Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующей судьи Пономаревой И.В.,
судей Ереминой О.А., Новик В.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.,
при участии:
- от ответчика: представитель не явился, извещен;
- от истца: представитель Халошин А.А., удостоверение, по доверенности от 24.05.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы апелляционной жалобы Жилинского Виталия Александровича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03 апреля 2017 года по делу N А32-5351/2016
по иску Администрации муниципального образования города курорта Анапа
к индивидуальному предпринимателю Жилинскому Виталию Александровичу
о запрещении осуществления строительных работ по возведению объекта капитального строительства на земельном участке,
принятое в составе судьи А.Л. Назыкова,
администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Жилинскому Виталию Александровичу (далее - предприниматель) о запрещении осуществлять строительные работы по возведению объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:625 по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, ул. Пионерский проспект, 285а, до устранения нарушений градостроительного и земельного законодательства, а именно до получения положительного заключения экспертизы проекта, получения разрешения на строительство, приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие.
Исковые требования мотивированы следующим. Срок разрешения на строительство, ранее выданное ответчику, истек 16.12.2012. Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:625 площадью 1029 кв. м принадлежит ответчику на основании договора аренды от 21.10.2010. Ответчик на указанном земельном участке возводит капитальное здание без оформления разрешительной и проектной документации. На момент осмотра возведено двухэтажное с подвалом капитальное здание, выполнены работы по обустройству опалубки для заливки перекрытия второго этажа, смонтированы оконные блоки первого этажа. Земельный участок находится в зоне пляжей, которая выделена для сохранения природного ландшафта, окружающей среды, для организации отдыха и досуга населения. Для зоны пляжей предусмотрены основные виды разрешенного использования, исключающие строительство капитальных объектов гостиничного типа. В связи с истечением срока разрешения на строительство объект капитального строительства коммерческого назначения - гостиница возводится ответчиком самовольно. Положительная экспертиза проектной документации отсутствует.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.04.2017 запрещено строительство курортной гостиницы на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:625 площадью 1 029 кв. м, расположенном по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, проспект Пионерский, 285а, принадлежащем на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Анапа, ведущееся на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 21.04.2010 N 3700003769, заключенного на срок до 19.04.2015 управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и индивидуальным предпринимателем Жилинским Виталием Александровичем (ОГРНИП 314230106200010 ИНН 230107172825), и выданного администрацией муниципального образования город-курорт Анапа разрешения на строительство курортной гостиницы NRU 23301000-162 от 16.06.2011 с истекшим 16.12.2012 сроком действия.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
В апелляционной жалобе заявитель просит отменить решение суда по следующим основаниям. Резолютивная часть решения не соответствует просительной части искового заявления. Суд первой инстанции применил нормы права, не подлежащие применению - ст. 1065 ГК РФ, при этом сам истец свои требования на положениях данной статьи не основывал. Объект, строительство которого запрещено судом, является объектом недвижимого имущества, таким образом, положения ст. 1065 ГК РФ к заявленным требованиям не применимы. Выводы суда о прекращении договора аренды земельного участка являются необоснованными, основаны на неправильном применении норм права. Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 21 июня 2012 г., вступившему в законную силу, признан незаконным отказ управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 15.05.2012 г. N 27.02-4129, Пионерский проспект, 285а, с кадастровым номером 23:37:0107003:625. Суд обязал Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа предоставить Жилинскому Виталию Александровичу в собственность за плату земельный участок, общей площадью 1 029 кв. м по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа. Пионерский проспект, 285а, с кадастровым номером 23:37:0107003:625 путем заключения договора купли-продажи. Выводы суда первой инстанции о том, что земельный участок по адресу: Краснодарский край, Пионерский проспект,285а находится в зоне пляжей, противоречит имеющимся в деле доказательствам. Выводы суда о том, что на земельном участке ведутся строительные работы, не подтверждено имеющимися в деле доказательствами.
В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. В связи с изложенным апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик через канцелярию суда направил ходатайство об отложении судебного разбирательства по апелляционной жалобе в связи с невозможностью обеспечить явку представителя в настоящее судебное заседание по причине участия в уголовном процессе в Павловском районном суде Краснодарского края. Также заявитель ссылается на целесообразность совместного рассмотрения только поданной 18.05.2017 апелляционной жалобы по настоящему делу на определение суда от 18.05.2017 об отказе в отмене обеспечительных мер, однако сведений о принятии ее к производству на настоящий момент не имеется.
Представитель истца возражал против удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства по апелляционной жалобе, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы; просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Рассмотрев указанное ходатайство, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для его удовлетворения.
Согласно части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.
Из указанной процессуальной нормы следует, что даже в случае наличия уважительных причин неявки в судебное заседание лица, извещенного о времени и месте его проведения, отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.
Вместе с тем, ходатайство не содержит обоснования уважительности причин невозможности обеспечить личную явку либо явку иного представителя в судебное заседание.
Поскольку Арбитражным процессуальным кодексом установлены ограниченные сроки рассмотрения апелляционной жалобы (статья 267 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а также учитывая, что ответчик является заявителем апелляционной жалобы, то есть лицом, обязанным изложить все свои доводы в апелляционной жалобе письменно и в установленный для ее подачи срок, и кроме того, лицом, ограниченным в возможности представления новых доказательств и заявления новых ходатайств, нацеленных на их получение (части 2, 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия полагает, что отложение рассмотрения жалобы приведет к необоснованному затягиванию спора.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и предпринимателем Жилинским Виталием Александровичем был заключен договор от 21.04.2010 N 3700003769 аренды земельного участка общей площадью 1029 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107003:625, для строительства курортной гостиницы. Договор аренды земельного участка заключен на основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 19.04.2010 N 759 "О предоставлении В.А. Жилинскому в аренду земельного участка по адресу: г. Анапа, проспект Пионерский, 285а". Договор аренды земельного участка заключен на срок до 19.04.2015. Согласно пункту 8.1 действие договора прекращается по истечении срока аренды земельного участка.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.12.2016 N 90-30371023 земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:625 площадью 1029 кв. м находится в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, право собственности которого зарегистрировано 13.05.2010, также в отношении земельного участка зарегистрирована аренда на срок с 20.05.2010 по 19.04.2015 в пользу Жилинского В.А. на основании договора аренды земельного участка от 21.04.2010 N 3700003769.
Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа выдано разрешение на строительство NRU 23301000-162/33 от 16.06.2011 курортной гостиницы площадью застройки 814,72 кв. м этажностью - 2 на земельном участке площадью 1029 кв. м, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, проспект Пионерский, 285. Срок действия разрешения на строительство - до 16.12.2012.
Предприниматель зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:37:0107003:976 по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, пр. Пионерский, 285а.
Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:625 поставлен на кадастровый учет 25.03.2010, разрешенное использование: для строительства курортной гостиницы.
В соответствии с представленными управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа сведениями информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Анапа (письмо от 27.05.2016 N 17.725/16-20) земельный участок по функциональному зонированию относится к зоне пляжей, режим использования земельного участка - первая зона горно-санитарной охраны курорта, утвержденная Постановлением СМ РСФСР от 30.01.1985 N 45. Зона пляжей предназначена для сохранения природного ландшафта, экологически чистой окружающей среды, а также для организации отдыха и досуга населения. Основные, условно разрешенные, вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков в составе зоне пляжей не предусматривают строительство и размещение гостиниц.
Разрешение на строительство предпринимателю продлено не было.
Вместе с тем, как следует из актов осмотра земельного участка, в том числе от 25.01.2016, от 13.12.2016, на земельном участке ведутся строительные работы, объект некапитального строительства в виде капитального двухэтажного сооружения площадью застройки ориентировочно 780 кв. м не законсервирован, рядом с данным объектом расположены строительные материалы, вагоны-бытовки. Согласно представленной администрацией информации по результатам осмотра земельного участка строительство двухэтажного с подвалом капитального здания ведется, выполнены работы по устройству опалубки для заливки перекрытия второго этажа, смонтированы оконные и дверные блоки первого этажа.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности утверждения администрации о производстве предпринимателем строительства гостиницы на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:625 как на момент обращения администрации с настоящим иском в арбитражный суд, так и на дату судебного заседания в январе 2017 года. Доказательств консервации строительства или демонтажа незавершенного строительства здания гостиницы предприниматель не представил, факт производства строительных работ после истечения срока действия разрешения на строительство не отрицал.
Предприниматель Жилинский В.А. в деле N А32-44366/2014 оспаривал в Арбитражном суде Краснодарского края отказ управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа в продлении срока разрешения на строительство от 16.06.2011 NRU23301000-162/33, выраженный в письме от 21.03.2013 N 17-07.663, просил обязать продлить срок действия разрешения от 16.06.2011 NRU23301000-162 на строительство курортной гостиницы, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, Пионерский проспект, 285а, сроком действия на 16 месяцев с даты выдачи продленного разрешения.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2015 по делу N А32-44366/2014 предпринимателю было отказано в удовлетворении заявления.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2016 решение арбитражного суда от 24.02.2015 оставлено без изменения.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд установил следующее. Индивидуальный предприниматель Жилинский В.А. зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства готовностью 28% по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, Пионерский проспект, 285а. В период действия разрешения строительство объекта не завершено, в связи с чем, Жилинский В.А. 18.03.2013 обратился в администрацию с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство. Письмом от 21.03.2013 N 17-07.663 заинтересованное лицо отказало в продлении срока действия разрешения на строительство, указав, что Градостроительным кодексом Российской Федерации не предусмотрено продление разрешения на строительство, срок которого истек. Строительство осуществляется на особо охраняемой природной территории в границах I зоны горно-санитарной охраны курорта. Указом Президента Российской Федерации от 22.09.1994 N 1954 "О федеральном курортном регионе Анапа" району курорта Анапа в границах округа санитарной охраны, определенного постановлением Совета министров РСФСР от 30.01.1985 N 45 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае", придан статус федерального курортного региона. В соответствии с Федеральным законом от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" природные лечебные ресурсы, лечебно-оздоровительные местности и курорты являются национальным достоянием народов Российской Федерации, предназначены для лечения и отдыха населения и относятся соответственно к особо охраняемым объектам и территориям, имеющим свои особенности в использовании и защите. Курортом федерального значения является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая территория, находящаяся в установленном порядке в ведении федеральных органов государственной власти (ст. 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ). В соответствии с пунктом 2 постановления Правительства РФ от 07.12.1996 N 1425 "Об утверждении Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения" курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями. Для охраны этих местностей и курортов создаются округа санитарной и горно-санитарной охраны с регламентированным режимом хозяйствования, проживания и природопользования, обеспечивающим сохранение природных лечебных ресурсов и защиту их от загрязнения и преждевременного истощения. Постановлением Совета министров РСФСР от 30.01.1985 N 45 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае" установлены границы и режим округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае (границы округа санитарной охраны курорта) границы I зоны округа (зона строгого режима), границы II зоны округа (зона ограничений), границы III зоны округа (зона наблюдения). В соответствии со ст. 96 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий относились земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. В силу п. 4 ст. 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществлялось в порядке, устанавливаемом Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах. Согласно п. 5 ст. 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и ст. 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенные и используемые в лечебно-профилактических целях территории, которые обладают природными лечебными ресурсами, а также располагают необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, являются курортами. Согласно пункту 3 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей курорта. Согласно части 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу указанного Федерального закона (до 30 декабря 2013 года), сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном Федеральным законом "Об особо охраняемых природных территориях".
Поскольку, как указал апелляционный суд, согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Анапа от 17.12.2015 N 17.1290/15-20 спорный земельный участок расположен в границах I зоны горно-санитарной охраны курорта, утвержденной Постановлением Совета министров РСФСР от 30.01.1985 N 45 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае", и относится к числу земель особо охраняемых природных территорий, на момент подачи пакета документов для получения разрешения на строительство часть 6 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривала в качестве необходимого требования наличие государственной экологической экспертизы проектной документации при строительстве объектов на землях особо охраняемых природных территорий.
Апелляционный суд отклонил довод предпринимателя о том, что согласно письму Федерального государственного бюджетного учреждения "Центр лабораторного анализа и технических измерений по Южному федеральному округу" от 25.01.2016 N 81/11-19 границы зон санитарной охраны курорта установлены не были, поскольку указанное письмо, как указал апелляционный суд, противоречит постановлению Совета министров РСФСР от 30.01.1985 N 45 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае", согласно которому спорный земельный участок относится к I зоне горно-санитарной охраны курорта.
Апелляционный суд установил, что предпринимателем в уполномоченный орган заключение государственной экологической экспертизы вместе с заявлением о выдаче разрешения на строительство не представлялось. При таких обстоятельствах разрешение на строительство 16.06.2011 NRU23301000-162 выдано без учета необходимости представления с заявлением на выдачу разрешения на строительство заключения государственной экологической экспертизы.
В кассационной жалобе на указанное постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда предприниматель привел следующий доводы:
- - отказывая в продлении срока действия разрешения на строительство, заинтересованное лицо в письме от 21.03.2013 N 17-07.663 в качестве причины отказа указало на истечение срока, то есть иных оснований для отказа в продлении срока действия разрешения не приведено;
- - разрешение на строительство от 16.06.2011 N RU23301000-162 не признано недействительным, сроки обжалования данного разрешения истекли.
- - не предусмотрена обязанность застройщика при продлении разрешения на строительство представлять какие-либо документы, кроме заявления о продлении;
- - имеются вступившие в законную силу судебные акты, которыми признано несоответствующим закону постановление администрации от 12.08.2011 N 2105 "Об отмене разрешения на строительство от 10.06.2011 N RU23301000-162";
- - для строительства объекта, на которое предпринимателю выдано разрешение, не требовалось заключение экологической экспертизы, что подтверждается фактом его выдачи;
- - выводы суда апелляционной инстанции о нахождении спорного участка в границах первой зоны санитарной охраны курорта Анапа (а также в границах любой иной зоны) не подтверждены имеющимися в деле доказательствами;
- - границы округов санитарной охраны на местность не выносились и в государственном кадастре не зарегистрированы;
- - отсутствие доказательства проведения государственной экологической экспертизы проектной документации само по себе не может служить основанием для сноса объекта.
- - предприниматель в соответствии с проектной документацией начал возведение курортной гостиницы, на объект, не завершенный строительством, зарегистрировано право собственности, объект построен на земельном участке, предоставленном на праве аренды с видом разрешенного использования "для строительства курортной гостиницы";
- - доказательства, свидетельствующие о том, что неполучение положительного заключения экологической экспертизы на объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, отсутствуют.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.07.2016 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2016 по делу N А32-44366/2014 оставлены без изменения.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отклонил аргументы предпринимателя о том, что границы курорта Анапа не установлены надлежащим образом, а Правительством Российской Федерации не принят нормативный правовой акт об утверждении границ и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны. Принадлежность земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов к категории земель населенных пунктов, отсутствие на местности границ первой, второй либо третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны не изменяют и не отменяют установленный нормативными актами статус особо охраняемых земель. Отнесение одного и того же участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону, поскольку в соответствии со статьей 85 Земельного кодекса и статьей 35 Градостроительного кодекса в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых природных территорий, в которые включаются, в том числе участки, имеющие особое природоохранное значение. Отсутствие обозначения на местности картографических границ курорта Анапа не аннулирует особый статус земель указанной природной территории. В пункте 3 статьи 10 Закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ закреплено, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления его в силу. Курорты Анапы не утратили статус курортов, входят в состав земель особо охраняемых территорий, поэтому данное обстоятельство требовало соблюдения норм части 6 статьи 49 Градостроительного кодекса (в части экологической экспертизы) при рассмотрении вопроса о выдаче застройщику разрешения на строительство. Строительство ведется в границах первой зоны горно-санитарной охраны курорта Анапа. В соответствии с письмом Кубанского бассейнового водного управления от 01.03.2010 N 02-7/739 спорный участок находится в водоохранной зоне Черного моря.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа поддержал вывод апелляционного суда о том, что разрешение на строительство 16.06.2011 NRU23301000-162 выдано предпринимателю без учета необходимости представления с заявлением на выдачу разрешения заключения государственной экологической экспертизы, поэтому отказ в удовлетворении заявленных требований коллегия арбитражного суда округа признала правомерным.
Таким образом, арбитражными судами в деле N А32-44366/2014 констатирован факт выдачи разрешения на строительство от 16.06.2011 NRU23301000-162 с существенными нарушениями градостроительного законодательства. В удовлетворении заявления предпринимателя о продлении разрешения на строительство гостиницы отказано.
Доказательств продления разрешения на строительство в настоящее судебное заседание не представлено.
Кроме того, как следует из заключения N 8 от 18.12.2009 ООО "Эколого-гидрогеологический центр "Эгида" (выдано Управлению архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Анапа по заявке N 44 от 21.01.2010), представленном администрацией в составе документов предварительного согласования предоставления земельного участка в аренду, формируемый земельный участок использовался в составе пляжной полосы Низкого берега, находится в I зоне санитарной охраны песчаного пляжа Низкого берега, утвержденной постановлением СМ РСФСР N 45 от 30.01.1985 "Об утверждении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа Краснодарского края". Строительство капитальных объектов непосредственно в зоне развития песчаных дюн ведет к сокращению и деградации пляжной территории. На территории I зоны запрещается проживание и осуществление всех видом хозяйственной деятельности, не связанных с исследованием и использованием природных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях.
Поскольку разрешение на строительство от 16.06.2011 NRU23301000-162 было выдано с существенными нарушениями градостроительного законодательства, а новое разрешение на строительство отсутствует (срок действия разрешения не продлен), оснований для правомерного ведения строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:625 не имеется.
Арбитражный суд отмечает, что администрация является собственником земельного участка. Представленное предпринимателем решение Анапского городского суда Краснодарского края от 21.06.2012 к делу N 2-1947/2012, которым признан незаконным отказ управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 15.05.2012 N 27.02-4129 в предоставлении в собственность Жилинскому В.А. земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:625 площадью 1029 кв. м, и управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа обязано предоставить Жилинскому В.А. в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:625 площадью 1029 кв. м путем заключения договора купли-продажи, в настоящее время не исполнено. Доказательств заключения договора купли-продажи земельного участка между администрацией и предпринимателем на основании указанного решения Анапского городского суда не усматривается. При этом определением от 14.12.2016 арбитражный суд предложил предпринимателю представить доказательства исполнения решения Анапского городского суда от 21.06.2012 к делу N 2-1947/2012, однако таких доказательств приведено не было. В судебном заседании 30.01.2017 представитель администрации факт продажи спорного земельного участка предпринимателю не признал. Таким образом, в настоящее время спорный земельный участок находится в собственности администрации муниципального образования город-курорт Анапа, что подтверждается также выпиской из ЕГРП от 13.12.2016 N 90-30371023.
Администрация как собственник земельного участка вправе контролировать его застройку и принимать меры к предотвращению застройки земельного участка объектами, разрешение на строительство которых отсутствует, в том числе по причине истечения срока действия.
Арбитражный суд отмечает, что договор аренды от 21.04.2010 N 3700003769 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:625 площадью 1029 кв. м был заключен сроком до 19.04.2015. В соответствии с пунктом 8.1 договора действие договора прекращается по истечении срока аренды земельного участка.
Возобновление на неопределенный срок договора аренды земельного участка, предоставленного администрацией для строительства предварительно согласованного объекта, по истечении установленного договором срока противоречит природе данного договора как направленного на застройку земельного участка на территории публичного образования в строго установленный публичным собственником земель срок, не соответствует публичной процедуре предоставления земель в аренду для целей строительства, предусматривающей, в частности, проведение торгов на право аренды земельного участка, дестабилизирует застройку земель муниципального образования, поскольку вносит неопределенность в сроки освоения тех или иных земель.
Поэтому суд считает, что с истечением срока договора аренды земельного участка 19.04.2015 его действие в соответствии с пунктом 8.1 договора прекратилось без возобновления на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В таком случае, по состоянию на момент обращения администрации с настоящим иском в арбитражный суд предприниматель не обладал правом аренды земельного участка для целей строительства и действующим разрешением на строительство.
Доказательств заключения предпринимателем и администрацией дополнительных соглашений к договору аренды, продлевающих срок его действия, так же как и продления разрешения на строительство не представлено.
Вместе с тем, хотя бы и при возобновлении договора аренды земельного участка на неопределенный срок в порядке статьи 621 ГК РФ администрация как публичный собственник земельного участка вправе требовать его освоения в соответствии с действующим градостроительным законодательством, контролировать застройку земельного участка, не допуская возведение объектов самовольного строительства. В настоящем время продолжение предпринимателем строительства на спорном земельном участке носит самовольный характер, поскольку действие разрешения на строительство истекло в 2012 году, а само разрешение на строительство было выдано с существенным нарушением градостроительного законодательства и законодательства об особо охраняемых природных территориях.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что строительство гостиницы на территории земельного участка, расположенного в первой зоне горно-санитарной охраны черноморского курорта федерального значения - города Анапа противоречит режиму использования земель в первой зоне санитарной охраны курорта, в связи с чем, данное строительство должно быть остановлено, в том числе во избежание ухудшения состояния пляжной территории в водоохранной зоне Черного моря.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Согласно статье 1065 ГК РФ опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность.
Администрация как собственник земельного участка вправе заявлять требования, направленные на воспрепятствование самовольному строительству на земельном участке, в том числе, в целях предотвращения причинения ущерба земельному участку, а также особо охраняемой природной территории, в которой этот участок расположен.
Несмотря на то, что администрация в исковом заявлении просит запретить ведение строительных работ до получения разрешения на строительство, получения положительного заключения экспертизы проекта, арбитражный суд, принимая во внимание постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2016 по делу N А32-44366/2014, которым установлен факт выдачи разрешения на строительство от 16.06.2011 NRU23301000-162 без государственной экологической экспертизы, приходит к выводу об изначально незаконном характере строительства на спорном земельном участке, в связи с чем, дальнейшее строительство на спорном земельном участке надлежит запретить бессрочно, безотносительно к наступлению указанных администрацией обстоятельств, учитывая истечение срока действия договора аренды земельного участка 19.04.2015 и нахождение земельного участка в первой зоне горно-санитарной охраны курорта федерального значения, а также в зоне пляжа Черного моря.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия признает их необоснованными и подлежащими отклонению по следующим основаниям.
Вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что с истечением установленного срока аренды договор от 21.04.2010 N 3700003769 аренды земельного участка прекратил действие, следует признать верным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В случае предоставления земельного участка в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса).
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в зависимости от категории арендатора и вида использования земельного участка заключается на срок, установленный пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Договор аренды от 21.04.2010 N 3700003769 заключен управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и индивидуальным предпринимателем Жилинским Виталием Александровичем на срок до 19.04.2015. Согласно пункту 8.1 действие договора прекращается по истечении срока аренды земельного участка.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).
Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса).
Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (пункт 3 статьи 425 Гражданского кодекса).
Правило пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса о возобновлении действия сделки на неопределенный срок применению к правоотношениям органа местного самоуправления и арендатора-застройщика не подлежит.
Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса).
В силу императивных требований земельного законодательства Российской Федерации договор аренды является срочным (срок действия сделки устанавливается нормами закона) и по общему правилу может быть заключен на новый срок только по результатам проведения торгов. При этом законом не предусмотрена возможность продления срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, находящегося в государственной либо муниципальной собственности, путем подписания дополнительного соглашения к договору.
Тем самым, с истечением предусмотренного договором аренды срока (если этот срок не превышает установленный законом предельный срок) действие договора аренды земельного участка прекращается.
Более того, материалами дела подтверждено, что разрешение на строительство от 16.06.2011 NRU23301000-162 выдано с существенными нарушениями градостроительного законодательства, новое разрешение на строительство отсутствует (срок действия разрешения не продлен), в связи с чем оснований для правомерного ведения строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:625 не имеется.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции.
При этом оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03 апреля 2017 года по делу N А32-5351/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.06.2017 N 15АП-9305/2017 ПО ДЕЛУ N А32-5351/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июня 2017 г. N 15АП-9305/2017
Дело N А32-5351/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующей судьи Пономаревой И.В.,
судей Ереминой О.А., Новик В.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жабской А.Л.,
при участии:
- от ответчика: представитель не явился, извещен;
- от истца: представитель Халошин А.А., удостоверение, по доверенности от 24.05.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании материалы апелляционной жалобы Жилинского Виталия Александровича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03 апреля 2017 года по делу N А32-5351/2016
по иску Администрации муниципального образования города курорта Анапа
к индивидуальному предпринимателю Жилинскому Виталию Александровичу
о запрещении осуществления строительных работ по возведению объекта капитального строительства на земельном участке,
принятое в составе судьи А.Л. Назыкова,
установил:
администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Жилинскому Виталию Александровичу (далее - предприниматель) о запрещении осуществлять строительные работы по возведению объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:625 по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, ул. Пионерский проспект, 285а, до устранения нарушений градостроительного и земельного законодательства, а именно до получения положительного заключения экспертизы проекта, получения разрешения на строительство, приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие.
Исковые требования мотивированы следующим. Срок разрешения на строительство, ранее выданное ответчику, истек 16.12.2012. Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:625 площадью 1029 кв. м принадлежит ответчику на основании договора аренды от 21.10.2010. Ответчик на указанном земельном участке возводит капитальное здание без оформления разрешительной и проектной документации. На момент осмотра возведено двухэтажное с подвалом капитальное здание, выполнены работы по обустройству опалубки для заливки перекрытия второго этажа, смонтированы оконные блоки первого этажа. Земельный участок находится в зоне пляжей, которая выделена для сохранения природного ландшафта, окружающей среды, для организации отдыха и досуга населения. Для зоны пляжей предусмотрены основные виды разрешенного использования, исключающие строительство капитальных объектов гостиничного типа. В связи с истечением срока разрешения на строительство объект капитального строительства коммерческого назначения - гостиница возводится ответчиком самовольно. Положительная экспертиза проектной документации отсутствует.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.04.2017 запрещено строительство курортной гостиницы на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:625 площадью 1 029 кв. м, расположенном по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, проспект Пионерский, 285а, принадлежащем на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Анапа, ведущееся на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 21.04.2010 N 3700003769, заключенного на срок до 19.04.2015 управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и индивидуальным предпринимателем Жилинским Виталием Александровичем (ОГРНИП 314230106200010 ИНН 230107172825), и выданного администрацией муниципального образования город-курорт Анапа разрешения на строительство курортной гостиницы NRU 23301000-162 от 16.06.2011 с истекшим 16.12.2012 сроком действия.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.
В апелляционной жалобе заявитель просит отменить решение суда по следующим основаниям. Резолютивная часть решения не соответствует просительной части искового заявления. Суд первой инстанции применил нормы права, не подлежащие применению - ст. 1065 ГК РФ, при этом сам истец свои требования на положениях данной статьи не основывал. Объект, строительство которого запрещено судом, является объектом недвижимого имущества, таким образом, положения ст. 1065 ГК РФ к заявленным требованиям не применимы. Выводы суда о прекращении договора аренды земельного участка являются необоснованными, основаны на неправильном применении норм права. Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 21 июня 2012 г., вступившему в законную силу, признан незаконным отказ управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 15.05.2012 г. N 27.02-4129, Пионерский проспект, 285а, с кадастровым номером 23:37:0107003:625. Суд обязал Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа предоставить Жилинскому Виталию Александровичу в собственность за плату земельный участок, общей площадью 1 029 кв. м по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа. Пионерский проспект, 285а, с кадастровым номером 23:37:0107003:625 путем заключения договора купли-продажи. Выводы суда первой инстанции о том, что земельный участок по адресу: Краснодарский край, Пионерский проспект,285а находится в зоне пляжей, противоречит имеющимся в деле доказательствам. Выводы суда о том, что на земельном участке ведутся строительные работы, не подтверждено имеющимися в деле доказательствами.
В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. В связи с изложенным апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик через канцелярию суда направил ходатайство об отложении судебного разбирательства по апелляционной жалобе в связи с невозможностью обеспечить явку представителя в настоящее судебное заседание по причине участия в уголовном процессе в Павловском районном суде Краснодарского края. Также заявитель ссылается на целесообразность совместного рассмотрения только поданной 18.05.2017 апелляционной жалобы по настоящему делу на определение суда от 18.05.2017 об отказе в отмене обеспечительных мер, однако сведений о принятии ее к производству на настоящий момент не имеется.
Представитель истца возражал против удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства по апелляционной жалобе, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы; просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Рассмотрев указанное ходатайство, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для его удовлетворения.
Согласно части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.
Из указанной процессуальной нормы следует, что даже в случае наличия уважительных причин неявки в судебное заседание лица, извещенного о времени и месте его проведения, отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.
Вместе с тем, ходатайство не содержит обоснования уважительности причин невозможности обеспечить личную явку либо явку иного представителя в судебное заседание.
Поскольку Арбитражным процессуальным кодексом установлены ограниченные сроки рассмотрения апелляционной жалобы (статья 267 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а также учитывая, что ответчик является заявителем апелляционной жалобы, то есть лицом, обязанным изложить все свои доводы в апелляционной жалобе письменно и в установленный для ее подачи срок, и кроме того, лицом, ограниченным в возможности представления новых доказательств и заявления новых ходатайств, нацеленных на их получение (части 2, 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия полагает, что отложение рассмотрения жалобы приведет к необоснованному затягиванию спора.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и предпринимателем Жилинским Виталием Александровичем был заключен договор от 21.04.2010 N 3700003769 аренды земельного участка общей площадью 1029 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107003:625, для строительства курортной гостиницы. Договор аренды земельного участка заключен на основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 19.04.2010 N 759 "О предоставлении В.А. Жилинскому в аренду земельного участка по адресу: г. Анапа, проспект Пионерский, 285а". Договор аренды земельного участка заключен на срок до 19.04.2015. Согласно пункту 8.1 действие договора прекращается по истечении срока аренды земельного участка.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.12.2016 N 90-30371023 земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:625 площадью 1029 кв. м находится в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, право собственности которого зарегистрировано 13.05.2010, также в отношении земельного участка зарегистрирована аренда на срок с 20.05.2010 по 19.04.2015 в пользу Жилинского В.А. на основании договора аренды земельного участка от 21.04.2010 N 3700003769.
Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа выдано разрешение на строительство NRU 23301000-162/33 от 16.06.2011 курортной гостиницы площадью застройки 814,72 кв. м этажностью - 2 на земельном участке площадью 1029 кв. м, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, проспект Пионерский, 285. Срок действия разрешения на строительство - до 16.12.2012.
Предприниматель зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:37:0107003:976 по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, пр. Пионерский, 285а.
Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:625 поставлен на кадастровый учет 25.03.2010, разрешенное использование: для строительства курортной гостиницы.
В соответствии с представленными управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа сведениями информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Анапа (письмо от 27.05.2016 N 17.725/16-20) земельный участок по функциональному зонированию относится к зоне пляжей, режим использования земельного участка - первая зона горно-санитарной охраны курорта, утвержденная Постановлением СМ РСФСР от 30.01.1985 N 45. Зона пляжей предназначена для сохранения природного ландшафта, экологически чистой окружающей среды, а также для организации отдыха и досуга населения. Основные, условно разрешенные, вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков в составе зоне пляжей не предусматривают строительство и размещение гостиниц.
Разрешение на строительство предпринимателю продлено не было.
Вместе с тем, как следует из актов осмотра земельного участка, в том числе от 25.01.2016, от 13.12.2016, на земельном участке ведутся строительные работы, объект некапитального строительства в виде капитального двухэтажного сооружения площадью застройки ориентировочно 780 кв. м не законсервирован, рядом с данным объектом расположены строительные материалы, вагоны-бытовки. Согласно представленной администрацией информации по результатам осмотра земельного участка строительство двухэтажного с подвалом капитального здания ведется, выполнены работы по устройству опалубки для заливки перекрытия второго этажа, смонтированы оконные и дверные блоки первого этажа.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности утверждения администрации о производстве предпринимателем строительства гостиницы на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:625 как на момент обращения администрации с настоящим иском в арбитражный суд, так и на дату судебного заседания в январе 2017 года. Доказательств консервации строительства или демонтажа незавершенного строительства здания гостиницы предприниматель не представил, факт производства строительных работ после истечения срока действия разрешения на строительство не отрицал.
Предприниматель Жилинский В.А. в деле N А32-44366/2014 оспаривал в Арбитражном суде Краснодарского края отказ управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа в продлении срока разрешения на строительство от 16.06.2011 NRU23301000-162/33, выраженный в письме от 21.03.2013 N 17-07.663, просил обязать продлить срок действия разрешения от 16.06.2011 NRU23301000-162 на строительство курортной гостиницы, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, Пионерский проспект, 285а, сроком действия на 16 месяцев с даты выдачи продленного разрешения.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2015 по делу N А32-44366/2014 предпринимателю было отказано в удовлетворении заявления.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2016 решение арбитражного суда от 24.02.2015 оставлено без изменения.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд установил следующее. Индивидуальный предприниматель Жилинский В.А. зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства готовностью 28% по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, Пионерский проспект, 285а. В период действия разрешения строительство объекта не завершено, в связи с чем, Жилинский В.А. 18.03.2013 обратился в администрацию с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство. Письмом от 21.03.2013 N 17-07.663 заинтересованное лицо отказало в продлении срока действия разрешения на строительство, указав, что Градостроительным кодексом Российской Федерации не предусмотрено продление разрешения на строительство, срок которого истек. Строительство осуществляется на особо охраняемой природной территории в границах I зоны горно-санитарной охраны курорта. Указом Президента Российской Федерации от 22.09.1994 N 1954 "О федеральном курортном регионе Анапа" району курорта Анапа в границах округа санитарной охраны, определенного постановлением Совета министров РСФСР от 30.01.1985 N 45 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае", придан статус федерального курортного региона. В соответствии с Федеральным законом от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" природные лечебные ресурсы, лечебно-оздоровительные местности и курорты являются национальным достоянием народов Российской Федерации, предназначены для лечения и отдыха населения и относятся соответственно к особо охраняемым объектам и территориям, имеющим свои особенности в использовании и защите. Курортом федерального значения является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая территория, находящаяся в установленном порядке в ведении федеральных органов государственной власти (ст. 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ). В соответствии с пунктом 2 постановления Правительства РФ от 07.12.1996 N 1425 "Об утверждении Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения" курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями. Для охраны этих местностей и курортов создаются округа санитарной и горно-санитарной охраны с регламентированным режимом хозяйствования, проживания и природопользования, обеспечивающим сохранение природных лечебных ресурсов и защиту их от загрязнения и преждевременного истощения. Постановлением Совета министров РСФСР от 30.01.1985 N 45 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае" установлены границы и режим округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае (границы округа санитарной охраны курорта) границы I зоны округа (зона строгого режима), границы II зоны округа (зона ограничений), границы III зоны округа (зона наблюдения). В соответствии со ст. 96 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий относились земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. В силу п. 4 ст. 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществлялось в порядке, устанавливаемом Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах. Согласно п. 5 ст. 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и ст. 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенные и используемые в лечебно-профилактических целях территории, которые обладают природными лечебными ресурсами, а также располагают необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, являются курортами. Согласно пункту 3 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей курорта. Согласно части 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу указанного Федерального закона (до 30 декабря 2013 года), сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном Федеральным законом "Об особо охраняемых природных территориях".
Поскольку, как указал апелляционный суд, согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Анапа от 17.12.2015 N 17.1290/15-20 спорный земельный участок расположен в границах I зоны горно-санитарной охраны курорта, утвержденной Постановлением Совета министров РСФСР от 30.01.1985 N 45 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае", и относится к числу земель особо охраняемых природных территорий, на момент подачи пакета документов для получения разрешения на строительство часть 6 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривала в качестве необходимого требования наличие государственной экологической экспертизы проектной документации при строительстве объектов на землях особо охраняемых природных территорий.
Апелляционный суд отклонил довод предпринимателя о том, что согласно письму Федерального государственного бюджетного учреждения "Центр лабораторного анализа и технических измерений по Южному федеральному округу" от 25.01.2016 N 81/11-19 границы зон санитарной охраны курорта установлены не были, поскольку указанное письмо, как указал апелляционный суд, противоречит постановлению Совета министров РСФСР от 30.01.1985 N 45 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае", согласно которому спорный земельный участок относится к I зоне горно-санитарной охраны курорта.
Апелляционный суд установил, что предпринимателем в уполномоченный орган заключение государственной экологической экспертизы вместе с заявлением о выдаче разрешения на строительство не представлялось. При таких обстоятельствах разрешение на строительство 16.06.2011 NRU23301000-162 выдано без учета необходимости представления с заявлением на выдачу разрешения на строительство заключения государственной экологической экспертизы.
В кассационной жалобе на указанное постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда предприниматель привел следующий доводы:
- - отказывая в продлении срока действия разрешения на строительство, заинтересованное лицо в письме от 21.03.2013 N 17-07.663 в качестве причины отказа указало на истечение срока, то есть иных оснований для отказа в продлении срока действия разрешения не приведено;
- - разрешение на строительство от 16.06.2011 N RU23301000-162 не признано недействительным, сроки обжалования данного разрешения истекли.
- - не предусмотрена обязанность застройщика при продлении разрешения на строительство представлять какие-либо документы, кроме заявления о продлении;
- - имеются вступившие в законную силу судебные акты, которыми признано несоответствующим закону постановление администрации от 12.08.2011 N 2105 "Об отмене разрешения на строительство от 10.06.2011 N RU23301000-162";
- - для строительства объекта, на которое предпринимателю выдано разрешение, не требовалось заключение экологической экспертизы, что подтверждается фактом его выдачи;
- - выводы суда апелляционной инстанции о нахождении спорного участка в границах первой зоны санитарной охраны курорта Анапа (а также в границах любой иной зоны) не подтверждены имеющимися в деле доказательствами;
- - границы округов санитарной охраны на местность не выносились и в государственном кадастре не зарегистрированы;
- - отсутствие доказательства проведения государственной экологической экспертизы проектной документации само по себе не может служить основанием для сноса объекта.
- - предприниматель в соответствии с проектной документацией начал возведение курортной гостиницы, на объект, не завершенный строительством, зарегистрировано право собственности, объект построен на земельном участке, предоставленном на праве аренды с видом разрешенного использования "для строительства курортной гостиницы";
- - доказательства, свидетельствующие о том, что неполучение положительного заключения экологической экспертизы на объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, отсутствуют.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.07.2016 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2016 по делу N А32-44366/2014 оставлены без изменения.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отклонил аргументы предпринимателя о том, что границы курорта Анапа не установлены надлежащим образом, а Правительством Российской Федерации не принят нормативный правовой акт об утверждении границ и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны. Принадлежность земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов к категории земель населенных пунктов, отсутствие на местности границ первой, второй либо третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны не изменяют и не отменяют установленный нормативными актами статус особо охраняемых земель. Отнесение одного и того же участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону, поскольку в соответствии со статьей 85 Земельного кодекса и статьей 35 Градостроительного кодекса в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых природных территорий, в которые включаются, в том числе участки, имеющие особое природоохранное значение. Отсутствие обозначения на местности картографических границ курорта Анапа не аннулирует особый статус земель указанной природной территории. В пункте 3 статьи 10 Закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ закреплено, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления его в силу. Курорты Анапы не утратили статус курортов, входят в состав земель особо охраняемых территорий, поэтому данное обстоятельство требовало соблюдения норм части 6 статьи 49 Градостроительного кодекса (в части экологической экспертизы) при рассмотрении вопроса о выдаче застройщику разрешения на строительство. Строительство ведется в границах первой зоны горно-санитарной охраны курорта Анапа. В соответствии с письмом Кубанского бассейнового водного управления от 01.03.2010 N 02-7/739 спорный участок находится в водоохранной зоне Черного моря.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа поддержал вывод апелляционного суда о том, что разрешение на строительство 16.06.2011 NRU23301000-162 выдано предпринимателю без учета необходимости представления с заявлением на выдачу разрешения заключения государственной экологической экспертизы, поэтому отказ в удовлетворении заявленных требований коллегия арбитражного суда округа признала правомерным.
Таким образом, арбитражными судами в деле N А32-44366/2014 констатирован факт выдачи разрешения на строительство от 16.06.2011 NRU23301000-162 с существенными нарушениями градостроительного законодательства. В удовлетворении заявления предпринимателя о продлении разрешения на строительство гостиницы отказано.
Доказательств продления разрешения на строительство в настоящее судебное заседание не представлено.
Кроме того, как следует из заключения N 8 от 18.12.2009 ООО "Эколого-гидрогеологический центр "Эгида" (выдано Управлению архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Анапа по заявке N 44 от 21.01.2010), представленном администрацией в составе документов предварительного согласования предоставления земельного участка в аренду, формируемый земельный участок использовался в составе пляжной полосы Низкого берега, находится в I зоне санитарной охраны песчаного пляжа Низкого берега, утвержденной постановлением СМ РСФСР N 45 от 30.01.1985 "Об утверждении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа Краснодарского края". Строительство капитальных объектов непосредственно в зоне развития песчаных дюн ведет к сокращению и деградации пляжной территории. На территории I зоны запрещается проживание и осуществление всех видом хозяйственной деятельности, не связанных с исследованием и использованием природных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях.
Поскольку разрешение на строительство от 16.06.2011 NRU23301000-162 было выдано с существенными нарушениями градостроительного законодательства, а новое разрешение на строительство отсутствует (срок действия разрешения не продлен), оснований для правомерного ведения строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:625 не имеется.
Арбитражный суд отмечает, что администрация является собственником земельного участка. Представленное предпринимателем решение Анапского городского суда Краснодарского края от 21.06.2012 к делу N 2-1947/2012, которым признан незаконным отказ управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 15.05.2012 N 27.02-4129 в предоставлении в собственность Жилинскому В.А. земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:625 площадью 1029 кв. м, и управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа обязано предоставить Жилинскому В.А. в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107003:625 площадью 1029 кв. м путем заключения договора купли-продажи, в настоящее время не исполнено. Доказательств заключения договора купли-продажи земельного участка между администрацией и предпринимателем на основании указанного решения Анапского городского суда не усматривается. При этом определением от 14.12.2016 арбитражный суд предложил предпринимателю представить доказательства исполнения решения Анапского городского суда от 21.06.2012 к делу N 2-1947/2012, однако таких доказательств приведено не было. В судебном заседании 30.01.2017 представитель администрации факт продажи спорного земельного участка предпринимателю не признал. Таким образом, в настоящее время спорный земельный участок находится в собственности администрации муниципального образования город-курорт Анапа, что подтверждается также выпиской из ЕГРП от 13.12.2016 N 90-30371023.
Администрация как собственник земельного участка вправе контролировать его застройку и принимать меры к предотвращению застройки земельного участка объектами, разрешение на строительство которых отсутствует, в том числе по причине истечения срока действия.
Арбитражный суд отмечает, что договор аренды от 21.04.2010 N 3700003769 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107003:625 площадью 1029 кв. м был заключен сроком до 19.04.2015. В соответствии с пунктом 8.1 договора действие договора прекращается по истечении срока аренды земельного участка.
Возобновление на неопределенный срок договора аренды земельного участка, предоставленного администрацией для строительства предварительно согласованного объекта, по истечении установленного договором срока противоречит природе данного договора как направленного на застройку земельного участка на территории публичного образования в строго установленный публичным собственником земель срок, не соответствует публичной процедуре предоставления земель в аренду для целей строительства, предусматривающей, в частности, проведение торгов на право аренды земельного участка, дестабилизирует застройку земель муниципального образования, поскольку вносит неопределенность в сроки освоения тех или иных земель.
Поэтому суд считает, что с истечением срока договора аренды земельного участка 19.04.2015 его действие в соответствии с пунктом 8.1 договора прекратилось без возобновления на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В таком случае, по состоянию на момент обращения администрации с настоящим иском в арбитражный суд предприниматель не обладал правом аренды земельного участка для целей строительства и действующим разрешением на строительство.
Доказательств заключения предпринимателем и администрацией дополнительных соглашений к договору аренды, продлевающих срок его действия, так же как и продления разрешения на строительство не представлено.
Вместе с тем, хотя бы и при возобновлении договора аренды земельного участка на неопределенный срок в порядке статьи 621 ГК РФ администрация как публичный собственник земельного участка вправе требовать его освоения в соответствии с действующим градостроительным законодательством, контролировать застройку земельного участка, не допуская возведение объектов самовольного строительства. В настоящем время продолжение предпринимателем строительства на спорном земельном участке носит самовольный характер, поскольку действие разрешения на строительство истекло в 2012 году, а само разрешение на строительство было выдано с существенным нарушением градостроительного законодательства и законодательства об особо охраняемых природных территориях.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что строительство гостиницы на территории земельного участка, расположенного в первой зоне горно-санитарной охраны черноморского курорта федерального значения - города Анапа противоречит режиму использования земель в первой зоне санитарной охраны курорта, в связи с чем, данное строительство должно быть остановлено, в том числе во избежание ухудшения состояния пляжной территории в водоохранной зоне Черного моря.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Согласно статье 1065 ГК РФ опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность.
Администрация как собственник земельного участка вправе заявлять требования, направленные на воспрепятствование самовольному строительству на земельном участке, в том числе, в целях предотвращения причинения ущерба земельному участку, а также особо охраняемой природной территории, в которой этот участок расположен.
Несмотря на то, что администрация в исковом заявлении просит запретить ведение строительных работ до получения разрешения на строительство, получения положительного заключения экспертизы проекта, арбитражный суд, принимая во внимание постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2016 по делу N А32-44366/2014, которым установлен факт выдачи разрешения на строительство от 16.06.2011 NRU23301000-162 без государственной экологической экспертизы, приходит к выводу об изначально незаконном характере строительства на спорном земельном участке, в связи с чем, дальнейшее строительство на спорном земельном участке надлежит запретить бессрочно, безотносительно к наступлению указанных администрацией обстоятельств, учитывая истечение срока действия договора аренды земельного участка 19.04.2015 и нахождение земельного участка в первой зоне горно-санитарной охраны курорта федерального значения, а также в зоне пляжа Черного моря.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия признает их необоснованными и подлежащими отклонению по следующим основаниям.
Вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что с истечением установленного срока аренды договор от 21.04.2010 N 3700003769 аренды земельного участка прекратил действие, следует признать верным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В случае предоставления земельного участка в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса).
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в зависимости от категории арендатора и вида использования земельного участка заключается на срок, установленный пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Договор аренды от 21.04.2010 N 3700003769 заключен управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и индивидуальным предпринимателем Жилинским Виталием Александровичем на срок до 19.04.2015. Согласно пункту 8.1 действие договора прекращается по истечении срока аренды земельного участка.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).
Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса).
Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (пункт 3 статьи 425 Гражданского кодекса).
Правило пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса о возобновлении действия сделки на неопределенный срок применению к правоотношениям органа местного самоуправления и арендатора-застройщика не подлежит.
Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса).
В силу императивных требований земельного законодательства Российской Федерации договор аренды является срочным (срок действия сделки устанавливается нормами закона) и по общему правилу может быть заключен на новый срок только по результатам проведения торгов. При этом законом не предусмотрена возможность продления срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, находящегося в государственной либо муниципальной собственности, путем подписания дополнительного соглашения к договору.
Тем самым, с истечением предусмотренного договором аренды срока (если этот срок не превышает установленный законом предельный срок) действие договора аренды земельного участка прекращается.
Более того, материалами дела подтверждено, что разрешение на строительство от 16.06.2011 NRU23301000-162 выдано с существенными нарушениями градостроительного законодательства, новое разрешение на строительство отсутствует (срок действия разрешения не продлен), в связи с чем оснований для правомерного ведения строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107003:625 не имеется.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции.
При этом оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено. С учетом изложенного, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03 апреля 2017 года по делу N А32-5351/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.ПОНОМАРЕВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
В.Л.НОВИК
О.А.ЕРЕМИНА
В.Л.НОВИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)