Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18.04.2017
В полном объеме постановление изготовлено 25.04.2017
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Остаповой Е.А.,
судей Горбуновой Н.Ю.,
Тарасенко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Матковой Я.А.,
при участии:
представителя истца - Салькова Д.В., доверенность N 01-17/146 от 14.04.2017,
представителя ответчика - не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Лендгрин" на решение Хозяйственного суда Республики Крым от 01.07.2014 по делу N А83-988/2014 (901/988/14) /судья Калиниченко А.А./
по иску Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым
к Обществу с ограниченной ответственностью "Лендгрин"
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора на стороне истца: Государственная налоговая инспекция в городе Ялта Главного управления Миндоходов в Автономной Республике Крым
Ялтинский городской совет
о расторжении договора аренды и взыскании 870401,70 грн.,
18.03.2014 Массандровский поселковый совет Автономной Республики Крым обратился в Хозяйственный суд Автономной Республики Крым с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Лендгрин" (далее - ООО "Лендгрин") о расторжении договора аренды земельного участка, кадастровый номер 0111948100:04:001:0241, расположенного по адресу: район ул. Кедровой, пгт. Никита, пгт. Массандра, г. Ялта, АР Крым, заключенного между Массандровским поселковым советом и ООО "Лендгрин" 28.09.2011, зарегистрированного 05.10.2011 за N 011194814000058, а также о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 638280,56 гривен.
Определением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 17.04.2014 суд перешел к рассмотрению спора на основании Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, назначено судебное заседание.
14.05.2014 истцом в адрес суда подано заявление об увеличении исковых требований, в котором последний просит расторгнуть договор аренды земельного участка и взыскать с ответчика задолженность по арендной плате, которая возникла за период с 01.01.2013 по 01.04.2014 согласно договору аренды земельного участка, заключенного между сторонами 28.09.2011, в размере 2715557,56 рублей (том 1, л.д. 68-75).
В этот же день истцом в адрес суда подано заявление об изменении основания иска (том 1, л.д. 78-84).
Определением Хозяйственного суда Республики Крым от 14.05.2014 приняты к рассмотрению заявления Массандровского поселкового совета об увеличении исковых требований и об изменении основания иска.
Решением Хозяйственного суда Республики Крым от 01.07.2014 исковые требования Массандровского поселкового совета к ООО "Лендгрин" удовлетворены частично. Расторгнут договор аренды земельного участка, кадастровый номер 0111948100:04:001:0241, расположенного по адресу: Республика Крым, пгт. Никита, район ул. Кедровой, заключенный между Массандровским поселковым советом и ООО "Лендгрин" 28.09.2011, зарегистрированный 05.10.2011 под N 011194814000058, а также с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате, которая возникла за период с 01.01.2013 по 01.04.2014 согласно указанному договору аренды земельного участка в сумме 870401,70 гривен в российских рублях по курсу Банка России на дату фактического платежа. В удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате по данному договору аренды земельного участка в российских рублях по официальному курсу Банка России по состоянию на 01.05.2014 отказано.
Решение суда первой инстанции мотивировано установлением факта ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору аренды земельного участка в части внесения арендной платы, в связи с чем у последнего образовалась задолженность. Также, суд пришел к выводу о наличии оснований для досрочного расторжения указанного договора аренды земельного участка ввиду неиспользования ответчиком земельного участка в установленных целях, в частности для строительства и обслуживания коттеджного поселка, что по мнению суда свидетельствует о нарушении арендатором, как условий договора аренды, так и требований закона. Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности в российских рублях по курсу Банка России по состоянию на 01.05.2014, суд исходил из позиции, изложенной в пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации", где сказано, что если законом или соглашением сторон курс и дата перерасчета не установлены, суд в соответствии с пунктом 2 статьи 317 ГК РФ указывает, что перерасчет осуществляется по официальному курсу на дату фактического платежа.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Лендгрин" обратилось в Севастопольский апелляционный хозяйственный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Хозяйственного суда Республики Крым от 01.07.2014 по делу N 901/988/14 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывал на то, что со стороны ответчика отсутствуют существенные нарушения условий договора аренды земельного участка, поскольку последним был выполнен определенный объем работ, таких как: подготовка рабочего проекта по реконструкции водопроводных сетей и сооружений в поселке Никита, пгт. Массандра, г. Ялта; выполнение проекта и проведение строительных работ по ремонту существующих водопроводных сетей в поселке Никита; подготовка эскизного проекта строительства коттеджного поселка на 36 коттеджей. Также заявитель жалобы указывал, что арендная плата за землю, являющаяся недоимкой, подлежит взысканию исключительно налоговыми органами Республики Крым. Кроме того, заявитель указывает, что судом первой инстанции были допущены нарушения норм процессуального права, поскольку ответчик не был надлежащим образом извещен судом о времени и месте судебного заседания.
Определением от 12.11.2014 по делу N А83-988/2014 (901/988/14) апелляционная жалоба принята к производству Севастопольского апелляционного хозяйственного суда.
Определением от 15.01.2015 по делу N А83-988/2014 (901/988/14) апелляционная жалоба принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2015 была произведена замена Массандровского поселкового совета на Ялтинский городской совет (том 2, л.д. 144-147).
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015 решение Хозяйственного суда Республики Крым от 01.07.2014 по делу N 901/988/14 отменено и утверждено мировое соглашение, заключенное между Ялтинским городским советом и ООО "Лендгрин", производство по делу прекращено.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просил постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции - оставить в силе.
Постановлением Арбитражного Суда Центрального округа от 01.02.2017 постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015 по делу N А83-988/2014 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2017 назначено судебное разбирательство по рассмотрению дела на 28.03.2017.
Определением заместителя председателя Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2017 в связи с нахождением судей Проценко А.И. и Сикорской Н.И., принимающих участие в рассмотрении апелляционной жалобы, в отпуске, произведена их замена на судей Горбунову Н.Ю. и Тарасенко А.А.
Определением от 29.03.2017 по делу произведена замена истца Ялтинского городского совета на его правопреемника - Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым. Суд определил: считать Ялтинский городской совет - третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истца по данному делу.
Определением от 29.03.2017 судебное разбирательство отложено на 18.04.2017.
В судебное заседание 18.04.2017 явился представитель истца. Иные лица, участвующие в деле, явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства были уведомлены надлежащим образом.
До начала судебного заседания, а именно 14.04.2017, от ООО "Лендгрин" посредством почтовой связи поступило заявление, в котором последний просил рассмотреть дело в отсутствие ответчика в связи с невозможностью обеспечить явку в суд, решение принять на усмотрение суда.
Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.
28.09.2011 между Массандровским поселковым советом (Арендодатель) и ООО "Лендгрин" заключен Договор аренды земельного участка (далее - Договор) площадью 3,0 га, кадастровый номер: 0111948100:04:001:0241, расположенного по адресу: Автономная Республика Крым, г. Ялта, пгт Никита в районе ул. Кедровая, сроком на 49 лет, для строительства и обслуживания коттеджного поселка, зарегистрированный 05.10.2011 за N 011194814000058, о чем в Государственном реестре земель сделана запись (том 1, л.д. 15-21).
Согласно пунктов 8 - 10 Договора арендная плата вносится Арендатором в национальной валюте Украины (гривнах) в безналичной форме в сумме 696321,36 гривен в год (размер земельного налога 99474,48 гривен) на р/с Управления государственного казначейства в АР Крым г. Симферополя. Расчет размера арендной платы за земельный участок осуществляется с учетом их целевого назначения и коэффициентов индексации, определенных законодательством и по утвержденной Кабинетом Министров Украины форме, которая заполняется на дату заключения договора или изменений условий договора аренды или продолжения его действия.
Арендная плата вносится ежемесячно, в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного месяца (статья 17 Закона Украины "Об аренде земли").
В соответствии с пунктом 29 Договора в обязанности Арендатора входит в т.ч. своевременное внесение арендной платы.
Актом приема-передачи земельного участка подтверждается передача арендодателем и принятие арендатором земельного участка по Договору (том 1, л.д. 26).
16.10.2013 Массандровским поселковым советом в адрес ООО "Лендгрин" направлено уведомление от 15.10.2013 N 02-19/1926 о досрочном расторжении Договора аренды земельного участка от 28.09.2011, согласно которому Совет потребовал от арендатора возвратить арендованный земельный участок по Акту приема-передачи и погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате за пользование этим земельным участком в размере 522241,02 гривен, а в случае невыполнения указанных требований предупредил о том, что будет вынужден обратиться с соответствующим иском в суд (том 1, л.д. 31-35).
Как следует из информации, представленной Государственной налоговой инспекцией в г. Ялта Главного управления Миндоходов в АР Крым в письме N 564/9/15-3 от 06.02.2014, приобщенном к исковому заявлению, ООО "Лендгрин" 10 раз нарушало сроки оплаты арендной платы и сумма долга по состоянию на 01.02.2014 составляет 638280,56 гривен (том 1, л.д. 29-30).
Претензией от 30.04.2014 N 02-19/594 в адрес ООО "Лендгрин" Массандровский поселковый совет, с учетом того, что Арендатор с 01.01.2013 перестал осуществлять оплату арендной платы, что привело к образованию задолженности за период с 01.01.2013 по 01.03.2014, потребовал в течение семи календарных дней с момента получения данной претензии погасить задолженность по арендной плате в размере 870401,70 гривен, а также явиться в поселковый совет для подписания соответствующего Акта приема-передачи (возврата) земельного участка. Данная претензия направлен адресату 06.05.2014 (том 1, л.д. 65-66).
Систематическое неисполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды земельного участка в части внесения арендной платы послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Как уже указывалось, Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015 решение Хозяйственного суда Республики Крым от 01.07.2014 по делу N 901/988/14 отменено и утверждено мировое соглашение, заключенное между Ялтинским городским советом и ООО "Лендгрин", производство по делу прекращено.
Постановлением Арбитражного Суда Центрального округа от 01.02.2017 постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015 по делу N А83-988/2014 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд.
Отменяя постановление суда апелляционной инстанции, и направляя дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции исходил из необходимости привлечения к участию в деле Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты, поскольку указанное мировое соглашение непосредственно затрагивает права заявителя кассационной жалобы - указанного Департамента.
Суд кассационной инстанции в своем постановлении также указал, что при новом рассмотрении дела, суду апелляционной инстанции необходимо решить вопрос о привлечении к участию в деле Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым, а также дать надлежащую правовую оценку всем представленным в материалы дела доказательствам и доводам сторон.
При новом рассмотрении дела, во исполнение указаний суда кассационной инстанции, судом апелляционной инстанции произведена замена истца Ялтинского городского совета на его правопреемника - Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым, и определено считать Ялтинский городской совет - третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истца, о чем вынесено соответствующее определение.
Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым мировое соглашение в ходе нового рассмотрения дела не поддержал, на удовлетворении исковых требований настаивал, в связи с чем, вопрос об утверждении указанного мирового соглашения не подлежит рассмотрению.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла к следующему.
Договор, который просит расторгнуть истец и которым он обосновывает требования о взыскании задолженности по арендной плате, по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Федеральный конституционный закон N 6-ФКЗ).
Согласно статье 23 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ, статей 4, 422, 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 14 АПК РФ апелляционный суд приходит к выводу о том, что к вопросам правовой квалификации договора подлежит применению законодательство, действовавшее в период возникновения соответствующих правоотношений.
При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).
В соответствии со статьей 792 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) по договору найма (аренды) земельного участка наймодатель обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату. Отношения по найму (аренде) земельного участка регулируются законом.
Специальный закон, который регулирует правоотношения, связанные с арендой земли, является Закон Украины "Об аренде земли" от 06.10.1998 N 161-XIV (далее - Закон).
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 24, статьей 13 Закона договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требований земельного законодательства.
Согласно статье 19 Закона размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды между арендодателем (собственником) и арендатором (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности).
Частью 1 статьи 21 Закона предусмотрено, что арендная плата за землю - это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком согласно с договором аренды земли.
В соответствии со статьей 526 ГК Украины обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Изложенное согласуется с положениями российского законодательства.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 610 ГК Украины предусмотрено, что нарушением обязательства является его невыполнение или выполнение с нарушением условий, определенных содержанием обязательства (ненадлежащее исполнение).
Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.
Договор является обязательным для исполнения сторонами (статья 629 ГК Украины).
Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 ГК РФ).
В соответствии с нормами подпункта 14.1.147 пункта 14.1 статьи 14 Налогового кодекса Украины плата за землю - это общегосударственный налог, взимаемый в форме земельного налога и арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности.
Пунктом 288.1 статьи 288 Налогового кодекса Украины определено, что основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды такого участка.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В обоснование суммы задолженности ответчика за 2014 год истец ссылается на сведения, изложенные в письме Главного управления Миндоходов АР Крым, согласно которых ООО "Лендгрин" 10 раз нарушал срок внесения арендной платы, задолженность которого по состоянию на 01.02.2014 составила 638280,56 гривен, а также на то, что на момент подачи искового заявления в суд задолженность ответчика увеличилась - 15 месяцев просрочки, и составила за период с 01.01.2013 по 01.03.2014 - 870401,70 гривен.
При этом истец исходил из следующего расчета, представленного в заявлении об увеличении исковых требований: 58026,78 гривен (696321,36 гривен/12 месяцев) * 15 месяцев просрочки = 870401,70 гривен.
В свою очередь ответчик, признавая наличие указанной задолженности по арендной плате, указал в своей апелляционной жалобе на готовность ее погашения, но только при условии привлечения посторонних финансовых средств, а также на то, что данная задолженность является недоимкой и подлежит взысканию исключительно налоговым органом Республики Крым.
В нарушение статьи 65 АПК РФ доказательства погашения спорной суммы задолженности в материалах дела отсутствуют и заявителем жалобы не представлены.
Судебная коллегия, проверив расчет указанной суммы задолженности, пришла к выводу, что он является верным, в связи с чем соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии доказательств погашения ответчиком спорной суммы задолженности и о необходимости при ее взыскании применять подход, изложенный в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.11.2002 N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации", а поэтому считает, что суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца сумму задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 01.03.2014 в размере 870401,70 гривен в рублях по курсу Банка России на дату фактического платежа.
При этом довод апелляционной жалобы о возможности погашения имеющейся перед истцом задолженности только при условии привлечения посторонних финансовых средств не принимается судебной коллегией, поскольку данные обстоятельства не освобождают последнего от обязанности по своевременному и полному внесению арендной платы и не свидетельствуют о надлежащем исполнении последним условий спорного договора.
В ходе нового рассмотрения дела, а именно 14.04.2017, в суд апелляционной инстанции также поступило заявление ООО "Лендгрин", в котором Общество указало на невозможность погашения возникшей задолженности по арендной плате за землю в связи с возникшими финансовыми трудностями.
Что касается требований о расторжении Договора, судебная коллегия исходит из следующего.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины).
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного им вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Суд первой инстанции с учетом положений части 2 статьи 452 ГК РФ при исследовании вопроса соблюдения истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора данной категории, правильно исходил из наличия доказательств такого соблюдения истцом, а именно - уведомления о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 28.09.2011 исх. N 02-191/1926 от 15.10.2013 и претензии от 30.04.2014 исх. N 02-19/594, с доказательствами их направления ответчику.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу требований пункта 3 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Из норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с иском, с учетом заявления об изменении оснований иска, истец указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в систематическом невнесении арендной платы более двух раз подряд и неиспользовании представленного ему в аренду земельного участка в соответствии с целью, оговоренной условиями договора, а именно отсутствие доказательств ведения на спорном земельном участке строительных работ под указанные цели и получения ответчиком разрешения на строительство.
Как уже указывалось, судом установлено многократное нарушение со стороны ответчика условий договора в части внесения арендной платы - более 15 раз подряд.
Апелляционный суд считает, что уклонение от внесения арендной платы более 15 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является систематическим уклонением от выполнения арендатором своих обязанностей.
В качестве доказательств неиспользования спорного земельного участка и отсутствия каких-либо подготовительных и строительных работ на этом участке, его освоения и сообщений о начале таких работ истцом представлен Акт обследования земельного участка от 11.10.2013, составленный комиссией исполнительного комитета Массандровского поселкового совета, утвержденный Массандровским поселковым головой 11.10.2013 (том 1, л.д. 85).
Суд первой инстанции верно указал, что пунктом 1 статьи 29 данного договора Арендатор взял на себя обязанность приступить к использованию земельного участка после государственной регистрации данного договора, которая была произведена Управлением Государственного комитета по земельным ресурсам г. Ялта 05.10.2011.
Исследовав представленные истцом доказательства и оценив отсутствие доказательств со стороны ответчика того, что ответчик приступил к использованию земельного участка либо того, что неиспользование земельного участка вызвано объективными причинами, препятствовавшими арендатору приступить к освоению спорного земельного участка, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о нарушении ответчиком как условий договора аренды, так и требований закона, поскольку спорный земельный участок не использовался в установленных целях, в частности для строительства и обслуживания коттеджного поселка.
Ответчик в своей апелляционной жалобе не оспаривал фактов отсутствия строительных работ и объектов недвижимости на спорном земельном участке, однако указывал на отсутствие с его стороны существенных нарушений условий договора, поскольку с целью выполнения обязательств по спорному договору, им был выполнен определенный объем работ, такой как: подготовка рабочего проекта "Реконструкция водопроводных сетей и сооружений в пос. Никита пгт. Массандра в г. Ялте", получены согласования и заключения по указанному проекту, а также декларация Инспекции ГАСК на начало работ; выполнение проекта и проведение строительных работ по ремонту существующих водопроводных сетей в пос. Никита, общей протяженностью 450 м п. с подготовкой эскизного проекта строительства коттеджного поселка на 36 коттеджей.
Судебная коллегия отмечает, что в соответствии со статьей 26 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности", в редакции от 12.06.2011, был установлен следующий порядок проектирования и строительства объектов собственниками или пользователями земельных участков: получение заказчиком или проектировщиком исходных данных (градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, технические условия, задание на проектирование); разработка проектной документации и проведение в предусмотренных этим законом случаях ее экспертизы; утверждение проектной документации; выполнение подготовительных и строительных работ; принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; регистрация права собственности на объект градостроительства.
Вместе с тем, ответчиком не представлены в материалы дела доказательства получения исходных данных на предполагаемый к строительству объект, разработка проектной документации именно на строительство коттеджного поселка и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы, а также утверждение такой проектной документации.
В материалы дела также не представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта и доказательств, подтверждающих факт строительства обусловленного договором объекта, таких как: выполнение подготовительных и строительных работ; принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; регистрация права собственности на объект градостроительства.
Также, на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть, что подтверждается истцом и не опровергается самим ответчиком.
При этом ответчиком не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.
Ссылка в апелляционной жалобе на выполнение ответчиком определенного объема работ, таких как: подготовка рабочего проекта по реконструкции водопроводных сетей и сооружений в поселке Никита, пгт. Массандра, г. Ялта; выполнение проекта и проведения строительных работ по ремонту существующих водопроводных сетей в поселке Никита; подготовка эскизного проекта строительства коттеджного поселка на 36 коттеджей, а также предоставленные ответчиком в материалы дела справки о стоимости выполненных ООО "АВК-Газстрой" по заказу исполкома Массандровского поселкового совета подрядных работ за период 2008, 2009 годов по ремонту системы водоснабжения в поселке Никита, пгт. Массандра, не может быть принята во внимание исходя из следующего.
Во-первых, вышеуказанные справки о стоимости выполненных подрядных работ по ремонту системы водоснабжения в поселке Никита не имеют отношения к строительству объекта по спорному Договору - коттеджного поселка и не подтверждают осуществление ответчиком действий, направленных на проектирование и строительство предполагаемого в договоре аренды объекта, и из указанных документов не возможно установить, что данные работы были предусмотрены спорным Договором, градостроительными условиями и ограничениями застройки земельного участка, а также проектной документацией.
Более того, из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что вышеуказанные работы проведены в рамках Договора от 28.09.2007, где ответчик выступал в качестве инвестора и из условий которого следует, что указанные работы предшествовали отводу земельного участка ответчику, в отношении которого был заключен спорный Договор.
Иными словами, обязанность по выполнению ответчиком как инвестором по договору от 2007 года указанного выше объема работ, на который имеется ссылка апелляционной жалобе, была предусмотрена задолго (2007 год) до заключения спорного Договора (2011 год) и необходимости получения исходных данных на строительство объекта по этому Договору, и соответственно не может свидетельствовать о начале освоения земельного участка по Договору аренды земли от 2011 года.
Во-вторых, указанный выше проект по реконструкции водопроводных сетей и сооружений, а также эскизный проект строительства коттеджного поселка также не представлены в материалы дела.
Судебная коллегия полагает, что с учетом систематического уклонения ответчика от выполнения своих обязанностей по внесению арендной платы, а также неиспользования земельного участка в отсутствие доказательств невозможности по объективным причинам такого использования, истец обоснованно поставил вопрос о расторжении договора аренды, в связи с чем вывод суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора является обоснованным.
Довод апелляционной жалобы о ненадлежащем извещении ответчика судом первой инстанции о времени и месте судебного заседания является несостоятельным, поскольку, как следует из материалов дела, подтверждается самим ответчиком, суд первой инстанции направлял в его адрес процессуальные документы, которые были возвращены с отметкой "возврат по истечении срока хранения", что в силу пункта 2 части 4 статьи 123 АПК РФ свидетельствует о надлежащем извещении ответчика судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, оснований для отмены судебного решения не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Поскольку апелляционная жалоба ответчика оставлена без удовлетворения, расходы по уплате государственной пошлины за ее подачу относятся на последнего.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
Решение Хозяйственного суда Республики Крым от 01.07.2014 по делу N А83-988/2014 (901/988/14) оставить без изменений, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Лендгрин", - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТЬ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.04.2017 N 21АП-280/2017 ПО ДЕЛУ N А83-988/2014(901/988/14)
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 апреля 2017 г. по делу N А83-988/2014(901/988/14)
Резолютивная часть постановления объявлена 18.04.2017
В полном объеме постановление изготовлено 25.04.2017
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Остаповой Е.А.,
судей Горбуновой Н.Ю.,
Тарасенко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Матковой Я.А.,
при участии:
представителя истца - Салькова Д.В., доверенность N 01-17/146 от 14.04.2017,
представителя ответчика - не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Лендгрин" на решение Хозяйственного суда Республики Крым от 01.07.2014 по делу N А83-988/2014 (901/988/14) /судья Калиниченко А.А./
по иску Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым
к Обществу с ограниченной ответственностью "Лендгрин"
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора на стороне истца: Государственная налоговая инспекция в городе Ялта Главного управления Миндоходов в Автономной Республике Крым
Ялтинский городской совет
о расторжении договора аренды и взыскании 870401,70 грн.,
установил:
18.03.2014 Массандровский поселковый совет Автономной Республики Крым обратился в Хозяйственный суд Автономной Республики Крым с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Лендгрин" (далее - ООО "Лендгрин") о расторжении договора аренды земельного участка, кадастровый номер 0111948100:04:001:0241, расположенного по адресу: район ул. Кедровой, пгт. Никита, пгт. Массандра, г. Ялта, АР Крым, заключенного между Массандровским поселковым советом и ООО "Лендгрин" 28.09.2011, зарегистрированного 05.10.2011 за N 011194814000058, а также о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 638280,56 гривен.
Определением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 17.04.2014 суд перешел к рассмотрению спора на основании Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, назначено судебное заседание.
14.05.2014 истцом в адрес суда подано заявление об увеличении исковых требований, в котором последний просит расторгнуть договор аренды земельного участка и взыскать с ответчика задолженность по арендной плате, которая возникла за период с 01.01.2013 по 01.04.2014 согласно договору аренды земельного участка, заключенного между сторонами 28.09.2011, в размере 2715557,56 рублей (том 1, л.д. 68-75).
В этот же день истцом в адрес суда подано заявление об изменении основания иска (том 1, л.д. 78-84).
Определением Хозяйственного суда Республики Крым от 14.05.2014 приняты к рассмотрению заявления Массандровского поселкового совета об увеличении исковых требований и об изменении основания иска.
Решением Хозяйственного суда Республики Крым от 01.07.2014 исковые требования Массандровского поселкового совета к ООО "Лендгрин" удовлетворены частично. Расторгнут договор аренды земельного участка, кадастровый номер 0111948100:04:001:0241, расположенного по адресу: Республика Крым, пгт. Никита, район ул. Кедровой, заключенный между Массандровским поселковым советом и ООО "Лендгрин" 28.09.2011, зарегистрированный 05.10.2011 под N 011194814000058, а также с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате, которая возникла за период с 01.01.2013 по 01.04.2014 согласно указанному договору аренды земельного участка в сумме 870401,70 гривен в российских рублях по курсу Банка России на дату фактического платежа. В удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате по данному договору аренды земельного участка в российских рублях по официальному курсу Банка России по состоянию на 01.05.2014 отказано.
Решение суда первой инстанции мотивировано установлением факта ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору аренды земельного участка в части внесения арендной платы, в связи с чем у последнего образовалась задолженность. Также, суд пришел к выводу о наличии оснований для досрочного расторжения указанного договора аренды земельного участка ввиду неиспользования ответчиком земельного участка в установленных целях, в частности для строительства и обслуживания коттеджного поселка, что по мнению суда свидетельствует о нарушении арендатором, как условий договора аренды, так и требований закона. Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности в российских рублях по курсу Банка России по состоянию на 01.05.2014, суд исходил из позиции, изложенной в пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации", где сказано, что если законом или соглашением сторон курс и дата перерасчета не установлены, суд в соответствии с пунктом 2 статьи 317 ГК РФ указывает, что перерасчет осуществляется по официальному курсу на дату фактического платежа.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Лендгрин" обратилось в Севастопольский апелляционный хозяйственный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Хозяйственного суда Республики Крым от 01.07.2014 по делу N 901/988/14 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывал на то, что со стороны ответчика отсутствуют существенные нарушения условий договора аренды земельного участка, поскольку последним был выполнен определенный объем работ, таких как: подготовка рабочего проекта по реконструкции водопроводных сетей и сооружений в поселке Никита, пгт. Массандра, г. Ялта; выполнение проекта и проведение строительных работ по ремонту существующих водопроводных сетей в поселке Никита; подготовка эскизного проекта строительства коттеджного поселка на 36 коттеджей. Также заявитель жалобы указывал, что арендная плата за землю, являющаяся недоимкой, подлежит взысканию исключительно налоговыми органами Республики Крым. Кроме того, заявитель указывает, что судом первой инстанции были допущены нарушения норм процессуального права, поскольку ответчик не был надлежащим образом извещен судом о времени и месте судебного заседания.
Определением от 12.11.2014 по делу N А83-988/2014 (901/988/14) апелляционная жалоба принята к производству Севастопольского апелляционного хозяйственного суда.
Определением от 15.01.2015 по делу N А83-988/2014 (901/988/14) апелляционная жалоба принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2015 была произведена замена Массандровского поселкового совета на Ялтинский городской совет (том 2, л.д. 144-147).
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015 решение Хозяйственного суда Республики Крым от 01.07.2014 по делу N 901/988/14 отменено и утверждено мировое соглашение, заключенное между Ялтинским городским советом и ООО "Лендгрин", производство по делу прекращено.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просил постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции - оставить в силе.
Постановлением Арбитражного Суда Центрального округа от 01.02.2017 постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015 по делу N А83-988/2014 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2017 назначено судебное разбирательство по рассмотрению дела на 28.03.2017.
Определением заместителя председателя Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2017 в связи с нахождением судей Проценко А.И. и Сикорской Н.И., принимающих участие в рассмотрении апелляционной жалобы, в отпуске, произведена их замена на судей Горбунову Н.Ю. и Тарасенко А.А.
Определением от 29.03.2017 по делу произведена замена истца Ялтинского городского совета на его правопреемника - Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым. Суд определил: считать Ялтинский городской совет - третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истца по данному делу.
Определением от 29.03.2017 судебное разбирательство отложено на 18.04.2017.
В судебное заседание 18.04.2017 явился представитель истца. Иные лица, участвующие в деле, явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства были уведомлены надлежащим образом.
До начала судебного заседания, а именно 14.04.2017, от ООО "Лендгрин" посредством почтовой связи поступило заявление, в котором последний просил рассмотреть дело в отсутствие ответчика в связи с невозможностью обеспечить явку в суд, решение принять на усмотрение суда.
Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.
28.09.2011 между Массандровским поселковым советом (Арендодатель) и ООО "Лендгрин" заключен Договор аренды земельного участка (далее - Договор) площадью 3,0 га, кадастровый номер: 0111948100:04:001:0241, расположенного по адресу: Автономная Республика Крым, г. Ялта, пгт Никита в районе ул. Кедровая, сроком на 49 лет, для строительства и обслуживания коттеджного поселка, зарегистрированный 05.10.2011 за N 011194814000058, о чем в Государственном реестре земель сделана запись (том 1, л.д. 15-21).
Согласно пунктов 8 - 10 Договора арендная плата вносится Арендатором в национальной валюте Украины (гривнах) в безналичной форме в сумме 696321,36 гривен в год (размер земельного налога 99474,48 гривен) на р/с Управления государственного казначейства в АР Крым г. Симферополя. Расчет размера арендной платы за земельный участок осуществляется с учетом их целевого назначения и коэффициентов индексации, определенных законодательством и по утвержденной Кабинетом Министров Украины форме, которая заполняется на дату заключения договора или изменений условий договора аренды или продолжения его действия.
Арендная плата вносится ежемесячно, в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного месяца (статья 17 Закона Украины "Об аренде земли").
В соответствии с пунктом 29 Договора в обязанности Арендатора входит в т.ч. своевременное внесение арендной платы.
Актом приема-передачи земельного участка подтверждается передача арендодателем и принятие арендатором земельного участка по Договору (том 1, л.д. 26).
16.10.2013 Массандровским поселковым советом в адрес ООО "Лендгрин" направлено уведомление от 15.10.2013 N 02-19/1926 о досрочном расторжении Договора аренды земельного участка от 28.09.2011, согласно которому Совет потребовал от арендатора возвратить арендованный земельный участок по Акту приема-передачи и погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате за пользование этим земельным участком в размере 522241,02 гривен, а в случае невыполнения указанных требований предупредил о том, что будет вынужден обратиться с соответствующим иском в суд (том 1, л.д. 31-35).
Как следует из информации, представленной Государственной налоговой инспекцией в г. Ялта Главного управления Миндоходов в АР Крым в письме N 564/9/15-3 от 06.02.2014, приобщенном к исковому заявлению, ООО "Лендгрин" 10 раз нарушало сроки оплаты арендной платы и сумма долга по состоянию на 01.02.2014 составляет 638280,56 гривен (том 1, л.д. 29-30).
Претензией от 30.04.2014 N 02-19/594 в адрес ООО "Лендгрин" Массандровский поселковый совет, с учетом того, что Арендатор с 01.01.2013 перестал осуществлять оплату арендной платы, что привело к образованию задолженности за период с 01.01.2013 по 01.03.2014, потребовал в течение семи календарных дней с момента получения данной претензии погасить задолженность по арендной плате в размере 870401,70 гривен, а также явиться в поселковый совет для подписания соответствующего Акта приема-передачи (возврата) земельного участка. Данная претензия направлен адресату 06.05.2014 (том 1, л.д. 65-66).
Систематическое неисполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды земельного участка в части внесения арендной платы послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Как уже указывалось, Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015 решение Хозяйственного суда Республики Крым от 01.07.2014 по делу N 901/988/14 отменено и утверждено мировое соглашение, заключенное между Ялтинским городским советом и ООО "Лендгрин", производство по делу прекращено.
Постановлением Арбитражного Суда Центрального округа от 01.02.2017 постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015 по делу N А83-988/2014 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд.
Отменяя постановление суда апелляционной инстанции, и направляя дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции исходил из необходимости привлечения к участию в деле Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты, поскольку указанное мировое соглашение непосредственно затрагивает права заявителя кассационной жалобы - указанного Департамента.
Суд кассационной инстанции в своем постановлении также указал, что при новом рассмотрении дела, суду апелляционной инстанции необходимо решить вопрос о привлечении к участию в деле Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым, а также дать надлежащую правовую оценку всем представленным в материалы дела доказательствам и доводам сторон.
При новом рассмотрении дела, во исполнение указаний суда кассационной инстанции, судом апелляционной инстанции произведена замена истца Ялтинского городского совета на его правопреемника - Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым, и определено считать Ялтинский городской совет - третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истца, о чем вынесено соответствующее определение.
Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым мировое соглашение в ходе нового рассмотрения дела не поддержал, на удовлетворении исковых требований настаивал, в связи с чем, вопрос об утверждении указанного мирового соглашения не подлежит рассмотрению.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла к следующему.
Договор, который просит расторгнуть истец и которым он обосновывает требования о взыскании задолженности по арендной плате, по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Федеральный конституционный закон N 6-ФКЗ).
Согласно статье 23 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ, статей 4, 422, 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 14 АПК РФ апелляционный суд приходит к выводу о том, что к вопросам правовой квалификации договора подлежит применению законодательство, действовавшее в период возникновения соответствующих правоотношений.
При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).
В соответствии со статьей 792 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) по договору найма (аренды) земельного участка наймодатель обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату. Отношения по найму (аренде) земельного участка регулируются законом.
Специальный закон, который регулирует правоотношения, связанные с арендой земли, является Закон Украины "Об аренде земли" от 06.10.1998 N 161-XIV (далее - Закон).
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 24, статьей 13 Закона договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требований земельного законодательства.
Согласно статье 19 Закона размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды между арендодателем (собственником) и арендатором (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности).
Частью 1 статьи 21 Закона предусмотрено, что арендная плата за землю - это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком согласно с договором аренды земли.
В соответствии со статьей 526 ГК Украины обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Изложенное согласуется с положениями российского законодательства.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 610 ГК Украины предусмотрено, что нарушением обязательства является его невыполнение или выполнение с нарушением условий, определенных содержанием обязательства (ненадлежащее исполнение).
Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.
Договор является обязательным для исполнения сторонами (статья 629 ГК Украины).
Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 ГК РФ).
В соответствии с нормами подпункта 14.1.147 пункта 14.1 статьи 14 Налогового кодекса Украины плата за землю - это общегосударственный налог, взимаемый в форме земельного налога и арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности.
Пунктом 288.1 статьи 288 Налогового кодекса Украины определено, что основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды такого участка.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В обоснование суммы задолженности ответчика за 2014 год истец ссылается на сведения, изложенные в письме Главного управления Миндоходов АР Крым, согласно которых ООО "Лендгрин" 10 раз нарушал срок внесения арендной платы, задолженность которого по состоянию на 01.02.2014 составила 638280,56 гривен, а также на то, что на момент подачи искового заявления в суд задолженность ответчика увеличилась - 15 месяцев просрочки, и составила за период с 01.01.2013 по 01.03.2014 - 870401,70 гривен.
При этом истец исходил из следующего расчета, представленного в заявлении об увеличении исковых требований: 58026,78 гривен (696321,36 гривен/12 месяцев) * 15 месяцев просрочки = 870401,70 гривен.
В свою очередь ответчик, признавая наличие указанной задолженности по арендной плате, указал в своей апелляционной жалобе на готовность ее погашения, но только при условии привлечения посторонних финансовых средств, а также на то, что данная задолженность является недоимкой и подлежит взысканию исключительно налоговым органом Республики Крым.
В нарушение статьи 65 АПК РФ доказательства погашения спорной суммы задолженности в материалах дела отсутствуют и заявителем жалобы не представлены.
Судебная коллегия, проверив расчет указанной суммы задолженности, пришла к выводу, что он является верным, в связи с чем соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии доказательств погашения ответчиком спорной суммы задолженности и о необходимости при ее взыскании применять подход, изложенный в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.11.2002 N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации", а поэтому считает, что суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца сумму задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 01.03.2014 в размере 870401,70 гривен в рублях по курсу Банка России на дату фактического платежа.
При этом довод апелляционной жалобы о возможности погашения имеющейся перед истцом задолженности только при условии привлечения посторонних финансовых средств не принимается судебной коллегией, поскольку данные обстоятельства не освобождают последнего от обязанности по своевременному и полному внесению арендной платы и не свидетельствуют о надлежащем исполнении последним условий спорного договора.
В ходе нового рассмотрения дела, а именно 14.04.2017, в суд апелляционной инстанции также поступило заявление ООО "Лендгрин", в котором Общество указало на невозможность погашения возникшей задолженности по арендной плате за землю в связи с возникшими финансовыми трудностями.
Что касается требований о расторжении Договора, судебная коллегия исходит из следующего.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины).
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного им вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Суд первой инстанции с учетом положений части 2 статьи 452 ГК РФ при исследовании вопроса соблюдения истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора данной категории, правильно исходил из наличия доказательств такого соблюдения истцом, а именно - уведомления о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 28.09.2011 исх. N 02-191/1926 от 15.10.2013 и претензии от 30.04.2014 исх. N 02-19/594, с доказательствами их направления ответчику.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу требований пункта 3 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Из норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с иском, с учетом заявления об изменении оснований иска, истец указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в систематическом невнесении арендной платы более двух раз подряд и неиспользовании представленного ему в аренду земельного участка в соответствии с целью, оговоренной условиями договора, а именно отсутствие доказательств ведения на спорном земельном участке строительных работ под указанные цели и получения ответчиком разрешения на строительство.
Как уже указывалось, судом установлено многократное нарушение со стороны ответчика условий договора в части внесения арендной платы - более 15 раз подряд.
Апелляционный суд считает, что уклонение от внесения арендной платы более 15 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является систематическим уклонением от выполнения арендатором своих обязанностей.
В качестве доказательств неиспользования спорного земельного участка и отсутствия каких-либо подготовительных и строительных работ на этом участке, его освоения и сообщений о начале таких работ истцом представлен Акт обследования земельного участка от 11.10.2013, составленный комиссией исполнительного комитета Массандровского поселкового совета, утвержденный Массандровским поселковым головой 11.10.2013 (том 1, л.д. 85).
Суд первой инстанции верно указал, что пунктом 1 статьи 29 данного договора Арендатор взял на себя обязанность приступить к использованию земельного участка после государственной регистрации данного договора, которая была произведена Управлением Государственного комитета по земельным ресурсам г. Ялта 05.10.2011.
Исследовав представленные истцом доказательства и оценив отсутствие доказательств со стороны ответчика того, что ответчик приступил к использованию земельного участка либо того, что неиспользование земельного участка вызвано объективными причинами, препятствовавшими арендатору приступить к освоению спорного земельного участка, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о нарушении ответчиком как условий договора аренды, так и требований закона, поскольку спорный земельный участок не использовался в установленных целях, в частности для строительства и обслуживания коттеджного поселка.
Ответчик в своей апелляционной жалобе не оспаривал фактов отсутствия строительных работ и объектов недвижимости на спорном земельном участке, однако указывал на отсутствие с его стороны существенных нарушений условий договора, поскольку с целью выполнения обязательств по спорному договору, им был выполнен определенный объем работ, такой как: подготовка рабочего проекта "Реконструкция водопроводных сетей и сооружений в пос. Никита пгт. Массандра в г. Ялте", получены согласования и заключения по указанному проекту, а также декларация Инспекции ГАСК на начало работ; выполнение проекта и проведение строительных работ по ремонту существующих водопроводных сетей в пос. Никита, общей протяженностью 450 м п. с подготовкой эскизного проекта строительства коттеджного поселка на 36 коттеджей.
Судебная коллегия отмечает, что в соответствии со статьей 26 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности", в редакции от 12.06.2011, был установлен следующий порядок проектирования и строительства объектов собственниками или пользователями земельных участков: получение заказчиком или проектировщиком исходных данных (градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, технические условия, задание на проектирование); разработка проектной документации и проведение в предусмотренных этим законом случаях ее экспертизы; утверждение проектной документации; выполнение подготовительных и строительных работ; принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; регистрация права собственности на объект градостроительства.
Вместе с тем, ответчиком не представлены в материалы дела доказательства получения исходных данных на предполагаемый к строительству объект, разработка проектной документации именно на строительство коттеджного поселка и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы, а также утверждение такой проектной документации.
В материалы дела также не представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта и доказательств, подтверждающих факт строительства обусловленного договором объекта, таких как: выполнение подготовительных и строительных работ; принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; регистрация права собственности на объект градостроительства.
Также, на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть, что подтверждается истцом и не опровергается самим ответчиком.
При этом ответчиком не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.
Ссылка в апелляционной жалобе на выполнение ответчиком определенного объема работ, таких как: подготовка рабочего проекта по реконструкции водопроводных сетей и сооружений в поселке Никита, пгт. Массандра, г. Ялта; выполнение проекта и проведения строительных работ по ремонту существующих водопроводных сетей в поселке Никита; подготовка эскизного проекта строительства коттеджного поселка на 36 коттеджей, а также предоставленные ответчиком в материалы дела справки о стоимости выполненных ООО "АВК-Газстрой" по заказу исполкома Массандровского поселкового совета подрядных работ за период 2008, 2009 годов по ремонту системы водоснабжения в поселке Никита, пгт. Массандра, не может быть принята во внимание исходя из следующего.
Во-первых, вышеуказанные справки о стоимости выполненных подрядных работ по ремонту системы водоснабжения в поселке Никита не имеют отношения к строительству объекта по спорному Договору - коттеджного поселка и не подтверждают осуществление ответчиком действий, направленных на проектирование и строительство предполагаемого в договоре аренды объекта, и из указанных документов не возможно установить, что данные работы были предусмотрены спорным Договором, градостроительными условиями и ограничениями застройки земельного участка, а также проектной документацией.
Более того, из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что вышеуказанные работы проведены в рамках Договора от 28.09.2007, где ответчик выступал в качестве инвестора и из условий которого следует, что указанные работы предшествовали отводу земельного участка ответчику, в отношении которого был заключен спорный Договор.
Иными словами, обязанность по выполнению ответчиком как инвестором по договору от 2007 года указанного выше объема работ, на который имеется ссылка апелляционной жалобе, была предусмотрена задолго (2007 год) до заключения спорного Договора (2011 год) и необходимости получения исходных данных на строительство объекта по этому Договору, и соответственно не может свидетельствовать о начале освоения земельного участка по Договору аренды земли от 2011 года.
Во-вторых, указанный выше проект по реконструкции водопроводных сетей и сооружений, а также эскизный проект строительства коттеджного поселка также не представлены в материалы дела.
Судебная коллегия полагает, что с учетом систематического уклонения ответчика от выполнения своих обязанностей по внесению арендной платы, а также неиспользования земельного участка в отсутствие доказательств невозможности по объективным причинам такого использования, истец обоснованно поставил вопрос о расторжении договора аренды, в связи с чем вывод суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора является обоснованным.
Довод апелляционной жалобы о ненадлежащем извещении ответчика судом первой инстанции о времени и месте судебного заседания является несостоятельным, поскольку, как следует из материалов дела, подтверждается самим ответчиком, суд первой инстанции направлял в его адрес процессуальные документы, которые были возвращены с отметкой "возврат по истечении срока хранения", что в силу пункта 2 части 4 статьи 123 АПК РФ свидетельствует о надлежащем извещении ответчика судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, оснований для отмены судебного решения не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Поскольку апелляционная жалоба ответчика оставлена без удовлетворения, расходы по уплате государственной пошлины за ее подачу относятся на последнего.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Хозяйственного суда Республики Крым от 01.07.2014 по делу N А83-988/2014 (901/988/14) оставить без изменений, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Лендгрин", - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Е.А.ОСТАПОВА
Е.А.ОСТАПОВА
Судьи
Н.Ю.ГОРБУНОВА
А.А.ТАРАСЕНКО
Н.Ю.ГОРБУНОВА
А.А.ТАРАСЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)