Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 19 мая 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,
при участии от администрации города Твери представителя Акимова В.В. по доверенности от 23.09.2015 N 264 (до перерыва),
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, материалы дела N А66-11237/2015,
администрация города Твери (место нахождения: 170100, город Тверь, улица Советская, дом 11; ИНН 6901000920, ОГРН 1066950062717; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тверской области к обществу с ограниченной ответственностью "Русь" (место нахождения: 170026, город Тверь, улица Зинаиды Коноплянниковой, дом 16; ИНН 6952031839, ОГРН 1126952001516; далее - Общество) с исковыми требованиями о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 12.07.2013 N 137-1 и возложении на ответчика обязанности передать в десятидневный срок с даты вступления в силу судебного акта земельный участок общей площадью 4796 кв. м, с кадастровым номером 69:40:0100228:36, расположенный по адресу: город Тверь, пер. Артиллерийский, д. 7, по акту приема-передачи.
Решением от 24.12.2015 суд расторг договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 17.10.2013 N 137-1, возложил на Общество обязанность произвести возврат земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100228:36 по акту приема-передачи в десятидневный срок с момента вступления настоящего решения в законную силу, взыскал с Общества в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.
Общество с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просило его отменить.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Общество внесло арендные платежи в размере 737 150 руб., что составляет 50% от годового размера арендной платы. В результате использования земельного участка в течение оплаченного периода выяснилось, что экономической целесообразности в дальнейшем его использовании на существующих условиях договора аренды не имеется, доходы от использования земельного участка не позволяли покрыть расходы. Размер арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора, превышает на 30 - 40% размер арендной платы по аналогичным договорам, заключаемым Администрацией. Общество предприняло максимум усилий для решения обозначенной проблемы с арендодателем. Переговоры и переписка направлены на поиск выхода из сложившейся ситуации. Общество не отказывалось от исполнения договора, пытаясь заключить соглашение об изменении условий договора в части внесения арендных платежей. Указанные вопросы обсуждались на комиссиях в Администрации, по результатам которых составлялись протоколы. Однако копии этих документов Обществу не выдавались. Письменного уведомления от арендодателя о расторжении договора аренды Обществу не поступало. В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не вправе требовать досрочного расторжения договора. Суд не установил порядок возврата данного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В акте приема-передачи от 17.10.2013 не усматривается наличие на участке имущества собственника или третьих лиц. Однако по факту земельный участок не освобожден от имущества третьих лиц при передаче его Обществу. В настоящее время земельный участок занят автотранспортными средствами третьих лиц и с учетом того, что участок имеет ограждение, независимо от наличия/отсутствия деятельности Общества на данной территории, жители близлежащих домов используют его в качестве автостоянки. В нарушение пункта 1 статьи 10 ГК РФ и, несмотря на то, что Общество фактически прекратило использование земельного участка с момента истечения оплаченного ранее Обществом срока аренды (17.04.2014) и поставило об этом в известность арендодателя, арендодателем не поднимался вопрос ни о расторжении договора аренды, ни о передаче земельного участка. Арендодатель злоупотребил правом. В результате Общество оказалось в положении банкрота.
Определением от 24.02.2016 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 05.04.2016.
Определением от 05.04.2016 суд апелляционной инстанции, установив допущенные судом первой инстанции нарушения норм процессуального права, которые являются безусловными основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, признал подготовку дела оконченной, назначил рассмотрение дела на 05.05.2016, предложил истцу уточнить исковые требования.
В силу части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 названного Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
Изучив материалы дела, апелляционный суд усмотрел нарушение судом первой инстанции норм процессуального права (часть 4 статьи 270 АПК РФ), являющееся безусловным основанием для отмены судебного акта и перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 12.07.2013 N 137-1, заключенного между истцом и ответчиком, возложении на ответчика обязанности передать истцу земельный участок общей площадью 4796 кв. м, с кадастровым номером 69:40:0100228:36, расположенный по адресу: город Тверь, пер. Артиллерийский, дом 7, по акту приема-передачи в десятидневный срок с даты вступления в силу судебного акта.
При этом суд принял следующее решение от 24.12.2015, резолютивная часть которого объявлена 17.12.2015: "Расторгнуть договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка N 137-1 от 17 октября 2013 года. Обязать общество с ограниченной ответственностью "Русь" произвести возврат земельного участка кадастровый номер 69:40:0100228:36 по акту приема-передачи в десятидневный срок с момента вступления настоящего решения в законную силу".
Проверив материалы дела, протоколы судебных заседаний, а также прослушав аудиозаписи судебных заседаний, апелляционный суд установил, что истец не заявлял в суде в порядке статьи 49 АПК РФ об изменении исковых требований, поддержал требования, изложенные в иске.
Вместе с тем допущенная истцом ошибка при указании договора, который он просил расторгнуть (если таковая имела место), или противоречия между исковыми требованиями (о расторжении договора от 12.07.2013) и имеющимися в деле документами (договор от 17.10.2013) в суде первой инстанции не устранены, суд не предложил истцу уточнить исковые требования.
В связи с этим суд удовлетворил требования, которые истцом не заявлены.
Кроме того, в отзыве на апелляционную жалобу Администрация вновь указала на заявленные ею требования о расторжении договора аренды от 12.07.2013.
Таким образом, при рассмотрении дела в суде первой инстанции возникли противоречия, которые не устранены и привели к принятию решения, выходящего за пределы заявленных требований.
Исковые требования характеризуются предметом и основанием иска. Исходя из положений части 1 статьи 49 АПК РФ предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них, признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или прекращении правоотношения.
Основания иска - это обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение исковых требований к ответчику. Изменение основания иска - изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.
По смыслу статьи 49 АПК РФ переквалификация требования со ссылкой на иные основания судом по собственной инициативе недопустима, так же как недопустимо со стороны суда изменять предмет иска.
В ходе рассмотрения дела истец не изменял предмет или основание иска. Суд не предложил ему уточнить исковые требования, указав на допущенную в иске опечатку в просительной части требований.
Вместе с тем суд, расторгая договор аренды от 17.10.2013, фактически вышел за пределы исковых требований, поскольку требование заявлено о расторжении договора от 12.07.2013.
Кроме того, в протоколе судебного заседания от 17.12.2015 также указано на рассмотрение требований о расторжении договора от 12.07.2013.
При этом имеющийся в деле диск не содержит записей судебных заседаний, что свидетельствует об отсутствии в деле протокола и допущенном судом процессуальном нарушении согласно статье 155 АПК РФ.
Исходя из аудиозаписей судебных заседаний, размещенных в картотеке арбитражных дел Верховного Суда Российской Федерации, ни истец не указал, ни суд не уточнил и не проверил, какой конкретно договор расторгается.
В соответствии с частью 5 статьи 170 АПК РФ резолютивная часть решения должна содержать выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований, указание на распределение между сторонами судебных расходов, срок и порядок обжалования решения.
В силу положений пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - Постановление Пленума N 36), если судом апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы в порядке апелляционного производства будет установлено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции лицо заявляло ходатайство в соответствии со статьей 49 Кодекса об изменении предмета или основания иска, увеличении или уменьшении исковых требований и суд неправомерно отказал в удовлетворении такого ходатайства или рассмотрел заявление без учета заявленных изменений либо по какому-то другому требованию лица, участвующего в деле, не принял решения и утрачена возможность принятия дополнительного решения, то суд апелляционной инстанции, исходя из положений части 1 статьи 268 АПК РФ о повторном рассмотрении дела, в силу части 6.1 статьи 268 АПК РФ переходит к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в рамках которого рассматривает не рассмотренные ранее требования, принимает измененные предмет или основание иска, увеличенные (уменьшенные) требования.
В данном случае судом допущены процессуальные нарушения, являющиеся безусловными основаниями для отмены судебного акт и перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах в соответствии с частью 6.1 статьи 268, применительно к части 4 статьи 270 АПК РФ, с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума N 36, суд апелляционной инстанции посчитал необходимым перейти к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции.
Согласно пункту 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции выносит определение. Возражения в отношении данного определения в силу частей 1, 2 статьи 188 Кодекса могут быть заявлены только при обжаловании судебного акта, которым завершается рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
При этом по результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции, согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ, выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.
В связи с нахождением судьи Шадриной А.Н. в отпуске в составе суда на основании статьи 18 АПК РФ произведена ее замена на судью Чередину Н.В. соответственно, о чем имеется соответствующее определение, объявлено в судебном заседании, и на что указано в протоколе судебного заседания. Рассмотрение дела начиналось сначала.
До начала судебного заседания от Администрации поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором она просила расторгнуть договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 17.10.2013 N 137-1, заключенный между Обществом и Администрацией, возложить на Общество обязанность в десятидневный срок с момента вступления в силу судебного акта передать по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 4796 кв. м, с кадастровым номером 69:40:0100228:36, расположенный по адресу: город Тверь, переулок Артиллерийский, дом 7.
Представитель Администрации в судебном заседании апелляционной инстанции (до перерыва) поддержал доводы и требования, изложенные в иске и уточнении исковых требований, просил иск удовлетворить.
Выслушав представителя Администрации, исследовав доказательства по делу, дополнительные документы, представленные в апелляционный суд по ходатайству лиц, участвующих в деле, и во исполнение определений суда, изучив доводы, приведенные в иске, уточнении к нему, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как усматривается в материалах дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 17.10.2013 N 137-1.
Договор заключен на основании постановления Администрации от 12.07.2013 N 822 "О проведении аукциона на право заключить договор аренды, находящегося в муниципальной собственности земельного участка под размещение автомобильной стоянки" и протокола о результатах аукциона на право получения договора аренды земельного участка от 15.10.2013 N 32.
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 4796 кв. м с кадастровым номером 69:40:0100228:36, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - жилой дом, участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: город Тверь, переулок Артиллерийский, дом 7, цель использования - под размещение автомобильной стоянки, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью.
Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды с 17.10.2013 по 17.10.2018.
Согласно пунктам 3.2, 3.4 договора годовой размер арендной платы, в соответствии с протоколом о результатах аукциона, составляет 1 474 300 руб. в год, налогом на добавленную стоимость (далее - НДС) не облагается. Перечисленный арендатором задаток для участия в аукционе по продаже права на заключение договора составляет 834 300 руб., НДС не облагается и засчитывается в счет годового размера арендной платы за земельный участок.
Арендная плата уплачивается не позднее 15 апреля - 1/4 годовой суммы, не позднее 15 июля - 1/4 годовой суммы, не позднее 15 октября - 1/2 годовой суммы путем перечисления по указанным в договоре реквизитам.
Согласно пункту 4.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при неиспользовании участка, использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании участка способами, приводящими к его порче, при просрочке внесения арендной платы более чем за 6 месяцев и нарушении других условий договора.
В силу пункта 6.3 договора аренды при досрочном расторжении договора по соглашению сторон, сторона, являющаяся инициатором расторжения, направляет другой стороне заказным письмом уведомление о причинах расторжения. Вторая сторона должна дать ответ на него в 30-дневный срок с момента получения уведомления. При неполучении инициатором расторжения договора ответа в установленный срок или возвращении уведомления с указанием отсутствия арендатора по адресу, указанному в его реквизитах, договор считается расторгнутым.
Передача земельного участка оформлена актом приема-передачи от 17.10.2013.
Как указано в исковом заявлении, Общество не вносило арендную плату в течение длительного периода времени.
Данный факт подтверждается представленными в материалы дела выписками, решениями Арбитражного суда Тверской области от 04.12.2014 по делу N А66-15224/2014, от 27.03.2015 по делу N А66-361/2015. Допущенные ответчиком нарушения договорных обязательств не устранены.
Из материалов дела видно, что ответчик не производил установленные договором платежи. Задолженность за период с 15.07.2014 по 15.04.2016 составила 2 482 875 руб.
Кроме того, ранее ответчик вносил платежи нерегулярно, также допуская нарушение сроков, что следует из выписки по счету, карточек лицевого счета.
Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери 24.12.2014 направил Обществу письмо N 30/4722 с предложением в добровольном порядке погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и уплатить пени, а 23.03.2015 - уведомление о досрочном расторжении договора аренды и предложении вернуть арендодателю земельный участок по передаточному акту.
Поскольку требования не выполнены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Апелляционная инстанция считает исковые требования подлежащими удовлетворению в связи со следующим.
Согласно пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.
Статьей 65 ЗК РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 452 и пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и предложение о расторжении договора, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Факт направления соответствующих уведомлений подтверждается материалами дела, ответчиком не оспорен.
Объективных доказательств, опровергающих утверждения истца о допущенных ответчиком нарушениях договорных обязательств, ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ в суд не представил.
Поскольку ответчик нарушил обязательства по договору аренды, связанные со своевременным перечислением арендной платы, сумма задолженности является значительной и не опровергается ответчиком, данные существенные нарушения влекут расторжение договора в соответствии с частью первой пункта 2 статьи 450 ГК РФ.
Таким образом, правовых оснований для отказа в иске не имеется. Иск подлежит удовлетворению.
Доводы ответчика о том, что его вины в образовавшейся задолженности не имеется, поэтому основания для удовлетворения иска отсутствуют, не принимаются во внимание.
Ссылки ответчика на то обстоятельство, что в результате использования земельного участка в течение ранее оплаченного периода ему стало ясно, что экономической целесообразности в дальнейшем его использовании на существующих условиях договора аренды не имеется, доходы от использования земельного участка не позволяли покрыть расходы, а установленная в договоре арендная плата являлась завышенной, также не принимаются во внимание. В данном случае между сторонами фактически возникли правоотношения по аренде земельного участка, которые устанавливают не только права, но и обязанности сторон. Ответчик получил земельный участок, им пользовался, оснований для одностороннего прекращения его обязательств по внесению платы за такое пользование не установлено. Сведений о том, что ответчик отказался от аренды земельного участка, передал его арендодателю в установленном порядке, в материалах дела не имеется.
Довод ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка опровергается имеющимися в деле доказательствами, уведомлениями, почтовыми извещениями.
Довод о том, что истец не предлагает реальный способ и порядок урегулирования спора возврата земельного участка при фактическом использовании его иными лицами, не принимается во внимание.
Из материалов дела видно, что земельный участок передан именно ответчику по договору аренды. В случае расторжения договора, прекращения арендных отношений земельный участок должен быть возвращен в установленном порядке по акту в силу пункта 6.5 договора. Обстоятельства, связанные с использованием земельного участка иными лицами, не относятся к существу спора, не учитываются и не рассматриваются в рамках настоящего дела.
Таким образом, оснований для отказа в иске не имеется. Требования Администрации являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Государственная пошлина за рассмотрение иска взыскивается с ответчика по правилам статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Тверской области от 24 декабря 2015 года по делу N А66-11237/2015 отменить.
Расторгнуть договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 17 октября 2013 года N 137-1.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Русь" передать администрации города Твери по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 4796 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100228:36, по адресу: город Тверь, Артиллерийский переулок, дом 7, в десятидневный срок с момента вступления настоящего постановления в законную силу.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Русь" в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.05.2016 ПО ДЕЛУ N А66-11237/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 мая 2016 г. по делу N А66-11237/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 19 мая 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,
при участии от администрации города Твери представителя Акимова В.В. по доверенности от 23.09.2015 N 264 (до перерыва),
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, материалы дела N А66-11237/2015,
установил:
администрация города Твери (место нахождения: 170100, город Тверь, улица Советская, дом 11; ИНН 6901000920, ОГРН 1066950062717; далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тверской области к обществу с ограниченной ответственностью "Русь" (место нахождения: 170026, город Тверь, улица Зинаиды Коноплянниковой, дом 16; ИНН 6952031839, ОГРН 1126952001516; далее - Общество) с исковыми требованиями о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 12.07.2013 N 137-1 и возложении на ответчика обязанности передать в десятидневный срок с даты вступления в силу судебного акта земельный участок общей площадью 4796 кв. м, с кадастровым номером 69:40:0100228:36, расположенный по адресу: город Тверь, пер. Артиллерийский, д. 7, по акту приема-передачи.
Решением от 24.12.2015 суд расторг договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 17.10.2013 N 137-1, возложил на Общество обязанность произвести возврат земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100228:36 по акту приема-передачи в десятидневный срок с момента вступления настоящего решения в законную силу, взыскал с Общества в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.
Общество с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просило его отменить.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Общество внесло арендные платежи в размере 737 150 руб., что составляет 50% от годового размера арендной платы. В результате использования земельного участка в течение оплаченного периода выяснилось, что экономической целесообразности в дальнейшем его использовании на существующих условиях договора аренды не имеется, доходы от использования земельного участка не позволяли покрыть расходы. Размер арендной платы, установленный пунктом 3.2 договора, превышает на 30 - 40% размер арендной платы по аналогичным договорам, заключаемым Администрацией. Общество предприняло максимум усилий для решения обозначенной проблемы с арендодателем. Переговоры и переписка направлены на поиск выхода из сложившейся ситуации. Общество не отказывалось от исполнения договора, пытаясь заключить соглашение об изменении условий договора в части внесения арендных платежей. Указанные вопросы обсуждались на комиссиях в Администрации, по результатам которых составлялись протоколы. Однако копии этих документов Обществу не выдавались. Письменного уведомления от арендодателя о расторжении договора аренды Обществу не поступало. В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не вправе требовать досрочного расторжения договора. Суд не установил порядок возврата данного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В акте приема-передачи от 17.10.2013 не усматривается наличие на участке имущества собственника или третьих лиц. Однако по факту земельный участок не освобожден от имущества третьих лиц при передаче его Обществу. В настоящее время земельный участок занят автотранспортными средствами третьих лиц и с учетом того, что участок имеет ограждение, независимо от наличия/отсутствия деятельности Общества на данной территории, жители близлежащих домов используют его в качестве автостоянки. В нарушение пункта 1 статьи 10 ГК РФ и, несмотря на то, что Общество фактически прекратило использование земельного участка с момента истечения оплаченного ранее Обществом срока аренды (17.04.2014) и поставило об этом в известность арендодателя, арендодателем не поднимался вопрос ни о расторжении договора аренды, ни о передаче земельного участка. Арендодатель злоупотребил правом. В результате Общество оказалось в положении банкрота.
Определением от 24.02.2016 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 05.04.2016.
Определением от 05.04.2016 суд апелляционной инстанции, установив допущенные судом первой инстанции нарушения норм процессуального права, которые являются безусловными основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, признал подготовку дела оконченной, назначил рассмотрение дела на 05.05.2016, предложил истцу уточнить исковые требования.
В силу части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 названного Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
Изучив материалы дела, апелляционный суд усмотрел нарушение судом первой инстанции норм процессуального права (часть 4 статьи 270 АПК РФ), являющееся безусловным основанием для отмены судебного акта и перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 12.07.2013 N 137-1, заключенного между истцом и ответчиком, возложении на ответчика обязанности передать истцу земельный участок общей площадью 4796 кв. м, с кадастровым номером 69:40:0100228:36, расположенный по адресу: город Тверь, пер. Артиллерийский, дом 7, по акту приема-передачи в десятидневный срок с даты вступления в силу судебного акта.
При этом суд принял следующее решение от 24.12.2015, резолютивная часть которого объявлена 17.12.2015: "Расторгнуть договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка N 137-1 от 17 октября 2013 года. Обязать общество с ограниченной ответственностью "Русь" произвести возврат земельного участка кадастровый номер 69:40:0100228:36 по акту приема-передачи в десятидневный срок с момента вступления настоящего решения в законную силу".
Проверив материалы дела, протоколы судебных заседаний, а также прослушав аудиозаписи судебных заседаний, апелляционный суд установил, что истец не заявлял в суде в порядке статьи 49 АПК РФ об изменении исковых требований, поддержал требования, изложенные в иске.
Вместе с тем допущенная истцом ошибка при указании договора, который он просил расторгнуть (если таковая имела место), или противоречия между исковыми требованиями (о расторжении договора от 12.07.2013) и имеющимися в деле документами (договор от 17.10.2013) в суде первой инстанции не устранены, суд не предложил истцу уточнить исковые требования.
В связи с этим суд удовлетворил требования, которые истцом не заявлены.
Кроме того, в отзыве на апелляционную жалобу Администрация вновь указала на заявленные ею требования о расторжении договора аренды от 12.07.2013.
Таким образом, при рассмотрении дела в суде первой инстанции возникли противоречия, которые не устранены и привели к принятию решения, выходящего за пределы заявленных требований.
Исковые требования характеризуются предметом и основанием иска. Исходя из положений части 1 статьи 49 АПК РФ предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них, признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или прекращении правоотношения.
Основания иска - это обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение исковых требований к ответчику. Изменение основания иска - изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.
По смыслу статьи 49 АПК РФ переквалификация требования со ссылкой на иные основания судом по собственной инициативе недопустима, так же как недопустимо со стороны суда изменять предмет иска.
В ходе рассмотрения дела истец не изменял предмет или основание иска. Суд не предложил ему уточнить исковые требования, указав на допущенную в иске опечатку в просительной части требований.
Вместе с тем суд, расторгая договор аренды от 17.10.2013, фактически вышел за пределы исковых требований, поскольку требование заявлено о расторжении договора от 12.07.2013.
Кроме того, в протоколе судебного заседания от 17.12.2015 также указано на рассмотрение требований о расторжении договора от 12.07.2013.
При этом имеющийся в деле диск не содержит записей судебных заседаний, что свидетельствует об отсутствии в деле протокола и допущенном судом процессуальном нарушении согласно статье 155 АПК РФ.
Исходя из аудиозаписей судебных заседаний, размещенных в картотеке арбитражных дел Верховного Суда Российской Федерации, ни истец не указал, ни суд не уточнил и не проверил, какой конкретно договор расторгается.
В соответствии с частью 5 статьи 170 АПК РФ резолютивная часть решения должна содержать выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований, указание на распределение между сторонами судебных расходов, срок и порядок обжалования решения.
В силу положений пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - Постановление Пленума N 36), если судом апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционной жалобы в порядке апелляционного производства будет установлено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции лицо заявляло ходатайство в соответствии со статьей 49 Кодекса об изменении предмета или основания иска, увеличении или уменьшении исковых требований и суд неправомерно отказал в удовлетворении такого ходатайства или рассмотрел заявление без учета заявленных изменений либо по какому-то другому требованию лица, участвующего в деле, не принял решения и утрачена возможность принятия дополнительного решения, то суд апелляционной инстанции, исходя из положений части 1 статьи 268 АПК РФ о повторном рассмотрении дела, в силу части 6.1 статьи 268 АПК РФ переходит к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции, в рамках которого рассматривает не рассмотренные ранее требования, принимает измененные предмет или основание иска, увеличенные (уменьшенные) требования.
В данном случае судом допущены процессуальные нарушения, являющиеся безусловными основаниями для отмены судебного акт и перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах в соответствии с частью 6.1 статьи 268, применительно к части 4 статьи 270 АПК РФ, с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума N 36, суд апелляционной инстанции посчитал необходимым перейти к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции.
Согласно пункту 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции выносит определение. Возражения в отношении данного определения в силу частей 1, 2 статьи 188 Кодекса могут быть заявлены только при обжаловании судебного акта, которым завершается рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
При этом по результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции, согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ, выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.
В связи с нахождением судьи Шадриной А.Н. в отпуске в составе суда на основании статьи 18 АПК РФ произведена ее замена на судью Чередину Н.В. соответственно, о чем имеется соответствующее определение, объявлено в судебном заседании, и на что указано в протоколе судебного заседания. Рассмотрение дела начиналось сначала.
До начала судебного заседания от Администрации поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором она просила расторгнуть договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 17.10.2013 N 137-1, заключенный между Обществом и Администрацией, возложить на Общество обязанность в десятидневный срок с момента вступления в силу судебного акта передать по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 4796 кв. м, с кадастровым номером 69:40:0100228:36, расположенный по адресу: город Тверь, переулок Артиллерийский, дом 7.
Представитель Администрации в судебном заседании апелляционной инстанции (до перерыва) поддержал доводы и требования, изложенные в иске и уточнении исковых требований, просил иск удовлетворить.
Выслушав представителя Администрации, исследовав доказательства по делу, дополнительные документы, представленные в апелляционный суд по ходатайству лиц, участвующих в деле, и во исполнение определений суда, изучив доводы, приведенные в иске, уточнении к нему, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как усматривается в материалах дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 17.10.2013 N 137-1.
Договор заключен на основании постановления Администрации от 12.07.2013 N 822 "О проведении аукциона на право заключить договор аренды, находящегося в муниципальной собственности земельного участка под размещение автомобильной стоянки" и протокола о результатах аукциона на право получения договора аренды земельного участка от 15.10.2013 N 32.
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 4796 кв. м с кадастровым номером 69:40:0100228:36, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - жилой дом, участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: город Тверь, переулок Артиллерийский, дом 7, цель использования - под размещение автомобильной стоянки, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью.
Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды с 17.10.2013 по 17.10.2018.
Согласно пунктам 3.2, 3.4 договора годовой размер арендной платы, в соответствии с протоколом о результатах аукциона, составляет 1 474 300 руб. в год, налогом на добавленную стоимость (далее - НДС) не облагается. Перечисленный арендатором задаток для участия в аукционе по продаже права на заключение договора составляет 834 300 руб., НДС не облагается и засчитывается в счет годового размера арендной платы за земельный участок.
Арендная плата уплачивается не позднее 15 апреля - 1/4 годовой суммы, не позднее 15 июля - 1/4 годовой суммы, не позднее 15 октября - 1/2 годовой суммы путем перечисления по указанным в договоре реквизитам.
Согласно пункту 4.1 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при неиспользовании участка, использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании участка способами, приводящими к его порче, при просрочке внесения арендной платы более чем за 6 месяцев и нарушении других условий договора.
В силу пункта 6.3 договора аренды при досрочном расторжении договора по соглашению сторон, сторона, являющаяся инициатором расторжения, направляет другой стороне заказным письмом уведомление о причинах расторжения. Вторая сторона должна дать ответ на него в 30-дневный срок с момента получения уведомления. При неполучении инициатором расторжения договора ответа в установленный срок или возвращении уведомления с указанием отсутствия арендатора по адресу, указанному в его реквизитах, договор считается расторгнутым.
Передача земельного участка оформлена актом приема-передачи от 17.10.2013.
Как указано в исковом заявлении, Общество не вносило арендную плату в течение длительного периода времени.
Данный факт подтверждается представленными в материалы дела выписками, решениями Арбитражного суда Тверской области от 04.12.2014 по делу N А66-15224/2014, от 27.03.2015 по делу N А66-361/2015. Допущенные ответчиком нарушения договорных обязательств не устранены.
Из материалов дела видно, что ответчик не производил установленные договором платежи. Задолженность за период с 15.07.2014 по 15.04.2016 составила 2 482 875 руб.
Кроме того, ранее ответчик вносил платежи нерегулярно, также допуская нарушение сроков, что следует из выписки по счету, карточек лицевого счета.
Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери 24.12.2014 направил Обществу письмо N 30/4722 с предложением в добровольном порядке погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и уплатить пени, а 23.03.2015 - уведомление о досрочном расторжении договора аренды и предложении вернуть арендодателю земельный участок по передаточному акту.
Поскольку требования не выполнены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Апелляционная инстанция считает исковые требования подлежащими удовлетворению в связи со следующим.
Согласно пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.
Статьей 65 ЗК РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 452 и пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и предложение о расторжении договора, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Факт направления соответствующих уведомлений подтверждается материалами дела, ответчиком не оспорен.
Объективных доказательств, опровергающих утверждения истца о допущенных ответчиком нарушениях договорных обязательств, ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ в суд не представил.
Поскольку ответчик нарушил обязательства по договору аренды, связанные со своевременным перечислением арендной платы, сумма задолженности является значительной и не опровергается ответчиком, данные существенные нарушения влекут расторжение договора в соответствии с частью первой пункта 2 статьи 450 ГК РФ.
Таким образом, правовых оснований для отказа в иске не имеется. Иск подлежит удовлетворению.
Доводы ответчика о том, что его вины в образовавшейся задолженности не имеется, поэтому основания для удовлетворения иска отсутствуют, не принимаются во внимание.
Ссылки ответчика на то обстоятельство, что в результате использования земельного участка в течение ранее оплаченного периода ему стало ясно, что экономической целесообразности в дальнейшем его использовании на существующих условиях договора аренды не имеется, доходы от использования земельного участка не позволяли покрыть расходы, а установленная в договоре арендная плата являлась завышенной, также не принимаются во внимание. В данном случае между сторонами фактически возникли правоотношения по аренде земельного участка, которые устанавливают не только права, но и обязанности сторон. Ответчик получил земельный участок, им пользовался, оснований для одностороннего прекращения его обязательств по внесению платы за такое пользование не установлено. Сведений о том, что ответчик отказался от аренды земельного участка, передал его арендодателю в установленном порядке, в материалах дела не имеется.
Довод ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка опровергается имеющимися в деле доказательствами, уведомлениями, почтовыми извещениями.
Довод о том, что истец не предлагает реальный способ и порядок урегулирования спора возврата земельного участка при фактическом использовании его иными лицами, не принимается во внимание.
Из материалов дела видно, что земельный участок передан именно ответчику по договору аренды. В случае расторжения договора, прекращения арендных отношений земельный участок должен быть возвращен в установленном порядке по акту в силу пункта 6.5 договора. Обстоятельства, связанные с использованием земельного участка иными лицами, не относятся к существу спора, не учитываются и не рассматриваются в рамках настоящего дела.
Таким образом, оснований для отказа в иске не имеется. Требования Администрации являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Государственная пошлина за рассмотрение иска взыскивается с ответчика по правилам статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 24 декабря 2015 года по делу N А66-11237/2015 отменить.
Расторгнуть договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 17 октября 2013 года N 137-1.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Русь" передать администрации города Твери по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 4796 кв. м, кадастровый номер 69:40:0100228:36, по адресу: город Тверь, Артиллерийский переулок, дом 7, в десятидневный срок с момента вступления настоящего постановления в законную силу.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Русь" в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
А.В.РОМАНОВА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
А.В.РОМАНОВА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)