, принадлежащие арендатору: основная пристройка, площадью 3 853,1 кв. м, лит А1, принадлежащая обществу на праве собственности в соответствии с свидетельством о государственной регистрации права от 12.10.2012 N 07-АВ 293236; основное здание, площадью 1360,3 кв. м, лит А, А2, принадлежащие на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 12.10.2012 N 07-АВ 293244.
Таким образом, на земельном участке, переданном в аренду обществу, о расторжении арендных отношений которых просит Управление, имеются объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности арендатору.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Следовательно, последующие эксплуатация и обслуживание объектов недвижимости возможны только на едином земельном участке, специально сформированном для этих целей.
В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Поскольку спорный земельный участок занят объектами недвижимого имущества, принадлежащими обществу, этот земельный участок необходим ему для использования названных объектов, исковые требования в части расторжения договора аренды и обязании вернуть спорный земельный участок не подлежат удовлетворению, в связи с чем решение суда первой инстанции в данной части является обоснованным.
Довод Управления о том, что фактически объекты недвижимости занимают меньшую площадь, чем переданный по договору аренды земельный участок судом апелляционной инстанции отклоняется ввиду того, что издавая распоряжение и заключая договор аренды, в которых отражена площадь принадлежащего ответчику недвижимого имущества и размер переданного в аренду земельного участка, волеизъявление Управления было очевидно направлено на передачу в аренду земельного участка конкретной площади. Стороны согласно принципу свободы договора, действующему в гражданском обороте, свободны в заключении договоров, поэтому передавая земельный участок в согласованном Управлением размере с согласованием в договоре аренды существенных условий договора, Управление дало оценку площади объектов недвижимости, в связи с чем данное основание не может являться основанием для расторжения договора аренды спорного земельного участка.
В то же время в части требования об обязании сторон заключить договор аренды земельного участка непосредственно занятого объектами недвижимости, принадлежащими ООО "Юность" на праве собственности, суд первой инстанции не учел следующие обстоятельства.
В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с частью 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
В силу статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
Согласно положениям статей 607, 610, 654 ГК РФ в договоре аренды земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, подлежащий передаче на праве аренды, размер земельного участка, место его расположения, срок договора и размер арендной платы.
Между тем в материалы дела не представлены доказательства обращения истца к ответчику с предложением заключить договор аренды земельного участка с указанием новых границ, подлежащего передаче в аренду земельного участка для размещения объектов недвижимости ответчика, равно как и не представлен направленный в адрес ответчика проект договора с измененными границами земельного участка с содержанием всех существенных условий договора аренды, об обязании заключить которого просит истец в исковом заявлении.
При этом наличие ранее заключенного договора аренды не освобождает сторону от необходимости исполнения требований положений статьи 445 ГК РФ и обязанности по подготовке проекта договора аренды с указанием его существенных условий, направления такого проекта второй стороне.
Таким образом, Управлением не соблюдено требование статьи 445 ГК РФ о досудебном урегулировании спора, что является основанием для оставления искового заявления без рассмотрения в части требования обязать стороны заключить договор аренды земельного участка непосредственно занятого объектами недвижимости, принадлежащими обществу с ограниченной ответственностью "Юность" на праве собственности.
Учитывая изложенное, решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.03.2017 по делу N А20-49/2017 в данной части подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.03.2017 по делу N А20-49/2017 отменить в части.
Требование обязать стороны заключить договор аренды земельного участка непосредственно занятого объектами недвижимости, принадлежащими обществу с ограниченной ответственностью "Юность" на праве собственности оставить без рассмотрения.
В остальной части решение суда оставить - без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.В.МАКАРОВА
Н.В.МАКАРОВА
Судьи
З.А.БЕЙТУГАНОВ
Н.Н.ГОДИЛО
З.А.БЕЙТУГАНОВ
Н.Н.ГОДИЛО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)