Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 ноября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.
при участии:
- от ответчика - представитель Бурнос Е.Н. по доверенности от 07.11.2016;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мейрабян Г.О. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2016 по делу N А32-15162/2016
по иску администрации муниципального образования город Краснодар
к ответчику - индивидуальному предпринимателю Мейрабян Г.О.
о расторжении договора аренды, взыскании задолженности, пени
принятое в составе судьи Миргородской О.П.
установил:
администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Мейрабян Григорию Овакимовичу о взыскании задолженности по арендной плате в размере 943807 руб. 35 коп., пени в размере 137852 руб. 30 коп., расторжении договора аренды земельного участка от 21.06.2011 N 4300017427, об обязании вернуть арендодателю земельный участок общей площадью 785 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0402017: 145, расположенный в Карасунском внутригородском округе Краснодара, по ул. Старокубанской 108 (с учетом изменения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д. 73-74).
Решением от 22.08.2016 иск удовлетворен, с ответчика в пользу истца взыскано 943807 руб. 35 коп. задолженности, 137852 руб. 30 коп. пени. Договор аренды N 4300017427 заключенный между индивидуальным предпринимателем Мейрабян Г.О. и администрацией муниципального образования город Краснодар, расторгнут. Суд обязал индивидуального предпринимателя Мейрабян Г.О. вернуть администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок общей площадью 785 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0402017:145, расположенный в Карасунском внутригородском округе Краснодара, по ул. Старокубанской, 108.
Решение мотивировано тем, что ответчиком нарушены обязательства по внесению арендных платежей. В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору, к ответчику применена договорная ответственность в виде взыскания пени. Требования истца о расторжении договора и об обязании вернуть земельный участок заявлены правомерно.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и прекратить производство по делу.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель сослался на то, что в отношения по аренде земельного участка Мейрабян Г.О. вступил как физическое лицо. По мнению заявителя, дело неподведомственно арбитражному суду. Производство по делу подлежит прекращению.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы жалобы.
Представитель администрации муниципального образования город Краснодар в заседание не явился. Администрация о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 21.06.2011 между администрацией муниципального образования город Краснодар (арендодатель) и Биляевым Г.Е. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.06.2011 N 4300017427 (л.д. 14-19), согласно которому арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 785 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0402017:145, расположенный в Карасунском внутригородском округе города Краснодара по ул. Старокубанской, 108 для строительства кафе.
В соответствии с пунктом 2.2 договора размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и муниципального образования город Краснодар, изменением кадастровой стоимости земельного участка, в том числе при изменении площади земельного участка при упорядочении его границ, изменении вида разрешенного использования земельного участка, переводе земельного участка из одной категории в другую, изменении рыночной стоимости земельного участка, пересмотре ставок арендной платы и (или) ставок земельного налога на соответствующий финансовый год, не более одного раза в год. Изменение арендной платы осуществляется без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в договор. Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора через средства массовой информации. Уведомление может быть сделано арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц и является обязательным для арендатора. Изменения, касающиеся арендной платы за пользование земельным участком, вступают в силу с даты, указанной в соответствующем нормативном правовом акте. В случае если такая дата не будет определена - с момента вступления нормативного правового акта в законную силу.
В случае, когда арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.
Согласно пункту 2.3 договора арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия участка (с 09.06.2011 по 09.06.2021) за каждый день фактического использования или владения и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежемесячно, не позднее 10 числа начала каждого месяца. Первый платеж вносится не позднее 10 календарных дней с момента государственной регистрации договора. При этом расчет арендной платы производится по ставкам, действующим в период фактического использования или владения земельным участком.
Неиспользование участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы (пункт 2.6 договора).
В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
В пункте 6.1 договора установлен срок действия договора с 09.06.2011 по 09.06.2021.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору (л.д. 25).
Между Биляевым Г.Е. (сторона 1) и Сеферян А.Г. (сторона 2) 22.07.2011 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (л.д. 26-29), согласно которому сторона 1 уступила, а сторона 2 приняла в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 21.06.2011 N 4300017427.
В соответствии с пунктом 3.1 договора за уступаемые права требования по договору аренды сторона 2 уплачивает стороне 1 денежные средства в размере 1000000 рублей.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Между Сеферян А.Г. (сторона 1) и Мейрабян Г.О. (сторона 2) 24.02.2012 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (л.д. 30-32), согласно которому сторона 1 уступила, а сторона 2 приняла в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 21.06.2011 N 4300017427.
В соответствии с пунктом 3.1 договора за уступаемые права требования по договору аренды сторона 2 уплачивает стороне 1 денежные средства в размере 1000000 рублей.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Из материалов дела следует, что арендодателем 13.01.2014 проведен осмотр спорного земельного участка. По результатам осмотра составлен акт N 25 от 13.01.2015 (л.д. 42-44).
Из содержания акта следует, что земельный участок частично огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, на части земельного участка произрастают деревья и сорная растительность.
В связи с использованием земельного участка не по назначению, наличием долга по арендной плате и пене, арендодателем 24.04.2015 выдано арендатору предписание N 11763.26 об устранении выявленных нарушений (л.д. 37-37а).
В связи с тем, что выявленные нарушения арендатором не устранены, арендодатель в адрес арендатора направил уведомление от 24.08.2015 (л.д. 38-39) о прекращении договора аренды земельного участка с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды, освободить земельный участок и возвратить его посредством подписания акта приема-передачи.
В связи с неисполнением арендатором обязательств по оплате задолженности за период с 21.03.2012 по 31.07.2016 и невозвращением земельного участка, администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Факт передачи участка в пользование ответчик не отрицает.
Доказательства исполнения обязанности по внесению арендных платежей в материалах дела отсутствуют.
Начисление арендной платы произведено в соответствии с условиями договора.
Таким образом, требование истца о взыскании задолженности обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы истцом заявлено требование о взыскании пени в размере 137852 руб. 30 коп. по состоянию на 15.07.2016.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
Расчет пени проверен судом первой инстанции и признан верным.
В апелляционной жалобе возражений относительно методики начисления пени не заявлено, контррасчет не представлен.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 1.3 договора аренды земельного участка от 21.06.2011 N 4300017427, участок предоставляется для строительства кафе.
Как отмечено выше, в ходе осмотр спорного земельного участка установлено, что земельный участок частично огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, на части земельного участка произрастают деревья и сорная растительность.
В материалы дела представлено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 06.07.2016 (л.д. 27), согласно которому участок предоставляется для строительства торгово-офисного здания с размещением кафе.
Имеющийся в материалах дела текст соглашения арендатором не подписан. Вместе с тем, в судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика факт изменения вида разрешенного использования земельного участка не отрицал.
Факт невозможности использования спорного земельного участка по назначению подтвержден представителем ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции.
В связи с использованием земельного участка не по назначению, наличием долга по арендной плате и пене, арендодателем 24.04.2015 выдано предписание N 11763.26 об устранении выявленных нарушений.
Предписание получено ответчиком 15.05.2015, о чем свидетельствует вернувшееся в суд почтовое уведомление (л.д. 46-47).
Поскольку выявленные нарушения арендатором не устранены, арендодатель в адрес арендатора направил уведомление от 24.08.2015 о прекращении договора аренды земельного участка с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды, освободить земельный участок и возвратить его посредством подписания акта приема-передачи.
Претензия направлена ответчику 31.08.2015, о чем свидетельствуют имеющаяся в материалах дела распечатка с официального сайта Почта России (л.д. 48) и получена последним 10.09.2015.
Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.
Поскольку материалами дела подтверждается факт использования земельного участка не по назначению, а также неисполнение арендатором обязанности по уплате арендной платы за период с 21.03.2012 по 31.07.2016, требование истца о расторжении договора аренды обоснованно удовлетворено судом первой инстанции на основании пунктов 1, 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ссылка заявителя жалобы на невозможность использования земельного участка по назначению документально не подтверждена.
Кроме того, в суде первой инстанции ответчик на такие обстоятельства не ссылался.
Истцом также заявлено требование об обязании вернуть арендодателю земельный участок общей площадью 785 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0402017: 145, расположенный в Карасунском внутригородском округе Краснодара, по ул. Старокубанской 108.
В соответствии с пунктом 1 статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку спорный договор аренды расторгнут, у ответчика в настоящее время отсутствуют правовые основания владения и пользования земельным участком, в связи с чем требование о возврате участка правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что в отношения по аренде земельного участка Мейрабян Г.О. вступил как физическое лицо, дело неподведомственно арбитражному суду, в связи с чем, производство по делу подлежит прекращению.
В силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Кодекса повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам. К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств. Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.
По смыслу указанных разъяснений следует, что суд апелляционной инстанции не вправе принимать во внимание новые доводы лиц, участвующих в деле, и новые доказательства в случае отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Указанный выше довод ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлялся.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к подведомственности арбитражных судов отнесены экономические споры с участием граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.
В данном случае, предметом спора является требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 943807 руб. 35 коп., пени в размере 137852 руб. 30 коп., расторжении договора аренды земельного участка от 21.06.2011 N 4300017427 и об обязании вернуть арендодателю земельный участок.
Согласно пункту 1.3 спорного договора аренды земельного участка от 21.06.2011 N 4300017427, участок предоставлен Мейрабян Г.О. для строительства кафе.
Соглашением о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 06.07.2016 изменен вид разрешенного использования земельного участка - для строительства торгово-офисного здания с размещением кафе.
Таким образом, объекты, для размещения которых предоставлен земельный участок, предназначены для ведения предпринимательской деятельности.
Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, Мейрабян Г.О. имеет статус индивидуального предпринимателя (л.д. 59-63).
В данном случае, характер настоящего спора связан с осуществлением Мейрабян Г.О. предпринимательской деятельности.
Основания для прекращения производства по делу в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.
При таких условиях, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2016 по делу N А32-15162/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.11.2016 N 15АП-16504/2016 ПО ДЕЛУ N А32-15162/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 ноября 2016 г. N 15АП-16504/2016
Дело N А32-15162/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 ноября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.
при участии:
- от ответчика - представитель Бурнос Е.Н. по доверенности от 07.11.2016;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мейрабян Г.О. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2016 по делу N А32-15162/2016
по иску администрации муниципального образования город Краснодар
к ответчику - индивидуальному предпринимателю Мейрабян Г.О.
о расторжении договора аренды, взыскании задолженности, пени
принятое в составе судьи Миргородской О.П.
установил:
администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Мейрабян Григорию Овакимовичу о взыскании задолженности по арендной плате в размере 943807 руб. 35 коп., пени в размере 137852 руб. 30 коп., расторжении договора аренды земельного участка от 21.06.2011 N 4300017427, об обязании вернуть арендодателю земельный участок общей площадью 785 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0402017: 145, расположенный в Карасунском внутригородском округе Краснодара, по ул. Старокубанской 108 (с учетом изменения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д. 73-74).
Решением от 22.08.2016 иск удовлетворен, с ответчика в пользу истца взыскано 943807 руб. 35 коп. задолженности, 137852 руб. 30 коп. пени. Договор аренды N 4300017427 заключенный между индивидуальным предпринимателем Мейрабян Г.О. и администрацией муниципального образования город Краснодар, расторгнут. Суд обязал индивидуального предпринимателя Мейрабян Г.О. вернуть администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок общей площадью 785 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0402017:145, расположенный в Карасунском внутригородском округе Краснодара, по ул. Старокубанской, 108.
Решение мотивировано тем, что ответчиком нарушены обязательства по внесению арендных платежей. В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору, к ответчику применена договорная ответственность в виде взыскания пени. Требования истца о расторжении договора и об обязании вернуть земельный участок заявлены правомерно.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и прекратить производство по делу.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель сослался на то, что в отношения по аренде земельного участка Мейрабян Г.О. вступил как физическое лицо. По мнению заявителя, дело неподведомственно арбитражному суду. Производство по делу подлежит прекращению.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы жалобы.
Представитель администрации муниципального образования город Краснодар в заседание не явился. Администрация о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 21.06.2011 между администрацией муниципального образования город Краснодар (арендодатель) и Биляевым Г.Е. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.06.2011 N 4300017427 (л.д. 14-19), согласно которому арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 785 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0402017:145, расположенный в Карасунском внутригородском округе города Краснодара по ул. Старокубанской, 108 для строительства кафе.
В соответствии с пунктом 2.2 договора размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и муниципального образования город Краснодар, изменением кадастровой стоимости земельного участка, в том числе при изменении площади земельного участка при упорядочении его границ, изменении вида разрешенного использования земельного участка, переводе земельного участка из одной категории в другую, изменении рыночной стоимости земельного участка, пересмотре ставок арендной платы и (или) ставок земельного налога на соответствующий финансовый год, не более одного раза в год. Изменение арендной платы осуществляется без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в договор. Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора через средства массовой информации. Уведомление может быть сделано арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц и является обязательным для арендатора. Изменения, касающиеся арендной платы за пользование земельным участком, вступают в силу с даты, указанной в соответствующем нормативном правовом акте. В случае если такая дата не будет определена - с момента вступления нормативного правового акта в законную силу.
В случае, когда арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.
Согласно пункту 2.3 договора арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия участка (с 09.06.2011 по 09.06.2021) за каждый день фактического использования или владения и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежемесячно, не позднее 10 числа начала каждого месяца. Первый платеж вносится не позднее 10 календарных дней с момента государственной регистрации договора. При этом расчет арендной платы производится по ставкам, действующим в период фактического использования или владения земельным участком.
Неиспользование участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы (пункт 2.6 договора).
В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
В пункте 6.1 договора установлен срок действия договора с 09.06.2011 по 09.06.2021.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору (л.д. 25).
Между Биляевым Г.Е. (сторона 1) и Сеферян А.Г. (сторона 2) 22.07.2011 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (л.д. 26-29), согласно которому сторона 1 уступила, а сторона 2 приняла в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 21.06.2011 N 4300017427.
В соответствии с пунктом 3.1 договора за уступаемые права требования по договору аренды сторона 2 уплачивает стороне 1 денежные средства в размере 1000000 рублей.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Между Сеферян А.Г. (сторона 1) и Мейрабян Г.О. (сторона 2) 24.02.2012 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (л.д. 30-32), согласно которому сторона 1 уступила, а сторона 2 приняла в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 21.06.2011 N 4300017427.
В соответствии с пунктом 3.1 договора за уступаемые права требования по договору аренды сторона 2 уплачивает стороне 1 денежные средства в размере 1000000 рублей.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Из материалов дела следует, что арендодателем 13.01.2014 проведен осмотр спорного земельного участка. По результатам осмотра составлен акт N 25 от 13.01.2015 (л.д. 42-44).
Из содержания акта следует, что земельный участок частично огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, на части земельного участка произрастают деревья и сорная растительность.
В связи с использованием земельного участка не по назначению, наличием долга по арендной плате и пене, арендодателем 24.04.2015 выдано арендатору предписание N 11763.26 об устранении выявленных нарушений (л.д. 37-37а).
В связи с тем, что выявленные нарушения арендатором не устранены, арендодатель в адрес арендатора направил уведомление от 24.08.2015 (л.д. 38-39) о прекращении договора аренды земельного участка с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды, освободить земельный участок и возвратить его посредством подписания акта приема-передачи.
В связи с неисполнением арендатором обязательств по оплате задолженности за период с 21.03.2012 по 31.07.2016 и невозвращением земельного участка, администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Факт передачи участка в пользование ответчик не отрицает.
Доказательства исполнения обязанности по внесению арендных платежей в материалах дела отсутствуют.
Начисление арендной платы произведено в соответствии с условиями договора.
Таким образом, требование истца о взыскании задолженности обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы истцом заявлено требование о взыскании пени в размере 137852 руб. 30 коп. по состоянию на 15.07.2016.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктом 5.2 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
Расчет пени проверен судом первой инстанции и признан верным.
В апелляционной жалобе возражений относительно методики начисления пени не заявлено, контррасчет не представлен.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 1.3 договора аренды земельного участка от 21.06.2011 N 4300017427, участок предоставляется для строительства кафе.
Как отмечено выше, в ходе осмотр спорного земельного участка установлено, что земельный участок частично огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, на части земельного участка произрастают деревья и сорная растительность.
В материалы дела представлено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 06.07.2016 (л.д. 27), согласно которому участок предоставляется для строительства торгово-офисного здания с размещением кафе.
Имеющийся в материалах дела текст соглашения арендатором не подписан. Вместе с тем, в судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика факт изменения вида разрешенного использования земельного участка не отрицал.
Факт невозможности использования спорного земельного участка по назначению подтвержден представителем ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции.
В связи с использованием земельного участка не по назначению, наличием долга по арендной плате и пене, арендодателем 24.04.2015 выдано предписание N 11763.26 об устранении выявленных нарушений.
Предписание получено ответчиком 15.05.2015, о чем свидетельствует вернувшееся в суд почтовое уведомление (л.д. 46-47).
Поскольку выявленные нарушения арендатором не устранены, арендодатель в адрес арендатора направил уведомление от 24.08.2015 о прекращении договора аренды земельного участка с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды, освободить земельный участок и возвратить его посредством подписания акта приема-передачи.
Претензия направлена ответчику 31.08.2015, о чем свидетельствуют имеющаяся в материалах дела распечатка с официального сайта Почта России (л.д. 48) и получена последним 10.09.2015.
Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.
Поскольку материалами дела подтверждается факт использования земельного участка не по назначению, а также неисполнение арендатором обязанности по уплате арендной платы за период с 21.03.2012 по 31.07.2016, требование истца о расторжении договора аренды обоснованно удовлетворено судом первой инстанции на основании пунктов 1, 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ссылка заявителя жалобы на невозможность использования земельного участка по назначению документально не подтверждена.
Кроме того, в суде первой инстанции ответчик на такие обстоятельства не ссылался.
Истцом также заявлено требование об обязании вернуть арендодателю земельный участок общей площадью 785 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0402017: 145, расположенный в Карасунском внутригородском округе Краснодара, по ул. Старокубанской 108.
В соответствии с пунктом 1 статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку спорный договор аренды расторгнут, у ответчика в настоящее время отсутствуют правовые основания владения и пользования земельным участком, в связи с чем требование о возврате участка правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что в отношения по аренде земельного участка Мейрабян Г.О. вступил как физическое лицо, дело неподведомственно арбитражному суду, в связи с чем, производство по делу подлежит прекращению.
В силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Кодекса повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам. К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств. Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.
По смыслу указанных разъяснений следует, что суд апелляционной инстанции не вправе принимать во внимание новые доводы лиц, участвующих в деле, и новые доказательства в случае отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Указанный выше довод ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлялся.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к подведомственности арбитражных судов отнесены экономические споры с участием граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.
В данном случае, предметом спора является требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 943807 руб. 35 коп., пени в размере 137852 руб. 30 коп., расторжении договора аренды земельного участка от 21.06.2011 N 4300017427 и об обязании вернуть арендодателю земельный участок.
Согласно пункту 1.3 спорного договора аренды земельного участка от 21.06.2011 N 4300017427, участок предоставлен Мейрабян Г.О. для строительства кафе.
Соглашением о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 06.07.2016 изменен вид разрешенного использования земельного участка - для строительства торгово-офисного здания с размещением кафе.
Таким образом, объекты, для размещения которых предоставлен земельный участок, предназначены для ведения предпринимательской деятельности.
Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, Мейрабян Г.О. имеет статус индивидуального предпринимателя (л.д. 59-63).
В данном случае, характер настоящего спора связан с осуществлением Мейрабян Г.О. предпринимательской деятельности.
Основания для прекращения производства по делу в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.
При таких условиях, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2016 по делу N А32-15162/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)