Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14.11.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 15.11.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Токаревой М.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой И.Ю., при участии от истца - министерства имущественных и земельных отношений Тульской области (ИНН 7106503078, ОГРН 1087154003518) - Жарской Е.Л. (доверенность от 10.01.2017), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Промтэк" (ИНН 7118818001, ОГРН 1067151016481) - Кожевникова А.В. (доверенность от 13.11.2017), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу министерства имущественных и земельных отношений Тульской области на решение Арбитражного суда Тульской области от 07.09.2017 по делу N А68-4720/2017 (судья Рыжикова Н.А.),
следующее.
Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Промтэк" (далее - общество) о взыскании 2 234 168 рублей 81 копейки, в том числе задолженности по арендной плате за период с 17.11.2016 по 31.03.2017 в размере 2 163 356 рублей 50 копеек и неустойки в сумме 70 812 рублей 31 копейки за период с 17.11.2016 по 31.03.2017 (т. 1, л.д. 3).
Решением суда от 07.09.2017 (т. 1, л.д. 82) исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу министерства взыскано 596 768 рублей 31 копейки, в том числе задолженность по арендной плате в размере 555 133 рублей 32 копеек и неустойка в сумме 41 634 рублей 99 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован неисполнением обязательств по уплате арендных платежей в период действия договора и отсутствием доказательств возврата обществом земельного участка после прекращения договора аренды.
В апелляционной жалобе министерство просит решение изменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. Оспаривая судебный акт, заявитель выражает несогласие с выводом суда о необходимости исчисления арендной платы за период с 01.02.2016 по 31.03.2017 из расчета 39625 рублей 38 копеек в месяц. Считает, что поскольку арендная плата относится к числу регулируемых цен, ее расчет за период с 17.11.2016 по 31.03.2017 должен определяться на основании действующих нормативно-правовых актов. Указывает, что исходя из этого, за период с 17.11.2016 по 31.12.2016 ежемесячные арендные платежи в соответствии с Законом Тульской области N 1586-ЗТО и постановлением правительства Тульской области от 20.12.2011 N 259, должны составить 396 523 рубля 84 копейки в месяц; с 01.01.2017-401 256 рублей 28 копеек в месяц (в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка на основании постановления правительства Тульской области от 30.11.2016 N 546).
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ответчика возражал против позиции министерства, считая законным и обоснованным принятый судебный акт.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 26.04.2011 между департаментом (арендодатель) и ООО "Мега Лидер" заключен договор N 11В2579 аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:070220:16 площадью 7 610 кв. метров по адресу: г. Тула, Привокзальный район, Щекинское шоссе, д. 6, для строительства здания станции технического обслуживания автомобилей, на срок три года (т. 1, л.д. 9).
По соглашению от 15.11.2013 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу (т. 1, л. д. 19).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2016 по делу N А68-1043/2016 договор аренды земельного участка от 26.04.2011 N 11В2579 расторгнут и на общество возложена обязанность передать спорный земельный участок по акту приема-передачи министерству (т. 1, л.д. 39).
Ссылаясь на то, что до момента расторжения договора арендатором не вносились арендные платежи, а после расторжения договора земельный участок не возвращен арендодателю, в результате чего за период с 01.02.2016 по 31.03.2017 образовалась задолженность по арендной плате; направленная в адрес ответчика претензия от 14.04.2017 N 29-01-29/5980 с требованием о ее погашении оставлена без удовлетворения, министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Полномочия арендодателя спорного земельного участка, находящегося в неразграниченной государственной собственности, на основании Закона Тульской области от 20.11.2014 N 2218-ЗТО "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципального образования город Тула и органами государственной власти Тульской области", постановления администрации Тульской области от 21.01.2008 N 34 "Об утверждении Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Тульской области", постановления правительства Тульской области от 28.09.2011 N 6 "Об утверждении Положения о министерстве имущественных и земельных отношений Тульской области", указа губернатора Тульской области от 23.09.2016 N 120, постановление правительства Тульской области от 13.10.2016 N 452 "Об утверждении Положения о министерстве имущественных и земельных отношений Тульской области" осуществляет министерство.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).
В силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" (далее - постановления Пленума N 35) разъяснено, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.
При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Применительно к пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 данной статьи).
В рассматриваемом случае права и обязанности по договору аренды перешли к обществу на основании соглашения от 15.11.2013, которое в соответствии с пунктом 3 является одновременно передаточным актом земельного участка (т. 1, л.д. 19).
Решением Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2016 по делу N А68-1043/2016 договор аренды земельного участка от 26.04.2011 N 11В2579 расторгнут с возложением на общества обязанности передать спорный земельный участок по акту приема-передачи министерству (т. 1, л.д. 37). Указанное решение вступило в законную силу 16.11.2016 (дата принятия постановления апелляционной инстанции).
Между тем доказательств исполнения решения суда (возврата арендованного имущества) не представлено.
Таким образом, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период действия договора (с 01.02.2016 по 16.11.2016), а также после прекращения договора (с 17.11.2016 по 31.03.2017) является обоснованным.
Как следует из расчета истца, за период с 01.02.2016 по 16.11.2016 (когда договор аренды являлся действующим) арендная плата за земельный участок начислена министерством исходя из 39652 рублей 38 копеек в месяц (по методике, определенной Законом Тульской области от 29.06.2011 N 1586-ЗТО: на основании кадастровой стоимости с использованием коэффициентов разрешенного использования Ки, установленных постановлением правительства Тульской области от 20.12.2011 N 259): 31 721 907 рублей 14 копеек (кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная постановлением правительства Тульской области от 18.12.2012 N 715) * 0,015 (коэффициент разрешенного использования Ки, установленный постановлением правительства Тульской области от 20.12.2011 N 259) / 12 месяцев.
С 17.11.2016 (после даты прекращения договора аренды) по 31.12.2016 арендная плата определена исходя из коэффициента разрешенного использования 0,15 (для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств) и составила 396 523 рублей 84 копейки в месяц (31 721 907 рублей 14 копеек (кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная постановлением правительства Тульской области от 18.12.2012 N 715) * 0,15 (коэффициент разрешенного использования Ки, установленный постановлением правительства Тульской области от 20.12.2011 N 259) / 12 месяцев); с 01.01.2017 по 31.03.2017 арендная плата определена по новой кадастровой стоимости земельного участка в 32 100 502 рубля, умноженной на коэффициент разрешенного использования Ки 0,15, и составила 401 256 рублей 28 копеек в месяц (32 100 502 рубля (кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 N 546) * 0,15 (коэффициент разрешенного использования Ки, установленный постановлением правительства Тульской области от 20.12.2011 N 259) / 12 месяцев).
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с представленным министерством расчетом арендной платы за период с 17.11.2016 по 31.03.2017, поскольку к указанному расчету применен коэффициент вида разрешенного использования Ки 0,15.
Между тем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2016 по делу N А68-1043/2016, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), установлено, что к расчету арендной платы за предыдущий период министерством применялся коэффициент 0,015.
Постановлением правительства Тульской области от 20.12.2011 N 259 коэффициент 0,15 применяется в отношении земельных участков для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования.
Доказательств изменения разрешенного использования спорного земельного участка и размещения на нем с 17.11.2016 объекта недвижимости, министерством, вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель общества сослался на то, что не имел доступ к спорному земельному участку с момента заключения договора аренды и никакой деятельности и использования этого участка по договору не осуществлялось.
При таких обстоятельствах применение министерством к расчету арендной платы за период после прекращения договора аренды иного коэффициента Ки (как для земельного участка, на котором расположен и эксплуатируется объект недвижимости) необоснованно.
Кроме того, договор аренды расторгнут решением суда, следовательно, его условия о размере арендной платы должны применяться к отношениям сторон на дату его расторжения, что не противоречит разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума N 35.
Иное будет означать возможность изменения условий договора в части арендной платы после его расторжения по решению суда, что не соответствует пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации о последствиях расторжения договора по решению суда.
Суд апелляционной инстанции учитывает и то, что после вступления в силу решения суда о расторжении договора, в отсутствие его добровольного исполнения должником (в части возврата имущества), взыскатель не был лишен возможности требовать принудительного исполнения судебного акта в порядке, установленном Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве". Доказательств обращения министерства в органы принудительного исполнения и создания должником препятствий по такому исполнению (отказ от передачи земельного участка, недопуск представителя министерства на земельный участок, невозможность распоряжения им, уклонение общества от исполнения требований судебного пристава-исполнителя и т.п.), суду не представлено. В связи с этим расчет истцом арендной платы, исходя из иного коэффициента и кадастровой стоимости после расторжения договора по решению суда, фактически свидетельствуют о злоупотреблении правом.
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
Разъяснения, изложенные в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", на которые ссылается министерство, касаются взыскания арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора в размере, определенном договором на дату его прекращения (т.е. когда пользование и извлечение из такого пользования определенного блага продолжается). В настоящем случае договор аренды прекращен на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2016 по делу N А68-1043/2016 и судом определен размер арендной платы, установленный на основании этого договора на дату принятия решения о расторжении договора. Доказательств продолжающегося пользования арендатором спорным земельным участком по его целевому назначению и разрешенному использованию (акты проверок, предписания и т.п.) суду не представлено.
Расчет арендной платы министерством на основании изменившихся после прекращения договора аренды значений фактически является расчетом неосновательного обогащения за пользование на основании главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем положения указанной главы не подлежат применению к спорным правоотношениям (пункт 8 постановления Пленума N 35).
При таких обстоятельствах первая инстанции при определении размера арендной платы за период после расторжения договора по решению суда (когда у общества возникла обязанность возвратить имущество) обоснованно исходила из размера арендной платы, определенного судом на дату расторжения договора.
Удовлетворяя требования о взыскании неустойки за период с 17.11.2016 по 31.03.2017, суд обоснованно исходил из указанного размера долга, статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 8.1 договора аренды, разъяснений, изложенных в абзаце втором пункта 8 постановления Пленума N 35. Размер неустойки за указанный период составил 41634 рубля 99 копеек. Расчет неустойки проверен апелляционной инстанцией и признан правильным. Ходатайства о несоразмерности неустойки и ее снижении не заявлено, ввиду чего в силу правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", оснований для ее уменьшения не имеется.
Ответчик решение суда в части взыскания с него суммы долга и неустойки не оспаривает. Истцом о неверности осуществленного судом расчета также не заявлено.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Тульской области от 07.09.2017 по делу N А68-4720/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.11.2017 N 20АП-6575/2017 ПО ДЕЛУ N А68-4720/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 ноября 2017 г. по делу N А68-4720/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 14.11.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 15.11.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Токаревой М.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой И.Ю., при участии от истца - министерства имущественных и земельных отношений Тульской области (ИНН 7106503078, ОГРН 1087154003518) - Жарской Е.Л. (доверенность от 10.01.2017), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Промтэк" (ИНН 7118818001, ОГРН 1067151016481) - Кожевникова А.В. (доверенность от 13.11.2017), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу министерства имущественных и земельных отношений Тульской области на решение Арбитражного суда Тульской области от 07.09.2017 по делу N А68-4720/2017 (судья Рыжикова Н.А.),
установил:
следующее.
Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Промтэк" (далее - общество) о взыскании 2 234 168 рублей 81 копейки, в том числе задолженности по арендной плате за период с 17.11.2016 по 31.03.2017 в размере 2 163 356 рублей 50 копеек и неустойки в сумме 70 812 рублей 31 копейки за период с 17.11.2016 по 31.03.2017 (т. 1, л.д. 3).
Решением суда от 07.09.2017 (т. 1, л.д. 82) исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу министерства взыскано 596 768 рублей 31 копейки, в том числе задолженность по арендной плате в размере 555 133 рублей 32 копеек и неустойка в сумме 41 634 рублей 99 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован неисполнением обязательств по уплате арендных платежей в период действия договора и отсутствием доказательств возврата обществом земельного участка после прекращения договора аренды.
В апелляционной жалобе министерство просит решение изменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. Оспаривая судебный акт, заявитель выражает несогласие с выводом суда о необходимости исчисления арендной платы за период с 01.02.2016 по 31.03.2017 из расчета 39625 рублей 38 копеек в месяц. Считает, что поскольку арендная плата относится к числу регулируемых цен, ее расчет за период с 17.11.2016 по 31.03.2017 должен определяться на основании действующих нормативно-правовых актов. Указывает, что исходя из этого, за период с 17.11.2016 по 31.12.2016 ежемесячные арендные платежи в соответствии с Законом Тульской области N 1586-ЗТО и постановлением правительства Тульской области от 20.12.2011 N 259, должны составить 396 523 рубля 84 копейки в месяц; с 01.01.2017-401 256 рублей 28 копеек в месяц (в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка на основании постановления правительства Тульской области от 30.11.2016 N 546).
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ответчика возражал против позиции министерства, считая законным и обоснованным принятый судебный акт.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 26.04.2011 между департаментом (арендодатель) и ООО "Мега Лидер" заключен договор N 11В2579 аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:070220:16 площадью 7 610 кв. метров по адресу: г. Тула, Привокзальный район, Щекинское шоссе, д. 6, для строительства здания станции технического обслуживания автомобилей, на срок три года (т. 1, л.д. 9).
По соглашению от 15.11.2013 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу (т. 1, л. д. 19).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2016 по делу N А68-1043/2016 договор аренды земельного участка от 26.04.2011 N 11В2579 расторгнут и на общество возложена обязанность передать спорный земельный участок по акту приема-передачи министерству (т. 1, л.д. 39).
Ссылаясь на то, что до момента расторжения договора арендатором не вносились арендные платежи, а после расторжения договора земельный участок не возвращен арендодателю, в результате чего за период с 01.02.2016 по 31.03.2017 образовалась задолженность по арендной плате; направленная в адрес ответчика претензия от 14.04.2017 N 29-01-29/5980 с требованием о ее погашении оставлена без удовлетворения, министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Полномочия арендодателя спорного земельного участка, находящегося в неразграниченной государственной собственности, на основании Закона Тульской области от 20.11.2014 N 2218-ЗТО "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципального образования город Тула и органами государственной власти Тульской области", постановления администрации Тульской области от 21.01.2008 N 34 "Об утверждении Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Тульской области", постановления правительства Тульской области от 28.09.2011 N 6 "Об утверждении Положения о министерстве имущественных и земельных отношений Тульской области", указа губернатора Тульской области от 23.09.2016 N 120, постановление правительства Тульской области от 13.10.2016 N 452 "Об утверждении Положения о министерстве имущественных и земельных отношений Тульской области" осуществляет министерство.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).
В силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" (далее - постановления Пленума N 35) разъяснено, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.
При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Применительно к пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 данной статьи).
В рассматриваемом случае права и обязанности по договору аренды перешли к обществу на основании соглашения от 15.11.2013, которое в соответствии с пунктом 3 является одновременно передаточным актом земельного участка (т. 1, л.д. 19).
Решением Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2016 по делу N А68-1043/2016 договор аренды земельного участка от 26.04.2011 N 11В2579 расторгнут с возложением на общества обязанности передать спорный земельный участок по акту приема-передачи министерству (т. 1, л.д. 37). Указанное решение вступило в законную силу 16.11.2016 (дата принятия постановления апелляционной инстанции).
Между тем доказательств исполнения решения суда (возврата арендованного имущества) не представлено.
Таким образом, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период действия договора (с 01.02.2016 по 16.11.2016), а также после прекращения договора (с 17.11.2016 по 31.03.2017) является обоснованным.
Как следует из расчета истца, за период с 01.02.2016 по 16.11.2016 (когда договор аренды являлся действующим) арендная плата за земельный участок начислена министерством исходя из 39652 рублей 38 копеек в месяц (по методике, определенной Законом Тульской области от 29.06.2011 N 1586-ЗТО: на основании кадастровой стоимости с использованием коэффициентов разрешенного использования Ки, установленных постановлением правительства Тульской области от 20.12.2011 N 259): 31 721 907 рублей 14 копеек (кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная постановлением правительства Тульской области от 18.12.2012 N 715) * 0,015 (коэффициент разрешенного использования Ки, установленный постановлением правительства Тульской области от 20.12.2011 N 259) / 12 месяцев.
С 17.11.2016 (после даты прекращения договора аренды) по 31.12.2016 арендная плата определена исходя из коэффициента разрешенного использования 0,15 (для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств) и составила 396 523 рублей 84 копейки в месяц (31 721 907 рублей 14 копеек (кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная постановлением правительства Тульской области от 18.12.2012 N 715) * 0,15 (коэффициент разрешенного использования Ки, установленный постановлением правительства Тульской области от 20.12.2011 N 259) / 12 месяцев); с 01.01.2017 по 31.03.2017 арендная плата определена по новой кадастровой стоимости земельного участка в 32 100 502 рубля, умноженной на коэффициент разрешенного использования Ки 0,15, и составила 401 256 рублей 28 копеек в месяц (32 100 502 рубля (кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 N 546) * 0,15 (коэффициент разрешенного использования Ки, установленный постановлением правительства Тульской области от 20.12.2011 N 259) / 12 месяцев).
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с представленным министерством расчетом арендной платы за период с 17.11.2016 по 31.03.2017, поскольку к указанному расчету применен коэффициент вида разрешенного использования Ки 0,15.
Между тем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2016 по делу N А68-1043/2016, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), установлено, что к расчету арендной платы за предыдущий период министерством применялся коэффициент 0,015.
Постановлением правительства Тульской области от 20.12.2011 N 259 коэффициент 0,15 применяется в отношении земельных участков для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования.
Доказательств изменения разрешенного использования спорного земельного участка и размещения на нем с 17.11.2016 объекта недвижимости, министерством, вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель общества сослался на то, что не имел доступ к спорному земельному участку с момента заключения договора аренды и никакой деятельности и использования этого участка по договору не осуществлялось.
При таких обстоятельствах применение министерством к расчету арендной платы за период после прекращения договора аренды иного коэффициента Ки (как для земельного участка, на котором расположен и эксплуатируется объект недвижимости) необоснованно.
Кроме того, договор аренды расторгнут решением суда, следовательно, его условия о размере арендной платы должны применяться к отношениям сторон на дату его расторжения, что не противоречит разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума N 35.
Иное будет означать возможность изменения условий договора в части арендной платы после его расторжения по решению суда, что не соответствует пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации о последствиях расторжения договора по решению суда.
Суд апелляционной инстанции учитывает и то, что после вступления в силу решения суда о расторжении договора, в отсутствие его добровольного исполнения должником (в части возврата имущества), взыскатель не был лишен возможности требовать принудительного исполнения судебного акта в порядке, установленном Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве". Доказательств обращения министерства в органы принудительного исполнения и создания должником препятствий по такому исполнению (отказ от передачи земельного участка, недопуск представителя министерства на земельный участок, невозможность распоряжения им, уклонение общества от исполнения требований судебного пристава-исполнителя и т.п.), суду не представлено. В связи с этим расчет истцом арендной платы, исходя из иного коэффициента и кадастровой стоимости после расторжения договора по решению суда, фактически свидетельствуют о злоупотреблении правом.
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
Разъяснения, изложенные в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", на которые ссылается министерство, касаются взыскания арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора в размере, определенном договором на дату его прекращения (т.е. когда пользование и извлечение из такого пользования определенного блага продолжается). В настоящем случае договор аренды прекращен на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Тульской области от 05.08.2016 по делу N А68-1043/2016 и судом определен размер арендной платы, установленный на основании этого договора на дату принятия решения о расторжении договора. Доказательств продолжающегося пользования арендатором спорным земельным участком по его целевому назначению и разрешенному использованию (акты проверок, предписания и т.п.) суду не представлено.
Расчет арендной платы министерством на основании изменившихся после прекращения договора аренды значений фактически является расчетом неосновательного обогащения за пользование на основании главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем положения указанной главы не подлежат применению к спорным правоотношениям (пункт 8 постановления Пленума N 35).
При таких обстоятельствах первая инстанции при определении размера арендной платы за период после расторжения договора по решению суда (когда у общества возникла обязанность возвратить имущество) обоснованно исходила из размера арендной платы, определенного судом на дату расторжения договора.
Удовлетворяя требования о взыскании неустойки за период с 17.11.2016 по 31.03.2017, суд обоснованно исходил из указанного размера долга, статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 8.1 договора аренды, разъяснений, изложенных в абзаце втором пункта 8 постановления Пленума N 35. Размер неустойки за указанный период составил 41634 рубля 99 копеек. Расчет неустойки проверен апелляционной инстанцией и признан правильным. Ходатайства о несоразмерности неустойки и ее снижении не заявлено, ввиду чего в силу правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", оснований для ее уменьшения не имеется.
Ответчик решение суда в части взыскания с него суммы долга и неустойки не оспаривает. Истцом о неверности осуществленного судом расчета также не заявлено.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 07.09.2017 по делу N А68-4720/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.А.КАПУСТИНА
Л.А.КАПУСТИНА
Судьи
М.В.ТОКАРЕВА
О.Г.ТУЧКОВА
М.В.ТОКАРЕВА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)