Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на то, что ответчик не исполнил обязанность по освоению земельного участка, строительные работы не производились.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Соколовой М.С. (доверенность от 22.03.2015), ответчика - открытого акционерного общества "Международная Интеграционная Нефтегазостроительная Компания Миннефтегазстрой" (ИНН 7705682443, ОГРН 1057747950116) - Агаджаняна С.Г., Сумченко И.Н. (доверенности от 09.03.2016), третьего лица - администрации Краснодарского края - Пыхтина Е.Ю. (доверенность от 11.12.2015), в отсутствие администрации муниципального образования Абинский район, общества с ограниченной ответственностью "Заря", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2015 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 (судьи Ломидзе О.Г., Авдонина О.Г., Малыхина М.Н.) по делу N А32-42589/2014, установил следующее.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ОАО "Международная Интеграционная Нефтегазостроительная Компания Миннефтегазстрой" (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 18.05.2009 N 0000002145 (далее - договор от 18.05.2009 N 0000002145) площадью 500 тыс. кв. м (кадастровый номером 23:01:0801000:646), расположенного по адресу: Краснодарский край, Абинский район, в границах земель колхоза "Кавказ". Департамент просил указать в решении, что оно является основанием для внесения управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о прекращении права аренды по договору от 18.05.2009 N 0000002145.
Исковое заявление мотивировано следующим: ответчик не исполнил обязанность по освоению земельного участка; строительные работы не производились.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Краснодарского края, администрации муниципального образования Абинский район (далее -администрация) и ООО "Заря".
Решением от 05.10.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.12.2015, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что осуществить строительство Абинской ТЭЦ в течение трех лет с даты заключения сторонами дополнительного соглашения от 20.04.2010 к договору аренды от 18.05.2009 не представлялось возможным в связи с необходимостью согласования разрешительной и проектной документации. Стоимость проектных работ по строительству ТЭЦ крайне высока. Расторжение договора от 18.05.2009 N 0000002145 в связи с отсутствием застройки участка в течение трех лет с момента заключения договора представляет собой форму ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не прилагают усилий к освоению земельного участка, поэтому вопрос о расторжении договора аренды земельного участка по данному основанию в каждом случае должен рассматриваться индивидуально. В процессе рассмотрения спора задолженность по арендной плате ответчик полностью погасил; у суда отсутствуют основания для того, чтобы считать допущенное ответчиком нарушение по арендным платежам как существенное.
В кассационной жалобе департамент просит отменить решение и постановление и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. Заявитель полагает, что выводы судов не свидетельствуют об освоении земельного участка ответчиком и противоречат составленному акту от 07.08.2014 N 544. В настоящее время земельный участок используется ООО "Заря" по договору субаренды от 01.10.2013 N 1/10-13. Департамент в адрес ответчика направил уведомление о неисполнении обязательств по договору от 18.05.2009 N 0000002145 с предложением представить в департамент документы, свидетельствующие об освоении земельного участка (письмо от 25.09.2014 N 52-14524/14-43-11). Однако такие документы не представлены, о получении разрешения на строительство и начале строительства ответчик ничего не сообщил, доказательства не представил. Содержание понятия "освоение" арендованного земельного участка включает в себя совершение арендатором действий по использованию объекта аренды в соответствии с определенным законом и договором аренды назначением; выполнение подготовительных процедур не отменяет обязанностей ответчика по соблюдению сроков разработки и согласованию проекта, их утверждению в установленном законом порядке и завершению строительства в предусмотренные договором сроки; суды не учли, что ответчик неоднократно в течение действия договора указанные положения нарушал. Арендная плата вносилась с просрочкой; этот факт является существенным нарушением условий договора.
В судебном заседании представители департамента администрация Краснодарского края поддержали доводы жалобы и просили судебные акты отменить. Представители общества возражали против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Суды установили, что постановлением главы муниципального образования Абинский район от 04.12.2008 N 4453 (далее - постановление от 04.12.2008 N 4453) из фонда перераспределения земель Краснодарского края в аренду обществу на 5 лет для сельскохозяйственного использования предоставлены земельные участки, расположенные в административно-территориальных границах муниципального образования Абинский район (категория земель сельскохозяйственного назначения).
Основанием предоставления земельных участков в аренду обществу указаны статьи 9, 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 19 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", а также отсутствие заявлений других претендентов после опубликования информационного сообщения в газете "Кубанские новости" от 15.08.2007 N 129.
Постановлением главы администрации муниципального образования Абинский район от 08.07.2009 N 1163 (далее - постановление от 08.07.2009 N 1163) в постановление от 04.12.2008 N 4453 внесены изменения в части кадастрового номера земельного участка и указано, что из фонда перераспределения земель Краснодарского края в аренду на 49 лет для сельскохозяйственного использования предоставляется земельный участок с кадастровым номером 23:01:0801000:646 площадью 50 га, расположенный в границах земель колхоза "Кавказ".
Администрация и общество на основании постановления от 04.12.2008 N 4453 и постановления от 08.07.2009 N 1163 заключили договор от 18.05.2009 N 8801000035 аренды земельного участка из фонда перераспределения земель Краснодарского края с кадастровым номером 23:01:0801000:646 общей площадью 500 тыс. кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Абинский район, в границах земель колхоза "Кавказ", предназначенного для сельскохозяйственного использования. Договор заключен сроком до 17.05.2058.
Департамент, администрация и общество в соответствии с распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 15.09.2009 N 700-р "О переводе земельного участка в Абинском районе" (далее - распоряжение от 15.09.2009 N 700-р) заключили дополнительное соглашение от 20.04.2010 к договору от 18.05.2009 N 8801000035, в соответствии с которым администрация уступает департаменту права и обязанности арендодателя по договору от 18.05.2009 N 880100035. В дополнительном соглашении стороны изложили договор аренды в новой редакции; департамент выступает в качестве арендодателя. В соответствии с новой редакцией договора от 18.05.2009 N 880100035 земельный участок с кадастровым номером 23:01:080100:646 площадью 500 тыс. кв. м относится к землям промышленности, предназначен для размещения объекта энергетики. Какие-либо специальные положения о сроках строительства, этапах строительства и последствиях их нарушения в договоре не приведены.
В пункте 3.2.4 договора указаны основания для принятия арендодателем в одностороннем порядке решения о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора: использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, нарушение арендатором условий, указанных в разделе 10 договора, невыполнение арендатором обязанностей, перечисленных в пункте 4.1 и 4.3 договора, невнесение арендной платы в течение одного квартала, использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.
В соответствии с выпиской из ЕГРП от 05.08.2014 N 90-2246985 земельный участок с кадастровым номером 23:01:0801000:646 площадью 500 тыс. кв. м является собственностью Краснодарского края, обременен арендой в пользу общества, зарегистрированной 20.07.2009 на основании договора от 18.05.2009 N 880100035.
По сведениям кадастрового паспорта от 05.03.2010 N 2343/12/10-170021 земельный участок с кадастровым номером 23:01:0801000:646 площадью 500 тыс. кв. м относится к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, иного специального назначения.
Основанием изменения категории земельного участка явилось распоряжение от 15.09.2009 N 700-р о переводе земельного участка площадью 500 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:01:0801000:646 из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, иного специального назначения, для размещения объекта энергетики.
Общество по договору субаренды от 01.10.2013 N 1/10-13 передало земельный участок с кадастровым номером 23:01:0801000:646 площадью 500 тыс. кв. м в субаренду ООО "Заря" (субарендатор) для сельскохозяйственного использования. В соответствии с данным договором субарендатор обязан повышать плодородие почв и не допускать ухудшения экологической обстановки на участке, устанавливать и сохранять межевые, геодезические и другие специальные информационные знаки на участке. Договор субаренды действует до 01.10.2013, за исключением земельного участка площадью 500 тыс. кв. м, срок действия субаренды прекращается по первому требованию арендатора (ОАО "Миннефтегазстрой"), но не ранее окончания уборки выращенного на нем урожая.
Как следует из акта обследования земельного участка ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль" от 07.08.2014 N 544 на земельном участке с кадастровым номером 23:01:0801000:646 площадью 500 тыс. кв. м строительство не ведется; ООО "Заря" выращивает люцерну.
Департамент направил в адрес ответчика уведомление от 25.09.2014 о неисполнении обязательств по договору от 18.05.2009 N 0000002145, а также предложение о расторжении договора, в которых департамент привел в качестве основания для расторжения договора неиспользование земельного участка по целевому назначению и задолженности по арендной плате по состоянию на 23.09.2014 в сумме 425 616 рублей 81 копейки.
Департамент, полагая, что ответчик не использовал земельный участок по целевому назначению, обратился с иском в суд.
Общие основания и порядок прекращения договора аренды указаны в статье 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).
При этом в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Суды первой и апелляционной инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, пришли к выводу о том, что департамент в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не представил надлежащих доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении договора от 18.05.2009 N 880100035 со стороны общества, однако ответчик, напротив, представил доказательства, подтверждающие принятие мер, направленных на реализацию условий договора (подготовка проектной документации, являющейся необходимой для последующего получения разрешения на строительство). Так суды приняли во внимание, что право аренды спорного земельного участка является одним из существенных условий финансирования проекта иностранными инвесторами. В соответствии с официальной информацией, размещенной на сайте ответчика, основным направлением деятельности общества является реализация проекта строительства топливно-энергетического комплекса (Абинский ТЭК) в Краснодарском крае. Предполагаемая стоимость инвестиций составляет более 10 млрд евро. Суды учли значимость данного проекта для Краснодарского края, техническую и экономическую сложность строительства ТЭЦ, невозможность начать строительство непосредственно с даты заключения сторонами дополнительного соглашения от 20.04.2010 и завершить его в пределах трех лет с даты подписания данного соглашения, а также общий срок действия договора.
Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Кодекса представленные в дело доказательства, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска о расторжении договора аренды.
Довод истца о том, что основанием для расторжения договора аренды земельного участка также является неоднократные нарушения по своевременной оплате, следует отклонить.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса (в редакции федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13; далее - постановление от 17.11.2011 N 73) разъяснено следующее. Согласно статье 619 Гражданского кодекса, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
С учетом приведенных норм несвоевременная оплата (более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа) является самостоятельным основанием для прекращения прав на земельный участок, в том числе путем досрочного расторжения договора аренды. В то же время для этого требуется соблюдение арендодателем обязательного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного нормами гражданского и земельного законодательства.
Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Из представленного департаментом акта сверки от 11.03.2015 (т. 1, л.д. 40-41) усматривается поквартальное внесение ответчиком арендной платы на протяжении всего периода начиная с 2010 года. Просрочек оплаты более двух раз подряд из представленного акта не усматривается. По состоянию на 22.07.2015 задолженность ответчиком погашена в полном размере.
В материалы дела истцом представлено уведомление от 25.09.2014 N 52-14524/14-43-11 (т. 1, л.д. 34-35) в котором департамент предлагает обществу произвести оплату задолженности за 3-й квартал 2014 года в срок до 15.10.2014. При этом доказательства направления уведомления с требованием об оплате задолженности за 4-й квартал 2014 года и последующие периоды истцом в материалы дела не представлены, что противоречит статье 619 Гражданского кодекса.
С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанции правомерно не приняли соответствующее основание департамента для расторжения договора.
Иные доводы департамента не опровергают выводы судов, свидетельствуют о несогласии истца с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой доказательств, что в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 по делу N А32-42589/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 04.04.2016 N Ф08-1186/2016 ПО ДЕЛУ N А32-42589/2014
Требование: О расторжении договора аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на то, что ответчик не исполнил обязанность по освоению земельного участка, строительные работы не производились.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 апреля 2016 г. по делу N А32-42589/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Соколовой М.С. (доверенность от 22.03.2015), ответчика - открытого акционерного общества "Международная Интеграционная Нефтегазостроительная Компания Миннефтегазстрой" (ИНН 7705682443, ОГРН 1057747950116) - Агаджаняна С.Г., Сумченко И.Н. (доверенности от 09.03.2016), третьего лица - администрации Краснодарского края - Пыхтина Е.Ю. (доверенность от 11.12.2015), в отсутствие администрации муниципального образования Абинский район, общества с ограниченной ответственностью "Заря", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2015 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 (судьи Ломидзе О.Г., Авдонина О.Г., Малыхина М.Н.) по делу N А32-42589/2014, установил следующее.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ОАО "Международная Интеграционная Нефтегазостроительная Компания Миннефтегазстрой" (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 18.05.2009 N 0000002145 (далее - договор от 18.05.2009 N 0000002145) площадью 500 тыс. кв. м (кадастровый номером 23:01:0801000:646), расположенного по адресу: Краснодарский край, Абинский район, в границах земель колхоза "Кавказ". Департамент просил указать в решении, что оно является основанием для внесения управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о прекращении права аренды по договору от 18.05.2009 N 0000002145.
Исковое заявление мотивировано следующим: ответчик не исполнил обязанность по освоению земельного участка; строительные работы не производились.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Краснодарского края, администрации муниципального образования Абинский район (далее -администрация) и ООО "Заря".
Решением от 05.10.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.12.2015, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что осуществить строительство Абинской ТЭЦ в течение трех лет с даты заключения сторонами дополнительного соглашения от 20.04.2010 к договору аренды от 18.05.2009 не представлялось возможным в связи с необходимостью согласования разрешительной и проектной документации. Стоимость проектных работ по строительству ТЭЦ крайне высока. Расторжение договора от 18.05.2009 N 0000002145 в связи с отсутствием застройки участка в течение трех лет с момента заключения договора представляет собой форму ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не прилагают усилий к освоению земельного участка, поэтому вопрос о расторжении договора аренды земельного участка по данному основанию в каждом случае должен рассматриваться индивидуально. В процессе рассмотрения спора задолженность по арендной плате ответчик полностью погасил; у суда отсутствуют основания для того, чтобы считать допущенное ответчиком нарушение по арендным платежам как существенное.
В кассационной жалобе департамент просит отменить решение и постановление и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. Заявитель полагает, что выводы судов не свидетельствуют об освоении земельного участка ответчиком и противоречат составленному акту от 07.08.2014 N 544. В настоящее время земельный участок используется ООО "Заря" по договору субаренды от 01.10.2013 N 1/10-13. Департамент в адрес ответчика направил уведомление о неисполнении обязательств по договору от 18.05.2009 N 0000002145 с предложением представить в департамент документы, свидетельствующие об освоении земельного участка (письмо от 25.09.2014 N 52-14524/14-43-11). Однако такие документы не представлены, о получении разрешения на строительство и начале строительства ответчик ничего не сообщил, доказательства не представил. Содержание понятия "освоение" арендованного земельного участка включает в себя совершение арендатором действий по использованию объекта аренды в соответствии с определенным законом и договором аренды назначением; выполнение подготовительных процедур не отменяет обязанностей ответчика по соблюдению сроков разработки и согласованию проекта, их утверждению в установленном законом порядке и завершению строительства в предусмотренные договором сроки; суды не учли, что ответчик неоднократно в течение действия договора указанные положения нарушал. Арендная плата вносилась с просрочкой; этот факт является существенным нарушением условий договора.
В судебном заседании представители департамента администрация Краснодарского края поддержали доводы жалобы и просили судебные акты отменить. Представители общества возражали против удовлетворения кассационной жалобы.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Суды установили, что постановлением главы муниципального образования Абинский район от 04.12.2008 N 4453 (далее - постановление от 04.12.2008 N 4453) из фонда перераспределения земель Краснодарского края в аренду обществу на 5 лет для сельскохозяйственного использования предоставлены земельные участки, расположенные в административно-территориальных границах муниципального образования Абинский район (категория земель сельскохозяйственного назначения).
Основанием предоставления земельных участков в аренду обществу указаны статьи 9, 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 19 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", а также отсутствие заявлений других претендентов после опубликования информационного сообщения в газете "Кубанские новости" от 15.08.2007 N 129.
Постановлением главы администрации муниципального образования Абинский район от 08.07.2009 N 1163 (далее - постановление от 08.07.2009 N 1163) в постановление от 04.12.2008 N 4453 внесены изменения в части кадастрового номера земельного участка и указано, что из фонда перераспределения земель Краснодарского края в аренду на 49 лет для сельскохозяйственного использования предоставляется земельный участок с кадастровым номером 23:01:0801000:646 площадью 50 га, расположенный в границах земель колхоза "Кавказ".
Администрация и общество на основании постановления от 04.12.2008 N 4453 и постановления от 08.07.2009 N 1163 заключили договор от 18.05.2009 N 8801000035 аренды земельного участка из фонда перераспределения земель Краснодарского края с кадастровым номером 23:01:0801000:646 общей площадью 500 тыс. кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Абинский район, в границах земель колхоза "Кавказ", предназначенного для сельскохозяйственного использования. Договор заключен сроком до 17.05.2058.
Департамент, администрация и общество в соответствии с распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 15.09.2009 N 700-р "О переводе земельного участка в Абинском районе" (далее - распоряжение от 15.09.2009 N 700-р) заключили дополнительное соглашение от 20.04.2010 к договору от 18.05.2009 N 8801000035, в соответствии с которым администрация уступает департаменту права и обязанности арендодателя по договору от 18.05.2009 N 880100035. В дополнительном соглашении стороны изложили договор аренды в новой редакции; департамент выступает в качестве арендодателя. В соответствии с новой редакцией договора от 18.05.2009 N 880100035 земельный участок с кадастровым номером 23:01:080100:646 площадью 500 тыс. кв. м относится к землям промышленности, предназначен для размещения объекта энергетики. Какие-либо специальные положения о сроках строительства, этапах строительства и последствиях их нарушения в договоре не приведены.
В пункте 3.2.4 договора указаны основания для принятия арендодателем в одностороннем порядке решения о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора: использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, нарушение арендатором условий, указанных в разделе 10 договора, невыполнение арендатором обязанностей, перечисленных в пункте 4.1 и 4.3 договора, невнесение арендной платы в течение одного квартала, использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.
В соответствии с выпиской из ЕГРП от 05.08.2014 N 90-2246985 земельный участок с кадастровым номером 23:01:0801000:646 площадью 500 тыс. кв. м является собственностью Краснодарского края, обременен арендой в пользу общества, зарегистрированной 20.07.2009 на основании договора от 18.05.2009 N 880100035.
По сведениям кадастрового паспорта от 05.03.2010 N 2343/12/10-170021 земельный участок с кадастровым номером 23:01:0801000:646 площадью 500 тыс. кв. м относится к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, иного специального назначения.
Основанием изменения категории земельного участка явилось распоряжение от 15.09.2009 N 700-р о переводе земельного участка площадью 500 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:01:0801000:646 из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, иного специального назначения, для размещения объекта энергетики.
Общество по договору субаренды от 01.10.2013 N 1/10-13 передало земельный участок с кадастровым номером 23:01:0801000:646 площадью 500 тыс. кв. м в субаренду ООО "Заря" (субарендатор) для сельскохозяйственного использования. В соответствии с данным договором субарендатор обязан повышать плодородие почв и не допускать ухудшения экологической обстановки на участке, устанавливать и сохранять межевые, геодезические и другие специальные информационные знаки на участке. Договор субаренды действует до 01.10.2013, за исключением земельного участка площадью 500 тыс. кв. м, срок действия субаренды прекращается по первому требованию арендатора (ОАО "Миннефтегазстрой"), но не ранее окончания уборки выращенного на нем урожая.
Как следует из акта обследования земельного участка ГКУ Краснодарского края "Кубаньземконтроль" от 07.08.2014 N 544 на земельном участке с кадастровым номером 23:01:0801000:646 площадью 500 тыс. кв. м строительство не ведется; ООО "Заря" выращивает люцерну.
Департамент направил в адрес ответчика уведомление от 25.09.2014 о неисполнении обязательств по договору от 18.05.2009 N 0000002145, а также предложение о расторжении договора, в которых департамент привел в качестве основания для расторжения договора неиспользование земельного участка по целевому назначению и задолженности по арендной плате по состоянию на 23.09.2014 в сумме 425 616 рублей 81 копейки.
Департамент, полагая, что ответчик не использовал земельный участок по целевому назначению, обратился с иском в суд.
Общие основания и порядок прекращения договора аренды указаны в статье 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).
При этом в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Суды первой и апелляционной инстанции, исследовав представленные в дело доказательства, пришли к выводу о том, что департамент в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не представил надлежащих доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении договора от 18.05.2009 N 880100035 со стороны общества, однако ответчик, напротив, представил доказательства, подтверждающие принятие мер, направленных на реализацию условий договора (подготовка проектной документации, являющейся необходимой для последующего получения разрешения на строительство). Так суды приняли во внимание, что право аренды спорного земельного участка является одним из существенных условий финансирования проекта иностранными инвесторами. В соответствии с официальной информацией, размещенной на сайте ответчика, основным направлением деятельности общества является реализация проекта строительства топливно-энергетического комплекса (Абинский ТЭК) в Краснодарском крае. Предполагаемая стоимость инвестиций составляет более 10 млрд евро. Суды учли значимость данного проекта для Краснодарского края, техническую и экономическую сложность строительства ТЭЦ, невозможность начать строительство непосредственно с даты заключения сторонами дополнительного соглашения от 20.04.2010 и завершить его в пределах трех лет с даты подписания данного соглашения, а также общий срок действия договора.
Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Кодекса представленные в дело доказательства, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска о расторжении договора аренды.
Довод истца о том, что основанием для расторжения договора аренды земельного участка также является неоднократные нарушения по своевременной оплате, следует отклонить.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса (в редакции федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13; далее - постановление от 17.11.2011 N 73) разъяснено следующее. Согласно статье 619 Гражданского кодекса, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
С учетом приведенных норм несвоевременная оплата (более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа) является самостоятельным основанием для прекращения прав на земельный участок, в том числе путем досрочного расторжения договора аренды. В то же время для этого требуется соблюдение арендодателем обязательного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного нормами гражданского и земельного законодательства.
Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Из представленного департаментом акта сверки от 11.03.2015 (т. 1, л.д. 40-41) усматривается поквартальное внесение ответчиком арендной платы на протяжении всего периода начиная с 2010 года. Просрочек оплаты более двух раз подряд из представленного акта не усматривается. По состоянию на 22.07.2015 задолженность ответчиком погашена в полном размере.
В материалы дела истцом представлено уведомление от 25.09.2014 N 52-14524/14-43-11 (т. 1, л.д. 34-35) в котором департамент предлагает обществу произвести оплату задолженности за 3-й квартал 2014 года в срок до 15.10.2014. При этом доказательства направления уведомления с требованием об оплате задолженности за 4-й квартал 2014 года и последующие периоды истцом в материалы дела не представлены, что противоречит статье 619 Гражданского кодекса.
С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанции правомерно не приняли соответствующее основание департамента для расторжения договора.
Иные доводы департамента не опровергают выводы судов, свидетельствуют о несогласии истца с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой доказательств, что в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.10.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 по делу N А32-42589/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Я.Е.ВОЛКОВ
Я.Е.ВОЛКОВ
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)