Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Прокурор полагал, что у предпринимателя отсутствует право собственности на автопарковку как на объект недвижимости, спорные сделки полагал ничтожными в силу их совершения с нарушением требований закона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 ноября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Полуяктова А.С.,
судей Столярова А.А., Татариновой И.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Саблиной Татьяны Валерьевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.05.2017 по делу N А76-26287/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
прокуратуры - Плотников А.С., доверенность от 26.07.2017 N 8/2-10-2017.
Прокурор Челябинской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к муниципальному образованию "Южноуральский городской округ" в лице Администрации Южноуральского городского округа (далее - Администрация), индивидуальному предпринимателю Саблиной Т.В., в котором потребовал:
- - признать недействительным (ничтожным) договор от 05.11.2014 N 71 купли-продажи земельного участка общей площадью 1413 кв. м, с кадастровым номером 74:37:0209026:881, расположенного по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62А, заключенный между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" и предпринимателем Саблиной Т.В.;
- - в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки обязать индивидуального предпринимателя Саблину Т.В. вернуть Администрации земельный участок общей площадью 1413 кв. м, с кадастровым номером 74:37:0209026:881, расположенный по адресу г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62А, а Администрацию обязать вернуть индивидуальному предпринимателю Саблиной Т.В. денежные средства в размере 65 720 руб.;
- - погасить запись N 74-74-37/033/2014-122 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.11.2014 о регистрации права собственности индивидуального предпринимателя Саблиной Т.В. на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:881 на основании договора купли-продажи земельного участка от 05.11.2014 N 71;
- - признать отсутствующим зарегистрированное право собственности индивидуального предпринимателя Саблиной Т.В. на сооружение - бесплатная автопарковка, площадью 1413 кв. м, расположенное по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62А;
- - погасить запись N 74-74-37/028/2014-299 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.09.2014 о регистрации права собственности индивидуального предпринимателя Саблиной Т.В. на сооружение - бесплатная автопарковка площадью 1413 кв. м;
- - признать недействительным (ничтожным) соглашение от 05.08.2014 N 48 об изменении условий договора аренды от 18.05.2012 N 22 земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:881, заключенное между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" и предпринимателем Саблиной Т.В.;
- - погасить запись N 74-74-37/026/2014-260 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.08.2014 о регистрации соглашения от 05.08.2014 N 48 (с учетом уточнений заявленных истцом требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
Решением суда от 05.05.2017 (судья Катульская И.К.) исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным (ничтожным) договор 05.11.2014 N 71 купли-продажи земельного участка общей площадью 1413 кв. м с кадастровым номером 74:37:0209026:881, расположенного по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62А, заключенный между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" и предпринимателем Саблиной Т.В.; в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки суд обязал предпринимателя Саблину Т.В. возвратить по акту приема-передачи Администрации земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:881 и взыскал с Администрации в пользу предпринимателя Саблиной Т.В. денежные средства в размере 65 720 руб. Суд признал отсутствующим зарегистрированное право собственности индивидуального предпринимателя Саблиной Т.В. на сооружение - бесплатная автопарковка, площадью 1413 кв. м, расположенное по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62А. Суд также признал недействительным (ничтожным) соглашение N 48 об изменении условий договора аренды от 18.05.2012 N 22 земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:881, заключенное 05.08.2014 между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" и предпринимателем Саблиной Т.В. Суд также указал на то, что настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости: записи от 25.11.2014 N 74-74-37/033/2014-122 о регистрации права собственности индивидуального предпринимателя Саблиной Т.В. на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:881 на основании договора купли-продажи земельного участка от 05.11.2014 N 71; записи от 17.09.2014 N 74-74-37/028/2014-299 о регистрации права собственности индивидуального предпринимателя Саблиной на сооружение - бесплатная автопарковка площадью 1413 кв. м; записи от 19.08.2014 N 74-74-37/026/2014-260 о регистрации соглашения от 05.08.2014 N 48 об изменении условий договора аренды от 18.05.2012 N 22.
С предпринимателя Саблиной Т.В. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 12 000 руб., с Администрации в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6000 руб.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2017 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Суспицина Л.А.) решение суда отменено в части взыскания с Администрации в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 6000 руб. В остальной части решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе индивидуальный предприниматель Саблина Т.В. просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заявитель ссылается на неприменение судами подп. 1 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой допускается прием заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Кроме того, заявитель не согласен с выводом судов об отсутствии у объекта надземной части, что, по его мнению, не подтверждено экспертным заключением, не подтверждено ссылками на проект и не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
В отзыве на кассационную жалобу прокурор просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.
В отзыве на кассационную жалобу Администрация считает доводы заявителя кассационной жалобы необоснованными, обжалуемые судебные акты - подлежащими оставлению без изменения.
Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Администрация в соответствии со ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Положением о порядке предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам на территории Южноуральского городского округа, утвержденным решением Собрания депутатов Южноуральского городского округа от 11.03.2008 N 469, информационным сообщением о подаче заявления на земельный участок, опубликованным в официальном печатном издании - газете "Официальный Южноуральск" от 28.09.2011 N 39 (236), на основании заявления предпринимателя Саблиной Т.В. вынесла постановление от 18.05.2012 N 200/1 о предоставлении в аренду без проведения торгов индивидуальному предпринимателю Саблиной Т.В. земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:881 сроком до 01.06.2017 для размещения бесплатной автопарковки по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62А.
Между Администрацией и индивидуальным предпринимателем Саблиной Т.В. заключен договор аренды от 18.05.2012 N 22 указанного земельного участка до 01.06.2017 под размещение бесплатной автопарковки.
Земельный участок передан предпринимателю Саблиной Т.В. по акту приема-передачи земельного участка от 18.05.2012.
Постановлением Администрации от 05.06.2014 N 502 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:881 - "для строительства бесплатной автопарковки".
Соглашением от 05.08.2014 N 48 к договору аренды стороны изменили вид разрешенного использования земельного участка с размещения бесплатной автопарковки на ее строительство.
Индивидуальному предпринимателю Саблиной Т.В. 13.08.2014 выдано разрешение N RU-74316000-51 на строительство бесплатной автопарковки общей площадью 1413 кв. м на земельном участке такой же площадью по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62А; 27.08.2014 выдано разрешение N RU74316000-17 на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию.
На данное сооружение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности предпринимателя Саблиной Т.В., что подтверждается сведениями из указанного реестра по состоянию на 29.07.2016.
Между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" (продавец) и предпринимателем Саблиной Т.В. (покупатель) заключен договор от 05.11.2014 N 71 купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец обязуется передать в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 1413 кв. м, с кадастровым номером 74:37:0209026:881, расположенный по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62А, для строительства бесплатной автопарковки, в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке от 24.10.2014 N 7400/101/14-810525.
На участке имеется сооружение - бесплатная автопарковка, находящаяся в собственности у покупателя, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 74-74-01/002/2014-72425, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 23.10.2014.
Факт оплаты предпринимателем Саблиной Т.В. 65 720 руб. по договору купли-продажи подтверждается платежным поручением от 06.11.2014 N 528.
Государственная регистрация перехода права собственности на указанный земельный участок к предпринимателю подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.07.2016 N 74/001/021/2016-62389.
Земельный участок площадью 1413 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Южноуральск, ул. Мира, 62А, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 20.01.2012, с кадастровым номером 74:37:0209026:881, что подтверждается кадастровой выпиской от 29.07.2016 N 7400/101/16-611138. При этом согласно указанной выписке земельный участок в настоящее время имеет разрешенное использование: для размещения магазина.
Администрация в письме от 13.09.2016 N 18-2592 обратилась в Прокуратуру г. Южноуральска с просьбой о проведении проверки по факту предоставления земельного участка по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, 62А предпринимателю Саблиной Т.В. в собственность.
В ходе выездной проверки соблюдения федерального законодательства, проведенной Прокуратурой г. Южноуральска при участии кадастрового инженера с выходом на место расположения земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:881 по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62А установлено, что указанный земельный участок фактически представляет собой асфальто-бетонную площадку ровной поверхности. Объектов недвижимости, а также иных объектов, имеющих прочную связь с землей, на участке не обнаружено, о чем помощником Прокурора составлен акт от 15.09.2016, к которому приложена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, фототаблица земельного участка.
Предпринимателем Саблиной Т.В. в материалы дела представлен документ, поименованный "Строительно-техническая экспертиза Арх. N 0068" от 12.04.2017, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Эксперт Принцип", из которого следует, что перемещение объекта - автопарковка, расположенного по адресу г. Южноуральск, ул. Мира, 62А, на другой земельный участок без причинения объекту несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Полагая отсутствующим у индивидуального предпринимателя права собственности на указанную автопарковку на объект недвижимости, а также считая, что договор купли-продажи земельного участка от 05.11.2014 N 71 и соглашение от 05.08.2014 N 48 к договору аренды земельного участка от 18.05.2012 N 22 являются недействительными (ничтожными) сделками на основании п. 1 ст. 166, п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, прокурор обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды обеих инстанций исходили из следующего.
Согласно п. 1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, применяемой к сделкам, заключенным после 01.09.2013) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
В силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:881 первоначально был предоставлен предпринимателю Саблиной Т.В. на основании договора аренды от 18.05.2012 N 22 в порядке ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей на момент заключения договора (утратила силу с 01.03.2015), без проведения торгов для целей, не связанных со строительством - "для размещения бесплатной автопарковки".
Из материалов дела также усматривается, что разрешенное использование земельного участка было изменено на разрешенное использование "для строительства бесплатной автопарковки", путем заключения соглашения от 05.08.2014 N 48 к договору аренды от 18.05.2012 N 22.
Из положений п. 1, 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земли различных категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Таким образом, разрешенное использование земельного участка влияет на его правовой режим, в том числе на возможность и на порядок его предоставления в аренду для строительства.
По смыслу положений ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации допускается изменение вида разрешенного использования земельного участка, однако данная процедура находится в сфере градостроительного регулирования и не может нарушать установленный Земельным кодексом Российской Федерации порядок предоставления земельного участка для соответствующего вида использования.
На основании изложенного, судами обоснованно указано, что при решении вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду по договору, стороны связаны предписывающим действующим законодательством порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Применительно к рассматриваемым правоотношениям порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, был предусмотрен в ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации (утратила силу с 01.03.2015), в которой установлены императивные правила о необходимости соблюдения публичных процедур, в целях расширения доступа участников рынка строительства к земельным участкам, а также в целях эффективного их использования и развития конкуренции, в частности такими процедурами являлись - предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, проведение торгов в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования объекта.
Согласно п. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
В ст. 16 названного закона установлен запрет на соглашения между органами местного самоуправления и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе обстоятельства заключения и содержание соглашения от 05.08.2014 N 48 об изменении условий договора аренды от 18.05.2012 N 22, суды первой и апелляционной инстанций установили, что изменение контрагентами в период арендных правоотношений правового режима земельного участка, основным видом разрешенного использования которого стало использование для строительства автопарковки, поставило предпринимателя Саблину Т.В. в более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами и ограничило конкуренцию на рынке строительства, в связи с чем пришли к обоснованному выводу о том, что действия сторон по заключению соглашения к договору аренды были направлены на обход установленной Земельным кодексом Российской Федерации процедуры предоставления земельного участка в аренду для строительства.
Судами также установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 74:37:0209026:881 возведена автопарковка, право собственности на которую зарегистрировано за предпринимателем Саблиной Т.В., как на недвижимую вещь.
Понятие недвижимого объекта раскрывается в ст. 130 Гражданского кодекса, в п. 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, судами правомерно отмечено, что объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса, при этом перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Принимая во внимание, что спорная автопарковка представляет собой открытую асфальтобетонную площадку, полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, такое покрытие не обладает, суды первой и апелляционной инстанций установили, что спорная автопарковка в действительности является элементом благоустройства, имеет вспомогательное назначение по отношению к земельному участку, и как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует, в связи с чем пришли к верному выводу о том, что спорная автопарковка не может быть отнесена к недвижимым объектам, права на которые подлежат государственной регистрации.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Принимая во внимание, что в ЕГРП должны отражаться действительные права и ограничения (обременения) прав, при этом наличие в ЕГРП записей о правах в отношении объекта, не являющегося недвижимым имуществом, противоречит требованиям законодательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о необходимости признания отсутствующим зарегистрированного права собственности предпринимателя Саблиной Т.В. на автопарковку, как на недвижимую вещь.
С учетом изложенного, выводы судов об отсутствии оснований у предпринимателя Саблиной Т.В. для реализации исключительного права на приобретение земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:881 в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (утратила силу с 01.03.2015) следует признать обоснованными.
При таких обстоятельствах, установив, что оспариваемые соглашение от 05.08.2014 N 48 об изменении условий договора аренды от 18.05.2012 N 22 и договор купли-продажи от 05.11.2014 N 71 совершены с нарушением императивных требований закона о порядке предоставления земельного участка, влекут нарушения прав неопределенного круга лиц, имеющих право претендовать на получение земельного участка в случае соблюдения установленных законом процедур, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали указанные сделки недействительными (ничтожными) в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь положениями п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом того обстоятельства, что договор аренды от 18.05.2012 N 22 действует до 01.06.2017, суды правомерно применили последствия недействительности договора купли-продажи от 05.11.2014 N 71 в виде двусторонней реституции, обязав предпринимателя вернуть Администрации спорный земельный участок и взыскав с Администрации в пользу предпринимателя денежных средств в сумме 65 720 руб., уплаченных по договору.
При этом, как обоснованно указано судами, сохранение правоотношений из договора аренды от 18.05.2012 N 22 по истечении срока его действия, его возобновление на неопределенный срок без проведения торгов, начиная с 01.03.2015, будет противоречить положениям п. 15 ст. 39.8, ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, в том числе довод о том, что предпринимателем Саблиной Т.В. соблюдена установленная законодательством процедура приобретения земельного участка со ссылкой на подп. 1 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.
С учетом изложенного постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2017 по делу N А76-26287/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Саблиной Татьяны Валерьевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 13.11.2017 N Ф09-6336/17 ПО ДЕЛУ N А76-26287/2016
Требование: О признании недействительными соглашения об изменении условий договора аренды земельного участка, договора купли-продажи участка, применении последствий недействительности.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Прокурор полагал, что у предпринимателя отсутствует право собственности на автопарковку как на объект недвижимости, спорные сделки полагал ничтожными в силу их совершения с нарушением требований закона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 ноября 2017 г. N Ф09-6336/17
Дело N А76-26287/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 ноября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Полуяктова А.С.,
судей Столярова А.А., Татариновой И.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Саблиной Татьяны Валерьевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.05.2017 по делу N А76-26287/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
прокуратуры - Плотников А.С., доверенность от 26.07.2017 N 8/2-10-2017.
Прокурор Челябинской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к муниципальному образованию "Южноуральский городской округ" в лице Администрации Южноуральского городского округа (далее - Администрация), индивидуальному предпринимателю Саблиной Т.В., в котором потребовал:
- - признать недействительным (ничтожным) договор от 05.11.2014 N 71 купли-продажи земельного участка общей площадью 1413 кв. м, с кадастровым номером 74:37:0209026:881, расположенного по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62А, заключенный между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" и предпринимателем Саблиной Т.В.;
- - в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки обязать индивидуального предпринимателя Саблину Т.В. вернуть Администрации земельный участок общей площадью 1413 кв. м, с кадастровым номером 74:37:0209026:881, расположенный по адресу г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62А, а Администрацию обязать вернуть индивидуальному предпринимателю Саблиной Т.В. денежные средства в размере 65 720 руб.;
- - погасить запись N 74-74-37/033/2014-122 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.11.2014 о регистрации права собственности индивидуального предпринимателя Саблиной Т.В. на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:881 на основании договора купли-продажи земельного участка от 05.11.2014 N 71;
- - признать отсутствующим зарегистрированное право собственности индивидуального предпринимателя Саблиной Т.В. на сооружение - бесплатная автопарковка, площадью 1413 кв. м, расположенное по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62А;
- - погасить запись N 74-74-37/028/2014-299 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.09.2014 о регистрации права собственности индивидуального предпринимателя Саблиной Т.В. на сооружение - бесплатная автопарковка площадью 1413 кв. м;
- - признать недействительным (ничтожным) соглашение от 05.08.2014 N 48 об изменении условий договора аренды от 18.05.2012 N 22 земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:881, заключенное между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" и предпринимателем Саблиной Т.В.;
- - погасить запись N 74-74-37/026/2014-260 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.08.2014 о регистрации соглашения от 05.08.2014 N 48 (с учетом уточнений заявленных истцом требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
Решением суда от 05.05.2017 (судья Катульская И.К.) исковые требования удовлетворены. Суд признал недействительным (ничтожным) договор 05.11.2014 N 71 купли-продажи земельного участка общей площадью 1413 кв. м с кадастровым номером 74:37:0209026:881, расположенного по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62А, заключенный между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" и предпринимателем Саблиной Т.В.; в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки суд обязал предпринимателя Саблину Т.В. возвратить по акту приема-передачи Администрации земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:881 и взыскал с Администрации в пользу предпринимателя Саблиной Т.В. денежные средства в размере 65 720 руб. Суд признал отсутствующим зарегистрированное право собственности индивидуального предпринимателя Саблиной Т.В. на сооружение - бесплатная автопарковка, площадью 1413 кв. м, расположенное по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62А. Суд также признал недействительным (ничтожным) соглашение N 48 об изменении условий договора аренды от 18.05.2012 N 22 земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:881, заключенное 05.08.2014 между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" и предпринимателем Саблиной Т.В. Суд также указал на то, что настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости: записи от 25.11.2014 N 74-74-37/033/2014-122 о регистрации права собственности индивидуального предпринимателя Саблиной Т.В. на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:881 на основании договора купли-продажи земельного участка от 05.11.2014 N 71; записи от 17.09.2014 N 74-74-37/028/2014-299 о регистрации права собственности индивидуального предпринимателя Саблиной на сооружение - бесплатная автопарковка площадью 1413 кв. м; записи от 19.08.2014 N 74-74-37/026/2014-260 о регистрации соглашения от 05.08.2014 N 48 об изменении условий договора аренды от 18.05.2012 N 22.
С предпринимателя Саблиной Т.В. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 12 000 руб., с Администрации в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6000 руб.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2017 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Суспицина Л.А.) решение суда отменено в части взыскания с Администрации в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 6000 руб. В остальной части решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе индивидуальный предприниматель Саблина Т.В. просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заявитель ссылается на неприменение судами подп. 1 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой допускается прием заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Кроме того, заявитель не согласен с выводом судов об отсутствии у объекта надземной части, что, по его мнению, не подтверждено экспертным заключением, не подтверждено ссылками на проект и не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
В отзыве на кассационную жалобу прокурор просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.
В отзыве на кассационную жалобу Администрация считает доводы заявителя кассационной жалобы необоснованными, обжалуемые судебные акты - подлежащими оставлению без изменения.
Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Администрация в соответствии со ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Положением о порядке предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам на территории Южноуральского городского округа, утвержденным решением Собрания депутатов Южноуральского городского округа от 11.03.2008 N 469, информационным сообщением о подаче заявления на земельный участок, опубликованным в официальном печатном издании - газете "Официальный Южноуральск" от 28.09.2011 N 39 (236), на основании заявления предпринимателя Саблиной Т.В. вынесла постановление от 18.05.2012 N 200/1 о предоставлении в аренду без проведения торгов индивидуальному предпринимателю Саблиной Т.В. земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:881 сроком до 01.06.2017 для размещения бесплатной автопарковки по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62А.
Между Администрацией и индивидуальным предпринимателем Саблиной Т.В. заключен договор аренды от 18.05.2012 N 22 указанного земельного участка до 01.06.2017 под размещение бесплатной автопарковки.
Земельный участок передан предпринимателю Саблиной Т.В. по акту приема-передачи земельного участка от 18.05.2012.
Постановлением Администрации от 05.06.2014 N 502 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:881 - "для строительства бесплатной автопарковки".
Соглашением от 05.08.2014 N 48 к договору аренды стороны изменили вид разрешенного использования земельного участка с размещения бесплатной автопарковки на ее строительство.
Индивидуальному предпринимателю Саблиной Т.В. 13.08.2014 выдано разрешение N RU-74316000-51 на строительство бесплатной автопарковки общей площадью 1413 кв. м на земельном участке такой же площадью по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62А; 27.08.2014 выдано разрешение N RU74316000-17 на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию.
На данное сооружение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности предпринимателя Саблиной Т.В., что подтверждается сведениями из указанного реестра по состоянию на 29.07.2016.
Между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" (продавец) и предпринимателем Саблиной Т.В. (покупатель) заключен договор от 05.11.2014 N 71 купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец обязуется передать в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 1413 кв. м, с кадастровым номером 74:37:0209026:881, расположенный по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62А, для строительства бесплатной автопарковки, в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке от 24.10.2014 N 7400/101/14-810525.
На участке имеется сооружение - бесплатная автопарковка, находящаяся в собственности у покупателя, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 74-74-01/002/2014-72425, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 23.10.2014.
Факт оплаты предпринимателем Саблиной Т.В. 65 720 руб. по договору купли-продажи подтверждается платежным поручением от 06.11.2014 N 528.
Государственная регистрация перехода права собственности на указанный земельный участок к предпринимателю подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.07.2016 N 74/001/021/2016-62389.
Земельный участок площадью 1413 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Южноуральск, ул. Мира, 62А, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 20.01.2012, с кадастровым номером 74:37:0209026:881, что подтверждается кадастровой выпиской от 29.07.2016 N 7400/101/16-611138. При этом согласно указанной выписке земельный участок в настоящее время имеет разрешенное использование: для размещения магазина.
Администрация в письме от 13.09.2016 N 18-2592 обратилась в Прокуратуру г. Южноуральска с просьбой о проведении проверки по факту предоставления земельного участка по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, 62А предпринимателю Саблиной Т.В. в собственность.
В ходе выездной проверки соблюдения федерального законодательства, проведенной Прокуратурой г. Южноуральска при участии кадастрового инженера с выходом на место расположения земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:881 по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62А установлено, что указанный земельный участок фактически представляет собой асфальто-бетонную площадку ровной поверхности. Объектов недвижимости, а также иных объектов, имеющих прочную связь с землей, на участке не обнаружено, о чем помощником Прокурора составлен акт от 15.09.2016, к которому приложена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, фототаблица земельного участка.
Предпринимателем Саблиной Т.В. в материалы дела представлен документ, поименованный "Строительно-техническая экспертиза Арх. N 0068" от 12.04.2017, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Эксперт Принцип", из которого следует, что перемещение объекта - автопарковка, расположенного по адресу г. Южноуральск, ул. Мира, 62А, на другой земельный участок без причинения объекту несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Полагая отсутствующим у индивидуального предпринимателя права собственности на указанную автопарковку на объект недвижимости, а также считая, что договор купли-продажи земельного участка от 05.11.2014 N 71 и соглашение от 05.08.2014 N 48 к договору аренды земельного участка от 18.05.2012 N 22 являются недействительными (ничтожными) сделками на основании п. 1 ст. 166, п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, прокурор обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды обеих инстанций исходили из следующего.
Согласно п. 1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, применяемой к сделкам, заключенным после 01.09.2013) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
В силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:881 первоначально был предоставлен предпринимателю Саблиной Т.В. на основании договора аренды от 18.05.2012 N 22 в порядке ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей на момент заключения договора (утратила силу с 01.03.2015), без проведения торгов для целей, не связанных со строительством - "для размещения бесплатной автопарковки".
Из материалов дела также усматривается, что разрешенное использование земельного участка было изменено на разрешенное использование "для строительства бесплатной автопарковки", путем заключения соглашения от 05.08.2014 N 48 к договору аренды от 18.05.2012 N 22.
Из положений п. 1, 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земли различных категорий используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Таким образом, разрешенное использование земельного участка влияет на его правовой режим, в том числе на возможность и на порядок его предоставления в аренду для строительства.
По смыслу положений ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации допускается изменение вида разрешенного использования земельного участка, однако данная процедура находится в сфере градостроительного регулирования и не может нарушать установленный Земельным кодексом Российской Федерации порядок предоставления земельного участка для соответствующего вида использования.
На основании изложенного, судами обоснованно указано, что при решении вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду по договору, стороны связаны предписывающим действующим законодательством порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Применительно к рассматриваемым правоотношениям порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, был предусмотрен в ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации (утратила силу с 01.03.2015), в которой установлены императивные правила о необходимости соблюдения публичных процедур, в целях расширения доступа участников рынка строительства к земельным участкам, а также в целях эффективного их использования и развития конкуренции, в частности такими процедурами являлись - предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, проведение торгов в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования объекта.
Согласно п. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
В ст. 16 названного закона установлен запрет на соглашения между органами местного самоуправления и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе обстоятельства заключения и содержание соглашения от 05.08.2014 N 48 об изменении условий договора аренды от 18.05.2012 N 22, суды первой и апелляционной инстанций установили, что изменение контрагентами в период арендных правоотношений правового режима земельного участка, основным видом разрешенного использования которого стало использование для строительства автопарковки, поставило предпринимателя Саблину Т.В. в более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами и ограничило конкуренцию на рынке строительства, в связи с чем пришли к обоснованному выводу о том, что действия сторон по заключению соглашения к договору аренды были направлены на обход установленной Земельным кодексом Российской Федерации процедуры предоставления земельного участка в аренду для строительства.
Судами также установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 74:37:0209026:881 возведена автопарковка, право собственности на которую зарегистрировано за предпринимателем Саблиной Т.В., как на недвижимую вещь.
Понятие недвижимого объекта раскрывается в ст. 130 Гражданского кодекса, в п. 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, судами правомерно отмечено, что объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса, при этом перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Принимая во внимание, что спорная автопарковка представляет собой открытую асфальтобетонную площадку, полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, такое покрытие не обладает, суды первой и апелляционной инстанций установили, что спорная автопарковка в действительности является элементом благоустройства, имеет вспомогательное назначение по отношению к земельному участку, и как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует, в связи с чем пришли к верному выводу о том, что спорная автопарковка не может быть отнесена к недвижимым объектам, права на которые подлежат государственной регистрации.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Принимая во внимание, что в ЕГРП должны отражаться действительные права и ограничения (обременения) прав, при этом наличие в ЕГРП записей о правах в отношении объекта, не являющегося недвижимым имуществом, противоречит требованиям законодательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о необходимости признания отсутствующим зарегистрированного права собственности предпринимателя Саблиной Т.В. на автопарковку, как на недвижимую вещь.
С учетом изложенного, выводы судов об отсутствии оснований у предпринимателя Саблиной Т.В. для реализации исключительного права на приобретение земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:881 в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (утратила силу с 01.03.2015) следует признать обоснованными.
При таких обстоятельствах, установив, что оспариваемые соглашение от 05.08.2014 N 48 об изменении условий договора аренды от 18.05.2012 N 22 и договор купли-продажи от 05.11.2014 N 71 совершены с нарушением императивных требований закона о порядке предоставления земельного участка, влекут нарушения прав неопределенного круга лиц, имеющих право претендовать на получение земельного участка в случае соблюдения установленных законом процедур, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали указанные сделки недействительными (ничтожными) в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь положениями п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом того обстоятельства, что договор аренды от 18.05.2012 N 22 действует до 01.06.2017, суды правомерно применили последствия недействительности договора купли-продажи от 05.11.2014 N 71 в виде двусторонней реституции, обязав предпринимателя вернуть Администрации спорный земельный участок и взыскав с Администрации в пользу предпринимателя денежных средств в сумме 65 720 руб., уплаченных по договору.
При этом, как обоснованно указано судами, сохранение правоотношений из договора аренды от 18.05.2012 N 22 по истечении срока его действия, его возобновление на неопределенный срок без проведения торгов, начиная с 01.03.2015, будет противоречить положениям п. 15 ст. 39.8, ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, в том числе довод о том, что предпринимателем Саблиной Т.В. соблюдена установленная законодательством процедура приобретения земельного участка со ссылкой на подп. 1 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.
С учетом изложенного постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2017 по делу N А76-26287/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Саблиной Татьяны Валерьевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.С.ПОЛУЯКТОВ
А.С.ПОЛУЯКТОВ
Судьи
А.А.СТОЛЯРОВ
И.А.ТАТАРИНОВА
А.А.СТОЛЯРОВ
И.А.ТАТАРИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)