Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2017 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 13 октября 2017 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Гиданкиной А.В., судей Денека И.М. и Калашниковой М.Г., при участии в судебном заседании от Некрасовой Надежды Владимировны - Прониной М.В. (доверенность от 19.08.2017), Глушко Д.Н. (доверенность от 28.04.2017), от Бойченко Евгения Александровича - финансового управляющего гражданина Ильюшкина Олега Леонидовича (паспорт), от кредитора АО "Россельхозбанк" (далее - банк) - Рябцевой И.Г. (доверенность от 01.09.2016), в отсутствие иных участвующих в деле о банкротстве лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Некрасовой Надежды Владимировны на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2017 (судья Харченко С.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2017 (судьи Емельянов Д.В., Николаев Д.В., Шимбарева Н.В.) по делу N А32-36624/2016, установил следующее.
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) гражданина Ильюшкина Олега Леонидовича (далее - должник) в Арбитражный суд Краснодарского края обратилась Некрасова Надежда Владимировна (далее - заявитель) с заявлением об исключении из конкурсной массы должника земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, Ладожский сельский округ, общей площадью 746 256 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 23:35:1001002:0105.
Определением суда от 01.06.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.07.2017, в удовлетворении заявления Некрасовой Надежды Владимировны отказано. Судебные акты мотивированы тем, что не представлены какие-либо доказательства прекращения права собственности должника на спорное имущество. Основания для исключения земельного участка из конкурсной массы должника отсутствуют.
В кассационной жалобе заявитель просит отменить определение суда от 01.06.2017 и постановление суда апелляционной инстанции от 22.07.2017. По мнению заявителя, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, суды неправильно применили нормы Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). По мнению подателя жалобы, выводы судов о ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 24.10.2013 не основаны на материалах дела и сделаны при нарушении норм процессуального права. Некрасова Н.В. считает, что требование об исключении из конкурсной массы спорного земельного участка направлено на защиту имущественных прав заявителя, суды должны были независимо от заявленного требования рассмотреть ее заявление исходя из целевой направленности и оснований предъявления как требование о защите права законного владельца земельным участком, поэтому суды неправильно определили предмет доказывания и нормы материального права, подлежащие применению.
В отзывах на кассационную жалобу банк и ООО "Реферат" просят обжалуемые судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители Некрасовой Н.В. и банка поддержали доводы жалобы и отзыва, финансовый управляющий возражал против удовлетворения жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, решением суда от 19.12.2016 должник признан несостоятельным (банкротом). В отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден Бойченко Е.А.
В арбитражный суд обратилась Некрасова Н.В. с заявлением об исключении из конкурсной массы имущества должника земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, Ладожский сельский округ, с кадастровым номером 23:35:1001002:0105, общей площадью 746 256 кв. м.
Отказывая в удовлетворении заявления об исключении из конкурсной массы спорного земельного участка, суды обоснованно руководствовались следующим.
Согласно статье 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве. В силу пункта 2 статьи 202 Закона о банкротстве правила, предусмотренные параграфом 1 главы 10 (банкротство гражданина), применяются к отношениям, связанным с банкротством индивидуального предпринимателя и банкротством крестьянского (фермерского) хозяйства, с учетом особенностей, предусмотренных параграфами 2 и 3 указанной главы.
Согласно пункту 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи. В силу пункта 3 статьи 213.25 из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.
Суды установили, что должник и Некрасова Н.В. заключили предварительный договор купли-продажи земельных участков (с условием о задатке; предоплата - по основному договору). Стороны сделки договорились в будущем заключить договор о продаже двух земельных участков: земельного участка общей площадью 746 256 кв. м, с кадастровым номером 23:35:10 01 002:0105 разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, с/о Ладожский (земельный участок N 1) и земельного участка площадью 86 128 кв. м, с кадастровым номером 23:35:1001002:0063 разрешенное использование: для садоводства, расположенного по этому же адресу (земельный участок N 2). Общая цена земельных участков сторонами определена в размере 5 млн рублей, стоимость участка N 1 составляет 3 500 тыс. рублей, стоимость земельного участка N 2 составляет 1 500 тыс. рублей.
Решением Усть-Лабинского районного суда от 21.08.2013 по делу N 2-1090-2013 суд обязал Ильюшкина О.Л. заключить с Некрасовой Н.В. договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу Краснодарский край, Усть-Лабинский район, Ладожский сельский округ, общей площадью 746 256 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 23:35:1001002:0105, в редакции, согласованной предварительным договором от 29.11.2012. Суд также обязал Некрасову Н.В. выплатить Ильюшкину О.Л., до подписания основного договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером 23:35:10 01 002:0105 в счет покупки данного участка 700 000,00 рублей.
Решение суда вступило в законную силу 24 октября 2013 года. 24 октября 2013 года во исполнение решения суда от 21 августа 2013 года, между Ильюшкиным О.Л. и Некрасовой Н.В. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 746 256 кв. м с кадастровым номером 23:35:1001002:0105, расположенного по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, Ладожский сельский округ и составлен акт приема-передачи земельного участка.
В силу п. 1.1 договора указанного договора продавец (Ильюшкин О.Л.) обязуется передать в собственность покупателю (Некрасовой Н.В.) земельный участок площадью 746256 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, Ладожский сельский округ, кадастровый номер 23:35:10 01 002:0105, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, а покупатель обязуется принять недвижимость и уплатить за нее цену, предусмотренную в договоре. Продавцом в договоре купли-продажи земельного участка от 24.10.2013 в разделе "подписи сторон" значится КХ "Элита", покупателем - Некрасова Надежда Владимировна.
Апелляционный суд, оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 Кодекса, обоснованно квалифицировал данную сделку как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В материалах дела имеются расписки, подписанные Ильюшкиным О.Л. от 29.11.2012 на сумму 600 тыс. рублей, от 24.12.2012 на сумму 1 700 тыс. рублей, от 10.03.2013 на сумму 250 тыс. рублей, от 20.03.2013 на сумму 250 тыс. рублей, расписка без проставленной даты на сумму 700 тыс. рублей, от 24.10.2013 на сумму 700 тыс. рублей, из содержания которых следует, что Ильюшкин О.Л. получал денежные средства от Некрасовой Н.В.
Определением Ленинского районного суда г. Краснодара от 21.08.2013 на указанный земельный участок, в целях обеспечения иска Бондаренко С.В. к Ильюшкину О.Л. о взыскании денежных средств, наложен арест. Арест на участок не снят до настоящего времени, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 23-00-4001/5001/2017-47. Согласно решению Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 17.02.2016 в адрес суда при рассмотрении дела N 2-59/2016 (N 2-2329/2015), от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв, согласно которому, продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан был известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерения продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.
Суды установили, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. Согласно сведениям, имеющимся Департаменте имущественных отношений Краснодарского края, Ильюшкин О.Л. не извещал администрацию Краснодарского края (департамент) в письменной форме о намерении продать земельный участок с кадастровым номером 23:35:1001002:105 площадью 746256 кв. м. Само по себе привлечение Усть-Лабинским районным судом в качестве третьего лица по делу N 2-1090-2013 администрацию муниципального образования Усть-Лабинский район не может свидетельствовать о соблюдении порядка извещения в письменной форме высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (Департамент имущественных отношений Краснодарского края) о намерения продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.
Согласно решению Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 17.02.2016 в адрес суда при рассмотрении дела N 2-59/2016 (N 2-2329/2015), от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв, согласно которому, продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан был известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерения продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещения вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
Таким образом, сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что Ильюшкиным О.Л. нарушены требования закона, в связи с чем, договор купли-продажи от 24 октября 2013 года указанного участка является ничтожным.
Суды установили, что собственником спорного имущества до настоящего времени является должник, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.12.2012 N 23-АЛ 435849, а также выпиской из ЕГРП N 23-00-40015001/2017-47, согласно которым должнику на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, Ладожский сельский округ, общей площадью 746 256 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 23:35:1001002:0105.
Датой государственной регистрации права является 28.12.2012, доказательств обратного в материалы дела не представлено.
На основании пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, из которой осуществляется удовлетворение требований конкурсных кредиторов должника.
По общему правилу, с момента признания должника банкротом и открытия в отношении его конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, абзац второй пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве"). Такие требования подлежат денежной оценке, они рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134 и 142 названного Закона.
По смыслу названных разъяснений реестровое требование кредитора к должнику о понуждении к совершению предоставления в натуральной форме неисполнимо, оно подлежит оценке и трансформации в денежное требование путем его включения в реестр требований кредиторов должника. Таким образом, следует признать, что положения статей 398, 456 и пункта 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к реестровым требованиям после открытия в отношении должника конкурсного производства в силу специальных положений законодательства о банкротстве не применимы. При обратном подходе кредитор получал бы предпочтительное удовлетворение своих требований из конкурсной массы перед иными кредиторами, что противоречит принципу очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов (пункты 2 и 3 статьи 142 Закона о банкротстве).
Таким образом, после открытия в отношении продавца конкурсного производства покупатель не может требовать от него исполнения в натуре обязанности по передаче права собственности на вещь.
Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2016 N 308-ЭС16-12236 и от 26.12.2016 N 308-ЭС15-12123.
Таким образом, суды сделали правильный вывод об отсутствии в данном случае оснований для исключения спорного имущества из конкурсной массы и обоснованно отказали в удовлетворении заявления.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что оспариваемые судебные акты соответствуют нормам материального права, изложенные судами выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Приведенные в кассационной жалобе доводы основаны на ошибочном толковании норм материального права, не опровергают выводы судов, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и доказательств, что не допускается в суде кассационной инстанции, поэтому подлежат отклонению.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену определения суда и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Кодекса), не установлены.
Таким образом, основания для отмены обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2017 по делу N А32-36624/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 13.10.2017 N Ф08-7426/2017 ПО ДЕЛУ N А32-36624/2016
Требование: Об исключении из конкурсной массы должника земельного участка.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 октября 2017 г. по делу N А32-36624/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2017 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 13 октября 2017 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Гиданкиной А.В., судей Денека И.М. и Калашниковой М.Г., при участии в судебном заседании от Некрасовой Надежды Владимировны - Прониной М.В. (доверенность от 19.08.2017), Глушко Д.Н. (доверенность от 28.04.2017), от Бойченко Евгения Александровича - финансового управляющего гражданина Ильюшкина Олега Леонидовича (паспорт), от кредитора АО "Россельхозбанк" (далее - банк) - Рябцевой И.Г. (доверенность от 01.09.2016), в отсутствие иных участвующих в деле о банкротстве лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Некрасовой Надежды Владимировны на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2017 (судья Харченко С.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2017 (судьи Емельянов Д.В., Николаев Д.В., Шимбарева Н.В.) по делу N А32-36624/2016, установил следующее.
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) гражданина Ильюшкина Олега Леонидовича (далее - должник) в Арбитражный суд Краснодарского края обратилась Некрасова Надежда Владимировна (далее - заявитель) с заявлением об исключении из конкурсной массы должника земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, Ладожский сельский округ, общей площадью 746 256 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 23:35:1001002:0105.
Определением суда от 01.06.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.07.2017, в удовлетворении заявления Некрасовой Надежды Владимировны отказано. Судебные акты мотивированы тем, что не представлены какие-либо доказательства прекращения права собственности должника на спорное имущество. Основания для исключения земельного участка из конкурсной массы должника отсутствуют.
В кассационной жалобе заявитель просит отменить определение суда от 01.06.2017 и постановление суда апелляционной инстанции от 22.07.2017. По мнению заявителя, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, суды неправильно применили нормы Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). По мнению подателя жалобы, выводы судов о ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 24.10.2013 не основаны на материалах дела и сделаны при нарушении норм процессуального права. Некрасова Н.В. считает, что требование об исключении из конкурсной массы спорного земельного участка направлено на защиту имущественных прав заявителя, суды должны были независимо от заявленного требования рассмотреть ее заявление исходя из целевой направленности и оснований предъявления как требование о защите права законного владельца земельным участком, поэтому суды неправильно определили предмет доказывания и нормы материального права, подлежащие применению.
В отзывах на кассационную жалобу банк и ООО "Реферат" просят обжалуемые судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители Некрасовой Н.В. и банка поддержали доводы жалобы и отзыва, финансовый управляющий возражал против удовлетворения жалобы.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, решением суда от 19.12.2016 должник признан несостоятельным (банкротом). В отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден Бойченко Е.А.
В арбитражный суд обратилась Некрасова Н.В. с заявлением об исключении из конкурсной массы имущества должника земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, Ладожский сельский округ, с кадастровым номером 23:35:1001002:0105, общей площадью 746 256 кв. м.
Отказывая в удовлетворении заявления об исключении из конкурсной массы спорного земельного участка, суды обоснованно руководствовались следующим.
Согласно статье 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве. В силу пункта 2 статьи 202 Закона о банкротстве правила, предусмотренные параграфом 1 главы 10 (банкротство гражданина), применяются к отношениям, связанным с банкротством индивидуального предпринимателя и банкротством крестьянского (фермерского) хозяйства, с учетом особенностей, предусмотренных параграфами 2 и 3 указанной главы.
Согласно пункту 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи. В силу пункта 3 статьи 213.25 из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.
Суды установили, что должник и Некрасова Н.В. заключили предварительный договор купли-продажи земельных участков (с условием о задатке; предоплата - по основному договору). Стороны сделки договорились в будущем заключить договор о продаже двух земельных участков: земельного участка общей площадью 746 256 кв. м, с кадастровым номером 23:35:10 01 002:0105 разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, с/о Ладожский (земельный участок N 1) и земельного участка площадью 86 128 кв. м, с кадастровым номером 23:35:1001002:0063 разрешенное использование: для садоводства, расположенного по этому же адресу (земельный участок N 2). Общая цена земельных участков сторонами определена в размере 5 млн рублей, стоимость участка N 1 составляет 3 500 тыс. рублей, стоимость земельного участка N 2 составляет 1 500 тыс. рублей.
Решением Усть-Лабинского районного суда от 21.08.2013 по делу N 2-1090-2013 суд обязал Ильюшкина О.Л. заключить с Некрасовой Н.В. договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу Краснодарский край, Усть-Лабинский район, Ладожский сельский округ, общей площадью 746 256 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 23:35:1001002:0105, в редакции, согласованной предварительным договором от 29.11.2012. Суд также обязал Некрасову Н.В. выплатить Ильюшкину О.Л., до подписания основного договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером 23:35:10 01 002:0105 в счет покупки данного участка 700 000,00 рублей.
Решение суда вступило в законную силу 24 октября 2013 года. 24 октября 2013 года во исполнение решения суда от 21 августа 2013 года, между Ильюшкиным О.Л. и Некрасовой Н.В. заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 746 256 кв. м с кадастровым номером 23:35:1001002:0105, расположенного по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, Ладожский сельский округ и составлен акт приема-передачи земельного участка.
В силу п. 1.1 договора указанного договора продавец (Ильюшкин О.Л.) обязуется передать в собственность покупателю (Некрасовой Н.В.) земельный участок площадью 746256 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, Ладожский сельский округ, кадастровый номер 23:35:10 01 002:0105, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, а покупатель обязуется принять недвижимость и уплатить за нее цену, предусмотренную в договоре. Продавцом в договоре купли-продажи земельного участка от 24.10.2013 в разделе "подписи сторон" значится КХ "Элита", покупателем - Некрасова Надежда Владимировна.
Апелляционный суд, оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 Кодекса, обоснованно квалифицировал данную сделку как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В материалах дела имеются расписки, подписанные Ильюшкиным О.Л. от 29.11.2012 на сумму 600 тыс. рублей, от 24.12.2012 на сумму 1 700 тыс. рублей, от 10.03.2013 на сумму 250 тыс. рублей, от 20.03.2013 на сумму 250 тыс. рублей, расписка без проставленной даты на сумму 700 тыс. рублей, от 24.10.2013 на сумму 700 тыс. рублей, из содержания которых следует, что Ильюшкин О.Л. получал денежные средства от Некрасовой Н.В.
Определением Ленинского районного суда г. Краснодара от 21.08.2013 на указанный земельный участок, в целях обеспечения иска Бондаренко С.В. к Ильюшкину О.Л. о взыскании денежных средств, наложен арест. Арест на участок не снят до настоящего времени, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 23-00-4001/5001/2017-47. Согласно решению Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 17.02.2016 в адрес суда при рассмотрении дела N 2-59/2016 (N 2-2329/2015), от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв, согласно которому, продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан был известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерения продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.
Суды установили, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. Согласно сведениям, имеющимся Департаменте имущественных отношений Краснодарского края, Ильюшкин О.Л. не извещал администрацию Краснодарского края (департамент) в письменной форме о намерении продать земельный участок с кадастровым номером 23:35:1001002:105 площадью 746256 кв. м. Само по себе привлечение Усть-Лабинским районным судом в качестве третьего лица по делу N 2-1090-2013 администрацию муниципального образования Усть-Лабинский район не может свидетельствовать о соблюдении порядка извещения в письменной форме высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (Департамент имущественных отношений Краснодарского края) о намерения продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.
Согласно решению Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 17.02.2016 в адрес суда при рассмотрении дела N 2-59/2016 (N 2-2329/2015), от департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв, согласно которому, продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан был известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерения продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещения вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
Таким образом, сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что Ильюшкиным О.Л. нарушены требования закона, в связи с чем, договор купли-продажи от 24 октября 2013 года указанного участка является ничтожным.
Суды установили, что собственником спорного имущества до настоящего времени является должник, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.12.2012 N 23-АЛ 435849, а также выпиской из ЕГРП N 23-00-40015001/2017-47, согласно которым должнику на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: Краснодарский край, Усть-Лабинский район, Ладожский сельский округ, общей площадью 746 256 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 23:35:1001002:0105.
Датой государственной регистрации права является 28.12.2012, доказательств обратного в материалы дела не представлено.
На основании пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, из которой осуществляется удовлетворение требований конкурсных кредиторов должника.
По общему правилу, с момента признания должника банкротом и открытия в отношении его конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, абзац второй пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве"). Такие требования подлежат денежной оценке, они рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134 и 142 названного Закона.
По смыслу названных разъяснений реестровое требование кредитора к должнику о понуждении к совершению предоставления в натуральной форме неисполнимо, оно подлежит оценке и трансформации в денежное требование путем его включения в реестр требований кредиторов должника. Таким образом, следует признать, что положения статей 398, 456 и пункта 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к реестровым требованиям после открытия в отношении должника конкурсного производства в силу специальных положений законодательства о банкротстве не применимы. При обратном подходе кредитор получал бы предпочтительное удовлетворение своих требований из конкурсной массы перед иными кредиторами, что противоречит принципу очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов (пункты 2 и 3 статьи 142 Закона о банкротстве).
Таким образом, после открытия в отношении продавца конкурсного производства покупатель не может требовать от него исполнения в натуре обязанности по передаче права собственности на вещь.
Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2016 N 308-ЭС16-12236 и от 26.12.2016 N 308-ЭС15-12123.
Таким образом, суды сделали правильный вывод об отсутствии в данном случае оснований для исключения спорного имущества из конкурсной массы и обоснованно отказали в удовлетворении заявления.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что оспариваемые судебные акты соответствуют нормам материального права, изложенные судами выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Приведенные в кассационной жалобе доводы основаны на ошибочном толковании норм материального права, не опровергают выводы судов, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и доказательств, что не допускается в суде кассационной инстанции, поэтому подлежат отклонению.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену определения суда и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Кодекса), не установлены.
Таким образом, основания для отмены обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2017 по делу N А32-36624/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.В.ГИДАНКИНА
А.В.ГИДАНКИНА
Судьи
И.М.ДЕНЕКА
М.Г.КАЛАШНИКОВА
И.М.ДЕНЕКА
М.Г.КАЛАШНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)