Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Катькиной Н.Н., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
от администрации города Бронницы Московской области: Козырева В.А., по доверенности б/н от 13.01.2016,
от ООО "Архитектор": представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Архитектор" на решение Арбитражного суда Московской области от 01 октября 2015 года по делу N А41-51677/15, принятое судьей Севостьяновой Н.В., по исковому заявлению администрации города Бронницы Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Архитектор" о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка от 06.06.2008 N 742-з,
установил:
администрация города Бронницы Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Архитектор" (далее - ООО "Архитектор", ответчик) со следующими требованиями (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ):
- - взыскать задолженность по договору аренды земельного участка от 06.06.2008 N 742-з в общей сумме 691 733,21 (шестьсот девяносто одна тысяча семьсот тридцать три рубля) 21 копейка, в том числе задолженность по оплате арендной платы в размере 608 513 (шестьсот восемь тысяч пятьсот тринадцать рублей) 92 копейки и неустойку (пени) за просрочку платежей в размере 83 219,29 (восемьдесят три тысячи двести девятнадцать рублей) 29 копеек;
- - расторгнуть договор аренды от 06.06.2008 N 742-з земельного участка общей площадью 889 кв. м, с кадастровым номером 50:62:0020152:13, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - строительство магазина.
Решением Арбитражного суда Московской области от 01 октября 2015 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, между администрацией города Бронницы (арендодателем) и ООО "Архитектор" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 742-з от 06.06.2008, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор получает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:62:0020152:13, общей площадью 889 кв. м, в границах прилагаемого в договору кадастрового паспорта земельного участка, относящийся к землям населенных пунктов; местоположение земельного участка: примерно в 70 м по направлению на юго-запад от ориентира многоэтажный жилой дом, адрес ориентира: 140170, Московская область, г. Бронницы, пер. Комсомольский, 59, разрешенное использование - строительство магазина (л.д. 5 - 6).
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок действия договора установлен с 06.06.2008 по 06.06.2011.
Из пункта 1.2 договора следует, что земельный участок передается без составления акта приема-передачи земельного участка.
Согласно пункту 2.2, договора, участок считается переданным арендодателем в аренду арендатору с даты, указанной в пункте 2.1 настоящего договора.
В силу пункта 2.2 договора, договор вступает в силу со дня его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области отделе в Раменском районе.
Договор зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 24.07.2008 за номером государственной регистрации 50-50-23/089/2008-025.
Согласно пункту 3.1 договора, арендная плата в год составляет в квартал 15 966 руб. 00 коп.
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата за квартал вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Согласно пункту 3.4 договора, размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним в установленном порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор; а также в случае изменения площади или вида разрешенного использования земельного участка.
Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре, либо на основании дополнительного соглашения к договору (абз. 2 п. 3.4 договора).
Как следует из абз. 3 пункта 3.4 договора стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении вида разрешенного использования участка, если законодательством не предусмотрено иное.
Пунктом 4.4.4 договора установлено, что арендатор обязан своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату.
В пункте 5.2 договора стороны предусмотрели, что за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 процентов от неуплаченной суммы.
Поскольку ответчиком договорные обязательства надлежащим образом не исполнялись, образовалась задолженность за период с 1 квартала 2012 года по 07.07.2015 в сумме 608 513 руб. 92 коп.
26 февраля 2015 года истцом составлен акт обследования земельного участка с кадастровым номером N 742-з от 06.06.2008 расположенного примерно в 70 м по направлению на юго-запад от ориентира многоэтажный жилой дом, адрес ориентира: 140170, Московская область, г. Бронницы, пер.Комсомольский, 59, согласно которому установлено, что земельный участок не огорожен, строения отсутствуют. Комиссия пришла к выводу о том, что земельный участок, арендуемый ООО "Архитектор" - не используется по целевому назначению (л.д. 33).
Истец направил в адрес ответчика претензию N 2147 от 17.06.2015, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения в срок до 01 июля 2015 года. Также истец в претензии указал, что в случае неуплаты образовавшейся задолженности в указанные сроки администрация города Бронницы Московской области обратится в суд с иском о ее принудительном взыскании и расторжении договора аренды (л.д. 18).
Полагая, что ответчик своевременно не вносил арендные платежи и у него образовалась задолженность по арендной плате в сумме 608 513 руб. 92 коп., администрация, начислив пени, обратилась в Арбитражный суд Московской области.
Удовлетворяя заявленные истцом требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что несвоевременное внесение обществом арендной платы по договору от 06.06.2008 N 742-з подтверждается материалами дела. Расчет задолженности и пени судом проверен и признан правильным. Подтвержденный материалами дела факт существенного нарушения договора является основанием для его расторжения.
Обжалуя решение суда первой инстанции, общество ссылается на то, что с 06.06.2014 прекратило пользование спорным земельным участком в связи с окончанием действия договора от 06.06.2008 N 742-з.
В судебном заседании апелляционного суда представитель администрации просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
В соответствии с положениями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Как усматривается из материалов дела, ООО "Архитектор" договорные обязательства по внесению арендной платы за период с 1 квартала 2012 года по 07.07.2015 в сумме 608 513 руб. 92 коп. надлежащим образом не исполнило, что ответчиком не опровергается.
ООО "Архитектор" ссылается на то, что в соответствии с требованиями законодательства дополнительное соглашение от 28.04.2014 N 12Д/2014 к договору аренды земельного участка от 06.06.2008 N 742-з, которым стороны продлили срок действия договора аренды до 06.06.2019, было направлено в Управление Росреестра по Московской области с целью проведения государственной регистрации.
Управление Росреестра по Московской области в государственной регистрации отказано по причине его ничтожности.
Между тем из материалов дела усматривается, что ответчик пользовался спорными земельными участками с 1 квартала 2012 года по 07.07.2015, период в котором образовалась заявленная ко взысканию задолженность.
Доказательств возврата арендодателю спорного земельного участка в материалы дела не представлено.
В этой связи доводы жалобы о том, что общество с 06.06.2014 не использует земельный участок, являющийся предметом договора, не могут быть признаны апелляционным судом обоснованными.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок договор
Следовательно, договор аренды земельного участка от 06.06.2008 N 742-з считается возобновленным на неопределенный срок.
Апелляционный суд учитывает, что земельные участки арендатором возвращены арендодателю не были и в спорный период находились во владении общества.
При этом в силу требований земельного законодательства арендная плата по договору аренды спорных земельных участков является регулируемой применительно к пункту 1 статьи 424 ГК РФ, ставки по ней предписаны действующим законодательством.
Субъектом Российской Федерации - Московской областью 07.06.1996 был принят Закон N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", которым определен порядок исчисления арендной платы.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
Поскольку правоотношения сторон квалифицированы как арендные в соответствии с ранее заключенным договором аренды и дополнительным соглашением к нему, зарегистрированным в установленном законом порядке, образовавшаяся задолженность подлежит взысканию с ответчика как неуплаченная арендная плата.
Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что ответчик надлежащим образом обязательства по внесению платы за пользование земельными участками за период с 1 квартала 2012 года по 07.07.2015 не исполнял, что обществом не оспаривается, апелляционный суд приходит к выводу, что основной долг в сумме 691 733 руб. 21 коп. правомерно взыскан судом первой инстанции с ответчика.
В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
На сумму задолженности истцом на основании пункта 5.2 договора аренды начислены пени за период с 14.12.2012 по 01.07.2015 в размере 83 219 руб. 29 коп.
Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
Представленный истцом расчет неустойки проверен и признан арбитражный судом верным.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
При этом в соответствии с пунктом 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Как следует из материалов дела, 17.06.2015 истец направил в адрес ответчика претензию о погашении задолженности по арендной плате и/или о расторжении договора аренды. Данная претензия получена ответчиком 26.06.2015 (л.д. 18 - 19 оборот).
Пунктом 6.2 договора предусмотрены условия для расторжения договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае существенного нарушения договорных обязательств в порядке, установленном гражданским законодательством.
Таким образом, учитывая доказанность факта невнесения обществом своевременно арендной платы по договору от 06.06.2008 N 742-з, направление в адрес ответчика требования о расторжении договора, апелляционный суд приходит к выводу, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование администрации о расторжении договора.
При указанных обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные истцом требования, оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 01 октября 2015 года по делу N А41-51677/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
Н.Н.КАТЬКИНА
Н.В.МАРЧЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.01.2016 N 10АП-14016/2015 ПО ДЕЛУ N А41-51677/15
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 января 2016 г. по делу N А41-51677/15
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Катькиной Н.Н., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
от администрации города Бронницы Московской области: Козырева В.А., по доверенности б/н от 13.01.2016,
от ООО "Архитектор": представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Архитектор" на решение Арбитражного суда Московской области от 01 октября 2015 года по делу N А41-51677/15, принятое судьей Севостьяновой Н.В., по исковому заявлению администрации города Бронницы Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Архитектор" о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка от 06.06.2008 N 742-з,
установил:
администрация города Бронницы Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Архитектор" (далее - ООО "Архитектор", ответчик) со следующими требованиями (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ):
- - взыскать задолженность по договору аренды земельного участка от 06.06.2008 N 742-з в общей сумме 691 733,21 (шестьсот девяносто одна тысяча семьсот тридцать три рубля) 21 копейка, в том числе задолженность по оплате арендной платы в размере 608 513 (шестьсот восемь тысяч пятьсот тринадцать рублей) 92 копейки и неустойку (пени) за просрочку платежей в размере 83 219,29 (восемьдесят три тысячи двести девятнадцать рублей) 29 копеек;
- - расторгнуть договор аренды от 06.06.2008 N 742-з земельного участка общей площадью 889 кв. м, с кадастровым номером 50:62:0020152:13, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - строительство магазина.
Решением Арбитражного суда Московской области от 01 октября 2015 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела, между администрацией города Бронницы (арендодателем) и ООО "Архитектор" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 742-з от 06.06.2008, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор получает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:62:0020152:13, общей площадью 889 кв. м, в границах прилагаемого в договору кадастрового паспорта земельного участка, относящийся к землям населенных пунктов; местоположение земельного участка: примерно в 70 м по направлению на юго-запад от ориентира многоэтажный жилой дом, адрес ориентира: 140170, Московская область, г. Бронницы, пер. Комсомольский, 59, разрешенное использование - строительство магазина (л.д. 5 - 6).
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок действия договора установлен с 06.06.2008 по 06.06.2011.
Из пункта 1.2 договора следует, что земельный участок передается без составления акта приема-передачи земельного участка.
Согласно пункту 2.2, договора, участок считается переданным арендодателем в аренду арендатору с даты, указанной в пункте 2.1 настоящего договора.
В силу пункта 2.2 договора, договор вступает в силу со дня его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области отделе в Раменском районе.
Договор зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 24.07.2008 за номером государственной регистрации 50-50-23/089/2008-025.
Согласно пункту 3.1 договора, арендная плата в год составляет в квартал 15 966 руб. 00 коп.
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата за квартал вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Согласно пункту 3.4 договора, размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним в установленном порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор; а также в случае изменения площади или вида разрешенного использования земельного участка.
Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре, либо на основании дополнительного соглашения к договору (абз. 2 п. 3.4 договора).
Как следует из абз. 3 пункта 3.4 договора стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении вида разрешенного использования участка, если законодательством не предусмотрено иное.
Пунктом 4.4.4 договора установлено, что арендатор обязан своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату.
В пункте 5.2 договора стороны предусмотрели, что за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 процентов от неуплаченной суммы.
Поскольку ответчиком договорные обязательства надлежащим образом не исполнялись, образовалась задолженность за период с 1 квартала 2012 года по 07.07.2015 в сумме 608 513 руб. 92 коп.
26 февраля 2015 года истцом составлен акт обследования земельного участка с кадастровым номером N 742-з от 06.06.2008 расположенного примерно в 70 м по направлению на юго-запад от ориентира многоэтажный жилой дом, адрес ориентира: 140170, Московская область, г. Бронницы, пер.Комсомольский, 59, согласно которому установлено, что земельный участок не огорожен, строения отсутствуют. Комиссия пришла к выводу о том, что земельный участок, арендуемый ООО "Архитектор" - не используется по целевому назначению (л.д. 33).
Истец направил в адрес ответчика претензию N 2147 от 17.06.2015, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения в срок до 01 июля 2015 года. Также истец в претензии указал, что в случае неуплаты образовавшейся задолженности в указанные сроки администрация города Бронницы Московской области обратится в суд с иском о ее принудительном взыскании и расторжении договора аренды (л.д. 18).
Полагая, что ответчик своевременно не вносил арендные платежи и у него образовалась задолженность по арендной плате в сумме 608 513 руб. 92 коп., администрация, начислив пени, обратилась в Арбитражный суд Московской области.
Удовлетворяя заявленные истцом требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что несвоевременное внесение обществом арендной платы по договору от 06.06.2008 N 742-з подтверждается материалами дела. Расчет задолженности и пени судом проверен и признан правильным. Подтвержденный материалами дела факт существенного нарушения договора является основанием для его расторжения.
Обжалуя решение суда первой инстанции, общество ссылается на то, что с 06.06.2014 прекратило пользование спорным земельным участком в связи с окончанием действия договора от 06.06.2008 N 742-з.
В судебном заседании апелляционного суда представитель администрации просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
В соответствии с положениями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Как усматривается из материалов дела, ООО "Архитектор" договорные обязательства по внесению арендной платы за период с 1 квартала 2012 года по 07.07.2015 в сумме 608 513 руб. 92 коп. надлежащим образом не исполнило, что ответчиком не опровергается.
ООО "Архитектор" ссылается на то, что в соответствии с требованиями законодательства дополнительное соглашение от 28.04.2014 N 12Д/2014 к договору аренды земельного участка от 06.06.2008 N 742-з, которым стороны продлили срок действия договора аренды до 06.06.2019, было направлено в Управление Росреестра по Московской области с целью проведения государственной регистрации.
Управление Росреестра по Московской области в государственной регистрации отказано по причине его ничтожности.
Между тем из материалов дела усматривается, что ответчик пользовался спорными земельными участками с 1 квартала 2012 года по 07.07.2015, период в котором образовалась заявленная ко взысканию задолженность.
Доказательств возврата арендодателю спорного земельного участка в материалы дела не представлено.
В этой связи доводы жалобы о том, что общество с 06.06.2014 не использует земельный участок, являющийся предметом договора, не могут быть признаны апелляционным судом обоснованными.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок договор
Следовательно, договор аренды земельного участка от 06.06.2008 N 742-з считается возобновленным на неопределенный срок.
Апелляционный суд учитывает, что земельные участки арендатором возвращены арендодателю не были и в спорный период находились во владении общества.
При этом в силу требований земельного законодательства арендная плата по договору аренды спорных земельных участков является регулируемой применительно к пункту 1 статьи 424 ГК РФ, ставки по ней предписаны действующим законодательством.
Субъектом Российской Федерации - Московской областью 07.06.1996 был принят Закон N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", которым определен порядок исчисления арендной платы.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
Поскольку правоотношения сторон квалифицированы как арендные в соответствии с ранее заключенным договором аренды и дополнительным соглашением к нему, зарегистрированным в установленном законом порядке, образовавшаяся задолженность подлежит взысканию с ответчика как неуплаченная арендная плата.
Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что ответчик надлежащим образом обязательства по внесению платы за пользование земельными участками за период с 1 квартала 2012 года по 07.07.2015 не исполнял, что обществом не оспаривается, апелляционный суд приходит к выводу, что основной долг в сумме 691 733 руб. 21 коп. правомерно взыскан судом первой инстанции с ответчика.
В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
На сумму задолженности истцом на основании пункта 5.2 договора аренды начислены пени за период с 14.12.2012 по 01.07.2015 в размере 83 219 руб. 29 коп.
Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
Представленный истцом расчет неустойки проверен и признан арбитражный судом верным.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
При этом в соответствии с пунктом 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Как следует из материалов дела, 17.06.2015 истец направил в адрес ответчика претензию о погашении задолженности по арендной плате и/или о расторжении договора аренды. Данная претензия получена ответчиком 26.06.2015 (л.д. 18 - 19 оборот).
Пунктом 6.2 договора предусмотрены условия для расторжения договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае существенного нарушения договорных обязательств в порядке, установленном гражданским законодательством.
Таким образом, учитывая доказанность факта невнесения обществом своевременно арендной платы по договору от 06.06.2008 N 742-з, направление в адрес ответчика требования о расторжении договора, апелляционный суд приходит к выводу, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование администрации о расторжении договора.
При указанных обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные истцом требования, оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 01 октября 2015 года по делу N А41-51677/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
В.Ю.БАРХАТОВ
Судьи
Н.Н.КАТЬКИНА
Н.В.МАРЧЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)