Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Приватизация земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 5 апреля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2016 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Гречаниченко А.В., судей Юдина С.И., Капустиной Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаферовой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нижне-Тунгусская Топливно-Энергетическая компания" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 2 октября 2015 года по делу N А19-555/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Нижне-Тунгусская Топливно-Энергетическая компания" (ОГРН 1023802552730; 666610, ул. Комсомольская, 8, с. Ербогачен, Катангский район, Иркутская область) к администрации муниципального образования "Катангский район" (ОГРН 1023802552663; 666610, ул. Комсомольская, 6, с. Ербогачен, Катангский район, Иркутская область) о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (ОГРН 1043801066760; 664011, ул. Нижняя Набережная, 14 г. Иркутск)),
по встречному иску администрации муниципального образования "Катангский район" к обществу с ограниченной ответственностью "Нижне-Тунгусская Топливно-Энергетическая компания" о признании недействительным договора купли-продажи арендуемого имущества от 14.11.2014 N 14-11/14
(суд первой инстанции: Кулик Е.Н.),
с участием в судебном заседании:
- от ООО "Нижне-Тунгусская ТЭК" - Маслов Д.В. (доверенность от 15.05.2015);
- от Администрации МО "Катангский район" - Башмаков А.О. (доверенность от 25.03.2016);
- установил:
общество с ограниченной ответственностью "Нижне-Тунгусская Топливно-Энергетическая компания" (далее - истец, ООО "Нижне-Тунгусская ТЭК") обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к администрации муниципального образования "Катангский район" (далее - ответчик, администрация) о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое 1-этажное здание, склад ГСМ, общей площадью 68,4 кв. м, инв. N 25:216:001:200490390, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, Катангский район, с. Ербогачен, 220 метров северо-восточнее устья реки Юктукон, кадастровый (или условный) номер 38-38-01/043/2010-05.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.
Администрация обратилась к ООО "Нижне-Тунгусская Топливно-Энергетическая компания" со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи арендованного имущества от 14.11.2014 N 14-11/14.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 2 октября 2015 года первоначальный иск оставлен без удовлетворения, встречный иск удовлетворен: договор купли-продажи арендуемого имущества от 14.11.2014 N 14-11/14, заключенный между Комитетом и ООО "Нижне-Тунгусская Топливно-Энергетическая компания" признан недействительным как несоответствующий положениям Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной ссылается на наличие оснований для заключения с ним договора купли-продажи арендуемого имущества как с субъектом малого предпринимательства; на возможность выкупа земельного участка в последующем, вне зависимости от его невключения в договор; на необоснованность вывода суда о том, что имущество не подлежало приватизации ввиду хранения всех запасов нефтепродуктов для жизнеобеспечения района на складе ГСМ, являющимся объектом продажи по спорному договору.
Администрация в отзыве на апелляционную жалобу полагает доводы заявителя необоснованными, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции по делу.
Определением и.о. председателя первого судебного состава Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2016 года в составе судей, рассматривающего настоящее дело, в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судья Скажутина Е.Н. заменена на судью Юдина С.И.
Третье лицо о времени и месте судебного заседания уведомлено надлежащим образом, в судебное заседание не явилось.
Руководствуясь частью 1 статьи 123, частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенного третьего лица.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что на основании постановления мэра МО "Катангский район" от 13.11.2014 N 287-п "О приватизации муниципального имущества, находящегося в собственности МО "Катангский район" между ООО "Нижне-Тунгусская Топливно-Энергетическая компания" и Администрацией МО "Катангский район" и ЖКХ администрации МО "Катангский район" заключен договор купли-продажи арендуемого имущества от 14.11.2014 N 14-11/14, предметом которого является склад ГСМ, расположенный по адресу: Иркутская область, Катангиский район, с. Ербогачен, 220 метров северо-восточнее устья реки Юктукон, кадастровый (условный) номер 38-38-01/043/2010-051 (все здания, сооружения, строения в соответствии с техническим паспортом). Цена продажи объекта составляет 4 612 000 рублей (т. 1, л.д. 67-73).
По условиям пункта 1.1 указанного договора продавец (ответчик) передал в собственность покупателя (истца) объект недвижимости, а именно: нежилое 1-этажное здание, склад ГСМ, общей площадью 68, 4 кв. м, инв. N 25:216:001:200490390, лит. А.
Условиями пункта 3.1.2 установлено, что в течение 14 дней с момента оплаты покупателем первого платежа, продавец, обязуется совместно с покупателем подать документы для государственной регистрации перехода права собственности на склад.
Пунктом 3.3 договора сторонами установлено, что на момент заключения договора объект находится во владении и пользовании покупателя и не нуждается в передаче от продавца к покупателю.
Сторонами договора согласован порядок оплаты согласно графику платежей. Обязательства по оплате выполняются истцом в строгом соответствии с графиком, что подтверждается платежными поручениями N 188 от 14.11.2014 на сумму 128 111, 15 рублей, N 208 от 11.12.2014 на сумму 131 621, 35 рублей, N 2 от 13.01.2015 на сумму 131 621, 35 рублей.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11 февраля 2010 года 38 АД 124820 право собственности на склад ГСМ, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 68, 40 кв. м, инв. N 25:216:001:200490390, лит. А, адрес объекта: Иркутская область, Катангский район, с. Ербогачен, 220 м северо-восточнее устья реки Юктукон принадлежит муниципальному образованию "Катангский район" (т. 1, л.д. 75).
20 ноября 2014 года ООО "Нижне-Тунгусская ТЭК" и Администрация обратились в Управление Росреестра по Иркутской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу на склад ГСМ и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности на склад.
Сообщением от 12 января 2015 года N 01/182/2014-819 Управлением Росреестра по Иркутской области отказало в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества склад ГСМ со ссылкой на абзац 2 пункта 3 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", по причине поступления заявления от одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации.
Истец, расценив действия ответчика по отказу от государственной регистрации перехода права собственности на склад ГСМ как уклонение одной стороны договора от государственной регистрации обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.
Администрация обратилась со встречным иском о признании договора купли-продажи недействительным в силу ничтожности.
В соответствии с частью 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Из части 1 статьи 131 ГК РФ следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 указанного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
При этом, пунктом 3 статьи 551 ГК РФ устанавливается, что в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
При рассмотрении иска о государственной регистрации перехода права собственности при уклонении продавца по договору от подачи соответствующего заявления и документов в регистрирующий орган, в предмет доказывания по спору входит проверка судом действительности сделки, являющейся основанием для возникновения права.
Истец в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 159-ФЗ) имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения.
Порядок заключения договора купли-продажи арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства муниципального имущества и определения существенного условия данного договора о цене установлен частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, а именно: уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления, в двухнедельный срок принять решение об условиях приватизации арендуемых нежилых помещений, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
Действие Закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Из анализа названных норм и разъяснений следует, что в рамках реализации преимущественного права в соответствии с Законом N 159-ФЗ производится выкуп нежилых помещений; порядок, предусмотренный указанным Законом, на выкуп земельного участка не распространяется, вместе с тем, действует общее правило о недопустимости приватизации государственного и муниципального имущества без одновременной приватизации земельного участка установлено Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Одним из основных правовых принципов земельного законодательства в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ), со дня введения в действие ЗК РФ (30.10.2001) приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
При этом пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", Законом о введении действие ЗК РФ (пункт 7 статьи 3) установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены.
Таким образом, при решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте).
Принимая во внимание изложенное, установлено, что договор купли-продажи здания от 14.11.2014 N 14-11/14, был заключен после вступления в силу Закона о введении в действие ЗК РФ, следовательно, стороны обязаны были руководствоваться этим Законом, и приватизация здания должна была проводиться одновременно с приватизацией земельного участка.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.03.2010 N 14831/09 и Постановлении от 03.04.2012 N 14556/11.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка, на котором расположено здание, по адресу: Иркутская область, Катангский район, с. Ербогачен, площадью 15212 кв. м, поставлен на кадастровый учет, имеет номер 38:23:020101:307 (номер в государственный кадастр недвижимости внесен 25.09.2013) и относится к категории земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием: для эксплуатации склада ГСМ.
В дело представлено свидетельство о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования Администрации от 07.11.2013 на основании постановления мэра муниципального образования "Катангский район" от 14.10.2013 N 240-ро. Право собственности муниципального образования "Катангский район" зарегистрировано в Управлении Росреестра по Иркутской области 21.08.2015 на основании этого же постановления мэра.
Вне зависимости от такого способа регистрации прав муниципальным образованием, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что орган местного самоуправления являлся уполномоченным лицом на распоряжение спорным земельным участком.
При этом учитывается факт отнесения земельного участка к категории земель: земли населенных пунктов и отсутствие правовых оснований для отнесения спорного земельного участка к федеральной либо областной собственности.
Кроме того, принимается во внимание, что право собственности муниципального образования на здание склада ГСМ зарегистрировано в Управлении Росреестра по Иркутской области 11.02.2010 (л.д. 75, т. 1), а согласно пункту 3 статьи 3.1 Закон о введении в действие ЗК РФ в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований.
Таким образом, предметом продажи по договору купли-продажи здания от 14.11.2014 N 14-11/14, с учетом его буквального содержания, выражающего волю сторон, являлось только отдельно стоящее здание, продажа которого в соответствии с пунктом 1 статьи 28 Закона о приватизации, пунктом 7 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ должна была быть произведена одновременно с продажей занимаемого им земельного участка.
В связи с чем апелляционный суд приходит к выводу о том, указанный договор заключен в нарушение земельного законодательства, а также законодательства о приватизации. Следовательно, по правилу статьи 168 ГК РФ сделка является ничтожной.
Соответственно, оснований для удовлетворения иска о государственной регистрации перехода права собственности на здание по указанному договору не имеется; встречный иск о признании договора недействительным в силу ничтожности удовлетворен правомерно.
По изложенным основаниям доводы апелляционной жалобы отклоняются, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено.
Обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Иркутской области от 2 октября 2015 года по делу N А19-555/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.В.ГРЕЧАНИЧЕНКО
Судьи
С.И.ЮДИН
Л.В.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.04.2016 N 04АП-6361/2015 ПО ДЕЛУ N А19-555/2015
Требование: О государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание.Разделы:
Приватизация земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 апреля 2016 г. по делу N А19-555/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 5 апреля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2016 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Гречаниченко А.В., судей Юдина С.И., Капустиной Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шаферовой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нижне-Тунгусская Топливно-Энергетическая компания" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 2 октября 2015 года по делу N А19-555/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Нижне-Тунгусская Топливно-Энергетическая компания" (ОГРН 1023802552730; 666610, ул. Комсомольская, 8, с. Ербогачен, Катангский район, Иркутская область) к администрации муниципального образования "Катангский район" (ОГРН 1023802552663; 666610, ул. Комсомольская, 6, с. Ербогачен, Катангский район, Иркутская область) о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (ОГРН 1043801066760; 664011, ул. Нижняя Набережная, 14 г. Иркутск)),
по встречному иску администрации муниципального образования "Катангский район" к обществу с ограниченной ответственностью "Нижне-Тунгусская Топливно-Энергетическая компания" о признании недействительным договора купли-продажи арендуемого имущества от 14.11.2014 N 14-11/14
(суд первой инстанции: Кулик Е.Н.),
с участием в судебном заседании:
- от ООО "Нижне-Тунгусская ТЭК" - Маслов Д.В. (доверенность от 15.05.2015);
- от Администрации МО "Катангский район" - Башмаков А.О. (доверенность от 25.03.2016);
- установил:
общество с ограниченной ответственностью "Нижне-Тунгусская Топливно-Энергетическая компания" (далее - истец, ООО "Нижне-Тунгусская ТЭК") обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к администрации муниципального образования "Катангский район" (далее - ответчик, администрация) о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое 1-этажное здание, склад ГСМ, общей площадью 68,4 кв. м, инв. N 25:216:001:200490390, лит. А, расположенное по адресу: Иркутская область, Катангский район, с. Ербогачен, 220 метров северо-восточнее устья реки Юктукон, кадастровый (или условный) номер 38-38-01/043/2010-05.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.
Администрация обратилась к ООО "Нижне-Тунгусская Топливно-Энергетическая компания" со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи арендованного имущества от 14.11.2014 N 14-11/14.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 2 октября 2015 года первоначальный иск оставлен без удовлетворения, встречный иск удовлетворен: договор купли-продажи арендуемого имущества от 14.11.2014 N 14-11/14, заключенный между Комитетом и ООО "Нижне-Тунгусская Топливно-Энергетическая компания" признан недействительным как несоответствующий положениям Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обжаловал его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной ссылается на наличие оснований для заключения с ним договора купли-продажи арендуемого имущества как с субъектом малого предпринимательства; на возможность выкупа земельного участка в последующем, вне зависимости от его невключения в договор; на необоснованность вывода суда о том, что имущество не подлежало приватизации ввиду хранения всех запасов нефтепродуктов для жизнеобеспечения района на складе ГСМ, являющимся объектом продажи по спорному договору.
Администрация в отзыве на апелляционную жалобу полагает доводы заявителя необоснованными, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои позиции по делу.
Определением и.о. председателя первого судебного состава Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2016 года в составе судей, рассматривающего настоящее дело, в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судья Скажутина Е.Н. заменена на судью Юдина С.И.
Третье лицо о времени и месте судебного заседания уведомлено надлежащим образом, в судебное заседание не явилось.
Руководствуясь частью 1 статьи 123, частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенного третьего лица.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что на основании постановления мэра МО "Катангский район" от 13.11.2014 N 287-п "О приватизации муниципального имущества, находящегося в собственности МО "Катангский район" между ООО "Нижне-Тунгусская Топливно-Энергетическая компания" и Администрацией МО "Катангский район" и ЖКХ администрации МО "Катангский район" заключен договор купли-продажи арендуемого имущества от 14.11.2014 N 14-11/14, предметом которого является склад ГСМ, расположенный по адресу: Иркутская область, Катангиский район, с. Ербогачен, 220 метров северо-восточнее устья реки Юктукон, кадастровый (условный) номер 38-38-01/043/2010-051 (все здания, сооружения, строения в соответствии с техническим паспортом). Цена продажи объекта составляет 4 612 000 рублей (т. 1, л.д. 67-73).
По условиям пункта 1.1 указанного договора продавец (ответчик) передал в собственность покупателя (истца) объект недвижимости, а именно: нежилое 1-этажное здание, склад ГСМ, общей площадью 68, 4 кв. м, инв. N 25:216:001:200490390, лит. А.
Условиями пункта 3.1.2 установлено, что в течение 14 дней с момента оплаты покупателем первого платежа, продавец, обязуется совместно с покупателем подать документы для государственной регистрации перехода права собственности на склад.
Пунктом 3.3 договора сторонами установлено, что на момент заключения договора объект находится во владении и пользовании покупателя и не нуждается в передаче от продавца к покупателю.
Сторонами договора согласован порядок оплаты согласно графику платежей. Обязательства по оплате выполняются истцом в строгом соответствии с графиком, что подтверждается платежными поручениями N 188 от 14.11.2014 на сумму 128 111, 15 рублей, N 208 от 11.12.2014 на сумму 131 621, 35 рублей, N 2 от 13.01.2015 на сумму 131 621, 35 рублей.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11 февраля 2010 года 38 АД 124820 право собственности на склад ГСМ, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 68, 40 кв. м, инв. N 25:216:001:200490390, лит. А, адрес объекта: Иркутская область, Катангский район, с. Ербогачен, 220 м северо-восточнее устья реки Юктукон принадлежит муниципальному образованию "Катангский район" (т. 1, л.д. 75).
20 ноября 2014 года ООО "Нижне-Тунгусская ТЭК" и Администрация обратились в Управление Росреестра по Иркутской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу на склад ГСМ и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности на склад.
Сообщением от 12 января 2015 года N 01/182/2014-819 Управлением Росреестра по Иркутской области отказало в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества склад ГСМ со ссылкой на абзац 2 пункта 3 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", по причине поступления заявления от одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации.
Истец, расценив действия ответчика по отказу от государственной регистрации перехода права собственности на склад ГСМ как уклонение одной стороны договора от государственной регистрации обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.
Администрация обратилась со встречным иском о признании договора купли-продажи недействительным в силу ничтожности.
В соответствии с частью 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Из части 1 статьи 131 ГК РФ следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 указанного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
При этом, пунктом 3 статьи 551 ГК РФ устанавливается, что в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
При рассмотрении иска о государственной регистрации перехода права собственности при уклонении продавца по договору от подачи соответствующего заявления и документов в регистрирующий орган, в предмет доказывания по спору входит проверка судом действительности сделки, являющейся основанием для возникновения права.
Истец в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 159-ФЗ) имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения.
Порядок заключения договора купли-продажи арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства муниципального имущества и определения существенного условия данного договора о цене установлен частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, а именно: уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления, в двухнедельный срок принять решение об условиях приватизации арендуемых нежилых помещений, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
Действие Закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Из анализа названных норм и разъяснений следует, что в рамках реализации преимущественного права в соответствии с Законом N 159-ФЗ производится выкуп нежилых помещений; порядок, предусмотренный указанным Законом, на выкуп земельного участка не распространяется, вместе с тем, действует общее правило о недопустимости приватизации государственного и муниципального имущества без одновременной приватизации земельного участка установлено Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
Одним из основных правовых принципов земельного законодательства в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ), со дня введения в действие ЗК РФ (30.10.2001) приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
При этом пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", Законом о введении действие ЗК РФ (пункт 7 статьи 3) установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены.
Таким образом, при решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте).
Принимая во внимание изложенное, установлено, что договор купли-продажи здания от 14.11.2014 N 14-11/14, был заключен после вступления в силу Закона о введении в действие ЗК РФ, следовательно, стороны обязаны были руководствоваться этим Законом, и приватизация здания должна была проводиться одновременно с приватизацией земельного участка.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.03.2010 N 14831/09 и Постановлении от 03.04.2012 N 14556/11.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка, на котором расположено здание, по адресу: Иркутская область, Катангский район, с. Ербогачен, площадью 15212 кв. м, поставлен на кадастровый учет, имеет номер 38:23:020101:307 (номер в государственный кадастр недвижимости внесен 25.09.2013) и относится к категории земель: земли населенных пунктов с разрешенным использованием: для эксплуатации склада ГСМ.
В дело представлено свидетельство о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования Администрации от 07.11.2013 на основании постановления мэра муниципального образования "Катангский район" от 14.10.2013 N 240-ро. Право собственности муниципального образования "Катангский район" зарегистрировано в Управлении Росреестра по Иркутской области 21.08.2015 на основании этого же постановления мэра.
Вне зависимости от такого способа регистрации прав муниципальным образованием, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что орган местного самоуправления являлся уполномоченным лицом на распоряжение спорным земельным участком.
При этом учитывается факт отнесения земельного участка к категории земель: земли населенных пунктов и отсутствие правовых оснований для отнесения спорного земельного участка к федеральной либо областной собственности.
Кроме того, принимается во внимание, что право собственности муниципального образования на здание склада ГСМ зарегистрировано в Управлении Росреестра по Иркутской области 11.02.2010 (л.д. 75, т. 1), а согласно пункту 3 статьи 3.1 Закон о введении в действие ЗК РФ в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований.
Таким образом, предметом продажи по договору купли-продажи здания от 14.11.2014 N 14-11/14, с учетом его буквального содержания, выражающего волю сторон, являлось только отдельно стоящее здание, продажа которого в соответствии с пунктом 1 статьи 28 Закона о приватизации, пунктом 7 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ должна была быть произведена одновременно с продажей занимаемого им земельного участка.
В связи с чем апелляционный суд приходит к выводу о том, указанный договор заключен в нарушение земельного законодательства, а также законодательства о приватизации. Следовательно, по правилу статьи 168 ГК РФ сделка является ничтожной.
Соответственно, оснований для удовлетворения иска о государственной регистрации перехода права собственности на здание по указанному договору не имеется; встречный иск о признании договора недействительным в силу ничтожности удовлетворен правомерно.
По изложенным основаниям доводы апелляционной жалобы отклоняются, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено.
Обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Иркутской области от 2 октября 2015 года по делу N А19-555/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
А.В.ГРЕЧАНИЧЕНКО
Судьи
С.И.ЮДИН
Л.В.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)