Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Соколовой И.Ю., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хуторным М.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.04.2016 по делу N А07-2299/2016 (судья Юсеева И.Р.).
В судебном заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр" Галева Э.Д. (доверенность от 10.02.2015).
Общество с ограниченной ответственностью "Деловой центр" (далее - общество "Деловой центр", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров аренды земельных участков.
Истец потребовал принять отдельные условия договора от 21.12.2015 N 1084-15 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:5642 в следующей редакции:
- - пункт 3.1 договора аренды: "3.1. Срок аренды устанавливается с 24.12.2015 до 18.09.2018";
- - пункт 4.6 договора аренды исключить;
- - изменить приложение N 2 к договору аренды: указать, что расчет действует с 24.12.2015 по 31.12.2015; исключить расчет за сентябрь, октябрь и ноябрь 2015 года; указать, что размер арендной платы за декабрь составляет 434 753 руб. 75 коп.;
- - изменить дату акта приема-передачи на 24.12.2015.
Также истец потребовал принять отдельные условия договора от 21.12.2015 N 1085-15 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:5643 в следующей редакции:
- - пункт 3.1 договора аренды: "3.1. Срок аренды устанавливается с 24.12.2015 г. до 18.09.2018 г.";
- - пункт 4.6 договора аренды исключить;
- - изменить приложение N 2 к договору аренды: указать, что расчет действует с 24.12.2015 по 31.12.2015; исключить расчет за сентябрь, октябрь и ноябрь 2015 года; указать, что размер арендной платы за декабрь составляет 104 049 руб. 95 коп.;
- - изменить дату акта приема-передачи на 24.12.2015 (л.д. 4-8).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.04.2016 (резолютивная часть объявлена 04.04.2016) в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 94-99).
Общество "Деловой центр" с принятым судебным актом не согласилось и обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального права и просит данное решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований (л.д. 104-106).
Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Суд первой инстанции не исследовал доводы общества "Деловой центр" о том, что заключение договоров аренды является обязательным и для ответчика, и для истца, так как в границах земельных участков расположены объекты незавершенного строительства, принадлежащие истцу на праве собственности.
Суд первой инстанции необоснованно не применил правила статей 438, 443 Гражданского кодекса Российской Федерации и не учел то обстоятельство, что в день подписания договоров аренды общество "Деловой центр" направило Управлению письмо от 21.12.2015 N 255 с приложением протоколов разногласий (по каждому договору), чем сообщило ответчику о своем несогласии с условиями представленных на подписание договоров аренды в части начала срока аренды и расчетов арендной платы за период с сентября до 24.12.2015. Подписание проектов договоров аренды руководством общества "Деловой центр" обусловлено необходимостью своевременного продления разрешения на строительство. В связи с этим со стороны истца не имел место быть безоговорочный акцепт оферты ответчика.
Помимо прочего, суд первой инстанции не учел то обстоятельство, что земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010910:5642, 02:55:010910:5643 сформированы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0332, не исследовал пункт 3.1 договора от 26.12.2005 N 2614-05 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0332, а также не дал оценки доводам истца о том, что срок действия новых договоров аренды (2015 года) должен быть установлен после прекращения действия первоначального договора аренды (2005 года), то есть с 24.12.2015.
Таким образом, общество "Деловой центр" настаивает на удовлетворении исковых требований.
Отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от Управления в суд апелляционной инстанции не поступил.
Явку представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции обеспечил только податель жалобы - общество "Деловой центр".
Управление явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика.
Представитель общества "Деловой центр" в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, настаивала на отмене решения суда от 08.04.2016.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 26.12.2005 между Администрацией города Уфы (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление "СтройПроектЦентр" (далее - общество "СМУ "СтройПроектЦентр") (арендатор) подписан договор N 2614-05 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0332 (л.д. 10-14). По условиям данной сделки орган местного самоуправления обязался предоставить обществу "СМУ "СтройПроектЦентр" в аренду на срок с 23.12.2005 по 23.12.2015 земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:0332 для строительства торгово-культурного центра. Характеристики объекта аренды: земельный участок из земель поселений; общая площадь 62 000 кв. м; расположен по улице Бакалинская в Кировском районе города Уфа (пункты 1.1, 3.1 договора аренды).
Договор аренды от 26.12.2005 N 2614-05 зарегистрирован в установленном законом порядке в феврале 2006 года, что подтверждается соответствующим штампом регистрационной надписи на последней странице договора (л.д. 14).
Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:0332 передан представителю общества "СМУ "СтройПроектЦентр" по акту приема-передачи от 26.12.2005 (л.д. 15).
08 ноября 2013 г. между обществом "СМЦ "СтройПроектЦентр" (первоначальный арендатор) и обществом "Деловой центр" (новый арендатор) подписан договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Как следует из текста документа, в связи с приобретением обществом "Деловой центр" права собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 14622,6 кв. м и степенью готовности 78% общество "СМУ "СтройПроектЦентр" в лице конкурсного управляющего (арбитражное дело о несостоятельности (банкротстве) N А07-8137/2009) передало (уступило) обществу "Деловой центр" права и обязанности арендатора из договора аренды от 26.12.2005 N 2614-05 (л.д. 16-17).
Договор передачи прав и обязанностей (перенайма) зарегистрирован в установленном законом порядке 22.11.2013, что подтверждается соответствующим штампом регистрационной надписи на последней странице договора (л.д. 17).
11 сентября 2015 г. в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 02:55:010910:5642 (предыдущий номер 02:55:010910:332) со следующими характеристиками: общая площадь земельного участка 50 027 +/- 78 кв. м, категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "торговые центры (торгово-развлекательные центры), культурное развитие", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, адрес ориентира: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, улица Бакалинская. Помимо прочего, в тексте кадастрового паспорта земельного участка (пункт 8) указаны кадастровые номера объектов капитального строительства - 02:55:000000:34329, 02:55:010910:5802 (л.д. 23-29).
11 сентября 2015 г. в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 02:55:010910:5643 (предыдущий номер 02:55:010910:332) со следующими характеристиками: общая площадь земельного участка 11 973 +/- 38 кв. м, категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "торговые центры (торгово-развлекательные центры), культурное развитие", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, адрес ориентира: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, улица Бакалинская. Помимо прочего, в тексте кадастрового паспорта земельного участка (пункт 8) указан кадастровый номер объекта капитального строительства - 02:55:010910:5435 (л.д. 36-39).
17 сентября 2015 г. общество "Деловой центр" обратилось в Управление с заявлением (исходящие реквизиты: дата - 16.09.2015, номер - 149), в котором просило продлить срок аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:332 с 24.12.2015 путем заключения договоров аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010910:5642 и 02:55:010910:5643. Истец указал, среди прочего, что новые участки сформированы в результате раздела земельного участка, предоставленного по договору аренды 2005 года, а также, что им осуществляется строительство двух отдельных объектов инфраструктуры: торгово-культурного центра (ТКЦ) и торгово-выставочного комплекса (ТВК), - чем и обусловлен раздел исходного земельного участка (л.д. 43-44).
Управление подготовило и направило обществу "Деловой центр" проекты договоров аренды земельных участков N N 1084-15, 1085-15 (л.д. 19-42). В пункте 3.1 проектов договоров указано, что срок действия сделок устанавливается на период с 18.09.2015 до 18.09.2018. В пункте 4.6 указано на порядок внесения арендной платы, рассчитанной за период с 18.09.2015 по месяц подписания договоров аренды (л.д. 19-20, 33-34). В приложениях N 2 к проектам договоров приведены расчеты арендной платы за период с 18.09.2015 по 31.12.2015 (л.д. 30, 40). В приложенных к проектам договоров актах приема-передачи земельных участков указана дата составления документов - 21.12.2015 (л.д. 31, 41).
С сопроводительным письмом от 21.12.2015 исх. N 255 общество "Деловой центр" направило Управлению протоколы разногласий к проектам договоров аренды N N 1084-15, 1085-15. Истец сообщил, что не согласен с условиями, согласно которым действие новых договоров аренды распространяется на период с 18.09.2015 по 23.12.2015 и устанавливается иной размер арендной платы за этот период аренды. Истец предложил ответчику изменить срок аренды (указать "с 24.12.2015 до 18.09.2018"), исключить из проектов договоров пункт 4.6 (о порядке внесения арендной платы, рассчитанной за период с 18.09.2015 по месяц подписания договоров), изменить приложения N 2 к проекту договоров (расчеты арендной платы), а также изменить дату актов приема-передачи. Дополнительно истец отметил, что представленные ответчиком проекты договоров аренды подписаны во избежание увеличения срока оформления арендных правоотношений и несвоевременного продления разрешения на строительство (л.д. 45-48).
В письме от 25.01.2016 N 18557 Управление сообщило обществу "Деловой центр" об отказе во внесении изменений в проекты договоров аренды N N 1084-15, 1085-15. Ответчик указал, что срок действия новых договоров определен, исходя из даты обращения истца в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду (л.д. 49).
В январе 2016 г. Управление направило обществу "Деловой центр" проект соглашения о расторжении договора аренды от 26.12.2005 N 2614-05, в пункте 1.1 которого указано на расторжение указанной сделки с 18.09.2015 в связи с заключением сторонами договоров аренды от 21.12.2015 N N 1084-15, 1085-15 (л.д. 18).
Общество "Деловой центр" подписало и возвратило Управлению проект соглашения о расторжении договора аренды от 26.12.2005 N 2614-05. Одновременно истец направил ответчику письмо (исходящие реквизиты: дата - 22.01.2016, номер - 09), в котором предложил внести изменения в проект соглашения, указав, что договор аренды от 26.12.2005 N 2614-05 считается расторгнутым с 23.12.2015 (л.д. 50).
В письме от 19.02.2016 N 1956 Управление сообщило обществу "Деловой центр" об отказе во внесении изменений в проект соглашения о расторжении договора аренды от 26.12.2005 N 2614-05. Ответчик указал, что расторжение договора 2005 года с 18.09.2015 связано с тем, что действие новых договоров распространено на период с 18.09.2015 (л.д. 87).
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, наличие неустранимых разногласий относительно отдельных условий новых договоров аренды земельных участков, общество "Деловой центр" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу (об урегулировании преддоговорного спора).
Отказывая в удовлетворении требований истца, суд первой инстанции исходил из того, что сторонами уже заключены договоры аренды земельных участков N N 1084-15, 1085-15, поскольку соответствующие документы подписаны представителями общества "Деловой центр". Суд первой инстанции также исходил из отсутствия оснований для урегулирования преддоговорного спора, предусмотренных статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как ответчик не может быть понужден к заключению договоров и сторонами не заключено соглашение о передаче спора по условиям заключаемых сделок на рассмотрение суда.
Повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с положениями статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора (в рассматриваемом случае - при заключении договоров аренды земельных участков), является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.
В случаях, когда в соответствии с названным выше Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что стадия заключения договоров аренды N N 1084-15, 1085-15 сторонами завершена и преддоговорной спор отсутствует.
Указанный вывод следует признать ошибочным.
Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего кодекса (пункт 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом (статья 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным (пункт 1 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Общество "Деловой центр" своевременно и в допустимой форме (в письменном виде, путем направления соответствующего письма и протоколов разногласий) выразило несогласие с отдельными условиями представленных Управлением проектов договоров аренды N N 1084-15, 1085-15. До конца декабря 2015 г. истец представил ответчику протоколы разногласий, в которых выразил несогласие с условиями, согласно которым действие новых договоров аренды распространяется на период с 18.09.2015 по 23.12.2015 и устанавливается иной размер арендной платы (отличающийся от размера арендной платы, установленного договором аренды от 26.12.2005 N 2614-05) за этот период аренды.
Кроме того, последовательно следуя избранной позиции, в конце января 2016 года, незамедлительно после получения от Управления проекта соглашения о расторжении договора аренды от 26.12.2005 N 2614-05, общество "Деловой центр" направило оппоненту письмо, в котором предложило внести изменения в проект соглашения, указав, что договор аренды от 26.12.2005 N 2614-05 считается расторгнутым с 23.12.2015.
Управление отказало во внесении изменений как в проекты договоров аренды N N 1084-15, 1085-15, так и в проект соглашения о расторжении договора аренды от 26.12.2005 N 2614-05.
Кроме того, следует принять во внимание следующее.
В силу части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Как следует из части 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Часть 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, из анализа приведенных норм права, установленных по делу обстоятельств, связанных с подписанием сторонами договоров аренды N N 1084-15, 1085-15, отсутствия в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие государственной регистрации данных договоров, следует вывод о наличии между истцом и ответчиком неурегулированных разногласий относительно отдельных условий указанных договоров аренды.
Подписание представителем общества "Деловой центр" подготовленных Управлением договоров аренды в рассматриваемой ситуации не может быть положено в основу судебного акта об отказе в урегулировании преддоговорного спора, поскольку разногласия в действительности имеются, что подтверждается письмами ответчика, и последним не оспаривается.
Стороны не лишены права заявить свои возражения относительно условий заключаемой сделки без указания в проекте договора на его подписание с протоколом разногласий.
Для целей разрешения вопроса о наличии (отсутствии) оснований для урегулирования преддоговорного спора в судебном порядке необходимо установить, обязан ли ответчик заключить соответствующую сделку (сделки) или нет, а также имеет место соглашение сторон о передаче спора на рассмотрение суда или нет.
Соглашение, указанное в пункте 1 статьи 446 Гражданского кодекса, в материалы настоящего дела не представлено.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о неприменимости статей 445, 446 Гражданского кодекса к исковым требованиям общества "Деловой центр" в силу следующего.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Из материалов настоящего дела усматривается следующее.
Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:332 разделен на два земельных участка, которым присвоены кадастровые номера 02:55:010910:5642 и 02:55:010910:5643. В границах данных земельных участков расположены объекты незавершенного строительства, для целей завершения строительства которых Управление и подготовило проекты договоров аренды N N 1084-15, 1085-15. Так, в соответствии с пунктами 1.1, 2.3 проекта договора N 1084-15 земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:5642 предоставляется для завершения строительства торгово-развлекательного центра - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:000000:34329, вещное право на который зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 19). В свою очередь, в соответствии с пунктами 1.1, 2.3 проекта договора N 1085-15 земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:5643 предоставляется для завершения строительства торгово-развлекательного центра - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010910:5435, вещное право на который зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 33). Следует отметить, что кадастровые номера объектов незавершенного строительства, расположенных в границах земельных участков, приведены в кадастровых паспортах этих земельных участков (л.д. 23, 36).
Ответчик факт наличия в границах земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010910:5642 и 02:55:010910:5643 объектов незавершенного строительства, принадлежащих истцу, не оспаривает (часть 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку препятствий для предоставления земельных участков, поименованных в пункте 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, не установлено, Управление на наличие таких препятствий не ссылается, следует признать, что заключение новых договоров аренды для органа местного самоуправления в данном случае является обязательным.
Следовательно, исковые требования общества "Деловой центр" об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров аренды N N 1084-15, 1085-15, подлежат рассмотрению по существу.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Разногласий относительно существенных условий договоров аренды между истцом и ответчиком не имеется. Возражения истца в части необходимости внесения изменений в приложение N 2 к договорам (расчеты арендной платы) основаны на необходимости уменьшения периода действия сделок и не связаны с несогласием с размером арендной платы.
В основу всех требований истца по настоящему делу положено утверждение о неправомерности распространения действия новых договоров аренды на период с 18.09.2015 по 23.12.2015, поскольку в этот период действовал договор аренды от 26.12.2005 N 2614-05, и общество "Деловой центр" не согласно с распространением действия новых правил в отношении этого периода аренды.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу действующего законодательства Российской Федерации включение в проект договора аренды земельного участка положения о том, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, может быть осуществлено только при наличии согласия обеих сторон сделки. Установление такого правила является правом сторон и не может быть осуществлено в одностороннем порядке. Иное означало бы нарушение основополагающего принципа свободы договора.
В связи с этим, поскольку общество "Деловой центр" выразило несогласие с применением положений пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса к договорам N N 1084-15, 1085-15 в части периода аренды с 18.09.2015 по 23.12.2015, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности исковых требований в части изменения пункта 3.1 договоров, исключения пункта 4.6 договоров и внесения изменений в приложение N 2 к договорам (расчеты арендной платы).
Требование истца о внесении изменений в дату актов приема-передачи земельных участков удовлетворению не подлежит, поскольку названные документы подтверждают факт совершения участниками сделки соответствующих действий и сами по себе не устанавливают, не изменяют и не прекращают прав и обязанностей арендодателя и арендатора.
Следует отметить, что акт приема-передачи представляет собой документ, формально подтверждающий совершение участниками гражданского оборота действий по фактической передаче какого-либо имущества. Данный документ имеет самостоятельные правовые последствия, которые не могут быть поставлены в зависимость от согласования/несогласования существенных условий договора аренды.
С учетом изложенного выше решение суда первой инстанции подлежит отмене применительно к пунктам 1, 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права). Исковые требования общества "Деловой центр" надлежит удовлетворить в части внесения истребуемых изменений в договоры, за исключением указания на даты подписания актов приема-передачи земельных участков.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.
Общество "Деловой центр" при подаче иска уплатило государственную пошлину в сумме 6 000 руб. (л.д. 9), при подаче апелляционной жалобы - 3 000 руб. (л.д. 118).
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с отменой решения суда и удовлетворением исковых требований и апелляционной жалобы подлежат отнесению на Управление.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.04.2016 по делу N А07-2299/2016 отменить.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр" удовлетворить.
Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Деловой центр" и Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан при заключении договоров N N 1084-15, 1085-15 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010910:5642 и 02:55:010910:5643.
Пункт 3.1 договора аренды N 1084-15 изложить в следующей редакции: "3.1. Срок аренды устанавливается с 24.12.2015 до 18.09.2018".
Пункт 4.6 договора аренды N 1084-15 исключить.
Внести изменения в приложение N 2 к договору аренды N 1084-15: указать, что данный расчет годовой арендной платы действует с 24.12.2015 по 31.12.2015; исключить из документа начисление арендной платы за сентябрь, октябрь и ноябрь 2015 года; указать, что размер арендной платы за декабрь составляет 434 753 руб. 75 коп.
Пункт 3.1 договора аренды N 1085-15 изложить в следующей редакции: "3.1. Срок аренды устанавливается с 24.12.2015 до 18.09.2018".
Пункт 4.6 договора аренды N 1085-15 исключить.
Внести изменения в приложение N 2 к договору аренды N 1085-15: указать, что данный расчет годовой арендной платы действует с 24.12.2015 по 31.12.2015; исключить из документа начисление арендной платы за сентябрь, октябрь и ноябрь 2015 года; указать, что размер арендной платы за декабрь составляет 104 049 руб. 95 коп.
Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 0276130085, ОГРН 1100280045546) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр" (ИНН 0278200330, ОГРН 1130280034202) 6000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску и 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.06.2016 N 18АП-6327/2016 ПО ДЕЛУ N А07-2299/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2016 г. N 18АП-6327/2016
Дело N А07-2299/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Соколовой И.Ю., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хуторным М.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.04.2016 по делу N А07-2299/2016 (судья Юсеева И.Р.).
В судебном заседании приняла участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр" Галева Э.Д. (доверенность от 10.02.2015).
Общество с ограниченной ответственностью "Деловой центр" (далее - общество "Деловой центр", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров аренды земельных участков.
Истец потребовал принять отдельные условия договора от 21.12.2015 N 1084-15 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:5642 в следующей редакции:
- - пункт 3.1 договора аренды: "3.1. Срок аренды устанавливается с 24.12.2015 до 18.09.2018";
- - пункт 4.6 договора аренды исключить;
- - изменить приложение N 2 к договору аренды: указать, что расчет действует с 24.12.2015 по 31.12.2015; исключить расчет за сентябрь, октябрь и ноябрь 2015 года; указать, что размер арендной платы за декабрь составляет 434 753 руб. 75 коп.;
- - изменить дату акта приема-передачи на 24.12.2015.
Также истец потребовал принять отдельные условия договора от 21.12.2015 N 1085-15 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:5643 в следующей редакции:
- - пункт 3.1 договора аренды: "3.1. Срок аренды устанавливается с 24.12.2015 г. до 18.09.2018 г.";
- - пункт 4.6 договора аренды исключить;
- - изменить приложение N 2 к договору аренды: указать, что расчет действует с 24.12.2015 по 31.12.2015; исключить расчет за сентябрь, октябрь и ноябрь 2015 года; указать, что размер арендной платы за декабрь составляет 104 049 руб. 95 коп.;
- - изменить дату акта приема-передачи на 24.12.2015 (л.д. 4-8).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.04.2016 (резолютивная часть объявлена 04.04.2016) в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 94-99).
Общество "Деловой центр" с принятым судебным актом не согласилось и обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального права и просит данное решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований (л.д. 104-106).
Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.
Суд первой инстанции не исследовал доводы общества "Деловой центр" о том, что заключение договоров аренды является обязательным и для ответчика, и для истца, так как в границах земельных участков расположены объекты незавершенного строительства, принадлежащие истцу на праве собственности.
Суд первой инстанции необоснованно не применил правила статей 438, 443 Гражданского кодекса Российской Федерации и не учел то обстоятельство, что в день подписания договоров аренды общество "Деловой центр" направило Управлению письмо от 21.12.2015 N 255 с приложением протоколов разногласий (по каждому договору), чем сообщило ответчику о своем несогласии с условиями представленных на подписание договоров аренды в части начала срока аренды и расчетов арендной платы за период с сентября до 24.12.2015. Подписание проектов договоров аренды руководством общества "Деловой центр" обусловлено необходимостью своевременного продления разрешения на строительство. В связи с этим со стороны истца не имел место быть безоговорочный акцепт оферты ответчика.
Помимо прочего, суд первой инстанции не учел то обстоятельство, что земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010910:5642, 02:55:010910:5643 сформированы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0332, не исследовал пункт 3.1 договора от 26.12.2005 N 2614-05 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0332, а также не дал оценки доводам истца о том, что срок действия новых договоров аренды (2015 года) должен быть установлен после прекращения действия первоначального договора аренды (2005 года), то есть с 24.12.2015.
Таким образом, общество "Деловой центр" настаивает на удовлетворении исковых требований.
Отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от Управления в суд апелляционной инстанции не поступил.
Явку представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции обеспечил только податель жалобы - общество "Деловой центр".
Управление явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещено надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика.
Представитель общества "Деловой центр" в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, настаивала на отмене решения суда от 08.04.2016.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 26.12.2005 между Администрацией города Уфы (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление "СтройПроектЦентр" (далее - общество "СМУ "СтройПроектЦентр") (арендатор) подписан договор N 2614-05 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:0332 (л.д. 10-14). По условиям данной сделки орган местного самоуправления обязался предоставить обществу "СМУ "СтройПроектЦентр" в аренду на срок с 23.12.2005 по 23.12.2015 земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:0332 для строительства торгово-культурного центра. Характеристики объекта аренды: земельный участок из земель поселений; общая площадь 62 000 кв. м; расположен по улице Бакалинская в Кировском районе города Уфа (пункты 1.1, 3.1 договора аренды).
Договор аренды от 26.12.2005 N 2614-05 зарегистрирован в установленном законом порядке в феврале 2006 года, что подтверждается соответствующим штампом регистрационной надписи на последней странице договора (л.д. 14).
Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:0332 передан представителю общества "СМУ "СтройПроектЦентр" по акту приема-передачи от 26.12.2005 (л.д. 15).
08 ноября 2013 г. между обществом "СМЦ "СтройПроектЦентр" (первоначальный арендатор) и обществом "Деловой центр" (новый арендатор) подписан договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Как следует из текста документа, в связи с приобретением обществом "Деловой центр" права собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 14622,6 кв. м и степенью готовности 78% общество "СМУ "СтройПроектЦентр" в лице конкурсного управляющего (арбитражное дело о несостоятельности (банкротстве) N А07-8137/2009) передало (уступило) обществу "Деловой центр" права и обязанности арендатора из договора аренды от 26.12.2005 N 2614-05 (л.д. 16-17).
Договор передачи прав и обязанностей (перенайма) зарегистрирован в установленном законом порядке 22.11.2013, что подтверждается соответствующим штампом регистрационной надписи на последней странице договора (л.д. 17).
11 сентября 2015 г. в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 02:55:010910:5642 (предыдущий номер 02:55:010910:332) со следующими характеристиками: общая площадь земельного участка 50 027 +/- 78 кв. м, категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "торговые центры (торгово-развлекательные центры), культурное развитие", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, адрес ориентира: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, улица Бакалинская. Помимо прочего, в тексте кадастрового паспорта земельного участка (пункт 8) указаны кадастровые номера объектов капитального строительства - 02:55:000000:34329, 02:55:010910:5802 (л.д. 23-29).
11 сентября 2015 г. в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 02:55:010910:5643 (предыдущий номер 02:55:010910:332) со следующими характеристиками: общая площадь земельного участка 11 973 +/- 38 кв. м, категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "торговые центры (торгово-развлекательные центры), культурное развитие", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, адрес ориентира: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, улица Бакалинская. Помимо прочего, в тексте кадастрового паспорта земельного участка (пункт 8) указан кадастровый номер объекта капитального строительства - 02:55:010910:5435 (л.д. 36-39).
17 сентября 2015 г. общество "Деловой центр" обратилось в Управление с заявлением (исходящие реквизиты: дата - 16.09.2015, номер - 149), в котором просило продлить срок аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010910:332 с 24.12.2015 путем заключения договоров аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010910:5642 и 02:55:010910:5643. Истец указал, среди прочего, что новые участки сформированы в результате раздела земельного участка, предоставленного по договору аренды 2005 года, а также, что им осуществляется строительство двух отдельных объектов инфраструктуры: торгово-культурного центра (ТКЦ) и торгово-выставочного комплекса (ТВК), - чем и обусловлен раздел исходного земельного участка (л.д. 43-44).
Управление подготовило и направило обществу "Деловой центр" проекты договоров аренды земельных участков N N 1084-15, 1085-15 (л.д. 19-42). В пункте 3.1 проектов договоров указано, что срок действия сделок устанавливается на период с 18.09.2015 до 18.09.2018. В пункте 4.6 указано на порядок внесения арендной платы, рассчитанной за период с 18.09.2015 по месяц подписания договоров аренды (л.д. 19-20, 33-34). В приложениях N 2 к проектам договоров приведены расчеты арендной платы за период с 18.09.2015 по 31.12.2015 (л.д. 30, 40). В приложенных к проектам договоров актах приема-передачи земельных участков указана дата составления документов - 21.12.2015 (л.д. 31, 41).
С сопроводительным письмом от 21.12.2015 исх. N 255 общество "Деловой центр" направило Управлению протоколы разногласий к проектам договоров аренды N N 1084-15, 1085-15. Истец сообщил, что не согласен с условиями, согласно которым действие новых договоров аренды распространяется на период с 18.09.2015 по 23.12.2015 и устанавливается иной размер арендной платы за этот период аренды. Истец предложил ответчику изменить срок аренды (указать "с 24.12.2015 до 18.09.2018"), исключить из проектов договоров пункт 4.6 (о порядке внесения арендной платы, рассчитанной за период с 18.09.2015 по месяц подписания договоров), изменить приложения N 2 к проекту договоров (расчеты арендной платы), а также изменить дату актов приема-передачи. Дополнительно истец отметил, что представленные ответчиком проекты договоров аренды подписаны во избежание увеличения срока оформления арендных правоотношений и несвоевременного продления разрешения на строительство (л.д. 45-48).
В письме от 25.01.2016 N 18557 Управление сообщило обществу "Деловой центр" об отказе во внесении изменений в проекты договоров аренды N N 1084-15, 1085-15. Ответчик указал, что срок действия новых договоров определен, исходя из даты обращения истца в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду (л.д. 49).
В январе 2016 г. Управление направило обществу "Деловой центр" проект соглашения о расторжении договора аренды от 26.12.2005 N 2614-05, в пункте 1.1 которого указано на расторжение указанной сделки с 18.09.2015 в связи с заключением сторонами договоров аренды от 21.12.2015 N N 1084-15, 1085-15 (л.д. 18).
Общество "Деловой центр" подписало и возвратило Управлению проект соглашения о расторжении договора аренды от 26.12.2005 N 2614-05. Одновременно истец направил ответчику письмо (исходящие реквизиты: дата - 22.01.2016, номер - 09), в котором предложил внести изменения в проект соглашения, указав, что договор аренды от 26.12.2005 N 2614-05 считается расторгнутым с 23.12.2015 (л.д. 50).
В письме от 19.02.2016 N 1956 Управление сообщило обществу "Деловой центр" об отказе во внесении изменений в проект соглашения о расторжении договора аренды от 26.12.2005 N 2614-05. Ответчик указал, что расторжение договора 2005 года с 18.09.2015 связано с тем, что действие новых договоров распространено на период с 18.09.2015 (л.д. 87).
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, наличие неустранимых разногласий относительно отдельных условий новых договоров аренды земельных участков, общество "Деловой центр" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу (об урегулировании преддоговорного спора).
Отказывая в удовлетворении требований истца, суд первой инстанции исходил из того, что сторонами уже заключены договоры аренды земельных участков N N 1084-15, 1085-15, поскольку соответствующие документы подписаны представителями общества "Деловой центр". Суд первой инстанции также исходил из отсутствия оснований для урегулирования преддоговорного спора, предусмотренных статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как ответчик не может быть понужден к заключению договоров и сторонами не заключено соглашение о передаче спора по условиям заключаемых сделок на рассмотрение суда.
Повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с положениями статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора (в рассматриваемом случае - при заключении договоров аренды земельных участков), является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.
В случаях, когда в соответствии с названным выше Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что стадия заключения договоров аренды N N 1084-15, 1085-15 сторонами завершена и преддоговорной спор отсутствует.
Указанный вывод следует признать ошибочным.
Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего кодекса (пункт 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом (статья 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным (пункт 1 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Общество "Деловой центр" своевременно и в допустимой форме (в письменном виде, путем направления соответствующего письма и протоколов разногласий) выразило несогласие с отдельными условиями представленных Управлением проектов договоров аренды N N 1084-15, 1085-15. До конца декабря 2015 г. истец представил ответчику протоколы разногласий, в которых выразил несогласие с условиями, согласно которым действие новых договоров аренды распространяется на период с 18.09.2015 по 23.12.2015 и устанавливается иной размер арендной платы (отличающийся от размера арендной платы, установленного договором аренды от 26.12.2005 N 2614-05) за этот период аренды.
Кроме того, последовательно следуя избранной позиции, в конце января 2016 года, незамедлительно после получения от Управления проекта соглашения о расторжении договора аренды от 26.12.2005 N 2614-05, общество "Деловой центр" направило оппоненту письмо, в котором предложило внести изменения в проект соглашения, указав, что договор аренды от 26.12.2005 N 2614-05 считается расторгнутым с 23.12.2015.
Управление отказало во внесении изменений как в проекты договоров аренды N N 1084-15, 1085-15, так и в проект соглашения о расторжении договора аренды от 26.12.2005 N 2614-05.
Кроме того, следует принять во внимание следующее.
В силу части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Как следует из части 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Часть 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, из анализа приведенных норм права, установленных по делу обстоятельств, связанных с подписанием сторонами договоров аренды N N 1084-15, 1085-15, отсутствия в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие государственной регистрации данных договоров, следует вывод о наличии между истцом и ответчиком неурегулированных разногласий относительно отдельных условий указанных договоров аренды.
Подписание представителем общества "Деловой центр" подготовленных Управлением договоров аренды в рассматриваемой ситуации не может быть положено в основу судебного акта об отказе в урегулировании преддоговорного спора, поскольку разногласия в действительности имеются, что подтверждается письмами ответчика, и последним не оспаривается.
Стороны не лишены права заявить свои возражения относительно условий заключаемой сделки без указания в проекте договора на его подписание с протоколом разногласий.
Для целей разрешения вопроса о наличии (отсутствии) оснований для урегулирования преддоговорного спора в судебном порядке необходимо установить, обязан ли ответчик заключить соответствующую сделку (сделки) или нет, а также имеет место соглашение сторон о передаче спора на рассмотрение суда или нет.
Соглашение, указанное в пункте 1 статьи 446 Гражданского кодекса, в материалы настоящего дела не представлено.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о неприменимости статей 445, 446 Гражданского кодекса к исковым требованиям общества "Деловой центр" в силу следующего.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Из материалов настоящего дела усматривается следующее.
Земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:332 разделен на два земельных участка, которым присвоены кадастровые номера 02:55:010910:5642 и 02:55:010910:5643. В границах данных земельных участков расположены объекты незавершенного строительства, для целей завершения строительства которых Управление и подготовило проекты договоров аренды N N 1084-15, 1085-15. Так, в соответствии с пунктами 1.1, 2.3 проекта договора N 1084-15 земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:5642 предоставляется для завершения строительства торгово-развлекательного центра - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:000000:34329, вещное право на который зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 19). В свою очередь, в соответствии с пунктами 1.1, 2.3 проекта договора N 1085-15 земельный участок с кадастровым номером 02:55:010910:5643 предоставляется для завершения строительства торгово-развлекательного центра - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010910:5435, вещное право на который зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 33). Следует отметить, что кадастровые номера объектов незавершенного строительства, расположенных в границах земельных участков, приведены в кадастровых паспортах этих земельных участков (л.д. 23, 36).
Ответчик факт наличия в границах земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010910:5642 и 02:55:010910:5643 объектов незавершенного строительства, принадлежащих истцу, не оспаривает (часть 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку препятствий для предоставления земельных участков, поименованных в пункте 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, не установлено, Управление на наличие таких препятствий не ссылается, следует признать, что заключение новых договоров аренды для органа местного самоуправления в данном случае является обязательным.
Следовательно, исковые требования общества "Деловой центр" об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров аренды N N 1084-15, 1085-15, подлежат рассмотрению по существу.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Разногласий относительно существенных условий договоров аренды между истцом и ответчиком не имеется. Возражения истца в части необходимости внесения изменений в приложение N 2 к договорам (расчеты арендной платы) основаны на необходимости уменьшения периода действия сделок и не связаны с несогласием с размером арендной платы.
В основу всех требований истца по настоящему делу положено утверждение о неправомерности распространения действия новых договоров аренды на период с 18.09.2015 по 23.12.2015, поскольку в этот период действовал договор аренды от 26.12.2005 N 2614-05, и общество "Деловой центр" не согласно с распространением действия новых правил в отношении этого периода аренды.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу действующего законодательства Российской Федерации включение в проект договора аренды земельного участка положения о том, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, может быть осуществлено только при наличии согласия обеих сторон сделки. Установление такого правила является правом сторон и не может быть осуществлено в одностороннем порядке. Иное означало бы нарушение основополагающего принципа свободы договора.
В связи с этим, поскольку общество "Деловой центр" выразило несогласие с применением положений пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса к договорам N N 1084-15, 1085-15 в части периода аренды с 18.09.2015 по 23.12.2015, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности исковых требований в части изменения пункта 3.1 договоров, исключения пункта 4.6 договоров и внесения изменений в приложение N 2 к договорам (расчеты арендной платы).
Требование истца о внесении изменений в дату актов приема-передачи земельных участков удовлетворению не подлежит, поскольку названные документы подтверждают факт совершения участниками сделки соответствующих действий и сами по себе не устанавливают, не изменяют и не прекращают прав и обязанностей арендодателя и арендатора.
Следует отметить, что акт приема-передачи представляет собой документ, формально подтверждающий совершение участниками гражданского оборота действий по фактической передаче какого-либо имущества. Данный документ имеет самостоятельные правовые последствия, которые не могут быть поставлены в зависимость от согласования/несогласования существенных условий договора аренды.
С учетом изложенного выше решение суда первой инстанции подлежит отмене применительно к пунктам 1, 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права). Исковые требования общества "Деловой центр" надлежит удовлетворить в части внесения истребуемых изменений в договоры, за исключением указания на даты подписания актов приема-передачи земельных участков.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.
Общество "Деловой центр" при подаче иска уплатило государственную пошлину в сумме 6 000 руб. (л.д. 9), при подаче апелляционной жалобы - 3 000 руб. (л.д. 118).
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с отменой решения суда и удовлетворением исковых требований и апелляционной жалобы подлежат отнесению на Управление.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.04.2016 по делу N А07-2299/2016 отменить.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр" удовлетворить.
Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Деловой центр" и Управлением земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан при заключении договоров N N 1084-15, 1085-15 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010910:5642 и 02:55:010910:5643.
Пункт 3.1 договора аренды N 1084-15 изложить в следующей редакции: "3.1. Срок аренды устанавливается с 24.12.2015 до 18.09.2018".
Пункт 4.6 договора аренды N 1084-15 исключить.
Внести изменения в приложение N 2 к договору аренды N 1084-15: указать, что данный расчет годовой арендной платы действует с 24.12.2015 по 31.12.2015; исключить из документа начисление арендной платы за сентябрь, октябрь и ноябрь 2015 года; указать, что размер арендной платы за декабрь составляет 434 753 руб. 75 коп.
Пункт 3.1 договора аренды N 1085-15 изложить в следующей редакции: "3.1. Срок аренды устанавливается с 24.12.2015 до 18.09.2018".
Пункт 4.6 договора аренды N 1085-15 исключить.
Внести изменения в приложение N 2 к договору аренды N 1085-15: указать, что данный расчет годовой арендной платы действует с 24.12.2015 по 31.12.2015; исключить из документа начисление арендной платы за сентябрь, октябрь и ноябрь 2015 года; указать, что размер арендной платы за декабрь составляет 104 049 руб. 95 коп.
Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 0276130085, ОГРН 1100280045546) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр" (ИНН 0278200330, ОГРН 1130280034202) 6000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску и 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)